Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder spørsmålet om det er grunnlag for avtalerevisjon etter avtaleloven §36. A og B inngikk i august 1995 en leiekontrakt for - - vei 71 X Oslo. Utleier var E v/verge advokat Sigurd Sømme. Eiendommen, som er på 1913 kvadratmeter, er bebygget med en vertikalt delt tomannsbolig oppført i mur fra 1911, samt en dobbelt garasje oppført i 1973. E overtok eiendommen i 1984 ved sin mann, Fs død. Ektefellene som var barnløse hadde i 1968 opprettet et gjensidig testament, hvoretter lengstlevende kunne disponere fritt over boet. E opprettet året etter sin manns død et nytt testament hvoretter alt hun etterlot seg skulle gå til D og C. E bebodde leiligheten i boligens annen etasje. Første etasje var fra 1980 leid ut til hennes manns søster, G (født E). Hun bodde der frem til hun flyttet på Y aldershjem i 1988. G var As mormor. As mor var således niese til F. B var advokat for familien Berg. I denne forbindelse traff han første gang A, da hun høsten 1988 bad om råd vedrørende forholdene rundt Es eiendom og økonomiske stilling. De ble siden kjærester og flyttet sammen i januar 1989. Samboerforholdet opphørte i oktober 1989, men dette ble gjenopptatt året etter. De giftet seg i juli 1992. Da E i 1984 ble alene fikk hun hjelp av D til det praktiske med hus og have. I brev av 11 november 1984 til ham, ga hun uttrykk for at hun ønsket at han skulle bestyre hennes eiendeler, fordi hun ikke følte seg vel og stadig glemte ting. Brevet ble samme dag fulgt opp med en generalfullmakt, hvoretter D fikk rett til «å disponere eiendom, innskudd på post- og bankkonti, kontanter, personlige eiendeler m.m., samt inngåelse av avtaler på mine vegne». Få måneder etterpå, 14 februar 1985, flyttet E til - - sykehjem på Vikersund. D foresto etter dette utleie av huset på - - og det nødvendigste vedlikehold. Huset ble hovedsakelig leid ut som hybler til studenter. E ble etter hvert mer og mer mentalt svekket. Ved Eiker, Modum og Sigdal vergemålsrett ble hun 6 oktober 1989 umyndiggjort. Advokat Sigurd Sømme ble oppnevnt som verge. Den 2 april 1990 undertegnet hun etter initiativ fra familien E v/advokat B et dokument, hvoretter hennes testament av 27 januar 1985 ble tilbakekalt. Ved leiekontrakt av 16 juni 1990 ble Es eiendom leid ut til A. Leieperioden var 5 år med rett til fornyelse og rett til å innløse eiendommen til takst ved salg. I leiekontrakten var hun pålagt en rekke vedlikeholdsoppgaver, og fikk samtidig anledning til å gjøre boligen om til en enebolig. Kontrakten ble inngått med vergen, advokat Sømme, og den ble godkjent av overformynderiet. Denne leiekontrakt ble avløst av en ny leiekontrakt undertegnet i august 1995. Kontrakten ble inngått med både A og B som leietakere og advokat Sømme på vegne av E. Leieforholdet løper etter kontrakten inntil det sies opp av leietakene eller de gjør bruk av forkjøpsretten i punkt 4. Også denne kontrakten ble forelagt overformynderiet og godkjent skriftlig. Det er denne kontrakt som er omstridt, og som kreves satt til side som urimelig eller revidert, jf avtaleloven §36. E døde 5 januar 1997. Boet ble tatt under offentlig skiftebehandling av Indre Follo skifterett. Arvinger i boet er D og C, samt H og I. Sistnevnte er As mor. A og B er ikke arvinger. Under bobehandlingen oppsto det skiftetvist om gyldigheten av Es tilbakekall av testamentet opprettet i januar 1985, hvor hun tilgodeså brødrene C og D. Arvingene inngikk 26 august 1998 rettsforlik som løste dette spørsmål, mens tvisten som denne sak gjelder ble holdt utenfor forliket. Det er særlig kontraktens punkt 4, punkt 5 og punkt 10 som hevdes å favoriserer leietakene på en urimelig måte. Disse punkter har følgende ordlyd: 4. Leietaker har forkjøpsrett til eiendommen til en omforenet sum kr 1.450.000- kronerenmillionfirehundreogfemtitusen 0/00 i h.h.t. takst, jf. pkt. 1,2. ledd. Kjøpesummen