Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder søksmål om adgangen til å kreve oppløsning av sameie i eiendommen Killingstad, gnr 10 bnr 5 og 6 i Hurum. Ektefellene Hjalmar Volden og Valborg Pettersen Volden ervervet den aktuelle eiendom i 1911. Hjalmar Volden døde i 1956, og hustruen satt deretter med eiendommen i uskiftet bo fram til hun døde i 1964. Ved avtale 28 oktober 1963 mellom Valborg Pettersen Volden og hennes åtte barn fikk hver av barna overdratt en parsell på inntil 2 mål av eiendommen Killingstad. I henhold til avtalen ble parsellene gitt rett til å ta vei og vann over hovedbølet samt fri adgang til badestrand og båtfeste. Parsellene er senere blitt bebygget med én hytte på hver parsell. På en av parsellene er det også oppført et bolighus. Etter at Valborg Pettersen Volden døde, ble ett av barna, Dagmar Volden, boende på eiendommen. Dagmar Volden var ugift, og det var i samsvar med morens ønske at hun skulle få bo på hovedeiendommen. Boet etter Valborg Pettersen Volden ble ikke formelt skiftet, og først i januar 1978 ble hjemmelen til Killingstad overført til hennes etterkommere. En av disse, Per Volden, krevde deretter å få overta eiendommen på odel, og han reiste odelsløsningssak mot de av etterkommerne etter moren som bestred kravet. Ved Lier, Røyken og Hurum herredsretts dom 1 juni 1981 fikk Per Volden ikke medhold i kravet. Retten kom til at Per Volden hadde oversittet fristen for å reise odelsløsningssak etter odelsloven 1821 §9. Eiendommen ble ansett å ha ligget i sameie mellom livsarvingene etter Valborg Pettersen Volden. I 1982 ble det utarbeidet «vedtekter» for sameiet, som etter sitt innhold framstår som en sameieavtale. Vedtektene vil heretter hovedsakelig bli omtalt som «sameieavtalen» eller «avtalen». Av sameieavtalen framgår det at sameiets formål er å eie og drive eiendommen, primært som et felles feriested, og at sameiets myndighet er familierådet, som skal holde møte minst en gang hvert år i juni måned. Det er fastsatt at på familierådet «har hver av de åtte søsken og deres familier én av totalt åtte stemmer». Videre framgår det at sameiet skal ledes av et styre. Sameieavtalen inneholder regler om valg av styret, styrets sammensetning og dets kompetanse og oppgaver. I punkt 6 fastsettes det at «Sameiet kan kun oppløses ved alminnelig flertall blant familierådets åtte stemmer». Til slutt fastsettes det at avtalen trer i kraft straks, og at den erstatter alle tidligere avtaler vedrørende eiendommens drift. Sameieavtalen ble undertegnet av syv av sameierne. Den åttende sameieren, ankemotparten Knut Erik Haugan som er barnebarn etter Valborg Pettersen Volden, underskrev ikke avtalen. I 1987 døde Dagmar Volden og hennes 1/8 ble etter testament overtatt av Sigrid Strand, som var hennes niese. Knut Erik Haugan reiste odelsløsningssak mot Strand, og han overtok deretter eierandelen i henhold til odelstakst avsagt 13 oktober 1988 ved Lier, Røyken og Hurum herredsrett. I 1998 ervervet Haugan ytterligere en andel (1/8) av sameiet. Fem av de øvrige sameiegrenene gjorde forkjøpsrett gjeldende til en forholdsmessig andel av denne. Overføringen av eiendomsretten til de forkjøpsberettigede er imidlertid ennå ikke gjennomført fordi partene ikke har oppnådd enighet om vederlaget. Etter slik gjennomføring vil fordelingen mellom partene i tvisten her være slik: Randi Hjorthøy 7/96 Gunnar Volden 7/96 Reidar Volden 14/96 Tove Strømstad 7/96 Nancy Rosenkilde 7/96 Jan Thorstad 7/96 Cecilie Iversen 7/96 Knut Erik Haugan 28/96 De resterende 12/96 eies av Sigrid Strand og Bjørn Volden, som ikke er parter i tvisten. Samtlige sameiere er etterkommere etter Hjalmar Volden og Valborg Pettersen Volden. Reidar Volden har etter byrettens dom overført sameieandelen til sine barn, Tor Ottar Volden og Gerd Volden Johansen. Partene er imidlertid enige om at overføringen ikke skal få betydning for partskonstellasjonen i saken her. Eiendommen Killingstad utgjør ca 170 mål. Det meste av eiendommen er skog, men noe av arealet er dyrkbart. Det er omtvistet hvor mye av arealet som er dyrkbart. På eiendommen ligger en gammel bygning - hovedbygningen. Etter at Dagmar Volden flyttet ut av bygningen, har den vært utleid av sameiet. De parseller som er utskilt fra sameieeiendommen ligger som «øyer» på sameieeiendommen i et belte langs Drammensfjorden. Parsellene er utskilt med egne gårds- og bruksnumre. Den 16 november 1999 framsatte Knut Erik Haugan begjæring overfor Drammen namsrett om oppløsning av sameiet. Grunnlaget for begjæringen var sameieloven §15. De øvrige sameierne - med unntak av Sigrid Strand og Bjørn Volden - reiste innsigelse mot oppløsning, og Haugan ble gitt frist til å reise tvist. Stevning ble deretter tatt ut mot de ankende parter i saken her ved Drammen byrett. Drammen byrett avsa dom i saken 20 oktober 2000, med slik domsslutning: 1. Knut-Erik Haugan gis medhold i begjæring om oppløsning av sameiet gnr. 10 bnr. 5 og 6 i Hurum ved auksjon. 