Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Dommer Skåre: Saken gjelder spørsmålet om oppregulering av festeavgiften for stedse varende festeavtaler uten reguleringsklausul inngått i 1827 og 1854, og om festerens rett til å innløse tomtene. De tomter saken gjelder ble utskilt fra gården Ytre Bie i Grimstad i 1827 og 1854. Den første er på 724 kvm og er bebygget med et bolighus. Fester i dag er Gullborg Tellefsen. Den annen tomt er på 219 kvm. Den påstående bygning brukes i næringsvirksomhet, men er også bolig for eierne som er Astrid og Oskar Groos. Ved bortfeste av tomtene ble det avtalt en årlig avgift på henholdsvis 1 spd og 48 skilling. Omregnet etter lov om Pengevæsenet av 17 april 1875 §21 utgjør dette kr 4,- og kr 1,60. Avgiften har ikke senere vært regulert. Tomtene er to av ca 50 som i årene 1820 til 1860 ble bortfestet under gården Ytre Bie. Omregnet utgjør den samlede årlige avgift i dag kr 210. Av dette oppebærer Christian Felix i egenskap av arving 2/3, mens en stiftelse eier resten. Christian Felix har overfor festerne fremsatt krav om økning av den årlige avgift, men festerne er samtidig tilbudt innløsning basert på den regulerte avgift kapitalisert med 4 prosent rente. Det ble ikke oppnådd enighet om oppreguleringen, og Felix reiste søksmål ved Sand herredsrett mot Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos, med påstand om at den årlige avgift skulle forhøyes. De saksøkte gjorde gjennom motsøksmål gjeldende at de var eiere av tomtene, og de la ned prinsipal påstand om at Felix skulle utstede skjøte. Subsidiært - for tilfelle avtalene ble ansett å gjelde bortfeste - ble det lagt ned påstand om innløsning. Søksmålene ble forenet til felles behandling og avgjørelse. Sand herredsrett avsa 17 september 1992 dom med slik domsslutning: "I sak 92-00375-A I hovedsøksmålet: 1. Den årlige festeavgiften for gnr. 200 bnr 11 i Grimstad økes fra kr 4,- til kr 240,- med virkning fra og med 1991. 2. Festeavgiften kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10. år, med utgangspunkt i indeksen for desember 1990. 3. Christian Felix dømmes til innen 14 - fjorten - dager å betale til Gullborg Tellefsen kr 12500,- - tolvtusenfemhundre 00/100 - i saksomkostninger. I motsøksmålet: 1. Christian Felix frifinnes. 2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger. I sak 92-00376-A I hovedsøksmålet: 1. Den årlige festeavgiften for gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad økes fra kr 1,60 til kr 96,- med virkning f.o.m. 1991. 2. Festeavgiften kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10.ende år, med utgangspunkt i indeksen for desember 1990. 3. Christian Felix dømmes til innen 14 - fjorten dager - å betale til Astrid og Oskar Groos kr 12500,- - tolvutsenfemhundre 00/100 - i saksomkostninger. I motsøksmålet: 1. Christian Felix frifinnes. 2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger." Domsslutningen er uriktig for så vidt som Christian Felix ikke var eier av mer enn 2/3 av retten til årlig avgift, og også hadde begrenset påstanden i samsvar med dette. Felix anket dommen inn for Agder lagmannsrett med påstand om at de årlige avgifter skulle forhøyes ytterligere. De saksøkte motanket for så vidt Felix var frifunnet for kravet om å utstede skjøte, og også for det subsidiære krav om innløsning. Agder lagmannsrett avsa 24 juni 1993 dom med slik domsslutning: "I hovedanken: 1. a) Den årlige festeavgiften for de 2/3 av gnr. 200 bnr. 1211 i Grimstad som eies av Christian Felix økes fra kr 2,67 til kr 160,20 med virkning fra og med 1991. b) Den årlige festeavgiften for de 2/3 av gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad som eies av Christian Felix økes fra kr 1,07 til kr 64,20 med virkning fra og med 1991. 2. Festeavgiften kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10. år, med utgangspunkt i indeksen for desember 1990. 3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes. 4. Christian Felix dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos v/advokat Halvard Duesund kr 25000,- - kronertjuefemtusen - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten. I motanken: 1. Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos gis rett til å innløse 2/3 av sine festetomter etter en kapitalisert indeksregulert festeavgift, kapitalisert etter 4 %. Løsningssummen må i tilfelle betales senest innen 2 år fra dommens forkynnelse, og forrentes med 15 % fra innløsning blir valgt og til betaling skjer. Eventuelt betalt festeavgift etter fastsettelsen av løsningssummen går til fradrag. 