Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder krav om prisavslag eller erstatning etter kjøp av andel og partialobligasjon med leierett til leilighet i borettslag. På eiendommen - - gt. 9 i Oslo kommune er det to eldre bygninger, et trehus med fire leiligheter og et murhus med to leiligheter. Eiendommen var vinteren 1998 organisert som borettslag. Borettslaget var besluttet oppløst. Leilighetene skulle omgjøres til eierseksjonsleiligheter. Det var videre besluttet at eierne deretter kunne bygge ut sine leiligheter innenfor nærmere angitte rammer. Ved kjøpekontrakt av 12. mars 1998 ble andel nr. 6 og partialobligasjon nr. 6 med leierett til leilighet nr. 3 i 2. etasje i murhuset overdratt fra B til A for kr 1.110.000,-. Andelen av fellesgjelden utgjorde ca kr 317.000,-. A var på visning i leiligheten ved to anledninger. Under den første visningen mottok hun salgsoppgave utarbeidet av Exact Eiendomsmeglere AS samt takst. Leiligheten var i salgsoppgaven beskrevet som fire-roms. Av salgsoppgaven fremgikk videre at det forelå ferdig byggetillatelse for tilbygg med en større terrasse. Under visningen fremkom at dette skulle oppføres med planlagt påbygg på leiligheten i første etasje som fundament. Et par måneder etter overtakelsen utviklet det seg et motsetningsforhold mellom A og eieren av leiligheten i etasjen under, C. Utgangspunktet for konflikten var uenighet angående dekning av byggekostnader, fordeling av areal m.v. i forbindelse med påbyggingen av murhuset. C er arkitekt. Han hadde tidligere utarbeidet tegninger og annet grunnlagsmateriale i forbindelse med planene om seksjonering og utbygging av samtlige leiligheter i borettslaget. Han hadde videre utarbeidet detaljtegninger og masseberegninger for påbygget på murhuset. Før overdragelsen oppsto tvist mellom B og C om vederlaget for det arkitektarbeid han hadde utført knyttet til påbygget på murhuset. Vederlaget ble fastsatt ved rettsforlik mellom dem høsten 1999. A innklaget Exact Eiendomsmeglere AS for Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester under henvisning til manglende opplysning fra megler om tvisten mellom selger og C om honoraret for arkitekttegninger, fordelingen av felleskostander ved utbyggingen m.v. Nemnda fant at Exact Eiendomsmeglere AS hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å melde fra til A straks selskapet selv fikk informasjonen. Nemnda fant det vanskelig å ta standpunkt til om A ved dette var påført noe økonomisk tap. Exact Eiendomsmeglere AS valgte deretter å betale kr 40.000 til A på bakgrunn av avgjørelsen. Ved stevning 14. april 2000 til Oslo byrett har A reist sak mot B med krav om prisavslag/erstatning. A gjør gjeldende at det foreligger mangel ved eiendomssalget som følge av at B ikke opplyste om det vanskelige naboforholdet, og ved at leiligheten i salgsoppgaven uriktig var angitt som 4-roms. Oslo byrett avsa 15. februar 2001 dom i saken med slik domsslutning: 1. B frifinnes. 2. A dømmes til å betale saksomkostninger til B med kr 30.000, - kronertredvetusen 00/100-, med tillegg av den forsinkelsesrente som til enhver tid følger av forsinkelsesrenteloven §3 fra forfall og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to uker fra dommens forkynnelse. A har i rett tid påanket byrettens dom. B har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 29. november 2001. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Den ankende part, A, har i det vesentlige anført: Det foreligger mangel etter prinsippene i avhendingsloven §3-7. A var ukjent med at B hadde et vanskelig naboforhold frem til hun tilfeldigvis registererte et særdeles anspent forhold mellom dem i forbindelse med overtakelsen. B var klar over at C var en meget «vanskelig» nabo. Han hadde i perioden før avtalen ble inngått ved gjentatte anledninger opptrådt klart over grensen for hva en kjøper må akseptere uten å ha fått varsel. B ga i brev av 15. februar 1998 til samtlige beboere i - - gt. 9 uttrykk for at hun ikke så noen løsning på konflikter og uhygge i borettslaget, og at hun av denne grunn måtte flytte. Beskrivelsen av konfliktsituasjoner