Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder oppgjør etter kommunalt forkjøpsvedtak for leiegård. Bogstadveien 19, Oslo, en bygård med både leiligheter og forretningslokaler, ble ved udatert kjøpekontrakt av november 1995 solgt fra Victoria AS til City Finansiering AS, eller det selskap som ble utpekt av City Finansiering AS. City Finansiering AS utpekte senere sitt heleide datterselskap, Bogstadveien 19 AS, som kjøper. Kjøpesummen var, etter senere rettelse, 27,2 mill kroner. Overtakelsestidspunkt var avtalt til 2 januar 1996. Oppgjør skulle skje samme dato. Det var bestemmelse om morarente på 12 % ved forsinket betaling. Bogstadveien 19 AS betalte kjøpesummen i rett tid, finansiert ved 25 mill kroner i lån og 2,2 mill kroner i egenkapital, og fikk skjøte på eiendommen. Melding om overdragelsen innkom til Oslo kommune 8 desember 1995. Vedtak om å bruke kommunens forkjøpsrett ble gjort 13 mars 1996. I brev av 29 mars 1996 meddelte kommunen City Finansiering AS at kommunen den 28 mars hadde fått forutsatt garanti fra beboerne for oppfyllelse av kjøpesum og omkostninger, og at forkjøpet kunne gjennomføres. Ved brev av 9 april 1996 fremsatte Bogstadveien 19 AS krav om oppgjør. Det ble krevet 29.168.450 kroner. Det ble ikke enighet om oppgjørssummen. Beboerne betalte den opprinnelige kjøpesummen, med 25 mill kroner 11 juli 1996 og 2,2 mill kroner 12 juli 1996, og overtok eiendommen 11 juli 1996. Kommunen begjærte skjønn etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (leiegårdsloven). Skjønnet ble avhjemlet 6 mai 1998 og avgjorde hvilke utlegg erververen hadde hatt i forbindelse med selve forkjøpet. Det gjensto uoverensstemmelser knyttet til det økonomiske pro & contraoppgjør for den periode Bogstadveien 19 AS hadde sittet med rådigheten over eiendommen, fra 2 januar 1996 til beboernes overtakelse 11 juli 1996. Bogstadveien 19 AS tok ut stevning for Oslo byrett 9 juli 1998. Oslo kommune reiste motsøksmål. Oslo byrett avsa 29 september 1999 dom med slik domsslutning: I hovedsøksmålet: Oslo kommune frifinnes. I motsøksmålet: Bogstadveien 19 AS betaler 33.864 -trettitretusenåttehundreogsekstifire- kroner til Oslo kommune med tillegg av 12 -tolv- % rente p.a. fra 11. juli 1996 til betaling skjer. For begge søksmål: Bogstadveien 19 AS betaler saksomkostninger til Oslo kommune med 25.000 -tjuefemtusen- kroner med tillegg av 12 -tolv- % rente p.a. fra forfall til betaling skjer. Forfallsfrist for begge betalinger er 2 to uker fra forkynnelsen av dommen. Bogstadveien 19 AS har i rett tid anket byrettens dom. Oslo kommune har tatt til motmæle og inngitt motanke. Sakens nærmere enkeltheter fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens nedenstående merknader. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 6 og 7 mars 2001. Bogstadveien 19 AS var representert ved styreleder Kim Erla og prosessfullmektigen. Oslo kommune var representert ved prosessfullmektigen. Videre var juridisk rådgiver Henning Lauridsen, Oslo kommune, Etat for eiendom og utbygging, tilstede med samtykke etter tvistemålsloven §213 annet ledd. Erla avga forklaring, det ble hørt fire vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Bogstadveien 19 AS nedla slik endelig påstand: I anken: 1. Oslo kommune ved Ordføreren betaler til Bogstadveien 19 AS kr 658.933, med tillegg av 12% morarente fra 12.07.96 til betaling finner sted. I motanken: 1. Bogstadveien 19 AS frifinnes. I begge søksmål: Bogstadveien 19 AS tilkjennes saksomkostninger av Oslo kommune ved