Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
I en jordskifteprotokoll fra 1894 fremgår at en eiendom som i dag har betegnelsen gnr 90 bnr 4 i Tvedestrand skal ha en «lasteplass 6,5 m bred og 15 m dyp» ved sjøen i Krokvåg. Plassen ligger på grunn som i dag tilhører gnr 90 bnr 70 i Tvedestrand. Håkon og Arnhill Grøholdt overtok bnr 70 i 1974 etter Arnhill Grøholdts far. Grøholdts rev de opprinnelige bygningene på bnr 70 og bygget i 1977 nytt hus nærmere sjøen og tett opp til lasteplassen. I 1978 anla de ny brygge, grensende mot lasteplassen. Bjørn Ivar Olsen overtok bnr 4 i 1975 etter sin far. Håkon Grøholdt tok opp spørsmålet om omfanget av Olsens rettigheter i et brev av 30 mai 1980. I brevet uttalte Grøholdt at han ut i fra skifteprotokollen alltid hadde ment at bnr 4 disponerte området til et bestemt formål, nemlig «lasteplass for ved/tømmer» og at de øvrige retter tilhørte bnr 70. Olsen besvarte brevet den 16 juni 1980. Han meddelte at arealet tilhørte ham og at videre diskusjon var unødvendig. 6 september 1995 sendte Olsen nabovarsel til Grøholdts om at han ønsket å anlegge brygge ved lasteplassen. Grøholdts fremmet senere samme måned krav om jordskifte/grensegang. For jordskifteretten gjorde Olsen gjeldende eiendomsrett til den omstridte parsellen. Den 25 februar 1998 avsa Aust-Agder jordskifterett dom med slik slutning: «1. Bjørn Ivar Olsen har bruksrett og ikke eiendomsrett til den omstridte parsell. 2. Grensene for lasteplassen fastsettes i samsvar med grensebeskrivelsen og kartet av 1894. 3. Bruksretten til «lasteplassen» omfatter bruk til brygge/båtplass. 4. Bruksretten avløses ikke.» Jordskifteretten avsa den 10 juli 1998 tilleggsdom vedrørende utøvelsen og omfanget av Olsens bruksrett. Dommen har slik slutning: «1. Bjørn Ivar Olsens eiendom, gnr 90 bnr 4 har innenfor lasteplassens grenser på land og i sjø full disposisjonsrett av lasteplassens areal til båt/bryggeplass. Dette innbefatter rett til å gjennomføre de bygningsmessige tiltak og terrenginngrep som er nødvendige for at rettigheten kan utøves. 2. Lasteplassrettigheten kan ikke overdras, men hører til gnr 90 bnr 4. 3. Sakskostnader tilkjennes ikke.» Jordskifteretten avsa samme dag tilleggsdom vedrørende bruksordningen med følgende slutning: «1. Adkomsten til «lasteplassen» er en gangvei, men eieren av gnr 90 bnr 4 har anledning til å benytte trillebår/kjerre for å frakte gods til og fra lasteplassen. 2. Gangveien ligger i den trasè som partene er enige om og er innmålt og lagt av på kartet som følger saken. Gangveien kan opparbeides i en bredde av 1,25 m om eieren av gnr 90 bnr 4 skulle ha behov for det. En evt opparbeiding av veien skal utføres slik at veien blir en naturlig del av hageanlegget på gnr 90 bnr 70. 3. En evt opparbeidelse bekostes av bruksrettshaveren. 4. Veien kan bare benyttes i forbindelse med bruken av retten. 5. Eieren av gnr 90 bnr 4 disponerer sjøgrunnen utenfor bruksrettsteigen, avgrenset mot gnr 90 bnr 70 sitt sjøareal etter prinsippene i vassdragsloven §4. En slik grenselinje er lagt av på kartet som følger saken.» Arnhill og Håkon Grøholdt v/prosessfullmektig advokat Annie Krefting har anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken gjelder pkt 3 og 4 i jordskifterettens dom av 25 februar 1998, pkt 1 og 3 i tilleggsdommen av 10 juli 1998 om aksessoriske rettigheter og pkt 2 og 5 i tilleggsdommen av 10 juli 1998 vedrørende bruksordning. Bjørn Ivar Olsen v/prosessfullmektig advokat Pål Christensen har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Arendal 22 og 23 juni 1999. Det ble hørt partsforklaringer fra Håkon Grøholdt og Bjørn Ivar Olsen, åtte vitner og holdt befaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. De