Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder erstatningskrav fra Mona Kristin Hansen mot A. A var prosessfullmektig for Hansen i en byrettssak i september 1992 og hevdes under hovedforhandlingen å ha opptrådt uaktsomt ved å gi klienten det råd å trekke søksmålet tilbake. Hansen inngikk 31. januar 1989 kontrakt om overtakelse av atkomstdokumentene til en leilighet på 77 kvm («bruttoareal» etter Norsk takseringsforbunds dagjeldende regler) i Christies gate 22, beliggende i øvre del av Grünerløkka, Oslo S. Hun betalte kr 310.000,-. I brev av 27. juli 1990 til selgeren, Marianne Stefansen, hevdet hun at det var grunnlag for hevning og krevet erstatning. 18. mars 1991 reiste hun Side:1635 søksmål mot selger og megler, Realkreditt Eiendomsmegling Torshov A/S. Hun krevet i stevningen erstattet et tap på kr 310.000 med renter samt erstatning av utgifter. De saksøkte tok til motmæle. Hovedforhandling i sak nr. 91-2952 A/53 ved Oslo byrett ble holdt 22. september 1992. Etter partenes innledningsforedrag besluttet dommeren at det burde føres forliksforhandlinger og antydet at de saksøkte iallfall burde frafalle krav om saksomkostninger. Forhandlingene førte ikke frem, men A meddelte at Hansen hadde bestemt seg for å trekke søksmålet tilbake og frafalle kravet. Hovedforhandlingen ble avsluttet kl. 11.45. Hevningskjennelse ble avsagt og Hansen ble ilagt saksomkostninger med til sammen kr 43.880,-. Advokat Harald Svenneby henvendte seg ved brev av 2. oktober 1992 til advokat A og ba ham begrunne hvorfor han hadde rådet Hansen til å frafalle saken. A redegjorde i brev av 16. oktober 1992. Advokat Svenneby fremmet på vegne av Hansen ved brev av 6. november 1992 et erstatningskrav på kr 310.000,- med renter samt dekning av utgifter til saksomkostninger med til sammen kr 67.730,-. Advokat A godtok ikke kravet, og advokat Svenneby tok på vegne av Hansen 4. juni 1993 ut stevning mot A. Om søksmålsgrunnlaget er her uttalt: «Mona Kristin Hansen legger til grunn at det søksmål som ble anlagt 18.03.91 med krav om erstatning mest sannsynlig ikke vil føre frem når fellesgjelden kr 674.515,- var opplyst i salgsoppgaven, taksten og kjøpekontrakten. Mona Kristin Hansen legger til grunn at et krav om tilbakebetaling etter prisloven §18 måtte føre frem når den avtalte pris var kr 984.515,-. Advokat A påberopte ikke prisloven §18 og prisloven §59 under hovedforhandling, til tross for at han hadde all mulig foranledning til det. Det var innhentet takst 14.02.92 med verdi kr 440.000,-, advokat A hadde påberopt og fremlagt denne taksten i prosesskriv av 03.09.92 til retten, og uttrykkelig reist den anførsel i prosesskrivet at den avtalte pris var en urimelig høy pris. Når advokat A ikke har påberopt prisloven §18 og §59 under hovedforhandling til ivaretakelse av klientens åpenbart begrunnede krav om tilbakebetaling så har advokat A forsømt seg og har opptrådt uaktsomt slik at han blir erstatningsansvarlig.» A tok til motmæle. Oslo byrett avsa 25. august 1994 dom med slik domsslutning: «1. A frifinnes. 