Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold. Ankende part er eier av eiendommen - - -sveien 69 i Oslo. I tillegg til eierens egen leilighet er det 9 leieforhold i gården. Ankemotpartens leieforhold omfatter en 5 roms leilighet i første etasje på ca 175 kvadratmeter. Grunnlaget for leieforholdet er leiekontrakt av 1 juni 1964 inngått mellom B og ankende parts onkel og daværende eier, D. Etter Bs død sommeren 1998 gikk den ankende part til oppsigelse av leieforholdet. Ankemotparten innga stevning til Oslo byrett den 5 november 1998 med påstand om at oppsigelsen skulle kjennes ugyldig og at dødsboet hadde rett til å overdra leiekontrakten til leieforholdet. Påstanden ble senere utvidet til også å omfatte rett til fremleie av leiligheten. Ankende part tok til motmæle og påstod oppsigelsen kjent gyldig. Oslo byrett avsa dom i saken den 6 februar 1999 med denne domsslutning: 1. Oppsigelsen av leieforholdet mellom A og Bs dødsbo vedrørende leiighet i - - -sveien 69 i Oslo er ugyldig. 2. Bs dødsbo har rett til å overdra leiekontrakten til leiligheten i - - -sveien 69. 3. Bs dødsbo har rett til å fremleie leiligheten i - - -sveien 69. 4. Innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse betaler A kr 16.000,- -kronersekstentusen- i saksomkostninger til Bs dødsbo. Om det nærmere saksforhold vises til byrettens dom og lagmannsrettens etterfølgende bemerkninger. A har i rett tid påanket dommen til Borgarting lagmannsrett. Bs dødsbo har tatt til motmæle. Hovedforhandling i saken ble holdt 21 september 1999. Det ble ikke ført vitner. Saken står i det vesentlig i samme stilling som for byretten. Ankende part A har i hovedsak anført: Byrettens dom er uriktig så vel i bevisvurderingen som i rettsanvendelsen. Oppsigelsen av leieforholdet er gyldig. Prinsipalt anføres at leiekontrakten av 1964 er ugyldig for så vidt gjelder de særlige vilkår om at leieforholdet skulle være uoppsigelig fra utleierens side, at leieren hadde rett til å foreta fremleie av leiligheten og at han hadde rett til å overdra leieforholdet til ny leier. Det må legges til grunn at D var en spesielt svak kontraktspart som følge av at han var blitt lobotomert i 1947/1948. På grunn av sitt unormale pengebegjær var han lett påvirkelig i retning av å gi leieren særlige rettigheter mot betaling. Dersom det kan legges til grunn at B ved leiekontraktens inngåelse planla å kreve tilbake pengevederlaget etter at kontrakten var underskrevet, foreligger det dessuten svik eller utnyttelse, jf avtaleloven §30 og §31. Uansett ble det en konsekvens av at D måtte tilbakebetale det mottatte pengebeløp at det oppstod en ubalanse i kontraktsforholdet, noe B selv var klar over. Det vil da stride mot redelighet om boet får rett til å gjøre særvilkårene i leiekontrakten gjeldende, jf avtaleloven §33. Sett fra D s side har det vært en åpenbart klar og synbar forutsetning for å gi fra seg særrettighetene til leiligheten at han mottok og fikk beholde pengevederlaget på 15.000 kroner. Når denne forutsetning ikke lenger holder, foreligger bristende forutsetninger. Avtalen må derfor revideres i overensstemmelse med avtaleloven §36 slik at særvilkårene ikke lenger kan gjøres gjeldende. Det er her ikke avgjørende at D ikke selv gjorde innsigelsen gjeldende tidligere. Det må legges vekt på at B tilbød seg å gi opp de særlige vilkår i kontrakten mot å få tilbakebetalt pengebeløpet. Saksforholdet i denne saken er vesentlig forskjellig fra saksforholdet i [[Rt-1995-1333]]. Subsidiært anføres at leieavtalen var vesentlig misligholdt som følge av langvarig betalingsmislighold fra Bs side før han døde. I den anledning forberedte ankende part utkastelse av B, men utkastelsen ble stillet i bero som følge av dødsfallet. Hadde den ankende part gått videre med begjæringen om utkastelse, ville dødsboet blitt kastet ut av leiligheten. Atter subsidiært anføres at leieforholdet var vesentlig misligholdt som følge av forandringer i leiligheten