Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Dommer <b>Stang Lund</b>: Tvisten gjelder krav om prisavslag for mangler etter avhendingsloven §4-12 jf. §3-9 første punktum jf. §3-7. Spørsmålet er om selger av fast eiendom skal identifiseres med en takstmann som har gitt tilstandsrapport om eiendommen i forbindelse med salget. Ektefellene Kristiane Anette og Anton Gogstvedt fikk i begynnelsen av 1950-årene oppført et bolighus med to leiligheter på en selveiertomt i Skien. Lengstlevende, Kristiane Anette Gogstvedt, bodde på eiendommen til hun døde i mars 1996. Hennes nevø, Leif Erik Aas, var eneste arving etter testament. På vegne av Aas formidlet Fokus Eiendomsmegling, avdeling Skien, salg av eiendommen våren 1997. Takstingeniør Stein Kristiansen besiktiget eiendommen 9. april 1997 og avga 12. s.m. tilstandsrapport som inneholdt eiendomsdata og byggvurdering. Rapporten inneholdt et overslag over kostnadene ved nødvendig utbedring. Det framgikk av salgsoppgaven at tilstandsrapporten kunne fås ved henvendelse til meklers kontor. Prisantydningen i salgsoppgaven var 650.000 kroner med tillegg av offentlige avgifter. Det kom flere bud på eiendommen i løpet av april 1997. Nguyen van Hong hadde høyeste bud, som 29. april ble akseptert av Fokus på selgerens vegne. I mai 1997 overdro Aas eiendommen til Nguyen van Hong for 780.000 kroner med tillegg av offentlige avgifter. I kjøpekontrakten heter det at kjøperen overtar eiendommen i samme stand som den var ved besiktigelsen. Det framgår at kjøperen hadde fått tilstandsrapporten. Overtakelse fant sted 21. mai. Nguyen van Hong krevde prisavslag fordi eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med ut fra foreliggende opplysninger om eiendommen og kjøpesummen. Etter forgjeves mekling reiste han 6. mai 1998 sak for Skien og Porsgrunn byrett mot Leif Erik Aas med krav om prisavslag begrenset oppad til 200.000 kroner. Byretten avsa dom 18. november 1998 med slik domsslutning: Side:370 <span id="rp-innrykk">«1. Leif Erik Aas dømmes til å betale Nguyen van Hong kr 63.000,- - sekstitretusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.</span> <span id="rp-innrykk">2. Hver av partene dekker egne omkostninger.»</span> Retten fant at de fleste av forholdene som var påberopt som grunnlag for prisavslag, var et resultat av bygningens konstruksjon, slit, elde og manglende vedlikehold. Retten kom imidlertid til at takstmannen i tilstandsrapporten burde ha opplyst om fuktskader på grunn av utette sluk i vaskerom og bad i første og annen etasje, det store omfang av sprekkdannelser i murpussen og løs puss, og råteskade på et vindu. Disse omstendigheter måtte takstmannen ha kjent til. Det var for byretten ikke omtvistet at selgeren måtte belastes for takstmannens forhold. Nguyen van Hong anket til Agder lagmannsrett og krevde i anken prisavslag oppad begrenset til 250.000 kroner. Leif Erik Aas motanket og påsto frifinnelse. Under ankeforberedelsen utvidet Nguyen van Hong kravet til å gjelde heving og tilbakebetaling av kjøpesummen med 780.000 kroner, erstatning med 50.000 kroner for omkostninger, og subsidiært prisavslag med inntil 700.000 kroner. Aas gjorde gjeldende at hevingskravet var framsatt for sent. Han anførte nå at han ikke kunne identifiseres med den takstmann som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Agder lagmannsrett avsa 22. november 1999 dom med slik domsslutning: <span id="rp-innrykk">«1. Leif Erik Aas dømmes til å betale Ngyuen van Hong kr 125.000 - kroneretthundreogtjuefemtusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom med tillegg av 12 - tolv - prosent rente fra dommens forkynnelse til betaling finner sted.</span> <span id="rp-innrykk">2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for lagmannsretten eller byretten.»</span> Lagmannsretten la som byretten til grunn at manglende opplysninger om vannskader og løs murpuss ga grunnlag for prisavslag etter avhendingsloven §4-12 jf. §3-7, men fant at kostnadene med å utbedre de påviste mangler måtte være større enn fastsatt av byretten. Retten la til grunn at takstmannen måtte kjenne til lekkasjene fra slukene og løs murpuss. Én dommer ville frifinne Aas for så vidt gjaldt murpussen. Reklamasjonen for mangel vedrørende takkonstruksjonen, som i hovedsak var grunnlag for kravet om heving, fant retten var framsatt for sent. Lagmannsretten uttalte om den faktiske bakgrunn for identifikasjon mellom selger og takstmann: <span id="rp-innrykk">«Når det gjelder spørsmålet om identifikasjon, er utgangspunktet at megleren rutinemessig innhentet fullmakt fra selgeren i forbindelse med oppdragets påbegynnelse. Det var megleren som kontaktet takstmannen, men kostnadene skulle dekkes av selger. Tilstandsrapporten var en del av salgsdokumentene, og det er henvist til den i salgsoppgaven. Likeledes heter det i kjøpekontraktens §11: «Kjøperen har fått seg forelagt følgende. - Følgende eiendomsdokumentasjon: Pantattest, ....., tilstandsrapport, ...... .»</span> <span id="rp-innrykk">I dette tilfelle var det ingen kontakt mellom takstmannen og selgeren i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten, siden selgeren hadde arvet huset og aldri bodd i det.»