Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Tvisten gjelder spørsmål om A har overtatt eller har rett til å overta partenes felles leilighet i - - - veien 28 i Oslo for kr 310 000,-, eventuelt hvilken pris han skal betale. B født 1942, og A født 1941, inngikk ekteskap i 1963. Det er 3 barn i ekteskapet: C født 1963, D født 1966 og E født 1973. Partene innbragte i fellesskap leiligheten i - - - veien 28, seksjon nr. 117 av gnr. 142, bnr. 40, Oslo. Den tjente som felles bolig mens ekteskapet besto. Opprinnelig var det en borettslagsleilighet, men den ble omgjort til selveierleilighet i mai 1984. Partene har begge vært i inntektsgivende arbeid. I perioden fra 1974 tok imidlertid A videreutdanning som ble avsluttet i 1982 da han startet opp som fysioterapeut. Noe senere etablerte han egen virksomhet som fysioterapeut i Oslo. Denne driver han fortsatt. B flyttet ut av boligen i begynnelsen av september 1984. Dette skjedde i forståelse med mannen. De var enige om at han skulle bli boende i leiligheten sammen med parets 2 yngste sønner. De ble separert ved bevilling av 3. juli 1985 og er senere skilt. B fikk bistand av advokat Mildred Bjørnsen ved Kontoret for fri rettshjelp i forbindelse med bruddet og booppgjøret. Fra desember 1984 og utover vinteren og våren 1985 utviklet det seg en korrespondanse bl.a. om foreldreansvar, samværsrett, barnebidrag og booppgjør. Partene ble enige om at mannen skulle overta leiligheten, og de ble også enige om å avholde en veiledende takst. Etter avtale ble takstmann kontaktet av A og takst avholdt 10. mai 85. B var verken varslet eller til stede ved taksten, men hun ba heller ikke om det. I taksterklæringen datert 14. mai 85 ble normal salgsverdi satt til kr 310 000,-, basert på antatte byggekostnader kr 360 000,-, med fradrag for kr 75 000,- pga. diverse innvendige skader og med tillegg for kr 25 000,- benevnt "Normale tomtekostnader (uten hensyn til eventuelt festeforhold) (andelen)". Den daværende brutto årsleie ble for øvrig ansatt til kr 40 500,-. Av taksten fremgår ellers at leiligheten er på ca 90 m2 brutto og består av entre, bad, WC, kjøkken, stue og 3 soverom. I brev av 30. mai 85 til advokat Mildred Bjørnsen underrettet As daværende advokat - Anne-Blanca Dahl - om at A var villig til å overta leiligheten etter taksten kr 310 000,-. B, som hadde fått tilsendt kopi av taksten, tok kontakt med advokat Bjørnsen som skrev 11. juni 85 til advokat Dahl med gjenpart til B: "Når det gjelder skiftet, sier B at hun samtykker i at A overtar leiligheten for kr 310 000,-." I brevet kom advokat Bjørnsen videre inn på verdsettelsen av en båt, en bil, møbler og innbo, samt mannens fysioterapiinstitutt som B ville "kreve at det holdes en verditakst over". Også gjeld betalt av mannen før samlivsbruddet ble tatt opp. Korrespondansen stanset opp inntil B henvendte seg til advokat Tom Medalen i mars 1986. Han skrev så 5. juni 1986 til advokat Dahl og gjorde gjeldende at bindende avtale mellom partene om skiftet ikke forelå. I følge advokat Medalen kunne den tidligere avholdte takst ikke lenger tillegges betydning på skiftet, særlig fordi salgsverdien nå antakelig var dobbelt så høy. Advokaten tok også opp de øvrige spørsmål som fortsatt sto uløst, bl.a. mannens studiegjeld. Han meddelte at B var innstilt på et minnelig oppgjør, og ba om å få et snarlig forslag til løsning. Advokat Dahl svarte 14. oktober 1986 at takstverdien på kr 310 000,- måtte legges til grunn og tilføyde at A senere hadde pusset opp leiligheten. Med hensyn til