er basert på eiendommens beskaffenhet født xx.xx.95. Påkostninger og endringer som leietaker måtte foreta for egen regning har ingen innvirkning på overdragelsessummen. Kjøpesummen skal reguleres i samsvar med den årlige prisstigning i h.h.t. Statistisk Sentralbyrås prisstigningsindeks. Utleier kan med 6 - seks måneders varsel kreve at leietaker overtar eiendommen til den ovenfor nevnte pris, dog slik at leietaker ikke er forpliktet til å gjøre dette før tidligst 01.01.97. Dersom utleier avgår ved døden, utgår bestemmelsen om at overtakelse først kan varsles tidligst 01.01.97. Leietaker kan ikke kreve å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende før eiendommen utbys for salg eller på annen måte søkes overskjøtet til andre. 5. Leiesummen skal utgjøre 7% av den omforende overtakelsessum på kr 1.450.000. Årlig leie utgjør kr 101.500. Til fradrag i leien kommer følgende: Den årlige prisstigning, jf. pkt. 3, stipulert til 2,5 %, justeres hvert år: kr 36.250,- Leietakers ansvar for indre og ytre vedlikehold som tilkommer utleier i h.h.t. husleieloven: kr 15.000,- Leietakers ansvar for villaforsikring: kr 3.800,- Leietakers ansvar for kommunale skatter og avgifter: kr 7.675,- Sum fradrag: kr 62.725,- Differansen, kr 38.775 betales forskuddsvis hver måned med kr 3.232. Leiesummen reguleres hvert år pr. 01.07. med tilsvarende endring i Sparebanken NORs lånerente for 1. prioritets pantelån til bolig. 10. Dersom eiendommen blir solgt eller på annen måte avhendet uten at leietaker gjør gjeldende sin forkjøpsrett, har leietaker krav på å få differensen mellom den avtalte kjøpesum jf. pkt. 4 og salgssummen. Dersom eiendommen i et slikt tilfelle ikke selges på det åpne marked gjennom eiendomsmekler, kan leietaker kreve at det blir avholdt takst hvor de to takstmenn som nevnt i pkt.1 takserer eiendommen på nytt. Dersom en eller begge ikke kan, kan utleier oppnevne ny takstmann for Svein Grande mens leietaker kan oppnevne ny for Einar Kirkeby. Taksten skal utarbeides av de takstmenn i fellesskap og det er et krav at begge takstmenn har sitt hovederverv som takstmenn i Oslo kommune. C og D anla søksmål mot A og B ved stevning datert 15 juni 1997, med krav om at leiekontrakten ikke kunne gjøres gjeldende. Oslo byrett avsa den 9 juni 2000 dom med slik domsslutning: 1. Ved gjennomføring av forkjøpsrett i henhold til leiekontrakten undertegnet 22. og 31. august 1995 kan C og D kreve oppgjør etter omsetningsverdien minus et på kr 400.000. For øvrig kan leiekontrakten ikke gjøres gjeldende. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. A og B anket dommen. Hovedforhandling ble holdt i Oslo tinghus 22 og 23 mars 2001. De ankende parter møtte med prosessfullmektig, advokat Per Racin Fosmark og partene avga forklaring. Ankemotpartene møtte med prosessfullmektig, advokat Lars Erik Skotvedt og D avga forklaring. Det ble ført to vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Det øvrige saksforhold fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. De ankende parter har i hovedsak anført: Saken gjelder spørsmål om det er grunnlag for avtalerevisjon av leiekontrakten etter avtaleloven §36. Utgangspunktet i norsk kontraktsrett er at avtaler skal holdes. Det skal mye til før domstolene setter en avtale til side med hjemmel i §36. Det er ikke nok at man kan tenke seg en rimeligere løsning. Det må foreligge klar forskjell mellom virkningene av kontraktsvilkårene og det som anses som en rimelig løsning i rettsforholdet mellom partene, jf Geir Woxholt, Avtaleinngåelse, ugyldighet og tolkning, 2. utg. 1997, side 358 flg og Periscopus - dommen, [[Rt-1990-500]]. Ved urimelighetsvurderingen må man vurdere de enkelte kontraktstyper, men man må også bedømme den enkelte kontrakt etter sine særtrekk. Brødrene C og D har valgt å saksøke A/B, men mye av deres kritikk er egentlig rettet mot vergen, advokat