</span> Side:371 Lagmannsretten kom til at selgeren i dette tilfelle måtte identifiseres med den takstmann som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Leif Erik Aas har anket til Høyesterett over lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse og påstått frifinnelse. Nguyen van Hong har motanket aksessorisk og blant annet anført at lagmannsretten tar feil når den har kommet til at det er reklamert for sent for mangler vedrørende takkonstruksjonen. Høyesteretts kjæremålsutvalg har henvist anken til Høyesterett for så vidt gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse vedrørende prisavslag for lekkasje fra sluk og sprekker i murpuss. For øvrig er anken og den aksessoriske motanke nektet fremmet. Den ankende part, <b>Leif Erik Aas</b>, har i hovedsak anført: Lagmannsretten har tolket avhendingsloven §3-7 feil når retten har kommet til at den ankende part må identifiseres med den takstmann som har utarbeidet tilstandsrapporten. Denne forståelse av bestemmelsen har ikke støtte i lovens forarbeider eller i sammenhengen mellom §3-7 og §3-8. Etter forarbeidene gjelder §3-7 for hjelpere som har stått fram overfor kjøperen som den som helt eller delvis tar seg av salget på vegne av selgeren, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89 første spalte. En takstmann kan imidlertid ikke likestilles med kontraktsmedhjelper, som er engasjert for å oppfylle selgers forpliktelser. Selgers takstmann har normalt ikke direkte kontakt med kjøper og medvirker ikke på noen måte til oppfyllelse av selgers forpliktelser. Heller ikke §3-8 første ledd annet punktum om selgers ansvar for opplysninger i salgsprospekt eller ved annen markedsføring, kan forstås slik at selgeren har risikoen for uriktige opplysninger i tilstandsrapport. Det foreligger ikke annet grunnlag for å la §3-7 omfatte tilstandsrapporter. Rettstilstanden før avhendingsloven var at selgeren ikke heftet for uriktige eller manglende opplysninger om eiendommen i tilstandsrapport med mindre selve valget av takstmann var uforsvarlig. Formålet med avhendingsloven var å lovfeste gjeldende regler om kjøp og salg av fast eiendom. Det måtte klart framgå av lovtekst og forarbeider om meningen var å utvide selgerens ansvar for manglende og uriktige opplysninger ved salg av fast eiendom til også å omfatte tilstandsrapport. Reelle hensyn gir heller ikke grunnlag for å utvide anvendelsesområdet for §3-7. En takstmann skal gi en nøytral og objektiv vurdering av eiendommens tilstand uavhengig av hva selger eller mekler måtte mene om eiendommen. I de tilfelle en tilstandsrapport gjøres tilgjengelig for kjøper, er dette en serviceytelse. Det er uriktig når lagmannsretten legger til grunn at takstmannen opptrer på selgers vegne og i den forbindelse henvender seg til kjøperne, og at tilstandsrapporten for en kjøper framstår som en del av salgsopplegget. En identifikasjon medfører heller ikke en skjerpelse av selgers aktsomhet fordi takstmannen utfører oppdraget selvstendig og uavhengig av selger. Det vil kunne medvirke til større aktsomhet ved utarbeidelse av tilstandsrapporter om krav i tilfelle manglende opplysninger må rettes mot takstmannen. Ansvar for selger for manglende eller uriktige opplysninger i tilstandsrapport skaper ikke klare linjer og kan være prosessdrivende blant annet fordi kjøperen vil foretrekke å holde seg til selger. Selgers ansvar etter §3-7 er i alle tilfelle begrenset til forhold han kjente eller måtte kjenne til. Kjøperen må være forberedt på å måtte holde seg til takstmannen for så vidt angår dennes Side:372 profesjonsansvar, fordi selger ikke under noen omstendighet har et alminnelig ansvar for takstmannens uaktsomme utøvelse av sin profesjon. Leif Erik Aas har nedlagt slik påstand: <span id="rp-innrykk">«1. Leif Erik Aas frifinnes.</span> <span id="rp-innrykk">2. Leif Erik Aas tilkjennes sakens omkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»</span> Ankemotparten, <b>Nguyen van Hong</b>, har i hovedsak anført: Lagmannsrettens lovanvendelse er riktig, og ankemotparten kan i det vesentlige slutte seg til begrunnelsen. Avhendingsloven §3-7 må forstås slik at bestemmelsen gjelder selgeren og den eller de som har hatt som særskilt oppdrag å hjelpe til med salget. Denne forståelse av bestemmelsen underbygges av §3-8, som også gjelder personer som har bistått selgeren. Paragraf 3-8 første ledd annet punktum gir ikke grunnlag for å begrense rekkevidden av første punktum og §3-7. Det går klart fram av lovforarbeidene at §3-7 er ment å omfatte for eksempel eiendomsmekleren selv om denne ikke har fullmakt til å inngå avtale om salg på vegne av selger. Bestemmelsen er også ment å gjelde hjelpere som har fullmakt til å gi de aktuelle opplysninger. Loven stiller ikke noe krav om at hjelperen skal ha direkte kontakt med kjøperen. Det vil således være tilstrekkelig at en tilstandsrapport gjøres tilgjengelig for kjøperne. Tilsvarende gjelder for forståelsen av §3-8. Reelle hensyn må tillegges stor vekt og underbygger at §3-7 og §3-8 også omfatter tilstandsrapport