2. A tilkjennes saksomkostninger med kr 35.000,00 - kronertrettifemtusen - som betales innen 2 - to - uker fra dommens forkynning.» Mona Kristin Hansen har i rett tid anket byrettens dom. Det er anket over bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. A har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt 18., 19. og 20. desember 1995. Partene møtte og ga forklaring. Det ble fremstilt tre sakkyndige vitner, herav to nye for lagmannsretten, alle medlemmer av Norges takseringsforbund. Selgeren, Marianne Stefansen, og meglerens prosessfullmektig for byretten ga vitneforklaring, begge disse nye vitner for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Saken står i det vesentlige som for byretten, men takstprinsippene, markedsforholdene og prisnivået for borettslagsleiligheter på det aktuelle tidspunkt må gjennom de sakkyndige vitner antas noe bedre belyst for lagmannsretten. Side:1636 Mona Kristin Hansen har for lagmannsretten sammenfatningsvis anført: Da hun så på leiligheten i Christies gate 22 fikk hun bare utlevert salgsoppgaven og takstforretning datert 16. desember 1988. Av taksten og oppgaven fremgikk at husleien var kr 2.888,- pr. måned og andel fellesgjeld kr 674.515,-. Hun trodde dette var borettslagets totale fellesgjeld. Taksten var etter opplysninger i rubrikken «øvrige dokumenter» basert på regnskapsførers opplysninger samt regnskap pr. 31. desember 1987, men regnskapet for 1987 ble ikke utlevert. Hun fikk heller ikke senere utlevert regnskapet for 1988. Taksten var misvisende. Den angitte husleie var for lav til å dekke rentene av den faktiske fellesgjeld - den burde på dette tidspunkt vært satt til kr 6.800,- pr. måned - men verken selger eller megler gjorde henne oppmerksom på dette eller varslet at husleien av den grunn ville komme til å stige. Hun ble heller ikke gjort oppmerksom på at det i 1987 var et regnskapsmessig underskudd i borettslaget på vel 470.000 kroner. Megleren opplyste ikke noe om og hadde heller ikke undersøkt mulig underskudd i 1988. Selv var hun uerfaren og så ikke betydningen av fellesgjeld. Hun fikk hjelp til å beregne sin låneevne hos arbeidsgiveren, Gjensidige Forsikring, men heller ikke der fikk hun noe varsel om fremtidige virkninger av fellesgjelden. Hadde hun vært klar over disse virkninger, ville hun ikke kjøpt leiligheten. Underskuddet steg i 1988 til vel 1.048.000 kroner, og leien ble i løpet av to år økt til kr 6.300,- pr. måned. I realiteten betalte Hansen over en million kroner for leiligheten - 310.000 kroner + 674.500 kroner + ca. 10% av det opparbeidede underskudd. Verdien av atkomstdokumentene uten påhefte av fellesgjeld ville vært noe over 500.000 kroner. I denne situasjon hadde atkomstdokumentene faktisk negativ verdi. Borettslaget var teknisk konkurs. A hevdet i et prosesskrift 3. september 1992 med bakgrunn i regnskapstall for 1987 og 1988 som han da hadde tilveiebrakt, at prisen var urimelig høy, men tok ikke dette opp i sitt innledningsforedrag under hovedforhandlingen i byretten. Han dokumenterte ikke resultatregnskapet for 1987 eller 1988. Det må anses som uaktsomt her ikke å påberope seg overtredelse av prisloven §18. Advokaten måtte også - for å opptre profesjonelt forsvarlig - påberope seg avtaleloven §36, og han burde ha insistert på å gjennomføre hovedforhandlingen, selv om dommeren under innledningsforedragene ga inntrykk av at søksmålet ikke kunne føre frem. Med faglig forsvarlig dokumentasjon og argumentasjon ville saken kunnet komme i en annen stilling. I alle fall forelå ankemuligheter. Det var uforholdsmessig lite å vinne ved å trekke søksmålet, i høyden omkostninger ved en halv dag i retten. Hansen hevder å ha lidt økonomisk tap. Etter det resultat retten er kommet til, gjengis imidlertid ikke hennes anførsler om erstatningsberegningen. De rettslige argumenter behandles under rettens bemerkninger i den utstrekning de kan ses å ha betydning for resultatet. Mona Kristin Hansen har nedlagt slik påstand: «1. A dømmes til å betale erstatning til Mona Kristin Hansen kr 310.000,- med tillegg av rentetapserstatning svarende til 10% av kr 310.000,- fra 06.12.92 til 31.12.93 og deretter 12% årlig rente til betaling skjer. Side:1637 2. A dømmes til å betale Mona Kristin Hansen erstatning for idømte saksomkostninger med kr 43.880,- med tillegg av morarente fra 22.09.92 til betaling skjer. 