Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatning for avstått areal til gang- og sykkelvei langs fylkesvei 36, tidligere Rv 50, Stjørdal kommune, som avtaleskjønn. Reguleringsplan for gang- og sykkelvei på østre side langs fylkesvei 36 fra jernbaneovergangen i Stjørdal sentrum og nordover til Holmen dagligvareforretning - en strekning på ca. 1 km - ble vedtatt av Stjørdal kommunestyre 19. august 1993. I tillegg til en del boligtomter er en landbrukseiendom - Medbroen gnr. 85 bnr. 1 - berørt. Det avstås fra denne en stripe med lengde ca. 300 m og bredde ca. 10 m. 21. oktober 1993 ble mellom Nord-Trøndelag fylkeskommune og eier av Medbroen, Hjørdis Thyholt, inngått avtale om arbeidstillatelse og om fastsettelse av erstatning ved rettslig skjønn jf. skjønnsloven §4. Det er på det rene at arealet i relasjon til vederlagsloven §10 skal regnes som tiltrådt pr. 15. oktober 1993. Nord-Trøndelag fylkeskommune begjærte 28. august 1995 skjønn for Stjør- og Verdal herredsrett. Skjønnsforhandling ble holdt 23. april 1996 og Stjør- og Verdal herredsrett avhjemlet 8. mai 1996 skjønn med slik slutning: 1. Nord-Trøndelag Fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag betaler erstatning med kr. 16,- pr. m2 til Hjørdis Thyholt for grunn avstått til vegutvidelse. Avsavnsrenten settes til 7%. 2. Hjørdis Thyholt tilkjennes ikke ulempeserstatning. 3. Nord-Trøndelag Fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag bærer alene skjønnsrettens omkostninger. 4. Nord-Trøndelag Fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag betaler kr. 19.250,- nittentusentohundreogfemtikroner i saksomkostninger til Hjørdis Thyholt. 5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnet blir forkynt. Herredsrettens erstatningsfastsettelse, jf. slutningens pkt. 1, var basert på bruksverditap for jordbrukseiendom etter vederlagsloven §6. Hjørdis Thyholt har begjært overskjønn. Nord-Trøndelag fylkeskommune har tatt til motmæle. Herredsrettens fastsettelse av avsavnsrenten til 7% er ikke angrepet. Overskjønnsforhandling fant sted i Stjørdal 25. og 26. september 1997. Retten mottok forklaring fra Hjørdis Thyholt, fra hennes mor, som er tidligere eier, fra overingeniør Halvard Haug i Stjørdal kommunes arealavdeling og fra Klas Magnus Kolden, plan- og utviklingssjef i Stjørdal kommune. Noen nye dokumenter ble fremlagt, slik det fremgår av rettsboken. Retten var på befaring på Medbroen. Det ble avholdt skjønnskonferanse umiddelbart etter overskjønnsforhandlingen og i dag. De alminnelige skjønnsforutsetninger er inntatt i herredsrettens skjønn på s 2-7. Det kan nevnes at avstått areal er endelig oppmålt til 2932 m2, men at erstatningsfastsettelsen fortsatt ønskes foretatt pr. arealenhet, jf. forutsetningenes pkt. 3.5.B. og at bestemmelsene om frisiktsoner ikke har aktualitet, jf. pkt. 5.5. Det er ikke utarbeidet spesielle forutsetninger, jf. pkt. 1.B. Ved overskjønnet skal tas stilling til om arealet skal erstattes med salgsverdi som tomteareal for bolig eller annet, eller om det skal erstattes med bruksverdi basert på tap av landbruksareal og i så fall om det hertil skal utmåles ulempeserstatning. På bakgrunn av plenumskjennelsen i Lenasaken [[Rt-1996-521]] er partene enige om at det ved vurderingen av «den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden» skal ses bort fra den reguleringsplan som ligger til grunn for ervervet og foretas en vurdering av påregnelig utnytting som om denne planen ikke hadde kommet. Nord-Trøndelag fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag har for øvrig i det vesentlige gjort gjeldende: Gang- og sykkelveien er anlagt