Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saka gjeld anke over stadfesting av auksjonsbod på 1. gongs tvangsauksjon over ein landbrukseigedom. Etter krav frå Landkreditt vart eigedomen gnr. - - - i Z sett under tvangsauksjon 29. oktober 1992. Grunnlaget for auksjonskravet var ein mishalden pantobligasjon stor kr 100000. Den saksøkte, A, hadde ikkje betalt ein terminsum på kr 12436 til Landkreditt. Ved tvangsauksjonen kom det inn bod frå saksøkjaren v/fullmektig, frå B og frå den saksøkte på vegner av dei to døtrene hans. Sistnemnde gav inn det høgste bodet, kr 530000, men han greidde ikkje å skaffa lånegaranti for oppgjeret og samtykke frå overformynderiet innan den fristen som saksøkjaren sette. Etter dette sende saksøkjaren, Landkreditt, melding i brev 9. desember 1992 om at nest høgste bod - eit bod frå B på kr 520000 - vart "antatt", jf. tvangsfullbyrdelseslova frå 1915 §148 andre leden. I oversendingsbrevet til namsretten meinte namsmannen at bodet var akseptabelt. Den saksøkte, A, sette i brev 18. desember 1992 til namsretten fram innvendingar mot at bodet frå B vart stadfest. Horten namsrett stadfeste det nemnde auksjonsbodet i orskurd 31. desember 1992 med slik slutning: "1. Antatt bud kr 520000,- - kronerfemhundreogtjuetusen 00/100 - fra B, avgitt ved 1. gangs tvangsauksjon over gnr - - - i Z, stadfestes. 2. Auksjonsomkostningene settes til kr 5000,- - femtusen 00/100 - kroner." Dei nærare faktiske omstenda i saka og avgjerdsgrunnane til namsretten går fram av orskurden. Den saksøkte ved tvangsauksjonen, A, har anka denne stadfestingsavgjerda til Agder lagmannsrett. Saksøkjaren, Landkreditt, og auksjonskjøparen, B, har teke til motmæle. Etter krav frå ankeparten vart lagmannsretten sett med fire meddomarar, trekte frå det allmenne utvalet for lagsokna. Det var ankeførehaving i Tønsberg 18. og 19. mai 1994, med synfaring den fyrste dagen til eigedomen i Z. A møtte utan prosessfullmektig. Advokat Gunnar Cramer møtte som prosessfullmektig for dei to ankemotpartane. Av ankemotpartane var det berre B som møtte. Ved sida av forklaringane til A og B tok lagmannsretten imot forklaring frå to vitne. Det vart dokumentert ein del skriftlege prov, som retten kjem attende til så langt det har noko å seia for avgjerda. Under ankeførehavinga har ankeparten fråfalle åtaket på namsretten si fastsetjing av auksjonskostnadene. Ankemotpartane har fråfalle ein prinsipal påstand om at anken skulle avvisast. Ankeparten har halde fram at det stadfeste auksjonsbodet er uttrykk for ein altfor låg pris på eigedomen, og at stadfestinga byggjer på urette opplysningar frå Landkreditt og namsmannen. Namsretten, som det vert påstått har nytta svært stutt tid på saka, har heller ikkje teke omsyn til opplysningane frå ankeparten om at det var gjeve samtykke etter jordlova til å dela frå bygningane med ei 3,7 da. stor tomt. Eit separat sal av bygningar med tomt og jordvegen må reknast å gje ein høgare pris. Eigedomen har ei lagleg geografisk plassering med stutt avstand til dei næraste byane. Ankeparten fekk i si tid kjøpetilbod på jordvegen for kr 180000, men det var for lite. Ein pris på kr 520000 for heile eigedomen ligg 40 % under taksten til takstmann Leif Knudsen, og det viser klårt mishøvet i denne saka. Takstane til Steinar Langeland kan det ikkje takast noko omsyn til. Han er Landkreditt sin mann i distriktet, og både bygningane og jorda er takserte altfor lågt. Det er elles påfallande at Langeland i taksten frå 1991 ikkje nemnde noko om manglar ved bustadhuset. Bustaden vart sett opp i 1985 av ein snikkar, og det var berre noko