Sømme og overformynderiet. De kritiserer at advokat Sømme bare så to alternativer for eiendommen, enten salg eller utleie til A/B. A/B har i brev av 7. mars 1995 bare gitt uttrykk for sine ønsker. Det må være vergen som vurderer og avgjør om det finnes andre alternative utnyttelsesmuligheter for eiendommen. De ankende parter kan ikke kritiseres fordi de ikke foretok flere sammenlikninger i sitt brev. Hvis ankemotpartene mener at advokat Sømme og overformynderiet har handlet i strid med Es interesser, skulle de ha saksøkt vergen og overformynderiet. Det vises til at vergens adgang til å handle på vegne av den umyndige er underlagt begrensninger. Formålet med vergemålsinstituttet tilsier at vergen plikter å handle i den umyndiges interesse. Men tilsidesettelse av denne plikten vil ikke automatisk føre til at disposisjonen blir ugyldig, jf Jo Hov, Avtaleslutning og ugyldighet (1988) side 219 og 220. Det må foreligge en særlig graverende tilsidesettelse av den umyndiges interesse før her kan bli tale om å benytte §36. Dette er ikke tilfelle i denne sak, det vises til at bobestyrer ikke fant grunn til å reagere på leiekontraktens bestemmelser. Dersom brødrene C og D mener at vergen har påført dødsboet et tap, hadde det vært naturlig å rette ansvaret mot det offentlige og vergen. Det at leieavtalen er inngått mellom profesjonelle parter som har gjennomtenkt hver enkelt kontraktsbestemmelse taler mot en avtalerevidering. Både Sømme og B var advokater og avtalen ble til etter samtaler og forhandlinger om leievilkårene. Det taler også mot en lemping av avtalen at den er delvis oppfylt. Den løp i 2 1/4 år før E døde. Urimelighetsvurderingen må foretas i forhold til eiendommens verdi på oppfyllelsestidspunktet. A/B gjorde forkjøpsretten gjeldende fra 1 oktober 1997 og det er dette tidspunktet som er avgjørende. Det er et klart feilspor når ankemotparten hevder at det er dagens verdi som skal legges til grunn for urimelighetsvurderingen. De ankende parter er ikke arvinger i dødsboet. De har inngått en leieavtale, og gjør en kontraktsfestet forkjøpsrett gjeldende i forbindelse med dødsfallet. Da avtalen ble inngått i 1995, var huset fortsatt i dårlig forfatning. Dette fremgår av en takst avgitt i 1995. E hadde ikke likvide midler som kunne benyttes til å sette eiendommen i slik stand at den kunne utleies på vanlige leievilkår. Vergen hadde opplyst til A/B at eiendommen ikke kunne selges og E var på dette tidspunkt 87 år. Tvisten dreier seg om en husleiekontrakt, og dette er et rettsområde hvor husleieloven og alminnelige rettsgrunnsetninger legger vekt på å beskytte leietakernes interesser. Dette hensyn må tillegges særlig vekt i denne saken, fordi A/B har foretatt betydelige utbedringer og påkostninger i tillit til kontraktens bestemmelser. Verdien av påkostningene kan forsiktig anslås til 700.000 kroner. I rimelighetsvurderingen må det tas hensyn til at brødrene C og D aldri har hatt noe ønske om å overta eiendommen. De er bare interessert i dens økonomiske verdi ved salg. Ankemotpartene har anført at det er urimelig at leien skulle reduseres med den årlige prisstigning stipulert til 2,5 %. Ved vurderingen av denne avtaleklausulen må det imidlertid ses hen til avtalens økonomiske realiteter samlet sett, samt det forhold at det ikke var aktuelt å selge eiendommen. Leieavtalen var en totalpakke, hvor advokat Sømme som verge for E har søkt å ivareta hennes interesser best mulig, samtidig som avtalen også måtte være akseptabel for leietakerne som skulle påta seg omfattende utbedringsforpliktelser. Den husleierabatt som A/B fikk i leieperioden på 2 1/4 år var ca kr 57.000. Det må være åpenbart at en leiereduksjon av denne størrelse ikke kan gi grunnlag for å anvende §36 på avtalen. Bobestyrer, advokat David Kristiansens har i brev av 15. mars 1999 foreslått å overdra eiendommen til A for kr 1.549.307. Dette viser at den avtalte forkjøpspris ikke er urimelig. Det nedlegges slik påstand: 1. Kontrakten mellom E v/verge advokat Sigurd Sømme som utleier og A og B som leietakere undertegnet 22 august 1995 og 31 august 1995 kan gjøres gjeldende av A og B overfor Es dødsbo mot å betale kr 1.549.307. 