ankende parter, Arnhill og Håkon Grøholdt har ved sin prosessfullmektig advokat Krefting i det vesentlige anført: Rettighetsspørsmålene må avgjøres på grunnlag av det som fremkommer i jordskifteprotokollen fra 1894 med tilhørende kart. Om bnr 4 hadde rettigheter på bnr 70 før 1894 og hva disse eventuelt bestod i vet vi i dag intet om. Lagmannsretten er ordinær ankeinstans for jordskifteretten og det er ingen begrensninger i lagmannsrettens prøvelsesadgang. Prinsipalt anføres at bruksretten er falt bort fordi formålet med rettigheten ikke lenger eksisterer, alternativt som følge av passivitet, mothevd eller frihevd. Formålet med servitutten fra 1894 var å sikre bnr 4 en midlertidig lagringsplass for tømmer og ved. Næringsdriften på bnr 4 er opphørt og noe behov for lagringsplass utenfor eiendommens eget areal er ikke lenger til stede. Frakt av tømmer og ved skjer ikke lenger med båt, men bil. Lasteplassen ved sjøen har således uansett utspilt sin rolle. Læren om at servitutter faller bort når formålet ikke lenger er til stede er godt forankret i teori og rettspraksis, jf. [[Rt-1995-904]] og Thor Falkanger «Fast eiendoms rettsforhold» s 282. Bnr 4 har aldri utnyttet rettighetene på parsellen, som følgelig må anses bortfalt ved passivitet. Topografi og dybdeforhold gjør parsellen lite velegnet som lasteplass. Jordskifteprotokollen fra 1894 viser at bnr 4 disponerer en annen og mer egnet lasteplass et annet sted innen skifteområdet. Sannsynligvis var det denne som ble benyttet så lenge driften på bnr 4 ga grunnlag for det. Grøholdts har etter at de overtok bnr 70 bygget hus nær lasteplassen og innlemmet den i hageanlegget rundt det nye huset. De har benyttet arealet siden 1976 i god tro og i strid med Olsens rettigheter. Olsen har ikke benyttet lasteplassen. Hans rettigheter må da være falt bort ved frihevd, eventuelt mothevd, jf. hevdsloven §9 og §10. Subsidiært er anført at bnr 4s rettigheter kan avskipes etter servituttloven §7. Etter at Grøholdts bygget nytt hus i 1977 er lasteplassen klart blitt til mer skade enn gavn. Bnr 4s rettigheter vil, gitt det omfang jordskifteretten har fastsatt for adgangen til å utnytte lasteplassen, føre til betydelig trafikk over Grøholts uteområde, nær opp til huset. Dersom jordskifterettens dom blir stående vil det få vesentlig innvirkning på omsetningsverdien av Grøholdts eiendom. Eiendomsmegler Tom E. Johnsen har anslått verdireduksjonen til NOK 1 mill. Grøholdt kan tilby bnr 4 en alternativ lasteplass for ved og tømmer. Plassen ligger til vei og er bedre egnet enn det omstridte arealet. Bnr 4 har rett til båtplass og lasteplass ved sjøen flere steder i Krokvåg og har således uansett god tilgang til sjøen. Atter subsidiært er anført at rettighetene ikke kan gis det omfang som jordskifteretten har fastsatt. I jordskifte-protokollen fra 1894 er bnr 4s rettigheter betegnet som en «lasteplass», d v s en svært begrenset servitutt. Dette i motsetning til en «strandrett», der nær all utnyttelsesadgang tilligger rettighetshaveren. Også bnr 4s bruk av den omstridte parsell viser at det er tale om en svært begrenset bruksrett. Man har ikke kunnet påvise at parsellen har vært benyttet som lasteplass. Om det er riktig slik Olsen har forklart, at bestefaren og senere faren tidvis hadde en «gigg» fortøyet ved lasteplassen, er det uansett tale om en så tilfeldig og ubetydelig utnyttelse at det ikke kan tillegges vekt. Tilsvarende gjelder tillatelsen Olsens far ga Lunde skole m h t å fortøye skolens båt ved lasteplassen. Jordskifteprotokollen fra 1894 skiller klart mellom «båtplasser» og «lasteplasser». I og med at rettigheten er beskrevet som «lasteplass» gir den åpenbart ikke rett til