murpuss som stod att for å gjera han ferdig. Driftsbygningen var nykledd. Det er ikkje noko grunnlag for påstandane om rot og uorden på eigedomen. Det er auksjonskjøparen B som har sett eigedomen i ringare stand etter at A måtte fråvika eigedomen og B flytte inn. Det er god og lettdriven jord på garden, og det er hausta 45 tonn korn i gode år. Ei vassførande elv inntil eigedomen gjer at det ikkje er vatningsproblem, og det er mange driftsopplegg som vil høva på denne eigedomen. Det må vera grunnlag for ein monaleg høgare pris på garden, slik at meir av pantegjelda kan verta dekt. Ankeparten har for lagmannsretten sett fram slik påstand: "1. Kjennelse i sak 693/92 C ved Horten namsrett oppheves. 2. A og det offentlige tilkjennes sakskostnader." Ankemotpartane har halde fram at det stadfeste auksjonsbodet må reknast å svara til verdien av eigedomen etter "gangbar pris" ved årsskiftet 1992/93. Når det gjeld vurderinga av tilhøvet mellom auksjonsbodet og "gangbar pris", er det vist til Ot.prp.nr.32 (1988-89) side 14. Takstane til takstmann Langeland - både frå 1991 og frå 1993 - talar for at verdien ligg på høgd med det stadfeste bodet, og det same gjer fråsegna frå namsmannen. Takstmann Knudsen har visstnok ikkje godkjenning som takstmann for landbrukseigedomar, og det må då leggjast mindre vekt på vurderinga hans. Tvangsauksjonen vart halden på ei tid då det var vanskar på eigedomsmarknaden; jamvel landbrukseigedomar var det vanskeleg å omsetja. Når det gjeld nett denne eigedomen, med den plasseringa han har, bør det leggjast stor vekt på forrentingsverdien ved prisvurderinga. Einskildvis sal av bustad og jordveg vil ikkje gje nokon betre pris på nett denne eigedomen, slik det elles ofte vil vera tilfelle. Det er ei rekkje manglar ved bustadhuset og eit utbetringsbehov som samla må gje seg eit klårt utslag i prisen. Driftsbygningen må reknast som kondemnabel og uthuset kan ikkje ha stor verdi. Terrengtilhøva vil leggja band på den jordbruksmessige utnyttinga, og skogen - som elles har god bonitet - må reknast så godt som uthoggen. Alt skrotet som låg slengt utover eigedomen, verka heller ikkje til å auka prisen. Det må elles takast omsyn til at det gjer seg gjeldande ei rad prisdempande faktorar ved kjøp på tvangsauksjon. Kjøparen vil måtte ta omsyn til auksjonskostnadene og til oppgjeret med panthavarane, og han har ikkje høve til å reklamera over manglar som ved friviljug kjøp. Og ved kjøp av ein landbrukseigedom som i saka her, vil uvisse om mogelege odelssøksmål og utfallet av konsesjonshandsaminga òg verka til å trekkja prisen nedover. Ankemotpartane har sett fram slik påstand: "1. Horten namsretts kjennelse av 31. desember 1992 stadfestes. 2. A dømmes til å betale sakens omkostninger til ankemotpartene." Lagmannsretten er komen til at anken ikkje kan føra fram, og skal fyrst nemna at det er tvangsfullbyrdelseslova frå 1915 som vil gjelda i dette tilfellet, jf. tvangsfullbyrdelseslova 1992 §16-2. I saka her hadde den saksøkte reist innvending mot at auksjonsbodet vart stadfest, og namsretten skulle då nekta stadfesting dersom det vart gjort sannsynleg at "budet er altfor lavt i forhold til værdien av eiendommen efter gangbar pris", tvangsfullbyrdelseslova §158 fyrste leden. Namsretten tok ikkje innvendinga til fylgje, og kom til at det heller ikkje var noko "misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris", slik retten skal prøva av eige tiltak etter §158 andre leden. Ved anke over stadfestinga kan lagmannsretten overprøva vurderinga til namsretten etter §158 fyrste leden. Det spørsmålet lagmannsretten må