Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Det ble avsagt slik kjennelse: Under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c og d fremmet de kjærende parter den 20 mai 1998 begjæring til Oslo namsrett om tvangsfravikelse overfor Steven Alan Galvin fra leide lokaler i eiendommen Nordre gate 16 i Oslo. Etter muntlige forhandlinger, der de kjærende parter frafalt henvisningen til §13-2 tredje ledd bokstav c, avsa Oslo namsrett kjennelse 20 november 1998 med slik slutning: 1. Fravikelsesbegjæringen 20 mai 1998 mot Steven Alan Galvin tas ikke til følge. 2. Hanne Nordal Rønne, Jon Flebu, Anne Brit Hovland og Kristen Flebu Jørundland dømmes in solidum til å betale Steven Alan Galvin saksomkostninger med 49147,- - kronerførtinitusenetthundreogførtisyv- kroner med tillegg av 12 -tolv- % rente p.a. regnet fra forfall til betaling finner sted. Om saksforholdet vises til namsrettens kjennelse og omtalen i det følgende. Hanne Nordal Rønne, Jon Flebu, Anne Brit Hovland og Kristen Flebu Jørunland har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett. De anfører i hovedtrekk: Leieavtalen ble inngått med Steven Alan Galvin personlig den 3 november 1992, uten rett til fremleie. Kontrakten løper over 10 år. Ved tilleggsavtale av 17 februar 1993 ble det gitt anledning til fremleie til "TERO Restaurant AS der Steven Galvin (leietager) er eneaksjonær. I alle andre tilfeller må det hentes inn nytt skriftlig forhåndssamtykke". I de leide lokalene har det i mange år vært drevet serveringsvirksomhet ("Beckers"), som består av tre elementer: kafeteria, pub og takterrasse/uteservering. Uten å innhente samtykke fra gårdeieren, fremleiet Galvin i januar 1994 kafeteriaen til Presba Kafeteria AS. Primo 1995 ble puben fremleiet til Beckers Brune Pub AS, og fra og med utesesongen 1995 ble takterrassen/uteserveringen fremleiet til Kai Hagen. Også disse fremleiekontraktene ble inngått uten gårdeierens samtykke. Tero Restaurant AS ble besluttet oppløst i ekstraordinær generalforsamling 17 november 1995. Det fremgår av protokollen at selskapets fremleiekontrakt med Galvin da var oppsagt. Selskapet ble slettet fra Foretaksregisteret 19 juni 1996. Da de kjærende parter ble oppmerksom på at lokalene var fremleiet til andre enn Tero Restaurant AS, ble dette påtalt overfor Galvin, som så avviklet fremleieavtalene. I stedet inngikk han ny fremleieavtale med virkning fra 1 januar 1998 med det nystiftede selskapet Alamo AS, der Galvin er eneaksjonær og enestyre. Daglig leder for Alamo AS er Kai Hagen. Namsretten har tatt feil når den synes å likestille fremutleien til Alamo AS med den tidligere fremutleie til Tero Restaurant AS fordi disse selskapene angivelig har samme eierinteresser, og at dette må få konsekvenser for misligholdsvurderingen. Denne betraktningsmåten er gal, både fordi hevingen fant sted før de tidligere fremleieforholdene var avviklet og fordi Alamo AS er et annet selskap enn Tero Restaurant AS. Fremleie til Alamo AS krever derfor etter tilleggsavtalen av 1993 samtykke fra gårdeier. Det er irrelevant at Galvin som hovedleietaker fortsatt sto ansvarlig overfor gårdeier. Slik er det alltid ved fremleie, hva enten den er lovlig eller ikke. Namsretten har lagt til grunn at lokalene gjennom flere år er fremleiet i strid med leiekontrakten. Det er da gal lovanvendelse at namsretten ikke har funnet at det foreligger særlig tvangsgrunnlag for fravikelse som nevnt i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d. Det vises til kjennelse av Gulating lagmannsrett 30 april 1997 og kjennelse av Eidsivating lagmannsrett, inntatt i RG-1987-1046. Namsretten har dessuten lagt en gal bevisvurdering til grunn når den er kommet til at "det er ellers ikke fremkommet noe som kan