Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
I juni 1996 solgte Gunvor Antonette Næss - nedenfor benevnt Netta Næss - som sitter i uskiftet bo, den faste eiendom Kirkestredet 12 i Larvik til sin datter Anne Cathrine Hesselberg for kr 800.000,- hvorav verdien av selgerens borett ble satt til kr 100.000,-. Resten, kr 700.000,-, ble betalt kontant. Skjøtet ble tinglyst den 17/6 - 1996. Anne Hesselbergs søster, Åse Frogner, mente overdragelsen var et gavesalg som ble rammet av arvelovens §19 fjerde ledd, slik at det kunne omstøtes. I den forbindelse krevde hun at det ble holdt takst over eiendommen. Dette motsatte søsteren seg. Åse Frogner begjærte midlertidig forføyning for at Anne Hesselberg pliktet å medvirke til at det kunne holdes takst, og fikk medhold i dette ved Agder lagmannsretts kjennelse av 20/11 - 1996, jfr. Larvik namsretts kjennelse av 3/10 - 1996. Den 5/2 - 1997 ble det holdt takst som satte eiendommens markedsverd til kr 1.750.000,-. Etter at taksten forelå, den 25/2 - 1997, tok Åse Frogner ut stevning ved Larvik herredsrett med krav om at overdragelsen skulle omstøtes, og at søsteren skulle tilpliktes å tilbakeskjøte eiendommen. Den 12/1 - 1998 avsa Larvik herredsrett dom i saken med slik domsslutning: «1. Overdragelsen av Kirkestredet 12, gnr. 3020 bnr. 1152 i Larvik omstøtes ved at Anne Cathrine Hesselberg dømmes til innen 2 - to - uker å tilbakeskjøte eiendommen til det uskiftede bo v/Gunvor Antonette Næss mot at Anne Cathrine Hesselberg samtidig får tilbake kr 700.000,- - syvhundretusen -. 2. Anne Cathrine Hesselberg dømmes til innen 2 - to - uker å erstatte Åse Frogners saksomkostninger med tilsammen kr 94.279,- - nittifiretusentohundreogsyttini -, med morarenter fra oppfyllelsestidspunktet.» Anne Cathrine Hesselberg, med advokat Hans Stenberg-Nilsen som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett, Åse Frogner, med advokat Annette Janicke Musæus som prosessfullmektig, har imøtegått anken. Ankeforhandling ble holdt i Larvik den 9. og 10/2 - 1999. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Lagmannsretten var på befaring hvor partene og prosessfullmektigene foretok påvisninger. Det ble avhørt 7 vitner - 4 av dem avga forklaring under befaringen. Anne Hesselberg har i hovedsak anført: Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. For lagmannsretten er partene enig om at den reelle kjøpesummen var vel kr. 900.000,- - kr. 700.000,- kontant, med tillegg av morens borett som beregnes til noe over kr. 200.000,-. Anne Hesselberg anfører prinsipalt at vederlaget svarer til eiendommens verdi, eller ligger så nær opp til den, at det ikke er grunnlag for å omstøte overdragelsen etter arvelovens §19 fjerde ledd. Hun undersøkte hva liknende eiendommer i strøket var solgt for før hun inngikk avtalen med moren. Sammenliknet med disse salgene var prisen for Kirkestredet 12 snarere høy enn lav. Anne Hesselberg var i aktsom god tro om at det ikke var et salg til en pris som lå under markedsverdi, og at det på ingen måte var noe gavesalg. Hennes aktsomme gode tro om at moren hadde rett til å selge eiendommen for den prisen de avtalte, er til hinder for at overdragelsen skal kunne omstøtes, selv om man eventuelt skulle komme til at vederlaget var under markedsverdi, jfr. §19 fjerde ledd, jfr. annet ledd. Både Anne Hesselberg og moren regnet med at vederlaget var i samsvar med prisene i strøket. Anne Hesselberg fikk likevel to fagkyndige til å taksere eiendommen. Den 19/6 holdt byggmester Rolf Johnsen takst over eiendommen. Han anga «antatt verdi av eiendommen» til kr. 1.400.000,-, utbedringsarbeider/restaurering til kr. 575.000,- og «Nåværende verdi» til kr. 825.000,-. I vitneforklaringen under ankeforhandlingen uttalte Johnsen overraskende at taksten var slik å forstå at salgsverdien var kr. 1.400.000,-, angivelig