2. C og D dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra den i dommen fastsatte oppfyllelsesfrist til betaling skjer. Ankemotpartene har i hovedsak anført: Terskelen for å anvende avtalelovens §36 er i denne sak lavere enn normalt på grunn av det spesielle partsforhold. Det er riktig at det er profesjonelle parter som har inngått avtalen, men vergen har representert Es interesser og derved også arvingenes interesser. Vergen har i i denne forbindelse ikke gjort en god jobb. A/B har hatt spesielle kunnskaper. B har vært arkitekt for avtalen, samtidig som han har hatt rollen både som part og advokat. E var da avtalen ble inngått senil dement. Hun ønsket primært å tilgodese sine slektninger D og C. Dette var de ankende parter fullstendig klar over da de inngikk avtalen. Det at både vergen og B var advokater, og dermed profesjonelle bør i dette tilfelle snarere føre til at terskelen for hva som anses urimelig etter §36 settes lavere. Urimelighetsterskelen er en dynamisk størrelse som varierer etter den avtaletype det er tale om. Terskelen for lemping vil f eks være høyere i forretningsforhold enn utenfor, jf Jo Hov, Avtaleslutning og ugyldighet (1988) side 275. Partsforholdet i denne sak, det spesielle forhold de sto i og den spesielle avtale som ble inngått bør føre til at terskelen for urimelighet ligger lavere enn normalt. Forholdene ved avtaleinngåelsen må også føre til at avtalen kan lempes eller settes til side etter §36. Etter vergemålsloven §50 skulle vergen utleid eiendommen på vanlige husleievilkår. Han pliktet å ivareta Es interesser. Den leieavtale som ble inngått i 1995 har preg av å være en dødsdisposisjon og avtalen tilgodeser på de fleste punkter leietakerne. Disse forhold må tillegges betydning. Avtalen må vurderes under ett. De enkelte bestemmelser må først vurderes hver for seg, men det er den samlede vurdering av hele avtalen som må være utslagsgivende. A/B fikk en forkjøpsrett til en særdeles gunstig pris. I taksten, som ligger til grunn for avtalen, er det gjort dobbelt fradrag for at boligen er gammel. Det er videre uriktig lagt til grunn for taksten at boligmarkedet var ustabilt. Det er på det rene at prisnivået var lavt, men alle ventet en prisoppgang. Ved kontrakten ble kjøpesummen frosset og det ble ikke tatt inn noen tidsbegrensning for når forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende, slik at leietakerne selv kunne velge det for dem gunstigste tidspunkt. Det er også helt urimelig å benytte konsumprisindeksen ved regulering av prisen. Prisindeksen for boliger steg med ca 35 %, mens konsumprisindeksen bare utgjorde 5-6 %. Sammenlikner man taksten fra 1997 med den kjøpesum som forkjøpsretten er knyttet til, er det en differanse på nesten 2 millioner kroner. Dette er et resultat av man valgte å benytte konsumprisindeksen som reguleringsfaktor. Dette representerer en helt urimelig formuesforøkelse for leietakerne. Urimeligheten blir ennå større hvis man oppjusterer taksten til dagens verdi, ca kr 4.500.000, og sammenlikner denne med kontraktsbeløpet. Da får de ankende parter gjennom forkjøpsretten en gevinst på kr 2.700.000. Gjennomsnittlig kvadratmeter pris i Oslo har i perioden økt med mer enn 100 %. Kontrakten burde på en annen måte ha ivaretatt begge parters interesser. Den siste leieavtalen innebærer i realiteten et salg av eiendommen, hvor kjøper har fått en kreditt uten å betale noe for dette. I leieavtalens punkt 10 har man gitt leietakerne hele fordelen av prisstigningen. Det er en helt urimelig fordel. Man kan være enig i at de skal godskrives de investeringer