ved en fra gammelt av eksisterende vei. Medbroens bebyggelse og et mindre areal rundt denne ligger vest for veien. Et landbruksareal på ca. 30 dekar (ca. 300 x 100 m) ligger øst for veien og avgrenses i øst av jernbanelinjen. Øst for jernbanelinjen igjen ligger det vesentlige av Medbroens dyrkamark, som samlet er på ca. 270 dekar. Kartet for kommuneplanen 1992-2003, vedtatt 18. juni 1992, viser at hele gårdens areal er gitt grønn farge som landbruks-, natur- og friluftsområde - LNF. I bestemmelsene knyttet til planen er angitt hvilke områder som skal regnes med i LNF sone 1-3, der ulike former for boligbygging kan tillates, og i sone 4 der ny fritidsbebyggelse kan tillates. Gårdens areal er ikke nevnt blant disse områder, og ligger da i LNF sone 5, der det gjelder forbud mot spredt bolig- og fritidsbebyggelse. Rettslig bindende bestemmelser for LNF sone 5 lyder slik: «I dette område er oppføring av eller fradeling til boligbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring, ikke tillatt. Oppføring av ny eller utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse er heller ikke tillatt. (J.fr. PBL §20-4, annet ledd, pkt. c og e).» med slik tilføyelse: «Eventuell søknad om dispensasjon fra bestemmelsen vil kunne kreve lang behandlingstid.» Idet kommuneplanen er forutsatt å rullere hvert fjerde år, er det utarbeidet forslag for 1996-2008, som imidlertid ennå ikke er vedtatt. Det ventes vedtak i første halvår 1998. I kartet som følger dette forslaget er gårdens areal fortsatt i sin helhet farget grønt som LNF-område, men det er påført en grønn strek inspirert av såkalte markagrenser i Trondheim og Oslo. I forslag til bestemmelser til ny kommuneplan er som «Retningslinje om grønn strek og langsiktig utviklingsperspektiv» anført «GRØNN STREK avgrenser tettstedet i et langsiktig perspektiv. Utenfor GRØNN STREK, innen kommunedelplan for Halsen-Lånke, skal vises særlig aktsomhet med omdisponering av arealer. (Jfr. bl.a. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. T-5/93.)» Den grønne strek er ved Medbroen inntegnet langs jernbanelinjen slik at gårdens bebyggelse, arealer vest for fylkesveien, fylkesvei 36 med gang- og sykkelvei og ca. 30 dekar landbruksareal ligger «innenfor», mens det store landbruksarealet ligger «utenfor». Den grønne streken er for det første ikke vedtatt og vil under enhver omstendighet ikke være rettslig bindende, - den er omtalt som en tenkt moralsk forpliktelse ved arealplanleggingen. Landbruksmyndighetene har gitt uttrykk for et meget restriktivt syn hva angår omdisponering i dette området. Det foreligger en avtale fra tidlig på 1990-tallet mellom landbruksmyndighetene og de kommunale myndigheter om at boligutbyggingen skal skje på arealer lengre øst. Avtalen er senere bekreftet. Landbruksdirektøren har gitt til kjenne en negativ vurdering hva angår planer om ytterligere utbygging av Stokkan, rett nord for Medbroens store landbruksareal. Det har aldri foreligget, og foreligger intet forslag, om hel eller delvis omdisponering av Medbroen til bolig eller annet utbyggingsformål. Ses bort fra den aktuelle veiplan, kan ikke annet enn fortsatt landbruksdrift regnes som påregnelig utnytting i overskuelig tid, - dvs noen år ut over år 2008. Det må foreligge i alle fall et visst konkret holdepunkt for å finne utbygging påregnelig i strid med den gjeldende, rettslig bindende, arealdisponeringsplan. «.....det som i tilfelle skal tas i betraktning ved grunnerstatningen, er tomteverdi som kan ansees etablert som påregnelig på eierens hånd når det sees bort fra veiplanen» jf. [[Rt-1996-521]] på s. 540. Hva angår kravet om konkrete