gjaldt utelukkende konfliktene med C. B ga i sin partsforklaring for lagmannsretten uttrykk for at det hadde vært episoder i forhold til C, og at hun hadde hatt et «ganske anstrengt» forhold til ham. Det sentrale er at C ikke opptrer adekvat i konfliktforhold. Bs brev av 15. februar 1998 til samtlige naboer er alene bevis for at problemet var meget betydelig, og at B var kjent med dette. Omfanget av det problemet C representerte i forhold til B og øvrige naboer underbygges av hans opptreden etter at A overtok leiligheten. C har fremsatt trusler overfor en annen av naboene. Han har ved gjentatte anledninger kom med ukvemsord overfor flere av naboene, herunder en dame på 78 år. Sameiet valgte på bakgrunn av hans gjentatte trusler og sjikane overfor naboene å ta skritt for å pålegge C å selge sin seksjon etter reglene i eierseksjonsloven §26 jf. §27. Det psykisk presset ved et slikt meget vanskelig naboforhold er en meget stor belastning. Unnlatelsen av å opplyse om de særpregede problemene i naboforholdet representerer en mangel. Sterke konflikter i naboforholdet er en omstendighet som selger plikter å opplyse om etter prinsippene i avhendingsloven §3-7. Det vises til Trygve Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2000) s. 188. Ved vurderingen av Bs opplysningsplikt må det ses hen til at det var spørsmål om felles utbyggingsprosjekt for de to leilighetene i murhuset. Hun måtte vite at det ville oppstå alvorlig konflikt på bakgrunn av Cs væremåte. B skulle på denne bakgrunn ha varslet om Cs reaksjonsmønster i konflikter. I salgsoppgaven som Exact Eiendomsmeglere AS utarbeidet var det angitt at leiligheten hadde fire rom. To av soverommene kunne imidlertid ikke lovlig brukes til beboelse. Det ble følgelig gitt feilaktige opplysninger fra noen som selger er ansvarlig for. Dertil foreligger uansett mangel etter prinsippene i avhendingsloven §3-2 (1) (a). Det bestrides at A ikke kan gjøre mangelskrav gjeldende som følge av passivitet. Hun ble først klar over at leiligheten bare var to-roms da hun ønsket å selge leiligheten høsten 1999 og i denne forbindelse fikk verdivurdering av leiligheten fra meglere. A ønsket på dette tidspunkt å flytte som følge av den sterke konflikten med naboen under. Som følge av manglene kreves et forholdsmessig prisavslag, eller eventuelt erstatning. Verdien av leiligheten er redusert som følge av manglene. A må ved videresalg opplyse om det konfliktfylte naboforholdet. Dette vil klart virke prisdempende. Hun har for øvrig blitt påført merkostnader ved utbyggingen, og denne er også blitt forsinket som følge av konflikten. Etterspørselen etter to-roms leiligheter er mindre enn etter fire-roms leiligheter. Leilighetens verdi er følgelig lavere enn det den ville ha vært dersom den var fire-roms. Ankende part har nedlagt slik påstand: 1. B dømmes til å yte erstatning/prisavslag på grunn av mangler ved eiendommen fastsatt etter rettens skjønn (minus mottatte kr 40.000) - oppad begrenset til kr 250.000. 2. B dømmes til å betale sakens omkostninger både for byrett og for lagmannsrett med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling finner sted. Ankemotparten, B, har i det vesentlige anført: C opptrådte ikke på en slik måte overfor B at hun hadde plikt til å opplyse om naboforholdet ved salget av leiligheten. Konflikten mellom dem hadde grunnlag i tvist om vederlaget for arkitekttegninger. B formulerte brevet av 15. februar med sikte på å få naboene til å engasjere seg. Hun ønsket å rydde opp i konfliktene før hun solgte leiligheten. Det noe anspente forholdet mellom B og C må ses på bakgrunn av at B som styrets leder hadde tatt opp enkelte ordensmessige forhold med ham, herunder fjerning av hundemøkk fra fellesplenen. Cs ektefelle ble valgt til styreleder i borettslaget etter at B flyttet. Dette viser at det ikke forelå noe sterkt konfliktforhold mellom C og naboene på dette tidspunkt. Kjøper har bevisbyrden for at det forelå slike spesielle forhold at selger hadde plikt til å opplyse om det. Situasjonen på avtaletidspunktet er avgjørende. Etterfølgende omstendigheter har ikke betydning for