2. Gunnar Volden, Randi Hjorthøy, Reidar Volden, Tove Kirsti Strømstad, Nancy Sissel Rosenkilde, Jan Aksel Thorstad og Cecilie Iversen dømmes til innen to uker fra forkynnelsen av denne dom å betale saksomkostninger til Knut-Erik Haugan med kr 73.454,- med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente for forbrukerskyldnere i forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Byretten fant at Knut Erik Haugan hadde rett til å kreve oppløsning av sameiet i samsvar med sameieloven §15, idet han ikke ble ansett bundet av den sameieavtale som de øvrige sameierne hadde inngått og fordi det ikke forelå «serlege rettshøve» som var til hinder for å kreve oppløsning. Tove Strømstad, Nancy Rosenkilde, Gunnar Volden, Randi Hjorthøy, Reidar Volden, Jan Aksel Thorstad og Cecilie Iversen har rettidig påanket byrettens dom. Anken gjelder byrettens saksbehandling, rettsanvendelse og bevisbedømmelse. Ankeforhandling ble holdt i Drammen tinghus 21 og 22 august 2001. Tre av de ankende parter og ankemotparten avga forklaring. Videre ble det avgitt tre vitneforklaringer og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som framgår av rettsboken. De ankende parter, Tove Strømstad, Nancy Rosenkilde, Gunnar Volden, Randi Hjorthøy, Reidar Volden, Jan Aksel Thorstad og Cecilie Iversen, har i det vesentlige gjort gjeldende: Sameieavtalen må også anses bindende for Knut Erik Haugan. For det første må han anses bundet ved sin aksept av avtalen på sameiemøtet den 16 juli 1983 eller på et tidspunkt like før dette. Det framgår fra referatet fra sameiemøtet 2 juli 1983 at Knut Erik Haugans manglende underskrift på sameieavtalen ble diskutert. Sameiet ønsket en nærmere avklaring av dette, og i og med at Knut Erik Haugan ikke var til stede på sameiemøtet, ble det besluttet å avholde et nytt møte etter å ha diskutert forholdet med Haugan. Det framgår imidlertid av referatet fra dette møtet at spørsmålet likevel ikke var tema på møtet. Den eneste naturlige forklaringen på at man unnlot å behandle dette viktige spørsmålet, var at Haugan uttrykkelig hadde akseptert avtalen. Det framgår heller ikke av referatet at Haugan for øvrig hadde kommentert sameieavtalen. Dette kan ene og alene skyldes at forholdet til avtalen var avklart og at denne var akseptert av Haugan. Det er ikke holdepunkter for at Haugan har gitt uttrykk overfor de andre sameierne for at han var uenig i sameieavtalens innhold eller at han ikke ønsket å akseptere denne. At Haugan hadde akseptert sameieavtalen, styrkes av at han fra og med 1989 tok del i styret i sameiet, dels som revisor og dels som styremedlem. Han møtte på samtlige årsmøter i sameiet, og aksepterte at sameiet ble regjert etter sameieavtalen fra 1982. I 1990 lot Haugan seg velge til revisor, som sameiet skulle ha i henhold til sameieavtalen. I 1997 lot han seg velge til styremedlem i sameiet. I begge tilfeller lot han seg velge uten å tilkjennegi at han anså seg ubundet av sameieavtalen. Som valgt tillitsmann utøvet han den kompetansen han var tildelt i henhold til sameieavtalen. Knut Erik Haugan må også anses å ha akseptert sameieavtalen ved at han har deltatt i avstemninger om endringer av sameieavtalen. I sameiemøtet i 1991 ble det enstemmig vedtatt av sameierne å innta et tillegg til sameieavtalen av 1982. Knut Erik Haugan deltok på linje med de andre ved endringen, og stemte for denne. I sameiemøtet i 1999 vurderte sameierne å endre stemmerettsreglene i sameieavtalen. Dette ble ikke gjennomført bl a fordi Knut Erik Haugan var imot. Det er all grunn til å anta at Haugan ved disse anledningene anså seg bundet av sameieavtalen. I alle fall var det nærliggende for de andre sameierne å oppfatte hans deltagelse slik at han anså seg bundet av avtalen. Dersom Haugan selv ikke anså seg bundet, burde han ha avholdt seg fra å øve innflytelse på innholdet i sameieavtalen ved å delta i avstemningene. I og med at han valgte å delta, er den eneste rimelige begrunnelse for dette at han deltok i noe som han anså også skulle binde ham selv. Knut Erik Haugan må også anses å være bundet av sameieavtalen på grunn av den passitivitet han utviste fra sommeren 1983 til sommeren 1989. Haugan var hele tiden kjent med innholdet i de disposisjoner som sameiet gjorde, måten avgjørelsene ble truffet på og at sameiet ble regjert etter sameieavtalens regler. Til tross for dette kom han aldri med innvendinger. De øvrige sameierne la derfor til grunn at Haugan var innforstått med og aksepterte både form og innhold i disposisjonene. Dette må Haugan ha vært oppmerksom på. Dersom Haugan var uenig i avtalen, disposisjonene som ble foretatt og beslutningene som ble truffet i henhold til sameieavtalen, hadde han oppfordring til å informere de øvrige