Vis kilden til HR-1994-4 - Rt-1994-38

{{Høyesterett
|Instans=
Høyesterett - Dom
|Dato=
1994-01-14
|Publisert=
HR-1994-00004 - Rt-1994-38 (6-94)
|Sammendrag=
Saken gjaldt krav om nedsettelse av leie for forretningslokaler og eventuelt tilbakebetaling av for mye betalt leie.
|Stikkord=
(Sponsor Service-dommen, Nora-dommen), Avtalerett, Husleierett
|Saksgang=
Oslo byrett 18.06.1991 - Eidsivating lagmannsrett [[LE-1991-1779]] - Høyesterett HR-1994-00004, nr 333/1992
|Parter=
Sponsor Service AS (advokat Arne Meltvedt) mot Nora Eiendom AS (advokat Rune Svoren - til prøve)
|Forfatter=
Backer, Aasland, Hellesylt, Eldring, Christiansen
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1918-05-31-4/§36 Avtaleloven (1918) §36], [https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§35 Husleieloven (1939) §35], [https://lovdata.no/lov/1953-06-26-4/§18 Prisloven (1953) §18], [https://lovdata.no/lov/1953-06-26-4/§59 §59]
}}
Saken gjelder krav om nedsettelse av leien for forretningslokaler og eventuelt tilbakebetaling av for meget betalt leie. Kravet grunner seg på husleieloven §35 og avtaleloven §36. 

Sponsor Service AS inngikk 15 mai 1987 kontrakt med Nora Eiendom AS om leie av Nordre gate 2, Gruner Gård, i Oslo. Leieforholdet skulle avløse et tidligere leieforhold mellom de samme parter. Leiearealet var nærmere 2200 kvadratmeter. Før tiltredelsen av leieforholdet, som var forutsatt å skje 15 desember 1987, skulle eiendommen rehabiliteres som nevnt i vedlegg til kontrakten. Den årlige leie skulle utgjøre 2652000 kroner pr 15 april 1987, med regulering etter konsumprisindeksen fra 1 januar 1988 på grunnlag av indekstallet pr 15 januar samme år. Det skulle deretter skje årlige reguleringer etter indekstallet pr 15 januar hvert år. Partene ble senere enige om at utgangsleien pr 15 april 1987 skulle være 2500000 kroner. Leiekontrakten var inngått for en 10-års periode, frem til 15 desember 1997. Leieren kunne si opp leieforholdet med 6 måneders varsel forutsatt at han fremskaffet ny leier på identiske betingelser. 

Rehabiliteringsarbeidene tok noe lenger tid enn forutsatt, og leieforholdet ble først tiltrådt 15 mars 1988. 

Etter inngåelsen av leiekontrakten har det funnet sted et dramatisk fall i leiemarkedet for forretningslokaler. 

Ved brev av 10 mai 1989 til Nora Eiendom tok Sponsor Service gjennom sin advokat opp spørsmålet om nedsettelse av leien etter husleieloven §35. Begrunnelsen var at etter en avholdt takst utgjorde markedsleien for lokalene da 1657700 kroner pr år, mens det ble betalt 2813632 kroner. Nora Eiendom avviste kravet. 

Forholdene utviklet seg videre slik at Sponsor Service 25 september 1990 tok ut stevning mot Nora Eiendom ved Oslo byrett med påstand om nedsettelse av leien og tilbakebetaling av for meget betalt leie. Det ble, foruten til husleieloven §35, også vist til prisloven av 26 juni 1953 nr 4 §18, jf §59. Senere ble det også vist til avtaleloven §36. Byretten avsa 18 juni 1991 dom med slik domsslutning: 

"1. Nora Eiendom A/S frifinnes. 

2. Sponsor Service A/S betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse kr 95900,- - nittifemtusennihundre - i saksomkostninger til Nora Eiendom A/S." 

Sponsor Service påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som 4 september 1992 avsa dom med slik domsslutning: 

"1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes. 

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter." 

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer. 

Sponsor Service har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. 

Ti vitner er avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. Av disse er tre nye. Det er fremlagt en del nye dokumenter, bl a beregninger fra begge parter av de økonomiske virkninger som en nedsettelse av husleien vil ha for Nora Eiendom. Sponsor Service har for Høyesterett frafalt anførselen om at prisloven §18, jf §59 kommer til anvendelse. Ellers står saken stort sett i samme stilling som for lagmannsretten. 