båtplass. Dersom bnr 4 gis adgang til å utnytte lasteplassen slik jordskifteretten har bestemt vil ulempene for bnr 70 bli så store at utnyttelsen vil være i strid med servituttloven §2. Arnhill og Håkon Grøholdt har lagt ned slik endelig påstand: «Prinsipalt: 1. Bruksretten for gnr 90 bnr 4 til lasteplass over gnr 90 bnr 70 er bortfalt. Subsidiært: 1. Bruksretten til lasteplassen avløses, jf. servituttloven §7. Atter subsidiært: 1. Bruksretten til lasteplassen omfatter ikke rett til båtplass, oppføring av brygge eller noen beføyelser over sjøgrunnen utenfor lasteplassen. For alle tilfelle: 2. Arnhill og Håkon Grøholdt tilkjennes sine saksomkostninger for både jordskifteretten og lagmannsretten.» Ankemotparten, Bjørn Ivar Olsen har ved prosessfullmektigen advokat Christensen i det vesentlige anført: Jordskifterettens avgjørelse er korrekt og rimelig. Ulempene bnr 4s rettigheter påfører Grøholdts er selvforskyldte, idet de valgte å legge det nye huset nær opp til lasteplassen. Grøholdts har ikke noe «enerett» til kyststripen på deres eiendom. Ulempen utnyttelsen av lasteplassen medfører er ikke større enn Grøholdts uansett måtte ha funnet seg i. Eierne av bnr 4 mente, inntil begrepet «servitutt» ble innført på Sørlandet i 1970-årene av Oslo-folk, å ha full eiendomsrett over lasteplassen. Olsen ga selv uttrykk for dette i brevet av 16 juni 1980. Naboene har vært av samme oppfatning. Rett til «lasteplass» representerer ingen servitutt i snever forstand, men gir en total bruksrett. Grunneieren har få eller ingen beføyelser igjen. Bnr 4s utnyttelse av lasteplassen har alltid vært i tråd med det jordskifterettens dom har fastsatt. Olsens bestefar og far anla fortøyningsanordninger på lasteplassen og hadde båter liggende der. Olsens far ga Lunde skole tillatelse til å ha båt fortøyd ved lasteplassen. Da Håkon Grøholdts svigerfar ga Karl Ragnar Hafsten adgang til å fortøye båt på bnr 70 påpekte han at båten måtte legges slik at den ikke beslagla areal omfattet av lasteplassen. Av seks lasteplasser omtalt i jordskifteprotokollen fra 1894 er minst tre bebygget med brygge. Utnyttelse til båtplass og brygge må derfor antas å være overensstemmende med alminnelig rettsoppfatning i området. Grunnen til at det ikke lenger kan påvises noe vei inn på lasteplassen er at Grøholdts endret terrenget rundt parsellen da de bygget nytt hus og brygge. Rettighetene er benyttet av bnr 4 i den grad det til en hver tid har vært behov for det. Formålet var i første rekke å sikre bnr 4s adgang til sjøen. Noe bortfall som følge av «ikke bruk» er det ikke grunnlag for. Grøholdts har ikke utnyttet det omstridte arealet slik at det ga grunnlag for påtale fra Olsens side. Frihevd, ev mothevd er utelukket allerede på grunn av manglende god tro hos Grøholdts. De har hele tiden vært klar over at bnr 4 hadde rettigheter på den omstridte parsellen. Avløsning kan i dette tilfellet bare skje i h h t bestemmelsene i jordskifteloven §36, §37 og §3. Avløsning vil ikke kunne kompenseres i annet areal innen jordskifteområdet. Vilkårene i jordskifteloven §37 og §3 foreligger ikke. Det alternative areal Grøholdt har påvist ligger ikke til sjø og er ikke sammenlignbart med den omstridte parsell. Avløsning etter servituttloven §7 hører under skjønn og må eventuelt fremmes i egen sak. Bjørn Ivar Olsen har lagt ned slik påstand: «1. Jordskiftet stadfestes så langt det er påanket. 