holdepunkter for omdisponering vises til [[Rt-1990-449]] på s. 453: «Det som her sies, fremstår - mener jeg - som de rene postulater fra rettens side. Ville lagmannsretten på dette vesentlige punkt distansere seg så klart fra det herredsretten hadde gått ut fra, måtte det i det minste kreves en redegjørelse for hvilke faktiske og rettslige omstendigheter retten bygget på, når den antok at arealene ville være etterspurt til byggeformål, og at omregulering fra landbruksformål var sannsynlig. Noen opplysninger som støtter disse antagelser, gis det ellers ikke i overskjønnet. - -» Saken ligger vesentlig annerledes an enn i Lena- og Minnesundssakene. I Lenasaken [[Rt-1996-521]] var staten enig i at tomteutnyttelse ville ha vært påregnelig om veien ikke var kommet. I Minnesundssaken [[Rt-1996-547]] var vei lagt i LNF-sone, men det var gitt klarsignal for omdisponering av landbruksmyndighetene og kommunen under forutsetning av at dette ble godkjent av veimyndighetene. Det aksepteres at Stjørdal kommune i årene fremover vil ha behov for ytterligere utbyggingsgrunn både hva angår boliger og annet. Kommunen har imidlertid mulighet til å bevege seg både sydover og østover. Det er et poeng i seg selv å bevare grønne lunger i sentrumsområder og det foreligger rettspolitiske retningslinjer for bevaring av dyrkamark, - ikke minst jord egnet for korndyrking. De ca. 30 dekar, som er beskåret med en stripe for gang- og sykkelvei, er for øvrig ikke særlig egnet for utbygging. Det dreier seg om et nokså smalt, langstrakt område som ligger klemt mellom jernbane og vei med betydelig trafikk og med de problemer dette fører med seg. En omregulering av dette arealet ville gi gården en underlig arrondering med avskjæring av bebyggelsen fra det store landbruksrealet øst for jernbanen, som åpenbart ikke vil bli omdisponert. Utbygging av de 30 dekar vil skape unødige interessekonflikter, jf. bl.a. gjødselsspredning. Det aksepteres at det i prinsippet ikke er av betydning hvilke ønsker eller planer Hjørdis Thyholt har hatt eller ikke har hatt, idet det skal foreta en objektivisert vurdering. Det kan ikke ses at Hjørdis Thyholt eller en annen tenkt eier vil løpe større risiko ved å foreta landbruksorienterte investeringer i dette LNF-området, enn gårdbrukere generelt. Den overskuelige fremtid for det aktuelle areal ville ha vært jordbruk, og det må derfor være korrekt å foreta erstatningsfastsettelse etter jordbruksmessig bruksverdi jf. vederlagsloven §6. Gras og korn har hittil vært dyrket på gården. En delvis omlegging til mer intensiv dyrking f eks av potet, vil kunne henlegges annen sted, jf. tilpasningsplikten. Den påregnelige utnytting vil være kornproduksjon, - bygg. Det må være korrekt å foreta en marginalkalkyle og det aksepteres kapitaliseringsrente på 5%. Det fremlagte beregningseksempel med produksjonsevne 314 kg pr. dekar pr. år er basert på avlingsstatistikk for 1980-93, flatbygder i Trøndelag. Innarbeidede salgspriser og arealtilskudd antas å være pr. 1996. I 1993 var kiloprisen høyere - kr. 2,19, men arealtilskuddet lavere - kr. 306,- pr. dekar. Korrekt beregning pr. 1993 basert på 314 kg pr. dekar og uendrede kostnader skulle da gi en pris pr. m2 på mellom 11 og 12 kroner. Det er ikke grunnlag for en høyere verdsettelse enn som kornareal basert på arealbruk i sammenheng med ridesenter eller som campingplass. Drift av ridesenter har vært forsøkt på gården, men har ikke vært vellykket og er innstilt for et par år siden. Tanken om campingplass må anses helt løst fundert. Utbygging av visse faciliteter ville være nødvendig. Landbruksmyndighetene ville neppe samtykke til