ut fra at det var hva man kunne regne med å få av en kjøper som var oppmerksom på at eiendommen måtte påkostes ca. kr. 575.000,-. Den 24/6 holdt takstmann Bjørn Nilsson takst som konkluderte med at eiendommens normale salgsverdi var kr. 850.000,-. Taksten fra Nilsson var altså på samme nivå som det Anne Hesselberg hadde kjøpt eiendommen for, og Johnsens takst kunne ikke forstås på annen måte enn at den også var det. Dette var bakgrunnen for at Anne Hesselberg fant ny takst unødvendig da søsteren aksjonerte. Som det fremgår ovenfor ble verdien ved den tredje taksten, som ble holdt i februar 1997, satt til kr. 1.750.000,-. Under ankeforhandlingen møtte to av de tre takstmennene som vitner. De uttalte at taksten sannsynligvis ville blitt ca. kr. 100.000,- lavere på salgstiden, i juni 1996. Takstene spriker altså sterkt. Ut fra de opplysninger som er fremlagt når det gjelder omsetning av liknende eiendommer i nabolaget, der kjøpesummen for de fleste har vært godt under kr. 1.000.000,-, er det mindre sannsynlig at den siste taksten er riktig enn at Nilssons takst på kr. 850.000,- er det. Dersom verdien i juni 1996 skulle være høyere enn kjøpesummen, ca. kr. 925.000,-, er det overveiende sannsynlig at differansen har vært liten. I den totalvurderingen som må foretas, hvor Anne Hesselbergs aktsomme gode tro er et avgjørende moment, må differansen forholdsmessig være stor for at den kan gi grunnlag for omstøtelse av salget. Det anses å være en saksbehandlingsfeil at herredsretten har lagt til grunn at det er et betydelig misforhold mellom kjøpesummen og eiendommens verdi, uten å si hva den har regnet den for å være verd. Det er derfor ikke mulig å se hvilken verdidifferanse herredsretten har bygget avgjørelsen på. Spørsmålet om omstøtelse må tas ut fra en totalvurdering, der prisdifferanse og kjøperens aktsomme gode tro er hovedmomenter. Men det er her andre forhold som må trekkes inn i vurderingen på en slik måte at en eventuell prisdifferanse tillegges mindre betydning. Morens ønske og behov er i denne sammenheng en del av helhetsvurderingen. Det er på det rene at hun i alle år ønsket at eiendommen skulle bli i familien, og at Anne Hesselberg skulle overta den. Det kommer blant annet frem i hennes brev av 19/5 - 1990 til døtrene, hvor hun hva pris og verdi angår, uttaler at det er mange ting som må gjøres med huset, slik at det kanskje «ikke blir så lett å beholde det.» Det moren her sier er i realiteten det samme som alle de fagkyndige har gitt uttrykk for - hovedhuset må påkostes mye for at det skal kunne tjene som bolig for en familie. Brevet gir et visst signal om at prisen bør settes med det for øye at den skal kunne være i familiens eie. Ved vurderingen etter §19 bør omsetningsverdien under enhver omstendighet ikke settes høyere enn det som må anses for vanlig markedspris, det vil si hva flere kjøpere kan tenkes å ville betale, og ikke bare hva en spesielt interessert vil gi. Taksten av februar 1996 bygger på at den vil være attraktiv «for et kjøpesterkt publikum». I totalvurderingen må det videre legges vekt på at moren ut fra sine behov hadde egeninteresse i at nettopp Anne Hesselberg overtok. Hun bor i Larvik, Åse Frogner bor i Oslo der hun har bodd i mange år. Anne Hesselberg har besøkt moren jevnlig, flere ganger i uken, og hjulpet henne med forskjellige huslige ting og med å holde orden på papirer, så som at regninger blir betalt og annet. Selv om det ikke er uttalt noe om det i skjøtet, og moren ikke har rettslig krav på hjelp av Anne Hesselberg, var det ikke noe som tilsa at hjelpen skulle opphøre etter at Anne Hesselberg overtok. Den direkte foranledning til at salget skjedde i juni 1996 var at moren skulle legges inn til operasjon for lårhalsbrudd. Hun ba Anne Hesselberg ikke fortelle søsteren om salget da, og hun fant å måtte