Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
I odelsløsningssak mellom A som saksøker og B som saksøkt avsa Toten herredsrett 22. november 1993 odelstakst med slik slutning: 1. Verdien av eiendommen "A" gnr. 54 bnr. 27 i Østre Toten kommune er kr 380000,- - kronertrehundreogåttitusen -, jfr. odelsloven §49. 2. A plikter å betale kr 12000,- - tolvtusen - i saksomkostninger som forfaller til betaling 2 - to - uker etter odelstakstens forkynnelse. Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende. B har i rett tid begjært overtakst. Han har for lagmannsretten lagt ned slik påstand: 1. Overskjønnet fremmes og verdien av eiendommen "A", g.nr. 54, br.nr. 27 i Østre Toten heves vesentlig. 2. A dømmes til å betale sakens omkostninger for overskjønnet, herunder Bs utgifter til juridisk bistand. A har tatt til gjenmæle og har lagt ned denne påstand: 1. Toten herredsretts takst av 22. november 1993 stadfestes. 2. B dømmes til å betale sakens omkostninger for overskjønnet, herunder As utgifter til juridisk bistand. Skjønnsforhandlingene fant sted 23. august 1994, først med rettsmøte i Hoff kommunehus, Lena, deretter med befaring på eiendommen og til slutt avsluttende rettsmøte i bolighuset på odelseiendommen. Partene møtte og avgav forklaring. Det ble avhørt tre vitner. Hva som ble dokumentert går frem av rettsboken. A har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende: Herredsrettens takst bygger på en korrekt vurdering og bør stadfestes. Det dreier seg om en eiendom med utidsmessig og dårlig vedlikeholdt bebyggelse. Fordi eiendommen er liten og derfor bare kan være et støttebruk for en eier som også har annen beskjeftigelse, er den dårlige tilstanden til bolighuset et betydelig lyte. Befaringen og den øvrige bevisførselen har vist at de påkostninger B har foretatt etter at han overtok eiendommen, på langt nær har vært tilstrekkelige til å bringe bolighuset i rimelig tidsmessig stand. Det er fortsatt risiko for at det finnes sopp og råte i huset. Driftsbygningen er i dag neppe brukbar til annet enn i begrenset omfang som lager. Det er betydelige taklekkasjer på bygningen. Rundt omkring og delvis over eiendommen går kraftlinjer som dels hindrer bebyggelse, dels, etter nyere erkjennelse, kan representere et helseproblem for personer som bor på eiendommen ved det elektromagnetiske felt som alltid er rundt høyspendtledninger. Det er tidligere foretatt utparselleringer av byggetomter på eiendommen. Disse mulighetene er i dag i praksis neppe lenger til stede. At det i 1988 var personer som var villige til å betale inntil kr 485000 for eiendommen, kan det nå ikke legges særlig vekt på. Prisnivået er i dag lavere enn i 1988. B har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende: Herredsrettens takst er for lav og bør økes. Det er i for liten utstrekning lagt vekt på mulighetene for ytterligere utparsellering av tomter, noe som er akseptert som en utnyttelsesform etter reglene i odelsloven §49. Arealet ovenfor bebyggelsen på eiendommen bør kunne utparselleres. Det bør trolig også kunne fradeles en tomt på nedsiden av eiendommens atkomstvei. Ved de påkostninger som er foretatt på bolighuset, fungerer dette som et rommelig og rimelig bra husvære. Det er ikke noen grunn til å frykte spredning av sopp eller råte, dersom det foretas mindre arbeider i det kjellerrommet der råte og soppangrep ble påvist under befaringen. Plasseringen av bolighuset og av tunet på eiendommen gjør eiendommen til en attraktverdig boplass. Uthuset trenger takreparasjoner, men vil deretter kunne anvendes til flere formål, garasje, opplagsplass, eventuelt også til andre formål. Ved vurderingen må det ellers tas i betraktning at det i 1988 var to personer som hver for seg bød 485000 kroner for eiendommen. Eiendomsprisene har i løpet av den siste tiden tatt seg betydelig opp. Prisene ligger i dag neppe særlig lavere enn de gjorde i 1988. Lagmannsretten bemerker: Herredsretten har i odelstaksten gitt en beskrivelse av odelseiendommen. Lagmannsretten viser til denne beskrivelsen og tilføyer: Når det gjelder bolighuset, har dette en grunnflate på vel 100 må, og ikke ca 70 må som nevnt av herredsretten. Når det