fysioterapiinstituttet mente advokaten at gjelden var større enn aktiva, og hun fremholdt at mannens studiegjeld kunne medtas på skiftet. Etter en gjennomgang av boets aktiva og passiva foreslo hun en kontant utløsning til B med kr 12 000,-. I tillegg kom mulig verdi av bil og båt. Innbo og løsøre skulle deles i minnelighet. Forslaget forutsatte at B overtok gjeld på kr 4 500,-. B fant ikke å kunne godta forslaget og begjærte 26. januar 1987 offentlig skifte. Etter avholdt registreringsforretning og skiftesamlig reiste A ved stevning 19. mai 87 til Oslo skifterett skiftetvist vedrørende spørsmålet om rett til å overta leiligheten for kr 310 000,-. Tvisten ble overført i søksmåls former og skifteretten avsa 18. desember 87 dom med slik domsslutning: "1. Selveierleiligheten i - - - 28, seksjon nr. 117 av gnr. 142, bnr. 40 i Oslo er ikke overtatt av A. 2. Selveierleiligheten utlegges A for verdi tilnærmet verdien når skilsmisse boet blir utloddet. 3. Saksomkostninger tilkjennes ikke." Om saksforholdet vises for øvrig til skifterettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. A har påanket skifterettens dom og nedlagt slik påstand: 1. Selveierleiligheten i - - - 28, seksjon nr. 117 av gnr. 142, bnr. 40 i Oslo, er på skifte overtatt av A for kr. 310000,- i juni 1985. "2. A tilkjennes saksomkostninger for skifterett og lagmannsrett." B har tatt til motmæle og nedlagt denne påstand: "1. Oslo skifteretts dom av 18. desember 1987, pkt. 1 stadfestes. 2. B tilkjennes saksomkostninger for så vel skifterett som lagmannsrett." Under ankeforhandlingen 7. september 89 avga partene forklaringer. Videre ble avhørt ett vitne som er nytt for lagmannsretten. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Den ankende part A hevder at skifterettens bevisvurdering og rettsanvendelse er uriktig og har i det vesentlige gjort gjeldende: Det er inngått en bindende avtale mellom partene om at A skal få overta den felles leilighet for kr 310 000,- i samsvar med den avholdte taksten. Dette fremgår klart av advokat Bjørnsens brev av 11. juni 85 som er helt uten reservasjoner på dette punkt. Og det er ikke grunn til å anta at advokat Bjørnsen har handlet i strid med Bs ønskemål. Vel kan verdianslaget i taksten være noe lavt, men for B var det viktig at mannen økonomisk ble i stand til å beholde leiligheten som felles bolig for seg og de 2 yngste sønnene. Det ville han ikke maktet om verdien ble satt nevneverdig høyere. Det kan ikke være noe i veien for å inngå slike delavtaler selv om enkelte andre punkter vedrørende skiftet fortsatt skulle stå uavklart. Dette var for øvrig mindre vesentlige punkter, hvilket den senere utvikling har bekreftet. Noe grunnlag for å avholde ny takst kan ikke foreligge i dette tilfelle. I så fall vil en forrykke den økonomiske balanse mellom partene som ble oppnådd ved den inngåtte avtale i juni 1985, jfr. [[Rt-1982-906]]. I overensstemmelse med avtalen har A overtatt leiligheten. Etter As syn kan avtalen ikke settes til side i medhold av ekteskapsloven §59 annet ledd. Heller ikke bestemmelsene i avtaleloven §36 første og annet ledd kan nyttes selv om det erkjennes at en slik skifteavtale i prinsippet omfattes av avtaleloven. Avtaler skal holdes, og en kan ikke uten videre gå inn og revidere gyldige avtaler. Taksten var på ingen måte åpenbart urimelig. I denne forbindelse må en også ta hensyn til at B ønsket å tilgodese mannen av hensyn til barna. Forholdet i nærværende sak representerer for øvrig på ingen måte en slik grad av urimelighet som