Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
De tre parter 1) Ruth og Per Selrod, 2) Halvor Karlsen og Målfrid Fjelland og 3) Kai Homestad, inngikk 2.11.1991 en «Intensjonsavtale» vedrørende oppkjøp og fordeling» av gnr. 82 bnr. 26, 57 og 131, Nakøy i Mandal kommune. I avtalen er bl.a. inntatt bestemmelser om hvilken senere fordeling av eiendommen som det tas sikte på». Det ble tvist mellom Ruth Hoven Selrod og Per Selrod på den ene side og Kai Homestad og Halvor Karlsen på den annen side om partene hadde inngått en avtale om utfylling av intensjonsavtalen og som hadde fordelt alle eiendommer (arealer) som Kai Homestad på vegne av de tre hadde kjøpt på tvangsauksjon 08.11.1991 (og fikk budet stadfestet av Mandal namsrett 21.11.1991). Tvisten gjelder også om intensjonsavtalen med eventuell utfylling er misligholdt. Ved stevning av 7. november 1997 til Mandal herredsrett, anla Ruth Hoven Selrod og Per Selrod sak mot Kai Homestad og Halvor S. Karlsen med påstand om at Kai Homestad, Halvor S. Karlsen og Ruth og Per Selrod (dvs. alle tre parter) er bundet av intensjonsavtalen. Saksøkerne hevder at det ikke er inngått etterfølgende avtaler som hadde fordelt alle de eiendommer som ble ervervet på tvangsauksjonen. De saksøkte hevder i tilsvaret 15. desember 1997 at det ble inngått senere avtaler som på bindende måte har fordelt eiendommene (arealene) som ble ervervet på tvangsauksjonen, men at saksøkerne, etter at eiendommene ble fordelt, har opptrådt slik at de grovt har misligholdt avtaleforholdet. De hevder derfor at de saksøkte kan heve den opprinnelige intensjonsavtale med senere detaljeringer, og da med den virkning at saksøkerne ikke får overta noen del av eiendommene (men får tilbake den del av kjøpesummen med renter som saksøkerne har betalt). Subsidiært hevder de saksøkte at det er inngått en avtale (tilleggsavtale) om fordeling av eiendommene, og at denne er gjennomført. Mandal herredsrett avsa 7. august 1998 dom med slik domsslutning: «1. Kai Homestad og Halvor S. Karlsen frifinnes. 2. Ruth Hoven Selrod og Per Selrod dømmes til å betale Kai Homestad og Halvor S. Karlsen sakens omkostninger med kr. 69.400,- sekstinitusenfirehundre 00/100-. Oppfyllelsesfristen er 14 dager fra dommens forkynnelse.» De saksøkte fikk således i herredsretten medhold i sin prinsipale påstand om at intensjonsavtalen kunne heves. Advokat Henrik Lund har ved ankeerklæring av 9. oktober 1998, på vegne av Ruth Hoven Selrod og Per Selrod, påanket herredsrettens dom, og med påstand om at de tre parter er bundet av intensjonsavtalen. Senere har advokatene Haavind og Haga DA v/advokat Ragnar Østensen overtatt som prosessfullmektig for den ankende part, og han har nedlagt slik påstand som gjengitt nedenfor. Den ankende part har sammenfatningsvis anført: Tvisten dreier seg om avtalen av 2.11.1991 fortsatt er bindende for motparten. Partene er også uenige om rettsvirkningene av herredsrettens dom. Den ankende part hevder at sameiet ikke er opphevet ved herredsrettens dom. Rettsvirkningene kan derfor ikke være at Homestad ville ha blitt eneeier av Halfdans hus og hyttetomten dersom herredsrettens dom hadde blitt rettskraftig. Det er sameieloven som må gjelde for sameiet, og som i tilfelle må brukes. Den ankende part gjør gjeldende at avtalen etablerte et sameie i 1991 som alle innrettet seg etter, og som ble etterlevet på de fleste punkter: Betaling har funnet sted etter avtalen. I avtalen er bestemt hva den enkelte skal ha. Selrod skulle få et tillegg til sin hyttetomt. Av uforståelige grunner ble det uenighet om grensen for dette tilleggsareal, og det er fortsatt ikke fradelt fra fellesarealet. Avtalen har bestemmelser om hva man tar sikte på med hensyn til fordeling av de eiendommer som ble kjøpt på tvangsauksjonen. Bl.a. skulle Halfdans hus med tomt og en hyttetomt fradeles og selges. Det er uenighet mellom partene om disse to eiendommene er solgt. Selrod mener at disse eiendommer ikke er solgt. Og det som ikke er solgt, er sameie fortsatt. 