sameierne om dette. I og med at han unnlot dette, må han anses bundet av avtalen. Knut Erik Haugan må også anses bundet av sameieavtalen gjennom ervervet av andelene i sameiet i 1988 og 1998, i og med at Haugans rettsforgjengere var bundet av sameieavtalen. I alle fall må Haugan ha blitt bundet av avtalen så lenge han ikke uttrykkelig tok forbehold om at sameieavtalen ikke gjaldt for ham. En annen løsning er nærmest utenkelig, idet det framstår som upraktisk og uhensiktsmessig at det skal gjelde ulike regler for Haugan i forhold til de forskjellige sameieandelene han er eier av. Subsidiært gjøres det gjeldende at sameieloven §15 ikke kommer til anvendelse i dette tilfellet, idet det foreligger «serlege rettshøve» som setter bestemmelsen til side, jf sameieloven §1 annet ledd. For det første foreligger det klare intensjoner fra arvelaterens side om at eiendommen skal eies i sameie og være et familiested for sameierne. Før Valborg Pettersen Voldens død inngikk hun og barna en avtale som nærmere regulerte eiendommens framtid. For moren var det viktig å sikre at hennes ugifte datter Dagmar skulle få bli boende i hovedhuset. I tillegg var det sentralt å sikre at eiendommen forble i barnas eie og at den i fellesskap skulle nyttes som familiested. Valborg Pettersen Voldens intensjon legger begrensninger på sameiernes adgang til å disponere over eiendommen, og må anses som «serlege rettshøve» som begrenser etterkommernes adgang til å kreve oppløsning av sameiet. At rettsordneren har akseptert arvelaters intensjoner som «serlege rettshøve», følger av [[Rt-1987-1092]]. Også det forhold at eiendommen tjener som et fellesareal for de utskilte parsellene, er «serlege rettshøve» som innebærer at oppløsningsretten ikke er i behold. Eiendommen har ligget i sameie og er blitt benyttet som feriested i nærmere førti år. Dette skaper festnede forhold som taler mot at et mindretall av sameierne, eller en enkelt sameier alene, kan kreve sameiet oppløst. Parsellene har omfattende rettigheter over hovedbølet. Dersom man ser bort fra hovedhuset med arrondert tomt, vil resten av hovedeiendommen som det nå først og fremst strides om, antagelig ha liten verdi. De rettigheter som tilligger parsellene er derimot meget verdifulle. I forbindelse med en oppløsning er det klart at parsellene vil beholde de rettigheter som er tillagt dem, og restverdien for sameieeiendommen blir for liten til at salg bør kunne kreves i henhold til sameieloven. Ved vurderingen av om det foreligger særlige rettshøve er det også grunn til å se hen til moderne lovgivning som regulerer forholdet mellom flere parter. Oppløsningsreglene i selskapsloven er i denne forbindelse nærliggende. I henhold til disse kan ikke et mindretall kreve selskapet oppløst. I saken her tilsier sameiernes bruk av eiendommen og hensynet til status quo at de begrensede oppløsningsmuligheter selskapsloven gir uttrykk for, også bør gjelde her. Dette taler for at sameiet kun kan kreves oppløst av et flertall av sameierne. Ved vurderingen må det også kunne legges vekt på rimelighet. Den eneste forklaringen på at Haugan ønsker at sameiet blir oppløst, synes å være at han dermed får muligheten til å bli eneeier av den eiendommen som i dag ligger i sameiet mellom sakens parter. Hensett til den store betydningen eiendommen har for de ulike parseller, framstår dette som sterkt urimelig. At rimelighet er et forhold som også er relevant i forhold til vurderingen av om det foreligge «serlege rettshøve», er lagt til grunn i [[Rt-1998-1933]]. Ved rimelighetsvurderingen må det også tillegges vekt at de ankende parter har tilbudt Haugan at hovedbygningen med passende arrondert tomt utskilles for salg, mens den resterende eiendom - som har verdi for de ulike parsellene - beholdes i sameie. Dette har Haugan avslått. De ankende parter har lagt ned slik påstand: 1. Knut Erik Haugans begjæring om oppløsning av sameiet gnr. 10, bnr. 5 og 6 i Hurum, tas ikke til følge. 2. Knut Erik Haugan dømmes til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett til Gunnar Volden, Randi Hjorthøy, Reidar Volden, Tove Kirsti Strømstad, Nancy Sissel Rosenkilde, Jan Aksel Thorstad og Cecilie Iversen med tillegg av 12% rente fra det av retten fastsatte forfallstidspunkt til betaling skjer. Ankemotparten, Knut Erik Haugan, har i det vesentlige gjort gjeldende: Sameieloven §15 fastsetter at enhver sameier kan kreve sameiet oppløst. Sameieavtalen begrenser ikke Knut Erik Haugans rett til å begjære sameiet oppløst. Han kan ikke anses å ha akseptert sameieavtalen, verken uttrykkelig, ved konkludent adferd eller ved passitivitet. Knut Erik Haugan underskrev ikke sameieavtalen i 1982. Han hadde forut for dette tidspunkt gjort det klart bl a overfor Gunnar Volden at han ikke ville akseptere sameieavtalen, og han viste i denne forbindelse særlig til begrensningene i