Vis kilden til LB-1998-183



{{Lagmannsretter
|Instans=

Borgarting lagmannsrett - Kjennelse
|Dato=
1998-03-06
|Publisert=
LB-1998-00183
|Sammendrag=

|Stikkord=
Sivilprosess, Husleierett, Søksmålsfrist
|Saksgang=
Oslo byrett Nr. 97-02008 A/73 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-00183 K/04 - Påkjært til Høyesterett; kjæremålet forkastet, HR-1998-00285 K
|Parter=
Kjærende part: Bruno Karlo Feyerstein (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg) Kjæremotpart: Alva Trading AS (Prosessfullmektig: Advokat Hans-Jørgen Lyng)
|Forfatter=
1. Lagmann Georg Lund 2. Lagdommer Sveinung Koslung 3. Lagdommer Lars Jorkjend
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§38  Husleieloven (1939) §38], [https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§7 §7], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§179  Tvistemålsloven (1915) §179], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§402 §402], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§403 §403], [https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/  Husleieloven (1939)]
}}
        
Det ble avsagt slik kjennelse : 

Saken gjelder avvisning av søksmål etter husleieloven §38. 

Bruno Karol Feyerstein leier bolig i Bernt Ankersgate 6 i Oslo. Alva Trading AS overtok som eier av eiendommen i august 1996 og sendte 23 oktober 1996 oppsigelse av leieforholdet til Feyerstein i såvel vanlig som rekommandert brev. I oppsigelsen var det gjort rede for søksmålsfristen i samsvar med husleieloven §7 tredje ledd. Det rekommanderte brev ble returnert som uavhentet. 3 februar 1997 mottok Feyerstein underretning om fravikelsesbegjæring fremsatt for namsmannen. Han tok ut stevning ved Oslo byrett mot Alva Trading den 4 mars 1997 med påstand om at oppsigelsen av leieforholdet ble kjent ugyldig. 

Etter hovedforhandling avsa byretten den 18 november 1997 kjennelse med slik slutning: 

I Sak 97-2008 A/73 for Oslo byrett, avvises. 

II Bruno Karol Feyenstein pålegges å erstatte Alva Trading A/S sakens omkostninger med 12.000 - tolvtusen - kroner. 

Frist for oppfyllelse er 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen. 

Det nærmere saksforhold fremgår av kjennelsen og bemerkningene nedenfor. 

Bruno Karol Feyerstein har påkjært kjennelsen til Borgarting lagmannsrett og i hovedsak anført: 

Det hefter både bevisbedømmelsesfeil og lovanvendelsefeil ved byrettens kjennelse. Hovedspørsmålet er når Feyerstein mottok oppsigelsen av 23 oktober 1996. 

Det er ubestridt at han befant seg i Polen og fikk medisinsk behandling i det tidsrom oppsigelsen ble sendt. Han var i Norge den 20 desember 1997, og fant da en flytteoppfordring datert 16 desember 1997 fra huseieren. Han skrev til huseieren der han opplyste at han ikke hadde mottatt noen oppsigelse og at han hadde time hos advokat i januar. Samme dag returnerte han til Polen for fortsatt behandling. Kjæremotparten besvarte ikke Feyersteins brev, men fremmet utkastelsessak. 

Byretten har tatt feil når den har lagt til grunn at oppsigelsen var mottatt av Feynesteins venninne Alicja Niescor-Nowak, og at huseieren derfor hadde grunn til å tro at Feyerstein var kjent med den. Niescor-Nowak kjente ikke til oppsigelsen. I forbindelse med at hun skulle ordne husleiebetaling for Feyerstein, fikk hun 6 november 1996 beskjed fra huseier om at Feyerstein måtte flytte ut. Subsidiært gjøres gjeldende at Niescor-Nowak ikke hadde noen fullmakt fra Feyerstein. Husleieloven fastsetter heller ikke noen plikt for en leietager til å ha en fullmektig ved midlertidige fravær. 

I utgangspunktet må en oppsigelse anses mottatt når meldeseddel om rekommandert sending er mottatt i adressatens postkasse med tillegg av en rimelig frist til å hente brevet. Dette gjelder imidlertid ikke om meldeseddelen av en eller annen grunn forsvinner fra postkassen, og det er tilfelle i denne saken. Feyerstein vet ikke konkret hva som er skjedd, men flere postsendinger er blitt borte. 

Subsidiært gjøres gjeldende at utleieren måtte eller burde vite av Feyerstein ikke hadde kjennskap til oppsigelsen. Utleieren måtte ha plikt til å på nytt søke å få bragt oppsigelsen fram til leieren.Det er av stor betydning å få umiddelbar vitneforklaring fra Alicja Niescior-Nowak. Det begjæres derfor muntlig forhandling i medhold av tvistemålsloven §403 tredje ledd, subsidiært bevisopptak, jf tvistemålsloven §402. 

Den kjærende part har nedlagt slik påstand: 

1. Oslo byretts kjennelse av 11. november 1997 oppheves. 

2. Bruno Karol Feyerstein tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett. 

Kjæremotparten, Alva Trading AS, har tatt til motmæle og i hovedsak gjort gjeldende: 

Det er overveiende sannsynlig at meldingen om rekommandert sending og det vanlige brevet med oppsigelsen kom frem til leieren på hans adresse. Bernt Ankers gate 6 B i Oslo var den gang hans eneste kjente post- og bostedsadresse. Alicja Niescior-Nowaks handlemåte 6. november 1996 hadde ikke noen fornuftig mening hvis oppsigelsen ikke var kjent. Hennes opptreden ga kjæremotparten all grunn til å tro at hun handlet på vegne av Feyerstein og at han var kjent med oppsigelsen. Da det rekommanderte brevet kom i retur 15 november 1996, anså utleieren det ikke nødvendig å foreta seg noe mer, idet det var kommet en reaksjon på oppsigelsen. Noen plikt til aktivitet eller ytterligere undersøkelser kan det vanskelig sees at kjæremotparten hadde. 