de har hatt, men det er ikke nødvendig at de skal ha hele verdistigningen. Det anføres videre at en husleie på kr 3.232,- pr måned er en meget lav leie, selv for en så gammel bolig. Det må være uriktig å beregne leien ut fra 7 % av overtakelsessummen. Det skulle vært benyttet minst 8,5 %, da ville den årlige leien blitt ca kr 22.000,- høyere. Fradraget i leien for den årlige prisstigning på 2,5 % har ingen fornuftig forklaring. Det er ingen sammenheng mellom indeksreguleringen og kroneverdien. B har her tenkt som en eier og gitt seg selv et fradrag som en leier. Dette fradrag er spillfekteri som bare har den funksjon å gjøre leien så lav som mulig. Det er også galt å foreta et fradrag i leien på kr 15.000,- for det indre og ytre vedlikehold som påhviler leietakerne. De har heller ikke oppfylt de vedlikeholdsplikter som var pålagt dem i punkt 8 i den første leiekontrakt fra 1990. Es død utløste forkjøpsretten. Hun ønsket at familien C/D skulle arve henne. Denne forutsetning må tillegges betydelig vekt ved vurderingen av om avtalen skal settes til side som urimelig etter avtaleloven §36. Det var i Es interesse at brødrene C og D skulle få del i eiendommens reelle verdi. Avtalepartene hadde et ønske om å unngå at E ble beskattet av en eventuell salgsgevinst. Dette var en av årsakene til at det ble opprettet en leieavtale med forkjøpsrett i stedet for en salgsavtale. Denne forutsetning var fullstendig feilaktig, og det kan kritiseres at vergen her ikke undersøkte lovreglene nærmere. Videre var formålet med avtalen også å hindre at pleieinstitusjonen hvor E bodde, foretok refusjon for sine utgifter i hennes inntekter. Det fantes intet grunnlag for å forvente at det ville skje en slik refusjon. Av de fremlagte regnskaper fremgår det at det ikke tidligere har vært foretatt noen refusjon av Es inntekter. Kommunen har for hele perioden regnskapet dekker ikke fremmet refusjonskrav. Ved urimelighetsvurderingen som retten skal foreta må det også legges vekt på «omstendighetene for øvrig». Avtalen fremstår som et kamuflert salg i strid med Es interesser. Prinsipalt anføres at urimelighetsvurderingen må foretas ut fra eiendommens verdi i dag, jf [[Rt-1988-276]] og [[Rt-1992-1387]]. Ekteskapsloven har også dette som utgangspunkt og dette er fulgt opp av rettspraksis, jf [[Rt-1974-439]], [[Rt-1981-1269]] og [[Rt-1984-992]]. Alternativt må vurderingen skje slik den er regulert i aksjeloven §4-26 som regulerer innløsning av minoritetsaksjonærer. Dersom retten ønsker å legge omsetningsverdien i 1997 til grunn, kan denne teknisk beregnes ved at man benytter de to takster fra henholdsvis 1995 og 1999, hvilket medfører at verdien pr 1 oktober 1997 er ca kr 2.784.000,-. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. A og B dømmes til å betale sakens omkostninger både for byretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker: For byretten ble prinsipalt anført at forkjøpsretten ikke ble utløst ved Es død og derfor ikke kunne gjøres gjeldende. Byretten kom til at den kunne gjøres gjeldende overfor boet, noe lagmannsretten er enig i. For lagmannsretten er ikke denne anførsel opprettholdt. Lagmannsretten skal bare vurdere om leiekontrakt undertegnet henholdsvis 22 og 31 august 1995 kan settes til side eller revideres, fordi det vil stride mot rimelighet å gjøre denne gjeldende. Etter avtaleloven §36 kan en avtale «helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende... Ved avgjørelsen tas hensyn til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.» Av lovforarbeidene fremgår det at det skal mye til for at en avtale kan settes til side eller revideres etter denne bestemmelse, jf Ot.prp.nr.5 (1982-1983) s. 30: «slik tilsidesettelse vil neppe skje uten at domstolene finner urimeligheten klar eller tydelig påvist. Det ligger også i formuleringen «urimelig» at et vilkår må være positivt urimelig