oppløsningsadgangen. Det har formodningen mot seg at dette ikke ble videreformidlet til de øvrige sameierne. Det framgår av brev av 10 mai 1983, som Gunnar Volden sendte samtlige sameiere, at Knut Erik Haugan ikke hadde underskrevet avtalen, og at vanlig sameielov fortsatt gjaldt for sameiet. Sameierne var således innforstått med konsekvensene av at Haugan ikke hadde underskrevet. Det er heller ikke holdepunkter for at Haugan aksepterte sameieavtalen i forbindelse med eller like forut for sameiemøtet 16 juli 1983. Referatet fra møtet inneholder ikke noe om forholdet til sameieavtalen. Hadde sameieavtalen blitt akseptert av Haugan, ville dette vært medtatt i referatet. Det er også senere lagt til grunn av andre sameiere at sameieavtalen ikke var akseptert av alle. Dette viser notater fra 1984 skrevet av Harald Oterholt og Reidar Volden. Oterholt var klar over at sameieavtalen ikke var akseptert av samtlige sameiere. Dette framgår forutsetningsvis, idet det nevnes at vedtektene bør oversendes skifteretten til godkjenning. Det framgår også av notatet at sameieavtalen «er basert på normalvedtektene», noe som indikerer at man fra de øvrige sameiernes side hadde akseptert at oppløsningsretten i sameieloven §15 skulle gjelde. Henvisningen til normalvedtektene blir ellers meningsløs, idet en begrensning av oppløsningsretten slik sameieavtalen av 1982 innebar, ikke kunne godkjennes av skifteretten. At oppløsningsretten var i behold - i hvertfall for Knut Erik Haugans vedkommende - støttes også av Reidar Voldens notat, der han redegjør for konsekvensen av at en av sameierne ikke har underskrevet sameieavtalen, og hvilken betydningen dette vil ha for oppløsningsretten. Knut Erik Haugan har ikke forholdt seg til sameieavtalen, men til sameieloven. Bortsett fra sameieavtalens punkt 6 om begrensning i retten til å oppløse sameiet, inneholder imidlertid ikke avtalen bestemmelser som fraviker fra sameielovens alminnelige regeler. Den omstendighet at Knut Erik Haugan har forholdt seg til sameielovens regler, har således medført at han også har handlet i overenstemmelse med sameieavtalen. Dette kan imidlertid ikke medføre at han kan anses å ha akseptert sameieavtalen. Heller ikke det forhold at han fra 1989 har utøvd verv som medlem i styret og vært revisor i sameiet, medfører at han har akseptert sameieavtalen. I og med at sameieavtalen ikke var i strid med sameielovens regler - med unntak av bestemmelsen om oppløsningsrett - kan slik deltagelse ikke ha medført at Haugan var bundet av sameieavtalen. Det var for øvrig helt naturlig at Haugan som største sameier deltok i styret og sameiemøtet, slik at han kunne ivareta sine interesser. At Haugan oppfattet det slik at oppløsningsretten etter sameieloven §15 var i behold, framgår også forutsetningsvis av den odelstakst som ble avsagt 13 oktober 1998 ved Lier, Røyken og Hurum herredsrett. I forbindelse med overtagelsen av Sigrid Strands andel i sameiet - som hun hadde overtatt som testamentarving etter Dagmar Volden - ble det ved odelstaksten lagt til grunn at oppløsningsretten etter sameieloven §15 gjaldt ubegrenset. Det ville vært i Haugans interesse å gjort gjeldende at oppløsningsretten ikke var i behold, idet dette ville medført at verdien av sameieandelen hadde blitt lavere ved odelstaksten. At dette ikke ble gjort gjeldende, viser at Haugan nettopp var av den oppfatning at sameieloven §15 gjaldt. Det er også grunn til å anta at Sigrid Strand av hensyn til sakens opplysning ville opplyst at oppløsningsretten var begrenset, dersom hun hadde vært av en slik oppfatning. Heller ikke det forhold at Haugan har ervervet andeler i sameiet henholdsvis i 1988 og 1998 medfører at han er blitt bundet av sameieavtalen. Sigrid Strand, som han ervervet sameieandelen fra i 1988, var vel kjent med at Haugan ikke hadde underskrevet sameieavtalen, og at sameieavtalen derfor ikke var bindende. I odelstaksten mellom Sigrid Strand og Knut Erik Haugan ble det som nevnt lagt til grunn at sameieloven §15 gjaldt, uten at dette synes å ha vært bestridt. Dette viser at Sigrid Strand heller ikke anså sameiavtalen som bindende for seg. Det samme må være tilfellet i forhold til den sameiepart som Haugan ervervet etter Ragna Berntsens etterkommere i 1998. Det bestrides at Knut Erik Haugan, ved at han ikke uttrykkelig har meddelt de øvrige sameierne underveis at han var ubundet under sameieavtalen, derved stilltiende aksepterte avtalen. Haugan hadde fått skriftlig bekreftet at sameielovens regler gjaldt. Han hadde derfor all grunn til å gå ut fra at sameielovens regler gjaldt helt til han undertegnet avtalen, eventuelt ga beskjed om at han akseptere sameieavtalen. Det foreligger ikke «serlege rettshøve» som gir grunnlag for å sette til side sameieloven §15 om sameiers rett til å kreve sameiet oppløst. Den enkelte sameiers rett til å kreve