Ordføreren for byrett og lagmannsrett med tillegg av forsinkelsesrente fra det oppfyllingstidspunkt retten fastsetter. Oslo kommune nedla slik endelig påstand: I anken: Oslo kommune frifinnes. I motanken: Bogstadveien 19 AS plikter å betale Oslo kommune et beløp oppad begrenset til NOK 105.337,- med tillegg av forsinkelsesrente etter lovens sats fra 18 desember 1996 til betaling skjer. I både anke og motanke: Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger med tillegg av forsinkelsesrente etter lovens sats fra det oppfyllelsestidspunkt som følger av lagmannsrettens dom. Bogstadveien 19 AS har for lagmannsretten i hovedsak gjort gjeldende: Oslo kommune trer inn i erververens, Bogstadveien 19 AS, rettigheter og plikter etter kjøpekontrakten, jf hovedregelen i leiegårdsloven §7 første ledd. Bogstadveien 19 AS hadde etter kontrakten plikt til å betale kjøpesummen 2 januar 1996, ellers hadde selskapet vært i mora. Det var den plikten Oslo kommune trådte inn i. Opprinnelig selger kunne derfor krevet oppgjør av kommunen 2 januar 1996. Oslo kommune betalte ikke til kontraktens oppfyllelsestid. Kommunen plikter derfor å betale morarente fra 2 januar 1996, med en rentesats på 12 % slik kjøpekontrakten bestemmer. Lovens regel er klar. Også uttalelser i utredningen av 1 mai 1982 fra kommunens eget leiegårdsutvalg, som må ses som en del av leiegårdslovens forarbeider, tilsier denne løsningen. Det skal ikke gå ut over kjøperen at kommunens overtakelse som regel vil komme senere enn kontraktens overtakelsestid. Dersom Bogstadveien 19 AS ikke hadde betalt 2 januar, ville kommunen også ha trådt inn i den mora Bogstadveien 19 AS ville vært i. Kommunen skal ikke stilles bedre på grunn av at Bogstadveien 19 AS hadde betalt. Det ville vært en tilfeldig gevinst for kommunen. Lovforarbeidene viser at mora for kommunen er normalsituasjonen. Ut fra forarbeidene til loven er det klart at det skal skje er pro & contra-oppgjør pr avtalens oppgjørsdato og at renteplikten følger kontrakten, både for tid og rentesats, noe kommunen selv har innsett, jf prosesskrift av 4 mars 1998 til skjønnsretten. At kjøper faktisk har gjort opp endrer ikke dette. Det fremgår også at det er §7 første ledd og ikke §9 som gir oppgjørsregelen. Oslo kommune argumenterer ut fra unntaksregelen, ikke ut fra hovedregelen i §7 første ledd. Skjønnsalternativet er unntaket, og brukes i få tilfelle, hvor kjøpesummen ikke er individualisert. Bogstadveien 19 AS har lojalt holdt seg til kontrakten og kan på kontraktsmessig måte kreve morarente. Kjøpesummen ble betalt til Victoria AS 2 januar 1996. At tinglysing skjedde senere er helt normalt i transaksjoner av denne art. Samtidighet er umulig. Når kommunen gjør et poeng av at kontrakten inneholdt en hevingsrett, dersom kjøpesummen ikke ble betalt, vises det til at dette var en «kan"-rett, og en rett som ikke kan benyttes når kommunen gjør forkjøp gjeldende. Saken ble for øvrig forsinket av at kommunen koplet «nødvendige utlegg» sammen med selve løsningssummen, som Bogstadveien 19 AS for så vidt hadde lagt ut for kommunen. Kommunen kunne unngått morarenter ved å deponere løsningssummen. Subsidiært må Bogstadveien 19 AS tilkjennes 7,25 % rente fra 2 januar 1996, jf rentesatsen på det lån som ble opptatt av Bogstadveien 19 AS morselskap, City Finansiering AS, for finansiering av blant annet kjøpet av Bogstadveien 19. Renten fremgår av låneavtalen og er bekreftet av vitnet, soussjef Cecilie Garmann. Den rente som ble oppnådd på lånet var gunstig for et