Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
År 1993 den 2. mars ble lagmannsrett holdt i rettslokalet i Tinghuset, Kristiansand til behandling av tvistemål for Vest-Agder lagsogn. den 3. mars fortsatte forhandlingene År 1993, den 26. mars, ble rett satt påny på Agder lagmannsretts kontor i Skien for avsigelse av dom med rettens formann tilstede. De øvrige dommere har undertegnet domsslutningen ved sirkulasjon, jfr. tvistemålsloven §153. Det ble for lukkede dører avsagt slik dom: Helge Mardon Benestad Frivold, født xx.xx.1921, avgikk ved døden den 16.januar 1991. Etter begjæring fra gjenlevende ektefelle ble boet overtatt av Kristiansand skifterett den 14.februar 1991. Advokat Per Erik Andersen ble oppnevnt som bobestyrer. Proklama ble utstedt den 14.februar 1991. Proklamafristen utløp den 16.april 1991. Under bobehandlingen oppsto det tvist mellom boet og eiendomsmegler Jørgen Stray, idet boet ikke godtok Strays krav om 2 % meglerhonorar i forbindelse med overdragelse av ca.1000 dekar av boets faste eiendom til Forsvaret. Kristiansand skifterett avsa den 3.august 1992 kjennelse med slik slutning: 1. Helge Mardon Benestad Frivolds dødsbo frifinnes for eiendomsmegler Jørgen Strays krav om meglerhonorar. 2. Eiendomsmegler Jørgen Stray betaler innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom saksomkostninger til Helge Mardon Benestad Frivolds dødsbo med kr 2000,-. Skifteretten fant at eiendomsmegler Strays krav var meldt i boet etter proklamafristens utløp, og derfor måtte avvises. Når det forøvrig gjelder de nærmere enkeltheter i saksforholdet, partenes anførsler for skifteretten og skifterettens avgjørelsesgrunner, fremgår disse av skifterettens kjennelse, som lagmannsretten viser til. Jørgen Stray, v/advokat Jørgen Bugge, har ved ankeerklæring av 6.oktober 1992 påanket kjennelsen til Agder lagmannsrett. Advokat Per Erik Andersen har den 27.oktober 1992 inngitt tilsvar på vegne av dødsboet, og har påstått skifterettens kjennelse stadfestet. Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand den 2. og 3.mars 1993. Den ankende part møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. For Helge Mardon Benestad Frivolds dødsbo møtte prosessfullmektigen, advokat Andersen. Det ble ikke ført vitner, men partene dokumenterte en rekke skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har hatt betydning for lagmannsrettens avgjørelse. Den ankende parts anførsler kan kort sammenfattes slik: Skifteretten har tatt feil når den har kommet til at den ankende parts krav i boet er prekludert i henhold til skifteloven §75 første ledd. Selv om retten skulle komme til at kravet ikke ble anmeldt innen proklamafristens utløp, har loddeierne v/bobestyrer advokat Andersen erkjent fordringens riktighet, slik at skifteloven §76 første ledd nr.1 får anvendelse. Bobestyrerens erkjennelse fremgår av advokat Andersens brev til advokat Sigmond, datert 19.mars 1991, hvor advokat Andersen på vegne av dødsboet ba advokat Sigmond fortsette sitt arbeide med skjønnssaken. Advokat Andersen må på dette tidspunkt ha vært klar over at den ankende part hadde krav på godtgjørelse for sitt arbeide med eiendomsoverdragelsen fra Benestad Frivold til Forsvaret. Det var jo nettopp denne eiendomsoverdragelsen skjønnssaken dreide seg om. Bobestyrerens fortsatte engasjement av advokat Sigmond, som også representerte den ankende part og skulle ivareta også hans interesser, må da lede til at loddeierne v/bobestyreren har anerkjent den ankende parts krav i boet. Dette må gjelde selv om størrelsen på kravet først ville kunne klarlegges ved etterfølgende skjønn. Når det under et senere arvingemøte, den 12.august 1991, ble fattet vedtak om at den ankende part ikke hadde noe krav i boet, må dette ha dreid seg om et krav den ankende part tidligere hadde reist om en godtgjørelse på 15 øre pr.m2, og som baserte seg på endringsavtalen av 23.februar 1990. Arvingemøtet