som selgeren har innhentet. Ankemotparten slutter seg til lagmannsrettens drøftelse av de reelle hensyn. Det framheves at den alminnelige regel i norsk rett er at selger og kjøper identifiseres med selvstendige kontraktsmedhjelpere, jf. eksempelvis avhendingsloven §4-5 annet ledd. Identifikasjon mellom selger og hjelper er et utslag av at hver av partene har risiko for egne forutsetninger, og slik identifikasjon skaper klare linjer og balanse mellom partene. I tillegg kommer at de fleste kjøpere er privatpersoner med begrensede ressurser. De bør kunne holde seg til selgeren når eiendommen har mangel, uten å trekke inn takstmannen. Det anføres at bruk av tilstandsrapport ved salg av fast eiendom har vært svært alminnelig i senere år og nå må anses som et utslag av «god skikk» ved eiendomsomsetning. I denne saken er det grunn til å framheve at tilstandsrapporten er omtalt i salgsoppgaven, at kjøperen fikk kopi av den før budrunden, og at kjøpekontrakten uttrykkelig presiserer at kjøperen har fått seg forelagt tilstandsrapporten. Nguyen van Hong har nedlagt slik påstand: <span id="rp-innrykk">«1. Lagmannsrettens dom av 22. november 1999 pkt. 1 stadfestes.</span> <span id="rp-innrykk">2. Leif Erik Aas dømmes til å betale saksomkostningene for byretten, 3/7 av saksomkostningene for lagmannsretten og saksomkostningene for Høyesterett til Nguyen van Hong og det offentlige.»</span> <span id="premiss"><b>Jeg er etter noen tvil kommet til</b> at lagmannsrettens dom må stadfestes så langt den er innbrakt for Høyesterett til prøving.</span> Side:373 Innledningsvis nevnes at tvisten gjelder en bolig som er solgt «som han er», jf. avhendingsloven §3-9. Eiendommen kan likevel ha mangel hvor dette følger av §3-7 om manglende opplysninger om eiendommen eller §3-8 om uriktige opplysninger. Den har også mangel i de tilfelle eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og omstendighetene for øvrig. Byretten og lagmannsretten la til grunn at eiendommen ved overtakelsen hadde mangler som selgeren ikke kjente eller måtte kjenne til. Lagmannsretten fant at takstmannen som etter oppdrag fra selger hadde utarbeidet tilstandsrapporten, måtte kjenne til manglene. Spørsmålet for Høyesterett er om lagmannsretten har anvendt avhendingsloven §3-7 på riktig måte når retten kom til at selgeren har risikoen for at tilstandsrapporten ikke gikk inn på lekkasjene ved slukene i første og annen etasje, og at murpussen kunne være løs. §3-7 om manglende opplysninger lyder: <span id="rp-innrykk">«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»</span> §3-8 første ledd om uriktige opplysninger lyder: <span id="rp-innrykk">«Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.»</span> Sivillovbokutvalets forslag til lov om avhending av fast eiendom i NOU 1979:48 inneholdt ikke generelle regler om selgers opplysningsplikt og risikoen for manglende opplysninger. Departementet var i tilslutning til Sivillovbokutvalet av den oppfatning at opplysningsplikten for selger burde være streng, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 40 første spalte. Departementet foreslo i §3-8 og §3-9 (loven §3-7 og §3-8) generelle bestemmelser om manglende og uriktige opplysninger, og i §3-11 (loven §3-10) særskilte bestemmelser om synfaring og selgers opplysningsplikt. Det framgår av proposisjonen at §3-7 og §3-8 ikke skulle gjelde bare for selgeren personlig. Vedrørende §3-8 (loven §3-7) uttales på side 89 første spalte: <span id="rp-innrykk">«Når paragrafen spør om kva «seljaren» måtte vite, er det ikkje berre spørsmål om seljaren personleg. I tillegg til seljaren personleg (og eventuelt organa for seljaren når seljaren er ein juridisk person), må ein sjå på tilhøva hos andre som har stått fram overfor kjøparen som den som heilt eller delvis tek seg av avhendinga på vegne av seljaren. Dette kan både vere personar som er tilsette hos seljaren, og personar som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med den aktuelle avhending, t d ein eigedomsmeklar. Dei vert alle å identifisere med seljaren her. Dette gjeld sjølv om hjelparen ikkje har hatt fullmakt til å binde seljaren til sjølve avhendinga, men det må krevjast at hjelparen i det minste ville hatt fullmakt til å gi dei aktuelle opplysningane.»</span> Side:374 Tilsvarende uttalelser om selger og personer som skal identifiseres med selger, fins i merknadene til §3-3 om arealsvikt og §3-9 (loven §3-8) om uriktige opplysninger om eiendommen, jf. proposisjonen side 82 første spalte og side 90 annen spalte. Bruk av teknisk sakkyndige og tilstandsrapporter er ikke nevnt i tilknytning til disse bestemmelser. Paragraf 3-7 løser etter ordlyden ikke spørsmålet om selger har risikoen for mangelfulle opplysninger i tilstandsrapport som selger har innhentet i forbindelse med salget, og som kjøper gjøres kjent med. Spørsmålet er om bestemmelsen må tolkes slik at selger skal identifiseres med sine hjelpere i de tilfelle bare hjelperen kjente eller måtte kjenne til forhold ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Ved bruk av teknisk sakkyndige vil selger ved slik identifikasjon få risikoen for