respektere morens ønske. Moren kom tilbake fra sykehuset i slutten av juli. Behovet for hjelp var selvsagt ikke mindre da, og det er et faktum at Anne Hesselberg har gitt moren hjelp. Det må legges til grunn at moren ikke ønsket å ha ansvaret for eiendommen lenger, og at hun fortsatt regnet med å få hjelp og jevnlig besøk av datteren. Slike beveggrunner må det tas hensyn til i totalvurderingen, jfr. [[Rt-1982-1165]]. Subsidiært anføres at Anne Hesselberg, dersom salget omstøtes, i tillegg til å få tilbake kjøpesummen også må få renter av den etter lagmannsrettens skjønn. Anne Hesselberg har lagt ned slik påstand: Anne Hesselberg frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av høyeste lovlige morarente fra den oppfyllelsesfrist som retten fastsetter til betaling skjer. Åse Frogner har i hovedsak anført: Herredsrettens dom er riktig både når det gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Det fremgår at herredsretten har foretatt en totalvurdering, og den har gitt uttrykk for at det må godtas et ikke helt ubetydelig avvik mellom eiendommens verdi og vederlaget før overdragelsen skal anses for et gavesalg. Herredsretten som var satt med to fagkyndige meddommere, en eiendomsmekler og en byggmester, fant likevel at overdragelsen var et gavesalg etter §19 fjerde ledd. Herredsretten beregnet vederlaget - kontantdelen og verdien av boretten - til kr. kr. 912.000,-. For lagmannsretten er partene enige om at denne beregningen kan legges til grunn. Byggmester Nilssons verdiansettelse avviker sterkt fra de andre takstene. Den synes først og fremst å bygge på en vurdering av bygningenes tekniske verdi. På denne måten kommer man ikke frem til markedsverdien for en så spesiell eiendom. Markedsverdien er det riktige utgangspunkt ved vurderingen av om man har med et gavesalg å gjøre. Taksten av 5/2 - 1997 angir markedsverdien som er satt til kr. 1.750.000,-. Denne taksten er satt av to statsautoriserte eiendomsmeklere og en ingeniør/tømrermester. Det vises til at den ene takstmannen, eiendomsmekler Thor Olsen i sin vitneforklaring sa at slike eiendommer sjelden var på salg og at det erfaringsmessig var mange kjøpere. Takstmennene hadde vurdert markedet, men funnet det vanskelig å finne sammenliknbare eiendommer som i den senere tid hadde vært fritt omsatt. Det er ingen dyp uenighet i takstene om at det er et betydelig vedlikeholds/moderniseringsbehov, og i alle er det tatt hensyn til det. De salgene av andre eiendommer i nærheten som Anne Hesselberg har vist til bærer for de flestes vedkommende preg av ikke å være budt ut på markedet. De gir meget liten eller ingen veiledning om markedsprisen for Kirkestredet 12. Det aksepteres at man vurderer taksten den 5/2 - 1997 kr. 100.000,- lavere på grunn av prisutviklingen fra juni 1996 til februar 1997. Det er en rommelig nedjustering, og det må kunne legges til grunn at differansen mellom vederlaget fra Anne Hesselberg og markedsprisen var ca. kr. 750.000,-. En så stor differanse, hvor vederlaget er 40 % under markedsverdien, rammes åpenbart av arvelovens §19 fjerde ledd. Også kr. 1.400.000,- som byggmester Johnsen har anslått som markedsverdi for bygningene med tomt, viser at det er foretatt et klart gavesalg, 35% lavere enn markedsverdien. Det er overveiende sannsynlig at taksten av 5/2 - 1997 treffer verdien best, og at omsetningsverdien er minst så høy. Denne taksten har tatt best hensyn til at det er en spesiell boligeiendom som ligger i et attraktivt strøk nær sentrum med fin utsikt mot vest til småbåthavnen. Langs stranden utover er det et parkanlegg/åpent område i retning mot en badeplass. Herredsretten har vurdert rett når den har funnet at det ikke gjør seg gjeldende noen spesielle hensyn som må tas i betraktning i kjøperens favør ved den helhetsvurderingen som må foretas når det skal