Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Hans Torp, Tor Schreiner, Odd Lofterød og Kirsten Braaten begjærte den 29. januar 1985 skjønn avholdt etter tomtefestelovens §11. Saksøkerne fester i fellesskap eiendommen Gulleråsvn. 21, gnr. 41 bnr. 874 i Oslo. Grunneieren, Margrethe Amundsen, var saksøkt. Festekontrakten ble opprinnelig inngått mellom Margrethe Amundsen og Kaare Johnsson A/S som bebygget eiendommen med fire boliger og overdro disse, sammen med festeretten til tomten til de fire saksøkerne. Den avtalte festetiden var 99 år, og i henhold til kontrakten har grunneieren rett til å kreve at festerne innløser tomten etter 5 år. 5 år etter inngåelsen av festekontrakten fremsatte Margrethe Amundsen krav om at de fire festerne skulle innløse tomten. Innløsningskravet ble ikke bestridt, men partene kom ikke til enighet om innløsningssummen. Det var også uenighet om innløsningssummen skulle fastsettes ved skjønn eller ved voldgift. Oslo byrett, satt med to skjønnsmenn, fremmet saken og avhjemlet skjønn den 23. september 1985 med slik slutning: "1. Innløsningsverdien av eiendommen gnr. 41, bnr. 874 i Oslo utgjør kr 1 000 000,- - en million kroner. 2. I saksomkostninger betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Tor Schreiner, Odd Lofterød og Kirsten Braathen in solidum, 13 450 - trettentusenfirehundreogfemti - kroner, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet." Margrethe Amundsen begjærte overskjønn og saksøkerne innga mot begjæring. Eidsivating lagmannsrett fremmet overskjønnssaken og avsa 12. oktober 1987 overskjønn med slik slutning: "I. Innløsningssummen for eiendommen gnr. 41 bnr. 874 i Oslo settes til 1 600 000 - enmillionsekshundretusen - kroner. II. 1. I saksomkostninger for underskjønnet betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Tor Schreiner, Odd Lofterød og Kirsten Braaten i fellesskafødt xx.xx.00 - fjortentusensyvhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. 2. Saksomkostninger for overskjønnet tilkjennes ikke." Tor Schreiner godtok overskjønnet, mens Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braaten påanket skjønnet til Høyesterett. Margrethe Amundsen erklærte aksessorisk motanke som hun frafalt under behandlingen for Høyesterett. Ved dom av 9. september 1988 avsa Høyesterett dom med slik slutning: "1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn nr. 2/86 oppheves med unntak av slutningens pkt. II nr. 1. og henvises til ny behandling ved lagmannsretten. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braaten i fellesskap tilsammen 45 200 - førtifemtusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom." Overskjønn ble på ny holdt den 16. august 1989. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Ingen av de fremmøtte parter, Margrethe Amundsen og Orvar Braaten på vegne av Kirsten Braaten avga forklaring. Partene var enige om at det ikke var nødvendig med befaring av eiendommen, hvilket retten var enig i. Saksøkerne, Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braaten, har anført at lagmannsrettens oppgave i henhold til Høyesteretts dom for det første er å fastsette nåtidsverdien av de fremtidige festeavgifter. Dette gjøres ved å kapitalisere den aktuelle festeavgift frem til det er gått 80 år fra kontraktsinngåelsen, d.v.s. nå 69 år. For det andre skal lagmannsretten finne frem til nåtidsverdien i den fremtidige innløsningssum. En slik innløsningssum foreligger bare dersom salgsverdien overstiger den kapitaliserte festeavgift. Det er i såfall differansen mellom disse to beløp som skal neddiskonteres. Saksøkerne gjør gjeldende at kapitaliseringsrentefoten ikke skal være lavere enn 6% p.a. Saksøkerne har vist til dommer i [[Rt-1984-1007]], særlig side 1011 og til [[Rt-1986-178]]. Videre er det vist til Lid: Tomtefeste side 64 og side 320 samt til C.A. Fleisher, Norsk Ekspropriasjonsrett side 70-71 (1978). Saksøkerne har nedlagt slik påstand: "1. Overskjønnet fremmes. 2. Saksøkerne tilkjennes saksomkostninger." Saksøkte, Margrethe Amundsen, har i det vesentlige anført: Når nåtidsverdien av de fremtidige festeavgifter skal beregnes må det tas hensyn til at festekontrakten har bestemmelse om regulering av festeavgiften hvert tiende år. Så lenge det gjelder prisforskrifter om regulering av festeavgifter, vil eiendommens beskaffenhet, beliggenhet o.s.v. ikke ha noen betydning for festeavgiften. Ved opphevelse av prisforskriftene vil imidlertid markedsverdien på eiendommen få stor betydning ved reguleringen. Dette følger av festekontraktens punkt 1. Festeavgiften ble av prismyndighetene i 1979 fastsatt til kr 13 597,-. Fra og med 1. januar 1989 er den forhøyet etter gjeldende prisforskrifter og utgjør nå for de tre saksøkernes vedkommende kr 22 639,- pr. år. Under forutsetning av fortsatt prisregulering, vil den fremtidige utvikling av festeavgiften anskueliggjøres ved å "snu" prisforskriftenes tabell over multiplikatoren for regulering av festeavgifter. Tabellen angir multiplikator 1,00 for 1989 og 15,59 for 1940. Når retten i henhold hertil har beregnet festeavgiften i de gjenværende 69 år av den lovbestemte minste festetid på 80 år regnet fra inngåelsen av festekontrakten, skal