for at det skal kunne lempes; det er selvfølgelig ikke nok at det kan tenkes rimeligere løsninger. «urimelig» må oppfattes som i seg selv et ganske strengt kriterium, som det ikke vil være kurant å påberope.» Det samme fremgår av juridisk teori og av rettspraksis. Utgangspunktet om at avtaler skal holdes og hensynet til forutberegnelighet for partene i kontraktsforhold er tillagt stor betydning. Derfor kan §36 ikke anvendes i alle tilfelle hvor en kontrakt er blitt ufordelaktig for en part. Kontrakten må være klart urimelig for at det kan skje en avtalerevisjon. Leiekontrakten ble som tidligere nevnt inngått mellom A og B, som leietakere og vergen v/advokat Sømme på vegne av E som utleier. Det lagmannsretten skal vurdere er om kontrakten kan sies å være urimelig i forhold til Es interesser. Det kan ikke i forhold til avtaleloven §36 få betydning om kontrakten er urimelig i forhold til de interesser som arvingene C og D måtte ha, dersom disse ikke er sammenfallende med Es interesser. Lagmannsretten legger etter parts- og vitneforklaringene til grunn at bakgrunnen for at det i august 1995 ble inngått en leieavtale var at verken advokat Sømme eller overformynderiet ønsket å selge eiendommen, dersom dette kunne unngås. Det er enighet mellom partene om at E også i 1995 håpet og ønsket at hun kunne komme tilbake til sitt hjem. De ankende parter, som allerede hadde bebodd eiendommen i 5 år og nedlagt en stor egeninnsats, samt foretatt en rekke påkostninger, ønsket primært å kjøpe boligen. Dette var foranledningen til at B, 7 mars 1995, utferdiget et brev til advokat Sømme på vegne av A, hvor han gjennomgikk eiendommens tilstand og hva som var nødvendig å få utført av vedlikehold, med anslagsvise angivelser av kostnadene. Han foreslo også at det ble inngått en ny leieavtale hvoretter det ble gitt leietakene en forkjøpsrett til en fast pris, og foretok deretter en sammenlikning av den økonomiske stilling ved henholdsvis salg og utleie av eiendommen. Brevet resulterte i at det ble avholdt en takst over eiendommen foretatt av to takstmenn i fellesskap, en oppnevnt på vegne av E og en på vegne av leietakerne. I taksten som ble avgitt 11 mai 1995 er eiendommens normale salgsverdi satt til kr 1.450.000,-. Brevet av 7 mars 1995 ble forelagt overformynderiet for forhåndsgodkjennelse. Deretter ble leiekontrakten utarbeidet. Leiekontrakten ble godkjent av overformynderiet. Brevet viser også at B og advokat Sømme har drøftet konsekvensene som et eventuelt salg av eiendommen ville fått og at utleie ble funnet å være den gunstigste ordning for E. B har i 1995 en klar egeninteresse i kontrakten og det er ikke lengre, som ved inngåelse av leiekontrakten i 1990, noen dobbeltrolle som kan komplisere vurderingen av hva som ligger bak. Lagmannsretten legger til grunn at avtalen ble inngått mellom parter som begge hadde gode forutsetninger for å ivareta interessene til leier og leietaker og at den avtale som ble inngått var et resultat av et gjennomtenkt standpunkt på begge sider. Dette taler mot en avtalerevisjon. Lagmannsretten legger til grunn at leieavtalen ble inngått fordi det ikke var mulig for de ankende parter å kjøpe eiendommen. Begge parter har hatt det utgangspunkt at det var de ankende parter som til slutt skulle bli eier av eiendommen. Men dette kunne ikke skje med en gang av hensyn til Es interesser. Kontraktsbestemmelserne har hatt det siktemål å sikre at leietakerne skulle få en sikkerhet for de investeringer som måtte gjøres for at eiendommen kunne settes i en tilfredsstillende stand, samtidig som de ble sikret rett til eiendommen til en bestemt pris. E fikk på sin side gjennom leien en avkastning som tilsvarte vanlig forrentning av eiendommens markedsverdi på avtaletidspunktet. Kontraktspartene tok etter lagmannsrettens syn sikte på å stille partene tilnærmet i samme økonomiske stilling som ved et salg. Denne