i det tilfelle som er omhandlet i [[Rt-1967-682]], og der ble avtalen opprettholdt i forhold til ekteskapsloven. De etterfølgende omstendigheter kan videre ikke gi grunnlag for å revidere avtalen. Ellers bestrides at det har vært tale om noen bristende forutsetninger fra Bs side. At boliger stiger i pris er ikke noe poeng etter som dette har vært et kjent fenomen. En part kan gjerne angre i ettertid, men det er ikke tilstrekkelig. Avtalen må derfor bli stående slik som i dom inntatt i [[Rt-1985-547]]. Ankemotparten, B gjør gjeldende at skifterettens dom er riktig så vel i premissene som i resultatet. Forhåndsutlodning er ikke foretatt. Bare en bemerkning om hva parten kan være innstilt på å gjøre, kan ikke være nok i et forhandlingsopplegg som omfatter booppgjøret i sin helhet. Bindende avtale om at mannen skal få overta leiligheten for kr 310 000,-, er heller ikke inngått. Taksten var alt for lav, og det bestrides at B overfor advokat Bjørnsen aksepterte taksten. Uansett er det i brevet fra advokat Bjørnsen ikke sagt noe om overtakelsestidspunkt, noe som må være en betingelse for at det skal foreligge et definitivt tilsagn. Leiligheten utgjorde dessuten bare ett av de mange spørsmål ved booppgjøret, og en må således sette brevet inn i sin rette sammenheng. Helt vesentlige forutsetninger for B var at partene relativt hurtig kom frem til en komplett løsning som omfattet alle uløste spørsmål. Det skjedde ikke, noe A i første rekke må ta ansvaret for. Subsidiært må avtalen settes til side i medhold av avtaleloven §36 første og annet ledd. Om ekteskapsloven §59 annet ledd også kan nyttes, er det etter omstendighetene ikke nødvendig å gå inn på. Bristende forutsetninger er ikke noe vilkår for tilsidesettelse etter §36. Det sentrale er hvorvidt avtalen må anses urimelig ut fra en samlet vurdering av forholdene på avtaletidspunktet og senere. Taksten var vesentlig for lav allerede da den ble avgitt, og B ønsket i realiteten ikke å godta den. Dernest må ses hen til at B så langt praktisk talt ikke har fått kontanter eller verdigjenstander ut av boet. Noen kopper og håndbroderte bilder var alt, samtidig som hun overtok gjeld med kr 4.500,-. Under mannens studietid ofret hun seg for at han skulle få videreutdanning. Hun sto hele tiden i inntektsgivende arbeid og forsørget på det nærmeste familien. Mannen er nå etablert som fysioterapeut, mens hun har fortsatt som kontorfullmektig (tidligere hjelpepleier). Han har således forbedret sin yrkesposisjon og krever også å få gjøre en relativt betydelig studiegjeld gjeldende under skiftet. I tillegg til at taksten var for lav allerede i mai 1985, har den senere prisutvikling endret situasjonen radikalt. Omsetningsverdien i dag vil være minst det dobbelte, dvs. drøyt kr 600 000,-. Dette bekreftes ved at en tilsvarende leilighet ble solgt for kr 800 000,- i mai 1988. Og det var etter at boligprisene var begynt å gå nedover. På denne bakgrunn vil B bli utsatt for en massiv urimelighet om hun etter 21 års ekteskap skal løses ut etter en takst på kr 310 000,-. Avtalen må følgelig settes til side, og det vil da være naturlig som skifteretten har forutsatt å holde ny takst med basis i verdien på utlodningstidspunktet. Selv om taksten av mai 1985 legges til grunn, må B i hvert fall få nyte godt av den senere tids prisutvikling. Det kan oppnås dersom en tar utgangspunkt i dagens prisnivå, men reduserer tilsvarende for den fordel for mannen som måtte ligge i taksten fra 1985. Lagmannsretten bemerker: Tvisten gjelder i første rekke