gjelder husets rominndeling og byggemåte, er denne korrekt gjengitt av herredsretten. Som nevnt av herredsretten, har huset vært dårlig vedlikeholdt. Den nåværende eier, som flyttet inn for ca ett år siden, har foretatt betydelige utbedringer. Fortsatt er imidlertid huset på sine steder dårlig isolert. Huset har også dårlig taktekking. I forbindelse med eierens utbedring av huset, ble det konstatert råteskader. Under rettens befaring av et tilgjengelig kjellerrom under spisestuen, ble det konstatert fortsatte råteskader i treverk i bygningen. Det ble dessuten oppdaget ekte hussopp i kjellerrommet, som i dag ikke har gjennomlufting, men bare en lufteåpning til friluft. Det eksisterer derfor risiko for spredning av hussopp i etasjeskilleren over kjelleren. Det vil utvilsomt kreve en temmelig bestemt og snarlig innsats for å fjerne hussoppspredning. Slik bolighuset fremstår i dag er det en brukbar bolig, men neppe mer enn det. Når det gjelder driftsbygningen, er denne fullstendig utidsmessig og trenger betydelige påkostninger, blant annet ved fornyelse av utvendig tak. Huset kan etter en slik påkostning benyttes til forskjellige lagerformål, men trenger ytterligere påkostninger dersom det skal kunne anvendes til noen særlig annen bruk. Driftsbygningen har i dag ikke tilknytning til strøm eller vann. Som nevnt av herredsretten, er eiendommen tilknyttet det offentlige vann- og kloakknett. På eiendommen ligger et gammelt bryggerhus som i dag må vurderes som praktisk talt uten verdi. Eiendommen har en solrik og god beliggenhet med en bra gårdsplass og en liten hage. Vurdert etter beliggenheten, fremtrer eiendommen som en god boplass. Det er på det rene at det fra eiendommen tidligere er fradelt en del byggetomter. Slik forholdene er på eiendommen, er det grunn til å regne med at disse utparselleringsmulighetene nå omtrent er uttømt. Utskillelse av ytterligere én, kanskje to tomter, antas imidlertid fortsatt mulig, noe retten tar hensyn til ved verdsettingen. Når det gjelder eiendommens grunnarealer, viser en til herredsrettens beskrivelse og vurdering. Den dyrkede jorden på eiendommen er egnet til allsidig utnyttelse, til fôrproduksjon, korn-, potet- eller grønnsakdyrking. Det er for så vidt åpent hva en fremtidig eier vil benytte jorden til. Boniteten må vurderes som omtrent middels. Ved takseringen av eiendommen kan de bud på eiendommen som ble avgitt i 1988 gi en viss rettledning. Det er imidlertid på det rene at selv om faste eiendommer har gått opp i pris i den senere tid, er nivået fortsatt lavere enn i 1988. Som nevnt av herredsretten, har eiendommen allmenningsrett i Toten allmenning. Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i samsvar med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av at den hovedsakelig nyttes til landbruksformål, til kr 400000. Ved verdsettingen har en bygget på de takstprinsipper som er fastsatt gjennom rettspraksis, jf bl.a. Høyesteretts dom i [[Rt-1980-233]], [[Rt-1982-1673]]. Siden eiendommen er liten, er det ved vurderingen i større grad enn ellers tatt hensyn til boverdien, noe som er i samsvar med etablert rettspraksis. Saksomkostninger: Retten er kommet til et noe høyere takstbeløp enn herredsretten. Sett hen til den prisstigning som er skjedd siden herredsrettens takst, finner lagmannsretten at hver av partene bør dekke sine saksomkostninger, jf skjønnsloven §54a, litra b, annet avsnitt i.f. Det legges til grunn at økningen i erstatningen skyldes den alminnelige prisstigning på fast eiendom som er skjedd etter herredsrettens skjønn. Saksomkostningsavgjørelsen innebærer at B i tillegg til sine omkostninger til juridisk bistand, må dekke rettens gebyr og utgiftene til skjønnsmenn m.v. (De lovbestemte utgifter ved skjønnet). Skjønnet er enstemmig. Slutning: 1. Odelstaksten for eiendommen A, gnr. 54 bnr. 27 i Østre Toten kommune settes til 400000 - firehundretusenkroner. 2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten. 3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet dekkes av B etter oppgave fra retten. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker regnet fra forkynnelsen. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
