Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder krav om erstatning mot takstmann. Ved kjøpekontrakt 10. november 1997 kjøpte samboerparet Reidar Lavik og Heidi Solbrekken Agronomveien 21 C, 1187 Oslo, beliggende på Abildsø, av Violetta Sprus for 1.335.000 kroner. Sprus hadde bebodd eiendommen siden juni 1996 etter å ha kjøpt den for 1.170.000 kroner. Agronomveien 21 C er en del av et rekkehus oppført i 1955/56, og er bebygd i to etasjer med en - i de opprinnelige tegninger - ren kjeller med en takhøyde på cirka 2 meter. I løpet av årene er 26 kvm av kjelleren innredet, hvorav cirka 8 kvm som bad/vaskerom og resten som kjellerstue. Kjellerstuen ligger ved nedgangen fra den ene trappen. Ingen av arbeidene i kjelleren er byggeanmeldt og godkjent. Kjelleren for øvrig består av boder. Den gang Violetta Sprus kjøpte eiendommen var det innhentet takst fra takstmann og tømmermester Nils-Erik Christiansen av 18. mars 1996. Da hun solgte innhentet Sprus takst av 14. oktober 1997 fra Takstsentralen AS uført av ingeniør Bernt Gifstad, som er daglig leder og styreformann i selskapet. Gifstad er medlem av Norges Ingeniør og Teknikerorganisasjon (NITO) og det var NITOs formular som ble benyttet. Etter forutgående kontakt mellom partene tok Lavik og Solbrekken 26. oktober 1998 ut stevning for Oslo byrett mot Violetta Sprus og Takstsentralen AS. Det ble hevdet at det forelå arealsvikt på 3 kvm i hver av de tre etasjene, at det var mangler ved badet i annen etasje, feil ved badet i underetasjen, mangler ved det elektriske anlegget, samt at innredningen av rom i kjelleren var forskriftsstridig og at kjellerstuen derfor ikke kunne brukes som oppholdsrom. Det ble krevet prisavslag og erstatning med solidaransvar for et samlet tap anslått til cirka 250.000 kroner. I tillegg ble det fremsatt krav mot Violetta Sprus alene knyttet til manglende nøkler til sikkerhetslås på 4.198 kroner. Det ble nedlagt slik påstand: 1. Violetta Sprus og Takstsentralen AS dømmes in solidum til å betale Heidi Solbrekken og Reidar Lavik et prisavslag og/eller erstatning etter rettens nærmere skjønn, med tillegg av 12 % renter p a fra 6. desember 1997 og til betaling skjer. 2. Violetta Sprus dømmes til å betale Heidi Solbrekken og Reidar Lavik erstatning for mangler på kr 4.198,- med tillegg av 12 % p a rente fra 6. desember 1997 og til betaling skjer. 3. Heidi Solbrekken og Reidar Lavik tilkjennes sakens omkostninger. Violetta Sprus tok til motmæle og påsto seg frifunnet mot å betale cirka 1.000 kroner. Takstsentralen tok til motmæle og påsto seg frifunnet. Saken mellom Lavik/Solbrekken og Sprus ble hevet ved byrettens kjennelse 20. november 2000 etter at det var inngått utenrettslig forlik som gikk ut på at Sprus skulle betale 60.000 kroner i prisavslag for mangler ved badene etter at hun på sin side hadde oppnådd å få 30.000 kroner av dette beløpet fra sine hjemmelsmenn. I saken mellom Lavik/Solbrekken og Takstsentralen avsa Oslo byrett dom 8. januar 2001 med slik domsslutning: 1. Takstsentralen AS frifinnes. 2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger. Dommen ble av Lavik/Solbrekken rettidig påanket til Borgarting lagmannsrett 15. februar 2001. Takstsentralen tok til motmæle. Hovedforhandling ble holdt i Oslo tinghus 18. og 19. oktober 2001. Reidar Lavik møtte for de ankende parter med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Takstsentralen møtte ved Bernt Gifstad og med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Det ble avhørt fem vitner, alle sakkyndige. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Saksforholdet for øvrig fremgår av byrettens dom og det som sies nedenfor. Reidar Lavik og Heidi Solbrekken har i hovedsak gjort gjeldende: Et boligkjøp er folks store investering i livet, og taksten danner grunnlaget for hvor mye kjøperen vil betale målt opp mot kvaliteten. Det er i rettspraksis en klar utvikling hvor feil og mangler ikke aksepteres og det er statuert et strengt profesjonsansvar for takstmenn. Det erkjennes at arealsvikten på 3 kvm per etasje ikke er omhandlet i byrettens dom og heller ikke spesielt nevnt i ankeerklæringen, slik at dette kravet må anses som falt bort etter tvistemålsloven §365. Gifstad har ikke åpnet sikringsskapet og har dermed ikke hatt tilstrekkelig grunnlag for å vurdere fradrag i taksten for det elektriske anlegget. Dette er brudd på den visuelle kontroll taksten sier seg å bygge på. I hvert fall burde det vært anmerket om han ikke fikk adgang til skapet hvis nøklene manglet. Hadde han åpnet skapet ville han sett at det var løse ledninger og at hovedsikring manglet. Han burde også ha oppdaget at det ikke var lys i gangen i annen etasje, noe som skyldes at dette lyspunktet ikke er koplet til sikringsboksen. Det vil koste cirka 15.000 kroner å utbedre det elektriske anlegget. «Kjellerstuen» kan ikke brukes som oppholdsrom fordi den ikke er godkjent etter byggforskriften, noe som burde vært anmerket i taksten. Lavik og Solbrekken ville, slik tilfellet er for mange som kjøper nytt, skaffe seg større bolig. Kjellerstuen var således et viktig ledd i vurderingen. Selv om Gifstad i takstdokumentet har holdt seg til målereglene i NS 3940 er han erstatningsansvarlig for forskriftsmangler knyttet til kjelleren. Gifstad må ha sett at «kjellerstuen» ikke var forskriftsmessig som oppholdsrom eller TV-stue, slik den åpenbart ble brukt. Konflikt mellom forskrifter og målregler er et vesentlig forhold som det må sies fra om i taksten. Det er ikke nok å følge bransjenormer hvis de ikke svarer til det brukeren av taksten med rimelighet kan vente. At honoraret for taksten er lav, 1.500 kroner, spiller ingen rolle, det må være samme aktsomhetsnorm selv om man priser sine tjenester lavt. I utgangspunktet skal oppholdsrom ha en høyde på 2,40 meter, men det kan dispenseres ned til 1,90 meter. Dette gjelder imidlertid først og fremst skråtak i øverste etasje, mens minstehøyden på flate tak, som i kjeller, bør være 2,20 meter. Kjellerstuen tilfredsstiller heller ikke kravene til rømningsvei ved sin åpne trappeløsning og små vinduer. Det kan ikke tas hensyn til at det kan settes inn et større vindu som kan tilfredsstille kravene. Kjellerstuen vil ikke i noen omstendighet kunne godkjennes som oppholdsrom på grunn av reguleringsplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad. Ved vurderingen av tapet forårsaket av mangler av kjelleren må det tas hensyn til at med en riktig beskrivelse ville mange budgivere falt fra. Prisreduksjonen og dermed erstatningen må være cirka 10 prosent av kjøpesummen, det vil si 133.500 kroner. Dertil kommer etablering av rømningsvei gjennom vindu med lysgrav, som vil koste 15.000 kroner, i alt 148.500 kroner. Det foreligger en massiv overtredelse av profesjonsansvaret ved at Gifstad bevisst eller i hvert fall uaktsomt har unnlatt å gi opplysninger til kjøper som han visste eller måtte forstå var av vesentlig betydning. Det må ved vurderingen tas hensyn til at brukerne av taksten er amatører. At det var flere budgivere spiller ingen rolle da alle har gitt bud på grunnlag av den samme uriktige taksten. Takstsentralen har et selvstendig ansvar. Kravet mot Takstsentralen må vurderes uavhengig av forliket mot Violettea Sprus, som bare gjelder badet og som det nå ikke lenger gjøres gjeldende at Takstsentralen er ansvarlig for. Det må også tas hensyn til at Sprus ikke har økonomi til å gjøre opp i henhold til forliket på 60.000 kroner, men bare har betalt 30.000 kroner som kommer fra hennes hjemmelsmenn. Det er nå tatt ut forliksklage mot Sprus for å få tvangsgrunnlag og hun har erkjent ansvar. Takstsentralen er i alle tilfelle ansvarlig for saksomkostningene selv om Takstsentralen frifinnes. Lavik og Solbrekken har sett seg forledet og har dermed hatt grunn til å reise sak. Reidar Lavik og Heidi Solbrekken har lagt ned slik påstand: 1. Takstsentralen AS dømmes til å betale Heidi Solbrekken og Reidar Lavik erstatning etter rettens nærmere skjønn, med tillegg av 12 % renter p a fra 6. desember 1997 og til betaling skjer. 