næringslån som dette på den aktuelle tid, blant annet på grunn av Citys gode egenkapitalsituasjon, jf også uttalelse fra vitnet, aktuar Håkon Persen. Renten er faktisk erlagt og må legges til grunn. Samme rente må legges til grunn for egenkapitalen. Renten var nødvendig for å gjennomføre kjøpet for Bogstadveien 19 AS, som kun hadde en aksjekapital på 50 000 kroner. Det er for øvrig ikke hjemmel for kommunens anførsel om at bare «nødvendige utgifter» dekkes. Og å si at 7,25 % ikke var nødvendige utgifter er også å gå langt over streken. Ytterligere subsidiært, dersom retten skulle komme til at kommunen ikke var i mora før vedtak ble fattet, 13 mars 1996, må morarente betales fra vedtakstidspunktet. Løsning ut fra vedtakstidspunkt strider imidlertid mot lovteksten. Et alternativt tidspunkt er drøftet i skjønnet, tidspunktet da beboernes garanti forelå, 28 mars 1996. For saksomkostningene bemerkes at mye tid har gått med til motanken, på grunn av kommunens opptatthet av rentesatsen, et spørsmål som ikke var tema før saksanlegget Oslo kommune har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende: Saken gjelder rettslige forhold og krav til dokumentasjon. Oppgjørsmessig blir det spørsmål om hvor meget som skal gå i fradrag av det kommunen har til gode av Bogstadveien 19 AS, på grunn av de husleieinntekter selskapet har mottatt og som kommunen skulle hatt. Partene har vært enige om at Oslo kommune hadde krav på husleien, og at kommunen var pliktig til å dekke motpartens utgifter mens Bogstadveien 19 AS faktisk satt med eiendommen. Dette gjaldt driftsutgifter m v, som partene er enige om størrelsen av. Under ankeforhandlingen har selskapet imidlertid fremmet en subsidiær anførsel om oppgjør pr 13 mars 1996. Grunnlaget for enigheten vedrørende driftsutgiftene faller i så fall bort. Opprettholdes den subsidiære påstanden, må driftsutgiftene behandles på nytt. Inntil ankeforhandlingen tok til har partene vært enige om at alle leieinntekter tilfalt kommunen fra 2 januar 1996, og at kommunen skulle dekke driftsutgifter med 100.000 kroner samt morarente for en dag med 733 kroner. Det har også vært enighet om at Bogstadveien 19 AS skulle godskrives et rentebeløp. Det var rentesatsen det var uenighet om. Motanken ble inngitt for å sikre en fullstendig prøving av gjenstående forhold, men saken gjelder kravet fra Bogstadveien 19 AS, og kravet må begrunnes/dokumenteres. Kravet om morarente er det ikke grunnlag for. Oslo kommune gjorde forkjøpsrett gjeldende 13 mars 1996 og trådte da inn i Bogstadveien 19 AS rettigheter og plikter. Bogstadveien 19 AS hadde da ingen plikt til å betale kjøpesummen til Victoria AS. Kjøpesummen var betalt. Det er forfall av løsningssummen som er avgjørende, og om kommunen var i mora i den forbindelse. Kommunen kan ikke komme i noen misligholdsituasjon før vedtak om forkjøp er gjort og det deretter, gjennom skjønn eller avtale, er avgjort hva som skal betales. Leiegårdsloven §6 viser at kommunens betalingsforpliktelse ikke forfaller før skjønn er avholdt og oppgjøret er klart, og kommunen ikke har benyttet den fire ukers angrefrist den har etter at skjønnet har blitt endelig. Hele oppgjøret må være klart før noen misligholdssituasjon kan inntre. Kommunen kan heller ikke kreve eiendommen før løsningssummen er fastsatt. Kommunen kunne ikke gjøre opp før den gjorde. Oppgjørstidspunkt var avtalt til 11 juli 1996. Det er gjort opp innen lovens frister og kommunen har ikke vært i noen misligholdssituasjon, bortsett fra for en dag, fra 