3. A dømmes til å betale Mona Kristin Hansen erstatning for egne saksomkostninger til advokat A med kr 23.850,-. 4. A dømmes til å betale Mona Kristin Hansens saksomkostninger med saken for byretten og for lagmannsretten.» A har for lagmannsretten anført: Selgeren hadde i likhet med Hansen ikke sett regnskapene for 1987. Takstforretningen er gjennomført og nedtegnet i samsvar med Takseringsforbundets regler. Ved ansettelsen av «Normal salgsverdi», 250.000 kroner, er det i taksten tatt hensyn til fellesgjelden. Låneverdien er satt så lavt som 200.000 kroner. Megleren opptrådte med hensyn til undersøkelser, opplysningsplikt og sin prisantydning, 300.000 kroner, helt i samsvar med de regler for god meglerskikk som gjaldt før loven om eiendomsmegling av 16. juni 1989 trådte i kraft. Markedsverdien for mindre, nyrehabiliterte borettslagsleiligheter i øvre del av Grünerløkka var på grunn av spesiell etterspørsel ennå i 1988 så høy at en pris på 310.000 kroner for leiligheten ikke var urimelig, selv med andel fellesgjeld 675.000 kroner. I byretten viste dommeren allerede under A's innledningsforedrag tydelig at søksmålet ikke ville føre frem. Det var ikke sannsynlig at anførsler om overtredelse av prisloven eller avtalerevisjon ville bli hørt, og det var heller ikke sannsynlig at resultatet ved anke ville blitt et annet. Han kan derfor ikke klandres for at han rådet Hansen til å trekke søksmålet, når hun derved kunne spares for omkostninger. A bestrider Hansens tapsberegning, men retten går som foran ikke inn på anførslene om dette. A's rettslige argumentasjon behandles nedenfor i den utstrekning den kan ses å ha betydning for saken. A har nedlagt slik påstand: «1. Oslo byretts dom av 25.08.94 stadfestes. 2. A tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.» Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten. Det legges til grunn at advokat A under hovedforhandlingen i Oslo byretts sak 91-2952-A/53 ga sin klient det råd å frafalle søksmål og krav. Mona Kristin Hansen fulgte rådet og ble idømt saksomkostninger med kr 19.880,-. I likhet med byretten finner lagmannsretten at det avgjørende spørsmål i den sak som nå foreligger, er om advokat A ved sin rådgivning utviste erstatningsbetingende uaktsomhet. A har for lagmannsretten anført, og retten legger til grunn, at dommeren i byretten allerede under advokat A's innledningsforedrag ga partene inntrykk av at hun ikke kunne se det var noe grunnlag for søksmål. Advokat A fikk klar forståelse av at hans klient under ingen omstendigheter ville få medhold. Retten finner imidlertid ved bedømmelsen av advokat A's rådgivning ikke å kunne legge vesentlig vekt på dette; selv med en kritisk og pågående dommer må prosessfullmektigen fremme sine anførsler, bevistilbud og argumenter. Det press byrettsdommeren utøvet da hun ba partene forlike seg, pliktet A å motstå, jf. [[Rt-1993-1497]]; om det ikke ble oppnådd tilfredsstillende forlik og byrettens avgjørelse gikk hans klient imot, ville klienten ha ankeadgang. Lagmannsretten går derfor over til å drøfte om A da han rådet sin Side:1638 klient, foretok en faglig forsvarlig vurdering av anførsler og mulige søksmålsgrunnlag. Retten legger her til grunn at Mona Kristin Hansen ved overdragelsen 31. januar 1989 hadde betalt 310.000 kroner for en borettslagsleilighet på 77 kvm. Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld var etter regnskapet for 1987 (med fradrag for eget innskudd) kr 674.515,-. Borettslaget gjorde i 1987 opp sitt årsregnskap med et underskudd («Resultat før ekstraordinære poster») på kr 470.079, 91. I 1988 var tilsvarende underskudd kr 1.047.995,57. A var ved byrettens hovedforhandling kjent med disse forhold. A var videre kjent med takstforretning og salgsoppgave, der husleien var oppgitt til kr 2.888,- pr. måned. Hansen hadde forklart A at hun ikke før overdragelsen hadde reflektert noe over fellesgjeldens betydning som verdireduserende forhold eller reelt tillegg til kjøpesummen; verken selger eller megler hadde nevnt noe om dette, og heller ikke underskuddet i 1987 og 1988. Regnskapet for 1987 og 1988 hadde hun ikke sett. Partene har ulikt syn på formuleringen av den norm retten skal bygge på ved sin vurdering av A's aktsomhet i saken. Hansen hevder at uaktsomhet er utvist når advokaten ikke gjør gjeldende alle anførsler og grunnlag som kan føre frem. Advokatens profesjonsansvar er særlig strengt under rettergang. Feilvurdering på sentrale juridiske områder vil som hovedregel innebære uaktsomhet, og A hadde alle opplysninger som trengtes for å vurdere anvendelse av prisloven §18 og avtaleloven §36. A viser på sin side til Høyesteretts bemerkninger i [[Rt-1994-1430]] flg., særlig side 1435 nederst, og hevder at hans rådgivning bare kan anses uaktsom dersom han forsømte å fremme anførsler og argumenter som åpenbart måtte føre frem. Høyesterett har i [[Rt-1994-1435]] nederst om advokatansvaret under forliksforhandlinger i retten bemerket: «Når partene skal ta standpunkt til om de skal inngå et forlik, vil prosessrisikoen være av sentral betydning. Det er imidlertid ofte vanskelig for en advokat å forutsi sakens utfall ved en eventuell rettsavgjørelse. Dette gjelder særlig når saken reiser kompliserte rettsspørsmål eller uoversiktlige bevisspørsmål. Prosessrisikoen vil også på faglig grunnlag ofte vurderes forskjellig av kyndige jurister. Disse forhold må etter min mening ha stor betydning for spørsmålet om en prosessfullmektigs ansvar for rådgivning under forliksforhandlinger. At en prosessfullmektig har rådet en part til å inngå forlik som avviker fra det man senere anser som det sannsynlige utfall av saken dersom den hadde vært pådømt, kan i seg selv ikke gi grunnlag for et erstatningsansvar for advokaten. Jeg kan vanskelig se at det i slike tilfeller kan bli tale om erstatningsansvar med mindre advokatens rådgivning ut fra en generell faglig vurdering - hvor det er tatt hensyn til den usikkerhet og det element av skjønn som jeg har nevnt - klart må anses som uforsvarlig.» I den foreliggende sak ble det ikke inngått forlik - advokaten rådet klienten til å frafalle søksmålet uten noen gjenytelse fra de saksøkte; selv dommerens forslag om å gi avkall på saksomkostninger ble forkastet av de saksøkte. Det prinsipp Høyesterett bygger på, bør etter lagmannsrettens mening likevel i hovedtrekk gjelde også i en situasjon som her. Aktsomhetsnormen må skjerpes når saken ikke reiser særlig «kompliserte rettsspørsmål eller uoversiktlige bevisspørsmål» og prosessrisiko ikke foreligger. Men lagmannsretten kan ikke se at en advokat gjør seg Side:1639 skyldig i erstatningsbetingende uaktsomhet ved å tilrå frafall av et søksmål dersom han etter en faglig forsvarlig vurdering finner det mest sannsynlig at søksmålsgrunnene ikke vil føre frem. Lagmannsretten legger til grunn at A under hovedforhandlingen 22. september 1992 kom til at