tolkning av kontrakten må etter lagmannsrettens oppfatning tillegges betydelig vekt ved vurdering av de enkelte kontraktsbestemmelser i forhold til avtaleloven §36. Etter kontraktens punkt 4 får leietaker en forkjøpsrett til eiendommen til kr 1.450.000. Leietaker kan bare benytte forkjøpsretten hvis eiendommen utbys for salg eller på annen måte søkes overskjøtet til andre. Det er anført at det er urimelig at forkjøpsretten ikke er tidsbegrenset og at leietaker kunne velge det for dem gunstigste tidspunkt. Etter lagmannsrettens oppfatning kan ikke leietaker velge når de vil benytte sin forkjøpsrett. Den kan bare benyttes når eiendommen søkes overskjøtet, det vil si når eiendommen selges eller ved arvefallet. E kunne derimot kreve at leietakene overtok eiendommen til den fastsatte pris med et varsel på 6 måneder. Leietakene var dog ikke forpliktet før tidligst 1 januar 1997. Det vil si mindre enn 1 1/2 år etter kontrakten ble inngått. Lagmannsretten finner at Es interesser her er fullt ut ivaretatt. Dersom man ønsket dette kunne Sømme allerede i juli 1996 krevet at A/B skulle overta eiendommen pr 1 januar 1997. Prisen er fastsatt på grunnlag av en takst avgitt av to uavhengige takstmenn, og lagmannsretten legger til grunn at taksten var eiendommens reelle markedsverdi på kontraktstidspunktet. Ankemotpartene har anført at det er foretatt to fradrag i taksten for utidsmessighet og at markedsverdien på kr 1.450.000 derfor er for lav. Lagmannsretten er ikke enig i dette. I taksten fastsettes en teknisk verdi, men denne er ikke alltid lik markedsprisen. Det må vurderes hva markedet er villig til å gi for eiendommen, og lagmannsretten har ingen holdepunkter for at markedsverdien i 1995 lå høyere enn den takstmennene fastsatte. Lagmannsretten finner ikke at den pris som er lagt til grunn for forkjøpsretten er urimelig lav og at Es interesser her er tilsidesatt. Kjøpesummen skal reguleres i samsvar til den årlige konsumprisindeks. Ankemotpartene har anført at konsumprisindeksen ikke holder takt med den reelle prisutvikling i samfunnet. Det hadde etter lagmannsrettens vurdering vært i Es interesse at prisen ble oppjustert på en annen måte enn ved konsumprisindeksen. Sett i lys av at avtalen tok sikte på å stille partene tilnærmet i samme situasjon som om et salg var gjennomført, finner lagmannsretten ikke at reguleringen med konsumprisindeksen kan anses som et urimelig kontraktsvilkår. Kontraktens punkt 5 regulere leiefastsettelsen. Den er fastsatt til 7 % av kjøpesummen. Det er anført at leien er satt alt for lavt og at vedlikeholdsplikten, jf punkt 8 i leiekontrakten av 1990 er misligholdt. På grunnlag av vitneforklaringen fra advokat Sømme, legger lagmannsretten til grunn at leietakerne har oppfylt sine kontraktsmessige vedlikeholdsplikter. Vurderingen av rimeligheten av den avtalte leie må sees på bakgrunn av at utleier ønsket at leietakerne skulle forestå vedlikeholdet av eiendommen. En moderat leie var således ikke nødvendigvis i strid med Es interesser, når hun fikk en rimelig avkastning samtidig med at hun var sikret løpende vedlikehold av eiendommen. Ved en sammenlikning med et gjennomført salg, kompenseres dessuten fradraget på 2,5 % i leien til dels med bestemmelsen i kontraktens punkt 4 tredje ledd om regulering av kjøpesummen. Ankemotpartene har også hevdet at flere av leiebetalingene er misligholdt. Lagmannsretten legger til grunn at det ved flere anledninger er innbetalt mindre i leie enn det som var avtalt. De ankende parter har forklart at dette hadde sammenheng med at det var utgifter som ikke fremgår av kontrakten som man betalte for E, og lagmannsretten legger dette til grunn, idet advokat Sømme har bekreftet riktigheten av dette. Kontraktens punkt 10 sikrer leietakene at de ved salg til andre får tilbake investert kapital, i tillegg til hele gevinsten ved en prisstigning. Bestemmelsen