og dårlig vedlikehold og som følge av fyll og lukt fra leiligheten i den siste perioden før dødsfallet. Selv om retten kommer til at leiekontraktens særvilkår er gyldige, er det klart urimelig overfor utleier at dødsboet skal ha de fulle økonomiske rettigheter knyttet til leiligheten når det bare er meningen å bruke den til fremleie. Avtalen må også av denne grunn revideres i medhold av avtaleloven §36. Den ankende part har nedlagt slik endelig påstand: Prinsipalt: Oppsigelsen av leieforhold mellom A og Bs dødsbo vedrørende leilighet i - - -sveien 69 i Oslo, er gyldig. Subsidiært: 1. Bs dødsbo har ikke rett til å overdra leiligheten i - - -sveien 69 i Oslo. 2. Bs dødsbo har ikke rett til å fremleie leiligheten i - - -sveien 69 i Oslo. I begge tilfeller: Bs dødsbo tilpliktes å betale A sakens omkostninger, med tillegg av 12 prosent rente fra dommen er forkynt og inntil betaling finner sted. Ankemotparten Bs dødsbo har i hovedsak anført: Byrettens dom er riktig. Dette gjelder både rettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Grunnlaget for leieforholdet er en uoppsigelig kontrakt. Slike uoppsigelige leiekontrakter er ikke i strid med husleieloven §7, jf Kobbe: Husleieloven med rettspraksis og kommentarer (6. utgave) side 36 note 24. Det vises også til [[Rt-1995-1333]]. Det følger av dette at leiekontrakten ikke kan sies opp av utleieren. Husleiekontraktens §11 annet ledd overstyres her av kontraktens §3 om uoppsigelighet. Det følger videre av husleieloven §31 annet ledd at når leieren har rett til å overdra leieretten, kan utleieren ikke si opp leieavtalen overfor dødsboet. Leiekontraktens §15, med rett til overdragelse, gir også dødsboet rett til å overdra leiekontrakten, jf Kåre Lilleholt: Personskifte i husleieforhold (1986) side 199. Dødsboets rett til fremleie følger av leiekontraktens §9, som gir en helt generell rett til hel eller delvis fremleie av leiligheten. Det følger av en slik generell fremleierett at leieren kan fremleie leiligheten til hvem han vil, når han vil og på hvilke vilkår han vil, jf Lilleholt side 101. Slik ankemotparten er blitt fortalt, var det D som krevet 15.000 kroner i betaling for leieforholdet etter at B med familie var flyttet inn i gården. Det fremgår av prisnemndas saksdokumenter at han var anmeldt en rekke ganger for lignende ulovlige forhold. Det er grunn til å anta at han ble bistått av advokat, noe de øvrige fremlagte leiekontrakter i gården tyder på. Han var således ikke den svake part ved kontraktsinngåelsen. Det er heller ikke grunnlag for anførselen om svik fra Bs side da han sikret seg leiekontrakten. Selv om D hadde sine særegenheter, var han ikke umyndiggjort. Det må legges vekt på at D ikke ga noen respons på tilbudet om å reversere kontraktsforholdet til en ordinær leiekontrakt. Kontrakten løp derfor videre, slik den var inngått, og dette forhold får betydning i forhold til vurderingen av om avtaleloven §36 er anvendelig. Det bestrides at det har oppstått et misforhold eller en ubalanse i kontraktsforholdet, og kontrakten er heller ikke urimelig i forhold til utleier som til en hver tid mottar høyeste lovlige leie for leiligheten. Det erkjennes at B i den siste tiden lå etter med husleieinnbetalingene. En begjæring om utkastelse av dødsboet ville likevel ikke ført frem fordi boet gjorde opp skyldig leie, hvorved grunnlaget for tvangsfravikelse av leiligheten faller bort, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 annet ledd bokstav a. Det erkjennes videre at i den siste tiden forekom det alkoholmisbruk i leiligheten, og det kan ha forekommet ubehagelig lukt. Forholdet er imidlertid ikke lenger eksisterende og kan da ikke danne grunnlag for misligholdsvirkninger. De småendringer og det vedlikehold som ble foretatt i leiligheten var adekvat på den tiden og utgjør intet mislighold av leiekontrakten. Det anføres som konklusjon at avtaleloven §30, §31, §33 og §36 ikke kan anvendes til å kjenne leiekontrakten