Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder tvungen fravikelse av husrom etter manglende husleiebetaling, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav a. A overtok i 1994 en leilighet i X borettslag i Oslo. Etter husleiekonktrakten kan han kastes ut etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav a ved manglende husleiebetaling. Ved utgangen av september 1998 sto A til rest med 8.888 kroner for to husleieterminer. Borettslaget sendte varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 og fremsatte 15. oktober 1998 begjæring til namsmannen i Oslo om utkastelse. Namsmannen tok begjæringen til følge etter at den og berammelse av tvangsforretning hadde vært forelagt for A, men fordi A hadde fremleid leiligheten, ble begjæringen behandlet som kontorforretning. I henhold til namsmannens beslutning av 18. november 1998 ble A fratatt retten til å disponere leiligheten. Han har senere flyttet inn og påklaget 9. mars 1999 namsmannens beslutning til Oslo namsrett. Namsretten la til grunn at fullbyrdelsen var avsluttet og at klageretten dermed var tapt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 og §13-2 tredje ledd bokstav a. Namsretten avsa 14. juli 1999 kjennelse med slik slutning: 1. Klage 9. mars 1999 over namsmannens fravikelsesbeslutning i sak T98-212119 fra A tas ikke til følge. 2. A dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse å betale sakomkostninger til X borettslag med kr 1.200,- - kronerettusentohundre00/100 -.» A påkjærte kjennelsen til Borgarting lagmannsrett som 8. oktober 1999 avsa kjennelse med slik slutning: «1. Klagen avvises. 2. Namsrettens omkostningsavgjørelse, slutningens punkt 2, stadfestes. Innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse betaler A 3.180 - tretusenetthundreogåtti - kroner til X Borettslag i saksomkostninger for lagmannsretten.» A har i rett tid påkjært kjennelsen til Høyesteretts kjæremålsutvalg og har i det vesentlige anført: Lagmannsrettens avgjørelse bygger på en uriktig lovforståelse. Kjæremålsutvalget har full kompetanse i saken, jf. tvistemålsloven §404. Det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 første ledd 1. punktum at namsmannens avgjørelse kan påklages til namsretten i den grad tvangsfullbyrdelsen ikke er avsluttet. Lagmannsretten har lagt til grunn at tvangsfullbyrdelsen var avsluttet ved namsmannens kontorforretning 18. november 1998. En kontorforretning kan imidlertid ikke anses tilstrekkelig til å avslutte tvangsfullbyrdelse i sak om tvangsfravikelse av leilighet. Det må kreves at tvangsfullbyrdelsen medfører en faktisk realitet for saksøkte, ikke bare en juridisk forpliktelse. Det er den faktiske gjennomføringen som er avgjørende, ikke den formelle, jf. Falkanger, Flock og Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer 2. utgave side 254, jf. side 251. Skillet mellom tvangsgrunnlag og tvangsfullbyrdelse ligger nettopp her. Namsmannens beslutning førte ikke til endring av den faktiske situasjon. A disponerte fortsatt over leiligheten etter namsmannens beslutning. Han fortsatte fremleie inntil han selv overtok leiligheten pga. manglende husleiebetaling fra fremleietakeren. Det var altså intet som var fullbyrdet ved namsmannens kontorforretning 18. november 1998. At saksøker fremsatte en ny begjæring om tvangsfullbyrdelse underbygger det faktum at tvangsfullbyrdelsen ikke var avsluttet. Det må dessuten ses hen til tvangsfullbyrdelsesloven §13-11 som beskriver hvordan fullbyrdelse av en fravikelsesforretning skal skje. For fast eiendom må personer eller løsøre fjernes fra eiendommen. A ble imidlertid ikke fjernet fra eiendommen. Han hadde derfor klageretten i behold da klage til namsretten ble sendt den 9. mars 1999. Den ovennevnte forståelse av hva som ligger i «fullbyrdet» må også legges til grunn i forhold til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd litra a om tvangsgrunnlaget og om fristen for betaling av husleie. Det fremgår av denne bestemmelsen at saksøkte kan unngå tvangsfullbyrdelse dersom leien