gi gårdeierne grunnlag for å rette konkrete bebreidelser mot Galvin eller de ansatte om vedlikehold av gården eller driften av forretningsvirksomheten". Fremleieforholdene er direkte søkt skjult for de kjærende parter, hvilket er brudd på lojalitetsplikten i et løpende kontraktsforhold. Kjæremotparten "tapper" stedet. Han betaler selv kr 30.000 i månedsleie til gårdeierne, og har mottatt kr 30 - 35.000 i månedsleie fra Prespa Kafeteria AS og kr 40.000 månedlig fra Beckers Brune Pub. Han leier dessuten ut fire hybler i eiendommen. Det anføres betydelige vedlikeholdsmangler, bl.a. på toilettene. Tilstanden er såvidt ille at de kjærende parter frykter stengning i tilfelle av kontroll. Etter at retten til å skjenke alkohol i henhold til tidligere bevilling falt bort fra 1 april 1998, er ny skjenkebevilling ikke gitt. Som en følge av dette ble lokalene stengt primo august 1998, og de er fortsatt stengt. Stengningen representerer et brudd på leietakers plikt til kontinuerlig forretningsdrift, jf husleieloven §30. Namsretten har ikke vurdert dette "mulige etterfølgende mislighold", hvilket anføres å være feil lovanvendelse. Kjæremotparten provoseres til å fremlegge søknaden om serverings- og skjenkebevilling samt de svar som måtte være gitt fra Oslo kommune, næringsetaten. Videre provoseres fremlagt etatens pålegg om stans av servering. De kjærende parter har lagt ned slik påstand: 1. Steven Alan Galvin kastes ut fra Nordregate 16. 2. Steven Alan Galvin dømmes til å betale sakens omkostninger for begge retter med tillegg av 12% rente p.a. regnet fra forfall og til betaling finner sted. Steven Alan Galvin har i hovedtrekk anført: Driftsavtalene med Prispa AS og Beckers Brune Pub AS vedrørende kafeteriaen og puben, og også den tilsvarende driftsavtalen vedrørende takterrassen, kom i stand som følge av at de ansatte ved "Beckers" ønsket at virksomheten skulle drives av egne selskap som var eid av de ansatte selv. Hensikten var å spore de ansatte til ekstra innsats, til fordel både for de ansatte og for den samlede serveringsvirksomhet, som fortsatt ble drevet som før og under navnet "Beckers". Den eneste forskjellen var altså at de ansatte rent formelt foresto driften gjennom sine egne selskap, i stedet for å være ansatt i Tero Restaurant AS. Tero Restaurant AS ble avviklet ved årsskiftet 1995/96, og selskapets virksomhet ble overtatt av enkeltmannsforetaket Steven Galvin Alamo. I brev av 28 november 1997 fra utleier ble Galvin bedt om at all fremleie opphører straks. Galvin innrettet seg straks etter pålegget, og driften til "ansatteselskapene" opphørte pr 31 desember 1997. Fra samme tidspunkt ble de ansatte ved "Beckers" overført til Steven Galvins nystiftede driftsselskap Aalamo AS, som erstattet det nedlagte Tero Restaurant AS. Summarisk utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d er forbeholdt de helt klare og åpenbare tilfeller av vesentlig mislighold. Retten må finne det åpenbart at så er tilfelle, jf [[Rt-1986-317]]. Det er situasjonen på påkravstidspunktet som er avgjørende, dog slik at forhold inntrådt i tiden frem til begjæringen sendes til retten kan trekkes inn, jf [[Rt-1997-763]]. Eventuelle forhold inntrådt etter dette tidspunkt må holdes utenfor. At Beckers siden september 1998 er holdt stengt i påvente av at søknaden om bevilling for puben og restauranten skal ferdigbehandles av myndighetene, er således et midlertidig driftsavbrudd som ikke kan påberopes som grunnlag for tvangsfravikelse. Av denne grunn kan Galvin ikke se nødvendigheten av å etterkomme de kjærende parters provokasjon vedrørende bevillingsspørsmålet. Det har helt siden 1992 vært klart for alle parter at Steven Galvin ikke selv skulle benytte hele gården i Nordregate 16, men la