Daglig leder i Alva Trading AS var ikke tilstede på kontoret den 6. november 1996. Det var derimot to andre, som begge forklarte seg for byretten. Det var varslet at Niescior-Nowak skulle møte frivillig som vitne etter innkalling fra den kjærende part, og det må være hans ansvar at dette ikke skjedde. 

Saken er tilstrekkelig opplyst ved den skriftlige bevisførsel. 

Kjæremotparten har nedlagt slik påstand: 

1. Byrettens kjennelse stadfestes. 

2. Bruno Karol Feyenstein tilpliktes å betale sakens omkostninger for lagmannsretten. 

Lagmannsretten er under tvil kommet til et annet resultat enn byretten. Det bemerkes at i sakens dokumenter er den kjærende parts slektsnavn skrevet på forskjellig måte. Lagmannsretten legger til grunn at riktig skrivemåte er Feyerstein. 

Etter husleieloven §38 første ledd, jf §7 tredje ledd må søksmål om en oppsigelse av husleieforhold være reist innen 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt. I [[Rt-1992-717]] er det uttalt at fristen løper fra det tidspunkt leietaker tidligst kunne blitt kjent med oppsigelsen. Oppsigelse ved rekommandert brev anses etter rettspraksis mottatt av leieren når meldeseddel fra postverket er kommet fram til ham, og han har hatt rimelig tid til å hente brevet, medmindre utleieren visste eller burde vite at oppsigelsen ikke var mottatt, jf [[Rt-1988-579]]. Er leieren bortreist når oppsigelsen kommer til boligen, kan den først anses mottatt ved tilbakekomsten, medmindre han kan lastes for at han ikke fikk sin post ettersendt eller ikke hadde fullmektig. I de tilfelle der utleieren visste eller burde vite at oppsigelsen ikke var mottatt, kreves at utleieren viser ytterligere aktivitet med sikte på å få varslet leieren om oppsigelsen, jf . [[Rt-1972-1073]]. 

Det er på det rene at den rekommanderte sending til Feyerstein ikke ble hentet og at Alva Trading AS fikk sendingen i retur. Lagmannsretten legger til grunn at oppsigelsen også var sendt i ordinært brev, men heller ikke dette var mottatt av Feyerstein, som var i utlandet. 

I saken i [[Rt-1992-717]] ble det lagt til grunn at leieren, som var fraværende fra boligen, kunne gjort seg kjent med oppsigelsen ved at ektefellen, da meldingen om rekommandert sending ble mottatt, uten ugrunnet opphold sørget for omadressering eller sørget for å få fullmakt til å hente sendingen. 

Feyerstein er ugift, og lagmannsretten kan ikke legge til grunn at hans venninne Alicja Niescior-Nowak kan anses som hans samboer. Selv om hun skulle se etter post og hun på annen måte forsøkte å vareta hans interesser, finner lagmannsretten ikke at hun kan likestilles med en ektefelle eller annen tilhørende husstanden til den som er mottager av en meddelelse. Feyerstein oppholdt seg på et sykehus i Polen, og en omadressering av post dit synes å fremstå som en nokså usikker ordning. Heller ikke finner lagmannsretten det godtgjort at Niescior-Nowak hadde en slik fullmakt fra Feyerstein at hun kunne få hentet rekommanderte sendinger til ham eller at det i noen særlig grad kan bebreides ham at han ikke ga henne slik fullmakt. At Feyerstein ikke mottok oppsigelsen, kan således etter lagmannsrettens oppfatning ikke bebreides ham i en slik grad at søksmålsfristen begynte å løpe. 

Da Feyerstein var hjemme et par dager fra 20. desember 1996 mottok han flytteoppfordring fra Alva Trading AS, der det ble vist til oppsigelsen. Søksmålsadgangen eller søksmålfristen er ikke omtalt i oppfordringen, men det er satt en frist for innsigelser. Feyerstein skrev samme dag til selskapet at han ikke hadde mottatt noen oppsigelse og at han ville kontakte advokat når han igjen kom tilbake til Norge. Etter lagmannsrettens oppfatning er heller ikke denne oppfordring tilstrekkelig til at søksmålsfristen begynte å løpe. Det er et grunnvilkår i husleieloven §38 at leietagere som blir oppsagt får orientering om søksmålsadgangen og søksmålsfristen, noe Feyerstein heller ikke fikk gjennom flytteoppfordringen. 

Lagmannsretten finner etter dette at søksmålsfristen ikke kan anses utløpt da stevning ble tatt ut, og husleiesaken blir således å fremme. 

Avgjørelsen av spørsmålet om saksomkostninger i anledning kjæremålet bør utstå til den avgjørelse som avslutter saken, jf. tvistemålsloven §179 første ledd tredje punktum. 

Slutning : 

1. Saken fremmes. 

2. Avgjørelsen av saksomkostningsspørmålet utsettes til den dom eller kjennelse som avslutter saken. 

[[Kategori:Lagmannsretter]]