helt eller delvis ugyldig. Oppsigelsen må derfor kjennes ugyldig. Bs dødsbo har nedlagt slik påstand: 1. Oslo byretts dom stadfestes med det tillegg at A plikter å betale 12 % morarente av saksomkostningene i domslutningens pkt. 4 f.o.m. 1.3.1999 til betaling finner sted. 2. Bs dødsbo tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten bemerker: Den ankende part er eier av - - -sveien 69 som hun arvet etter sin onkel i 1991. Etter overtagelsen har hun i følge egen forklaring søkt å bringe eiendommen opp på et forsvarlig vedlikeholdsnivå, etter års manglende vedlikehold mens onkelen eide gården. Hun har fremholdt at problemet med Bs leieforhold var at da han ble skilt i 1993 og ble boende alene i leiligheten, oppsto det etter hvert en rekke ubehagelige episoder i gården som følge av hans tiltagende alkoholmisbruk. Dette førte igjen til uro i gården ved at han flere ganger låste seg selv ute. Det oppstod også lukt fra leiligheten, og ankende part var engstelig for brann som følge av røyking i og utenfor leiligheten. Det oppstod dessuten et kontinuerlig betalingsmislighold i leieforholdet fra 1997 som varte helt til B døde sommeren 1998. Den ankende part har forklart at hun ved dødsfallet var i ferd med å begjære B utkastet fra leiligheten, men som følge av dødsfallet ble utkastelsen stillet i bero. På forespørsel fra dødsboet nektet hun å samtykke til overdragelse av leieforholdet, og hun gikk i stedet til oppsigelse av dødsboet den 8 oktober 1998. Lagmannsretten vil først drøfte spørsmålet om den foreliggende leiekontrakt av 1 juni 1964 er gyldig. Etter kontrakten er leieforholdet uoppsigelig fra utleierens side, og leieren har rett til fremleie og til å overdra kontrakten. Dernest vil retten drøfte spørsmålet om leieforholdet er vesentlig misligholdt, og om oppsigelsen av den grunn likevel må kjennes gyldig. Det legges til grunn at selv om en leiekontrakt i utgangspunktet er uoppsigelig fra utleiers side, vil denne likevel ikke være avskåret fra å påberope seg vesentlig mislighold, jf [[Rt-1981-379]]. Det legges til grunn at leiekontrakten ble inngått og undertegnet av B og D med de håndskrevne tillegg og tilføyelser som er gjort i denne. Den rettslige betydning av dette er at det som er tilføyet på denne måte, går foran eventuell motstridende tekst i standardkontrakten, selv om teksten ikke er strøket ut. Byretten har på side 2 i sin dom gjengitt de tre elementer i kontrakten som gjør denne uoppsigelig fra utleiers side, som gir leieren rett til hel eller delvis fremleie av leiligheten og som gir leieren rett til å overdra leieretten til ny leier. Det forhold at leieretten ikke senere ble tinglyst, noe B betinget seg rett til, har ingen rettslig betydning for gyldigheten av kontrakten i forholdet mellom partene. Anførselen om tinglysningsspørsmålet er ikke videreført for lagmannsretten. Den ankende part har anført at hun ikke er bundet av leiekontrakten fordi den er tilkommet ved svik fra Bs side, jf avtaleloven §30. Det anføres at B tilbød D 15 000 kroner for leiekontrakten slik den lyder, mens han forsettelig holdt skjult for D at han aktet å gå til prismyndighetene etterpå for å få pengesummen tilbakebetalt ved prismyndighetenes mellomkomst. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for denne anførsel. Det legges til grunn at B og hans familie allerede hadde flyttet inn i leiligheten da leiekontrakten ble opprettet, og at det var D som krevde pengebeløpet for å undertegne på leiekontrakten. Lagmannsretten bygger her på ankemotpartens opplysninger under hovedforhandlingen, og prisnemndas tilleggsrapport av 22 oktober 1965 der det heter: Etter husleiereguleringsloven av 20/6-64, §29, har den som har betalt høyere vederlag enn lovlig, krav på å få tilbakebetalt overprisen «dersom han ikke etter forholdene må anses for i vesentlig grad medansvarlig for overtredelse.» Når politiet i forelegget har pålagt D å innbetale beløpet kr 10.000.