spørsmålet om A har overtatt eller har rett til å overta leiligheten etter den fastsatte takst på kr 310 000,-. Men både B og A har sterkt understreket behovet for å få avgjort til hvilken pris mannen eventuelt kan kreve å få overta leiligheten for. Og begge parter har på direkte spørsmål fra rettens formann samtykket i at retten i tilfelle tar stilling til dette spørsmål som etter partenes syn antas å ligge innenfor rammen for påstandene. B har forklart at hun var skuffet og misfornøyd med taksten og derfor tok kontakt med sin advokat for å få bistand i den anledning. Som det fremgår av skifterettens dom, la hun vekt på at mannen kunne bli boende i - - -veien, særlig av hensyn til den yngste sønnen, slik at han beholdt sitt oppvekstmiljø. B har utdypet dette under ankeforhandlingen og forklart at hun i og for seg var villig til å akseptere en rimelig takst av den grunn, men at taksten på kr 310 000,- var alt for lav. Ankeforhandlingen har ikke klarlagt de forhandlinger som foregikk mellom B og hennes advokat. Advokat Mildred Bjørnsen møtte som vitne og ble løst fra sin taushetsplikt, men hun husket i dag ingen ting fra saken. Hun kunne bare vise til det som forelå skriftlig. Hun tilføyde imidlertid at hun aldri ville skrevet at B hadde akseptert dersom dette var uriktig. Det er ellers på det rene at B fikk gjenpart av advokat Bjørnsens brev av 11. juni 85, men at hun ikke reagerte på det, verken overfor sin advokat eller i forhold til A eller dennes advokat. Retten finner etter dette at det ble inngått avtale mellom partene om at A skulle overta leiligheten for kr 310 000,-. Retten kan videre ikke være enig i at tilsagnet fra B skulle være uforpliktende så lenge en fullstendig og definitiv skifteavtale manglet. Det er ikke noe irregulært ved å inngå en slik delavtale, jfr. Lødrup "Materiell skifterett" (1986) 71-72, og noe uttrykkelig forbehold om helhetsløsning var ikke tatt. At overtakelsestidspunkt m.v. ikke var avtalt, legger retten mindre vekt på. Mannen bodde allerede i leiligheten, og det var enighet om at han skulle overta den. Den ankende part har nedlagt påstand om at leiligheten er overtatt på skiftet av A. Avtalen finnes imidlertid ikke å innebære mere enn at han har rett til å overta den, men overtakelsen har ikke funnet sted. Det betyr at boet er eier av leiligheten inntil overtakelse finner sted, noe som først og fremst forutsetter oppgjør. Spørsmålet er så om avtalen i dag kan settes til side med hjemmel i avtaleloven §36 første og annet ledd. På dette punkt er retten delt. Flertallet - lagdommerne Gussgard og Jensen - bemerker: Flertallet legger til grunn at taksten i mai 1985 lå under vanlig omsetningsverdi på den tiden, selv om en tar hensyn til de innvendige skader som er referert i taksten. Således er fremkommet at partene i forbindelse med igangsatt kjøp av annen bolig i 1984 regnet med å få kr 4 - 500 000,- for leiligheten i - - -veien 28 - minst kr 400 000,- ifølge A og minst kr 500 000,- ifølge B. Ved seksjoneringen i 1984 fikk for øvrig B opplyst at verdien da var ca kr 480 000,-. Og A har fortalt om salg av en tilsvarende leilighet for kr 435 000,- i 1985. B var som det fremgår, kjent med disse forhold, men var likevel innstilt på å akseptere en rimelig takst av hensyn til A og barna, samt for om mulig å få et raskt oppgjør i minnelighet. I dette ligger et bevisst gaveelement som det ikke vil være på sin plass å justere ved hjelp av avtaleloven §36. På den annen side vil selve gaveelementet være et moment av betydning i den