avgjera, er såleis om eit bod på kr 520000 er altfor lite i høve til "gangbar pris" på eigedomen, vurdert ut frå tilhøva mot slutten av 1992. Med uttrykket "gangbar pris" er meint "den pris en kunne oppnå ved et ordinært, frivillig salg av eiendommen", jf. Ot.prp.nr.32 (1988-89) side 14. Men når eit eventuelt avvik mellom auksjonsbodet og "gangbar pris" kjem av dei prisdempande verknadene ved tvangsauksjon, utgjer ikkje det noko "misforhold" i høve til tvangsfullbyrdelseslova §158 andre leden. Det same må gjelda med omsyn til vurderinga av om bodet er altfor lågt etter §158 fyrste leden. Eigedomen gnr. - - - i Z er ein landbrukseigedom som etter opplysningar frå jordregisteret har 96 da. dyrka jord, 48 da. skogareal og 4 da. anna areal. Av den dyrka jorda er 66 da. oppgjeven som lettbrukt og 30 da. som mindre lettbrukt. Ut frå lokale tilhøve ligg jorda delvis i eit bratt terreng, som det må takast omsyn til i drifta. Skogen er hovudsakleg ungskog på høg bonitet, men etter at eigaren tok ut virke til bygging av bustad i 1985, er det svært lite hogstmogen skog att. Eigedomen ligg usjenert til i eit gardsmiljø. Avstanden til Holmestrand, Horten og Tønsberg er på under 20 km. Driftsbygningen og reiskapshuset er frå 1900 og i lite tidhøveleg stand og synest ha liten eller ingen økonomisk verdi. Våningshuset frå 1985 ber til dels preg av lite profesjonell handverksmessig utføring, og det er ein del avsluttande arbeid som ikkje er utførde. Etter det som vart påvist under synfaringa, er det ei rekkje manglar som tvillaust reduserer verdien av huset. Ein viser til det som er nemnt av takstmann Steinar Langeland i taksten frå 15. november 1993. Etter at ei av veggplatene på badet vart teken bort, kan det òg sjå ut til at sjølve den bygningsmessige konstruksjonen er mangelfull. Dette har rettnok ankeparten nekta for, men det som er avdekt reiser iallfall rettkomen tvil om tilhøvet. For lagmannsretten har partane vore opptekne av dei ymse takstane som ligg føre i saka. Då namsretten stadfeste auksjonsbodet, var det framlagt ein takst dagsett 17. januar 1991 frå Steinar Langeland. Forrentingsverdien er der sett til kr 573000, medan forrentingsverdien i taksten frå 1993 er sett til kr 532000. Skilnaden kjem hovudsakleg av at bustadhuset er verdsett kr 50000 lågare i den siste taksten. Når det gjeld "salgspris i fri handel", spriker derimot dei to takstane til Langeland mykje. I 1991-taksten er salsprisen sett til kr 700000, men berre til kr 500-550000 i taksten frå 1993. Så vidt retten skjønar Langeland, var prisen på kr 700000 meint å vera uttrykk for kva konsesjonsstyresmaktene kunne godta som høgste pris, og under føresetnad av garanti frå seljaren om at det ikkje ville koma odelssøksmål. Takstmann Leif Knudsen, som takserte eigedomen 20. januar 1993, kom fram til ein omsetnadsverdi på kr 726000. Ved separat sal av bygningar med tomt og jordvegen vart salsverdien sett til kr 800000. - Lagmannsretten, som elles viser til takstane når det gjeld reint faktiske opplysningar om eigedomen, går ikkje nærare inn på dei. Dei er under alle omstende berre ei hjelperåd for retten ved vurderinga av prisspørsmålet. Namsretten lét ikkje til å ha drøft spørsmålet om eit separat sal av bygningar med tomt og jordvegen kunne reknast å ha gjeve ein høgare pris. Delingssamtykket etter jordlova er dagsett 8. oktober og låg såleis føre då tvangsauksjonen vart halden 29. oktober 1992. Ankeparten tok opp dette tilhøvet i skrivet sitt til namsretten før stadfestinga. Lagmannsretten er komen til at ein mogeleg saksførehavingsfeil av namsretten på dette punktet