2. Heidi Solbrekken og Reidar Lavik tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett. Takstsentralen har i hovedsak gjort gjeldende: Oslo byretts dom er riktig både med hensyn til lovanvendelse og bevisvurdering, bortsett fra at Takstsentralen burde ha vært tilkjent saksomkostninger. Takstmenn er ikke fagkyndige når det gjelder elektriske anlegg. Gifstad gjort et fradrag i taksten for generell elde tilsvarende 6.000 kroner, og differansen for dette fradraget og den fremlagte el-taksten på 13.000 kroner er 7.000 kroner. Det er innenfor en skjønnsmessig margin som ikke kan utløse ansvar. Et tillegg på 2.000 kroner for bygningsmessige arbeider knyttet til nedsenket tak er det ikke grunnlag for. Gifstad burde ikke anmerket at lyset i annen etasje ikke virket og kan ikke bebreides for at han ikke åpnet sikringsskapet, noe som ikke ville hatt betydning for taksten. Løse ledninger, som finnes i mange sikringsskap, er ingen forskriftsmangel. Hovedsikring plasseres ofte utenfor sikringsskapet. Ved vurderingen av de påberopte forskriftsmangler knyttet til kjellerstuen som oppholdsrom, må de tas hensyn til at takstmannen ikke vet hva en kjøper vil bruke rommene til, og det er bruken som eventuelt er i strid med forskriftene. Takstsentralen ikke være ansvarlig for at rommet i kjelleren ikke kan godkjennes på grunn av reguleringsplanens grense for arealutnyttelse. Takhøyden på to meter er innenfor forskriftene og det kreves ikke dispensasjon siden det aktuelle rommet i kjelleren i alle tilfelle er under halvparten av boligens areal. Det er bare manglende rømningsvei som eventuelt kan ses som en forskriftsmangel, men en takst som Gifstad har avgitt er ikke basert på forskriftene. Bygningsloven med forskrifter er endret mange ganger opp gjennom årene fra 1924. Generelt er kravene skjerpet, men eldre hus er stort sett forskriftsmessige selv om de ikke tilfredsstiller de krav som stilles til nybygg eller ombygninger. Ved en takst er det umulig for takstmannen å gå gjennom husets historie og vurdere det i forhold til de til enhver tid gjeldende forskrifter. Gjennom bevisførselen for lagmannsretten er det klart kommet frem at dette er et problem bransjen er fullt klar over og som den har forholdt seg til i NS 3940 og i Retningslinjer for arealmåling fra mai 1990, et tillegg til NS 3490, hvor forbrukernes interesser er ivaretatt. Culpavurderingen må knyttes til hvordan Gifstad har forholdt seg til NS 3940 og retningslinjene, til NITOs takstskjema og instruks for utfylling av takstskjema, samt til instruks for takstmenn i Norges Takseringsforbund. Gifstads arealmåling er i samsvar med alt dette. Problemet med manglende rømningsvei kan for øvrig lett avhjelpes ved å sette inn et vindu med lysgrav, noe som vil koste 15.000 kroner. En slik ekstrautgift er klart innenfor skjønnsmarginen i en takst. Eventuelt kan det settes inn en B-30 brannsikringsdør øverst i trappen og veggene kan kles med tilsvarende B-30 plater. Det er dette aktsomhetsnormen må vurderes i forhold til. Ikke i noe tilfelle foreligger det årsakssammenheng i det manglende ikke har virket inn på budgivningen. Ved vurderingen må det også tas hensyn til at det er selger og megler som har det prinsipale ansvaret. Eventuell manglende bruksendringstillatelse for kjelleren er et ansvar lovgiver har lagt på megler etter avhendingsloven §3-7, som ikke gjelder for takstmannen. Avhendingsloven §3-8 er ikke anvendelig. Borgarting lagmannsrett dom av 22. mars 2001 er ikke parallell. For øvrig var det i dommen ikke omstridt at takstmannens ansvar bare var subsidiært. Det er dommen inntatt i [[Rt-1995-1350]] som er retningsgivende. En gjennomgang av nyere rettspraksis viser at i de saker hvor takstmannen, eventuelt megleren er ilagt ansvar, er forholdene svært forskjellig fra vår sak. Solidaransvar er utelukket ettersom selgerens ansvar er basert på kontrakt og takstmannens ansvar er utenfor kontaktforhold. Takstmannens ansvar er i tilfelle bare subsidiært, men ved å inngå forlik med Sprus har Lavik og Solbrekken oppgitt sitt krav mot Takstsentralen. Det må da tas hensyn til at stevningen mot