Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
I 1990 overtok Nils Christian Trosterud dødsboet etter sin far som enearving. I boet inngikk en leilighet i Fjellhytta borettslag, tilknyttet OBOS. Trosterud ga eiendomsmeglerfirmaet Gustav J. Sædberg AS Oslo i oppdrag å selge leiligheten. Megleren innhentet takst over leiligheten som ble avgitt 13 august 1990 av murermester, ingeniør Jan A. Kleven. Megleren utarbeidet salgsoppgave. Det fremgår av taksten og salgsoppgaven at det var biloppstillingsplass i fellesanlegg med låsbar port. Videre fremgår det av salgsoppgaven at husleien var kr 1.675 pr mnd og andel av fellesgjeld kr 101113. De samme opplysninger fremgår av taksten hvor det i tillegg fremgår at borettsinnskuddet var kr 58900. Hanne Cecilie Apalnes kjøpte leiligheten av Trosterud ved kjøpekontrakt av 24 september 1990, og det fremgår av denne at kjøpesummen var kr 430000. Hanne Cecilie Apalnes finansierte kjøpet av leiligheten med lån fra sin far, advokat John Odd Apalnes. Den 16 oktober 1990 innbetalte John Odd Apalnes kjøpesummen med tillegg av omkostninger, tilsammen kr 434466, til Sædberg. Beløpet ble innbetalt mot inneståelseserklæring og øvrige betingelser som følger av John Odd Apalnes' brev av 16 oktober 1990 til Sædberg. Hanne Cecilie Apalnes flyttet straks inn i leiligheten. Det viste seg at det til leiligheten ikke hørte individuell biloppstillingsplass i garasjeanlegget. Oppgitt husleie, andel fellesgjeld og borettsinnskudd var heller ikke riktig. Således var riktig husleie kr 1.652 pr måned. Borettsinnskuddet var kr 51.900 og andelen av fellesgjeld kr 107700. I den etterfølgende tid ble det gjort undersøkelser vedrørende garasjen. Partene forhandlet dessuten for å finne frem til en minnelig løsning av saken. Partene er enige om at det er en mangel ved leiligheten at det ikke tilhørte individuell biloppstillingsplass i garasjeanlegget, men er uenige er hvorvidt mangelen er vesentlig, og om det er grunnlag for heving av kjøpet. Ved brev av 21 mai 1991 fra John Odd Apalnes til Trosteruds daværende advokat, advokatfullmektig Rikke Bergheim hevet han kjøpet på vegne av sin datter. Det følger av brevet at Hanne Cecilie Apalnes ville fraflytte når hun hadde fått utbetalt kr 434.466 med tillegg av renter. Det ble dessuten krevet dekning av alle tap og utgifter i forbindelse med kjøpet. Hanne Cecilie Apalnes fraflyttet leiligheten i februar/mars 1992. Hun beholdt imidlertid nøklene til leiligheten inntil hun ble kastet ut ved namsrettens kjennelse av 14 oktober 1992. Hanne Cecilie Apalnes har ikke betalt husleie i den tiden hun bebodde leiligheten, fra 17 oktober 1990 til 14 oktober 1992. Dekningssalg av leiligheten ble gjennomført i juli 1993 for en kjøpesum stor kr 300000. John Odd Apalnes saksøkte Sædberg for å få tilbake kjøpesummen. Denne ble utbetalt etterat Oslo byrett ved dom av 30 oktober 1993 kom til at Sædberg var forpliktet til å tilbakebetale kjøpesummen. Advokat Fredrick Andersen saksøkte Hanne Cecilie Apalnes og Gustav J. Sædberg AS Oslo på vegne av Tor Nils Trosteruds dødsbo med krav om erstatning m.v. Søksmålet ble avvist idet boet ikke var rett saksøker. Den 4 november 1991 tok advokat Andersen ut stevning på vegne av Nils Christian Trosterud mot Hanne Cecilie Apalnes med krav om erstatning m.v. Hanne Cecilie Apalnes tok til motmæle og ved prosesskrift av 25 april 1993 reiste hun motsøksmål mot Trosterud med krav om erstatning for tap i forbindelse med kjøpet. Samtidig reiste hun regressøksmål mot Gustav J. Sædberg AS Oslo og selvstendig søksmål mot eiendomsmeglerfirmaet med krav om erstatning for tap hun er blitt påført i anledning Det er opplyst at ankemotpart nr 2's riktige navn er Gustav J. Sædberg AS Oslo, og retten bruker dette navn i dommen. Oslo byrett avsa dom i saken 23 mai 1995 med slik domsslutning: I hovedsøksmålet: 1. Hanne Cecilie Apalnes dømmes til å betale til Nils Christian Trosterud erstatning med kr 327300,-, samt 15% rente av kr 105000,- fra 01.08.93 til beløpet betales. I motsøksmålet: 2. Nils Christian Trosterud frifinnes. I begge tilfelle: 3. Hanne Cecilie Apalnes betaler Nils Christian Trosteruds saksomkostnader med kr 60020,- - kroner sekstitusenogtyve 00/100. I regressøksmålet: 4. Statsaut. eiendomsmegler Gustav J. Sædberg AS, Oslo frifinnes. 5. Hanne Cecilie Apalnes betaler Statsaut. eiendomsmegler Gustav J. Sædberg AS' sakskostnader med kr 47132,- - kroner førtisjutusenethundreogtrettito 00/100. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Hanne Cecilie Apalnes har i rett tid påanket byrettens dom i sin helhet. Både Nils Christian Trosterud og Gustav J. Sædberg AS Oslo har tatt til gjenmæle. I anketilsvaret nedla Sædberg påstand om at byrettens dom stadfestes, og at anken avvises forsåvidt gjelder det selvstendige søksmål mot Sædberg. Borgarting lagmannsrett avsa 5 februar 1996 beslutning med slik slutning: Ankesaken fremmes i overenstemmelse med ankeerklæringen. Under saksforberedelsen for lagmannsretten erklærte John Odd Apalnes hjelpeintervensjon til støtte for Hanne Cecilie Apalnes ved prosesskrift av 20 mai 1997. Ankeforhandlingen ble holdt i Oslo 11-13 juni 1997. Hanne Cecilie Apalnes og Nils Christian Trosterud møtte og avga forklaring. Gustav J. Sædberg AS Oslo var representert ved styreformann Gustav J. Sædberg som avga forklaring. Hjelpeintervenienten, John Odd Apalnes var til stede. Retten mottok forklaring fra fem vitner, herunder hjelpeintervenienten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Ved ankeforhandlingens begynnelse erklærte begge ankemotparter at de mente at vilkårene for hjelpeintervensjon ikke var til stede. Lagmannsretten avsa kjennelse med slik slutning: Vilkårene for hjelpeintervensjon er tilstede. Den ankende part, Hanne Cecilie Apalnes, har nedlagt slik påstand: I hovedsøksmålet (Trostruds krav mot Apalnes): Hanne Cecilie Apalnes frifinnes mot å betale husleie etter rettens skjønn til Nils Chr. Trosterud. I motsøksmålet (kravet mot Trosterud): Nils Christian Trosterud dømmes til å betale erstatning til Hanne Cecilie Apalnes etter rettens skjønn. I begge tilfelle: Nils Cristian Trosterud plikter å betale saksomkostninger til Hanne Cecilie Apalnes for byretten og lagmannsretten. I regressøksmålet og erstatningsøksmålet mot eiendomsmegleren: Statsaut. eiendomsmegler Gustav J. Sædberg AS dømmes til å betale erstatning til Hanne Cecilie Apalnes etter rettens skjønn. Hanne Cecilie Apalnes tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. Ankemotpart nr 1, Nils Christian Trosterud, nedla slik påstand: 1. Byrettens dom hva angår hovedsøksmålet og motsøksmålet, slutningens punkter 1, 2 og 3, stadfestes. 2. Nils Christian Trosterud tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Ankemotpart nr 2, Gustav J. Sædberg AS Oslo nedla slik påstand: 1. Prinsipalt: Anken avvises for så vidt som den omfatter et selvstendig søksmål mot Statsaut. eiedomsmegler Gustav J. Sædberg AS Oslo. Subsidiært: Statsaut. eiendomsmegler Gustav J. Sædberg AS Oslo frifinnes. 2. Byrettens dom, slutningens punkter 4 og 5 stadfestes. 3. Statsaut. eiendomsmegler Gustav J. Sædberg AS, Oslo tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten i alle søksmål. Den ankende part, Hanne Cecilie Apalnes, har i det vesentlige anført: Hovedsøksmålet - Trosteruds krav mot Apalnes Salgsgjenstanden har flere mangler som representerer kontraktsbrudd. Det vises til prinsippene i kjøpsloven §18 og §39. Det er på det rene at leiligheten ikke har individuell biloppstillingsplass i låst fellesgarasje. Det tilhører heller ikke egen biloppstillingsplass ute. At det skulle være garasje til leiligheten fremgår i beskrivelsen av salgsobjektet og taksten. Garasje må regnes som en tilsikret egenskap. Motpartene har erkjent at det er en mangel ved leiligheten at slik garasjeplass mangler. Det er videre en mangel at den oppgitte husleie ikke er riktig. Husleien er kr 1.652 mot oppgitt kr 1.675 som omfatter garasjeplass. Videre er fellesgjelden og borettsinnskuddet annerledes enn de oppgitte beløp. Det viste seg dessuten at det var ubetalt husleie pr oktober 1990 med ca kr 13000. Leiligheten var dessuten overbeheftet slik at det ikke var mulig å foreta oppgjør før i desember 1990. Det bestrides at det påhvilte Hanne Cecilie Apalnes en spesiell undersøkelsesplikt fordi hun var ansatt hos Sædberg og hadde bransjekunnskap. De feilaktige opplysningene om garasjen er dessuten fundamentale. Hanne Cecilie Apalnes hadde ikke noe grunnlag for å undersøke dette forhold nærmere. Manglene ved leiligheten er vesentlige slik at vilkårene for heving av kjøpet er oppfylt. Dette gjelder både når man vurderer de forskjellige mangler samlet og den manglende biloppstillingsplass alene. Ved vurderingen av om manglene er vesentlig er det uten betydning hva garasjen er verdt tallmessig sett. Det er også uten betydning hvor motiverende garasjen måtte ha vært for Hanne Cecilie Apalnes da hun overveiet å kjøpe leiligheten. Det avgjørende er hvorledes en vanlig kjøper vil bedømme den manglende garasje. For en vanlig kjøper vil garasje ha stor betydning og være et helt vesentlig element i vurdering av salgsgjenstanden. Det vises dessuten til tvisten mellom John Odd Apalnes og Sædberg hvor Oslo byrett i dom av 30 november 1993 kom til at den manglende garasjeplass representerte en mangel i forhold til den sikkerhet John Odd Apalnes hadde betinget seg som långiver. Dersom man skulle legge garasjens verdi til grunn ved vurdering av mangelen, må det foretas en sammenligning av leilighetens verdi med og uten garasje. Det anføres at John Odd Apalnes' angitte verdidifferanse på kr 50.000 er den riktige. Dette blir 12 % av leilighetens kjøpesum, og det må anses for en vesentlig mangel. Hanne Cecilie Apalnes oppfylte sine forpliktelser etter kjøpekontrakten fullt ut. Det vises til innbetalingen av kjøpsummen og omkostningene den 16 oktober 1990. Hun har derfor rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Hanne Cecilie Apalnes har ikke reklamert for sent og hevingskravet er fremsatt i tide. Prinsippene i kjøpsloven §32 og §39 er således oppfylt. Det ble reklamert