Den ankende part, <b>Sponsor Service AS</b>, har i det vesentlige anført: 

Kravet om nedsettelse av leien og tilbakebetaling av for meget betalt leie skulle ha vært tatt til følge. 

Lagmannsretten har løst saken på grunnlag av husleieloven §35 første ledd. Det er enighet om at denne bestemmelse også gjelder leie av kontorlokaler. Det aksepteres at leien i utgangspunktet ikke var urimelig. Etter som tiden har gått, er det imidlertid blitt et misforhold mellom avtalt leie og markedsleie, som stadig blir større. For 1993 var avtalt leie som følge av indeksreguleringen kommet opp i 3203728 kroner, mens markedsleien etter de sakkyndige takster som Sponsor Service bygger på, skulle vært 1163800 kroner. Det sterke misforhold taler for en revisjon overensstemmende med husleieloven §35. Det bestrides at markedet for kontorlokaler på Grunerløkka i den grad er brutt sammen at man ikke kan tale om en markedsleie. Videre bestrides det at man kan sammenlikne med leien i såkalte etablerte leieforhold. 

For en nedsettelse taler også at Sponsor Service' forutsetninger om at det ville skje en videre utbygging og opparbeidelse av området ved Nedre Foss ikke er oppfylt. Nora Eiendom bidro til disse forutsetninger. Området er nå preget av forfall, og er et tilholdssted for kriminelle. 

I samme retning trekker at det ikke var full jevnbyrdighet mellom partene ved inngåelsen av leiekontrakten i 1987. Sponsor Service var i en vanskelig situasjon, fordi man måtte ut av de lokalene som selskapet hadde leiet inntil da, tilbudet om leie av lokaler i Gruner Gård måtte aksepteres i løpet av en frist på ett døgn, og selve leiekontrakten bærer preg av at den ensidig favoriserer utleieren. 

Det bestrides at lokalene ble skreddersydd for Sponsor Service ved den rehabilitering som skjedde før innflyttingen. Det meste av rehabiliteringen hadde måttet skje under enhver omstendighet, og Sponsor Service leverte bare noen løse skisser til romplan i forbindelse med kontraktinngåelsen. Selskapet fikk ikke kjennskap til de samlede utgifter til rehabilitering før etter at søksmål var reist. Rentenedgangen den siste tiden vil være til fordel for Nora Eiendom. 

Til anførselen fra Nora Eiendom om at unntaksbestemmelsen i husleieloven §35 tredje ledd under enhver omstendighet vil være til hinder for en nedsettelse av leien, bemerkes at etter uttalelser i husleieloven forarbeider må denne bestemmelse tolkes slik at den bare gjelder leie av bolig. Det bestrides også at den rehabilitering som har funnet sted, kan karakteriseres som en "gjennomgripende ombygging". 

Hvis man allikevel skulle bruke §35 tredje ledd, oppstår spørsmålet om nedsettelse eller bortfall av indekstillegget til leien. Tredje ledd gjelder ikke "leiepålegg". Det hevdes at det dreier seg om et leiepålegg, og at det bør falle bort. De anførsler som er gjort gjeldende i relasjon til §35 første ledd for nedsettelse av leien, kan i enda høyere grad gjøres gjeldende for at leien iallfall ikke stadig automatisk skal økes. 

Sponsor Service påberoper seg også avtaleloven §36 til supplering av husleieloven §35. Det gjelder både ved den alminnelige vurdering etter §35 første ledd og kanskje også ved avgjørelsen av spørsmålet om det kan være riktig å gjøre unntak etter tredje ledd. 

Sponsor Service AS har nedlagt slik påstand: 

"1. Sponsor Service A/S' husleie i Nordregate 2 i Oslo nedsettes. 

2. Nora Eiendom A/S tilpliktes å tilbakebetale til Sponsor Service A/S for meget erlagt husleie, fastsatt ved rettens skjønn. 

3. Sponsor Service A/S tilkjennes saksomkostninger for alle instanser." 

Ankemotparten, <b>Nora Eiendom AS</b>, har i det vesentlige anført: 

Lagmannsrettens dom er riktig, bortsett fra omkostningsavgjørelsen. Begrunnelsen er også riktig så langt den rekker. Lagmannsretten har imidlertid ikke tatt standpunkt til anvendelsen av husleieloven §35 tredje ledd. 