Sprus bygget på at hun var ansvarlig for alt det takstmannen nå gjøres ansvarlig for. Et delforlik om badene er samtidig en oppgivelse av de andre kravene mot Sprus og dermed mot Takstsentralen. Et eventuelt subsidiært ansvar for Takstsentralen forutsetter at det er fastslått at Sprus ikke er søkegod, noe som det enda ikke foreligger bevis for. Det er ikke anledning til i prosedyren å endre kravet for tap knyttet til kjelleren fra 90.000 til 133.500 kroner. Denne oppjusteringen fra innledningsforedraget skyldes åpenbart at kravet om arealsvikt på 75.000 kroner måtte frafalles. Takstsentralen har lagt ned slik påstand: 1. Oslo byretts dom pkt. 1 stadfestes. 2. Takstsentralen AS tilkjennes saksomkostninger både for by- og lagmannsretten. Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten vil først behandle kravet knyttet til det elektriske anlegget. De ankende parter har fremlagt en takst som viser at nødvendig arbeider vil komme på cirka 13.000 kroner, og det er dette som danner grunnlaget for erstatningskravet siden arbeidene ennå ikke er utført. Det er i tillegg krevet 2.000 kroner for bygningsmessige arbeider. Bernt Gifstad har i taksten gjort en veiet verdireduksjon på 0,390 prosent, noe som i forhold til et nytt anlegg tilsvarer en verdireduksjon på mellom 5.000 og 6.000 kroner. I dette tilfellet var årsaken til at en lampe i taket i gangen i annen etasje ikke lyste at taket er senket og at det ikke er lagt ledning frem til det nye lyspunktet. Det er etter lagmannsrettens mening utenfor hva en kan vente å finne anmerket i en takst at en lyspære ikke lyser. Det kan ikke kreves at en takstmann skal undersøke hva årsaken kan være. Lagmannsretten har forstått det slik at kravet om erstatning for bygningsmessige arbeider på 2.000 kroner er knyttet til dette, noe som også ligger utenfor hva en takstmann kan gjøres ansvarlig for. Det fremgår etter lagmannsrettens mening av el-taksten at det for øvrig i stor utstrekning dreier seg om mangler som krever en nærmere fagmessig gjennomgang av det elektriske anlegget for å bli oppdaget. Det er anført at løse ledninger i et sikringsskap burde ha fått takstmannen til å reagere. Det er ikke opplyst om det knytter seg noen konkret mangel til de løse ledninger. Slike ledninger i et sikringsskap finnes ikke å være noe som burde gi grunnlag for en reaksjon hos takstmannen. Det samme gjelder at sikringsskapet mangler hovedsikring, som etter det opplyste ikke alltid er plassert der. Når det i el-taksten må trekkes fra arbeider for noen tusen kroner som Gifstad ikke i noe tilfelle kan være ansvarlig for, blir differansen mellom el-taksten og Gifstads fradrag så liten at den ligger godt innenfor den skjønnsmargin som må innrømmes i en verditakst. Verken selger eller kjøper kan regne med at takstmannen er fagmann på alle de områder som har betydning for verdsettingen av et hus. Ønsker en kjøper, etter det han kan observere under sin egen befaring, en mer grundig vurdering av det elektriske anlegget, må han etter lagmannsretten mening selv sørge for det. Lagmannsretten går så over til å behandle tvistepunktet om kjelleren. De ankende parter har gjort gjeldende at Takstsentralen er erstatningsansvarlig fordi det var uaktsomt å ikke opplyse i taksten at rom innredet i kjelleren ikke var godkjent som oppholdsrom fordi brannforskriftenes krav til rømningsvei ikke er oppfylt og i fremtiden heller ikke kan godkjennes fordi takhøyden på cirka 2 meter er for lav, og fordi reguleringsplanene under alle omstendigheter setter bom for godkjennelse da utnyttingsgraden i området vil bli for høy med rom i kjeller som godkjent til opphold. NS 3940, Areal- og volumberegninger av bygninger, har vært et sentralt tema under ankeforhandlingene. Første utgave av denne standard er fra 1979, annen utgave er fra juni 1986. I mai 1990 ga Norges Eiendomsmeglerforbund og Norges Takseringsforbund (NTF) ut Retningslinjer for arealmåling «basert på NS 3940 med noen tillegg og skal brukes ved måling av boligeiendommer». Det er i Retningslinjer opplyst at en