mangelsspørsmålet. Konfliktnivået har utviklet seg etter at A overtok leiligheten. Hun har selv bidratt til et høyt konfliktnivå ved å nekte å overdra en bod til C i overnesstemmelse med tidligere vedtatte planer. Boden ligger i den del av murhuset som nå inngår i Cs bolig. Hun har ikke betalt for å bygge på Cs fundament. Dette er i strid med alle prinsipper for felles utbygging. A har kjøpt en fordring mot C fra grunnentreprenøren for å posisjonere seg i forhold til tvisten mot ham. Hun har også stått bak forsøk på utkastelse av C fra sameiet. C har nå fraflyttet leiligheten. Det kan da uansett ikke anses å foreligge noe økonomisk tap knyttet til naboforholdet. Feilen i salgsoppgaven angående antall rom innebærer ikke mangel. A ga bud på leiligheten slik den fremsto. Hun hadde vært på to visninger. Hun må ha sett at rominndelingene var provisorisk. Dette tilsa at det ikke var gjennomført noen reell rominndeling etter byggeforskriften. A var meget aktiv under visningene og fremsto som bygningskyndig. Feilen i salgsoppgaven må uansett anses avklart gjennom formuleringene i taksten. A har under enhver omstendighet reklamert for sent. Antall rom ble først tatt opp med B 1 år og 8 måneder etter overtakelsen. Kravet er derfor uansett bortfalt som følge av passivitet. Det vises for øvrig til at hun hadde hatt advokatbistand i anledning tvisten om leiligheten alt fra sommeren 1998. A har ikke forsøkt å dokumentere at det foreligger økonomiske virkninger av de påberopte mangler. Kjøper har bevisbyrden for at tap foreligger. Ankemotparten har nedlagt slik påstand: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. B tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra forfall til betaling skjer. Lagmannsretten bemerker: Overdragelsen gjaldt andel og partialobligasjon i borettslaget - - gt. 9 med tilhørende leierett. Lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhl.) gjelder ikke for slik overdragelse, jf lovens §1-1, Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 26 og Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2000) s. 51. Heller ikke lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp (kjl.) kommer direkte til anvendelse når det hevdes å foreligge en mangel ved leiligheten. Ved overdragelse av leierett knyttet til obligasjon reguleres mangelsspørsmålet av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, jf. [[Rt-1999-408]]. Etter alminnelige prinsipper om lojalitetsplikt i kontraktsforhold plikter selger å opplyse om negative forhold ved salgsobjektet av en viss betydning. Unnlatelse av å gi opplysninger som selger kjente til, og som en kjøper kunne regne med å få, kan representere mangel. Avhendingsloven §3-7 og f.eks. kjøpsloven §17 annet ledd og §19 første ledd bokstav (b) er lovfesting av disse prinsipper. Etter lagmannsrettens oppfatning kan unnlatelse av å opplyse mulige kjøpere om konflikforhold i forhold til nabo i særlige tilfeller innebære mangel. At det generelt sett er dårlig forhold mellom naboer, og at dette av og til kommer til uttrykk ved hissig og høylydt opptreden, kan ikke være nok til at selgeren har opplysningsplikt om forholdet. Spørsmålet om unnlatelse av å gi opplysninger om dårlige naboforhold innebærer mangel må avgjøres ved en konkret vurdering. På bakgrunn av bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at naboforholdet i - - gt. 9 var greit de første 8 - 10 årene B og C bodde i hver sin leilighet i murhuset. C påtok seg å utarbeide tegningsgrunnlag, forslag til fordeling av fellesarealene m.v. da det viste seg å være interesse for å klarlegge mulighetene for å bygge ut samtlige leiligheter i borettslaget. C krevde honorar for det arbeidet han hadde utført og utarbeidet forslag til fordeling av denne kostnaden. Honorarkravet utløste sterke diskusjoner mellom beboerne, blant annet på et borettslagsmøte i 1997. Konflikten ble til slutt løst ved at borettslaget dekket honoraret. C utarbeidet deretter detaljtegninger, massebeskrivelser og sendte ut prisforspørsel for utbygging av de to leilighetene i murhuset. B ønsket å klarlegge kostnadene ved eventuell utbygging. Alternativt