Nora Eiendom mener at denne bestemmelsen under enhver omstendighet avskjærer kravet om nedsettelse av leien. Det er ikke noen grunn til at bestemmelsen ikke også skulle gjelde for utleie i forretningsforhold når §35 første ledd gjør det. Behovet for å beskytte utleierens investeringer i nybygging eller ombygging - som er understreket i lovforarbeidene - er det samme som ved utleie av boliger. Det kan ikke være tvilsomt at det foreligger en "gjennomgripende ombygging". Det ble investert 14,4 millioner kroner i en gammel gård, som fra før ble ansett for å være verdt ca 6 millioner kroner. Selv om gården under enhver omstendighet hadde måttet rehabiliteres, var romplanen og en god del av utstyret skreddersydd etter Sponsor Service' ønsker. 

Den årlige indeksregulering av leien kan etter Nora Eiendoms oppfatning ikke anses som et "leiepålegg" etter §35 tredje ledd. Det er en automatisk regulering på grunnlag av leiekontrakten, som ikke krever noe skjønnsmessig vedtak. Skulle det allikevel foreligge "leiepålegg" i loven forstand, hevdes det at indekstillegget ikke bør nedsettes eller falle bort etter reglene i §35 første ledd. Det dreier seg bare om et tillegg som opprettholder realverdien av det beløp som betales i leie til enhver tid. 

Når det generelt gjelder anvendelsen av husleieloven §35 første ledd, må man ha for øye at saken gjelder en langsiktig avtale mellom forretningsdrivende om leie av kontorlokaler som var særskilt tilpasset leierens behov, og der hver av partene som utgangspunkt må ta risikoen for sine egne forutsetninger med hensyn til den fremtidige utvikling. Med de investeringer Nora Eiendom har foretatt i rehabiliteringen av Gruner Gård, kreves det at man kan stole på at en lovlig inngått leiekontrakt er bindende. 

Det hevdes at partene var jevnbyrdige ved inngåelsen av leiekontrakten, slik lagmannsretten har lagt til grunn. Sponsor Service var ikke under noe umiddelbart press om å måtte flytte, og selskapet kunne ha flyttet til et annet sted. At et konkret tilbud i en situasjon med flere interesserte må aksepteres nokså omgående, er ikke ekstraordinært. Leiekontrakten og dens vedlegg viser at det er tatt hensyn til Sponsor Service' ønsker og individuelle behov. At det ikke ble noe av den øvrige utbygging av Nedre Foss var bare til fordel for Sponsor Service fordi Gruner Gård ble liggende friere og mindre innebygget, og man slapp en lang anleggsperiode. Det bestrides at området i særlig grad er utsatt for kriminelle. 

Eiendomsprisene og husleiene i forretningsforhold var på topp i 1987, og har senere gått sterkt nedover med tegn til et omslag i det aller siste. I det område der Gruner Gård ligger, står det så mange lokaler ledige at utleierne ved nyutleie må ta de leier de kan få. Det er ikke noe marked i balanse, og man kan ikke snakke om noen markedsleie ved nyutleie. Skal man komme frem til markedsleien i strøket, må man ta utgangspunkt i den leie som betales i etablerte leieforhold. Det er da naturlig å sammenlikne med de kontorlokaler som Nora Eiendom leier ut i det tidligere Schous Bryggeri til bl a forskjellige offentlige etater. Den årlige leie pr kvadratmeter avviker her ikke vesentlig fra den som følger av kontrakten med Sponsor Service. 

Nora Eiendom AS har nedlagt slik påstand: 

"1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes. 

2. Nora Eiendom AS tilkjennes saksomkostninger for alle retter." 

<b>Jeg er kommet til</b> det samme resultat som lagmannsretten. 

Når det gjelder forholdet til husleieloven §35 første ledd, er jeg også i det vesentlige enig med lagmannsretten. I motsetning til lagmannsretten finner jeg det imidlertid riktigst å ta standpunkt til anvendelsen av §35 tredje ledd, og jeg behandler dette spørsmål først. Drøftelsene skjer i tilknytning til partenes anførsler for Høyesterett. Selv om disse stort sett er de samme som for lagmannsretten, finner jeg det naturlig å supplere lagmannsrettens bemerkninger med mine egne synspunkter. Til slutt behandler jeg forholdet til avtaleloven §36. 