arbeidsgruppe bestående av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Takseringsforbund og Norges Byggstandardiseringsråd «har godkjent etterstående tolkning og bruk av NS 3940 i forbindelse med måling av boligareal». Lagmannsretten legger til grunn at byggeforskriftene og NS 3940 med Retningslinjer ikke dekker hverandre. Bakgrunnen for dette er grundig belyst under hovedforhandlingen blant annet med sakkyndige vitneprov fra de to foregående og den sittende president i NTF, ingeniør Jan Petter Hammerø, Molde, sivilingeniør Haakon Fossen jr, Drammen, og sivilingeniør Erik Larsen, Bekkestua, alle med en lang fortid som tillitsmenn i NTF før de ble presidenter. Det er opplyst at Hammerø og Fossen i tillegg lenge har sittet i teknisk utvalg/bygningsråd i sine hjemkommuner. NTF og NITO organiserer to forskjellige grupper av takstmenn og operer til dels med forskjellige takstprinsipper, men det har ikke betydning i den foreliggende sak. Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at spenningen mellom standarden og forskriftene er et velkjent problemområde og kort fortalt skyldes utviklingen i lov og forskrifter opp gjennom årene fra bygningsloven av 1924 via 1965-loven til 1985-loven. Med overgangen til funksjonsrettete forskrifter er det i tillegg kommet veiledninger til byggforskriftene. Til den nå gjeldende Byggforskrift 1987 foreligger således Veiledning til Byggforskrift 1987. Ettersom lov, forskrift og veiledning - stort sett, unntatt i noen tilfelle brannkrav - gjelder for nye byggverk og for ombygninger, har de tre nevnte sakkyndige vitner fra NTF beskrevet det som en «umulig» oppgave for en takstmann å følge en bygnings historie og vurdere den opp mot det til enhver tid gjeldende regelverk. De tre har understreket at dette også følger av at taksten er en verdivurdering basert på en visuell besiktigelse uten at bygningsmyndighetens arkiver gjennomgås. Ønskes en gjennomgang av de tekniske sider ved et byggverk skjer det ved en tilstandsrapport, som det kan stilles langt høyere krav til. NTF tilbyr i tillegg som eget produkt lovlighetskontroll. Lagmannsretten finner grunn til å nevne at Erik Larsen i notat datert 31. oktober 1990 med overskrift «Enkelte eksempler på hvor det er «konflikt» mellom gjeldende byggeforskrift og NS 3940» spesielt tok opp seks problemområder, nemlig takhøyde/volum, vindusareal/lys, isolasjon, ventilasjon, adkomst, rømningsvei. Han konkluderte med at det er vesentlig at vi presiserer: 1) At areal er målt i h.h.t. reglene i NS 3940. 2) Der hvor målt areal klart strider mot krav i forskriftene, må vi presisere det. Vi kan etter mitt skjønn fortsatt leieberegne dette arealet, men da må leieprisen klart gi uttrykk for at arealene er «mindreverdige».» Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at disse anbefalinger ikke er fulgt opp i praksis. Larsen har selv forklart at han har funnet det vanskelig å skille mellom «sentrale» og andre forskrifter. Han har forklart at takstmenn i NTF til nå har skilt mellom på den ene side målereglene i NS 3940 med tilhørende Retningslinjer og på den annen side bygningslov med Byggeforskrift og Veiledning, men at Standardiseringsrådet nå har satt i gang et arbeid for å se om det kan finnes en bedre løsning enn den nåværende. Ingen av partene har ønsket befaring eller en helt nøyaktig måling av takhøyden, og lagmannsretten legger på bakgrunn av bevisførselen til grunn at takhøyden i bad/vaskerom og kjellerstuen er 2,00 meter, noe som er i samsvar med rapport av 2. mars 1998 fra Leiv Levernes fra OPAK innhentet av de ankende parter. Rapport av 6. august 1998 fra sivilingeniør Arve Finkenhavn avviker ubetydelig fra dette ved sin angivelse av 1,98 meter for kjellerstuen og 2,03 meter for baderommet. Lagmannsretten legger til grunn at etter NS 3940 punkt 4 og Retningslinjer tilfredsstiller en takhøyde ned til 1,90 meter kravene til Måleverdighet. Om en takhøyde på to meter også er i samsvar med forskriftene er ikke helt klart. Etter punkt 41:11 skal netto romhøyde ikke være under 2,40 meter, men «i