4 år etter at sameiet ble etablert kommer det brev om hevning. I den sammenheng fikk de underretning om at det som var kjøpt, var tinglyst på Homestad. De ankende parter mener at forutsetningen var at tinglysing skulle skje på sameiet - ikke på Homestad. Dette var derfor et grovt mislighold av sameieavtalen, og det er den manglende tinglysing på sameiet som er årsaken til tvisten. Tvisten kom dessuten skjevt ut i herredsretten. Den korrekte påstand ville ha vært at partene var eiere, men bundet av avtalen fra 1991. Lagmannsretten må ta stilling til om intensjonsavtalen fortsatt er bindende. Den ankende part har ikke vært i nærheten av mislighold, og har heller ikke opptrådt illojalt. For så vidt angår påstandene om illojalitet og mislighold som grunnlag for hevning, var det ikke illojalt at sønnen Rolf, på vegne av foreldrene, kom med forslag om en annen avgrensing av det tilleggsareal som skulle legges til foreldrenes hyttetomt, og som var større enn det som fremgår av intensjonsavtalen. Da de øvrige to deltakere avviste det, ble det lagt bort. Den ankende part benekter at sønnen Rolf i en telefonsamtale med ankemotpart Karlsen skal ha «truet» med at de ville forlange annet areal dersom de ikke ville få et større tilleggsareal. Men selv om sønnen hadde ordlagt seg slik, har ikke den ankende part tatt dette opp med kommunen. Men de var skuffet naturligvis når de ikke fikk det til slik de ønsket. Det kan videre ikke være illojalt at den ankende part, uten ankemotpartens vitende, gjorde en henvendelse til kommunen om å få strøket en passus i reguleringsbestemmelsene for deres hytteeiendom, og knyttet det sammen med tilbudet til kommunen om overtakelse av et område til friluftsformål. Henvendelsen var ikke ment som noe press, men skyldtes at det på reguleringskartet for deres hytteeiendom sto en pil og ordet «flyttes». De fikk da også svar om at det ikke var aktuelt med flytting av hytta, og heller ikke hjemmel for å kreve flytting av eksisterende hytte, men at en bedre plassering ville bli vurdert om det av en eller annen grunn blir aktuelt å bygge en ny til erstatning for den gamle. Det var heller ikke illojalt eller mislighold å motsette seg å følge opp en påstått avtale om at Halfdans hus og hyttetomten var overtatt av Homestad. Den ankende part var og er uenig i at en slik avtale foreligger, og å gi uttrykk for uenighet kan ikke være illojalt eller mislighold. Endelig kan det ikke være illojalt eller mislighold av den ankende part ikke å ha noen mening om berettigelsen av et krav fra en nabo, fremmet av Leif Hoven (som var bror til Ruth Hoven Selrod), om eiendomsretten til en del av det areal som var kjøpt på tvangsauksjonen. Den ankende part mener det ikke foreligger hevningsgrunnlag. De benekter at de har trenert kartforretningen som ble holdt i august 1995, og de benekter at den ankende parts opptreden gir hevningsrett. Den ankende part hevder derfor at avtalen fortsatt er bindende. Men selv om lagmannsretten skulle komme til at hevningsrett forelå, og at hevning anses å ha skjedd, hevder den ankende part at hevning skjedde for sent. Hevning skjedde først i brev datert 4. juli 1997. Dette er ett år etter at Homestad påviste hevningsrett, og da er det fremmet for sent. Hevning må skje rimelig raskt etter at man er blitt klar over hevningsgrunnen. Den ankende parts påstand er etter dette at avtalen fortsatt er bindende. Den ankende part hevder videre at selv om hevning anses å ha skjedd, består sameiet likevel. De tre parter inngikk avtale om å kjøpe sammen. Skal en hevning skje, må sameiet oppløses. Det er ikke skjedd. Det er ikke inngått etterfølgende bindende avtaler om Halfdans hus og hyttetomten etter den ankende parts syn. I og med at det ikke foreligger skriftlig avtale, må motpartene ha bevisbyrden for at avtale foreligger. I delingssøknadene er Homestad oppført som eier av både Halfdans hus og hyttetomten, men søknadene er utfylt av ham selv. Den ankende part kan ikke huske å ha sett delingssøknadene. Men det var ingen uenighet om grensene. Derfor så ikke den ankende part nærmere på delingssøknadene. Den ankende part mener dessuten ikke å ha sett det kart hvor det står anmerket at Homestad har overtatt både Halfdans hus og hyttetomten. Nabovarsel med kart var sendt også til en tredje person, Helge Hoven Selrod, og det bestrides ikke at kart med fordeling av eiendommene var vedlagt der. Men det kan være sendt forskjellige kart. I de merknader av 24. februar 1992 som sønnen Rolf sendte på telefax den 25. februar 1992, aksepterte