må sees som et rent salgssubstitutt. I og med at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse finner lagmannsretten ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet om denne bestemmelse burde settes til side eller revideres. De ankende parter har krevd å gjøre forkjøpsretten gjeldende pr 1 oktober 1997. Spørsmålet er om det er dette tidspunkt som skal legges til grunn for rettens urimelighetsvurdering og for oppjustering av den pris som skal betales ved bruk av forkjøpsretten. Forkjøpsretten er fastsatt i en kontrakt og det er derfor kontrakten som må regulere hvilket tidspunkt som er avgjørende, og ikke lovfestede regler på helt andre juridiske områder. De ankende parter er Es kontraktsparter og ikke arvinger, slik at reglene i skifteloven ikke kan kommer til anvendelse. Det samme er tilfelle for reglene i ekteskap- og aksjeloven. Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at det ikke er grunn til å foreta en revisjon eller tilsidesettelse av de enkelte bestemmelser i avtalen eller av avtalen som helhet. Avtalens bestemmelser er etter lagmannsrettens oppfatning ikke urimelige slik avtaleloven §36 tolkes. I tilknytning til de fremsatte anførsler vil lagmannsretten også tilføye: Selv om avtalepartene uriktig la til grunn at E ville bli gevinstbeskattet ved salg av boligen, finner retten ikke at dette har medført en for henne urimelig avtale. Alternativet ville ha vært et salg i 1995. E hadde ikke penger til å vedlikeholde eiendommen. Hennes sparekonto var oppbrukt. Var eiendommen blitt solgt ville salgssummen blitt plassert i henhold til overformynderierts bestemmelser og det ville påløpt renterinntekter. Samtidig må det imidlertid tas hensyn til at kommunen kunne ha krevet refusjon for utgiftene til opphold på sykehjemmet. Økonomisk ville denne løsning sannsynligvis vært dårligere for E. Lagmannsretten peker også på at det antagelig ikke hadde vært mulig å få utleid eiendommen til andre leietakere, som samtidig ville ha påtatt seg et slikt omfattende vedlikeholdsansvar som de ankende parter gjorde. Leieavtalen var fordelaktig for de ankende parter, men lagmannsretten viser til at den på den annen side var krevende ved at det måtte nedlegges, og ble nedlagt, en betydelig egeninnsats og foretas betydelige investeringer. Selv om avtalen var gunstig for de ankende parter er lagmannsretten kommet til at leieavtalen samlet sett ikke var urimelig for E. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at de ankende parter kan gjøre forkjøpsretten gjeldende pr 1 oktober 1997 til den oppregulerte pris på kr 1.549.307. Anken har ført frem. Etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd skal C og D dekke A/Bs omkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten har ikke vært i tvil om resultatet og unntaksregelen i §172 annet ledd kan derfor ikke komme til anvendelse. Advokat Per Racin Fosmark har fremlagt omkostningsoppgave på totalt kr 80.000,-, herav er kr 65.000,- salær for lagmannsretten og kr 15.000,- rettsgebyr. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn og fastsetter saksomkostninger for lagmannsretten til kr 80.000. I tillegg kommer renter slik som påstått. Saken er bedre opplyst for lagmannsretten enn for byretten. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at byrettens omkostningsavgjørelse blir å stadfeste, jf tvistemålsloven §172 annet ledd, jf §180 annet ledd. Dommen er enstemmig. Domslutning: 1. Kontrakt mellom E v/verge advokat Sigurd Sømme som utleier og A og B som leietakere undertegnet 22 august 1995 og 31 august 1995 kan gjøres gjeldende av A og B overfor Es dødsbo, mot å betale kr 1.549.307. 2. Oslo byretts dom punkt 2 stadfestes. 3. I saksomkostninger for lagmannsretten dømmes C og D in solidum til å betale 80.000 -åttitusen- kroner til A og B. I tillegg kommer rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