avgjøres om det foreligger et gavesalg. Familieforholdet, mor/datter, er ikke selvstendig grunn til at det kan selges til underpris. Et eventuelt ønske om at eiendommen skulle bli i familien, kan heller ikke forsvare at Anne Hesselberg fikk den til en slik pris. Anne Hesselberg forpliktet seg ikke til å gi moren pleie eller hjelp på annen måte. Netta Næss har i mange år hatt hjemmehjelp en dag i uken. Dersom hun blir dårligere må hun søke mer hjelp av andre. Anne Hesselberg er det meste av uken opptatt i fulltidsarbeide som sekretær. Det var moren oppmerksom på, og det er sannsynlig at hun var klar over at hun på grunn av datterens arbeidssituasjon ikke kunne vente særlig hjelp fra henne. Det er heller ikke noe som tyder på at moren har hatt noen beveggrunn i den retning som kan forklare at hun solgte til underpris. Anne Hesselberg har da heller ikke påstått at det var noen forutsetning at overdragelsen skulle medføre hjelpeinnsats fra hennes side eller hyppigere besøk. At hun som bodde i Larvik, fra tid til annen besøkte moren gir ikke grunnlag for å akseptere gavesalget. Herredsretten har videre vurdert rett når den har kommet til at Anne Hesselberg ikke har vært i aktsom god tro, men at hun må ha forstått eller burde ha forstått at moren som satt i uskifte ikke hadde lov til å selge henne eiendommen for så lav pris. Det vises til herredsrettens begrunnelse for dette med henvisning til [[Rt-1982-948]]. Anne Hesselberg har i mange år arbeidet på sin manns advokatkontor i Larvik. Advokatkontoret har eiendomsavdeling, og hun burde ha et godt utgangspunkt for å bedømme markedsverdien på eiendommen som er en av de med byens mest attraktive beliggenhet. Det er påfallende at hun ikke orienterte søsteren om at hun hadde kjøpt eiendommen. Åse Frogner fikk nyss om salget ved en tilfeldighet, og henvendte seg til sorenskriverkontoret der hun fikk det bekreftet. Selv om hun aldri har hatt noe i mot at Anne Hesselberg en gang skulle overta huset, må det være forståelig at hun følte det som et svik at søsteren gikk bak hennes rygg på denne måten. Anne Hesselbergs subsidiære påstand om renter av kontantdelen av kjøpesummen ved restitusjonsoppgjøret kan ikke tas til følge. Det er ikke hjemmel for å dømme moren til å betale renter. For øvrig bemerkes at moren ikke er part i ankesaken. Åse Frogner har lagt ned slik påstand: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. Åse Frogner tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med morarenter fra oppfyllelsestidspunktet. Lagmannsretten skal bemerke: Netta Næss som er født den 26/11 - 1904 har sittet i uskiftet bo siden hennes mann, Ludvik Næss, døde i 1979. Kirkestredet 12 hører til uskifteboet. Netta Næss var altså 91 år da hun solgte eiendommen til Anne Hesselberg i juni 1996. Arvelovens §19 første ledd inneholder et ubetinget forbud mot å gi bort en fast eiendom som tilhører uskifteboet. I §19 fjerde ledd er bestemt at det som er fastsatt om gaver også gjelder for salg som inneholder en gave. Det første spørsmål som det må tas stilling til når det gjelder omstøtelseskravet, er om overdragelsen av den faste eiendom til Anne Hesseberg var et gavesalg - et salg som moren etter §19 fjerde ledd, jfr. første ledd ikke hadde rett til å foreta uten Åse Frogners samtykke. For at overdragelsen skal anses som et gavesalg som gir grunnlag for omstøtelse, antas det å måtte være et ikke ubetydelig misforhold mellom eiendommens verdi på salgstiden og vederlaget. Lagmannsretten antar at det må tas utgangspunkt i eiendommens markedsverdi. Ved vurderingen av om det foreligger et misforhold som nevnt, vil markedsverdien som legges til grunn og vederlaget være det prinsipale utgangspunktet. Avgjørelsen om omstøtelse må tas på grunnlag av en helhetsvurdering der andre forhold enn markedsverdien og vederlaget kan