ingen av de mulige søksmålsgrunnlag ville føre frem i byretten eller ved eventuell ankebehandling. Retten anser det etter bevisførselen i saken ikke godtgjort at A ved sin vurdering av mulige søksmålsgrunnlag ikke har utvist faglig forsvarlig skjønn. Hansen har anført disse søksmålsgrunnlag: - Prisloven §18. Hansen gjør her gjeldende at den avtalte pris var i strid med prisloven §18 og at hun hadde krav på full tilbakebetaling av kjøpesummen; leilighetens andel av fellesgjeld utgjorde et så høyt beløp i forhold til leilighetens markedsverdi at hun overhodet ikke skulle betalt noe. Prisloven §18 slår igjennom uten hensyn til partenes subjektive forhold. A hevder at man ved anvendelse av prisloven §18 må bygge på markedsverdien. Denne lå på overdragelsestidspunktet ikke under 310.000 kroner selv med fellesgjeld og underskudd som her. Retten kan ikke se at Hansen under de foreliggende omstendigheter kunne kreve hel eller delvis tilbakebetaling av kjøpesummen. Deler av boligmarkedet var fremdeles ved årsskiftet 1988-89 svært opphetet - ikke minst gjaldt dette rehabiliterte mindre leiligheter i øvre del av Grünerløkka, der Christies gt 22 ligger. Markedet reagerte ikke merkbart negativt på den høye fellesgjeld mange borettslag hadde pådratt seg ved rehabiliteringen. Denne var gjennomført i offentlig regi, og fellesgjelden ble ikke oppfattet som noe vesentlig argument mot investeringer som ga inngangsbillett til attraktive deler av boligmarkedet. Markedsaktørene forutsatte at underskudd som følge av høye byggelån uten store problemer ville kunne nedarbeides over tid når byggelånet var konvertert i husbanklån. Andelshaveren heftet ikke personlig for fellesgjelden. De sakkyndige vitner har forklart seg om den generelle prisutvikling i boligmarkedet i årene etter 1987 og de spesielle markedsforhold i den aktuelle bydel. Etter en samlet vurdering av disse forklaringer finner retten ikke å kunne legge til grunn at en pris på 310.000 kroner ved årsskiftet 1988/89 avvek nevneverdig fra markedsprisen for leiligheter som den aktuelle, fellesgjelden og driftsunderskuddet tatt i betraktning. Den statistikk Hansen har lagt frem under ankebehandlingen gir et inntrykk av generelle tendenser, men kan etter rettens mening ikke nyttes som grunnlag for detaljerte beregninger av lokale forhold. Retten er enig med A i at det her er markedsverdien som skal legges til grunn i forhold til prisloven §18, jf. [[Rt-1987-750]], særlig side 757 og Jo Hov: Avtaleslutning og ugyldighet side 147. Hansen hevder at den spesielle pågang etter leiligheter i dette strøket må medføre at man ikke kan bygge på markedsverdien, jf. [[Rt-1956-1238]] og [[Rt-1976-365]]. Lagmannsretten kan ikke se at hun kan høres med dette. Den situasjon som forelå i disse saker - med rasjonering og prisregulering - avviker for sterkt fra situasjonen i boligmarkedet i Oslo omkring 1989. Det var stor etterspørsel og selgers marked på Grünerløkka, særlig i øvre del. I andre deler av byen var det imidlertid ikke lenger knapphet i utbudet. - Avtaleloven §36. Hansen gjør gjeldende at hun måtte ha krav på avtalerevisjon etter Side:1640 avtaleloven §36. Retten finner heller ikke her å kunne gi henne medhold. Rettens vurdering av prisen er behandlet ovenfor - denne er ikke funnet urimelig i forhold til prisloven §18 og kan etter rettens mening heller ikke anses urimelig i forhold til den noe lavere terskel i avtaleloven §36. Hansen anfører at hun var uerfaren i boligmarkedet og uvitende om fellesgjeldens praktiske og økonomiske betydning - hun ville aldri ha kjøpt