helhetsvurdering som må foretas m.h.t. om det i dag er grunnlag for å sette avtalen til side, helt eller delvis. Det sentrale moment ved vurderingen av avtalen i ettertid er den eksepsjonelt sterke prisstigning på slike boliger i Oslo utover i 1980-årene, særlig i årene 1985-1987/88. Det er ikke omtvistet at verdien nå ligger på minst kr 600 000,-. Trolig er verdien høyere og neppe vesentlig under kr 700 000,- selv om prisene har falt noe det siste året. Differansen mellom taksten i 1985 og dagens prisnivå er etter flertallets syn så vidt betydelig at det må være forsvarlig å bruke lempningsregelen i avtaleloven §36 når en samtidig ser hen til omstendighetene for øvrig. Flertallet har da bl.a. festet seg ved Bs opplysninger - som ikke er imøtegått av mannen - om at hun foreløpig praktisk talt ikke har fått ut noe av verdi etter et ekteskapelig fellesskap som har bestått i 21 år. At A av økonomiske grunner ikke har sett seg i stand til å betale mer enn takstbeløpet om han skal kunne beholde leiligheten, må være av underordnet betydning når boet reelt står så mye sterkere i dag enn i 1985. Hensynet til barna kommer heller ikke inn med samme tyngde som tidligere. Den yngste sønnen er nå omlag 16 år. Booppgjøret har videre trukket svært lenge ut uten at B alene kan bebreides. Etter flertallets vurdering har hun hele tiden kommet med moderate krav og ønskemål og lagt for dagen et sterkt ønske om hurtig avslutning i minnelighet. Disse forhold støtter opp under kravet om revisjon av avtalen. Flertallet er på denne bakgrunn kommet til at det vil virke urimelig om A i dag skal overta leiligheten etter taksten på kr 310 000,-. Avtalen mellom partene på dette punkt må således revideres i medhold av avtaleloven §36 første og annet ledd, men dette kan etter flettallets syn ikke innebære at en åpner for en helt ny verdifastsettelse i tråd med dagens prisnivå. Ny takst kan heller ikke utledes av den dom i [[Rt-1982-906]] som skifteretten har vist til. Høyesterett tar her (s. 907) et forbehold for så vidt "loddeierne har truffet avtale om å innrette seg på annet vis." I utgangspunktet er nettopp dette situasjonen i nærværende sak. Med hensyn til prisen må avtalen følgelig bli å endre med basis i dagens prisnivnå, men slik at gaveelementet mellom partene beholdes i samsvar med partenes opprinnelige intensjoner. Flertallet finner at denne overtakelsessummen passende kan settes til kr 450 000,-, og viser til det som foran er uttalt om prisutviklingen. Det understrekes at rettens avgjørelse innebærer en rett for A til å overta leiligheten for nevnte beløp, men ingen plikt. Dersom A ikke ønsker å overta leiligheten for kr 450 000,-, må skifteretten gå frem etter de alminnelige regler som gjelder for behandling av formuesgjenstander i et ekteskapelig felleseie. I forhold til skifterettens dom har anken delvis ført frem. Saken har for øvrig fremstått som så vidt tvilsom at saksomkostninger ikke bør tilkjennes, verken for skifteretten eller lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, sammenholdt med §174 første og annet ledd. Mindretallet, lagdommer Wilberg, er kommet til at avtalen om at A skulle overta leiligheten for kr 310 000,- hverken helt eller delvis bør settes til side. Avtalen ble inngått under medvirkning av advokater på begge sider. Forhandlingene strakte seg over noen tid, og overtagelsessummen ble fastsatt i overensstemmelse med takst. Fremgangsmåten ved innhentelse av taksten var etter avtale. Dette taler mot at avtalen senere skal endres. Avtalens innhold, vurdert