den teknisk sakkyndiges forsettlige eller grovt uaktsomme unnlatelse av å ta med i tilstandsrapporten forhold som det skulle vært opplyst om. Den ankende part gjør gjeldende at ifølge forarbeidene kan selger etter §3-7 bare identifiseres med hjelpere som står fram overfor kjøperen som den som helt eller delvis har i oppdrag å selge eiendommen for selgeren. En takstmann som selgeren har gitt et oppdrag, utarbeider en tilstandsrapport på grunnlag av opplysninger gitt av selger eller mekler og egne undersøkelser. Takstmannen har ikke direkte kontakt med kjøper og står ikke fram som en som har i oppdrag å selge eiendommen. Det er uomtvistet at §3-7 også omfatter manglende opplysninger om eiendommen som er gitt av andre enn selgeren personlig. Forarbeidene til bestemmelsen likestiller med selger personer som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med salget, og eiendomsmekleren nevnes uttrykkelig. Dette gjelder også «hjelpere» som ikke har fullmakt til å inngå avtale om salg, men det kreves at hjelperen har fullmakt til å gi videre opplysninger om eiendommen. Jeg viser til proposisjonen side 89 første spalte som tidligere er gjengitt. Uttalelsene i forarbeidene trekker etter min mening i retning av at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig eller noen som har fullmakt fra selger unnlater å gi opplysninger. En takstmann som utarbeider en tilstandsrapport for selgeren, må i denne relasjon anses å ha som særskilt oppdrag å hjelpe til med salget når rapporten skal brukes overfor mulige kjøpere, selv om vedkommende ikke står fram overfor kjøper som den som har i oppdrag å selge eiendommen. Det er en nær sammenheng mellom manglende og uriktige opplysninger ved salg av fast eiendom. Tolkingen av §3-7 bør gi en god indre sammenheng med §3-8. Jeg finner det derfor formålstjenlig å se på om §3-8 første ledd og forarbeidene til bestemmelsen kan bidra til løsningen av vårt spørsmål. Paragraf 3-8 første ledd har i første punktum bestemmelse om uriktige opplysninger om eiendommen som selgeren har gitt kjøperen, og i annet punktum bestemmelse om uriktige opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Om forholdet mellom første og annet punktum uttales i proposisjonen sidene 90-91: Side:375 <span id="rp-innrykk">«Opplysningar gitt av seljaren sjølv vil vere omfatta allereie etter fyrste punktum. Også opplysningar gitt av andre enn seljaren personleg vil ofte vere omfatta allereie av fyrste punktum, jf ovanfor. Grunnen til å ha med «på vegner av seljaren» i andre punktum er for det fyrste at det ikkje er upraktisk at andre enn seljaren personleg tek seg av og kjem med opplysningar i samband med marknadsføringa. I tillegg kan dette til tider vere personar som elles ikkje har så mykje med sjølve salet å gjere, t d eit reklamebyrå. Ut frå ordlyden elles kunne det derfor vore mindre naturleg å identifisera slike med seljaren.«</span> I proposisjonens merknader til annet punktum uttales på side 91 første spalte: <span id="rp-innrykk">«Andre punktum gjeld anten det er snakk om å bringe vidare opplysningar som har sitt opphav frå seljaren personleg, eller det er opplysningar seljaren sin hjelpar har fått andre stader frå. Men etter andre punktum er det heile tida ein føresetnad at den som gir opplysningane gjer dette på vegner av seljaren. Seljaren må altså ha gitt den aktuelle personen i oppgåve å gi opplysningar i samband med avhendinga. Ein kan seie at vedkommande som har gitt opplysningane må ha hatt fullmakt til å gi opplysningar (ha vore legitimert til dette i høve til kjøparen). Dette vil oftast vere tilfelle dersom seljaren meir generelt har gitt ein annan person i oppdrag å ta seg av avhendinga, t d ein eigedomsmeklar (sjølv om meklaren ikkje har fullmakt til å inngå sjølve avhendingsavtala på seljaren sine vegner). Men andre punktum er ikkje avgrensa til å gjelde opplysningar frå slike som meir generelt skal ta seg av salet - også opplysningar frå t d eit reklamebyrå kan som nemnt vere omfatta. Det som derimot fell utanfor er opplysningar som andre har gitt heilt lausrive frå seljaren.»</span> Forarbeidene til §3-8 viser at «seljaren» skal ha samme betydning i §3-7 og §3-8, jf. proposisjonen side 90 annen spalte. Det følger derfor av forarbeidene til første ledd første punktum at «seljaren» omfatter eiendomsmekler eller en annen som har fått i oppdrag å hjelpe til med salget selv om vedkommende ikke har fått fullmakt til å inngå avtale om salg på selgers vegne, jf. proposisjonen side 91 første spalte og side 89 første spalte om §3-7 som jeg tidligere har gjengitt. Første ledd annet punktum om markedsføring på selgers vegne gjelder også ifølge forarbeidene personer som selgeren har gitt i oppdrag å ta seg av salget, eksempelvis en eiendomsmekler. Av departementets merknader framgår at opplysninger som er gitt av andre enn selgeren personlig, ofte vil være omfattet av første punktum, jf. proposisjonen side 91 første spalte. Annet punktum kom inn i loven fordi det er svært praktisk at andre enn selgeren personlig tar seg av og gir opplysninger i forbindelse med markedsføring. Dette gjelder i særlig