med renter og kostnader blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres. Så lenge A ikke er fratatt den faktiske disposisjonsrett over leiligheten, er fristen for betaling av husleie ikke utgått. Grensen for når saksøkte kan gjøre opp for seg, henger sammen med når tvangsfullbyrdelsen blir gjennomført, jf. Falkanger, Flock og Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven side 737. A betalte husleie, omkostninger og renter i desember 1998 og har siden vært à jour med husleien. Siden fullbyrdelsen ikke var avsluttet på dette tidspunkt, foreligger ikke tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd litra a. Når lagmannsretten også i denne sammenheng har lagt til grunn at fullbyrdelsen var endelig ved namsmannens beslutning av 18. november 1998, har den enda en gang lagt feil lovforståelse til grunn. I Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 13. august 1993 ble begjæring om fravikelse pga. manglende husleiebetaling for 11 måneder ikke tatt til følge. I foreliggende sak er det snakk om et langt mindre beløp. Nærværende sak må også vurderes i lys av reelle hensyn. Saksøkte er av utenlandsk opprinnelse og har begrensede norskkunnskaper. Hans kulturbakgrunn er også ulik vår. Saksøkte har ved enkelte anledninger betalt husleien for sent, men han har alltid gjort opp for seg. Det har aldri vært snakk om store beløp, og saksøkte hadde fått den forståelse at det var nok at han fortløpende gjorde opp for seg. Han forsto heller ikke varslet som ble sendt. En eventuell tvangsfravikelse vil medføre en vesentlig belastning for saksøkte. Dette gjelder særlig fordi han er fra et fremmed land og allerede befinner seg i en usikker situasjon. Utkastelse vil true både hans helse-, familie- og arbeidssituasjon. Det er nedlagt slik påstand: «1. Namsmannens forretning av 18.11.98 oppheves. Begjæring om tvangsfravikelse tas ikke til følge. 2. Saksøkte tilkjennes sakens omkostninger for namsretten, lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg med et beløp på til sammen kr 21.000, inkludert rettsgebyrene, med tillegg av 12% rente p.a. fra to uker etter forkynnelsen av kjæremålsutvalgets avgjørelse.» X borettslag har i sitt tilsvar i det vesentlige gjort gjeldende: Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav a annet punktum at tvangsfravikelse kan unngås dersom leien med renter og omkostninger blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres. Ifølge Ot.prp.nr.65 (1991-1992) side 261 kan leieren, etter å ha blitt besluttet utkastet, forhindre fravikelse dersom han betaler det skyldige beløp når namsmannen kommer for å gjennomføre utkastelsen. Det legges til grunn som uomtvistet at dersom fravikelsen var blitt gjennomført ved at boligen var blitt avstengt og plombert, ville fristen for å hindre gjennomføring ved å betale utestående være ute. Det samme gjelder fristen for å klage. Spørsmålet blir derfor om en kontorforretning har samme virkning som en faktisk avstengning av boligen. Namsmannens kontorforretning den 18. november 1998 var As siste mulighet til å gjøre opp det utestående. Forarbeidene sier ikke noe om at muligheten varer frem til boligen er fysisk avstengt. Det var hensynet til boligens andre beboere som gjorde at boligen ikke ble fysisk avstengt. At A senere har trosset namsmannens kontorforretning og ulovlig tatt seg inn i boligen, kan ikke tillegges vekt. Det kan ikke være slik at man ved å sette en annen persons navn på døren, får utsettelse på fristen for å kunne betale før gjennomføring skjer. Det kan ikke være noen gode grunner for at det skal gjelde forskjellige frister i saker hvor gjennomføringen skjer ved kontorforretning, og hvor den skjer ved fysisk avstengning. Dersom saksøktes oppfatning legges til grunn, vil det å gjennomføre en fravikelse ved kontorforretning, ikke ha noen realitet for den forretningen rettes mot. Vedkommende kan da ved å bebo leiligheten oppnå en vesentlig lenger frist til å gjøre opp for seg. Husleie med tillegg av renter og omkostninger ble betalt måneden