de ikke salg av hyttetomten, og da kan heller ikke Halfdans hus anses for å være solgt til Homestad. De to ting var knyttet sammen, og når ankemotpartene ikke aksepterte at hyttetomten skulle holdes utenfor, bortfalt også det avkall som ble gitt for Halfdans hus. Det erkjennes nå at sønnen Rolf hadde fullmakt til å opptre på foreldrenes vegne. Passivitet kan ikke føre til at den ankende part må anses stilltiende å ha akseptert avtalen. Det skjedde noe hele tiden; utspill til Mandal kommune om friluftsområde, innsending av fradelingssøknader og behandling og svar på disse, arbeid for å endre tilleggsarealet og for å få utført kart- og delingsforretningen. Man kunne ha gjort flere ting samtidig, men det er ikke urimelig at det tok en del tid. Særskilt om passiviteten i forbindelse med finansieringen av kjøpet, mener den ankende part at dette skulle ordnes av Homestad. De kan derfor ikke klandres for manglende finansiering av kjøpet. Endelig anføres at selv om det legges til grunn at den ankende part har trenert gjennomføringen/oppfyllelsen av avtaleforholdet, har ankemotpartene ikke lidt noe tap på grunn av dette. Den ankende part har nedlagt slik påstand: «Prinsipalt: 1. Kai Homestad, Halvor S. Karlsen og Ruth og Per Selrod er bundet av den inngåtte intensjonsavtalen av 4. november 1991 om oppkjøp og fordeling av gnr. 82, bnr. 26, 57 og 131, på Nakøy i Mandal kommune. 2. Ruth og Per Selrod er medeier i sameiet gnr. 82, bnr. 26, 57 og 131 med 1/3 med unntak for fradelt brygge med sjøbod og brygge. De er eneeiere av arealet som fradeles gnr. 82, bnr. 26 som tilleggsareal til deres egen hyttetomt. 3. Ruth og Per Selrod tilkjennes sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett. Subsidiært: 1. Kai Homestad, Halvor S. Karlsen og Ruth og Per Selrod er bundet av den inngåtte intensjonsavtalen av 4. november 1991 om oppkjøp og fordeling av gnr. 82, bnr. 26, 57 og 131, på Nakøy i Mandal kommune. 2. Ruth og Per Selrod er medeier i gnr. 82, bnr. 26, 57 og 131 med 1/3 med unntak for fradelt brygge med sjøbod, brygge og fradelt bolighus (benevnt Halfdans hus). De er eneeiere av det arealet som fradeles gnr. 82, bnr. 26 som tilleggsareal til deres egen hyttetomt. 3. Ruth og Per Selrod tilkjennes sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett. Atter subsidiært: 1. Kai Homestad, Halvor S. Karlsen og Ruth og Per Selrod er bundet av den inngåtte intensjonsavtalen av 4. november 1991 om oppkjøp og fordeling av gnr. 82, bnr. 26, 57 og 131, på Nakøy i Mandal kommune. 2. Ruth og Per Selrod er medeier i sameiet gnr. 82, bnr. 26, 57 og 131 med 1/3 med unntak for fradelt brygge med sjøbod, brygge og fradelt bolighus (benevnt Halfdans hus) og fradelt hyttetomt. De er eneeiere av det arealet som fradeles gnr. 82, bnr. 26 som tilleggsareal til deres egen hyttetomt. 3. Ruth og Per Selrod tilkjennes sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett.» Datoen 4. november 1991 må være feilskrift for 2. november 1991. Ankemotpartene har sammenfatningsvis anført: Herredsrettens dom er korrekt både i begrunnelse og standpunkt. Hevning vil «slå i hjel» alle påstander fra motparten. Hvis det legges til grunn at det forelå en klar avtale, og at den er misligholdt, må avtalen kunne heves. Det er tilstrekkelig for hevningsrett. Intensjonsavtalen og det som hang sammen med den, er hevet. Det ble gjort i brev til motpartens advokat datert 04.07.1997 (skal være 04.08.97). I herredsretten var det heller ingen diskusjon om følgene eller konsekvensene av en hevning. Det ble der uten videre lagt til grunn at ved hevningen bortfalt avtaleforholdet mellom Ruth og Per Selrod på den ene side og Kai Homestad og Halvor Karlsen på den annen side. Det ville også være en underlig rettsfølge om et mislighold som ga rett til hevning, skulle få som resultat at den som umuliggjorde gjennomføring av avtalen, likevel skulle få en betydelig del av gevinsten. Det ville i så fall være et veldig urimelig resultat. Herredsrettsdommen er meget grundig, og lagmannsretten bør rolig kunne ta et utgangspunkt i den. Det er fire momenter som der er trukket frem som grunnlag for hevningsretten: For det første ble det bak ankemotpartens rygg forsøkt en «hestehandel» med kommunen for å få endret/forbedret den reguleringsmessige