Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder krav om prisavslag i forbindelse med kjøp av fast eiendom. Den ankende part, Den norske Bank ASA, kjøpte i 1991 Nordalveien 26 A på tvangsauksjon for kr 950.000,-. Eiendommen er et rekkehus på Risløkka i Oslo. I begynnelsen av 1994 ble de tidligere eiere utkastet ved tvangsforretning. Huset sto en tid tomt. I april 1994 oppdaget DnB at det var store vannskader i huset. Banken tok kontakt med AS Polygon for å få avhjulpet de akutte skadene. Det ble deretter innhentet pristilbud fra entreprenør Vidar Hermansen vedrørende oppussing av eiendommen. Han leverte en detaljert oversikt over arbeid som måtte utføres og ga et prisoverslag på til sammen kr 287.883,40 inkl mva. Dette arbeidet ble ikke utført. I banken ble saken håndtert av DnB Eiendom. I februar 1995 fikk DnB Eiendom tilsendt nabovarsel om utbygging av naboeiendommen, Skogvollveien 19 B. Banken vurderte saken slik at den planlagte utbyggingen ikke ville ha noen stor betydning for solforholdene i Nordalveien 26 A og at en eventuell klage ikke ville føre frem. Det ble derfor ikke foretatt noe mer i den anledning, og nabovarslet ble ikke videreformidlet til DnB Eiendomsmegling. Etter at det var foretatt uttørking av leiligheten og det rettslige forholdet til tidligere eiere var avklart, fikk DnB Eiendomsmegling sommeren 1996 i oppdrag å foreta salg. Det ble innhentet takst fra takstmann Jan Egil Ek. Eiendommen ble anslått å ha en teknisk verdi på kr 1.110.000,-, og normal salgsverdi ble anslått til kr 1.000.000,-. I taksten var det gjort fradrag med kr 400.000,- for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler, herunder utbedring etter vannskaden. Det ble utarbeidet salgsoppgave, der prisantydning ble oppgitt til kr 950.000,- på forsiden og kr 1.050.000,- i selve teksten. I salgsoppgaven heter det blant annet: Diverse: Den norske Bank har kjøpt eiendommen på tvangsauksjon, bud stadfestet 17.10.91. Eiendommen har hatt vannskade og har stått tom for tørking en tid. Eiendommen selges i den stand den er. Kjøper må derfor undersøke eiendommen nøye før avtale inngås. Det var visning på eiendommen 1 august 1996. Prisoverslaget fra Hermansen ble lagt frem sammen med salgsoppgaven. Det forelå ikke opplysninger om naboens byggeplaner. Ankemotpartene, ektefellene Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen, møtte frem på visningen, ble interessert i eiendommen og deltok i den etterfølgende budrunde. De fikk tilslaget på en kjøpesum på kr 1.100.000,-. Nest høyeste bud hadde vært kr 1.090.000,- . Kjøpekontrakt mellom partene ble undertegnet 7 august 1996. Den 12 august 1996 dro ektefellene Fisknes/Persen til Nordalveien 26A for å se nærmere på eiendommen. Naboer fortalte dem da om utbyggingsplanene som forelå for Skogvollveien 19 B. Persen skrev 13 august til DnB Eiendomsmegling blant annet: ... I følge avhendingsloven paragraf §3-7, hvor vi som kjøper ikke fikk alle opplysninger fra Dere, dvs. utbyggingen på Skogvollveien 19 B. Vi kommer tilbake i morgen 14.08.96 med forslag straks vår takstmann har fått vurdert markedsverditapet pga. denne utbyggingen. Etter befaring på eiendommen er det et faktum at sola vil forsvinne kl. 17.00 bak det nye tilbygget, mot i dag kl. 20.00. Ved vurdering av 16 august 1996 anslo takstmann Ivar Spolen - Nilsen verdireduksjonen av eiendommen til kr 75.000,-. Ved en annen takst av samme dag anslo arkitekt og diplomingeniør Einar Chr Hunstad verdireduksjonen til kr 125.000,-. Jan Egil Ek, som hadde utferdiget taksten i forbindelse med salget, ga i brev av 21 august uttrykk for at han