kan ikke forutsettes å ha behandlet den ankende parts 2%-krav, basert på den opprinnelige avtale av 17.august 1983. At det forholder seg slik bekreftes av at arvingene etter møtet, i brev til den ankende part, skrev følgende:"Nedenforstående grunneiere ble i møte den 19. august 91 enige om å avvise et hvert krav fra Dem utover hva De rettmessig tilkommer." Arvingene har herved erkjent at den ankende part hadde rettmessig krav på godtgjørelse, og det kan ikke være tvil om det her er tale om 2%-kravet. Kravet om godtgjørelse på 15 øre/m2 har den ankende part forøvrig frafalt. Det bestrides at den godtgjørelse advokat Sigmond fikk Forsvaret til å utbetale til den ankende part, kr 96000,-, dekker det honorar han har krav på etter avtalen av 17.august 1983. Utbetalingen fra Forsvaret var en godtgjørelse for alt det arbeide den ankende part hadde nedlagt før det ble oppnådd endelig avtale med Forsvaret, og må ikke blandes sammen med den ankende parts krav på 2% av de salgsbeløp som kom til utbetaling til grunneierne. Dersom grunneierne får utbetalt salgsbeløpene uavkortet, vil dette bety at de får 2% mer enn de etter avtalen av 17.august 1983 har krav på, mens den ankende part ikke får noe. På grunnlag av avtalen med Forsvaret fikk Benestad Frivolds dødsbo utbetalt netto kr 1581824,-. Av dette beløp har den ankende part krav på 2 %, hvilket utgjør kr 31636,48. Den ankende part har nedlagt slik påstand: 1. Frivold's dødsbo tilpliktes å betale Stray kr 31636,50 i henhold til avtalen av 30/5 1989, med tillegg av 15% rente fra 16/12 1992 til betaling finner sted. 2. Boet dømmes til å betale Stray's saksomkostninger. Ankemotparten har sammenfatningsvis anført: Prinsipalt anføres at den ankende parts krav er for sent fremsatt.I realiteten fremsetter eiendomsmegler Stray to krav. Et krav på godtgjørelse for sitt arbeide forut for kontrakten med Forsvaret, og i tillegg 2% av salgsbeløpene til grunneierne. At han mener å ha to krav fremkom ikke før i hans brev til skifteretten, datert 16.desember 1991. Da var proklamafristen forlengst utløpet. Boet må av denne grunn frifinnes, slik at skifterettens kjennelse må stadfestes. Forøvrig vil ankemotparten fremholde: Den opprinnelige avtale av 17.august 1983 mellom Helge Benestad Frivold og eiendomsmegler Stray kan ikke, slik Stray har hevdet, ha vært et personlig oppdrag, utenom hans vanlige eiendomsmeglervirksomhet. Det er åpenbart at det er "Jørgen Strays eiendomsmeglerforretning a.s." som er engasjert, og av dette følger at den godtgjørelse han eventuelt måtte ha krav på er vanlig eiendomsmeglerprovisjon. Den opprinnelige avtale er korrigert ved påtegning 30.mai 1989, til at Stray skulle ha 1/3-part av den pris som ble oppnådd utover kr 3,10. Ved ny avtale med samtlige grunneiere, datert 23.februar 1990, hvor det ble avtalt at Stray skulle ha kr 0,15 pr.m2, ble den tidligere avtale satt ut av kraft. Den siste avtale forutsetter at eiendommene ble solgt for minst kr 3,25 skattefritt. Den senere utvikling, og som endte med salg til Forsvaret basert på en minnelig avtale, viser at partenes forutsetninger om minst kr 3,25 ikke slo til, og Stray har derfor egentlig ikke krav på noe. Subsidiært anføres at boet under enhver omstendighet må frifinnes fordi Stray allerede har fått utbetalt den provisjon han måtte ha krav på. Det kan overhode ikke være tvilsomt at advokat Sigmond har ansett Strays krav som meglerprovisjon. Da det ikke ble aktuelt å avholde skjønn, skrev advokat Sigmond den 25.oktober 1991 til Forsvarets Bygningstjeneste og gjorde oppmerksom på Strays krav om 2% provisjon av de fastsatte erstatninger. På denne bakgrunn utbetalte også Forsvaret til Stray 2% av de fastsatte erstatninger, hvilket utgjorde kr 96000,-. Stray har derfor fått det han hadde krav på om man legger den opprinnelige avtale til grunn. At Forsvaret har kalt utbetalingen til Stray for "salær" og ikke provisjon har ingen