Husleieloven §35 første ledd gjelder også for leie av lokaler i en forretningsgård, jf bla [[Rt-1985-1199]]. Umiddelbart skulle man da tro at det unntak fra hovedregelen i første ledd som følger av §35 tredje ledd, også skulle gjelde for utleie i forretningsforhold. Husleieloven forarbeider sier imidlertid ikke noe om dette. I Ot.prp.nr.1 for 1939 27 er bestemmelsen i tredje ledd begrunnet slik: 

"I et nytt ledd foreslår departementet at leiene i nybygg ikke skal kunne kreves rettslig nedregulert i de første 10 år. Departementet antar riktignok at det i og for sig ikke skulde være så sterkt behov for en slik undtagelsesregel, idet domstolene ved fastsettelsen av husleien i nybygg må antas å ville ha tatt hensyn til det bedre utstyr og andre forhold som her gjør en høiere leie berettiget. Departementets forslag skyldes imidlertid ønskeligheten av å sikre tilgangen på nye midler til boligbyggingen. Som det vil sees av de uttalelser som er trykt i bilag 2 har både Den Norske Bankforening og Norske Forsikringsselskapers Forbund fremholdt at reglene om rettslig regulering av husleien vil virke uheldig på byggevirksomheten. Trondheim og enkelte andre kommuner har også foreslått å undta nybygg fra de lovregler som det her gjelder. Lignende undtagelse er gjort i den danske husleielov. 

Efter departementets forslag vil undtagelsesregelen gjelde for nybygg som er påbegynt efter 1 november 1938. Det bemerkes at det i §45 er foreslått at loven skal tre i kraft 1. juli 1939, men å undta nybygg først fra loven ikrafttreden kunde føre til at påtenkte bygg blev utsatt til dette tidspunkt. Like med nybygg regnes også helt nye leiligheter og rum som skyldes påbygging eller gjennemgripende ombygging av eldre bygninger." 

Sponsor Service har særlig påberopt seg det som står om at forslaget skal sikre tilgangen på nye midler til "boligbyggingen", og at like med nybygg regnes "helt nye leiligheter og rum". Etter min oppfatning viser disse uttrykk imidlertid ikke annet enn at man - på samme måte ved bestemmelsen i §35 første ledd - først og fremst har tenkt på boligbyggingen. Uttrykket "rum" dekker for øvrig også forretningslokaler. Ellers kan uttrykkene ikke tolkes antitetisk. Hensynet til å sikre tilgangen på nye midler til nybygg og større ombyggingsarbeider skulle være det samme for forretningsbygg og boligbygg, og det skulle i og for seg ikke være grunn til å sette leiere av forretningslokaler i en gunstigere stilling i forhold til utleieren enn leiere av bolig. Jeg finner således at §35 tredje ledd også må gjelde ved leie av forretningslokaler. 

Det neste spørsmål blir om det i dette konkrete tilfelle kan sies å være foretatt en "gjennomgripende ombygging", jf ordlyden i §35 tredje ledds tredje punktum. Det er opplyst at Gruner Gård stammer fra 1600-tallet, men fikk den form gården hadde før rehabiliteringen omkring 1770. Rehabiliteringen omfattet kjelleren, første etasje og loftsetasjen, der det tidligere ikke var innredet rom. Flere rom i kjelleren måtte graves ut for å få tilstrekkelig takhøyde. I loftsetasjen ble det innredet kontorlokaler på to hemser, mens resten ble åpent. Vinduer ble satt inn i nybygde arker i loftsetasjen. Røropplegg og det elektriske anlegg ble skiftet, og det ble satt inn et ventilasjonsanlegg. Alle vinduer ble skiftet. Rominndelingen ble foretatt etter ønske av Sponsor Service, og det skjedde en fullstendig innvendig og utvendig oppusning. Det er opplyst at det medgikk 14,4 millioner kroner til rehabiliteringen av bygningen, som tidligere var anslått til å være verdt ca 6 millioner kroner. Den daglige leder i prosjekt- og byggelederselskapet OPAK har i bevisopptak for Høyesterett uttalt at det etter hans oppfatning utvilsomt foreligger en gjennomgripende ombygging. Jeg finner uten særlig tvil å burde legge dette til grunn. Det kan heller ikke være tvilsomt at ombyggingen må anses for å gjelde hele bygningen, selv om enkelte rom ble beholdt uten større endringer. 

Etter dette legger jeg til grunn at husleieloven §35 tredje ledd er til hinder for at Sponsor Service kan kreve nedsettelse av utgangsleien etter den foreliggende 10-års leiekontrakt. 