ikke anså at utbyggingsplanene ville hatt betydning for hans verdianslag i taksten. Det var videre kontakt mellom partene uten at det kom til noen løsning. Det ble imidlertid enighet om at kr 100.000,- av kjøpesummen skulle settes inn på sperret konto i DnB Eiendomsmegling inntil tvisten var avklart. Familien Fisknes/Persen flyttet inn i Nordalveien A 26 helgen 25 - 27 oktober 1996. I begynnelsen av januar 1997 oppdaget de at det lekket ned i underetasjen når dusjen i første etasje ble brukt over lengre tid. I midten av januar fant det sted en telefonsamtale mellom Persen og advokat Lie i DnB, der partene nå gjengir innholdet forskjellig. Familien Fisknes/Persen innhentet i mars pristilbud på utbedring av badet. De skrev et reklamasjonsbrev til banken den 9 juni 1997, der det blant annet heter: ... Bad 1. etg: Deres takst har ikke tatt med at det er jordfeil på varmekabler, at gulvet ikke er tett det er lekkasje i membran som gjør at vannet renner gjennom taket på bad og vaskerom i underetg. Fliser er løsnet fra vegg. Konsekvensen er at hele badet må rives og pusses opp igjen. Fjerning av fliser, opphugging og fjerning av betong, og fjerning av gamle varmekabler og membran. Legging av ny membran, nye varmekabler, rørleggerarbeid støping og nye fliser. ... Fortsatt kontakt mellom partene førte ikke til enighet. Ved brev av 30 september 1997 tilbød banken ved advokat Lie at saken ble løst ved at partene delte det deponerte beløpet på kr 100.000,- hvilket i realiteten innebar et prisavslag på kr 50.000,-. Ved brev av 29 oktober 1997 avslo advokat Støeng på vegne av Fisknes/Persen tilbudet, men fremsatte et mottilbud på et prisavslag kr 100.000,-. Banken aksepterte ikke dette. Etter ytterligere korrespondanse mellom partene, tok DnB ut stevning ved Oslo byrett den 3 mai 1999 med krav om at det tilbakeholdte beløpet på kr 100.000,- skulle utbetales banken. Fisknes/Persen innga tilsvar og reiste motsøksmål 3 juni 1999 med påstand om frifinnelse i hovedsøksmålet og med krav om å bli tilkjent prisavslag begrenset oppad til kr 217.250,-. Oslo byrett avsa dom den 16 mars 2001 med slik domsslutning: I hovedsøksmålet: 1. Midler holdt tilbake på DnB Eiendomsmegling AS' klientkonto nr 5005.05.22501, med tillegg av oppsparte renter, utbetales Den norske Bank ASA. 2. Den norske Bank ASA tilpliktes å overlevere skjøte på gnr. 123, bnr 1153 i Oslo til Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen. 3. Hver av partene bærer sine omkostninger. I motsøksmålet: 1. Den norske Bank ASA dømmes til å betale prisavslag stort kr 100.000,- til Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen. 2. Hver av partene bærer egne omkostninger. Den norske Bank ASA har anket saken inn for Borgarting lagmannsrett. Fiskenes og Persen har erklært aksessorisk motanke. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 14 og 15 mai 2002. Den norske Bank var representert ved sin prosessfullmektig, og vitnet Margrethe Sevre var til stede under ankeforhandlingen. For ankemotpartene møtte Per Arnfinn Persen sammen med prosessfullmektig og ga forklaring. 12 vitner ga forklaring. Det ble foretatt åstedsbefaring i Nordalveien 26 A i Oslo. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Den ankende part, Den norske Bank ASA, har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført: Byggeplanene på naboeiendommen. Det er ikke en mangel etter avhendingsloven §3-7 at banken, som selger, ikke opplyste om naboens byggeplaner i forbindelse med salget. Selv om byggeplaner faller inn under begrepet «omstende», er det et vilkår at mangelen har et visst omfang. Bevisførselen har vist at en eventuell utbygging av naboeiendommen ikke ville få noen stor betydning for solforholdene i Nordalveien 26A. Planene om utbygging er heller ikke gjennomført, og byggetillatelsen er falt bort. Det foreligger ingen nye, konkrete planer om utbygging. Saken er derfor nullstilt. Hvorvidt det foreligger en mangel må avgjøres etter en objektiv vurdering. Det er ikke holdepunkter for at solforholdene var viktig for potensielle kjøpere av Nordalveien 26A. Ektefellene Fisknes/Persen ga ikke på noe tidspunkt under kjøpsinngåelsen uttrykk for at solforholdene var av spesiell betydning. Det ble subsidiært, for det første, anført at det ikke er dokumentert noe tap. Den budgiver som kom nærmest under budrunden, bød kr 1.090.000,- for eiendommen. Han har forklart at solforholdene var uten betydning for budet. Det er således ikke holdepunkter for at Fisknes/Persen ville fått eiendommen billigere dersom det hadde blitt opplyst om byggeplanene. Det ble subsidiært, for det andre, anført at om det opprinnelig hadde foreligget en mangel, er den nå falt bort, og kan ikke danne grunnlag for prisavslag. Formålet med misligholdsbeføyelser er å gjenopprette situasjonen uten mangel. Avhendingsloven §4-10 om selgerens rett til å foreta retting må anvendes analogisk i dette tilfellet, der mangelen har falt bort av andre grunner. For at det skal være grunnlag for prisavslag, er det videre et vilkår at verdireduksjonen er varig. Dette vilkåret er ikke oppfylt. Det ble subsidiært, for det tredje, anført at om Fisknes/Persen skulle få prisavslag, ville det innebære at de fikk en tilfeldig fordel. Det ble subsidiært, for det fjerde, anført at byrettens prisavslag er for høyt. Det er differansen mellom eiendommens verdi uten og med mangelen som skal danne utgangspunkt for avslaget. Takstmann Ek har vurdert det slik at det ikke er noen forskjell mellom eiendommens verdi avhengig av om naboeiendommen ble bygget ut eller ikke. Det ble videre anført at banken hadde tilbudt Fisknes/Persen kr 50.000,- for å få saken løst i minnelighet før saksanlegg. At dette tilbudet ikke ble akseptert, må få betydning for omkostningsavgjørelsen, jf tvistemålsloven §174. Lekkasje i badet i første etasje. DnB bestrider ikke at det har oppstått lekkasje i badet, både i det ene sluket og i overgangen mellom gulv og vegg. Det ble prinsipalt anført at det må legges til grunn at skaden oppsto etter at Fisknes/Persen overtok eiendommen. Det kan ikke anses bevist at skaden oppsto før dette tidspunkt. Det var ved overtagelsen, og er fortsatt ikke, tegn på gammel vannskade i taket under badet. Badet hadde vært i bruk siden huset ble bygget i 1987, og det ville blitt oppdaget tidligere dersom skaden hadde oppstått i forbindelse med byggingen av huset. Det er ren spekulasjon fra motparten at vannskaden i resten av huset skulle ha forårsaket utetthet i badet. Det er like sannsynlig at skaden har oppstått i forbindelse med Fisknes/Persens oppussingsarbeider etter at de kjøpte huset. Det kan også dreie seg om en normal slitasjeskade, som eieren til enhver tid har risikoen for. Det ble subsidiært, for det første, anført at det ikke forelå en mangel i avhendingslovens forstand. Eiendommen ble solgt «som den var» jf avhendingsloven §3-9. Det fremgikk klart av salgsoppgaven at det dreiet seg om et oppussingsobjekt og Fisknes/Persen måtte derfor forstå at det kunne foreligge ytterligere skader. Lekkasjen på badet var ikke en tilleggsskade utover det kjøperne måtte regne med. Hermansens pristilbud, som lå ved salgsoppgaven, var ingen tilstandsrapport. I denne situasjonen hadde Fisknes/Persen en skjerpet undersøkelsesplikt. Selv om selve salget foregikk raskt, burde de umiddelbart etter overtagelsen foretatt ytterligere undersøkelser, jf avhendingsloven §4-9. Det ble subsidiært, for det andre, anført at det ble reklamert for sent. Fisknes/Persen burde oppdaget lekkasjen allerede ved overtagelsen i august 1996, eller ved innflytting i oktober samme år. Reklamasjonsfristen bør derfor løpe fra dette tidspunkt. Uansett må den løpe fra begynnelsen av januar 1997, da lekkasjen ble oppdaget. Persen har bevisbyrden for at han reklamerte muntlig overfor banken umiddelbart, og denne bevisbyrden er ikke oppfylt. Persen reklamerte skriftlig ved brev av 9 juni 1997. Etter rettspraksis er en reklamasjon fremsatt etter fem måneder altfor lang tid til at misligholdsbeføyelser kan gjøres gjeldende. I de tilfelle der en lengre frist har blitt akseptert, har det foreligget særlige omstendigheter som ikke er til stede i denne saken. De private grunnene som Persen har påberopt, kan ikke føre til et annet resultat. Det ble subsidiært, for det tredje, anført at prisavslagskravet er for høyt. Det er Fisknes/Persen som har bevisbyrden for tapets størrelse og det foreligger ikke tilstrekkelig dokumentasjon for dette. Uansett må det gjøres fradrag for eventuell standardhevning. Det ble lagt ned påstand: 1. Punkt 1 og 2 i hovedsøksmålet i byrettens dom stadfestes. 2. Den norske Bank ASA frifinnes for Torill Fisknes og Per Arnfinn Persens krav. 3. Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen betaler en for begge, begge for en, saksomkostninger for byrett og lagmannsrett til Den norske Bank ASA med tillegg av 12 % p a rente fra forfall til betaling skjer. Ankemotpartene, Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen, har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført: Lekkasje i badet i første etasje. Nordalveien 26 ble bygget i 1987. Gjennom bevisførselen har det kommet frem at det var mye dårlig håndverksarbeid på denne tiden. Det er derfor stor sannsynlighet for at årsaken til skadene på badet er dårlig arbeid ved byggingen av huset. Før Fisknes/Persen overtok eiendommen, var leiligheten utsatt for frost- og vannskader. Det ble videre utført et omfattende rive- og opptørkingsarbeid. Dette kan være en medvirkende årsak til skadene på badet. Det må derfor legges til grunn at skadene hadde oppstått før Fisknes/Persen overtok eiendommen. Det er lite sannsynlig at deres eget arbeid på huset eller bruk av badet utløste skaden. I 1997 vurdert murmester Winnje reparasjon av skaden til å koste ca kr 75.000,- eks mva. At det nå kreves ca kr 100.000,- i prisavslag, må derfor være et rimelig anslag. Dette beløpet utgjør ca 9 % av kjøpesummen og overstiger langt det som normalt legges til grunn som en vesentlig mangel etter rettspraksis ved «as is» kjøp, nemlig 4 - 5 % av kjøpesummen. Det er ikke aktuelt å foreta lappereparasjoner. Uansett må lekkasjen på badet ses i sammenheng med den andre mangelen ved eiendommen. Kjøperene Fisknes/Persen hadde ingen foranledning til å se at badet var ødelagt før de kjøpte eiendommen. Det var heller ingen grunn til at de skulle iverksette nærmere undersøkelser etter at de overtok den, jf avhendingsloven §4-9. Skadene i badet ble oppdaget ved en tilfeldighet i januar 1997, og dette tidspunktet må danne utgangspunktet for reklamasjonsfristen. Persen reklamerte umiddelbart muntlig til banken. Årsaken til at det først ble reklamert skriftlig i juni var blant annet at det ble foretatt undersøkelser med henblikk på å kartlegge omfanget av skaden og kostnadene ved å utbedre disse. Videre var Persen i en vanskelig privat situasjon ved at hans far døde og han var involvert i en rettstvist i den anledning. På denne bakgrunn må reklamasjonen anses å ha blitt fremsatt i rimelig tid. Det ble vist til en dom avsagt av Borgarting lagmannsrett 26 januar 1998, der en reklamasjon fremsatt ca seks måneder etter at mangelen ble oppdaget, ikke ble ansett for sent fremsatt. Byggeplanene på naboeiendommen. Det er på det rene at selger kjente til at det forelå godkjente planer om utbygging av naboeiendommen Skogvollveien 19B da Nordalveien 26 A ble solgt. Disse opplysningene ble ikke brakt videre til megler og kjøperne, Fisknes/Persen. Opplysninger om byggeplaner i nabolaget er «omstende» som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Vilkårene etter avhendingsloven §3-7 for at det skal foreligge en mangel er derfor til stede. Det må videre legges til grunn at de manglende opplysningene har virket inn på kjøpsavtalen. For Persen var solforholdene på eiendommen av vesentlig betydning. Dersom han hadde kjent til byggeplanene, ville han ha vurdert ikke å legge inn bud. I denne sammenhengen bør ikke selger fritas for ansvar selv om det var avholdt en budrunde der det nest høyeste budet kun var kr 10.000,- lavere enn Persens, jf Bergsåker «Kjøp av fast eiendom» side 192. For de aller fleste er ettermiddagssol av vesentlig betydning. Det dreier seg ikke om en særlig omstendighet som kjøper plikter å gjøre spesielt oppmerksom på når det gis bud på eiendommen. OPAK har beregnet at hvis byggeplanene på naboeiendommen ble gjennomført vil soltapet i utearealet til Nordalveien 26A være 100 minutter hver ettermiddag fra april til september. Når dager med overskyet vær blir fratrukket, er det gjennomsnittlige soltapet 46 minutter per dag i perioden. Dette kan ikke anses uvesentlig. At utbyggingen ikke ble gjennomført, kan ikke få betydning for kravet om prisavslag. Det er situasjonen på avtaletidspunktet som er det avgjørende, og mangelen forelå da. Selgers opplysningsplikt forelå før avtalen ble inngått. Mangelen kan ikke anses rettet eller bortfalt selv om byggeplanene foreløpig ikke er realisert. Planene ligger som en latent ulempe. Det vil heller ikke være en tilfeldig fordel om Fisknes/Persen tilkjennes prisavslag. Ved beregningen av tapet, har ankemotparten sett hen til takstene fra Spolen-Nilsen og Hunstad på henholdsvis kr 75.000,- og kr 125.000,-, slik at kr 100.000,- må anses passende. Det er lagt ned påstand: 1. Punkt 1 og 2 i hovedsøksmål i byrettens dom stadfestes. 2. Den norske Bank ASA dømmes til å betale Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen et beløp begrenset oppad til kr 200.000,- med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer. 3. Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer. Lagmannsretten bemerker: Om de nærmere faktiske forhold vises til byrettens dom. Begge parter har lagt ned påstand om at byrettens domsslutning post 1 og 2 stadfestes. Det innebærer at de tilbakeholdte midlene utbetales DnB og at skjøte på eiendommen overleveres Fisknes/Persen. Lagmannsretten tar den likelydende påstand til følge. Utbyggingsplaner på naboeiendommen. Den 6 mars 1995 ble det sendt nabovarsel til Den norske Bank om utbygging av Skogvollveien 19B som er nabohuset i nordvestlig retning til Nordalveien 26A. Det var planlagt en utvidelse av annen etasje mot nord. DnB Eiendom vurderte det slik at utvidelsen ikke ville få noen stor betydning for solforholdene i Nordalveien 26 A og at det erfaringsmessig ikke nyttet å klage på slike planer. Det ble derfor ikke foretatt noe ytterligere med saken. DnB Eiendomsmegling fikk ikke opplysningene om byggeplanene fra DnB Eiendom i forbindelse med salgsoppdraget, hvilket førte til at potensielle kjøpere ikke ble gjort oppmerksom på planene. Det er etter dette på det rene at selger, DnB, kjente til byggeplanene vedrørende Skogvollveien 19B da Nordalveien 26 A ble solgt til Fisknes/Persen. De ble ikke gjort kjent med disse opplysningene da kjøpekontrakten ble inngått. Etter lagmannsrettens syn var det uheldig at opplysningene om utbyggingsplanene ikke ble formidlet i forbindelse med salget. Det var ikke spørsmål om en bagatellmessig justering, men om et tilbygg som ville prege utsynet fra utearealet i Nordalveien 26 A. God orden tilsier at potensielle kjøpere blir gjort oppmerksom på slike planer. Det ble imidlertid ikke foretatt utbygging av Skogvollveien 19B som planlagt. Den tillatelse til utbygging som forelå, falt bort i 1998 fordi den ikke var benyttet i løpet av tre år. Det er ikke søkt ny tillatelse. Eieren, vitnet Sverre Andersen, forklarte for lagmannsretten at han ikke utelukket at han ville bygge ut senere, men at det ikke forelå aktuelle planer om dette. Problemstillingen i saken er hvorvidt det faktum at det i 1996 forelå en byggetillatelse innebar en mangel som gir rett til økonomisk kompensasjon nå, uansett om byggeplanene ble realisert eller ikke. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta standpunkt til hvorvidt de aktuelle byggeplanene innebar at det på salgstidspunktet forelå en mangel i avhendingslovens forstand. Lagmannsretten er kommet til at forholdet ikke kan føre til at kjøperne har krav på prisavslag, når det nå er klart at utbygging på naboeiendommen ikke er foretatt og at utbyggingstillatelsen er bortfalt. Familien Fisknes/Persen er nå i samme situasjon som om det ikke tidligere hadde vært søkt tillatelse til utbygging av naboeiendommen. Dersom det skal bygges ut, må det søkes på ny med vanlig nabovarsel. At det er usikkerhet med hensyn til utbyggingsplaner i nabolaget, er noe alle huseiere må leve med. Til ankemotpartens anførsel om at det er situasjonen på kjøpstidspunktet som må legges til grunn, bemerkes at det som da forelå var en potensiell verdireduksjon, som ikke hadde manifestert seg. Man kan ikke basere et krav om prisavslag nå på at det på at det da forelå en mulighet for et eventuelt tap. I denne sammenhengen kan det trekkes en parallell til avhendingsloven §4-10 som gir selgeren rett til å rette en mangel med den virkning at andre misligholdsbeføyelser blir avskåret. I dette tilfellet var det ikke selgeren som rettet en mangel, men kjøperen er likevel satt i samme stilling som om utbyggingstillatelsen ikke hadde foreligget. Lagmannsretten finner etter dette at banken må frifinnes for kravet om prisavslag fordi det ikke foreligger noe økonomisk tap. Det er på denne bakgrunn ikke nødvendig å gå nærmere inn på de øvrige anførsler. Lekkasje i badet i første etasje. Lagmannsretten legger til grunn at det er skader på badet i første etasje i Nordalveien 26A på to steder. For det første er det en utetthet i overgangen mellom gulv og vegg der dusjen var plassert. Ved langvarig dusjing, trenger vannet inn i gulvet, slik at det drypper i underetasjen. For det andre er det en utetthet i toppen av et sluk. Når sluket fylles opp, trenger vannet inn i gulvet slik at det også da drypper i underetasjen. Lagmannsretten legger videre til grunn at skadene på badet ikke var synlige, verken for selger eller kjøper, på salgstidspunktet. Det forelå derfor verken en særlig opplysningsplikt for selger eller en særlig undersøkelsesplikt for kjøper som kan få betydning for saken. Bevisførselen i saken har ikke brakt endelig klarhet i årsaken til skadene. Ingen av vitnene med fagkunnskap på området kunne med sikkerhet fastslå når og hvordan de hadde oppstått. Etter lagmannsrettens syn kan det ikke utelukkes at det ved byggingen av badet oppsto enkelte svakheter både i overgangen gulv/vegg og i sluket og at senere påkjenninger har utløst skadene. Det er imidlertid ikke mulig å si hvorvidt det var vannskaden i huset, arbeidet i forbindelse med utbedring av skader i den forbindelse, oppussingsarbeidene høsten 1996, vanlig slitasje ved bruk eller en kombinasjon som har vært den utløsende faktor. Det er imidlertid ikke nødvendig å gå nærmere inn på årsaksforholdene, da lagmannsretten har kommet til at reklamasjon i saken er for sent fremsatt. Skadene på badet ble oppdaget i begynnelsen av januar 1997. Lagmannsretten legger til grunn at reklamasjonsfristen begynte å løpe fra dette tidspunkt. Som det fremgår ovenfor, hadde ikke Fisknes/Persen noen foranledning til å foreta særskilte undersøkelser av badet i forbindelse med kjøpet. Det er derfor ikke holdepunkter for å legge til grunn et tidligere tidspunkt for fristen enn da skaden ble oppdaget. Persen har for lagmannsretten forklart at han kort tid etter at skaden ble oppdaget, tok kontakt med DnB og reklamerte muntlig per telefon. Han mener han snakket med advokat Lie, men utelukker ikke at det kan ha vært en annen. Advokat Lie forklarte, som vitne, at det fant sted en samtale, men han er sikker på at denne ikke dreiet seg om skader på badet. Lagmannsretten finner det etter dette ikke godtgjort at Persen har reklamert overfor banken allerede i januar 1997. Persen må ha bevisbyrden for at det har funnet sted et slik reklamasjonssamtale. Denne bevisbyrden kan ikke anses oppfylt uten andre holdepunkter enn hans egen forklaring, når det bestrides fra banken at en slik samtale har funnet sted. Etter avhendingsloven §4-19 mister kjøperen retten til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom det ikke er reklamert i rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde ha vært oppdaget. Hva som er rimelig tid beror på en skjønnsmessig vurdering av forholdene i saken. Som ett eksempel fra rettspraksis nevnes dom gjengitt i [[Rt-1999-408]] der reklamasjon etter tre og en halv måned ble ansett å være for sent fremsatt. I tilfelle der det er godtatt en lengre reklamasjonsfrist, har det vært nødvendig å bruke tid for å bringe klarhet i skadeforholdene. Persen reklamerte ved brev av 9 juni 1997. Reklamasjonen ble altså fremsatt noe over fem måneder etter at skadene ble oppdaget. Etter lagmannsrettens syn er dette klart for sent. Persen har forklart at han var på en utenlandsreise og at hans far døde samme vår. Selv om slike forhold kan begrunne en viss utsettelse, kan de ikke berettige at det tok over fem måneder. Persen har videre vist til at han måtte foreta nærmere undersøkelser om skaden og at det først var den 11 mars 1997 at han fikk Winnjes overslag over kostnadene ved utbedring. Heller ikke dette kan berettige at reklamasjonen først ble fremsatt i juni. For det første var det ingen tvil om at det forelå en skade allerede i januar. Selv om omfanget ikke var klarlagt, burde det blitt gitt en foreløpig reklamasjon med en gang. For det andre gikk det tre måneder fra Winnjes overslag til brevet av 9 juni 1997. Også dette er for lang tid etter lagmannsrettens syn. Etter dette gis Den norske Bank medhold, slik at banken frifinnes for kravet fra Fisknes og Persen om prisavslag for skader på badet. Saksomkostninger for lagmannsretten. Anken, som