vurderte hun å selge sin leilighet. Det oppsto uenighet mellom C og B om honoraret til C for dette arbeidet. Tvisten om størrelsen av honoraret var ikke løst da B inngikk avtalen om salg av leiligheten til A. Cs hundehold skapte dertil irritasjon. B og hennes samboer tok blant annet opp manglende fjerning av hundemøkk. Lagmannsretten legger til grunn at C ved flere anledninger opptrådte hissig og pågående overfor naboer. Konfliktene hadde imidlertid grunnlag i interessetvister. C hadde nedlagt en betydelig arbeidsinnsats, som naboene ikke var villig til å betale for i slik utstrekning han mente seg berettiget til. B ga i brev til beboerne av 15. februar 1998 uttrykk for at hun så «ingen løsning på konflikter og uhygge i borettslaget og må av den grunn flytte». Hun ba samtidig om at det ble innkalt til ny generalforsamling slik at det kunne bli valgt ny formann i borettslaget etter henne. En av de andre beboerne i borettslaget, D, ga i sin vitneforklaring uttrykk for at han på dette tidspunkt følte behov for å få klarlagt hva B siktet til med denne formuleringen. B har i sin forklaring under ankeforhandlingen angitt at formuleringen bærer preg av et hjertesukk, og et ønske om å få andre beboere til å engasjere seg. Naboforholdene var ikke noen avgjørende årsak til hennes beslutning om å flytte. Lagmannsretten er etter en vurdering av de foreliggende beviser kommet til at formuleringen i brevet ikke kan tillegges avgjørende vekt ved mangelsvurderingen. Lagmannsretten legger til grunn at B ikke informerte A om konfliktepisodene med C før avtalen ble inngått. Når det gjelder konflikten angående honoraret for arbeidet med tegninger, masseberegninger m.v. knyttet til Bs leilighet, bemerkes at det er uomtvistet at B var ansvarlig overfor C. A trådte ikke inn i konflikten om vederlaget. Lagmannsretten er kommet til at episoder i naboforholdet mellom A og C etter overtakelsen i liten utstrekning er egnet til å belyse naboforholdet på avtaletidspunktet. A ga uttrykk for at forholdet til C var greit den første tiden etter innflyttingen. Den sterkt tilspissede situasjonen som nå foreligger, må etter lagmannsrettens syn også ses på bakgrunn av As håndtering av de interessetvistene som etter hvert har oppstått. Tvistepunktene har relativt stor økonomisk betydning for begge parter. C har i forbindelse med utbyggingen av murhuset utført arbeid og forskuttert utgifter som dels skal dekkes av A. A har gjennom lengre tid unnlatt å betale den delen av kravet hun måtte mene C er berettiget til å kreve dekket av henne. Manglende oppgjør kan være egnet til å skape en vanskelig økonomisk situasjon for C. A har heller ikke vært villig til å overdra et bodareal som etter utbyggingsplanene skal inngå i Cs leilighet. Hun har videre valgt å overta grunnentreprenørens krav mot C. Begge parter har etter lagmannsrettens oppfatning vært meget steile. Konflikten bærer preg av manglende kommunikasjon mellom partene. Dette kan ha bidratt til feiltolkninger av den annens opptreden. Nabokonflikten har blitt klart mer tilspisset og tatt andre former enn før overdragelsen til A. Det vises blant annet til vitneforklaringen til D. For øvrig bemerker lagmannsretten at A tok aktivt del i arbeidet med sikte på å pålegge C å selge sin seksjon. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at dette ikke er fulgt videre opp, og at problemstillingen ikke lenger er aktuell. Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at C før avtaleinngåelsen mellom B og A, og for øvrig heller ikke før overtakelsen, opptrådte på en måte som klart atskiller seg fra hva man fra tid til annen kan oppleve i et slikt tett naboforhold. Det vises også til at Cs ektefelle ble valgt til styreleder etter at B flyttet. Hun ville neppe ha fått en slik rolle i forbindelse med seksjoneringen av leilighetene m.v. dersom C ikke evnet å opptre på en sosialt akseptabel måte. På bakgrunn av bevisførselen finner lagmannsretten at Cs opptreden i forhold til naboene, herunder B, ikke var av en slik art at B hadde plikt til å opplyse om dette i forbindelse med salget av sin leilighet. Som nevnt