grad for en eiendomsmekler som skal markedsføre selgers eiendom med mindre annet måtte være avtalt. Også personer som ikke har mye med salget å gjøre, slik som eksempelvis et reklamebyrå eller en entreprenør som har stått for oppføringen av bygning eller annen innretning på eiendommen, omfattes av bestemmelsen. Det som ifølge forarbeidene faller utenfor, er opplysninger om eiendommen som noen har gitt uavhengig av selgeren, slik som en produsent av tilbehør til eiendommen eller av materialer eller ting som har vært brukt ved oppføring av bebyggelse, jf. proposisjonen samme sted. Side:376 Første ledd annet punktum bestemmer at selger generelt har risikoen for uriktige opplysninger om eiendommen i tilstandsrapport så langt rapporten må anses som en del av salgsprospektet, eller den benyttes til annen form for markedsføring på vegne av selgeren. Selger må imidlertid etter første punktum ha risikoen for uriktige opplysninger i sakkyndig rapport om eiendommens tilstand i alle tilfeller slik rapport har blitt gitt videre til kjøper av selger eller noen som handler for ham med fullmakt til å gi slike opplysninger. Det er etter min mening ikke grunn til å skille mellom uriktige opplysninger som selger personlig gir til kjøper, og uriktige opplysninger som hjelpere med fullmakt gir på vegne av selger enten dette skjer i forbindelse med markedsføring eller på annen måte. Hvorvidt selger personlig kjente eller burde kjenne til at opplysninger i tilstandsrapport var uriktige, må være uten betydning ved anvendelsen av §3-8 første ledd. Selv om §3-8 første ledd kunne leses slik at annet punktum forutsetter en snever forståelse av uttrykket «seljaren» i første punktum, etterlater forarbeidene etter min mening ingen tvil om at personer som har hatt med salget av eiendommen å gjøre, likestilles med selger etter §3-8 første ledd første punktum og §3-7. Annet punktum taler således ikke imot at en selger etter første punktum kan identifiseres med den takstmann som har utarbeidet rapporten. Den innbyrdes sammenhengen mellom §3-8 og §3-7 og forarbeidene til bestemmelsene trekker tvert om slik jeg forstår bestemmelsene, i retning av identifikasjon. Når selger velger å bruke tilstandsrapporten overfor kjøper, ville det gi et uheldig og urimelig resultat om selger bare skulle ha risikoen for uriktige opplysninger, men ikke for manglende opplysninger i slik rapport selv i de tilfeller takstmannen kjente til mangel ved eiendommen eller opptrådte grovt uaktsomt. Vår sak gir et eksempel på at det er en glidende overgang mellom manglende, ufullstendige og positivt uriktige opplysninger. Tilstandsrapporten omtaler ikke lekkasjer ved slukene i første og annen etasje, men nevner lekkasje fra avløpsrør i kjøkkenet i første etasje. For så vidt angår murpuss nevnes noen sprekker i puss utvendig på veggene som anbefales tettet. Løsnet puss er ikke nevnt. De påviste utelatelser og feil i tilstandsrapporten har under saken vært ansett som manglende opplysninger etter §3-7. Dersom dette hadde vært bedømt som uriktige opplysninger, ville det etter §3-8 foreligge en mangel uten hensyn til subjektive forhold hos selger eller noen som handlet for ham. Det ville gi dårlig sammenheng i loven om §3-7 skulle være slik å forstå at kjøper var avskåret fra å påberope manglende opplysninger i tilstandsrapport selv om takstmannen kjente eller måtte kjenne til forhold som kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst. Jeg tilføyer at selger av fast eiendom også før avhendingsloven hadde risikoen når hans representant unnlot å underrette kjøper om forhold som kunne gi denne grunn til å undersøke nærmere, jf. [[Rt-1935-669]] (flertallet). Sammenhengen mellom selgers risiko for at det ikke er gitt opplysninger og kjøpers kunnskap og plikt til å undersøke eiendommen på forhånd etter §3-10, gir etter min mening støtte for at selger etter §3-7 må ha risikoen for manglende opplysninger i tilstandsrapport om eiendommen. Uttrykket «kjøparen» i §3-10 første ledd tar sikte på å gjelde også eventuelle andre som må identifiseres med kjøper. Det vil da være Side:377 avgjørende om andre ut fra sin rolle og tilknytning til kjøperen måtte kjenne til forhold ved eiendommen, jf. proposisjonen side 93 andre spalte. I merknadene til annet ledd om kjøpers besiktigelse av eiendommen er særskilt omtalt tilfeller hvor kjøper har med seg eiendomsmekler eller takstmann, og det henvises til hvem kjøper må identifiseres med, jf. proposisjonen side 95 første spalte. Kjøperen kan etter annet ledd ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen burde blitt kjent med ved forhåndsbesiktigelsen. Jeg forstår merknadene slik at kjøper ifølge proposisjonen må ha risikoen for forhold ved eiendommen som hans sakkyndige kjente eller burde kjenne til. Paragraf 3-10 tredje ledd fastslår at bestemmelsene i første og annet ledd ikke medfører noen begrensning i §3-7 om manglende opplysninger om eiendommen. Selgers opplysningsplikt skal alltid gå foran kjøpers plikt til å undersøke på forhånd, jf. proposisjonen sidene 40 og 95. Selgers opplysningsplikt ville imidlertid bli mer begrenset enn kjøpers undersøkelsesplikt om §3-7 var slik å forstå at selger ikke hadde risikoen for manglende opplysninger i sakkyndig rapport om eiendommens tilstand. Sammenhengen mellom §3-10 og §3-7 underbygger etter min mening at selgers risiko for manglende opplysninger i utgangspunktet bør svare til kjøpers risiko for manglende opplysninger fra egen sakkyndig. Også andre reelle hensyn trekker i retning av at selger bør ha risikoen for uriktige og manglende opplysninger i en tilstandsrapport som han har innhentet, og som gis videre til kjøperen. Det har i senere år blitt alminnelig at selger eller mekler innhenter og benytter tilstandsrapporter i forbindelse med salg av boliger. Formålet med slike rapporter er så vidt mulig å unngå overraskelse ved kjøp og salg. Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og de forskjellige takseringsforbunds systemer og retningslinjer tar sikte på å få til en mest mulig ensartet bedømmelse av faste eiendommers tilstand. Tilstandsrapporter benyttes ofte sammen med eller i forbindelse med salgsoppgaver, og har til nå normalt vært nødvendige for å få tegnet forsikring om eierskifte. Slike rapporter vil i praksis ofte være en del av salgsprospektet og annen markedsføring. Formålet med bruk av tilstandsrapport er at begge parter skal kunne stole på at opplysningene er riktige, og tilsier at forhold av betydning som takstmannen kjenner eller måtte kjenne til, ikke er utelatt. En tilstandsrapport vil således være egnet til å påvirke kjøperen med hensyn til hva som legges til grunn for bud på eiendommen og i forhandling med selger eller mekler. Selger er etter min mening nærmest til å bære risikoen for manglende eller uriktige opplysninger i de tilfeller han eller hun har innhentet tilstandsrapporten og gjort den kjent for kjøper. Jeg legger også vekt på at manglende eller uriktige opplysninger kan medføre at kjøpesummen blir for høy sett i forhold til eiendommens tilstand. Det er rimelig at mangel ved eiendommen fører til en forholdsmessig reduksjon av kjøpesummen etter §4-12 også i de tilfeller en takstmann som selgeren har gitt i oppdrag å utarbeide en tilstandsrapport, gir uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og vilkårene etter §3-7 og §3-8 er oppfylt. Den ankende part har anført at en identifikasjon mellom selger og takstmann kan medføre uklarhet med hensyn til hvem som er ansvarlig Side:378 for takstmannens forsømmelser, og i praksis medføre at takstmannen går fri fordi kjøperen foretrekker å holde seg til selgeren når det er mangel ved eiendommen. Det er også pekt på at et direkte ansvar for takstmannen vil kunne medvirke til større aktsomhet ved utarbeidelse av tilstandsrapporter. Jeg bemerker til dette at selger bare har risiko for omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til. Tilsvarende må gjelde så langt selgeren identifiseres med den takstmann som har utarbeidet tilstandsrapporten, slik at bare manglende opplysninger som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, kan belastes selgeren. Jeg er kommet til at §3-7 må forstås slik at selgeren har risikoen for at en tilstandsrapport som gjøres tilgjengelig for kjøperen før salg finner sted, mangler opplysninger om eiendommen som kjøperen kunne regne med å få, og som takstmannen kjente eller måtte kjenne til. Manglende opplysninger i tilstandsrapporten vil i så fall føre til at eiendommen anses for å ha en mangel som kan gi rett til prisavslag etter §4-12. Jeg tilføyer at løsningen kan bli annerledes i de tilfeller en takstmann etter anmodning av selger utarbeider en verditakst uten nærmere beskrivelse av eiendommen som gjøres kjent for kjøperne. Jeg kan etter dette ikke se at lagmannsretten har anvendt avhendingsloven §3-7 på uriktig måte. Lagmannsrettens dom må stadfestes så langt den er innbrakt for Høyesterett til prøving. Anken har ikke ført fram. Ankesaken har reist uavklarte rettslige spørsmål av betydning utenfor den foreliggende sak. Jeg finner at det foreligger særlige omstendigheter som må medføre at saksomkostninger heller ikke tilkjennes for Høyesterett, jf. tvistemålsloven §180 første ledd annet alternativ. Jeg stemmer for denne dom: 1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er innbrakt for Høyesterett til prøving. 2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke. <span id="dissens">Dommar <b>Utgård</b>: Eg er komen til at anken må takast til følgje.