- til statskassen og ikke å betale det tilbake til B, må grunnen så vidt jeg kan skjønne være at politiet har godtatt D forklaring om at det er B selv som har tilbudt å betale beløpet og at D har vært anmelde en rekke ganger for lignende forhold. Lagmannsretten finner etter dette at anførselen om svik fra B s side ikke kan føre frem. Den ankende part anfører videre at D var den svake part i kontraktsforhandlingene med B, og viser her til det faktum at han var blitt lobotomert flere å tidligere. Inngrepet medførte et særlig og usedvanlig pengebegjær hos D som B kjente til og som han skal ha utnyttet til sin egen fordel for å skaffe seg særfordeler i kontrakten. Lagmannsretten finner at heller ikke denne anførsel kan føre frem. Det legges til grunn at D hadde et unormalt forhold til penger, og at han på mange andre områder også hadde sære holdninger og viste en eksentrisk oppførsel. Han var imidlertid ikke umyndiggjort til tross for at det var gjort forsøk på umyndiggjøring, og hadde således sin fulle rettslige handleevne i behold. Ut fra egne forutsetninger og ønsker hadde han full rett til å inngå de kontrakter som han fant tjenlig for seg, og disse kontrakter må da også respekteres av hans rettsetterfølgere. Det forhold at Oslo skifterett i 1991 underkjente to testamenter som D underskrev i 1983 og 1984 endrer ikke lagmannsrettens oppfatning. For det første ble disse testamenter skrevet ca 20 år senere, da D var blitt en eldre og mer svekket mann, og for det annet fremstår testamentene som langt mer usedvanlige rettslige disposisjoner enn den leiekontrakten saken her gjelder. Det er også dokumentert at han inngikk en rekke andre leiekontrakter omtrent på samme tidspunkt og som fremstår som helt ordinære kontrakter. Lagmannsretten finner således at avtaleloven §31, utnyttelse av en annens nødstilstand etc, ikke kan anvendes i saken her. Den ankende part har anført at avtaleloven §33 må komme til anvendelse idet det vil stride mot redelighet eller god tro å gjøre leiekontrakten gjeldende. Lagmannsretten er ikke enig i dette, og viser til bemerkningene foran. Den ankende part har ikke verken bevist eller sannsynliggjort at D var kontraktsmessig underlegen i forholdet til B. Det økonomiske resultat av leiekontrakten ble at den ankende part likevel har mottatt, og fortsatt vil motta høyeste lovlige leie for leiligheten. Det forhold at hun ikke har full kontroll med leieforholdet på grunn av de særlige vilkår som gjelder for dette, anses ikke å være et slikt forhold som gjør at det strider mot redelighet eller god tro at ankemotparten gjør sin rett etter leiekontrakten fullt ut gjeldende. Den ankende part har videre anført at avtaleloven §36 må komme til anvendelse og anfører at avtalen må revideres dithen at de særlige fordeler som leiekontrakten gir ankemotparten må settes til side. Det anføres her at det var en klar og synbar forutsetning for D da han inngikk leiekontrakten at han skulle motta 15 000 kroner. Da denne forutsetning brast mens leiekontrakten løp uendret videre, oppstod en ubalanse i forholdet mellom partene. Lagmannsretten er enig i at det oppstod en ubalanse i forholdet mellom partene etter at prismyndighetene grep inn i forhold til den opprinnelige avtale. På den annen side finner ikke lagmannsretten at denne ubalanse nødvendigvis medfører at det er særlig urimelig at leiekontrakten likevel løper videre som avtalt. Det legges til grunn at D var vitende om at det var ulovlig å ta penger under bordet for et leieforhold, slik han gjorde, og at han var nærmest til å bære risikoen for det som senere skjedde ved at prismyndighetene grep inn. Det vises her til det som foran er referert fra prisnemndas tilleggsrapport fra 1965, av hvilken det fremgår at han hadde vært anmeldt en rekke ganger for lignende forhold. Tilbakebetaling av ulovlig pris medfører ikke en tilsvarende rett for partene til å kreve avtalen revidert. Det forhold at B tilbød seg å revidere avtaleforholdet