sameiet oppløst er så grunnleggende at det må kreves sterke grunner for å innskrenke denne. At tungtveiende grunner taler for lovens ordning om oppløsningsrett, framgår bl a av forarbeidene til sameieloven, se særlig Sivillobokutvalets rådsegn 4 s 20-21, og mindretallets uttalelse i [[Rt-1998-1933]], særlig sidene 1943-1944. Det bestrides at det ble inngått en avtale i 1963 mellom Valborg Pettersen Volden og hennes barn som forutsatte at eiendommen skulle forbli i sameiet. Det sentrale for Valborg Pettersen Volden var å sikre at datteren Dagmar kunne fortsette å bo i hovedbygningen. At arvelaters intensjon var at eiendommen skulle forbli i sameie mellom etterkommerne, samsvarer lite med avtalen av 28 oktober 1963, hvor hvert av barna ble tildelt en tomt med uttrykkelige rettigheter i forholdt til hovedeiendommen. Å tillegge parsellene rettigheter over hovedbølet, ville vært unødvendig dersom meningen var at eiendommen skulle forbli i sameie mellom parselleierne. De øvrige sameiere har heller ikke rettet seg etter en slik eventuell intensjon fra arvelaters side. Andre sameiere har tidligere også krevd oppløsning av sameiet. Disse kan følgelig ikke ha ment at det var forhold som gjorde at det var begrensninger i oppløsningsretten. Også bestemmelsen i sameieavtalen av 1982 om at sameiet kan oppløses ved flertallsvedtak, rimer lite med en slik intensjon fra arvelaters side. De utskilte parsellene er sikret rettigheter over hovedeiendommen som gjør at en oppløsning av sameiet ikke har praktisk betydning for disse. Rett til vei, vann, strand og båtfeste vil fortsatt være i behold. De eneste konsekvenser en oppløsning av sameiet vil ha for parselleierne, er at de ikke lenger kan ta ved på eiendommen, og at de ikke kan utøve garnfiske etter laks i Drammensfjorden. Under saken har dette ikke vært særlig fremhevet som viktig for de ankende parter, og er ikke tilstrekkelig til å avskjære retten til å kreve sameiet oppløst. Det er ikke grunnlag for å begrense oppløsningsretten etter analogi fra selskapsloven. Den enkelte sameiers rett til å kreve oppløsning av sameiet ble grundig vurdert i forbindelse med vedtakelsen av sameieloven i 1965. At de vurderinger og avveininger som der ble gjort fortsatt har gyldighet, framgår av [[Rt-1998-1933]]. Det har for øvrig aldri vært drevet noen økonomisk virksomhet i sameiernes regi på Volden, og det er ingen hensyn som tilsier at det er naturlig å trekke en analogi fra selskapsloven. Det foreligger ikke forhold som tilsier at det vil være urimelig å oppløse sameiet. Tvert imot viser alle konflikter og problemer som har vært i tiden etter 1978 at sameiet bør oppløses. Ankemotparten har lagt ned slik påstand: 1. Drammen byretts dom av 20.10.2000 stadfestes. 2. Gunnar Volden, Randi Hjorthøy, Reidar Volden, Tove Kirsti Strømstad, Nancy Sissel Rosenkilde, Jan Aksel Thorstad og Cecilie Iversen dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten til Knut-Erik Haugan med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente for forbrukerskydnere i forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Lagmannsretten bemerker: Hovedregelen etter sameieloven §15 er at enhver sameier kan kreve sameiet oppløst. Unntak fra dette gjelder dersom annet er fastsatt i avtale eller følger av «serlege rettshøve», jf sameieloven §1 annet ledd. Spørsmålet i saken her er om det foreligger avtale eller «serlege rettshøve» som gir grunnlag for å fravike hovedregelen om oppløsningsrett. Lagmannsretten drøfter først om Knut Erik Haugan er avskåret fra å kreve oppløsning på avtalegrunnlag. Det foreligger en sameieavtale - kalt vedtekter for sameiet Volden - fra 21 juli 1982, som ble undertegnet av syv av de åtte sameiere som den gang eide eiendommen. Avtalen fastsetter at sameiet kun kan oppløses etter flertallsvedtak. Knut Erik Haugan undertegnet ikke avtalen. Haugan har for sin del forklart at det var den begrensede adgang til å kreve oppløsning av sameiet som var årsaken til at han ikke underskrev avtalen. Han har også forklart at han - etter å ha blitt forelagt utkast til avtalen - opplyste dette til bl a Gunnar Volden, som representerte interimstyret som hadde utarbeidet utkastet til sameieavtale. Verken Gunnar Volden eller noen av de andre sameierne husker å ha hørt hva som var årsaken til at Haugan ikke ønsket å underskrive avtalen. Lagmannsretten finner det for sin del ikke nødvendig å ta stilling hva som var motivet for at Haugan ikke underskrev avtalen, og om årsaken til at han ikke underskrev kom de øvrige sameierne til kunnskap. Uten noen holdepunkter for det motsatte, er det forhold at han ikke underskrev sameieavtalen tilstrekkelig til at han ikke ble bundet av avtalen i 1982. Den 2 juli 1983 ble det avholdt sameiemøte der samtlige sameiere var representert, med unntak av Knut Erik Haugan. Det framgår av referatet fra møtet