betydning. Dette skyldes at Forsvaret på grunn de endringer som følger av den nye eiendomsmeglerloven ikke kunne utbetale provisjon. Om dette har advokat Sigmond i brev til grunneierne datert 16.desember 1991 bemerket: "Forutsetningen for min avtale med Forsvarets Bygningstjeneste fremgår av mitt brev av 25. oktober 1991, der jeg ba om at eiendomsmegler Stray skulle få utbetalt 2% provisjon i tillegg til de angitte erstatninger. Omformingen til salær ble gjort fordi Forsvaret ikke hadde adgang til å utbetale provisjon i dette tilfellet. Salæret som eiendomsmegler Stray har mottatt, er forsåvidt av størrelsesorden tilsvarende provisjon". At loddeierne eller bobestyreren skal ha erkjent at Stray hadde et ytterligere krav mot boet bestrides. Arvingene i boet har tvert om klart avvist ethvert krav fra Strays side. Ankemotparten har nedlagt slik påstand: Kristiansand skifteretts kjennelse stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten legger til grunn at den ankende parts oppdrag i henhold til avtalen med Helge Benestad Frivold av 17.august 1983 må anses som et ordinært megleroppdrag. Avtalen er en "no cure no pay"-avtale, som således forutsetter at eiendomsmegler Stray ikke skulle ha noen betaling overhode dersom han ikke klarte å få i stand en salgsavtale. Hvis han fikk istand et salg, skulle han ha 1/3-del av den del av salgssummen som måtte overstige kr 2,-pr.m2, og 2% av salgssummen hvis prisen ble lavere. Den ankende parts arbeide med saken førte til en avtale av 3.mai 1990 mellom Forsvaret og ialt fem grunneiere, hvorav Benestad Frivold var en av grunneierne. Avtalen, som ikke nevner noe om at den ankende part har rettigheter i henhold til inngåtte avtaler med grunneierne, bestemmer at overdragelsesprisen skal fastsettes ved skjønn. H.r.advokat Sigmond ble engasjert for å ivareta grunneiernes interesser under skjønnet, og påbegynte sitt forberedende arbeide.Slik sto saken da Benestad Frivold døde 16.januar 1991. Senere inngikk Benestad Frivolds dødsbo og de øvrige grunneiere ny avtale med Forsvaret, og ble enige om en overdragelsespris slik at skjønnssaken ble uaktuell. Lagmannsretten finner grunn til å nevne at grunneierne selvsagt sto fritt til å endre sin første avtale med Forsvaret, og at den ankende part ikke kunne motsette seg dette. I henhold til den salgsavtale grunneierne inngikk med Forsvaret, ble overdragelsesprisen fastsatt til kr 2,-pr.m2. Lagmannsretten har klart oppfattet den ankende part derhen at han baserer sitt krav mot dødsboet på den opprinnelige avtale av 17.august 1983. Krav som eventuelt kan utledes av endringsavtalene, og hvoretter han på et tidspunkt under forhandlingene med boet og advokat Sigmond krevet 15 øre/m2, har han frafalt. I henhold til den opprinnelige avtale med Benestad Frivold, vil den ankende part således maksimalt kunne kreve 2% av salgssummen. Lagmannsretten finner at den utbetaling på kr 96000,- som fant sted fra Forsvaret til eiendomsmegler Stray, må anses som fullt og endelig oppgjør. Kr.96000,- utgjør temmelig nøyaktig 2% av den kjøpesum Forsvaret betalte til grunneierne. Utbetalingen til den ankende part skjedde etter at advokat Sigmond, som også ivaretok den ankende parts interesser under salgsforhandlingene, gjorde oppmerksom på at den ankende part krevet 2% av den oppnådde forhandlingspris. Den ankende part kan ikke høres med at utbetalingen til ham på kr 96000,- var en ekstra godtgjørelse for det arbeide han hadde utført forut for avtalen med Forsvaret. Slik utviklingen ble etter at den ankende parts opprinnelige oppdragsgiver Benestad Frivold døde, var det ikke den ankende part, men advokat Sigmond som førte forhandlingene med Forsvaret på vegne av boet. Hvorvidt boet da kunne ha avvist den ankende parts 2%-krav under henvisning til "no cure no pay"-klausulen i avtalen av 17/8 1983, tar lagmannsretten ikke stilling til. Advokat Sigmond har under enhver omstendighet