at arealet ble tatt ut av produksjon. Det inneklemte arealet må under enhver omstendighet anses som lite egnet for dette formålet. Det er ikke grunnlag for tilkjenning av ulempeserstatning kombinert med erstatning for tapt bruksverdi. Det er fartsgrense 60 km/t på fylkesveien forbi Medbroen. Om trafikkøkning har medført at det er vanskeligere å ferdes til hest på fylkesveien, er dette ikke en følge av inngrepet, - anleggelse av gang- og sykkelvei. Subsidiært, for det tilfelle at det blir utmålt tomteerstatning, aksepteres at arealt synes å ligge gunstig an mht. grunnlagsinvesteringer for vei, vann og kloakk. Den smale stripen mellom vei og jernbane vil imidlertid neppe være særlig attraktiv. Den gjeldende byggegrense har i langt tid vært 12,5 m fra fylkesveiens midtlinje, nå uavhengig av inngrepet utvidet til 15 m. Anleggelse av gang- og sykkelvei har ikke medført endring av byggegrensen av hensyn til veien. PBLs byggegrense på 4 m fra nabogrense innebærer at bebyggelse på de 30 dekar må trekkes ca. 1,5 m tilbake. Det finnes ikke gode eksempler for sammenligning. Frostating lagmannsrett fortsatte i overskjønn av 11. november 1991 etter neddiskontering over minimum fire år prisen til kr. 45,- pr. m2 for Fosslia østre felt, beliggende ca. 1 km lengre øst. Planforslaget viste der utbygging med 32 eneboliger og 16 rekkehusleiligheter på totalt ca. 30 dekar og med en beregnet utbyggingskostnad pr. bolig på ca. kr. 36000,-, - således nokså lave tekniske kostnader. Det ble ved overskjønnet lagt vekt på tre andre skjønn i distriktet, men Fosslia østre felt ble vudert høyere av hensyn til nærheten til Stjørdal sentrum. Det dreide seg om ett skjønn fra herredsretten og to overskjønn, alle fra 1990-91 vedrørende hhv. boligfelter i Lånke fra kr. 18,- til 21,- pr. m2, Grønberg/Stav fra kr. 13,- til 18,- pr. m2 og Skatval fra kr. 16,- til 23,- pr. m2 . Tomtegrunnen for Torgkvartalet i Stjørdal sentrum ble for noen år siden omsatt for kr. 125,- pr. m2 . Verdien av tomtegrunnen på Medbroen kan vurdert pr. 1993 maksimalt ligge på kr. 100,- pr. m2, forut for neddiskontering over et betydelig antall år. Nord-Trøndelag fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag har nedlagt slik påstand: 1. Overskjønnet fremmes. 2. Hver av partene bærer sine omkostninger. Hjørdis Thyholt har ut over den refererte anførsel på bakgrunn av kjennelsen i Lenasaken i det vesentlige gjort gjeldende: Saken gjelder prinsipalt et påregnelighetsspørsmål. Kunne arealet, om man tenker seg reguleringsplanen borte, innenfor et rimelig tidsperspektiv har vært utbygget for nærings- eller boligformål? Det aksepteres at det må foreligge noe grunnlag, - visse kriterier for utbygging. For dette arealet foreligger klare kriterier. Det kan være grunn til å skille mellom det store jordbruksområdet øst for jernbanelinjen på den ene side og de 30 dekar mellom jernbane og vei og gårdens bebyggelse og nærmeste omgivelser på den annen side. Kriteriene er klarere oppfylt vest for enn øst for jernbanen. Arealet ligger sentrumsnært, umiddelbart nord for den sammenhengende tettbebyggelsen i Stjørdal sentrum og det har vært utbygging på begge sider med industri i vest og jernbanen i øst. Arbeidsplasser i industrien skaper behov for nærliggende boligområder. Området står klart under et utbyggingspress og vil måtte utbygges i fremtiden. Ny kommuneplan forventes i nær fremtid vedtatt med en grønn strek - markagrense - som vil danne utgangspunktet for de fremtidige vurderinger. Om hensikten med den grønne streken, som er trukket «utenfor» Medbroens areal vest for jernbanen - er i forslag til bestemmelse om ny