at de møtende ba sameiets styre ta kontakt med Haugan for å avklare hans syn på sameieavtalen - som han ikke hadde underskrevet - samt spørsmålet om utleie av hovedbygningen. Deretter skulle det holdes nytt sameiemøte innen 14 dager. Nytt sameiemøte ble holdt 16 juli 1983. På dette møtet var samtlige sameiere representert. Det framgår av referatet at reparasjon og utleie av hovedbygningen var hovedtema. Knut Erik Haugans manglende underskrift på sameieavtalen - eller forholdet til sameieavtalen for øvrig - er ikke omtalt i referatet. Dette tyder på at forholdet til sameieavtalen ikke ble tatt opp på sameiemøte. Lagmannsretten kan ikke se bort fra at dette ble tatt opp med Knut Erik Haugan forut for sameiemøte 16 juli 1983, men finner det ikke sannsynlig at Haugan aksepterte sameieavtalen. Hensett til at det synes å ha vært et sentralt punkt for de øvrige sameierne å få en avklaring på hvordan Haugan stilte seg til sameieavtalen, framstår det for retten som sannsynlig at dette ville blitt omtalt under sameiemøtet 16 juli og referert i referatet fra møtet, dersom det forholdt seg slik at Haugan nå hadde akseptert sameieavtalen. Videre ville det vært naturlig at styret hadde sørget for Haugans underskrift på sameieavtalen. At Haugan ikke hadde akseptert sameieavtalen synes også forutsetningsvis å være lagt til grunn i notater til styret utarbeidet av enkeltstående sameiere i 1984. Dette gjelder notat 9 november 1984 fra Reidar Volden, og særlig udatert notat fra Harald Oterholdt, som var kommentarer til notatet fra Reidar Volden. Lagmannsretten har oppfattet det slik at notatene ble distribuert til de av sameierne som deltok på årsmøtet for 1984. Knut Erik Haugan deltok ikke, og ble ikke gjort kjent med notatene av styret eller av andre sameiere. Etter lagmannsrettens oppfatning er det således etter bevisførselen ikke holdepunkter for at Haugan høsten 1984 anså seg bundet av sameieavtalen av 21 juli 1982, eller at de øvrige sameierne oppfattet ham som bundet. For så vidt gjelder de øvrige sameiernes oppfatning, tyder dokumentasjonen på at sameierne var fullt klar over at Haugan ikke hadde akseptert avtalen, men at de var opptatt av å forsøke finne løsninger som likevel skulle gjøre at han var å anse som bundet av denne. I perioden 1984 til 1988 er det på det rene at Haugan ikke deltok aktivt i sameiet, f eks på sameiets årsmøter. Lagmannsretten kan ikke se at Haugans passivitet i forhold til sameiets virksomhet i denne perioden - verken isolert sett, eller sett i lys av partenes adferd fram til 1984 - gir grunnlag eller holdepunkter for at Haugan kan anses å ha blitt bundet av avtalen. Det foreligger lite dokumentasjon fra denne perioden som kan belyse partenes oppfatning. Det eneste av betydning er den odelstakst som ble avholdt i 1988 i forbindelse med Haugans erverv av Sigrid Strands 1/8 av sameiet. I denne forbindelse synes herredsretten i sin begrunnelse for fastsetting av løsningssummen å ha lagt til grunn at den enkelte sameiers rett til oppløsning etter sameieloven §15 gjaldt ubegrenset. Herredsretten har imidlertid i taksten ikke redegjort for partenes anførsler, og det er derfor uklart om forholdet til oppløsningsretten var gjort til tema under forhandlingene. Dersom Haugan imidlertid hadde ment at oppløsningsretten var begrenset, er det likevel grunn til å anta at dette ville ha blitt gjort gjeldende under forhandlingene og deretter nærmere problematisert av herredsretten. Spørsmålet er så om det etter 1988 foreligger forhold av rettsstiftende karakter som gjør at Haugan kan anses å ha blitt bundet av sameieavtalen. Det er på det rene at fra 1989 har Haugan tatt aktivt del i sameiets drift. Han har deltatt på sameiets årsmøter, og han ble i 1990 valgt til revisor for sameiet. Ved årsmøtet i 1997 ble han innvalgt i styret for sameiet. Det framgår også av referatene at Haugan har vært til stede ved årsmøter hvor det har blitt diskutert og vedtatt endringer i sameieavtalen. Lagmannsretten kan ikke se at Haugans deltakelse på sameiets årsmøter, hans verv som revisor og senere styremedlem i sameiet, samt hans eventuelle deltakelse i diskusjoner og avstemninger om endringer i sameieavtalen samlet sett kan medføre at han har blitt bundet av sameieavtalen av 1982, og derved sameieavtalens punkt om at sameiet bare kan oppløses ved flertallsvedtak. Lagmannsretten legger i denne forbindelse særlig vekt på at den dokumentasjon som er framlagt - det vil hovedsakelig si referater fra årsmøtene 1989, 1990, 1991, 1997 og 1999 - viser at temaene på årsmøtene hovedsakelig har vært knyttet til drift, vedlikehold og utleie av hovedbygningen. Som sameier hadde Haugan behov for å kunne ivareta sine interesser i sameiet. I denne situasjonen kan det forhold at han deltok på sameiets årsmøter og påtok seg verv i sameiet, i seg selv ikke medføre at han ble