komme inn, blant annet spørsmålet om hvilken grad og art av egeninteresse moren hadde for å selge til Anne Hesselberg. Vurderingen av om det foreligger et gavesalg foretas på grunnlag av forholdene da overdragelsen fant sted. For lagmannsretten er partene enige om at vederlaget kan regnes å være vel kr. 900.000,-, herav kr. 700.000,- kontant og resten beregnet verdi av borett. Lagmannsretten bygger på partenes enighet om dette, og legger ut fra det til grunn at vederlaget var kr. 912.000,-, som er det samme som herredsretten tok utgangspunkt i. Som det fremgår av anførslene er partene sterkt uenige om hva som var eiendommens markedsverdi på salgstiden. Eiendommen må sies å være spesiell. Når det gjelder dens karakter som verneobjekt finner lagmannsretten det hensiktsmessig å sitere brev fra lederen i Fortidsminneforeningen, Vestfold avdeling, i anledning prisutdeling til Netta Næss i 1989. I brevet heter det: «Fortidsminneforeningen utdeler sin bevaringspris etter vektige kriterier og nøye vurderinger. Prisen blir ikke utdelt hvert år. Netta Næss ble tildelt prisen fordi hun hadde klart å bevare anlegget som en helhet med bolighus og uthus intakte rundt den lukkede gårdsplassen. Bygningene hadde gjennom årene fått et jevnt forsiktig vedlikehold, og de hadde således beholdt mye av sine opprinnelige materialer uten utskiftninger av bygningselementer fra nyere tid. Verneverdien ligger i det autentiske i dette anlegget. Siden det er sjelden å finne så intakte anlegg i dag, må anlegget videre behandles med stor pietet. Husets beliggenhet understreker også dets verdi som verneobjekt.» Det er foretatt tre takseringer aveiendommen. I alle takstene er det regnet med betydelige kostnader til å rette opp aldersslitasje og til løpende vedlikehold, med en del fornyelser på sikt. Taksten fra autorisert entreprenør/takstmann Bjørn Nilsson avviker sterkt fra de to andre. Årsaken synes å være at den tar utgangspunkt i en ren teknisk verdi. For de tre bygningene er utgangspuntet for verdiberegningen satt til kr. 1.910.000,-. Med fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler tilsammen kr. 1.307.000,- føres opp «Normale byggekostnader etter fradrag» kr. 603.000,- som med tillegg av «Normale tomtekostnader» kr. 250.000,-, tilsammen angir «Teknisk verdi» til kr. 853.000,-. Denne summen er så avrundet til «Eiendommens normale salgsverdi» kr. 850.000,-. Som det fremgår under anførslene har byggmester Rolf Henrik Johnsen anslått markedsverdien til kr. 1.400.000,-. Han har for lagmannsretten forklart at anslaget bygger på det han regner med kjøpere som er oppmerksomme på behovet for kostnader til utbedringsarbeider/restaurering i størrelsesorden 575.000,- vil gi for eiendommen. I taksten av 5/2 - 1997 - som ble utført av to eiendomsmeklere og en ingeniør/tømrermester - er det gitt en omfattende og etter det inntrykk lagmannsretten kunne danne seg under befaringen, grundig beskrivelse av eiendommen med bygninger. I taksten ble markedsverdien satt til kr. 1.750.000,-. Som det fremgår under anførslene, ble det under vitneforklaringen fra to av takstmennene sagt at taksten på grunn av prisstigningen kunne blitt ca. kr. 100.000,- lavere om den var holdt på salgstiden, i juni 1996. Det ble videre uttalt at de regnet med at det ville være flere kjøpere til eiendommen til en slik pris. På bakgrunn av takstdokumentene, befaringen med påvisninger og bevisførselen for øvrig finner lagmannsretten at taksten av 5/2 - 1997 med stor grad av sannsynlighet har kommet frem til en realistisk, alminnelig markedsverdi. Lagmannsretten tar da i betraktning den foran nevnte nedjustering av takstbeløpet til kr. 1.650.000,- på grunn av prisutviklingen fra juni 1996 til februar 1997. Taksten er etter lagmannsrettens oppfatning en meget god veiledning for hvilken markedsverdi som må legges til grunn. Som verdigrunnlag i omstøtelsessaken vil lagmannsretten gå ned ytterligere kr. 100.000,- fra beløpet i taksten, til kr. 1.550.000.