kommuneplan anført: «Hensikten i de rikspolitiske føringene er å samle inngrep - på den ene sida slik at disse blir mer konsentrerte og arealene dermed drøyere, driften av tettstedet mindre ressurskrevende, og på den andre sida slik at frilufts- og landbruksområdene får klarere og mer langsiktige arronderinger. Bakgrunn for markagrense/rød strek i Trondheim/Oslo var (foruten å gi en umiddelbar anskueliggjøring på planen) at det mangler lovbeskyttelse av skogen - sammenlignet med jordloven og dens beskyttelse av innmark. Behovet for strek mot kulturlandskapet skyldtes derfor ikke behov for sterkere jordvern. Hvis streken skal være retningsgivende for et lengre perspektiv enn 12-årsperioden, vil den også ha en «kontinuitetsskapende» virkning fra rullering til rullering. Ved å legge en langsiktig tettstedsavgrensning inn på arealdelens kart vil kommunens langsiktige arealstrategi bli tydeliggjort som referanse i sammenheng med alle mer kortsiktige disposisjoner. Dette bør også kunne gjøre planen til et klarere redskap i tvilssituasjoner. Streken vil være referanse for «gradert strenghet» og dermed veilede i anvendelse av planens verbale formål - ikke minst i forhold til bruk av §7 - dispensasjonssaker. Streken vil kunne hjelpe til med å sondre mellom fortetting og utvidelse. Streken vil kunne øke forståelsen for å utnytte byggearealene intensivt, og vil fungere som en varselbjelle om den dagen kprulleringene ikke lenger kan anvise nok byggemuligheter innenfor.» Det er behov for veiforbindelse i østvest retning mellom de nye boligområder nordøst for Medbroen og Stjørdal sentrum/industriområdet vest for Medbroen. En veitrasé kryssende hele Medbroens areal helt i syd har vært antydet for mange år siden. På forslag til nytt plankart er slik vei inntegnet i sydlig kant av det store landbruksområdet, kryssende jernbane og i sydlig kant av arealet på 30 dekar frem til fylkesvei 36. En slik vei vil også bli ført videre vestover. Dette er bakgrunnen for at det fra kommunens side bare er tillatt midlertidige anlegg hva angår ridehall m m syd for bebyggelsen på Medbroen. Erfaring fra utkanten av andre byer og tettsteder viser at det er vanskelig å drive lønnsomt jordbruk tett ved sentrum, - det er vanskelig å innrette seg i et pressområde. Det oppstår behov for å intensivere bruken, men de investeringer som da gjerne må foretas, oppleves som risikable jf. klausulering om midlertidighet. Det må antas at Medbroens areal hittil har vært fargelagt grønt fordi kommunen har vært kjent med at den aktuelle eier har ønsket å opprettholde landbruksdriften i en del år fremover. Hun overtok eiendommen 1. januar 1989 med klausul om etteroppgjør for tilfellet helt eller delvis salg i løpet av 20 år. Dersom hun hadde presset på, er det nærliggende å tenke seg at fargeleggingen ville ha blitt en annen. Det skal foretas en objektivisert påregnelighetsvurdering. På dette punkt foreligger fra herredsrettens side en klar rettsanvendelsesfeil, idet det synes å være lagt vesentlig vekt på eierens uttalelse om fortsatt landbruksdrift. Det rettslige utgangspunkt er å finne i Østensjødommen [[Rt-1977-24]] på s. 30. I vår sak foreligger en eldre og, i og for seg, bindende plan for arealdisponeringen, men tiden har løpt fra planen. Det ligger i kortene at det vil bli gitt dispensasjon i fremtiden. Den grønne linjen gir her en viktig indikasjon. Kommunen har få slike sentrumsnære arealer til disposisjon. Det vil være av vesentlig betydning for kommunen at det her ligger vel til rette mht. de tekniske anlegg og at det ikke ligger til rette for spesielle konflikter. En gjennomgang av de øvrige grønne