på det tidspunkt den ble inngått, tilsier heller ikke en senere endring. Taksten var riktignok antagelig noe lav. Dette hadde B imidlertid oversikt over. Hun var også innforstått med at mannen skulle få overta leiligheten etter rimelig takst. Det var nødvendig hvis han skulle makte å overta leiligheten slik at familien kunne beholde sitt tilvante bomiljø. Det la B vekt på først og fremst av hensyn til den yngste sønnen. Det er heller ikke urimelig at den av foreldrene som skal ha den daglige omsorg for barna overtar hjemmet på rimelige vilkår når økonomien tilsier det. Etter at endelig avtale var inngått om leiligheten, synes den videre behandling av boet å ha stoppet opp. Mindretallet kan ikke finne at det i seg selv taler for endring av avtalen. Det er ikke klarlagt hvorfor boet ikke ble endelig gjort opp. Slik A dengang vurderte det, var det rent bagatellmessige økonomiske interesser som gjensto uløst og noen utløsningssum av betydning ble det heller ikke tale om. Hvis det betød noe for B å få fortgang i saken, kunne hun selv ha tatt initiativ til det. Det er på det rene at hun var passiv fra juni 1985 til juni 1986. A innrettet seg etter avtalen. Han pusset opp leiligheten. Etter taksten hadde den behov for oppussing. Mindretallet finner etter dette at tidsforløpet heller taler mot en endring av avtalen enn for at den skal endres. I tiden fra 1985 til i dag har verdien på leiligheter endret seg betydelig. Verdien steg betraktelig, særlig i 1986 og 1987. Den holdt seg antagelig et stykke ut i 1988 og har siden sunket. Mindretallet antar at det er tvilsomt hva leiligheten er verd i dag. Det har ikke funnet sted noen bevisførsel om det i saken. Man har en opplysning om et salg i 1988. Det kaster neppe lys over verdien i dag. Det antas å være en vitterlig kjennsgjerning at det er vanskelig å få omsatt leiligheter i dag. Tilbudet antas å være større enn etterspørselen. Under disse omstendigheter finner mindretallet at det bør utvises varsomhet med å endre en inngått avtale med begrunnelse i en sannsynlig endret verdi på leiligheten. Dertil kommer at en slik verdiendring har liten betydning for den som skal bruke leiligheten til bolig. Etter det opplyste er As økonomi ikke bedre i dag enn i 1985. Han vil ikke makte å overta leiligheten hvis overtagelsessummen skal økes med beløp av betydning. Ved helhetsvurderingen finner mindretallet at det bør legges en viss vekt på at B har tjenesteleilighet. Hennes boproblem er således løst. Hennes økonomi er også ordnet og mindre bekymringsfull enn As. Saken har ikke bragt full klarhet i hvilket beløp B har krav på hvis A overtar leiligheten for kr 310 000,-. Tallet kr 66 000,- er nevnt og mindretallet antar at dette er tilnærmet riktig. Boets mulige krav på husleie bør også tillegges noen vekt. Mindretallet er enig i at partene bærer hver sine omkostninger for begge retter. Dommen er avsagt under slik dissens som det er redegjort for ovenfor. Domsslutning: 1. A har rett til å overta selveierleiligheten i - - -veien 28, seksjon nr. 117 av gnr. 142, bnr. 40, i Oslo for 450.000,- -firehundreogfemtitusen- kroner. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for skifterett eller lagmannsrett. Oslo, 4. oktober 1989 Ankesak nr. 216/88, hl.nr. 333/88 Sletmoe - Sletmoe Man viser til utskrift av dom i ovennevte sak. Det har dessverre falt ut noe av den ankende parts påstand, nederst på ./. 4. Man beklager det inntrufne og oversender derfor ny utskrift av dommen. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