leiligheten dersom hun hadde visst at leien ville øke så voldsomt som tilfellet ble. Verken megler eller selger antydet noe om følgene av høy fellesgjeld, og hun trodde selv at den oppgitte andel var borettslagets totale fellesgjeld. Iallfall megleren måtte forstå at prisen ble urimelig. Retten viser til at fellesgjelden uttrykkelig var betegnet «andel» i takstforretningen og salgsoppgaven. Hansen hadde deltatt i en rekke visninger, hadde orientert seg om budtaktikk og hadde full anledning til å søke fagkyndig bistand før hun her inngikk kontrakt etter flere ganger å ha høynet sitt bud. Etter det hun har forklart fikk hun da også bistand i forsikringsselskapet hvor hun var ansatt. Selgeren kan etter det opplyste under ingen omstendighet klandres for sin opptreden ved salget. Om meglerens forhold foreligger det for lagmannsretten lite bevismateriale, jf. nedenfor. Høyesterett har i en dom inntatt i [[Rt-1993-1430]] innrømmet en avtalerevisjon som munnet ut i et avslag på 150.000 kroner. Salgsprisen var der 660.000 kroner, andel fellesgjeld noe over 300.000 kroner. Saksforholdet for Høyesterett var noe annerledes enn forholdet her i saken. Retten la der til grunn at det ved verdiansettelsen ikke var gjort fradrag for andel fellesgjeld, noe selgeren var klar over. Salgsverdien var i taksten satt betydelig høyere. Megleren kunne også bebreides. Avgjørende ved vurderingen av A's aktsomhet må imidlertid være om den revisjonsholdning som ligger i Høyesteretts dom i 1993 også under hovedforhandlingen i september 1992 for den vanlige kyndige advokat måtte fremstå som tilstrekkelig klart gjeldende rettsoppfatning. Lagmannsretten ser det ikke slik. Byretten hadde 19. desember 1990 og lagmannsretten 10. april 1992 gitt selgeren i saken medhold. Advokat Svenneby nevnte ikke avtaleloven §36 i stevningen i den foreliggende sak. Høyesteretts avgjørelse må etter lagmannsrettens mening ses i lys av markedets fokusering på og vurdering av fellesgjeldens betydning etter hvert var blitt skjerpet. - Megleransvaret. Megleren forsømte etter Hansens mening å innhente regnskap for 1988; han burde vært alarmert av 1987-regnskapet. Om han hadde sett regnskapet for 1988, ville han hatt en klar plikt til å orientere Hansen om underskuddet. A bestrider at megleren har tilsidesatt god meglerskikk. Bevisførselen for lagmannsretten har på dette punkt vært svært knapp. Meglerrepresentanten er ikke ført som vitne, og det er usikkert hvilken veiledning Hansen fikk av megleren. Det kan etter dette vanskelig fastslås som sannsynlig at kravet mot megleren ville ført frem. Retten er som byretten kommet til at A ikke har utvist uaktsomhet. En rekke av bemerkningene ovenfor gir også grunnlag for å fastslå at det heller ikke er lidt noe erstatningsrettslig tap. Retten behøver imidlertid etter det som allerede er anført ikke ta stilling til dette spørsmål. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes. Lagmannsretten har heller ikke noe å bemerke til byrettens omkostningsavgjørelse, jf. tvistemålsloven §180 Side:1641 annet ledd, jf. hovedregelen i §172 første ledd. Anken har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Hansen dekke A's omkostninger for lagmannsretten. A har - uten bemerkninger fra Hansen - fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 59.000, herav salær kr 58.000. Oppgaven legges til grunn. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. Til dekning av saksomkostninger for lagmannsretten betaler Mona Kristin Hansen til A 59.000 - femtinitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