driften forestås av andre, jf bl.a. avtalen om fremleie til driftsselskapet Tero Restaurant AS. Det vesentligste for gårdeier var ikke hvordan driften ble organisert, men at den tidligere virksomheten ble videreført, under samme navn som før og med de samme menneskene. Fremleieklausulen skulle først og fremst hindre helt utenforstående i å komme inn og endre driften; den skulle ikke begrense Galvins muligheter til å organisere driften av Beckers på en fornuftig måte. Heller ikke driften til Alamo AS kan gi grunnlag for utkastelse. Selskapet er 100% eid av Galvin og erstattet bare det nedlagte driftsselskapet Tero Restaurant AS. I rettspraksis vedrørende fremleiekontrakter er det fastslått at utleier må være forberedt på "organisasjonsmessige endringer", og det må påvises "reelle grunner" for å motsette seg endringene, jf [[Rt-1955-1040]]. For namsretten ble det bekreftet at de kjærende parter allerede i april 1997 ble kjent med at det ble drevet "fremleie" på Beckers. Etter at Galvin på gårdeierens anmodning i august hadde gitt alle opplysninger, gikk gårdeieren i første omgang hverken til oppsigelse eller heving, men sendte 28 november 1997 brev om at fremleien måtte opphøre, hvilket Galvin straks innrettet seg etter. Til tross for dette sa gårdeier opp leieforholdet 23 desember 1997. Når det gis pålegg om opphør uten at leieforholdet samtidig sies opp eller heves, og pålegget straks blir etterkommet, må det være klart at gårdeieren er bundet av sin reaksjonsmåte og ikke senere kan gå til oppsigelse eller heving. Gårdeieren har dessuten reagert med å gå til oppsigelse. Heving ble først påberopt som utkastelsesgrunnlag etter at Galvin hadde henledet oppmerksomheten på at leieforholdet var tidsbestemt og ikke oppsigelig. Til anførselen om at Galvin har "tappet" stedet bemerkes at de leiebeløp som ble betalt av "ansatteselskapene" ble foreslått av de ansatte selv og har på ingen måte vært til skade eller ulempe for gårdeieren. Under namsrettens behandling kom det for øvrig frem at de kjærende parter har tilbudt "ansatteselskapene" å få leie gården på omtrent samme økonomiske vilkår, dersom de vant frem med sin begjæring. Det fremstår som uryddig å karakterisere Galvins handlemåte som "tapping", når de kjærende parter selv tilbyr "ansatteselskapene" nye kontrakter på omtrent tilsvarende økonomiske vilkår. Tilbudet til ansatteselskapene tyder også at gårdeier ikke har reelle innvendinger mot en slik organisering av driften på "Beckers". Steven Alan Galvin har nedlagt slik påstand: 1. Oslo namsretts kjennelse av 20 november 1998, punkt 1, stadfestes. 2. Hanne Nordal Rønne, Jon Flebu, Anne Brit Hovland og Kirsten Flebu Jørunland dømmes in solidum til å betale Steven Galvin saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten med tillegg av 12% morarente fra forfall til betaling skjer. De kjærende parter har i prosesskriv 19 januar 1999 på en del punkter imøtegått Galvins anførsler i tilsvaret. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten og bemerker: Som tvangsgrunnlag for fravikelse av de leide lokalene er påberopt tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d, der det er et vilkår at "det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse". Husleieloven inneholder ikke særskilte bestemmelser om utleiers rett til å heve leieavtalen. Det er imidlertid ikke tvilsomt at en utleier også i husleieforhold etter alminnelige avtalerettslige grunnsetninger er berettiget til å heve leieavtalen dersom det foreligger vesentlig mislighold fra leierens side. Tvangsfravikelse etter §13-2 tredje ledd bokstav d kan imidlertid bare besluttes dersom retten finner det åpenbart at utleieren er berettiget til å heve. Lagmannsretten er enig med namsretten i at