11 til 12 juli 1996, for 2,2 mill kroner. Det er Bogstadveien 19 AS som uberettiget har holdt tilbake leieinntekter kommunen skulle hatt. Skjønn tar tid. Det ville oppfordre til trenering fra motpartens side om det i hele behandlingstiden skulle gis 12 % morarente. Ingen av de hensyn som ligger til grunn for forsinkelsesrenteloven tilsier at Bogstadveien 19 AS skal ha morarenter. Det er ingen avsavnssynspunkter e l som kommer inn her. Det ville også være urimelig om kommunen eventuelt skulle betale morarente over lang tid, og samtidig ha ansvaret for driften av gården, mens motparten uten risiko skulle ha 12 % rente av sin kapital. Ved kommunens påstand stilles Bogstadveien 19 AS økonomisk i den situasjon selskapet ville vært i om kommunen hadde kjøpt direkte fra Victoria AS, bortsett fra for udokumenterte renter. At kontrakten med Victoria AS også hadde en hevingsbestemmelse, dersom kjøpesummen ikke ble betalt, motsier morarentekravet. Kommunens leiegårdsutvalgs utredning er ingen rettskilde, og er i beste fall rettshistorie. Det er således ikke riktig at renteplikten må stå i samme situasjon enten kjøper har overtatt gården eller ikke. Oppgjørsregelen har også blitt endret senere. Kommunen kan ikke nå kreve skjøte mot foreløpig oppgjør. Motpartens standpunkt ville tilsi gjeninnføring av tidligere regler om en normalerstatning, jf Høyesteretts drøftelse i [[Rt-1980-1]] flg. Partene i den opprinnelige avtalen var kjent med den lovfestede forkjøpsretten, og kunne unngått renteutgifter ved å innrette seg etter denne, ved å avtale senere overdragelse e l. Det er for øvrig ikke dokumentert når Bogstadveien 19 AS betalte kjøpesummen til Victoria AS, og etter grunnboken er det også uklart når eiendommen ble overtatt. Tinglysing skjedde 13 februar 1996, og det har formodningen mot seg at kjøpesummen ble betalt før det, blant annet fordi banken neppe ville utbetale lånebeløpet uten tinglyst sikkerhet. Kommunen aksepterer imidlertid at 2 januar 1996 legges til grunn for betaling og overtakelse. Loven er bygget opp ut fra en situasjon hvor gården fortsatt er på selgers hender når forkjøp gjøres gjeldende. Loven er litt dårlig utformet for den situasjon at kjøper har overtatt, men leiegårdsloven §9 viser da til §7. Oppgjør skal skje etter §7 syvende ledd, og nødvendige utlegg erstattes. For kravet om renter bemerkes at det etter leiegårdsloven §7 syvende ledd ikke er grenser for arten av utlegg, men nødvendigheten. Etter rettspraksis kan renter gå inn under begrepet nødvendige utgifter. Det må foreligge et faktisk utlegg. Det må være årsakssammenheng mellom overdragelsen og utlegget. Kommunen er uenig i at 7,25 % rente kan beregnes av lånekapitalen og kreves erstattet som et «nødvendig utlegg». Det er rimelig at kommunen gir godtgjørelse for kapitalen, men godtgjørelse må settes til en normal rente for den aktuelle perioden. Renteutlegg er bare «nødvendig utlegg» når renten ligger på et alminnelig nivå. Det subsidiære kravet om 7,25 % rente er ikke dokumentert. Det er, etter fem års purring fra kommunen, fremlagt en udatert og usignert låneavtale som gjelder 70 mill kroner, senere opplyst å ha blitt øket til 71 mill kroner, gitt til morselskapet City Finansiering AS. Låneavtalen er kompleks. Det er flere momenter inne, trekkrettigheter, refinansiering og kassekreditt. Dette, samt spørsmål som kan stilles vedrørende sikkerhetsstillelsene, kan tilsi at 7,25 % er en høyere rente enn vanlig. Det er heller ikke sikkert at dette var den aktuelle låneavtalen for