det foretas en neddiskontering til dagens verdi. Ved å bruke tabellene i arveavgiftsloven §13 blir nåtidsverdien av de fremtidige festeavgifter kr. 2330480,-. En alternativ fremgangsmåte vil være å legge dagens festeavgift til grunn og anvende en meget lav kapitaliseringsrente. Denne fremgangsmåte fanger også opp inflasjonen, men det første alternativ antas å være best i samsvar med teori og rettspraksis. Margrethe Amundsen har vist til [[Rt-1981-138]] og [[Rt-1986-178]], til Eide i LoR 1981 30, [[Rt-1987-165]] og TfR 1984 477 og til Lødrup: Lærebok i erstatningsrett 1987 311. Nåtidsverdien av den fremtidige innløsningssum, er den neddiskonterte markedsverdien av eiendommen om 69 år uten påhefte av festekontrakten. Ved valg av kapitaliseringsrentefot må det tas hensyn til den historiske utvikling av rentene. Rentenivået har generelt sunket i den senere tid, bare i løpet av det siste året har renten sunket med anslagsvis 4%, mens prisstigningen har vært ca 5%. Nåtidsverdien av den fremtidige innløsningssum antas å være i størrelsesorden kr 3 000 000,-. Margrethe Amundsen har nedlagt slik påstand: "Skjønnet fremmes og innløsningssummen fastsettes etter rettens skjønn." Lagmannsretten skal bemerke: I henhold til Høyesteretts dom av 9. september 1988, har Margrethe Amundsen krav på å få godtgjort sin økonomiske interesse i eiendommen, hvilket er nåtidsverdien av de fremtidige festeavgifter og den fremtidige innløsningssum. Lagmannsretten legger dette til grunn. Det fremgår av Høyesteretts dom at partene for det nå opphevede overskjønn gjorde gjeldende at innløsningssummen skulle fastsettes etter tomtefesteloven §11, tredje ledd og at lagmannsretten la dette til grunn. Høyesterett har imidlertid ikke funnet det nødvendig å ta standpunkt til hvilke verdsettelsesprinsipper som følger av denne betemmelse fordi det er bortfesteren som har krevet at festerne innløser tomten. Partene er nå uenig om verdsettelsesprinsippene i tomtefesteloven §11, tredje ledd også får anvendelse på det skjønnstema som her foreligger. Etter sin ordlyd gjelder tomtefesteloven §11 bare det tilfelle at innløsning er krevet av festeren, jfr. §11, første ledd. I følge forarbeidene til tomtefesteloven var det et av formålene med loven å styrke festerens rettsstilling. Henvisningen i tomtefesteloven §11, tredje ledd til prinsippene for fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon, er etter lagmannsrettens mening et klart eksempel på dette. For å oppfylle loven formål finner lagmannsretten at disse prinsipper også må komme til anvendelse når det som her er bortfesteren som krever innløsning. Retten legger derfor reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr. 17 til grunn. Ifølge ekspropriasjonserstatningsloven §10 skal verdien på avhjemlingstidspunktet legges til grunn. Margrethe Amundsen skal derfor ha utbetalt et beløp som gjør at hun kan heve kr 22 639,- ved plassering av beløpet i bank e.l. eller i annen fast eiendom i 69 år fremover. Ved beregningen av dette beløp har lagmannsretten lagt til grunn en kapitaliseringsrentefot på 6% p.a. Det er herunder bygget på det syn som er kommet til uttrykk i Høyesteretts dom i [[Rt-1986-178]], jfr. også Bjørn Stordrange: Ekspropriasjonsrettslige emner side 110. Det følger videre av ekspropriasjonserstatningsloven §10 at nåtidsverdien av den fremtidige innløsningssum utgjør dagens tomteverdi neddiskontert. På dagens marked finnes salgsverdien å være klart høyere enn bruksverdien for tomten. Ved beregningen av salgsverdien er det tatt hensyn til at tomten er bebygget, men ellers er den vurdert som råtomt. Den er i festekontrakten oppgitt å være på 2518 m2 og er bebygget med fire boliger med samlet gulvareal på ca 800 m2 hvilket gir en utnyttelsesgrad på vel 0,3. Til hver bolig hører garasje. Grunnprisen i strøket må regnes som meget høy. Det vises for øvrig til byrettens beskrivelse av tomtens beskaffenhet. Lagmannsretten har tatt hensyn til at det for dette overskjønn kun gjelder innløsningssummen for de tre saksøkerne. Ved neddiskonteringen er benyttet 6%, jfr. ovenfor. Etter en samlet vurdering og under henvisning til bemerkningene ovenfor, settes den samlede innløsningssummen til kr 400 000,- som blir å fordele på de tre saksøkerne. Saksøkerne har krevet seg tilkjent saksomkostninger. Saksomkostningskravet må tas til følge, jfr. skjønnsloven §42, tredje ledd og §54a, jfr. §54. Advokat Hanssen har innlevert omkostningsoppgave på kr 13 500,-, hvorav salær utgjør kr 12 000,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Saksøkte vil bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet, som etter dette blir fastsatt til kr 13 500,-. Overskjønnet er enstemmig. Slutning: 1. Innløsningssummen for Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braatens andeler av eiendommen gnr. 41 bnr. 874 i Oslo settes til 400.000 - firehundretusen - kroner. 2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braaten i fellesskap 13.500 - trettentusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. I tillegg betaler Margrethe Amundsen de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmenn. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