driftsavtalene med Prespa AS og Beckers Brune Pub AS, samt den tilsvarende driftsavtalen vedrørende takterrassen må anses å innebære fremleie i strid med leiekontraktens ordlyd, som hjemlet fremleie bare til Tero Restaurant AS. At det foreligger et et slikt brudd på leiekontraktens fremleieklausul er imidlertid, som fremholdt av namsretten, ikke ensbetydende med at det foreligger et vesentlig mislighold som berettiger til heving. Lagmannsretten vil tilføye at det enn mindre er ensbetydende med at misligholdet åpenbart gir grunnlag for heving. Kjæremotpartens anførsel om hva som var intensjonen med leiekontraktens bestemmelse om fremleie, om bakgrunnen for at driftsavtalene kom i stand og om at den samlede serveringsvirksomhet i gården ble drevet som før under fellesbetegnelsen Beckers og med de samme personer som tidligere, er bare i begrenset utstrekning imøtegått av de kjærende parter. Det fremgår av saksdokumentene at utleieren hadde problemer med å få fullstendige og korrekte opplysninger fra Galvin om fremleieforholdene, da dette ble tatt opp med ham våren 1997. Det må imidlertid legges til grunn at driftsavtalene straks ble avviklet etter at utleieren i brev av 23 november 1997 hadde bedt om at fremleien måtte opphøre. Hvorvidt det er grunnlag for de kjærende parters anførsel om at Galvin bevisst skal ha forsøkt å skjule for gårdeieren de inngåtte driftsavtalene med "ansatteselskapene", lar seg vanskelig avgjøre ut fra den bevisbedømmelse lagmannsretten er henvist til med grunnlag i sakens dokumenter. Det samme gjelder anførselen om mangelfullt vedlikehold. Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at det, på tross av at driftsavtalene må anses som stridende mot leiekontraktens fremleieforbud, ikke kan fastslås at fremleien til "ansatteselskapene" representerer et vesentlig mislighold som åpenbart gir grunnlag for heving av leiekontrakten. Det neste spørsmål er om fremleien fra 1 januar 1998 til det nystiftede selskap Alamo AS fører til at det likevel foreligger et åpenbart hevingsgrunnlag. På bakgrunn av tilleggskontraktens bestemmelse om at Steven Galvin var berettiget til å fremleie til sitt heleide selskap Tero Restaurant AS, er det - også i lys av de opplysninger som foreligger om hele kontraktsforholdets forhistorie - tvilsomt om dette fremleieforholdet reelt sett innebærer et nytt kontraktsbrudd. Under enhver omstendighet er det ikke åpenbart at det i så fall, alene eller sammen med de tidligere fremleieforhold, foreligger vesentlig mislighold som berettiger til heving. Anførslen om at Galvin skal ha "tappet" stedet er ikke forhold som kan begrunne tvangsfravikelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d. Det samme gjelder anførselen om at stedet er holdt stengt fra sommeren 1998. Dette er forhold som refererer seg til tiden etter at fravikelsesbegjæringen ble fremsatt for namsretten og det er ikke grunnlag for å ta hensyn til dem i dette tilfellet, jf Rt1997 side 763. Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten er enig også i namsrettens omkostningsavgjørelse. Kjæremålet har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 pålegges de kjærende parter å erstatte kjæremotpartens nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningsoppgave er ikke inngitt. Beløpet fastsettes skjønnsmessig til kr 4000. Kjennelsen er enstemmig. Slutning: 1. Namsrettens kjennelse stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hanne Nordal Rønne, Jon Flebu, Anne Brit Hovland og Kirsten Flebu Jørunland in solidum innen to uker fra forkynnelsen av denne kjennelse til Steven Galvin 4.000 - firetusen - kroner, med tillegg av 12 -tolv - % rente fra forfall til betaling skjer. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