status for den ankende parts hytteeiendom. Det kunne ha ødelagt arbeidet med å få gjennomført intensjonsavtalen (nødvendige fradelinger mv.). For det andre var det umulig å få den ankende part til å gi seg for så vidt angår grensene for det tilleggsareal som skulle tillegges den ankende parts hyttetomt. Grensene for tilleggsarealet var klart angitt i selve intensjonsavtalen. Her var intet skjønn. Arealet (parsellen) ble søkt fradelt, og etter klage ble fradeling innvilget. Men den ankende part gjorde fortsatt gjentatte forsøk på å få et større tilleggsareal til sin egen hyttetomt til tross for at man hadde en klar avtale om grensene for dette tilleggsarealet. Dette var i og for seg en liten del av det området som ble ervervet, men det forhindret at grensene kunne bli ordnet for de andre deler av kjøpet. Alt ble stående i stampe. Den ankende part klarte å forpurre gjennomføringen av kart- og oppmålingsforretningen i august 1995 i og med at det påny ble tatt opp spørsmål om å endre grensene i strid med avtalen og det samtykke som kommunen hadde gitt. For det tredje var det illojalt våren 1997 å gå tilbake på overføringen til Homestad av Halfdans hus og hyttetomten, ettersom det da lenge hadde vært avtalt at Homestad skulle ha disse eiendommene. Endelig nevnes at den ankende part nektet å stille opp i den jordskiftetvist som skulle behandles. Tvisten gjaldt en del av det areal som de hadde ervervet. Når en utenforstående hevdet å være eier av en del av arealet, måtte den ankende part anses pliktig til å stille opp og si hva de visste om saken. Det må også ha vært helt klart for den ankende part at tvistens utfall var særlig viktig for ankemotpart Karlsen. Enkeltvis og samlet gir dette grunnlag nok for hevning. Det foreligger vesentlig mislighold/kontraktsbrudd. Og kontraksbruddet er bevisst, det er gitt advarsler, det er skjedd i et langvarig forhold, og det er alvorlig fordi det har hatt konsekvenser for hele avtaleforholdet, selv om det har vært knyttet til de gjentatte forsøk på å få endret/utvidet tilleggsaralet som skulle legges til den ankende parts hytteeiendom. Intensjonsavtalen var skjev i den forstand at den ga den ankende part store rettigheter og små plikter. Det kan ikke aksepteres at man av den grunn sitter og venter til mai 1997 for å se hva som skjer. De hadde en aktivitetsplikt, og her har de vært for passive. Hevningskravet ble helt klart ikke fremmet for sent. Hevning ble også varslet på forhånd i brev av 12.06.1996, og det ble fremmet i brev av 4. juli (skal være august) 1997. Rettsvirkningen av hevning er at ytelse mot ytelse restitueres. Man kan ikke bli sittende igjen i et sameie når man har hevet avtalen. Det er avtalen som er sameiegrunnlaget i dette tilfelle, og kan avtalen heves, faller rettsgrunnlaget for sameiet bort. Avtalen beskriver et slags samarbeid for å nå et mål om nettopp ikke å være sameiere. De spesielle regler i sameieloven kan ikke utelukke de avtalerettslige muligheter som foreligger når de har rett til å heve. De svever på en måte over. Det er også åpenbare reelle hensyn som taler for at når en får dom for hevning, så sitter man ikke likevel igjen i et sameie. Man skal ikke være nødt til å leve i sameie med noen som har begått kontraktsbrudd. Dersom lagmannsretten kommer til at hevningsrett ikke foreligger, vil ankemotpartene subsidiært hevde at det er skjedd en bindende utfylling av intensjonsavtalen når det gjelder hvem som har overtatt Halvdans hus med tomt og hyttetomten. For så vidt angår Halfdans hus må det være klart at den ankende part ga avkall på sin forkjøpsrett til denne eiendommen ved det skriv datert 24. februar 1992 som sønnen Rolf, på deres vegne, sendte på telefax til Kai Homestad den 25. februar 1992. Det er nå erkjent at han hadde fullmakt til dette fra foreldrene. Avkallet på Halfdans hus er uten forbehold eller betingelser knyttet til hva som senere vil skje med hyttetomten. Kai Homestad nevner også i brev til Ruth og Per Selrod av 05.03.1992 at han og Karlsen er blitt kjent med at de (Selrod) ikke ønsker å overta Halfdans hus. At ingen opprinnelig ville binde seg til hvem som skulle overta denne eiendommen, hadde sammenheng med at det var dårlige tider, og at det krevde en betydelig investering. Prisen var satt i