2. Christian Felix frifinnes forøvrig. 3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes. 4. Partene bærer hver sine saksomkostninger for lagmannsretten." Felix har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. I anledning anken er 4 vitner avhørt ved Oslo byrett og Sand herredsrett. Ett av vitnene er nytt for Høyesterett. Den ankende part - Christian Felix - har i det vesentlige anført: Herredsretten og lagmannsretten har oppregulert avgiften ved å multiplisere med 60. Denne faktoren er utledet av en ikke publisert indeks over prisutviklingen som er utarbeidet av Norges Bank, og som går tilbake til 1835. Det tallmaterialet den bygger på er uensartet og til dels meget tynt, og det kan ikke være riktig å bygge på indeksen - i hvert fall ikke på den alene. Den påstand som er nedlagt bygger på det tilbud som Felix har fremsatt overfor festerne generelt. I de fleste tilfeller er den årlige leie i dag multiplisert med 600, men for særlig små tomter ble faktoren 800/900. Selv med slik multiplikasjonsfaktor gis det ikke kompensasjon for mer enn inflasjonen. Under enhver omstendighet skal man - når det først finnes grunnlag for å anvende avtaleloven §36 - fastsette en avgift som er rimelig for begge parter. Det må etter omstendighetene være riktig å gi Felix en andel av den spesielle verdiøkning på fast eiendom eller den alminnelige velstandsøkning. Urimeligheten i lagmannsrettens resultat illustreres ved at summen av festeavgiftene opprinnelig utgjorde like meget som lønnen til skolemesteren, og meget mer enn lønnen til politibetjenten. Prisforskriftene kan ikke være til hinder for at det ved dom fastsettes en høyere avgift enn den forskriftene etter sitt eget innhold tillater. En annen sak er det at prisforskriftene vil kunne være til hinder for at dommen umiddelbart kan få virkning mellom partene. Felix motsetter seg innløsning når innløsningsbeløpet fastsettes så lavt som i lagmannsrettens dom. Uttalelsen om innløsning i [[Rt-1992-1397]] på side 1400-1401 gjelder grunnbyrder. Ved innløsning av festetomt mister bortfesteren eiendomsretten, og dette er en vesentlig forskjell. Dessuten er retten til innløsning av festetomt lovregulert, og det er ikke grunn til å supplere lovens regler. Det ville for øvrig være eiendommelig om bortfesterens berettigede krav på forhøyet avgift skulle kunne utløse en rett for festeren til å innløse tomten. Lagmannsretten har vurdert spørsmålet med utgangspunkt i avtaleloven §36, men den beveger seg utenfor problemstillingen i bestemmelsen når den kommer til at innløsningsrett i den foreliggende situasjon ikke representerer "noe overgrep eller urimelighet overfor grunneieren." Den ankende part har nedlagt slik påstand: "1a. Den årlige festeavgiften for de 2/3 av gnr. 200, bnr. 1211 i Grimstad (Solberggt. 5) som eies av Christian Felix økes fra kr 2,67 til kr 1602,- med virkning fra og med 1991. 1b. Den årlige festeavgiften for de 2/3 av gnr. 200, bnr. 774 i Grimstad (Kirkegt. 1) som eies av Christian Felix økes fra kr 1,07 til kr 1000,- med virkning fra og med 1991. 2. Christian Felix frifinnes for kravet om innløsning. 3. Christian Felix tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett." Ankemotpartene - Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos - har vist til lagmannsret tens resultat og begrunnelse som de er enige i. De har særlig fremhevet: Spørsmålet om man ved eventuell oppregulering av festeavgift skal gi bortfesteren andel i dagens grunnverdier, eventuelt i den generelle velstandsutvikling, var fremme i Røstadsaken - [[Rt-1988-276]] - under sakens behandling i herredsretten. Problemstillingen ble ikke tatt opp i Høyesterett. Spørsmålet var heller ikke tatt opp i Skjelsviksaken - [[Rt-1988-295]] - men førstvoterende bemerker at en påstand om oppregulering på grunnlag av dagens tomteverdi "ville etter min mening vanskelig ha kunnet føre frem" (side 301). Også i [[Rt-1992-1387]] og side 1397 om regulering av grunnavgifter ble det bare foretatt inflasjonsjustering basert på levekostnads- eller konsumprisindeks. Dette har slått gjennom også ellers i praksis. Man har behov for en regel og det ville være meget upraktisk om Høyesterett skulle gi anvisning på skjønnsmessige tillegg i visse tilfeller. Her er det for øvrig tale om avgifter som har