oppnådd en avtale med Forsvaret som også ivaretok den ankende parts interesser etter den opprinnelige avtale. At også advokat Sigmond har oppfattet det slik at den ankende part egentlig fikk utbetalt 2% meglerprovisjon, fremgår med all tydelighet av advokatens brev av 16.desember 1991, sitert foran under gjengivelsen av ankemotpartens anførsler. Forøvrig bemerker lagmannsretten at dersom det skulle forholde seg slik den ankende part hevder, at de kr 96000,- var en godtgjørelse for utført arbeide, er det påfallende at godtgjørelsen samsvarer med 2% av salgssummene til grunneierne. En godtgjørelse for utført arbeide ville naturlig ha blitt beregnet på grunnlag av utlegg den ankende part måtte ha hatt, og ellers på grunnlag av salæroppgave med timebasert honorar. Advokat Sigmond anmodet ikke om noen salæroppgave fra eiendomsmegler Stray, og heller ikke for lagmannsretten har Stray søkt å dokumentere noe grunnlag for et mulig honorar for utført arbeide. Den ankende part synes å være av den oppfatning at det er i strid med avtalen av 17.august 1983 at Forsvarets utbetaling til dødsboet ikke er avkortet med de 2% som skulle tilfalle ham, og at dette nettopp viser at den utbetaling han fikk på kr 96000,- var en særskilt tilleggsgodtgjørelse. Denne anførsel kan ikke føre frem. De opprinnelige forutsetninger var at overdragelsesprisen skulle fastsettes ved skjønn. Av de priser som måtte bli oppnådd ved skjønn, ville Stray under de avtalegitte forutsetninger kunne hatt krav på 2%, eller mer. Det er ved flere av de fremlagte dokumenter godtgjort at alle parter, og også advokat Sigmond, hadde forventninger om en vesentlig høyere pris pr.m2 enn kr 2,- hvis skjønn var blitt avholdt. Når det imidlertid ikke ble noe skjønn, men inngått en minnelig overenskomst mellom grunneierne og Forsvaret, og den avtalte pris da ble lavere enn partene tidligere hadde forventet, har advokat Sigmond åpenbart søkt en løsning som under disse forhold ville tilgodese alle parter best mulig. Advokat Sigmond forhandlinger med Forsvaret synes å ha resultert i en "pakkeløsning" hvor det også er tatt hensyn til det krav på provisjon som eiendomsmegler Stray ville hatt krav på om det hadde blitt avholdt et skjønn med kr 2/m2 som resultat, et resultat som partene tiltross for forventninger om en høyere pris, måtte ha avfunnet seg med. Den ankende parts krav om honorar,provisjon eller godtgjørelse utover de kr 96000,- han allerede har mottatt, er først reist overfor skifteretten i brev av 16.desember 1991, senere nærmere utdypet og begrunnet i hans "inkassovarsel" til skifteretten, datert 26.februar 1992. Dette krav er således anmeldt etter proklamafristens utløp. At boet skal ha akseptert hans krav om provisjon eller honorar utover de 2% han allerede har mottatt, enten ved erkjennelse fra bobestyreren eller arvingene, skifteloven §76 første ledd nr.1, er det ikke ført bevis for. Av den foreliggende dokumentasjon fremgår tvert om klart at såvel bobestyrer som arvinger klart har avvist at den ankende part har noe slikt krav. Anken har ikke ført frem, og saksomkostningsspørsmålet avgjøres i henhold til tvistemålsloven §180 første ledd. Den ankende part skal derfor erstatte ankemotpartens omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke foreligger noen særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten. Advokat Andersen har innsendt omkostningsoppgave pålydende tilsammen kr 15550, hvorav kr 15200,- er advokatsalær og kr 350,- utgifter til kopiering. Den ankende parts prosessfullmektig har ikke hatt innsigelser mot omkostningsoppgaven, som legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Skifterettens kjennelse stadfestes. 2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Jørgen Stray til Helge Mardon Benestad Frivolds dødsbo v/advokat Per Erik Andersen kr 15.550,- - femtentusenfemhundreogfemti 00/100. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