kjøpet av denne eiendommen. For rente av egenkapitalen er det ikke fremlagt noen dokumentasjon. Kravet om 7,25 % rente er etter dette ikke dokumentert og risikoen for den manglende dokumentasjonen må ligge på Bogstadveien 19 AS som fremmer kravet. Oversikter over renter fra den aktuelle tid kan tilsi en rente på 6 % av lånekapitalen. Nyere rettspraksis, [[Rt-2000-977]], legger 5 % til grunn, men kommunen vil i denne saken akseptere at 6,5 % legges til grunn av retten, både for lånekapitalen og egenkapitalen. Etableringskostnader er dekket gjennom skjønnet. Renten skal beregnes fra 2 januar til 11 juli 1996 av hele beløpet. For en dag, 11 - 12 juli 1996, skal det beregnes morarente med 12 % av 2,2 mill kroner. Samlet har kommunen til gode 105.337 kroner av det som Bogstadveien 19 AS har fått utbetalt av husleie, når byrettens domsbeløp trekkes fra. Etter at kommunen overtok ansvaret for gården har beboerne betalt husleie med i alt 1.155.419 kroner til Bogstadveien 19 AS. Av denne leien ble 599.344 kroner betalt 18 desember 1996. Bogstadveien 19 AS skal derfor, fra 18 desember 1996, betale forsinkelsesrente med 12 % av det beløp kommunen har til gode. Lagmannsretten bemerker: Hovedspørsmålet i saken er om kommunen skal betales morarente av kjøpesummen. Lagmannsretten bemerker først at retten ikke har funnet noen grunn til ikke å legge 2 januar 1996 til grunn som tidspunkt for Bogstadveien 19 AS betaling av kjøpesummen til Victoria AS, og det blir derfor denne dato som er utgangspunktet for beregning av Bogstadveien 19 AS krav på renter. Lagmannsretten finner, som byretten, at det ikke er rettslig grunnlag for Bogstadveien 19 AS krav om morarente. Forkjøperen trer, etter leiegårdloven §7 første ledd, inn i kjøperens rettigheter og plikter. For kjøperen (Bogstadveien 19 AS) forelå ingen plikt til å betale morarenter. Bogstadveien 19 AS hadde rettidig betalt kjøpesummen til Victoria AS. Dersom Bogstadveien 19 AS hadde vært i mora da forkjøp ble gjort gjeldende, ville det vært Victoria AS som hadde krav på morarente. I den aktuelle situasjon forelå intet krav på morarenter fra Victoria AS side. Det forelå følgelig heller ingen plikt til å betale morarente etter kjøpekontrakten som forkjøperen trådte inn i, jf leiegårdsloven §7 første ledd. Uttalelsene i innstillingen fra kommunens leiegårdsutvalg kan ikke være avgjørende. Lagmannsretten er enig med byretten i at det ikke er noen lovhjemmel for morarente i denne saken, og at lovens system er at erververen har krav på vederlag for «nødvendige utlegg». Bogstadveien 19 AS kom i prosedyren for lagmannsretten ikke nærmere tilbake til den subsidiære anførsel om morarenter fra tidspunktet for vedtak om bruk av forkjøpsretten, 13 mars 1996. Lagmannsretten kan ikke se at det er hjemmel for å velge dette tidspunktet, men ville ha kommet til samme resultat, at kommunen heller ikke da var i mora, og at det ikke skal betales morarenter. Kjøpekontrakten mellom Bogstadveien 19 AS og Victoria AS løser ikke de spørsmål som videre reiser seg. Lagmannsretten er enig med Oslo kommune i at det er leiegårdsloven §9, jf §7 syvende ledd som er utgangspunktet for det videre oppgjør som skal foretas. Det blir etter dette spørsmål om dekning av nødvendige utlegg etter leiegårdsloven §7 syvende ledd. I denne saken gjelder tvisten kun renteutgifter. Det synes på det rene at renteutgifter faller inn under begrepet nødvendige utgifter. Det er da to spørsmål retten må ta standpunkt til, hva rentene faktisk var, og om utgiften var