meget til felles med grunnbyrder. Bortfesteren har ingen interesser i grunnen og avtalen er evigvarende. I hvert fall er ikke dette noe tilfelle hvor det er grunn til å foreta noe mer enn en inflasjonsjustering. Den indeks som er benyttet har sine svakheter, men noe bedre har man ikke. Når det gjelder spørsmålet om oppregulering ut over det prisforskriftene umiddelbart tillater, har ankemotpartene henvist til uttalelser i [[Rt-1992-1387]]. Ankemotpartenes krav på innløsning bygger på avtaleloven §36. Når festeavgiften forhøyes gis avtalen et nytt innhold. Spørsmålet om avtalen skal opphøre, må inngå i den samlede vurdering som må foretas. Innløsning i disse tilfeller er vanlig i praksis. Man bygger på den inflasjonsjusterte festeavgift og en kapitaliseringsrente på 4. Dette ligger også til grunn for lovforslaget i NOU 1993:29 Ny lov om tomtefeste. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand: "I. 1) Lagmannsrettens dom i hovedanken pkt. 1, 2 og 4 stadfestes. I tillegg betaler Christian Felix 18 - atten - prosent årlig rente av omkostningsbeløpet fra 1. august 1993 til 31. desember 1993 og 12 - tolv - prosent årlig rente av beløpet fra 1. januar 1994 til betaling skjer. 2) Christian Felix dømmes til å betale saksomkostningene for Høyesterett. II. 1) Lagmannsrettens dom i motankens pkt. 1 stadfestes. Subsidiært: Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos gis rett til å innløse 2/3 av sine festetomter etter oppregulert festeavgift, kapitalisert etter 4 %. 2) Christian Felix dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett." Jeg er kommet til at anken må forkastes for så vidt gjelder spørsmålet om ytterligere oppregulering av festeavgiften, men at den må tas til følge for så vidt gjelder spørsmålet om ankemotpartenes rett til innløsning. Det spørsmål som ble behandlet i plenumsdommene [[Rt-1988-276]] og side 295, var om bortfesterne skulle få festeavgiften oppregulert som følge av fallet i pengeverdien i tiden etter avtalens inngåelse. I begge tilfeller ble spørsmålet besvart bekreftende og levekostnads/konsumprisindeksen ble brukt som beregningsgrunnlag for den nye avgift. Dette ble også resultatet i [[Rt-1992-1387]] og side 1397 som begge gjaldt oppregulering av grunnbyrder. Den indeks som herredsretten og lagmannsretten har bygget på er utarbeidet av Norges Bank og viser prisutviklingen fra 1835 og senere. For de første 20 år er det bygget på undersøkelser av torgpriser i Oslo. Fra 1855 til 1900 viser tallene en prisindeks for privat konsum som bygger på nasjonalregnskapet. For de følgende år vises tallene fra henholdsvis levekostnads- og konsumprisindeksen. Det er åpenbart at tallmaterialet for den første 20 årsperiode er meget dårlig og at det også for øvrig kan være svakheter ved materialet. Det er imidlertid ikke fremlagt supplerende data som viser at indeksen er misvisende. Den ankende part har søkt å belyse hva festeavgiften en gang betød ved å vise til hva som var vanlige årslønninger da avtalene ble inngått. Slike eksempler er imidlertid ikke egnet til å belyse fallet i pengeverdien. Noe alternativt tallmateriale som det kan bygges på foreligger ikke. Etter min mening er det fullt forsvarlig når herredsretten og lagmannsretten bygger på den nevnte indeks og kommer fram til en omregningsfaktor på 60. Den ankende part har rett i at det i plenumsdommene og de to dommene fra 1992 ikke ble prosedert på at bortfesteren burde kunne kreve noe mer enn kompensasjon for fallet i pengeverdien. Førstvoterende i Skjelsviksaken - [[Rt-1988-295]] - ga uttrykk for at den ankende part ikke ville ha fått medhold om han hadde forlangt oppregulering på grunnlag av dagens tomteverdi. For øvrig er det ikke i dommene utsagn som direkte gjelder spørsmålet om oppjustering ut over fallet i pengeverdi slik dette kommer til uttrykk i levevilkårs/konsumprisindekser. Jeg ser det slik at oppjustering etter fallet i pengeverdien, beregnet etter foreliggende levekårs/konsumprisindekser, generelt må anses å gi et rimelig resultat. Jeg vil også bemerke at det er meget vanskelig for domstolene å finne brukbare kriterier for en oppregulering ut over dette med sikte på å gi bortfesteren andel i den alminnelige pris- og velstandsutvikling. Den omstendighet at oppreguleringen i det foreliggende tilfelle gir en festeavgift som fremdeles er meget lav - henholdsvis kr 96 og kr 240 pr år - ser jeg ikke som noen grunn for ytterligere påplussing. Bortfesteren har ingen andre interesser i tomtene enn den at han oppebærer en avgift - dette er det eneste som i det foreliggende tilfelle er igjen av hans eierposisjon - og det foreligger heller ingen andre forhold som tilsier ytterligere regulering av avgiften. Jeg er etter dette kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten. Det oppstår da ikke noe problem i forhold til prisforskriftene. Punkt 2 i lagmannsret tens dom som gjelder fremtidig regulering er ikke påanket. Jeg går så over til å behandle innløsningsspørsmålet. I dommen [[Rt-1992-1397]] (på side 1401) uttaler førstvoterende, at gode grunner talte for at ved oppjustering av den grunnavgift det var tale om i den saken, burde den som skulle betale avgiften kunne kreve innløsning basert på den kapitaliserte verdi av den oppregulerte avgift. Jeg oppfatter det slik at resultatet kunne bygges på avtaleloven §36 når bestemmelsen likevel ble brukt til fordel for rettighetshaveren. Lagmannsretten har i den foreliggende sak bygget på slike synspunkter, og den er kommet til at de bør gjelde også ved innløsning av festetomter. Det siste er jeg ikke enig i. Spørsmålet om innløsning av festetomter er regulert i tomtefesteloven også for så vidt gjelder avtaler eldre enn loven, jfr også det forslag om ny lov som er fremlagt i NOU 1993:29. Eksistensen av slike generelle lovregler gjør det lite naturlig å bruke §36. Innløsningsspørsmålet oppstår uavhengig av spørsmålet om regulering av leien og uavhengig av reguleringsgrunnlaget. I den foreliggende sak er det spørsmål om å gi dom for innløsning etter forutgående oppregulering av avgiften med hjemmel i avtaleloven §36. Det ville imidlertid virke tilfeldig om man skulle komme ut med en særregel nettopp for dette tilfelle. Spørsmålet om innløsning av grunnbyrder finner jeg ikke grunn til å kommentere. Etter det resultat jeg er kommet til har ankemotpartene vunnet saken for så vidt gjelder spørsmålet om regulering av avgiften. Lagmannsrettens dom i hovedanken skal derfor stadfestes. Det gjelder også lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Ankemotpartene har forlangt morarenter av omkostningebeløpet. Påstanden tas til følge. Ankemotpartene har ikke krevd endring av herredsrettens omkostningsavgjørelse. For spørsmålet om regulering av festeavgiftene har anken ikke ført fram, og ankemotpartene må tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett. Beløpet settes til kr 64.000 som utgjør ca 2/3 av det samlede omkostningsbeløp ved sakens behandling i Høyesterett. Av dette er kr 7.000 dekning for utgifter. Når det gjelder innløsningskravet - som har sitt utgangspunkt i det opprinnelige motsøksmål - har den ankende part fått medhold. Han fikk allerede i lagmannsretten medhold i at ankemotpartene ikke var eiere, dvs at motsøksmålet for herredsretten og motanken for lagmannsretten ved Høyesteretts avgjørelse er tapt fullstendig. Herredsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående, men den ankende part må få saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett. For lagmannsretten er det fremsatt krav om et salær på kr 24.000. I tillegg kommer utgifter med kr 4.100. Kravet tas til følge. For Høyesterett settes beløpet til 1/3 av det samlede krav som utgjør kr 75.000. Av det beløp som derved tilkjennes - kr 25.000 - er inkludert ca kr 7.000 for dekning av utgifter. Det samlede omkostningsbeløp for lagmannsrett og Høyesterett utgjør etter dette kr 53.100. Jeg stemmer for denne dom: I hovedanken til lagmannsretten: 1. Lagmannsrettens dom punkt 1, 3 og 4 stadfestes. I tillegg til de tilkjente saksomkostninger betaler Christian Felix 18 - atten - prosent årlig rente av beløpet fra 1 august 1993 til 31 desember 1993 og 12 - tolv - prosent av beløpet fra 1 januar 1994 til betaling skjer. 2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Christian Felix til Astrid og Oskar Groos og Gullborg Tellefsen i fellesskap 64.000 - sekstifiretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. I motanken til lagmannsretten: 1. Christian Felix frifinnes for innløsningskravet. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Astrid og Oskar Groos og Gullborg Tellefsen én for alle og alle for én til Christian Felix 53.100 - femtitretusenetthundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. 3. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke. [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