etter at fravikelsen var gjennomført ved kontorforretning. Selv om klagen tillates fremmet, er det ikke grunn til å ta den til følge fordi fullbyrdelsen ble gjennomført på tidspunktet for kontorforretningen. Saksøktes anførsler knyttet til reelle hensyn kan ikke tas til følge. Reglene i tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 og §13-2 gir ikke rom for rimelighetsvurderinger. Fristene er absolutte. Uansett stiller en seg undrende til at saksøkte skulle ha språkproblemer og vansker med å forstå hva som skjedde. Han møtte personlig opp på USBLs kontor flere ganger og fikk forklart hva som kom til å skje dersom han ikke betalte det skyldige beløp. Det er nedlagt slik påstand: «1. Lagmannsrettens kjennelse av 8. oktober 1999 sak LB-1999-02601 K/04 stadfestes. 2. Kjærende part, A, tilpliktes å betale kjæremålsmotparten omkostninger for namsrett, lagmannsrett og Høyesterett med totalt kr 8. 200, - med tillegg av 12% rente p.a. fra to uker etter forkynnelsen.» Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke: Både namsretten og lagmannsretten har funnet at As klage til namsretten ikke kunne tas under behandling fordi klagen ble fremsatt etter at fullbyrdelsen måtte anses avsluttet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 første ledd 1. punktum. Lagmannsretten har - korrekt - lagt til grunn at den rette avgjørelsesform da er at klagen avvises. Selv om lagmannsretten har brukt en annen avgjørelsesform enn namsretten, er det klart at kjæremålet til Høyesteretts kjæremålsutvalg er å anse som et videre kjæremål. A har gjort gjeldende at utvalget likevel har full kompetanse etter tvistemålsloven §404 nr. 1. Utvalget har vanskelig for å se at det her er tale om en slik avvisningsavgjørelse som går inn under denne bestemmelsen. Det er imidlertid ikke nødvendig å gå nærmere inn på dette spørsmålet. Avgjørelsen av kjæremålet beror på om fullbyrdelsen måtte anses avsluttet ved den kontorforretning namsmannen gjennomførte den 18. november 1998, og dette må anses som et lovtolkingsspørsmål som utvalget kan prøve etter §404 nr. 3. Namsmannen fant at vilkårene for tvangsfravikelse forelå. Ordinært skal tvangsfravikelse gjennomføres «ved at namsmannen fjerner de personer eller det løsøre som skal fjernes fra eiendommen», jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-11. I forhold til A var imidlertid en slik fremgangsmåte ikke aktuell, da han hadde leid bort leiligheten til fremleietakere, som ikke var omfattet av tvangsgrunnlaget. Om en slik situasjon bemerker namsretten følgende: «Når tvangsfullbyrdelsesloven §13-11 første ledd foreskriver at fravikelse av fast eiendom (men også borettslagsleilighet) skjer ved at «namsmannen fjerner de personer» som skal kastes ut, er det begrenset til å gjelde den som etter tvangsgrunnlaget og begjæringen er saksøkt (med husstand). I situasjoner hvor saksøkte således ikke besitter den faste eiendom (eller borettslagsleilighet), vil fravikelse etter klar innarbeidet namsmannspraksis skje ved at namsmannen avholder kontorforretning der protokollanmerkning som sendes saksøkte er å anse som tilstrekkelig «gjennomføring» av tvangsforretningen.» Utvalget finner at reelle hensyn med tyngde taler for at tvangsfravikelse må kunne gjennomføres på denne måte overfor en leietaker som har overlatt besittelsen av leiligheten til andre, og for at fullbyrdelsen i et slikt tilfelle må anses avsluttet gjennom kontorforretningen. Det foreligger således ikke uriktig tolking av reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Kjæremålet må etter dette forkastes. Kjæremålsmotpartens påstand om saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg tas til følge, dog slik at beløpet settes til 2 500 kroner, jf. tvistemålsloven §176. Kjennelsen er enstemmig. S L U T N I N G : 1. Kjæremålet forkastes. 2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler A til X borettslag 2.500 - totusenfemhundre - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse. [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
