Rediger Lagmannsretter: LE-1993-89

Fritekst:

Saken gjelder utkastelse. Ved kjøpekontrakt av 8. februar 1989 solgte A og B eiendommen gnr. 53, bnr. 7 i X til Kapitalfinans A/S. Det er samme dato utferdiget en annen kjøpekontrakt mellom de samme parter, hvor A kjøper den samme eiendom av Kapitalfinans A/S for en høyere pris enn den som er fastsatt i den førstnevnte kontrakt. Den 5. april 1989 utstedte A skjøte på eiendommen til Kapitalfinans A/S. Skjøtet er dagbokført 26. april 1989. Kapitalfinans A/S endret senere navn til Eiendomstransaksjoner A/S. Selskapet sto fortsatt som hjemmelshaver til eiendommen da det ble slått konkurs ved skifterettens kjennelse av 14. februar 1992. Bostyret har abandonnert eiendommen. Panthaverne fremsatte 11. september 1992 begjæring til Nedre Romerike namsrett om utkastelse av A fra eiendommen. Som grunnlag for utkastelsesbegjæringen er det vist til tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Etter muntlig forhandling, som A var innkalt til, men uteble fra, avsa Nedre Romerike namsrett 13. november 1992 kjennelse i saken med slik slutning: 1. A kastes ut fra eiendommen Y-veien 53, gnr. 53 bnr. 7 i X kommune. 2. A tilpliktes å betale saksøker ved prosessfullmektig advokat Einar Ursin Holm, Roald Amundsens gt. 14, 1800 Askim, sakens omkostninger med kr 5320,- - femtusentrehundreogtyvekroner -, innen 14, - fjortendager -. Saksforholdet fremgår av namsrettens kjennelse og lagmannsrettens fremstilling i det følgende. A har påkjært namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. Kjæremålet er begrunnet slik: Etter kontrakt skulle A/S Kapitalfinans betale kr 920000,- for eiendommen. A/S Kapitalfinans overtok gjelden på eiendommen, men mellomliggende sum ca kr 500000 ble ikke betalt. Jeg vil derfor be om at saksøker dokumenterer at avtalt kjøpesum er overholdt. En kjøpekontrakt er en ting, noe annet er å overholde denne. Kan ikke forstå på hvilken måte kunne få tinglyst overtagelse av eiendommen uten å ha kvitteringer, eller avtaler for innbetaling av restbeløpet skulle finne sted. Mener at kjennelsen ikke kan være riktig ut i fra det som er nevnt her. Det er ikke nedlagt noen formell påstand i kjæremålet. Lagmannsretten har i brev av 29. januar 1993 til A gjort ham oppmerksom på at retten, slik saken da sto, ikke kunne se at kjæremålet kunne føre frem, og gitt ham anledning til å uttale seg om sakens realitet, herunder om hvilken hjemmel han mener å ha for å bebo eiendommen, og om hans forhold til Kapitalfinans A/S, senere Eiendomstransaksjoner A/S. I brev til lagmannsretten av 8. februar 1993 har han opplyst: Mitt forhold til A/S Kapitalfinans er følgende, fikk tilbud om refinansiering av gjeld på eiendommen for å unngå salg på tvangsauksjon. Avtalen gikk ut på at A/S Kapitalfinans skulle kjøpe for så og selge eiendommen tilbake til meg, alt dette skulle skje samtidig. I ettertid er jeg blitt klar over at bare deler av avtalen er utført. Har i mange henvendelser til A/S Kapitalfinans hele tiden fått til svar at avtalen er i orden. Mener med nevnte opplysninger å kunne bo på eiendommen. ...... Panthaverne Thor Tveten, Håvard Narten, Leto Møbler, Arne Tenggren og Kredittgaranti A/S har i tilsvar tatt til gjenmæle mot kjæremålet. De anfører at det savner ethvert grunnlag, og viser til den fremlagte utskrift av grunnboken, som angir at A/S Kapitalfinans fikk tilskjøtet eiendommen fra A for kr 920000, som "er oppgjort på omforenet måte". De viser videre til at A ikke tidligere har hevdet at oppgjør ikke har funnet sted, og anfører at det ikke er akseptabelt at en slik anførsel først fremsettes tre og et halvt år etter at handelen er gjennomført. Spesielt gjelder dette når kjøperen senere er gått konkurs. Det vises i denne forbindelse til at det har vært vanskelig å rekonstruere alle de transaksjoner selskapet hadde gjennomført. Som bevis for at fullt oppgjør er skjedd, viser kjæremålsmotpartene til kjøpekontrakten av 8. februar 1989, hvorved A solgte eiendommen til Kapitalfinans A/S. Her heter det at skjøte utstedes "snarest mulig etter fullt oppgjør". Den senere skjøteutstedelse 5. april 1989 viser at fullt oppgjør hadde funnet sted. A er forøvrig ved brev av 30. juni 1992 blitt tilbudt eiendommen for kr 450000, som må anses som en særdeles rimelig pris. Han har imidlertid ikke greid å finansiere kjøpet. Kjæremålsmotpartene har nedlagt slik påstand: 1. Namsrettens kjennelse stadfestes. 2. Motparten tilkjennes kr 1200,- i saksomkostninger. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten. Kjæremålserklæringen er ifølge namsrettens innstempling kommet inn 15. desember 1992, dagen etter kjæremålsfristens utløp, og er ikke innsendt pr. post. Lagmannsretten har derfor innhentet nærmere opplysninger fra A om innleveringen av kjæremålet. I brev av 18. februar 1993 opplyser han at kjæremålserklæringen ble lagt i tinghusets postkasse kl. 12.15 den 14. desember 1992, d.v.s. i namsrettens kontortid på fristens siste dag. Ved telefonhenvendelse til namsrettens kontor har lagmannsretten fått opplyst at den nevnte postkasse vanligvis bare tømmes hver morgen, slik at det ikke er grunn til å tvile på As forklaring. Lagmannsretten legger dermed til grunn at kjæremålet er rettidig. Lagmannsretten forstår den kjærende part slik at han var eier av eiendommen da han kom i kontakt med Kapitalfinans A/S, og at han som hjemmel for sin besittelse av eiendommen anfører at han fortsatt er eier, enten fordi avtalen om salg til Kapitalfinans A/S var proforma, eller fordi avtalen kunne heves som følge av betalingsmislighold av Kapitalfinans A/S / Eiendomstransaksjoner A/S. Dersom A har sin eiendomsrett i behold, kan han ikke kastes ut fra eiendommen på grunnlag av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, som er det eneste anførte tvangsgrunnlag. Etter den nevnte bestemmelse kan utkastelse heller ikke skje hvis det ikke er åpenbart at As anførsel om eiendomsrett er uholdbar. Det er noe uklart for retten hvilke reelle disposisjoner som ble foretatt mellom A og Kapitalfinans A/S før selskapet gikk konkurs. Utstedelsen av skjøte fra A til Kapitalfinans A/S en tid etter inngåelsen av kjøpekontraktene 8. februar 1989 tyder på at A ikke oppfylte de avtalte vilkår for å beholde eiendomsretten etter det interne rettsforhold mellom avtalepartene. Ut fra saksdokumentene kan det likevel ikke utelukkes at avtalepartene har forutsatt at overskjøtingen til selskapet var proforma, og bare skulle tjene som sikkerhet for selskapet under refinansieringen. I så fall kan det tenkes at selskapets konkursbo ikke var berettiget til å ta beslag i eiendommen selv om selskapet sto som hjemmelshaver ved konkursens åpning, jfr. [[Rt-1935-981]]. Da foreligger heller ikke vilkårene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Selv om den aktuelle sak ikke går inn under tvangsfullbyrdelsesloven av 26. juni 1992, som først trådte i kraft fra siste årsskifte, har lagmannsretten under henvisning til den nye lovs §5-7 første ledd, jfr. §6-1 annet ledd, første punktum, funnet grunn til å innhente nærmere opplysninger om As forhold til Kapitalfinans A/S / Eiendomstransaksjoner A/S ved telefonisk henvendelse til bobestyreren i selskapets konkursbo. Han opplyser at A ikke har anmeldt noen fordring i boet eller på annen måte forsøkt å gjøre mulige rettigheter gjeldende. Bobestyreren opplyser videre at han har sendt brev til A med spørsmål om hvilke innbetalinger A har foretatt til selskapet i forbindelse med kontraktsforholdet. Brevet er ikke besvart. På grunnlag av bobestyrerens opplysninger, som lagmannsretten ikke har funnet det nødvendig å forelegge for partene før kjennelse avsies, må retten trekke den slutning at A ikke har ment å kunne hindre konkursboet i å ta beslag i eiendommen, hverken med den begrunnelse at overskjøtningen var proforma eller under henvisning til hevningsrett som følge av mislighold fra selskapets side. Sammen med det tinglyste skjøte til Kapitalfinans A/S må dette etter lagmannsrettens oppfatning være tilstrekkelig til å anse den hjemmel til eiendommen som A nå påberoper seg, som åpenbart uholdbar. Namsrettens kjennelse må dermed stadfestes. Lagmannsretten tilføyer at det under enhver omstendighet synes å foreligge mislighold av den pantegjeld som hefter på eiendommen, slik at panthaverne gjennom søksmål også ville kunne oppnå annet tvangsgrunnlag. Kjæremålet har ikke ført frem. A må i overensstemmelse med tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2, erstatte kjæremotpartene deres saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningene er i kjæremålstilsvaret oppgitt til kr 1200. Retten legger oppgaven til grunn. Lagmannsretten er enig i namsrettens omkostningsavgjørelse. Kjennelsen er enstemmig. Slutning: 1. Namsrettens kjennelse stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen til Thor Tveten, Håvard Narten, Leto Møbler, Arne Tenggren og Kredittgaranti A/S i fellesskap kr 1200 - ettusentohundre 00/100. [[Kategori:Lagmannsretter]]

Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt