Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder krav om opphør, subsidiært endring, av husleieavtale på grunn av endrede forutsetninger og med grunnlag i avtaleloven §36. Den ankende part, Skipper Electonics AS (heretter hovedsakelig kalt Skipper), er et selskap som driver med salg, service og produksjon av elektronisk navigasjonsutstyr. Selskapet har 13 ansatte. Selskapets styreformann er Erik Mustad, som også er eier av selskapet. Skipper, ved Erik Mustad, inngikk 1 september 1988 avtale med Ivar Andersen - ankemotparten Grete Andersens ektefelle - om leie av produksjons-, lager- og kontorlokaler på Hanoa gård i utkanten av Oslo. Ivar Andersen, som den gang var administrerende direktør i Skipper, bodde selv i et bolighus ved gården. Leiesummen var satt til 352.000 kroner pr år, og kontraktstiden var fem år. Avtalen ble forlenget i september 1993 med ytterligere fem år, og da med en leiesum på 380.000 kroner pr år. Før utløpet av leieavtalen i 1998, hadde Ivar Andersen hatt alvorlige hjerteproblemer, og fra februar 1998 ble han delvis sykemeldt. Han søkte også om delvis uførepensjon, som han senere fikk innvilget. Erik Mustad har for lagmannsretten forklart at Andersens hjerteproblemer medførte at han og Andersen ble enige om at Andersen skulle tre tilbake som administrerende direktør, og i stedet overta som styreformann fra 1 januar 1999. Erik Mustad skulle være medlem av styret. Leieavtalen mellom Skipper og Andersen ble på ny forlenget 1 september 1998 for ytterligere fem år. Leien ble satt til 600.000 kroner. Det er noe omtvistet hva som var bakgrunnen for den relativt høye økningen av leien i forhold til tidligere år. Erik Mustad har forklart at bakgrunnen for en del av økningen var at Andersen skulle overta som styreformann. I følge Mustad ble det fastsatt en romslig leie fordi denne også skulle utgjøre en viss kompensasjon for Andersens arbeid som styreformann og for Andersens tilstedeværelse på bedriften som ressursperson. Dette er bestridt fra Grete Andersens side. Ivar Andersen omkom i en ulykke 23 november 1998. Våren 1999 ble Ivar Andersens hustru, Grete Andersen, orientert om at Skipper ønsket å flytte fra lokalene på Hanoa gård og å avvikle leieavtalen. Partene kom imidlertid ikke til enighet, og i oktober 2000 flyttet Skipper fra lokalene på Hanoa gård. Når det gjaldt leien, betalte Skipper den avtalte leiesum på 600.000 kroner for hele 1999. I 2000 reduserte derimot Skipper ensidig leiesummen, og betalte for perioden januar til og med november 2000 til sammen 210.833 kroner i leie. Etter november 2000 har Skipper ikke betalt leie. Grete Andersen tok ut stevning ved Oslo byrett med påstand om fullbyrdelsesdom på differansen mellom den leie som var fastsatt i leieavtalen av 1998 og den som faktisk var betalt fra Skippers side. I tillegg ble det nedlagt påstand om fastsettelsesdom for at Skipper var bundet av leieavtalen. Oslo byrett avsa dom 22 desember 2000 med slik domsslutning: «1. Skipper Eletronics AS dømmes til å betale Grete Andersen kr 389.167,- - trehundreogåttinitusenetthundreogsekstisju - med tillegg av 12 % rente p.a. fra den enkelte leietermins forfall til betaling skjer. 2. Skipper Eletronics AS er bundet av leiekontrakten av 1. september 1998. 3. Skipper Eletronics AS dømmes til å betale saksomkostninger til Grete Andersen med kr 29.270,- - tjuenitusentohundreogsøtti. 4. Oppfyllelsesfristen for punktene 1 og 3 er to uker.» Byretten fant ikke grunnlag for anse avtalen bortfalt etter de ulovfestede regler om bristende forutsetninger eller etter avtaleloven §36, eller grunnlag for å revidere avtalen. Om det nærmere saksforholdet vises det til byrettens dom og det som sies nedenfor. Skipper har rettidig påanket dommen. Anken gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Saken står i en noe annen stilling for lagmannsretten enn for byretten. Under saksforberedelsen for lagmannsretten er det brakt på det rene at det ikke var søkt bygningsmyndighetene om tillatelse til å ta lokalene på Hanoa gård i bruk til kontor/forretningsdrift. Videre var det ikke søkt om byggetillatelse for oppføring, eventuelt utvidelse av uthus/lagerbygning samt utvidelse av våningshus. Ankeforhandling ble holdt 15 og 16 september 2001 i Oslo tinghus. Grete Andersen og Erik Mustad, styreformann i Skipper, avga parstforklaringer. Det ble ført tre vitner og det ble foretatt befaring på eiendommen. Den ankende part, Skipper Eletronics AS, har i det vesentlige gjort gjeldende: Leieavtalen må prinsipalt anses bortfalt som følge av Ivar Andersens død. Skipper fant det i 1988 hensiktsmessig å flytte sin virksomhet til Hanoa gård fordi Ivar Andersen bodde der. Ivar Andersens tilstedeværelse og nærhet til bedriften var en grunnleggende forutsetning for at leieforholdet ble etablert på gården. Da Ivar Andersen døde, var forutsetningen for fortsatt virksomhet på Hanoa gård ikke lenger til stede for Skipper. Subsidiært gjøres det gjeldende at Skipper ikke er bundet av leieavtalen fordi det har vist seg at bygningsmyndighetene ikke har gitt tillatelse til bruksendring fra landbruk til annen næring. Videre er det ikke gitt byggetillatelse til en av bygningene som Skipper har brukt til lagerlokaler. Deler av våningshuset - som er benyttet til bl a kontorer - er også bygget uten nødvendige tillatelser fra bygningsmyndighetene. De ulovlige byggearbeidene er i sin helhet utført av Ivar Andersen før lokalene ble leid ut til Skipper. Disse forhold representerer en så vesentlig forutsetningssvikt for Skipper, at selskapet ikke lenger kan anses bundet av avtalen. Forholdene representerer også vesentlig mislighold av leieavtalen fra utleierens side, og gjør Skipper berettiget til å heve avtalen. Leieavtalen punkt 8 bokstav e - som pålegger leietakeren å innhente ulike tillatelser - kan ikke forstås slik at den pålegger leietakeren å sørge for f eks bruksendringstillatelse og byggetillatelse til de bygninger som skal leies. Bestemmelsen må tolkes i lys av leieavtalens punkt 1, som bestemmer at utleieren stiller lovlige kontorlokaler og lagerlokaler til disposisjon. De tillatelser som er nødvendige for å oppfylle avtalens punkt 1, er det følgelig utleieren som må sørge for. Leieavtalens punkt 8 bokstav e tar bare sikte på situasjoner der leietakers virksomhet krever særskilte tillatelser ut over dette. Det følger av leieavtalen punkt 10 at leietaker har framleierett. Framleieretten er illusorisk så lenge annen næringsvirksomhet på gården er ulovlig og så lenge virksomheten må drives i lokaler som er oppført/påbygd uten de nødvendige tillatelser. Dersom Skipper ikke anses ubundet av leieavtalen, må det i alle fall være grunnlag for revisjon av avtalen, idet det er urimelig om Skipper skal være forpliktet til å betale hele det kontraktsbestemte leiebeløp i resttiden. Den leie Skipper betaler er fastsatt ut fra den forutsetning at Ivar Andersen skulle være styreformann i selskapet og delta i selskapets virksomhet som ressursperson. Ivar Andersens død må i alle fall medføre at leiebeløpet reduseres. En reduksjon av leien framstår heller ikke som urimelig overfor Grete Andersen. Hun mottok en betydelig forsikringsutbetaling etter ektemannens død. Videre har hun etter forlengelse av leieavtalen i 1998 til sammen hatt betydelige leieinntekter fra Skipper. Selv om Skipper anses bundet av avtalen og det ikke er grunnlag for revisjon av leiebeløpet etter avtaleloven §36 eller ulovfestet lære om bristende foutsetninger, må leien reduseres med grunnlag i prinsippet om utleierens plikt til å begrense tapet. Grete Andersen ble orientert om Skippers flytteplaner allerede 29 juni 1999, og dette må anses som et varsel som danner utgangspunkt for hennes plikt til å forsøke å finne alternative leietakere. Det vises i denne forbindelse til sammenligning til [[Rt-1998-1980]]. Grete Andersen har ikke gjort noe for å finne andre leietakere. Dette må være hennes risiko, og leiesummen må på dette grunnlag reduseres betydelig. Skipper Electonics AS har lagt ned slik påstand: «1. Skipper Electonics AS frifinnes. 2. Subsidiært: Skipper Electonics AS dømmes til å betale et beløp til Grete Andersen fastsatt etter rettens skjønn. 3. Skipper Electonics AS tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.» Ankemotparten, Grete Andersen, har i det vesentlige gjort gjeldende: Leieavtalen mellom Ivar Andersen som utleier og Skipper som leietaker ble inngått mellom profesjonelle, likeverdige parter. Da leieforholdet ble etablert i 1988, var dette gunstig for begge parter. Skipper kunne flytte inn i rimeligere og mer hensiktsmessige lokaler, mens Andersen på sin side fikk leieinntekter. Begge parter var således tjent med leieforholdet. Avtalen om forlengelse av leieforholdet høsten 1998 ble inngått på et tidspunkt da Ivar Andersen var svært syk. Alle disse forhold må tas i betraktning ved tolkning av leieavtalen og ved vurderingen av om det foreligger bristende forutsetninger eller omstendigheter som gir grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36. Det forhold at det ikke foreligger bruksendringstillatelse for de leide lokalene samt byggetillatelse for enkelte av disse, representerer verken mislighold av avtalen eller forutsetningssvikt som gjør Skipper ubundet av leieavtalen. Det følger av leieavtalen punkt 8 e at det påhviler leietakeren å framskaffe de nødvendige tillatelser fra offentlige myndigheter, som er nødvendige for å drive virksomhet fra lokalene. Disse forhold var således utleier uvedkommende. Uansett kan manglende tillatelser ikke medføre mislighold eller grunnlag for å bringe leieforholdet til opphør på grunn av uriktige forutsetninger, idet det er på det rene at de nødvendige tillatelser vil bli gitt av bygningsmyndighetene i etterkant. De manglende tillatelser representerer derfor ikke noe hinder for - og har heller ikke på annen måte noen innvirkning på - Skippers muligheter til å drive virksomheten videre fra Hanoa gård. Det samme gjelder i forhold til Skippers muligheter til framleie av lokalene. Det representerte heller ingen forutsetningssvikt at Ivar Andersen ikke lenger var på Hanoa gård. Det er ikke holdepunkter i leieavtalen for at Ivar Andersens person var avgjørende for leieforholdet. I det hele tatt var ikke leiekontrakten knyttet til Andersens person, men til eiendommen og dens lokaler. Det er videre uklart om det som hevdes å være forutsetning for leieforholdet, Ivar Andersens tilstedeværelse, var motiverende for avtaleinngåelsen og om den var relevant. Forutsetningen var i hvert fall ikke synbar for Ivar Andersen. Det er videre ikke grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36 på den foreliggende avtalen. Leieavtalen representerer ingen slik kvalifisert urimelighet som kreves for at avtaler av den karakter man står overfor her skal settes til side eller revideres. Det må i denne forbindelse også legges vekt på at det her dreier seg om en kommersiell avtale mellom likeverdige parter, jf [[Rt-1994-38]]. Avtalen framstår ikke som urimelig overfor Skipper. Skipper hadde selv tegnet en «nøkkelsmannforsikring» for det tilfelle at Ivar Andersen skulle falle fra. Andersens død utløste som følge av dette en forsikringsutbetaling på 2 millioner kroner til Skipper. De forfalte husleiekrav utgjør ved utgangen av 3 kvartal i år 839.167 kroner. Dette kreves dekket av Skipper. I tillegg kommer 15 prosent rente, slik som fastsatt i leieavtalen. Likeledes kreves fastsettelsesdom for at leieavtalen av 1 september 1998 er bindende. Det er ikke grunnlag for reduksjon av leien under henvisning til utleiers tapsbegrensningsplikt. Skipper må anses å ha påtatt seg å skaffe leietakere til lokalene på gården. Skipper har skriftlig meddelt Grete Andersen at de ville forsøke å skaffe nye leietakere, og de har tatt kontakt med eiendomsmegler, som skulle forestå utleie. Subsidiært gjøres det gjeldende at tapsbegrensningplikten ikke har inntrådt, idet Skipper ennå ikke har stilt lokalene til utleiers disposisjon i rengjort og ryddiggjort stand, slik kontrakten krever. Grete Andersen har lagt ned slik påstand: «1. Skipper Electronics AS v/styrets formann, dømmes til å betale til Grete Andersen kr 839.167,-, med tillegg av 15 % rente p.a. av den enkelte leietermins forfall til betaling skjer. 2. Subsidiært: Skipper Electronics AS dømmes til å betale et beløp til Grete Andersen fastsatt etter rettens skjønn. 3. Skipper Electronics AS er bundet av leiekontrakten av 1. september 1998. 4. Skipper Eletronics dømmes til å betale sakens omkostninger.» Lagmannsretten oppfatter Skippers anførsler slik at det prinsipalt gjøres gjeldende at det forelå forutsetninger ved avtalens inngåelse som gjør at avtalen nå ikke kan forstås etter sin ordlyd. Subsidiært gjøres det gjeldende at Skipper er ubundet av avtalen på grunn bristende/uriktige forutsetninger og at den må revideres som urimelig etter avtaleloven §36. Alle tre anførsler knytter seg til at det er inntrådt forhold etter at leieavtalen ble inngått - eller det er kommet for dagen forhold som var ukjent for leietakeren - og som gjør at leieavtalen ikke kan anvendes etter sin ordlyd. Det er således i stor grad de samme momenter som er relevante i forhold til alle tre anførsler. Lagmannsretten drøfter først om Skipper skal anses ubundet av leieavtalen på grunn av Ivar Andersens død i 1998. Det er intet i leieavtalens ordlyd som taler for at avtalen falt bort ved Ivar Andersens død, eller kort tid deretter. Heller ikke er det holdepunkter i avtalens ordlyd for at det var partenes forutsetninger at Ivar Andersen deltok i selskapets virksomhet eller at han var til stede på Hanoa gård for at avtalen skulle løpe i hele perioden. Avtalen er tidsbestemt, og løper over fem år. Dersom Andersens tilstedeværelse eller nærvær hadde vært en slik sentral forutsetning for Skipper, hadde det vært naturlig å gjøre avtalen oppsigelig - enten oppsigelig for begge parter, eller bare oppsigelig for Skipper. Lagmannsretten vil likevel peke på at det ikke synes tvilsomt at det var Ivar Andersens stilling som administrerende direktør og hans svært sentrale rolle i Skipper, som var årsaken til at selskapet valgte å flytte til Hanoa gård i 1988. Derimot finner ikke lagmannsretten holdepunkter for at Andersen og Skipper var så uløselig knyttet sammen at Skippers virksomhet ikke kunne fortsette på Hanoa gård uten Andersens nærvær. Det er heller ikke gjort gjeldende fra Skippers side at lokalene på Hanoa gård var lite egnede for selskapets virksomhet. Lagmannsretten kan ikke se bort fra at den relativt høye leieøkningen som fant sted ved avtalen 1 september 1998, hadde sin bakgrunn i at leien også skulle inneholde et element av vederlag for det arbeid Ivar Andersen skulle utføre som styreformann i Skipper. Lagmannsretten finner imidlertid ikke å kunne legge avgjørende vekt på dette. Avtalens bestemmelse om varighet og leiesum er klar, og det må kreves sterke grunner for å sette denne til side - enten man vurderer dette med utgangspunkt i generelle tolkningsprinsipper eller avtalerevisjon. Avtalen ble inngått mellom to parter som begge må betegnes som profesjonelle, og denne karakteristikken gjelder i hvert fall ikke i mindre grad for Mustad enn for Ivar Andersen. Det er opplyst at Erik Mustad er en erfaren forretningsmann. Retten er etter dette kommet til at Skipper ikke kan komme ut av leieavtalen på grunn av Ivar Andersens død i 1998. Lagmannsretten går så over til å drøfte om den manglende bruksendringstillatelse og byggetillatelse for lagerbygg og deler av våningshus kan medføre at Skipper kan anses ubundet av avtalen. Det er på det rene at Ivar Andersen forut for utleie av lokalene i 1988 ikke hadde søkt bygningsmyndighetene om bruksendringstillatelse fra landbruk til kontor- og forretningsvirksomhet. Videre hadde han ikke søkt om byggetillatelse for oppføring/utvidelse av et lagerbygg og påbygg på våningshuset, som Skipper leide. Byggearbeidene ble utført i 1987-88, like forut for eller i forbindelse med at Skipper flyttet til Hanoa gård. Lagmannsretten er enig med Skipper i at leieavtalens punkt 1 må forstås slik at det påhviler utleier å stille til disposisjon lovlige lokaler, dvs lokaler som har den nødvendige godkjenning som kontor- og lager. Leieavtalens punkt 8 e må forstås slik at tillatelser ut over dette - og som er nødvendig for leietakers virksomhet - er utleier uvedkommende. Bruksendringstillatelse og byggetillatelse var således i dette tilfellet utleierens ansvar. Lagmannsretten finner imidlertid ikke dette avgjørende i saken her. Spesialrådgiver Finn Tybring Petersen ved Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opplyste i sin vitneforklaring at det høyst sannsynlig vil være enkelt både å få en godkjenning - nå i etterkant - av de utførte byggearbeider, og en tidsbegrenset bruksendringstillatelse, slik at virksomhet kan drives som tidligere i lokalene fram til leietidens utløp. I denne situasjonen vil de manglende tillatelser fra bygningsmyndighetene ikke ha noen innvirkning på Skippers leieforhold på Hanoa gård, og heller ikke Skippers mulighet til å framleie lokalene til andre leietakere. Disse forholdene kan således ikke gi grunnlag for at Skipper skal anses ubundet av leieavtalen. Skipper har også påberopt at de manglende tillatelser representerer vesentlig mislighold av leieavtalen, og gir selskapet rett til å heve avtalen. Dette er en ny anførsel som først ble gjort gjeldende under prosedyren, og er ikke nærmere utdypet fra Skippers side. Det er bl a uklart for lagmannsretten om Skipper i det hele tatt har erklært hevning av avtalen overfor Andersen. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på anførselen, idet den åpenbart ikke kan føre fram. Så lenge leieforholdet kan fortsette som før - herunder med de samme muligheter for framleie - kan de manglende tillatelser heller ikke representere vesentlig mislighold av avtalen. Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for å redusere den årlige leiesum som er fastsatt i leieavtalen etter den bredere rimelighetsvurderingen som avtaleloven §36 gir anvisning på. Som nevnt ovenfor må avtalen anses inngått mellom profesjonelle parter, der terskelen for anvendelse av avtaleloven §36 er høy, se f eks [[Rt-2000-806]] og flertallet i [[Rt-1999-922]], på side 932. Balansen mellom partene i avtalen er i stor grad ivaretatt ved at Skipper fortsatt kan nyttiggjøre seg lokalene til egen virksomhet. Den balanseforskyvning som måtte ha skjedd etter Ivar Andersens død på grunn av det element av vederlag for utførelsen av styreformannsvervet som lå i leiebeløpet, finner lagmannsretten - hensett til den betydelige usikkerhet som knytter seg til dette - ikke å kunne legge særlig vekt på. Skipper har gjort gjeldende at leiesummen i alle fall må reduseres fordi Grete Andersen kunne ha leid ut lokalene på ny. Leietakeren har i utgangspunktet plikt til å betale den avtalte leiesum ut leietiden. Utleieren har imidlertid en tapsbegrensningsplikt. Det er antatt at dersom utleieren burde leid ut lokalene på ny, må leietakeren bli fri sin betalingsplikt, se Christian Fr Wyller: Boligrett, 4 utg, 2000, side 276, med henvisning til RG-1982-407. Lagmannsretten finner imidlertid at det ikke er grunnlag for noe bortfall - eller reduksjon - av Skippers betalingsplikt i dette tilfellet. Leieavtalen inneholder en bestemmelse som gir Skipper rett til å framleie lokalene. Dette innebærer at Skipper selv har mulighet til å begrense sine leieutgifter ved å framleie lokalene. Selskapet må antas å ha minst like gode forutsetninger for å skaffe til veie leietakere som det Grete Andersen har. Det er videre på det rene at Skipper har vært i kontakt med eiendomsmegler med forespørsel om utleie av lokalene. Dette er Grete Andersen blitt orientert om, bl a ved at megler har henvendt seg til henne om muligheten for videre utleie etter at avtalen med Skipper løper ut i august 2003. Den uvisshet som dette har skapt med hensyn til Skippers leieavtale, gjør at Grete Andersen ikke kan lastes for selv ikke å ha søkt å leie ut lokalene. Lagmannsretten finner etter dette at det ikke er grunnlag for noen reduksjon i Andersens krav på leie. Hvorvidt prinsippet om utleierens tapsbegrensningsplikt kan gi grunnlag for reduksjon av leien i den resterende leietid, kan lagmannsretten ikke ta stilling til. I tillegg til at dette ligger utenfor partenes påstander slik disse er utformet, gjelder spørsmålet framtidige forhold som retten ikke har forutsetninger for å ta stilling til. Skipper dømmes etter dette til å betale Grete Andersen 839.167 kroner, som utgjør forfalt, ubetalt leie til og med tredje termin 2001. Det er ikke uenighet om beløpets størrelse. I tillegg kommer 15 prosent årlig rente, beregnet fra forfall for de enkelte leieterminer. Rentens størrelse er fastsatt i leieavtalen. Videre stadfestes byrettens dom punkt 2 om at Skipper er bundet av leieavtalen av 1 september 1998. Anken har vært forgjeves, og Skipper pålegges å erstatte Grete Andersens saksomkostninger for lagmannsretten, jf hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. I henhold til framlagt saksomkostningsoppgave utgjør kravet 65.410 kroner, hvorav 35.520 kroner er salær. Det er ikke kommet innvendinger mot kravets størrelse, og lagmannsretten fastsetter erstatningen i samsvar med kravet. For så vidt gjelder saksomkostningene for byretten, finner lagmannsretten ikke grunn til å endre byrettens avgjørelse. Byrettens domsslutning punkt 3 blir således å stadfeste. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Skipper Electronics AS dømmes til å betale til Grete Andersen 839.167 - åttehundreogtrettinitusenetthundreogsekstisju - kroner. I tillegg kommer 15 - femten - prosent årlig rente beregnet fra forfall for de enkelte leieterminer til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. 2. Byrettens domsslutning punkt 2, 3 og 4 (for så vidt gjelder punkt 3) stadfestes. 3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Skipper Electronics AS til Grete Andersen 65.410 - sekstifemtusenfirehundreogti - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