</span> Saka gjeld manglar ved sal av eigedom der det er teke atterhald om at eigedommen blir selt «som han er», jf. avhendingslova §3-9. Det er då to alternative grunnlag for mangelsvurderinga. Eg startar med §3-9 andre punktum der det er fastsett at det ligg føre ein mangel dersom eigedommen er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med «ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». Dette alternativet gjeld sjølv om seljaren ikkje kjente eller måtte kjenne til mangelen, men alternativet gjeld berre manglar som er vesentlege. Seljaren har såleis alltid vågnaden for omstende som representerer vesentlege manglar, når ein eigedom er selt «som han er». Ein kjøpar vil etter §3-9 første punktum alternativt kunne byggje ein mangel på manglande eller uriktige opplysningar etter §3-7 eller §3-8 for eventuelt å kunne fremje krav også i høve til manglar som ikkje er vesentlege. Omstende seljar kjente eller måtte kjenne til, går inn Side:379 under §3-7. Reglane i §3-8 første ledd inneber ei tilsikring av tilstanden for eigedommen, slik at det utan vidare ligg føre ein mangel dersom eigedommen ikkje er i samsvar med gitte opplysningar. Det nærare innhaldet i §3-8 første ledd kjem eg attende til. Eg går no over til tolkinga av ordet «seljaren» i §3-7. Spørsmålet er om dette uttrykket femner om ein takstmann som er sjølvstendig næringsdrivande, og som etter oppmoding frå seljaren har utarbeidd ein tilstandsrapport. Som førstvoterande legg eg til grunn at omgrepet seljaren ikkje berre omfattar seljaren personleg. Der seljaren er ein fysisk person, vil omgrepet også omfatte tilsette og kontraktshjelparar så langt desse har fullmakt i høve til eit sal. Førstvoterande har vist til at eigedomsmeklarar er nemnde på side 89 i Ot.prp.nr.66 under omtalen av §3-7. Som det går fram av sitatet er utgangspunktet at seljaren svarer for andre som «har stått fram overfor kjøparen som den som heilt eller delvis tek seg av avhendinga på vegne av seljaren», og det er sagt at dette kan vere mellom anna «personar som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med den aktuelle avhendinga, t d ein eigedomsmeklar». På dette punktet har eg merknader til proposisjonen. Eigedomsmeklaren er mellommann, jf. eigedomsmeklingslova §1-1, og han har ei spesiell rolle. Han skal ta omsyn både til seljar og kjøpar, og han har eit sjølvstendig ansvar for å utføre oppdraget sitt. Eg finn det dels uklart om proposisjonen her generelt omtalar eigedomsmeklarar eller om det blir vist til situasjonen der ein meklar har ei særskilt fullmakt til å gjere avtale. Men proposisjonen er først og fremst uklar fordi tilhøvet til §3-8 første ledd andre punktum ikkje er drøfta. Dette punktumet inneheld ein sentral regel som etter sin ordlyd også må gjelde sal gjennom meklar. Som eg kjem attende til er sal ved eigedomsmeklar også omtala i førearbeida til dette andre punktumet. Ut frå dette finn eg såleis at det ikkje kan byggjast noko på det som er sagt i proposisjonen om identifikasjon under omtalen av §3-7. Førearbeida til §3-7 omtalar ikkje takstmenn. Eg nemner her berre at ein takstmann skal vere nøytral, og at han - på same måte som ein eigedomsmeklar - ved feil kan gjerast direkte ansvarleg både av seljar og av kjøpar. Takstmannen er frittståande og han kan ikkje av oppdragsgivar instruerast eller kontrollerast under oppdraget. Det er i alle fall ikkje meir nærliggjande å identifisere takstmann enn meklar med seljar. Omgrepet «seljar» er nytta også i §3-8, og det er semje om at ordet må ha same meining her som i §3-7. I §3-8 første ledd er det då eit særskilt andre punktum som kastar lys over innhaldet i §3-8 første ledd første punktum og med det også over §3-7. Etter §3-8 første ledd første punktum er seljar ansvarleg dersom omstende ved eigedommen ikkje svarer til opplysningar seljaren har gitt. Av §3-8 første ledd andre punktum følgjer det at det same gjeld dersom eigedommen ikkje svarer til opplysning «som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren». Ut frå ordlyden omfattar dette andre punktumet nettopp slike aktivitetar som ein eigedomsmeklar utfører. Eigedomsmeklaren annonserer eigedommen, han lagar og sender ut salsprospekt og han driv gjerne også andre former for marknadsføring, t.d. ved oppslag i samband med eigne lokale. Eit salsprospekt omfattar dels ei salsoppgåve frå meklaren, men inneheld ofte også tilstandsrapport Side:380 eller verditakst og i mange tilfelle andre dokument så som reguleringsplan og panteattest. Etter ordlyden kan det etter mitt syn ikkje vere tvilsamt at der ein eigedomsmeklar med salsoppdrag sender ut salsprospekt med salsoppgåve og tilstandsrapport, så blir det gjort på vegner av seljaren som del av marknadsføringa. Eg legg til at slike opplysningar må reknast å vere gitt av seljaren og med det falle beinveges inn under hans ansvar etter §3-8 første ledd første punktum, dersom han i samband med salet har gitt ein kjøpar tilgang på ein tilstandsrapport. Når det i andre punktum er sagt at «det same» gjeld der andre gir opplysningar «på vegner av seljaren», må dette også byggje på at seljaren sjølv svarer for opplysningar i minst slikt omfang. For §3-8 er det etter dette ikkje noko slikt identifikasjonsspørsmål som etter §3-7. Førstvoterande har sitert frå det departementet uttala i Ot.prp.nr.66 på side 91 i høve til uttrykket «på vegner» i §3-8 første ledd andre punktum. Det går fram av det som der vart sagt, at sal gjennom eigedomsmeklar er omfatta av §3-8 første ledd andre punktum. For min del kan eg ikkje sjå at omtalen av opplysningar frå reklamebyrå er anna enn eit døme på at regelen ikkje er avgrensa til å gjelde meklarar. Som eg har nemnt tidlegare er førearbeida på fleire punkt uklare, og i denne situasjonen legg eg stor vekt på det som følgjer av naturleg lesing av lovteksten. Ein seljar kan såleis