ikkje kan ha hatt noko å seia for innhaldet av avgjerda. For slik lagmannsretten vurderer dei faktiske omstenda i denne saka, kan det ikkje reknast med at eit separat sal ville føra til ein høgare pris, kanskje snarare tvert om. Bustadhuset har så vidt mange kvalitetsmessige manglar at det må vera lite attraktivt på marknaden. Og plasseringa er slik at at det knapt appellerer til andre kjøparar enn dei som vil busetja seg der for å driva garden. Ein pris på kr 520000 kan i utgangspunktet verka låg for eit våningshus frå 1985 og bortimot 100 da. dyrka jord. Men det må takast omsyn til at eigedomen som nemnt vantar tidhøvelege driftsbygningar og i særleg grad til den lite tilfredsstillande standarden og manglane på bustadhuset. Det vil her vera trong for påkostnader og utbetring i eit slikt omfang at det må gje seg eit monaleg negativt utslag i den prisen ein kjøpar er viljug til å gje for eigedomen. Som nemnt av ankemotpartane, kom auksjonen på ei tid då det var vanskeleg å selja eigedomar. På tvangsauksjonen kom det berre inn bod frå B ved sida av boda frå Landkreditt og A. Vitnet Langeland forklara at i tida mellom 1990 og 1993 var det eit fall i prisane på landbrukseigedomar på grunn av reduserte tilskot til korndyrking. Det talar for at ein må rekna med ein lågare salspris i 1992 enn i åra før. Namsmannen, som rettnok sjølv ikkje har hatt så mykje med omsetnad av landbrukseigedomar å gjera, har som vitne forklara at han rådførde seg med landbrukskontoret før han i brev til namsretten gav uttrykk for at prisen var akseptabel. Lagmannsretten er etter ei samla vurdering komen til at det ikkje er gjort sannsynleg at auksjonsbodet var altfor lågt i høve til verdien av eigedomen etter "gangbar pris" i 1992. Det avviket som i tilfelle måtte vera, må kunna førast attende til slike prisdempande omstende som jamleg gjer seg gjeldande ved tvangssal av fast eigedom. Ein viser i så måte til det som er nemnt under partsutsegnene til ankemotpartane. Lagmannsretten kan heller ikkje sjå at stadfestingsorskurden til namsretten kan opphevast på anna grunnlag. Avgjerda vert etter dette stadfest. Anken har ikkje ført fram, og ankeparten bør då bera kostnadene til ankemotpartane for lagmannsretten i samsvar med hovudregelen i tvistemålslova §180 fyrste leden, jf. tvangsfullbyrdelseslova §2. Det ligg ikkje føre slike særlege omstende at ankeparten bør fritakast for kostnadsansvaret. Advokat Cramer har sendt inn kostnadsoppgåve på i alt kr 44650, av dette utgjer salærkravet kr 35000. Medrekna i summen er òg utgifter til ankeutdrag, som advokat Cramer i dette tilfellet stod for etter pålegg frå retten. Men ettersom A - som ankepart - etter lova skulle ha sytt for utarbeiding av utdrag, bør naudsynte utgifter til utdrag kunna dekkjast under ordninga med fri rettshjelp, med di A etter vedtak av fylkesmannen har fått fritak for rettsgebyr. Når det gjeld salærkravet, må dette reknast å vera for høgt når ein tek omsyn til at arbeidet med avvisingsspørsmålet ikkje bør kunna krevjast dekt av ankeparten. Ein viser til at avvisingspåstanden vart trekt attende under ankeførehavinga. Lagmannsretten set samla sakskostnader til kr 27500, jf. tvistemålslova §176, og har då teke med dei andre postane i kostnadsoppgåva, bortsett frå utgifter til utdrag. Domen er samrøystes. Domsslutning: 1. Stadfestingsorskurden til namsretten vert stadfest. 2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A til Landkreditt og B 27500 - tjuesjutusenfemhundre - kroner innan 2 - to - veker etter at denne domen er forkynt. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