intensjonsavtalen. Det er langt senere, og på grunn av endringene i eiendomsmarkedet og at Halfdan døde, at den ankende part forsøker å gå fra den inngåtte avtale om Halfdans hus og hyttetomten. Kjøpesummen for det som var kjøpt ved intensjonsavtalen skulle betales 25. mars 1992. Den overføring av del av kjøpesummen som Ruth Selrod gjorde 25.02.1992 er også i samsvar med brevet av 24.02.1992. Overføringen av kr. 50.000 viser også at hun ikke overtok hyttetomten. Det må legges til grunn at Kai Homestad tok telefonisk kontakt med den ankende part, og at ankemotpart Homestad da gikk med på å overta Halfdans hus, men satte som vilkår at han også fikk overta hyttetomten. Dette ble akseptert av Ruth Selrod. Det etterfølgende viser at dette ble avtalt før oppgjør skjer 25. mars 1992. Ved oppgjøret 25. mars 1992 viser telefax av samme dag fra Sparebanken Sør til Kai Homestad at han selv har betalt både for Halfdans hus og for hyttetomten. Ingen har hørt noe etterpå om finansiering, og den ankende part har ikke spurt om hvordan det var ordnet i de ca. 5 år som gikk før det ble påstått at sameiet fortsatt besto. Også oppmålingsbegjæringene som den ankende part var kjent med, viser at disse eiendommer var overtatt av Kai Homestad. Den ankende part kan ikke høres med at kart ikke fulgte med nabovarslet til Selrod. Også Per Selrods utsagn (eller hjertesukk) om at ankemotpartene hadde fått eiendommer i «bøtter og spann» som resultat av intensjonsavtalen, viser at også Per Selrod selv legger til grunn at Halfdans hus og hyttetomten var overtatt av ankemotpartene. Her foreligger dessuten ved siden av avtalegrunnlaget - også passivitet og konkludent adferd som selvstendig ervervsgrunnlag. Ankemotpartene nedla slik påstand: «Prinsipalt: 1. Mandal herredsretts dom stadfestes. 2. Ruth og Per Selrod dømmes til - in solidum - å erstatte Kai Homestad og Halvor S. Karlsen sakens omkostninger for lagmannsretten. Subsidiært: 1. Det er bindende avtalt mellom Kai Homestad, Halvor S. Karlsen og Ruth og Per Selrod at Kai Homestad skal overta Halfdans hus med tomt for kr. 600 000 og hyttetomten med båtplass for kr 150.000. 2. Ruth og Per Selrod dømmes til - in solidum - å erstatte Kai Homestad og Halvor S. Karlsen sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.» Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten behandler først spørsmålet om det er inngått bindende etterfølgende avtaler om at Kai Homestad har overtatt både Halfdans hus med tomt og hyttetomten. Disse eiendommer var to av flere som ble innkjøpt i fellesskap av de tre parter på tvangsauksjonen i november 1991. Når lagmannsretten behandler dette spørsmålet først, skyldes det at den ankende parts påstand om at intensjonsavtalen er bindende, forutsetter at hevning ikke er skjedd. Ankemotpartenes prinsipale påstand om at herredsrettens dom stadfestes, forutsetter på den annen side at det var inngått bindende etterfølgende avtaler om fordeling av disse eiendommer, men at hevning kunne skje og er skjedd. Lagmannsretten nevner innledningsvis at partene i intensjonsavtalen er gitt forkjøpsrett til disse to eiendommene, og prisene er også fastsatt i selve intensjonsavtalen. Den ankende part er i tillegg gitt førsteretten til å overta Halfdans hus med tomt. Hyttetomten var det derimot ikke avtalt hvem som skulle overta. Tidligere eier Nils Otto Nilsen var dessuten gitt forkjøpsrett til disse to eiendommer, dersom ikke noen av partene i avtalen skulle ønske å overta. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at det er inngått bindende etterfølgende avtaler om at Kai Homestad skulle overta både Halfdans hus med tomt og hyttetomten. Det er flere momenter som etter lagmannsrettens syn viser dette, og samlet kan det iallfall ikke være tvil om at disse momenter må føre til at salg må anses å være gjennomført. For så vidt angår Halfdans hus fremgår det av punkt 3 i brevet av 24. februar 1992, som sønnen Rolf, med fullmakt fra foreldrene, sendte til Kai Homestad på telefax den 25. februar 1992, at foreldrene ikke var interessert i å gjøre gjeldende den forkjøpsrett de hadde til «Halfdans eiendom». Men det nevnes i samme brev i punkt 4 at «Vi er interessert i kjøp av hyttetomt». Disse merknader fra sønnen hadde tydeligvis vært meddelt Kai Homestad