etter mitt syn ikkje identifiserast med takstmannen etter §3-7. Seljaren svarer med det ikkje for omstende som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, men som ikkje vart tekne med i tilstandsrapporten. Derimot svarer seljaren for opplysningane som er gitt i ein tilstandsrapport når denne er sendt ut til mogelege kjøparar som del av salsprospekt eller på annan måte, jf. §3-8 første ledd andre punktum. Det kan innvendast at denne løysinga fører til at kjøpesummen blir for høg sett i høve til tilstanden på eigedommen. Dette er ei innvending som kan rettast mot alle sal av eigedommar med atterhald av typen «som han er». Det er likevel her grunn til å minne om at slike manglar blir fanga inn av føresegna i avhendingslova §3-9 andre punktum der manglane ved ein eigedom er vesentlege. Der ein tilstandsrapport inneheld uriktige opplysningar har seljaren ansvaret for dei omstenda som ikkje svarer til dei gitte opplysningane i rapporten, jf. §3-8 første ledd andre punktum. Seljaren er såleis fullt ansvarleg for takstmannen der denne har gitt uriktige opplysningar i ein tilstandsrapport. Som førstvoterande nemner heftar ein seljar etter §3-7 ikkje for det han burde kjenne til. Ein seljar har heller ikkje undersøkingsplikt. Dersom seljar og takstmann blir identifiserte, vil det her i realiteten skje ei utviding i og med at ein takstmann må vurderast ut frå at han er sakkunnig og har gjennomført ei undersøking. Etter mitt syn er det ikkje tilstrekkeleg grunn til slik utviding i høve til ein takstmann som utfører eit sjølvstendig oppdrag, og der seljar ikkje kan instruere under det faglege arbeidet eller føre kontroll med dette. Når seljaren likevel har ansvaret for det som står i ein tilstandsrapport, følgjer det av den særlege lovheimelen i §3-8 første ledd andre punktum. Seljaren kan også ha ansvaret fordi han sjølv har gitt opplysningane, jf. same ledd første punktum. Det er etter mitt syn då ikkje urimeleg at vågnaden for manglande opplysningar Side:381 ikkje blir lagt på seljaren, sjølv om han har ansvaret for uriktige opplysningar som på hans vegner blir nytta i marknadsføringa av eigedommen. Det kan til ein viss grad seiast at slike tilstandsrapportar blir utarbeidde i felles interesse for seljar og kjøpar. Blir eit omstende ved vanleg aktløyse ikkje sett av ein takstmann, må kjøparen gjere ansvar gjeldande direkte mot takstmannen. I slike tilfelle kan det ikkje vere enkelt for ein kjøpar å ta standpunkt til om ei eventuelt manglande opplysning frå takstmannen har sitt grunnlag i vanleg aktløyse eller i grov aktløyse. Rett nok kan det etter mitt syn her ikkje leggjast stor vekt på prosessøkonomiske tilhøve. Eg peikar likevel på at det ikkje kan vere ønskjeleg å føre inn som tema i eit oppgjer mellom kjøpar og seljar kva ein takstmann kjente eller måtte kjenne til. Etter §3-7 må seljaren svare for omstende han kjente eller måtte kjenne til. Som direkte motstykke til denne føresegna er det i §3-10 første ledd ei føresegn om at kjøparen ikkje kan gjere gjeldande som mangel det han kjente eller måtte kjenne til. Det er ikkje drøfta i førearbeida til §3-10 kven kjøpar skal identifiserast med, og det kan heller ikkje på annan måte sluttast frå §3-10 til vårt spørsmål. Eg nemner her at det er særlege reglar i §3-10 andre ledd om plikt til forundersøking for kjøpar. Det er her avgjerande kva kjøpar «burde vorte kjent med ved undersøkinga», slik at det skal takast omsyn til vanleg aktløyse hos kjøpar. Ein del kjøparar nyttar eigen sakkunnig til undersøkingar, og ved nokre typar kjøp vil det også kunne leggjast vekt på om kjøparen har late vere å følgje ei oppmoding frå seljar til å nytte sakkunnig hjelp. Spørsmålet om bruk av sakkunnig må her gå inn som ein del av vurderinga av om kjøparen har handla forsvarleg ved undersøkinga. Dette er prinsipielt eit anna spørsmål enn om det skal skje ein identifikasjon, slik at det heller ikkje her er grunnlag for slutning over til spørsmålet om identifikasjon i §3-7. Eg er såleis for min del komen til at lagmannsretten har tolka avhendingslova §3-7 feil. Det går fram av det lagmannsretten har gitt att av partssynsmåtane for lagmannsretten at det frå van Hong vart gjort gjeldande at det må skje «en helhetsvurdering av eiendommens verdi vurdert opp mot den kjøpesum som ble avtalt». Dette viser til avhendingslova §3-9 andre punktum som eg omtala innleiingsvis. Ut frå mitt syn på avhendingslova §3-7 skulle lagmannsretten her ha vurdert om van Hong hadde krav på prisavslag etter §3-9. Eg vil etter dette røyste for at lagmannsrettens dom blir oppheva, og at saka blir heimvist til lagmannsretten til ny behandling. Dommer <b>Rieber-Mohn</b>: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Stang Lund. Dommer <b>Aarbakke</b>: Likeså. Dommer <b>Aasland</b>: Likeså. Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne <span id="slutning"><center><b>D O M :</b></center></span> 1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er innbrakt for Høyesterett til prøving. 2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke. [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