Tilbake står spørsmålet om nedsettelse eller bortfall av indekstilleggene til utgangsleien. Nora Eiendom har anført at disse tilleggene ikke omfattes av uttrykket "leiepålegg" i §35 tredje ledd, da det dreier seg om automatiske justeringer av leien med sikte på å opprettholde dennes realøkonomiske verdi. Riktignok står det i leiekontraktens §4 at leien "kan" reguleres årlig ved eventuelle økninger i konsumprisindeksen, men i praksis har det dreiet seg om automatiske tillegg. Selv om så er tilfelle, har jeg vanskelig for å se at indekstilleggene ikke går inn under uttrykket "leiepålegg". Eventuelt måtte det bli tale om å tolke uttrykket innskrenkende, fordi det først og fremst synes å ta sikte på andre slags tillegg. Jeg kan imidlertid ikke se at det er grunnlag for en slik innskrenkende fortolkning. Spørsmålet om nedsettelse eller bortfall av indekstilleggene blir etter dette å avgjøre etter husleieloven §35 første ledd, idet tilleggenes spesielle karakter må trekkes inn ved vurderingen etter denne bestemmelse. 

Selv om husleieloven §35 første ledd også gjelder ved leie i forretningsforhold, må det kunne legges til grunn at det skal mer til for å anvende bestemmelsen her enn ved leie av bolig, jf den før nevnte dom i [[Rt-1985-1199]]. Dette henger sammen med at det vanligvis ikke gjør seg gjeldende de samme sosiale hensyn. Særlig skal det etter min mening meget til for å bruke bestemmelsen til å fravike en leiekontrakt som - slik som her - er inngått for en bestemt tid og betinget av betydelige investeringer fra utleieren. Jeg forutsetter da at leiekontrakten er inngått mellom jevnbyrdige forretningsparter og leien i utgangspunktet ikke er urimelig. Det er i den slags tilfelle naturlig å se det slik at hver part tar risikoen for hvordan forholdene vil utvikle seg i løpet av kontraktstiden, på samme måte som ved andre forretningsavtaler. Noe annet ville skape usikkerhet i forretningslivet. 

For Sponsor Service er det riktignok anført at leiekontrakten ikke er inngått mellom fullt jevnbyrdige parter, og at forutsetningene for avtalen heller ikke er fullt oppfylt. Etter bevisførselen for Høyesterett kan jeg imidlertid ikke se at det er særlig hold i disse innvendinger. 

Tilbake blir da som den vesentlige begrunnelse for en nedsettelse av leien - her begrenset til indekstilleggene - det meget sterke fall i forretningsleiene siden 1987, og da særlig i det strøk der Gruner Gård ligger. Nora Eiendom har anført at man må sammenlikne med leiene i etablerte leieforhold - det vil si leieforhold i henhold til løpende kontrakter - blant annet i det tidligere Schous Bryggeri, 400 - 500 meter fra Gruner Gård. For min del finner jeg det ikke naturlig å legge så stor vekt på leiene i etablerte leieforhold, der det nødvendigvis vil gjøre seg gjeldende et visst etterslep i forhold til markedsutviklingen. Etter bevisførselen for Høyesterett finner jeg det riktig å regne med at forretningsleiene i strøket nå ligger på under halvparten av hva de var i 1987. 

Selv med dette meget sterke fall i forretningsleiene siden kontrakten ble inngått, finner jeg ut fra en helhetsvurdering, av grunner som jeg tidligere har nevnt, ikke å kunne ta til følge den del av kravet fra Sponsor Service som gjelder nedsettelse eller bortfall av indekstilleggene med hjemmel i husleieloven §35 første ledd. 

Tilbake står spørsmålet om bruk av avtaleloven §36. Det følger av dommen i [[Rt-1991-147]] at avtaleloven §36 også gjelder på husleielovgivningens område, og jeg legger til grunn at bestemmelsen kan brukes til supplering av husleieloven §35. I den foreliggende sak er det spørsmål om bestemmelsen kan hindre bruken av §35 tredje ledd på selve leien og om den kan føre til en annen vurdering av spørsmålet om nedsettelse av indekstilleggene enn den som følger av §35 første ledd. Jeg kan ikke se at så er tilfelle. De løsninger som jeg er kommet frem til etter husleieloven §35, kan etter min mening klart ikke være i strid med avtaleloven §36. 

Sponsor Service har tapt saken fullstendig. Jeg finner at selskapet må betale saksomkostninger for alle retter. Beløpet settes til 595934 kroner, hvorav 44934 kroner utgjør dekning av utlegg og resten godtgjørelse for arbeid. 

Jeg stemmer for denne


<center><b>D O M :</b></center>

1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes. 

2. I saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Sponsor Service AS til Nora Eiendom AS 595934 - femhundreognittifemtusennihundreogtrettifire - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. 

[[Kategori:Høyesterett]]