nødvendig. Disse spørsmål må vurderes separat for fremmedkapitaldelen og egenkapitaldelen av kjøpesummen. For fremmedkapitaldelen, 25 mill kroner, finner lagmannsretten godtgjort at den faktiske rentesats var 7,25 %, ut fra rentesatsen på det større lån som de 25 mill kroner var en del av. Rentesatsen anses, etter bevisføringen, som en vanlig rente for denne type lån på den aktuelle tid. Lagmannsretten anser denne renteutgiften som erlagt og som en nødvendig utgift i forbindelse med kjøpet. Lagmannsretten legger til at lovens system er at kjøperen skal holdes skadefri og få dekket sine utlegg. For egenkapitaldelen, 2,2 mill kroner, har det i liten grad vært bevisførsel om rentesatsen. Ankende parts representant, styreleder Erla, sa i retten at 6,5 % rente av egenkapital var for lavt, selv om en høyere rente ville ha en risiko knyttet til seg. I Høyesteretts dom i [[Rt-2000-977]], er 5 % rente lagt til grunn. Kommunen aksepterer i nærværende sak at 6,5 % anvendes. Lagmannsretten finner det, etter de opplysninger som foreligger, kunne være riktig å legge en lavere rentesats enn 7,25 %, ned mot 5 % til grunn. Ut fra kommunens aksept av 6,5 %, legges imidlertid denne rentesats til grunn for nødvendig utlegg knyttet til bruk av egenkapital. At det skal beregnes morarenter for en dag på en del av kjøpesummen, fra 11 - 12 juli 1996 for 2,2 mill kroner, er partene enige om. De er også enige om de aktuelle leiebeløp som har vært betalt til Bogstadveien 19 AS, og som skulle vært tilbakebetalt til kommunen, som har rett til inntektene av eiendommen fra 2 januar 1996. Ut fra de beløp og rentesatser som er nevnt ovenfor, har Oslo kommune til gode 43.227 kroner av Bogstadveien 19 AS, utregnet slik: Husleie mottatt av Bogstadveien 19 AS kr 1.155.419Renter av fremmedkapital (7,25 % av 25.000.000 kroner i 189 dager) -kr 937.412Renter av egenkapital (6,5 % av 2.200.000 kroner i 189 dager) -kr 74.047Omforente driftsutgifter -kr 100.000 Morarente (12 % av 2.200.000 kroner i en dag) -kr 733Gjenstående kr 43.227 som Bogstadveien 19 AS tilpliktes å betale til Oslo kommune. I samsvar med kommunens påstand gis forsinkelsesrente fra 18 desember 1996. I hovedanken blir byrettens dom å stadfeste. Anken har etter dette vært forgjeves og Bogstadveien 19 AS må erstatte Oslo kommune saksomkostningene for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Kommunen har oppgitt kostnadene til 20.000 kroner, alt salær. Saksomkostningene fastsettes til 20.000 kroner. Motanken anses dels vunnet, dels tapt. Hver av partene bør bære sine egne omkostninger, jf hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd, jf §180 annet ledd. Etter det resultat lagmannsretten har kommet til, finner lagmannsretten ikke grunn til å endre byrettens omkostningsavgjørelse. Dommen er enstemmig. Domsslutning: I ankesaken: 1. Byrettens dom i hovedsøksmålet stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bogstadveien 19 AS til Oslo kommune 20.000 -tjuetusen- kroner med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum fra forfall til betaling skjer. I motanken: 1. Bogstadveien 19 AS betaler til Oslo kommune 43.227 -førtitretusentohundreogtjuesju- kroner med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum fra 18 desember 1996 til betaling skjer. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. For begge ankesakene: 1. Byrettens dom, slutningens punkt om saksomkostninger, stadfestes. 2. Forfallsfrist for betalingene er 2 to uker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