bundet av sameieavtalen. Dette må gjelde selv om sameiets drift eventuelt skjedde i samsvar med sameieavtalen, som Haugan ikke hadde underskrevet. Lagmannsretten legger i denne forbindelse bl a vekt på at sameieavtalen ikke inneholdt bestemmelser om sameiets virksomhet som synes å ha fraveket i særlig grad fra sameielovens regler. I denne situasjonen kunne Haugans deltakelse heller ikke med rimelighet oppfattes av de andre sameierne som en aksept av sameieavtalen. Dette gjaldt ikke minst i lys av at de øvrige sameierne fram til 1985 synes å ha vært seg bevisst at Haugan ikke var bundet av sameieavtalen, jf det som er sagt ovenfor om tiden fram til 1985. De ankende parter har gjort gjeldende at det særlig må legges vekt på at Haugan har deltatt i diskusjoner om endringer av sameieavtalen, og ved én anledning også stemt for en tilføyelse i denne. Etter lagmannsrettens oppfatning kan heller ikke dette medføre at han skal anses bundet av sameieavtalen punkt 6 om at oppløsning av sameiet bare kan foretas etter flertallsvedtak. I referatet fra årsmøtet 1991 framgår det at det under posten eventuelt var til behandling spørsmål om «tillegg til tidligere vedtekter». Her heter det at «Beboerne plikter å holde styret underrettet om forhold som kan være av betydning for sameiets drift». Det framgår ikke av referatet om tilføyelsen ble vedtatt og eventuelt om den ble enstemmig vedtatt. Men selv om tilføyelsen ble vedtatt og Haugan stemte for denne, kan - slik lagmannsretten ser det - dette ikke medføre at Haugan har bundet seg til sameieavtalens bestemmelser for øvrig. Bestemmelsen som ble føyd til avtalen, er en ordensforskrift som bare fastslår nærmest det selvfølgelige, og som neppe gir uttrykk for mer enn det som følger av alminnelige lojalitetskrav i sameieforhold. Det kan derfor ikke kreves at Haugan skulle avstått fra å stemme for bestemmelsen, eller at han tok uttrykkelig forbehold i forhold til sameieavtalens øvrige deler, for at han ikke skulle bli bundet av avtalen. Videre framgår det av referatene fra 1997 og 1998 at man diskuterte endring av stemmerettsreglene i sameiet. Oppfatningen blant sameierne synes å ha vært at det fulgte av sameieavtalen at hver av de opprinnelige sameieandelene hadde én stemme hver. Knut Erik Haugan skal ifølge referatet fra 1998 ha argumentert mot endring av vedtektene på dette punktet. Heller ikke dette kan etter lagmannsrettens oppfatning anses å ha medført at Haugan ble bundet av sameieavtalens punkt om at det måtte foreligge flertall blant sameierne for oppløsning av sameie. Lagmannsretten legger også i denne forbindelse vekt på at de øvrige sameierne fram til 1985 klart synes å ha vært seg bevisst at Haugan ikke var bundet av sameieavtalen. Dersom Haugans aktive deltakelse i sameiets drift - herunder spørsmål om endring av sameieavtalens bestemmelse om stemmegivning - etter hvert medførte at de øvrige sameierne ble i tvil om Haugan likevel aksepterte sameieavtalen fra 1982, var disse nærmest til å ta dette opp med Haugan for eventuelt å få dette bekreftet. Det gjorde de ikke. De ankende parter har også gjort gjeldende at Knut Erik Haugan må anses bundet av sameiavtalen, idet han - i tillegg til den sameieandel han overtok fra sin mor - senere har ervervet sameieandeler der hans rettsforgjengere var bundet av avtalen. Dette gjelder sameieandelene han ervervet i 1988 og i 1998. Lagmannsretten finner det for sin del ikke nødvendig å ta stilling til om de øvrige sameierne som hadde underskrevet sameieavtalen - herunder eierne av de sameieandeler Haugan ervervet i 1988 og 1998 - var bundet av sameieavtalen, idet ervervene ikke endret Haugans rettsstilling i forhold til den sameieandel han opprinnelig eide. Sameieavtalen var ikke en del av de rettigheter og plikter han var bundet av i egenskap av eier av den opprinnelige sameieandel som han hadde overtatt etter sine foreldre. Slik lagmannsretten ser det, kan hans rettslige posisjon i forhold til denne sameieandelen ikke endre karakter fordi om han ervervet sameieandeler i 1988 og 1998 der hans rettsforgjengere eventuelt var bundet av sameieavtalen. Hvorvidt han ble bundet av sameieavtalen i relasjon til de sameieandeler han ervervet i 1988 og 1998, er det unødvendig for lagmannsretten å ta stilling til. Lagmannsretten går så over til å drøfte om den enkelte sameiers rett til å kreve oppløsning av sameiet etter sameieloven §15 er avskåret fordi det foreligger «serlege rettshøve», jf sameieloven §1 annet ledd. Det er for det første gjort gjeldende at det var Valborg Pettersen Voldens intensjon at de enkelte parselleiere skulle være sameiere til hovedbølet, og at dette representerer et «serleg rettshøve» som avskjærer Haugan rett til ensidig å kreve oppløsning av sameiet. Intensjonen skal bl a ha kommet til uttrykk i en avtale fra 1963 - som er kommet bort - mellom Valborg