ovenfor hadde Cs hissige og noe ubehøvlede opptreden sammenheng med at han mente seg berettiget til et større honorar for arbeid han hadde utført enn det B - og de øvrige naboer - var villige til å betale. Lagmannsretten har ved vurderingen også sett hen til at B visste at det ville være ønskelig med et tett samarbeid mellom kjøper og C om den planlagte utbyggingen av murhuset, og at Cs reaksjonsmønster ved eventuelle konflikter derfor ville ha interesse for kjøper. Det fremstår for øvrig ikke som sannsynlig at A, som åpenbart er en ressurssterk person, ville ha unnlatt å kjøpe leiligheten, eller ha gitt et lavere bud, selv om B hadde opplyst om de konfliktepisodene hun hadde hatt med C. Unnlatelsen av å opplyse om Cs opptreden som nabo anses etter dette ikke å representere mangel. For øvrig bemerkes at C for tiden ikke bor i sin leilighet. Sønnen med familie har nå flyttet inn der.Videre bemerkes at A ikke har søkt å dokumentere noe økonomisk tap som følge av naboforholdet. Antall rom i leiligheten var feil angitt salgsoppgaven. Det het der innledningsvis: 4-roms leil. i 2. etg. over 2 plan i 2-mannsbolig. Uriktige opplysninger fra selger eller megler overfor kjøper kan representere mangel etter alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, jf. f.eks. kjøpsloven §18 og avhendingsloven §3-8. Videre kan det etter omstendighetene foreligge mangel dersom en eiendom ikke er i overensstemmelse med offentligrettslige krav. Det er ubestridt at to soverom i den øverste etasjen ikke kan anses som selvstendige rom etter bygningsforskriftene. I salgsoppgaven var det angitt å være tre soverom i den øverste etasjen. Rominndelingen i den øverste etasjen var i taksten beskrevet på følgende måte: - Trappegang med oppholdsplass og utgang veranda, soverom, bad m/wc og et rom som benyttes til soverom. - Areal under skråtak lavere h(t)akh. NS 3940 Etter lagmannsrettens oppfatning ga den vedlagte taksten klare indikasjoner på at romangivelsen i salgsoppgaven var feil. Henvisningen angående takhøyden tilsa at krav til beboelsesrom etter bygningsforskriftene ikke var oppfylt. På bakgrunn av bevisførselen legges videre til grunn at rominndelingen i den øverste etasjen fremsto som provisorisk. Soverommene var dels bare adskilt av lettvegg m.v. Skråtaket må ha vært iøynefallende. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å ta stilling til om mangel foreligger da A under enhver omstendighet må anses å ha reklamert for sent. Særlig det ene soverommet kan heller ikke på visningen ha fremstått som et selvstendig rom. På bakgrunn av formuleringen i taksten når det gjelder rominndelingen, burde A ha undersøkt forholdene nærmere og eventuelt ha reklamert innen rimelig tid. Krav om reklamasjon innen rimelig tid etter at kjøper ble kjent med eller burde ha blitt kjent med mangelen følger av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Et slikt reklamasjonskrav er lovfestet i henholdsvis kjøpsloven §32 første ledd og avhendingsloven §4-19 første ledd. A reklamerte først nesten ett år og åtte måneder etter overtakelsen. Et eventuelt mangelskrav er da uansett bortfalt som følge av hennes passivitet. A har etter dette ikke krav på prisavslag eller erstatning. A har tapt saken fullstendig. Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse. Saken har ikke reist slik tvil eller lignende at dette kan gi grunnlag for å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd. Anken har vært forgjeves. A plikter etter dette å dekke Bs saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Bs prosessfullmektig har krevet dekket salær med kr 38.760, hvorav kr 5.760 er merverdiavgift for arbeid utført etter at avgiftsplikt ble innført for advokattjenester. Lagmannsretten har intet å bemerke til salærkravets størrelse, og det tas til følge. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. A dømmes til å betale til B kr 38.760 - trettiåttetusensjuhundreogseksti - i saksomkostninger for lagmannsretten innen - 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum fra forfall og til betaling skjer. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