allerede i brev av 30 oktober 1990 fra John Odd Apalnes til Trosterud. Det var en lang prosess før man fikk nødvendig kunnskap om hvorvidt det hørte med en garasje. Allerede i John Odd Apalnes' brev til Sædberg av 8 november 1990 antydes heving av kjøpet. Først i Trosteruds brev til advokat Andersen av 8 mars 1991 innrømmes det at manglende garasjeplass er en mangel ved leiligheten. Etter dette forhandles det fortsatt mellom partene. Kravet om heving fremsettes i John Odd Apalnes' brev av 8 april 1991 til Sædberg og i Apalnes' brev til Sædberg av 6 mai 1991. Kjøpet heves endelig ved John Odd Apalnes' brev av 21 mai 1991 til Sædberg. Det bestrides at hevingskravet muntlig ble frafalt i møte mellom partene 18 desember 1990. Det foreligger dessuten ikke noe om dette i møtereferatet. Det vises til Kai Krüger: Norsk kjøpsrett (1991), sidene 406 og 421. Videre vises til John Egil Bergems og Stein Rognliens kommentar til kjøpsloven (1990), side 193. Hevingen er berettiget og denne misligholdsbeføyelse er gjort gjeldende i tide. Det er derfor ikke grunnlag for erstatningskravet fra Trosterud. Ankemotpartene har anført at det må skilles mellom John Odd Apalnes' stilling som långiver og som Hanne Cecilie Apalnes' advokat. Dette skillet kan ikke ha betydning for de spørsmål saken gjelder. Subsidiært anføres at erstatningskravet er for høyt. Den avholdte takst over garasjen på kr 25000,- kan ikke legges til grunn. Prisavslaget for garasjen må settes til kr 50000,-. Det kan ikke regnes renter av tapet fra Hanne Cecilie Apalnes' innflytting i leiligheten 17 oktober 1990. På dette tidspunkt var det uavklart hvorvidt mangelen ble erkjent. Dette skjedde først 8 mars 1991 slik at renter eventuelt må regnes fra dette tidspunkt. Det er heller ikke grunnlag for å kreve renter helt frem til dekningssalget 28 juli 1993. Markedet var fallende. Trosterud kunne ha solgt leiligheten tidligere og i hvert fall da kjøpet ble hevet i mai 1991. Under alle omstendigheter kunne den vært solgt i mars 1992 da Hanne Cecilie Apalnes fraflyttet leiligheten. Det kan ikke legges til grunn et beløp på kr 300000,- som leilighetens verdi. Det samlede erstatningskrav på kr 327300,- må reduseres skjønnsmessig. Det erkjennes at Hanne Cecilie Apalnes må betale husleie for den tid hun har bebodd leiligheten. Retten må fastsette dette beløp skjønnsmessig. Motsøksmålet - Apalnes' krav mot Trosterud Dersom Hanne Cecilie Apalnes blir frifunnet for Trosteruds erstatningskrav, har hun krav på å få erstattet alle sine utgifter i forbindelse med kjøpet av leiligheten. Hun er blitt pådyttet en kjøpsprosess som har vært helt bortkastet. Erstatningsberegningen er som følger: 15 % morarente av kjøpesummen kr 436000,- fra 16 oktober 1990 til 14 februar 1994 Kr 217052,- Til fradrag innbetalte renter fra Sædberg Kr 139424,- Rentedifferanse Kr 77628,- Øvrige tapsposter: Verditakst v/Kleven kr 2000,- Engangsgebyr lån Kr 1250,- Termingebyr Kr 300,- Flyttingsutgifter, rengj., gardiner etc Kr 5000,- Gebyr forgjeves utleggsforretning Kr 1125,- Utbetalt til OBOS (saksomkostninger i anledning utkastelsessaken) Kr 18906,- Kr 28581,- Total kr 106209,- Fragår beregnet fordel i tiden fra innflytting 16.10.90 til kjøper fraflyttet 16.03.92 kr 3500,- pr mnd x 17 Kr 59500,- Erstatningskrav kr 46709,- - - - - - - - - = Regressøksmålet og det selvstendig søksmålet- Apalnes' krav mot Sædberg. Regresskravet gjøres gjeldende for det tilfellet at Hanne Cecilie Apalnes blir kjent erstatningsansvarlig overfor Trosterud. Sædberg har begått en rekke brudd på sine plikter som megler i denne sak. Trosterud hadde arvet leiligheten, og han var ikke særlig kjent med denne. Han henvendte seg derfor til eiendomsmegler Sædberg for at denne skulle gjennomføre salget. Det var en forutsetning fra Trosteruds side at megleren skulle undersøke og bringe på det rene alle forhold vedrørende leiligheten. Det må legges til grunn at Trosterud bare opplyste til megler at han var kjent med at faren disponerte garasjeplass, men at han ikke opplyste noe om de rettslige forhold vedrørende garasjen. Sædberg hadde en klar plikt til å innhente opplysninger om salgsobjektet på en tilfredsstillende måte. Således hadde han plikt til å forvisse seg om at biloppstillingsplassen i garasjeanlegget virkelig tilhørte leiligheten. Det kan ikke ha vært vanskelig å få opplysninger fra OBOS. Vaktmesteren fikk opplysninger ved sin henvendelse. Beskrivelsen av de påståtte telefonsamtaler mellom megler og OBOS om at det til leiligheten tilhørte garasje er lite presise. Det er uklart hvilke spørsmål megleren stilte til OBOS. Det finnes intet notat i meglerens papirer og ikke andre skriftlige bevis. Denne manglende bevissikring må gå utover Sædberg som megler. Det er ikke ansvarsbefriende å stole på selgerens opplysninger. Megleren kan heller ikke fraskrive seg sine plikter ved å overlate innhenting av opplysninger til den engasjerte takstmann eller ved den påtegning som megleren gjorde på John Odd Apalnes' brev av 16 oktober 1990. Det vises for øvrig til eiendomsmeglerloven §3-6 og §3-7, eiendomsmeglerforskriftene §3-1 og §3-3 samt avgjørelsene i [[Rt-1995-1350]] og [[Rt-1996-407]]. Når det gjelder tapets størrelse i regressomgangen, er det årsakssammenheng mellom meglerens feil og tapet. Det tap som Trosterud har krav på at Hanne Cecilie Apalnes skal erstatte, kan kreves av Sædberg. Det er ikke grunnlag for å avvise det selvstendige søksmål mellom Hanne Cecilie Apalnes og Sædberg. Det vises til tvistemålloven §92. Det er således ikke grunn til å omgjøre Borgarting lagmannsretts beslutning av 5 februar 1996. Meglerens feil og forsømmelser, har ført til en lang og komplisert prosess. Dersom Hanne Cecilie Apalnes blir frifunnet for Trosteruds erstatningskrav har hun likevel et krav mot Sædberg for å få erstattet sine utgifter. Beløpets størrelse er det samme som er krevet av Trosterud, kr 46709. I tillegg kommer saksomkostninger i arrestsaken med kr 1000,- og saksomkostninger i anledning den midlertidige forføyning med kr 12000. Det samlede krav er kr 59709. Det bestrides at kravene mot Sædberg er reist for sent. Det kan ikke tillegges vekt at kravene mot Sædberg ikke er nevnt spesielt i brev partene har utvekslet i saken. Sædberg er solidarisk ansvarlige med Trosterud for de krav Hanne Cecilie Apalnes gjør gjeldende i det selvstendige søksmål. Sædberg og Trosterud er også solidarisk ansvarlige for saksomkostingene. Det vises til avgjørelsen i [[Rt-1996-847]]. Ankemotpart nr 1 Nils Christian Trosterud, har i det vesentlige anført: Hovedsøksmålet - Trosteruds krav mot Apalnes. Hanne Cecilie Apalnes har forettatt en uberettiget heving av kjøpekontrakten. Hun er derfor erstatnigsansvarlig for det tap Trosterud er påført. Trosterud overtok leiligheten i arveoppgjøret etter sin far og hadde begrenset innsikt i eiendommens faktiske og rettslige forhold. Han opplyste til eiendomsmegler Sædberg at hans far disponerte garasjeplass. Han hadde ingen adkomstdokumenter m.v. vedrørende leiligheten og overlot det hele til eiendomsmegleren. Det erkjennes at den manglende biloppstillingsplass i låst anlegg i kjeller er en mangel. Det bestrides imidlertid at dette er en vesentlig mangel som kan gi grunnlag for å heve kjøpet. Borettslaget har mange parkeringsplasser ute, og det er ikke noe problem å få parkert der. At mangelen ikke er vesentlig viser også det forhold at garasjen ikke var omtalt i kjøpekontrakten, samt at det var fullt mulig å få leiet garasjeplass for en rimelig sum. Den manglende plass i kjelleren kunne også vært avhjulpet på andre måter. At mangelen med hensyn til garasjen ikke var vesentlig, viser også den foretatte verdivurdering av ingeniør Are Aakerøe av 9 januar 1991 på kr 25000. Dette beløp utgjør bare ca 5,8 % av kjøpesummen og er således ikke vesentlig. Det vises også til at Hanne Cecilie Apalnes som meglerassistent hadde bransjekunnskap og burde selv foretatt undersøkelser. Det bestrides at salgsobjektet har øvrige mangler. Husleien, fellesgjelden og borettsinnskuddet var ikke helt korrekt oppgitt. Det dreier seg imidlertid om såvidt små forskjeller at disse forhold ikke har noen betydning for leilighetens verdi. Disse småfeil utgjør derfor ikke mangler i kjøpsrettslig forstand. Det kan ikke tillegges vekt at Oslo byrett i dom av 30 november 1993 mellom John Odd Apalnes og Sædberg kom til at mangelen var vesentlig i forholdet til Apalnes' stilling som långiver. Det må forøvrig skilles mellom John Odd Apalnes som långiver/panthaver og som advokat for sin datter. Det bestrides at Trosterud ikke kunne ha gjort opp kjøpesummen fordi leiligheten var overbeheftet, og at det var en stor husleierestanse. Prosessen med å få overført dokumentene til Hanne Cecilie Apalnes ville ta noen måneder og under alle omstendigheter er det klart at det var tilstrekkelige midler til å innfri heftelsene i desember 1990. Subsidiært, dersom retten skulle komme til at mangelen er vesentlig, gjøres gjeldende at hevingskravet er fremsatt for sent. Kjøpet ble hevet først ved John Odd Apalnes' brev av 21 mai 1991 til advokatfullmektig Rikke Bergheim. Dette er for sent. Allerede da John Odd Apalnes sendte sitt brev til Trosterud av 30 oktober 1990 var man klar over at det ikke hørte garasje til leiligheten. Under alle omstendigheter ble dette klart gjennom Sædbergs undersøkelser i november 1990, og det vises til hans brev av 15 november 1990 til Trosterud. Det vises også til at Hanne Cecilie Apalnes bebodde leiligheten i ca to år uten å heve kjøpet. Det pågikk forhandlinger mellom partene og undersøkelser høsten 1990 og våren 1991. Dette forhold kunne ikke medføre at Hanne Cecilie Apalnes kan vente med å heve kjøpet. Det anføres at John Odd Apalnes i møte mellom partene 18 desember 1990 erklærte at kjøpet ikke ville bli hevet. Partene var dessuten så å si kommet til enighet om et prisavslag og størrelsen på dette. Hanne Cecilie Apalnes har hevet kjøpet uberettiget. Hun må derfor erstatte Trosterud det tap han har lidt som følge av den uberettigede hevingen. Erstatningskravet er som følger: Avtalt pris for leiligheten kr 430000,- 1) - prisavslag for