2. Arnhild og Håkon Grøholdt tilpliktes å erstatte Bjørn Ivar Olsen sakens omkostninger for lagmannsretten.» Lagmannsretten er kommet til samme resultat som jordskifteretten. Grunnlaget for fastsettelsen av art og omfang av bnr 4s rettigheter på bnr 70s grunn må, slik lagmannsretten ser det, være jordskifteprotokollen fra 1894. Hvorledes forholdene var før 1894 vites det i dag intet om. Jordskifteprotokollen beskriver rettigheten som en «lasteplass 6,5 meter bred og 15 meter dyb». Utskiftingskartet viser at lasteplassen grenser til sjøen. Grensene ble avmerket i terrenget. I jordskifteprotokollen er bnr 4 også gitt rett til «baadplass» på 5 meters lengde, uten noe angivelse av areal innover i terrenget, samt nok en lasteplass. Advokat Christensen har påpekt at begrepet «servitutt» var ukjent for oppsittere i Krokvåg inntil nærværende tvist oppstod. Oppfatningen har i følge advokat Christensen tradisjonelt vært at rett til «lasteplass» ga full eiendomsrett over det angitte areal. Oppfatningen støttes av partsforklaringen fra Olsen og vitneforklaringen fra Karl Ragnar Hafsten. Olsen har, slik han ga uttrykk for i brevet av 16 juni 1980, alltid trodd at han eide arealet lasteplassen omfattet. Han har, med tilslutning fra vitnet Hans Andreas Knutsen, forklart at hans far tilbød søsteren å bygge fritidseiendom på lasteplassen, men at de kom til at arealet var for lite. Hafsten, som siden 1964 har eiet grunn i Krokvåg påheftet flere lasteplassservitutter, har forklart at han ikke har nektet servitutthaverne å anlegge brygger. Han har ikke ansett seg berettiget til selv å benytte lasteplassene, heller ikke til båtplass for egen båt. Lagmannsretten har også merket seg at Håkon Grøholdt i sin partsforklaring klart uttalte at de, i forbindelse med bygging av nytt hus og brygge i 1976 og 1977, ikke gjorde noen terrengmessige inngrep i arealet lasteplassen ligger på. Selv om plasseringen av det nye huset er slik at arealet der lasteplassen er markert inngår i husets naturlige uteområde er det ikke foretatt noe som gjør arealet mindre egnet som lasteplass. Per Øyvind Olsen har forklart at han, da han utførte sprengningsarbeider i forbindelse med byggingen av Grøholdts brygge i 1977 ble instruert av Håkon Grøholdt om at arealet omfattet av lasteplassen ikke skulle røres. Bevisførselen gir etter lagmannsrettens syn tilstrekkelige holdepunkter til at må det anses som sannsynlig at den alminnelige oppfatning fra gammelt av har vært at en lasteplass gir servitutthaveren omfattende rettigheter. Rett til lasteplass på en angitt parsell har åpenbart vært ansett som mer omfattende enn en ren båtplass. Dette understrekes ytterligere av at de respektive rettighetshaverne har anlagt brygge på flere av lasteplassene omhandlet i jordskifteprotokollen fra 1894. Bevisførselen for lagmannsretten viser også at lasteplassen nærværende sak omfatter har vært benyttet, også til båtplass, i den utstrekning bnr 4 har hatt behov for det. Den alminnelige oppfatning har vært at eier av bnr 4 har hatt eksklusivt rett til adgangen til å legge båt ved parsellen. Olsens bestefar og far benyttet lasteplassen til fortøyning av egne båter og ga Lunde skole tillatelse til å ha båt liggende der. Rester av fortøyningsanordninger viser at lasteplassen fra gammelt av må ha vært benyttet til båtplass. Hertil kommer at det ligger i rettighetens natur at en lasteplass ved sjøen ofte må utstyres med brygge eller andre fortøynings og/eller heisanordninger for å kunne fungere som forutsatt. Utskiftingsforretningen fra 1894 sikrer bnr 4, som ikke på noe punkt har grense mot sjø, rettigheter på tre steder i strandområdet på Krokvåg som åpenbart skulle kompensere for den manglende sjøtilknytning. Lagmannsretten finner etter dette at bnr 4s rettigheter fastsatt i utskiftingsforretningen fra 1894 må omfatte båtplass, rett til å anlegge brygge, tilkomst til båtplassen/bryggen samt rettigheter i sjøgrunnen utenfor parsellen, slik jordskifteretten har fastsatt. Selv om utnyttelsen av rettighetene som