gjaldt utbyggingsplanene, har ført frem. Etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd skal Fisknes/Persen erstatte Den norske Banks saksomkostninger i det det ikke er grunnlag for å gjøre unntak fra erstatningsplikten. Advokat Lie har fremlagt omkostningsoppgave med kr 51.901,- hvorav kr 30.901,- utgjør utgifter og resten salær. Av utgiftene refererer kr 11.301,- seg til rapport vedrørende solforhold utarbeidet av OPAK. Etter lagmannsretten syn kravet fra OPAK det som var rimelig og nødvendig for å få saken betryggende opplyst, jf tvistemålsloven §176. Det foretas en reduksjon til kr 5.000,- . For øvrig legges oppgaven til grunn. Omkostningene for anken fastsettes etter dette til kr 45.600,-. Motanken, som gjaldt badet, har ikke ført frem. Etter tvistemålsloven §180 første ledd skal Fisknes/Persen erstatte Den norske Banks saksomkostninger i det det ikke foreligger særlige grunner til å frita fra erstatningsplikten. Advokat Lie har fremlagt omkostningsoppgave med kr 22.850,- hvorav kr 1.850,- utgjør utgifter og resten salær. Oppgaven legges til grunn. Saksomkostninger for byretten. Byretten tilkjente ikke saksomkostninger. Når saken avgjøres av lagmannsretten, er det lagmannsrettens materielle resultat som skal legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Hovedsøksmålet for byretten gjaldt krav om utbetaling av tilbakeholdte midler, et beløp stort kr 100.000.-, til Den norske Bank. Partene er nå enige om at slik utbetaling mot utstedelse av skjøte, skal skje av tekniske grunner. At partene nå har nedlagt sammenfallende påstand på dette punkt, får ikke betydning for omkostningsavgjørelsen. Realiteten bak stevningen var at Den norske Bank mente at banken hadde krav på hele kjøpesummen for Nordalveien 26 A uten fradrag for prisavslag verken for utbyggingsplaner eller skader på badet. Motsøksmålet for byretten gjaldt krav om samlet prisavslag for utbyggingsplaner og skader på badet med kr 217.250,-. Hovedsøksmålet og motsøksmålet gjaldt derfor de samme rettslige spørsmål. Ved lagmannsrettens avgjørelse har Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen tapt saken fullstendig. Etter tvistemålsloven §172 første ledd skal de erstatte Den norske Banks omkostninger, idet det ikke er grunnlag for å gjøre unntak fra erstatningsplikten. Advokat Lie fremla omkostningsoppgave for byretten med kr 59.600,-, hvorav kr 5.700,- refererte seg til utgifter og kr 52.900,- var salær. Han anslo at 90% av beløpet, kr 52.740,- refererte seg til hovedsøksmålet og kr 5.860,- til motsøksmålet. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn, og har heller ikke noe å bemerke til fordelingen mellom hovedsøksmål og motsøksmål. Det avsies felles domsslutning for anken og motanken. Dommen er enstemmig. Domsslutning 1. Byrettens dom i hovedsøksmålet, punkt 1 og 2 stadfestes. 2. Den norske Bank ASA frifinnes for krav fra Torill Fisknes og Per Arnfinn Persen. 3. Toril Fisknes og Per Arnfinn Persen betaler, en for begge og begge for en, saksomkostninger til Den norske Bank ASA: - For hovedsøksmålet i byretten 52.740 - femtitotusensyvhundreogførti - kroner. - For motsøksmålet i byretten 5.860 - femtusenåttehundreogseksti - kroner. - For anken i lagmannsretten 45.600 - førtifemtusensekshundre - kroner. - For motanken i lagmannsretten 22.850 - tjuetotusenåttehundreogfemti - kroner. Forfallstidspunkt er 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen. Det påløper rente etter forsinkelsesrenteloven, for tiden 12 - tolv - % årlig rente fra forfall til betaling skjer. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