enkelte rom og i del av bygning kan det være lavere høyde». Reglene om arbeidsrom og publikumsrom i punkt 41:12 gjelder klart nok ikke private bolighus, jf også Veiledning punkt 41:11 første avsnitt. I annet avsnitt i samme punkt heter det at «(d)et må regnes med at fri høyde minst 2 m er påkrevet der høyden er lavest. Det er derfor nødvendig med en takhøyde som muliggjør døråpninger med 2 m høyde.» Lagmannsretten kan ikke være enig med de ankende parter at man via formuleringen om dørhøyde kan slutte seg til at takhøyden må være minst 2,20 meter. Lagmannsretten finner det i relasjon til anførslen om forskriftsmangel ikke nødvendig å ta stilling til hvilke krav til takhøyde som gjelder. Med den uklarhet som foreligger finner lagmannsretten at det ikke i noe tilfelle kan bebreides Giftstad som uaktsomt at han ikke anmerket noe om takhøydens forhold til forskriftene. Lagmannsretten finner det klart at kjellerstuen er målbar som boligareal i hoveddel av boligbygg etter NS 3940 punktene 3.1 og 6.4.1, samt Retningslinjer, men at kravene til rømningsvei etter Byggforskrift 1987 ikke er oppfylt. Kravet til rømningsvei kan oppfylles på flere måter. Punkt 31:3 krever direkte utgang til det fri eller, hvis det ikke er to trapperom, ett som er branntrygt. Lagmannsretten bygger etter det opplyste på at et trapperom kan bli branntrygt med B-30 branndører eller B-30 plater, eventuelt i tillegg med brannhemmende maling i trappetrinn, etter en konkret vurdering foretatt av bygningsmyndigheten etter anbefaling fra brannetaten, som i praksis har det bestemmende ord. Det har ikke vært ført vitner fra brannetaten. Lagmannsretten bygger videre på at rømming via vindu kan erstatte et branntrygt trapperom, men at det nåværende vindu er for lite og at det - i følge de ankende parter - vil koste cirka 15.000 kroner å sette inn et vindu som er stort nok til å kunne godkjennes som rømningsvei. Lagmannsretten ser det slik at det i denne sak dreier seg om en typisk omdanning av rom i kjelleren til «kjellerstue» eller «TV-rom», samt innredning av et ekstra baderom. Ofte vil eldre hus ha gjennomgått ombygninger som mangler godkjenning etter byggeforskriftene. Dette må en kjøper være forberedt på. Kostnadene på 15.000 kroner for å etablere rømningsvei er så små at de ligger godt innenfor den margin man må regne med ved en verditakst. Lagmannsretten finner at saken for så vidt gjelder rømningsvei ligger annerledes an enn i Borgarting lagmannsretts dom av 22. mars 2001 ( LB-2000-02203). Blant annet var huset i den dommen bygget i 1984, samt at antall rom og omtvistet areal i kjelleren var en god del større og kostnadene ved oppgradering var vesentlig større . Vitnet Arve Finkenhavn, ført av de ankende parter, har oppgitt at kjellerstuer uten godkjenning er meget vanlig i dette område, at mange har søkt om godkjenning, men at alle har fått og vil få avslag siden det vil støte an mot reguleringsplanen med hensyn til utnyttelsesgrad. Lagmannsretten finner at Bernt Giftstad ikke er erstatningsansvarlig for manglende anmerkninger i taksten i forhold til reguleringsplanen. Det er ikke holdepunkter for at eiendommens verdi er påvirket av dette forhold. Takstsentralen blir etter dette å frifinne. Lagmannsretten har under tvil kommet til at byrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående. Anken har vært forgjeves og lagmannsretten finner at hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør anvendes slik at Reidar Lavik og Heidi Solbrekken ilegges saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Gjengedal Ruud har levert omkostningsoppgave hvor hun har krevet 52.500 kroner, hvorav 45.000 kroner i salær. Det har ikke vært innvendinger og oppgaven legges til grunn som rimelig og nødvendig for en forsvarlig utførelse av saken. Dommen er enstemmig. Slutning: 1. Oslo byretts dom stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Reidar Lavik og Heidi Solbrekken en for begge og begge for en til Takstsentralen AS 52.500 - femtitotusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