også på annen måte i og med henvisningen i telefaxen til «tidligere meddelte merknader». I og med at Kai Homestad nå fikk beskjed om at Selrod ikke var interessert i å overta Halfdans eiendom, hadde Homestad og Karlsen forkjøpsrett, og deretter Nils Otto Nilsen. Det ble ikke gjort noen henvendelse til Nilsen om hans forkjøpsrett. Videre viser telefax fra Sparebanken Sør av 25.03.1992 at Homestad er belastet kjøpesummen både for Halfdans hus og hyttetomten. Dette tyder på at det etter Homestads brev av 05.03.1992 til Ruth og Per Selrod, men før 25.03.1992, er avtalt at Kai Homestad skulle overta Halfdans hus og hyttetomten. Han og Karlsen hadde nå førsteretten til Halfdans hus, og denne førsteretten må være brukt. Karlsen er enig i at Homestad overtok Halfdans eiendom. Også en rekke andre momenter som også gjelder hyttetomten, må føre til at Kai Homestad anses å ha overtatt Halfdans hus. Lagmannsretten vil tilføye her at den ikke er enig med den ankende part i at betingelsen for at førsteretten ble frafalt, var knyttet sammen med hyttetomtens skjebne, og da slik at dersom Kai Homestad krevde også å overta hyttetomten, var avkallet på førsteretten til å overta Halfdans hus bortfalt. Brevet av 24. februar 1992 har ingen slik sammenkobling. For så vidt angår hyttetomten har det ikke skjedd noen skriftlig avklaring/frafallelse av den forkjøpsrett som også den ankende part hadde. Det er nevnt i brev fra Kai Homestad av 05.03.1992 at det er «flere som ønsker denne», og det var nok riktig. Det er uenighet mellom partene om det før oppgjøret for tvangsauksjonen, noe som skjedde 25.03.1992, ble avtalt at Kai Homestad også skulle overta denne. Det er ubestridt at den fastsatte kjøpesum også for hyttetomten ble betalt av Kai Homestad. De visste alle tre at kjøpesummen måtte betales født xx.xx.1992, og det må legges til grunn at den ankende part var klar over at Kai Homestad betalte kjøpesummen for Halfdans hus og hyttetomten. Det anses også på det rene at ingen andre som hadde forkjøpsrett, fikk underretning om at den var ledig. At Homestad hadde overtatt både Halfdans hus og hyttetomten, fremgår av en kartskisse med merknader som har initialene til Halvor Karlsen, og som han bekrefter å ha utarbeidet. Denne skissen fulgte vitterlig med nabovarsel sendt Ruth og Per Selrods sønn Helge høsten 1993 i forbindelse med søknad om deling av eiendommen. Den ankende part benekter å ha sett denne kartskisse med angitt fordeling av eiendommene. Lagmannsretten finner det unødvendig å ta standpunkt til om denne kartskisse ble mottatt av den ankende part. Men lagmannsretten legger iallfall til grunn at den ankende part var kjent med delingssøknadene, og her fremgikk at Kai Homestad hadde overtatt også hyttetomten. I et brev 11.1.1995 til Ruth Hoven Selrod og Halvor S. Karlsen nevner Homestad at da fylkesmannen nå har tatt til følge klagen fra dem om fradelingen til Ruth Selrod, vil han oversende alle papirer til adv. Launes «for videre overskjøting til de respektive parter.» Her er det åpenbart lagt til grunn at alt er fordelt, også hyttetomten. Og det er da ingen andre enn Kai Homestad som kan være den som har overtatt den. Også den ankende parts opptreden på kartforretningene i august 1995, viser etter lagmannsrettens oppfatning at eiendommene var fordelt. Den gjenværende uenighet var utelukkende knyttet til grensen for det tilleggsareal som den ankende part skulle overta. Utsagn i brev av 18. 07.96 fra Ruth Hoven Selrod til Kai Homestad, og som må tolkes slik at uenigheten nå var begrenset til å gjelde «et par striper kratt», kan ikke sikte til noe annet enn uenigheten om tilleggsarealet. Også utsagn som Per Selrod har kommet med om at ankemotpartene hadde fått eiendommer i «bøtter og spann», kan vanskelig tolkes annerledes enn at det var tilleggsarealets størrelse som de var misfornøyd med, intet annet. I og med at lagmannsretten, i likhet med herredsretten, anser at det er inngått bindende avtaler om at Kai Homestad har overtatt Halfdans hus med tomt og hyttetomten, blir de neste spørsmålene om avtalen(e) kan heves, og om hevning er skjedd i tide. Når det gjelder spørsmålet om heving har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, lagdommerne Trude Sæbø og Ivar Danielsen, vil innledningsvis