mot å få tilbakebetalt det han hadde betalt, et forslag som ikke ledet til noe, endrer ikke lagmannsrettens syn. Lagmannsretten kan heller ikke se at bevisførselen har sannsynliggjort at B hadde frafalt sine rettigheter. Det forhold at han noen år før han døde ba om samtykke til å leie ut en hybel i leiligheten, er ikke tilstrekkelig grunnlag til å fastslå at de opprinnelige avtaleparter var blitt enige om at de særlige fordeler i leiekontrakten ikke lenger gjaldt. Som konklusjon er lagmannsretten av den oppfatning at leiekontrakten av 1 juni 1964 er fullt ut gyldig slik den foreligger. Den ankende part har anført at leiekontrakten er vesentlig misligholdt, og at oppsigelsen av den grunn likevel må kjennes gyldig. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det er på det rene at B nokså sammenhengende i perioden 1 januar 1997 til han døde sommeren 1998 lå til dels betydelig etter med leieinnbetalingene. Den ankende part måtte en rekke ganger purre på leieinnbetalingen, og var i ferd med å begjære han utkastet fra leiligheten da han døde. Ved dødsfallet var det blitt et etterslep på tre måneders leiebetaling som dødsboet dekket nokså umiddelbart etter dødsfallet. Den ankende part har anført at denne etterfølgende innbetaling ikke avskar ankende part rett til å kreve utkastelse. Dette er uriktig, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-6 av hvilken bestemmelse fremgår at utkastelse kan unngås ved at kravet blir innfridd innen den frist som namsmyndighetene setter. Bestemmelsen gjelder for alle saker som er reist etter at loven trådte i kraft, således også en eventuell utkastelse fra ankende parts side. Det har derfor ingen betydning for saken at ankende part ikke opprettholdt kravet om utkastelse. Lagmannsretten kan ikke se at det etterslep av leieinnbetalingene som forelå, kan anføres som et vesentlig mislighold av leieforholdet i dag. Det er ikke anført vesentlig betalingsmislighold når det gjelder dødsboets innbetalinger. Den ankende part har anført endringer i og dårlig vedlikehold av leiligheten som et vesentlig mislighold av leieforholdet. Etter de opplysningene som er fremkommet, legger lagmannsretten til grunn at B og hans familie moderniserte leiligheten i 1970-årene ved å platekle vegger og ved å senke taket. Dette var en metode som ble anvendt mye i denne tiden, og som blant annet hadde sin bakgrunn i energiøkonomisering. Selv om leiligheten på den måten mistet sitt opprinnelige preg, kan dette likevel ikke ses som mislighold av vedlikeholdet. Det må også legges til grunn at utleier var klar over de forandringer som skjedde i leiligheten, og at han uttrykkelig eller stilltiende samtykket i dette. Når det gjelder de senere års uro i leiligheten som følge av Bs alkoholmisbruk, er partene enige om at dette var sjenerende. Lagmannsretten peker imidlertid på at dette er et historisk forhold, og at det ikke foreligger klager på bruken av leiligheten i dag. Lagmannsretten finner etter dette at det ikke er ført bevis for at ankemotparten vesentlig har misligholdt leiekontrakten. Byrettens dom må etter dette stadfestes i det lagmannsretten også er enig i byrettens saksomkostningsavgjørelse. Anken har ikke ført frem og ankende part bør i overensstemmelse med tvistemålsloven §180 første ledd betale motpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Berg har fremlagt omkostningsoppgave stor 20 200 kroner hvorav 20 000 kroner er salær og 200 kroner er utlegg. Lagmannsretten har ikke bemerkninger til oppgaven som vil bli lagt til grunn for omkostningsavgjørelsen. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Oslo byretts dom stadfestes med den endring at A betaler 12 tolv prosent rente pro anno av saksomkostningene i domsslutningens punkt 4 fra og med 1 mars 1999 til betaling finner sted. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A 20.200 tyvetusentohundre kroner til Bs dødsbo innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