-. Sannsynligheten for at den alminnelige markedsverdien for Kirkestredet 12 var minst så høy i juni 1996, anses for meget stor. Med alminnelig markedsverdi siktes til et nivå der man kan regne med at det vil være flere interesserte kjøpere i markedet, og ikke bare en mer eller mindre tilfeldig interessent som er villig til å gi mye for eiendommen. Ut fra dette bygger lagmannsretten på at differansen mellom eiendommens verdi, kr. 1.550.000,-, og kjøpesummen, kr. 912.000,-, var kr. 638.000,- - avrundet nedover til kr. 600.000,-. Det er så stor prisdifferanse at lagmannsretten finner at den gir grunnlag for omstøtelse etter arvelovens §19 fjerde ledd. Spørsmålet om det er grunnlag for omstøtelse må imidlertid foretas etter en helhetsvurdering der andre momenter kan komme inn. Det legges til grunn at det i flere år har vært en forståelse mellom Netta Næss og døtrene om at Anne Hesselberg skulle overta eiendommen. Lagmannsretten finner ikke at denne forutsetningen innen familien gir grunnlag for at Anne Hesselberg skulle få kjøpe eiendommen av moren til en pris så langt under en markedsverdi hvor vedlikeholdsbehovet er tatt i betraktning. En helhetsvurdering gir ikke grunn til å bedømme differansen mellom verdien og prisen nevneverdig anderledes enn nevnt ovenfor. I alle takstene er det tatt hensyn til at vedlikeholdsbehovet vil være stort. Det vises til det som er sagt foran om dette. I taksten av 5/2 - 1997, som lagmannsretten særlig har funnet veiledende, heter det om vedlikeholdsbehovet: «Særpreget og sjarmerende gammel bebyggelse, men også utidsmessig. Antall og størrelse samt til dels dårlig standard gjør bebyggelsen dessuten ressurskrevende. Det må med andre ord påregnes relativt store kostnader til å rette opp forfall og aldersslitasje og for løpende vedlikehold. Meget vanskelig, hvis mulig, å finne samenlignbare eiendommer som i senere tid har vært fritt omsatt.» Det anses på det rene at det i forbindelse med salget ikke ble avtalt noe om at Anne Hesselberg skulle yte moren hjelp eller pleie. Som det fremgår av anførslene har Anne Hesselberg forklart at hun har besøkt moren jevnlig, ofte flere ganger i uken, og da hjulpet henne med forskjellige ting, og at moren nok regnet med at hun fortsatt kom til å besøke henne. Netta Næss har i mange år hatt hjemmehjelp én gang i uken. Anne Hesselberg har uttalt at dersom moren blir dårligere, kan det bli nødvendig med mer hjelp utenfra. Etter det opplyste må det legges til grunn at Anne Hesselberg ikke skal flytte til Kirkestredet 12 så lenge moren bor der. Lagmannsretten finner ikke at Anne Hesselbergs besøk til moren, som det må påregnes vil fortsette, i helhetsvurderingen gir grunnlag for å vurdere prisdifferansen og karakteren av gavesalg etter §19 fjerde ledd særlig anderledes. Det er ikke fremkommet noe som tyder på at Netta Næss hadde tanke om at salget skulle føre til at datteren kom til å besøke henne oftere, eller at det skulle hindre at besøkene ble sjeldnere. Åse Frogner bor i Oslo, og har derfor ikke kunnet besøke moren så ofte som søsteren som bor i Larvik. Det er trolig at Netta Næss følte lettelse over å slippe ansvaret for eiendommen, og at det kan ha vært en del av årsaken til at hun solgte i juni 1996. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at det lå slik an at denne omstendighet - alene eller sammen med de andre som Anne Hesselberg har anført at det må tas hensyn til - kan rokke ved at overdragelsen var et gavesalg med en forskjell i verdi og pris av en størrelsesorden som nevnt foran. Etter dette er det avgjørende om Anne Hesselberg var i aktsom god tro, om hun «skjøna eller burde ha skjøna» at moren «ikkje hadde rett til å gi gåva», jfr. arvelovens §19 annet ledd. Sammenholdt med §19 fjerde ledd gjelder dette kravet til aktsom god tro - «skjøna eller burde ha skjøna» også for «sal eller anna som inneheld ei gåve». I dette tilfelle må det bety at Anne Hesselberg skjønte eller burde ha skjønt at moren som satt i uskiftet bo ikke hadde rett til å foreta gavesalget. Det er ikke bestridt at Anne Hesselberg kjente til at moren satt i uskiftet bo. Hun har forklart at hun visste at det innebar at moren ikke hadde rett til å gi bort en fast eiendom som tilhørte boet, eller selge den til gavepris, men hun var ikke klar over hva som skulle til for at overdragelsen kunne betegnes som gavesalg etter arveloven. Hun gjorde ikke forsøk på å få Åse Frogners samtykke til at hun kjøpte eiendommen, men gjennomførte kjøpet uten å la søsteren få vite om det. Lagmannsretten finner å måtte legge til grunn at Anne Hesselberg forsto eller burde forstått at vederlaget - selv med de tilleggsmomenter hun gjør gjeldende - lå så langt under markedsprisen, at det var et gavesalg moren ikke hadde rett til å foreta. Etter det som er kommet frem legges til grunn at hennes kjennskap til de faktiske sider ved eiendommen var gode, i alle fall så gode at hun må ha forstått eller burde forstått at det var et gavesalg som nevnt. De undersøkelsene om andre salg hun har påberopt at hun gjorde, kan ikke endre denne vurderingen. Lagmannsretten ble på en oversiktsbefaring i strøket vist noen av disse eiendommene, og priser og omstendigheter ved noen av salgene, så som selger/kjøper-forhold, ble nevnt. De undersøkelser Anne Hesselberg i så måte har gjort endrer ikke vurderingen om at hun må ha forstått eller burde forstått at overdragelsen var et gavesalg som moren ikke hadde rett til å foreta. I aktsomhetsvurderingen legger lagmannsretten noe, men ikke avgjørende, vekt på at hun i mange år har vært ansatt på sin manns advokatkontor hvor det er eiendomsavdeling, og at hun ikke kan ha vært ukjent med markedsverdien for faste eiendommer i Larvik. Lagmannsretten er etter dette kommet til at kravet om omstøtelse må tas til følge, og finner at det må innebære at gavesalget omgjøres, og at det ikke er tilstrekkelig at det betales et tillegg svarende til det som har gjort overdragelsen til et gavesalg. Det er heller ikke en konsekvens noen av partene har anført som en følge av omstøtelse. Som herredsretten finner lagmannsretten at Anne Hesselberg må tilpliktes å tilbakeskjøte eiendommen til uskifteboet v/Gunvor Antonette Næss mot at hun samtidig får tilbake kontantdelen kr. 700.000,-. Anne Hesselberg har krevet at moren betaler renter av beløpet. Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å ta rentekravet til følge. Punkt 1 i herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste. Anken har vært forgjeves og lagmannsretten finner at Anne Hesselberg bør dømmes til å erstatte Åse Frogner saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd. Prosessfullmektigen har inngitt omkostningsoppgave hvor omkostningene for lagmannsretten er oppgitt til kr. 73.798,- hvorav kr. 65.000,- er salær og resten utgifter. Det er krevet morarenter fra oppfyllelsestidspunktet. Lagmannsretten finner å kunne legge oppgaven til grunn for erstatningsavgjørelsen, og tar kravet om morarenter, 12 %, fra oppfyllelsestidspunktet til følge. Lagmannsretten er enig med herredsrettens omkostningsavgjørelse, slik at herredsrettens dom stadfestes i sin helhet. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. Anne Kathrine Hesselberg dømmes til innen - 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å erstatte Åse Frogner saksomkostninger for lagmannsrett med 73.798 - syttitretusensyvhundreognittiåtte - kroner med 12 - tolv - prosent rente fra forfall til betaling skjer. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