bemerke at hevingskravet fra ankemotpartene ble presisert å være slik å forstå at Selrod i så fall ikke var å anse som sameier. Hevingen retter seg mot intensjonsavtalen i sin helhet. Denne er rettsgrunnlaget for det sameiet som ble etablert ved at eiendommene ble ervervet på tvangsauksjonen. Heving innebærer derfor at Selrod utelukkes fra sameiet og således ikke har krav på tilleggsarealet til sin eksisterende hytteeiendom og heller ikke er sameier i de arealer som ikke ble fordelt i «intensjonsavtalen» og den etterfølgende tilleggsavtalen. Lagmannsrettens flertall er av den oppfatning at Selrod har misligholdt sine forpliktelser overfor ankemotpartene, og viser i den forbindelse særlig til at Selrod ikke godtok grensene for tilleggsarealet under kartforretningen i forbindelse med den avtalte fordeling av arealer. Tilleggsarealet var definert i den opprinnelige «intensjonsavtalen». Senere forsøk på å endre dette var avvist av ankemotpartene. Noe grunnlag for å motsette seg gjennomføringen av delingen forelå derfor ikke. Lagmannsrettens flertall er imidlertid likevel kommet til at det ikke er adgang til å heve sameieavtalen med den virkning at et etablert sameie opphører. Sameieloven har ingen bestemmelser om hevingsadgang. I §13 har loven bestemmelse om utløsing av misbruker. Et sameie kan også begjæres oppløst i henhold til lovens §15. Lovens bestemmelser er deklaratoriske. Det antas derfor at andre opphørmåter enn de som loven inneholder bestemmelser om, kan avtales. Avtalen i denne saken inneholder imidlertid ingen slike opphørsbestemmelser. Heving kan derfor ikke benyttes i dette tilfellet. Ankemotpartene gis etter dette ikke medhold i kravet om heving med den følge at de ankende parter er utelukket fra det gjenværende sameie. Ankemotpartene gis medhold i sin subsidiære påstand. Mindretallet, ekstraordinær lagdommer Oluf Skarpnes, er av den oppfatning at avtalen kan heves og vil i den forbindelse bemerke: For så vidt angår spørsmålet om hevningsrett forelå, må det avgjørende være om det forelå mislighold eller kontraktsbrudd, og om det i så fall må karakteriseres som så vesentlig at det gir skjellig grunn til hevning. Innledningsvis nevnes her kort at lagmannsrettens mindretall anser at hevningsretten ikke er fremmet for sent, og av den grunn tapt. I et slikt samarbeid er det rimelig at det vises noe romslighet før man går til det relativt drastiske skritt å erklære hevning. Det ble også gitt forhåndsvarsel. Den ankende part ble derfor gitt rommelig tid til å forhindre hevning. Når hevning så kreves ved brev av 04.07.97, er hevning skjedd i tide. Lagmannsrettens mindretall anser det ikke tvilsomt at det var klart i strid med intensjonsavtalen å reise tvil om størrelsen på det tilleggsareal som skulle tillegges de ankende parters hytteeiendom. At spørsmålet ble reist, må likevel kunne aksepteres selv om avtalen var klar. Men iallfall etter at de hadde gjort forsøk på å få arealet utvidet, må de bebreides for ikke noenlunde raskt etterpå å ha akseptert kjensgjerningene. Det er åpenbart at det er de gjentatte forsøk på å få endret tilleggsarealet, som er årsaken til at gjennnomføringen av intensjonsavtalen ikke kunne bli fullført. Dette tilleggsareal var riktignok en mindre del av det areal som ble innkjøpt ved intensjonsavtalen, men det avgjørende her er at det hindret at også andre ledd i avtalen kunne bli gjennomført. Derfor må den opptreden som den ankende part har utvist, karakteriseres som mislighold eller kontraktsbrudd i forhold til de to øvrige parter i avtalen. Spørsmålet blir så om misligholdet eller kontraksbruddet må anses som så vesentlig at det gir rett til hevning av avtalen. Ved den avveining som da må foretas, må det etter mindretallets syn i denne sak særlig legges vekt på årsaken til misligholdet, om det er forsettlig, og om ankemotpartene bør slippe å bli påtvunget et fortsatt samarbeid. Det siste moment må komme inn, selv om det eventuelt også senere kunne bli mulig å oppløse/avslutte fellesskapet. Mindretallet er også her enig med herredsretten i at en totalvurdering av den ankende parts opptreden overfor ankemotpartene, må lede til at de gis rett til å heve intensjonsavtalen med de utfyllinger som skjedde. Årsaken til misligholdet er at den ankende part