garasjen kr 25000,- Sum kr 405000,- 2) + 15 % rente av beløpet fra 17.10.90 til 28.07.93 kr 162000,- + husleie for 25 måneder kr 41300,- + utgifter til dekningssalg/ renter av ikke betalt husleie ca kr 19000,- Sum kr 627300,- - resultatet av dekningssalget kr 300000,- Samlet tap kr 327300,- I tillegg kreves renter av det direkte dekningssalgstapet kroner 105.000 fra 01 08 93 til betaling skjer. Motsøksmålet - Apalnes' krav mot Trosterud Det erkjennes at Hanne Cecilie Apalnes i prinsippet har erstatningskrav mot Trosterud dersom hevingen av kjøpet var berettiget. Således godtas utgiftene til verditakst med kr 2000. De andre poster i tapsoppstillingen godtas ikke på grunn av manglende dokumentasjon. Ankemotpart nr 2, Gustav J Sædberg AS Oslo, har i det vesentlige anført: Regressøksmålet Sædberg slutter seg til Trosteruds anførsler med hensyn til spørsmålene om det foreligger en vesentlig mangel og om kjøpet er hevet for sent. Det bestrides at Hanne Cecilie Apalnes kan velte det erstatningsansvar hun måtte ha overfor Trosterud over på Sædberg. Sædberg har oppfylt sine plikter som megler og har ikke på noe punkt i prosessen opptrådt uaktsomt. Det er foretatt nødvendige undersøkelser og vurderinger av salgsobjektet. Ved uaktsomhetsvurderingen må det legges til grunn at megleren i utgangspunktet kan stole på selgerens opplysninger. Det var ikke noe som tydet på at det var feil opplysninger med hensyn til biloppstillingsplassen og salgsobjektet for øvrig. Hertil kommer at Sædberg tok kontakt med takstmann Kleven som han hadde brukt tidligere og hadde meget gode erfaringer med. Han ble gitt i oppdrag å undersøke opplysningene nærmere. Megler må kunne stole på en godkjent takstmann. I tillegg tok Sædberg kontakt pr telefon med OBOS og fikk opplyst at det fulgte med garasje i låsbart anlegg i kjelleren. Disse muntlige opplysninger måtte Sædberg kunne stole på. Det vises for øvrig til Kjersti Tøgard : Eiendomsmeglerens erstatningsansvar (1991), side 41 flg og beslutning av Advokatforeningens Disiplinærnemnd av 25 september 1991. Det bestrides at megleren har utvist uaktsomhet når det gjelder eiendommens heftelser. Det var tilstrekkelige midler til å innfri heftelsene. Når det gjelder tapets størrelse, anføres subsidiært at en del av tapspostene ligger utenfor det påregnelige. Således kan megleren ikke ha risikoen for den lange tid som gikk før Apalnes flyttet og dekningssalget kunne gjennomføres. Det selvstendige søksmål. Prosessuelt anføres at det selvstendige søksmål må avvises. Lagmannsretten bør omgjøre den tidligere beslutning om ikke å avvise kravet. Det bestrides at vilkårene i tvistemålsloven §92 er oppfylt. Sædberg oppfattet forholdene slik at Apalnes' selvstendige erstatningskrav ble frafalt ved byrettens behandling. Subsidiært bestrides at det er grunnlag for å holde megleren ansvarlig for de kostnader Apalnes må ha blitt påført under den forutsetning at hevingskravet var berettiget. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt og tapet er ikke påregnelige. En rekke av postene er dessuten ikke tilstrekkelig dokumentert. Lagmannsretten bemerker: Hovedsøksmålet - Trosteruds krav mot Apalnes Det opplyses i salgsprospektet at leiligheten har individuell garasjeplass i fellesanlegg med låsbar port. Den samme opplysning fremgår av Klevens takst av 13 august 1990. Det er på det rene at leiligheten ikke har slik parkeringsplass. Man er henvist til å parkere på en av de plassene som finnes ute og som kan benyttes av en hver. Etter lagmannsrettens vurdering er det ikke tvilsomt at den manglende garasjeplass representerer en mangel ved salgsgjenstanden i kjøpsrettslig forstand. Dette er partene i saken enige om. Partene er imidlertid uenige om denne mangelen er vesentlig og således gir grunnlag for heving. Avgjørelsen av om mangelen er vesentlig må baseres på hvorledes en vanlig kjøper vil vurdere leiligheten med og uten garasje. Etter lagmannsrettens mening er det stor forskjell på å ha en parkeringsplass slik som beskrevet i prospektet og taksten og å være henvist til plassene ute. Med en plass i garasjeanlegget er man alltid sikret en plass, er bedre vernet mot tyveri og slipper snømåking etc om vinteren. De fleste husstander har i dag bil. Retten er etter dette kommet til at det for en vanlig kjøper vil være av stor betydning hvorvidt en leilighet har garasjeplass. Ved vurderingen av salgsobjektet vil en vanlig kjøper vurdere det som vesentlig både bruksmessig og verdimessig at leiligheten har garasjeplass. Lagmannsretten finner at den manglende garasjeplass representerer en vesentlig mangel i kjøpsrettslig forstand. Det er ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til hvorvidt de feilaktige opplysninger med hensyn til husleiens størrelse, borettsinnskuddet og fellesgjelden også representerer mangler, og om hvorvidt disse isolert sett eller vurdert sammen med den manglende garasjeplass, representerer en vesentlig mangel. Etter dette legger retten til grunn at det forligger en vesentlig mangel. Ankemotpartene har anført at Hanns Cecilie Apalnes ikke kan gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende fordi hun ikke har oppfylt sin del av kontrakten. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til denne anførsel. Hele kjøpesummen med tillegg av omkostninger ble innbetalt til Sædberg den 16 oktober 1990 på den måte kjøpekontrakten forutsetter. De forutsetninger for innbetalingen som fremgår av John Odd Apalnes' brev av samme dato er alle vilkår som fremgår av kjøpekontrakten. Disse forutsetninger innbærer således ingen brudd på Hanne Cecilie Apalnes' plikter etter kjøpekontrakten. Lov om avhending av fast eigedom av 26 juni 1992 nr 87 trådte i kraft 1 januar 1993 og kommer således ikke til anvendelse i denne sak. Det følger imidlertid av de alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper at en kjøper har rett til å heve kjøpet dersom mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd. Dette er kommet til uttrykk i avhendingsloven §4-13 og kjøpsloven av 13 mai 1988 nr 27 §39 som gjelder for løsøre. Etter lagmannsrettens oppfatning er betingelsene for å heve kjøpet i utgangspunktet til stede i denne sak. Det er imidlertid et vilkår for å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende at disse er fremsatt i tide. Det fremgår av reglene om reklamasjon at man må gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende innen rimelig tid. Således må mangelen påberopes innen rimelig tid. Det er ikke nødvendig at man umiddelbart angir hvilke misligholdsbeføyelser som gjøres gjeldende. En kjøper kan i første omgang fremsette en nøytral reklamasjon inntil forholdene er nærmer undersøkt. Når det blir avklart at det foreligger en vesentlig mangel, må kjøper innen rimelig tid angi hvilke misligholdsbeføyelser som gjøres gjeldende. Hvis dette kravet ikke oppfylles, mister kjøper sine rettigheter. Hanne Cecilie Apalnes ble kort tid etter kjøpekontraktens inngåelse klar over at det var problemer med garasjeplassen. Retten viser til John Odd Apalnes' brev av 30 oktober 1990 til Trosterud. Det fremgår av brevet at vaktmesteren etter henvendelse fra Hanne Cecilie Apalnes har opplyst at det ikke tilhører garasjeplass. I brevet tas det forbehold om å kreve prisavslag og erstatning hvis det skulle vise seg at det ikke følger med garasjeplass. I den etterfølgende tid arbeides det med å avklare spørsmålet om garasjeplass og andre løsninger dersom slik plass ikke finnes. Det foreligger en omfattende korrespondanse mellom partene om dette og om de øvrige mangler som Hanne Cecilie Apalnes gjorde gjeldende. I John Odd Apalnes' brev av 8 november 1990 anføres det at manglende garasjeplass er en vesentlig mangel slik at kjøper kan velge mellom å heve kjøpet, kreve prisavslag eller kreve erstatning. I tiden mot årsskiftet forhandlet partene blant annet om et prisavslag. Det ble holdt et møte mellom partene 18 desember 1990 uten at man kom til enighet på noe punkt. Forhandlingene fortsatte utover våren. I brev av 16 januar 1991 fra John Odd Apalnes til Sædberg bemerkes det at et prisavslag på kr 50.000 antas å være mer riktig enn kr 25000. Det sies intet om heving i brevet. Det ble avholdet et nytt møte mellom partene 14 mai 1991, men heller ikke i dette kom man frem til noen enighet om prisavslaget. Det fremgår av møtereferatet at Apalnes vil kreve hele kjøpesummen tilbakebetalt og at hun vil fraflytte leiligheten. I brev av 21 mai 1991 fra John Odd Apalnes til advokatfullmektig Rikke Bergheim heves kjøpet. Det følger av brevet at leiligheten vil bli stilt til disposisjon ved fraflytting etter at kjøpesummen med omkostninger er tilbakebetalt. Partene er enige om at erklæring om heving først ble fremsatt ved dette brev. Etter lagmannsrettens oppfatning var det klart allerede i oktober - november 1990 at det ikke medfulgte noen garasjeplass. Kjøper må ha anledning til å forhandle noen tid med selger for å få løst saken. Det vises til Kai Kruger: Kjøpsrett side 406-407. Imidlertid gikk det etter rettens vurdering svært lang tid før Apalnes hevet kjøpet. Som selger har Trostereud krav på en avklaring av hvilke misligholdsbeføyelser Apalnes ville gjøre gjeldende. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at det var for sent å heve kjøpet 21 mai 1991. Etter dette er lagmannsretten kommet til at Hanne Cecile Apalnes har forspilt sin rett til å heve kjøpet. Den foretatte heving er således uberettiget og representerer et kontraktsbrudd. Trosterud har krav på erstatning for det tap han har lidt som følge av den uberettigede heving. Trosterud har fremmet et erstatningskrav på tilsammen kr 327300. Beregningen fremgår av en oppstilling som er inntatt i gjengivelsen av Trosteruds anførsler ovenfor. Lagmannsretten tar utgangspunkt i denne oppstilling. Utgangspunktet for beregningen er kjøpesummen for leiligheten, kr 430000. Lagmannsretten setter prisavslaget på grunn av den manglende garasje etter en skjønnsmessig vurdering til kr 50.000 idet den finner at taksten på kr 25.000 er for lav. Når det gjelder posten om renter av kjøpesummen, skal det benyttes en rentesats på 15 % p.a. Dette følger av kjøpekontraktens §1, tredje ledd. Imidlertid kan ikke rentene beregnes med utgangspunkt i innflyttingsdatoen, 17 oktober 1990. Det er ikke fastsatt noen dato for oppgjørstidspunkt i kjøpekontrakten. Det er på det rene at det ville gå tid før OBOS kunne transportere leiligheten til Hanne Cecile Apalnes. Heftelsene på leiligheten kunne ikke slettes før i desember 1990. Det følger av Sædbergs inneståelseserklæring overfor Apalnes at man forventer at oppgjør kan finne sted innen 1 februar 1991. Lagmannsretten finner å kunne sette utgangspunktet for renteberengingen til dette tidspunkt. Vedrørende tidspunktet for opphør av renteplikten, vil retten bemerke at Hanne Cecilie Apalnes fraflyttet leiligheten i februar/mars 1992. Nøklene til leiligheten ble imidlertid først utlevert 14 oktober 1992. Leiligheten ble solgt 28 juli 1993. Det er opplyst for retten av begge parter at eiendomsmarkedet var fallende fra 1989 og nådde bunnen i slutten av 1992. Markedet gikk oppover fra slutten av første halvår 1993. På bakgrunn av dette finner retten at det ikke er noe å bebreide Trosterud for at han ikke fikk solgt leiligheten før sommeren 1993. Tidspunktet for opphør av renteplikten settes derfor til 28 juli 1993. Etter dette utgjør rentekravet kr 141768. Det er videre krevet husleie for 25 måneder og renter av beløpet. Hanne Cecilie Apalnes har erkjent at hun skal betale husleie. Retten finner også at utgiftene til dekningssalget må erstattes. Etter dette setter retten posten vedrørende husleie, inklusive renter og utgifter til dekningssalg til kr 60300. Det er opplyst at dekningssalget av leiligheten utbrakte kr 300000. Det må gjøres fradrag for dette beløp i erstatningskravet. Etter dette setter retten den samlede erstatning til kr 282068. I tillegg kommer 15 % rente p.a. av kr 80.000 fra 1. august 1993 til betaling skjer. Motsøksmålet - Apalnes' krav mot Trosterud Da retten er kommet til at Apalnes uberettiget har hevet kjøpet, er det ikke grunnlag for Hanne Cecilies Apalnes' erstatningskrav mot Trosterud og han frifinnes for dette. Regresssøksmålet og det selvstendige søksmål - Apalnes' krav mot Sædberg En eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig etter de ulovfestede regler hvis han er uaktsom i utførelsen av sitt arbeid. Gustav J. Sædberg AS Oslo vil være erstatningsansvarlig etter skadeserstatningsloven §2-1 dersom en av de ansatte utviser uaktsomhet i utførelsen av sitt meglerarbeid. Lagmannsretten bemerker at det fremgår av rettspraksis at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet profesjonsansvar, jf avgjørelsene inntatt i [[Rt-1995-1350]] og [[Rt-1996-407]]. Det følger av eiendomsmeglerloven §3-6 at kjøperen har krav på en rekke opplysninger. Bestemmelsen omfatter blant annet eierforhold og tilliggende rettigheter. Etter rettens oppfatning er det ikke tvilsomt at Hanne Cecilie Apalnes hadde krav på å få nøyaktige og riktige opplysninger om leiligheten hadde garasje. Det følger av meglerloven §3-7 at megleren så langt det synes rimelig, må innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om salgsobjektet. Lagmannsretten legger til grunn at Trosterud opplyste til Sædberg at hans far disponerte garasjeplass i garasjeanlegget, og at han ikke hadde nærmere opplysninger om dette, hverken skriftlig eller muntlig. Trosterud overlot hele arbeidet med salget til megleren. Videre legges til grunn at Sædberg visste at Trosterud aldri selv hadde bodd i leiligheten. Utover hva Trosterud måtte ha fått vite av faren hadde han ingen kunnskaper om de nærmere forhold vedrørende leiligheten. Hvorvidt det tilhørte en garasjeplass er vesentlig ved vurderingen av salgsobjektet, og det var nødvendig med en tilfredsstillende avklaring av dette spørsmål. Etter lagmannsrettens oppfatning kunne Sædberg ikke slå seg til ro med de muntlige opplysninger han fikk fra OBOS. Megleren skulle ha gjort en skriftlig henvendelse til OBOS og sørget for at det kom et skriftlig svar. En slik fremgangsmåte var særlig påkrevet i denne sak da Trosterud ikke hadde eiet leiligheten og hadde liten kunnskap om denne. Det er ikke tilstrekkelig at Sædberg ba takstmann Kleven om å undersøke forholdene nærmere. Megleren har en selvstendig plikt til å fremskaffe de nødvendige opplysninger. Etter rettens mening har Sædbergs henvisning til Advokatforeningens Disiplinærnemnds uttalelse av 25 september 1991 ikke betydning i saken. Denne omhandler i det alt vesentlige spørsmålet om megleren kan stole på målinger m.v. som takstmannen har gjort, m.a.o. tekniske undersøkelser som takstmannen selv har foretatt. Avgjørelsen gjelder ikke den type opplysninger som omhandles i nærværende sak. Sædberg har subsidiært anført at kravene mot selskapet er bortfalt på grunn av passivitet. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til denne anførsel. Partene har korrespondert med hverandre i sakens anledning helt frem til saksanlegget, og det har vært diverse tvister i anledning salget av leiligheten, herunder mellom Sædberg og John Odd Apalnes. Det kan derfor ikke tillegges vekt av betydning at det ikke er tatt forbehold overfor Sædberg i korrespondansen. Etter dette er retten kommet til at Sædberg har opptrådt uaktsomt overfor kjøper ved utøvelse av sitt arbeid som megler ved salget av leiligheten. Det er et vilkår for erstatningsansvar at det foreligger årsakssammenheng mellom den skadegjørende handling og tapet. Dersom Hanne Cecilie Apalnes hadde hevet kjøpet i rett tid og fraflyttet leiligheten, legger retten til grunn at leiligheten ville vært klar for nytt salg vinteren/våren 1991. Eiendomsmarkedet var for nedadgående slik at retten legger til grunn at det ville bli oppnådd høyere pris ved et salg i første halvår 1991 enn sommeren 1993. Videre ville Trosteruds rentetap blitt adskillig mindre. Manglende innbetaling av husleie kan ikke Sædberg gjøres ansvarlig for idet Hanne Cecilie Apalnes har erkjent å ville betale leie for den tid hun har bebodd leiligheten. Etter en skjønnsmessig vurdering setter lagmannsretten erstatningsbeløpet til kr 75000. Det selvstendige søksmål Lagmannsretten finner ikke grunn til å omgjøre lagmannsrettens beslutning av 5 februar 1996 om at anken fremmes i overensstemmelse med ankeerklæringen. Lagmannsretten er kommet til at det ikke var berettiget å heve kjøpet. Det er derfor ikke grunnlag for at Sædberg skal erstatte Hanne Cecilie Apalnes de utgifter hun har krevet dekning for. Saksomkostninger Tvisten Apalnes - Trosterud Hanne Cecilie Apalnes har delvis fått medhold i hovedsøksmålet idet erstatningsbeløpet er blitt lavere for lagmannsretten enn for byretten. Saksomkostingsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §180, annet ledd, jf §174. Retten finner at hver av partene må bære sine egne saksomkostninger idet unntaksbestemmelsen i annet ledd ikke finnes anvendelig. Anken har vært forgjeves i motsøksmålet og tvistemålsloven §180 første ledd kommer til anvendelse i det retten finner at det ikke er grunnlag for å anvende unntaksregelen. Advokat Prytz har fremlagt saksomkostingsoppgave med kr 6.000 i motsøksmålet som i sin helhet utgjør salær. Lagmannsretten fastsetter omkostningene i samsvar med oppgaven. Tvisten Apalnes - Sædberg Hanne Cecilie Apalnes har delvis fått medhold i regressøksmålet. Saksomkostningsspørsmålet skal avgjørese etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174. Lagmannsretten finner at hver av partene bør bære sine egne omkostninger idet unntaksregelen i §174 annet ledd ikke finnes anvendelig. Når det gjelder det selvstendige søksmål, har anken vært forgjeves og tvistemålsloven §180 første ledd kommer til anvendelse. Advokat Aagestad har fremlagt omkostningsoppgave vedrørende det selvstendige søksmål med kr 31. 684, hvorav kr 27.500 utgjør sælær. Retten finner at omkostningene ikke har vært nødvendige for å få saken betryggende utført. Omkostningene settes til kr 10000. Når det gjelder saksomkostningene for byretten, skal disse fastsettes på grunnlag at det resultat lagmannsretten er kommet til. I tvisten Apalnes - Trosterud innebærer dette at hver av partene skal bære sine egne saksomkostinger for byretten i hovedsøksmålet. I motsøksmålet må Trosterud tilkjennes saksomkostninger for byretten. Advokat Prytz har ikke delt omkostningene på hovedsøksmål og motsøksmål i sin oppgave for byretten. I byretten var det samlet krevet kr 60020. Lagmannsretten fastsetter saksomkostningene i anledning motsøksmålet til kr 6.000 for byretten. I tvisten Apalnes - Sædberg skal hver av partene bære sine saksomkostninger for byretten i regresssøksmålet. Når det gjelder det selvstendige søksmål, må Sædberg tilkjennes saksomkostninger. Advokat Aagestand har for byretten for hele saken krevet kr 47131,70, hvorav kr 42.000 utgjør salær. Lagmannsretten fastsetter omkostningene for byretten for denne del av saken til kr 10000. Dommen er enstemmig. Domsslutning: Tvisten Apalnes - Trosterud. I hovedsøksmålet: 1. Hanne Cecilie Apalnes betaler i erstatning til Nils Christian Trosterud 282.068 - tohundreogåttitotusenogsekstiåtte - kroner med tillegg av 15 - femten - % rente p.a. av 80.000 - åttitusen - kroner fra 1. august 1993 til betaling skjer. 2. Hver av partene dekker sine saksomkostninger for lagmannsretten og byretten. I motsøksmålet: 3. Byrettens dom, slutningens punkt 2 stadfestes. 4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hanne Cecilie Apalnes til Nils Christian Trosterud 6.000 - sekstusen - kroner for lagmannsretten og 6.000 - sekstusen - kroner for byretten. Tvisten Apalnes - Sædberg Regressøksmålet: 5. Gustav J. Sædberg AS Oslo betaler i erstatning til Hanne Cecilie Apalnes 75.000 - syttifemtusen - kroner. 6. Hver av partene dekker sine saksomkostninger for lagmannsretten og byretten. Det selvstendige søksmål: 7. Gustav J. Sædberg AS Oslo frifinnes. 8. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hanne Cecilie Apalnes til Gustav J. Sædberg AS Oslo 10.000 - titusen - kroner og for byretten 10.000 - titusen - kroner. 9. Oppfyllelsesfristen for punktene 1, 4, 5 og 8 er 2 - to- uker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