Pettersen Volden og barna. Lagmannsretten finner det ikke bevist at det forelå noen slik intensjon eller forutsetning fra Valborg Pettersen Voldens side. Bevisførselen etterlater ikke noe inntrykk av at dette var en klar intensjon eller forutsetning fra hennes side. Heller ikke avtalen 28 oktober 1963, der parsellene ble overført til barna, tyder på at parsellene og sameieandelene skulle være uløselig knyttet til hverandre. Det forhold at de enkelte parseller ble gitt rett til å ta vei og vann over hovedbølet, samt fri adgang til badestrand og båtfeste, innebar at parsellene utgjorde selvstendige enheter som skulle kunne eksistere helt uavhengig av hovedbølet. Lagmannsretten finner heller ikke at det framstår som urimelig for sameierne at den enkelte har rett til å kreve oppløsning av sameiet i samsvar med hovedregelen i sameieloven §15. Som nevnt ovenfor, vil de enkelte parselleiere ha rett til vann, vei, strand og båtfeste på sameieeiendommen også uten at de er sameiere i hovedbølet. En oppløsning av sameiet synes først og fremst å ha konsekvenser av formell karakter og følelsesmessig art for sameierne. Det framkom rett nok under ankeforhandlingen at en oppløsning av sameie vil kunne ha betydning for parselleiernes rett til å ta ved fra sameiet samt at sameierne vil miste retten til laksefiske med garn i Drammensfjorden. Etter bevisførselen framstår imidlertid dette som konsekvenser av liten betydning for sameierne. Disse forhold har ikke vært særlig framhevet under sakens gang, og det har ikke vært gjort forsøk på å belyse omfanget. Lagmannsretten finner det klart at disse forhold ikke gjør at oppløsning av sameiet framstår som så urimelig for sameierne at det kan anses å foreligge «serleg rettshøve» som avskjærer oppløsningsretten. Heller ikke det forhold at sameierne har vært villige til å akseptere salg av hovedbygningen med passende arrondert tomt for så å beholde resteiendommen i sameie, endrer lagmannsrettens vurdering her. Lagmannsretten finner det videre klart at selskapslovens regler om oppløsning ikke kommer til anvendelse eller kan nyttes analogisk. Man står her overfor et ordinært tingsrettslig sameie. Selv om sameiet leier ut hovedbygningen på eiendommen og dette skjer på sameiernes felles regning og risiko, er dette en form for passiv eiendomsforvaltning som ikke medfører at det foreligger et selskap. Det er ikke holdepunkter verken i forarbeidene til selskapsloven, i rettspraksis eller teori for at selskapslovens oppløsningsregler skal kunne anvendes - direkte eller analogisk - på sameier som ikke er selskaper. Byrettens domsslutning punkt 1 blir etter dette å stadfeste. Anken har ikke ført fram, og de ankende parter pålegges å erstatte sakens omkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som gir grunn til å frita dem fra erstatningsplikten. Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen har på vegne av sin part krevd erstattet saksomkostninger med 71.088,25 kroner, hvorav 57.800 kroner er salær. Det er ikke kommet innvendinger mot kravets størrelse, og lagmannsretten fastsetter saksomkostningene i samsvar med kravet, likevel avrundet til nærmeste hele krone. Lagmannsretten finner heller ikke grunn til å endre byrettens saksomkostningsavgjørelse. I byrettens domsslutning punkt 2 heter det at kravet forrentes med den alminnelige forsinkelsesrente for forbrukerskyldnere i forsinkelsesrenteloven §3 første ledd. Det er imidlertid antatt at reglene om forbrukerskyldnere i forsinkelsesrenteloven ikke gjelder saksomkostninger, jf [[Rt-1996-150]] (side 155) med videre henvisning til Justisdepartementets rundskriv G-168/90 side 26. I og med at forsinkelsesrenten for tiden er den samme for forbrukerskyldnere og andre skyldnere etter forsinkelsesrenteloven, finner lagmannsretten ikke grunn til å endre domsslutningen på dette punktet. Byrettens domsslutning punkt 2 blir således også å stadfeste. De ankende parters prosessfullmektig har lagt fram saksomkostningsoppgave for lagmannsretten på til sammen 159.958 kroner. Av dette utgjør 139.547 kroner salær. Kravet inkluderer merverdiavgift. Salærkravet framstår for lagmannsretten som så vidt høyt i forhold til det arbeid som synes å ha vært nødvendig i anledning saken, at retten finner grunn til å gjøre de ankende parter oppmerksom på adgangen til å be om at prosessfullmektigens godtgjørelse blir fastsatt av lagmannsretten, jf tvistemålsloven §52. Fristen for å fremme et slikt krav er en måned fra avsigelsen av dommen her. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. Gunnar Volden, Randi Hjorthøy, Reidar Volden, Tove Kirsti Strømstad, Nancy Sissel Rosenkilde, Jan Aksel Thorstad og Cecilie Iversen dømmes in solidum til å betale saksomkostninger til Knut Erik Haugan med 71.088 - syttientusenogåttiåtte - kroner, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