fastsatt ovenfor vil føre til en viss ulempe for eierne av bnr 4 kan lagmannsretten ikke se at ulempene er av slik art og omfang at det «urimelig eller uturvande er til skade», jf. servituttloven §2. Bredden på parsellen, 6,5 m, gjør at antallet båtplasser vil måtte bli beskjedent og ferdselen til og fra tilsvarende liten. Noe ulempe av betydning ut over det som følger av ferdsel til og fra parsellen foreligger etter lagmannsrettens syn ikke. Mulighetene for bading fra bnr 4s grunn eller fortøyning av båter påvirkes ikke. Lagmannsretten har ved vurderingen også lagt noe vekt på at Grøholdts, da de bygget huset i 1977, var kjent med at bnr 4 hadde rettigheter på den omstridte parsell. Lagmannsretten finner det klart at det ikke er grunnlag for avløsning etter jordskifteloven §36 til §38. Det alternative areal Grøholdts har tilbudt bnr 4 har åpenbart ikke de samme kvaliteter som den omstridte parsellen. I denne sammenheng er det tilstrekkelig å påpeke at det alternative areal ikke har tilknytning til sjø og at det slik saken ligger an ikke er mulig å fastsette noe annet vederlag som nevnt i jordskifteloven §38. Krav angående om- eller avskiping av rettighetene etter servituttloven §5 til §8 må eventuelt reises i egen skjønnssak, jf. servituttloven §7 annet ledd. Etter det lagmannsretten er kommet til mht. rettighetenes art og omfang er det ikke tvilsomt at formålet med rettighetene fremdeles er til stede. Rettighetene har også vært utnyttet i den grad bnr 4 har hatt behov for det. Lagmannsretten kan, som påvist ovenfor, heller ikke se at det fra Grøholdts side har vært gjort noe bruk av den omstridte parsell som kan ha krenket bnr 4s rettigheter. Bortfall som følge av passivitet eller «ikke bruk» er følgelig ikke grunnlag for. Lagmannsrettens drøftelse ovenfor viser også at bnr 4s rettigheter ikke kan anses bortfalt ved mot- eller frihevd. Som det vil fremgå er det ikke sannsynliggjort at Grøholdts har utnyttet det omstridte areal i strid med bnr 4s rettigheter eller at bnr 4 ikke har utnyttet retten. Kravene i hevdsloven §9 eller §10 er følgelig ikke oppfylt. Uansett må det være på det rene at hevdslovens krav til aktsom god tro ikke foreligger. Grøholdts har helt fra de overtok bnr 70 i 1974 vært klar over at bnr 4 hadde rettigheter i det omstridte området. Brevet Håkon Grøholdt sendte Olsen den 30 mai 1980 understreker det. Av brevet fremgår: «Ut fra skifteprotokollen har jeg alltid ment at dere kun disponerer område til et bestemt formål, lasteplass for ved/tømmer, og at de øvrige retter tilhører vår eiendom. Som vedlagte brev viser har jeg tilskrevet Nedenes Jordskiftekontor, Arendal, med spørsmål om blant annet hvem som eier grunnen og har de enkelte retter. Som det fremgår av brevet er den enkleste løsning at vi kommer til enighet, og som tidligere nevnt er det fra min side ønskelig at jeg kan få kjøpt retten.» Olsens svar av 16 juni 1980 gir klar beskjed om at han på sin side anser bnr 4s rettigheter som fremdeles eksisterende, og at det etter hans oppfatning er tale om eiendomsrett til parsellen. Jordskifterettens dom blir etter dette å stadfeste. Anken har vært forgjeves. Lagmannsretten finner imidlertid at det foreligger særlige omstendigheter som gjør at Grøholdts ikke bør pålegges å erstatte Olsens saksomkostninger for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten viser til at det først for lagmannsretten ble anledning for Grøholdt til å føre de vitner han ønsket og at lagmannsretten har vært i noe tvil mht. arten og omfanget av bnr 4s rettigheter. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Jordskifterettens dom stadfestes så langt den er anket. 2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