vedvarende arbeider for å få et større tilleggsareal til sin hyttetomt enn avtalen innebærer. Dette må sterkt bebreides den ankende part, iallfall etter at spørsmålet forgjeves hadde vært tatt opp med kommunen. Misligholdet må dessuten anses som forsettlig. Den ankende part må ha innsett, iallfall burde de ha innsett, at avtalen om tilleggsarealet var klar, og at det ikke var mulig å få kommunen med på en annen løsning enn den som ble innvilget. Til tross for dette fortsatte den ankende part vedvarende å arbeide for å endre tilleggsarealets størrelse. Dette hindret gjennomføring av helt vesentlige deler av avtalen. Med de motsetninger mellom den ankende part og ankemotpartene som har oppstått, og som skyldes misligholdet, bør ankemotpartene slippe fortsatt samarbeid med den ankende part. Det anses riktignok ikke å bli behov for mye fremtidig samarbeid i og med at de enkelte arealer som ble ervervet på tvangsauksjonen, stort sett enten er fordelt eller blir friområde. Men noe samarbeid må det antas å bli behov for dersom de må ha et fremtidig fellesskap med den ankende part. Lagmannsrettens mindretall er således også enig med herredsretten i at misligholdet må anses som vesentlig. Den ankende part har som ny anførsel for lagmannsretten hevdet, at selv om lagmannsretten skulle komme til at hevningsrett foreligger, så kan en dom om at herredsrettens dom stadfestes, ikke innebære at sameiet er oppløst. Det påstås så vidt skjønnes at fellesskapet som ble etablert med intensjonsavtalen, bare kan oppløses ved bruk av sameieloven. Lagmannsrettens mindretall er uenig i en slik betraktning. Rettsgrunnlaget for fellesskapet mellom de tre parter er intensjonsavtalen fra 1991 med senere utfyllinger. Intensjonsavtalen tok ikke sikte på noe varig sameie av de eiendommene som ble kjøpt. De måtte kjøpes som en enhet, men det var klart allerede på forhånd at de skulle fordeles mellom de tre. Salg til andre var bare aktuelt om ingen av de som fikk forkjøpsrett i avtalen, ikke var interessert i å overta. Hevning skyldes her at avtaleforholdet misligholdes. Da må bestemmelsene i intensjonsavtalen med senere utfyllinger gjelde, og gå foran reglene i sameieloven. Lagmannsrettens mindretall mener at dette standpunkt har støtte i det som uttales av Falkanger: Tingsrett (1993) s. 145 i forbindelse med behandlingen av opphør av sameieforhold, og hvor det heter: «Oppløsningsretten kan være kontraktsregulert.» At avtaleforholdet må gjelde i et tilfelle som dette, mener lagmannsrettens mindretall også følger av sameielovens §1 annet ledd. Der fastslås at lovens regler får anvendelse når annet ikke følger «av avtale eller serlege rettshøve.» Det er intensjonsavtalen med utfyllinger som er rettsgrunnlaget for fellesskapet, og da må forholdet falle utenfor sameieloven. Anken har delvis ført frem og saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres under henvisning til tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174. De ankende parter har ikke oppnådd mer med sitt saksanlegg og anke enn det de ville ha fått dersom intensjonsavtalen med tilleggsavtale var blitt akseptert og gjennomført slik det var lagt opp fra ankemotpartenes side ved de delingsforretninger som var begjært. Det pålegges derfor de ankende parter å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger. Saksomkostningene for herredsrett ble fastsatt til kr 69.400,-, herav salær med kr 68.000,- og omkostninger med kr 1.400,-. For lagmannsretten er det levert omkostningsoppgave med salær, kr 58.000,- og omkostninger, kr 1.100,-, tilsammen kr 59.100,-. Motpartene har ikke hatt noe å bemerke og de nevnte beløp anses rimelige og nødvendige. Dommen er avsagt med slik dissens som fremgår foran. Domsslutning: 1. Kravet om heving av intensjonsavtalen tas ikke til følge. 2. Det er bindende avtalt mellom Kai Homestad, Halvor S. Karlsen og Ruth og Per Selrod at Kai Homestad skal overta Halfdans hus med tomt for kr 600.000,- og hyttetomten med båtplass for kr 150.000,-. 3. Ruth og Per Selrod dømmes til - in solidum - å erstatte Kai Homestad og Halvor S. Karlsen sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten med til sammen kr 128.500,- - kroneretthundreogtjeåttetusenfemhundre innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