områder innenfor grønn strek viser betydelige konflikter. Det har under planbehandlingen ikke vært reist innsigelser, f eks fra landbruksmyndighetene, mot plasseringen av grønn strek. Området kan regnes som byggeklart. Ved sin nærhet til sentrum og arbeidsplassene må det regnes som klart mer attraktivt enn råtomter i egentlig forstand oppe i lia. Det kan være tale om boligbebyggelse, men like gjerne utbygging for industri eller servicenæring, - det må være ideelt for et kjøpesenter. Nærhet til jernbanelinjen kan ikke regnes som en særlig ulempe. En vesentlig del av bebyggelsen på Stjørdal ligger like nært jernbanen. Tomteprisen bør ligge på ca. kr. 200,- pr. m2 forut for neddiskontering over ikke alt for mange år. Prisen var nok i 1993 lavere enn i dag, men i tråd med Lillehammerkjennelsen [[Rt-1991-1157]], må det tas hensyn til den reelle prisoppgang deretter, som man ikke bare kan ane, men i dag har kunnskap om. Det er på det rene at det eksproprierte areal, isolert sett, var og vil være ubebyggelig pga byggelinje mot fylkesvei. Dette spiller imidlertid ingen rolle for erstatningsfastsettelsen. Det skal fastsettes en gjennomsnittlig strøkspris. Den logiske bakgrunn for dette er at utbyggingsareal som beskjæres med en stripe, deretter kan utbygges i forholdsmessig mindre grad. Det såkalte parkprinsipp er uten interesse i den aktuelle sak. Subsidiært i relasjon til anvendelse for bolig- eller næringsbebyggelse må vurderes annen og mer lønnsom utnyttelse enn dagens. Det kan være tale om skånsom utbygging og anvendelse for øvrig for fritids- og rekreasjonsformål, gjerne i tilknytning til anlegg som allerede finnes på gården eller kan innredes/bygges vest for fylkesveien jf. foretatt ombygging av uthus til stall og oppført plasthall for ridning. Gården har behov for intensivering av utnyttelsen. Det kan foretas salg eller utleie av areal for plassering av campingvogner/bobiler eller campingplass. Det store landbruksarealet øst for jernbanen kan fortsatt drives fra gården eller driften kan overlates til andre. Uten intensivering i en eller annen form vil gårdsanlegget forfalle. Retten må skjønne over disse muligheter. Det er ikke funnet hensiktsmessig å besørge detaljert utredning av mulighetene med sikte på overskjønnet. Campingplassareal prissettes erfaringsmessig fra kr. 25,- til 30 pr. m2 . Slik anvendelse er av midlertidig og reversibel karakter og kan ikke anses å være i strid med LNF-disponering. En atter subsidær betraktning innenfor tradisjonell landbruksdrift er at prisfastsettelsen må baseres på mer lønnsom produksjon enn korndyrking. Det egner seg for korndyrking øst for jernbanen, derimot grønnsaker, poteter eller annet vest for jernbanen. Investeringer for omlegging av drift skal ikke redusere erstatningen fordi slike kostnader ikke skal hensyntas ved en marginalkalkyle. Dersom det foretas prisfastsettelse basert på korndyrking, vurderes herredsrettens resultat kr. 16,- pr. m2 som akseptabelt. Fremlagt beregningseksempel er basert på for lav produksjonsevne og for høye utgifter til frakt og kalking. I kombinasjon med en eventuell bruksverdierstatning kreves erstatning for ulemper. Det tillates ridning på fylkesveien, men ikke på gang- og sykkelveien. Det er økende trafikk på fylkesveien. Anleggelsen av gang- og sykkelvei har ført til at den økende trafikken går i høyere hastighet enn tidligere. Det er nå blitt uforsvarlig å ri på fylkesveien, og annet areal må tas i bruk for dette formål. Denne ulempen kreves erstattet. Hjørdis Thyholt har nedlagt slik påstand: 1. Saksøkte tilkjennes erstatning for arealtap basert på tomteverdi. 2. Subsidiært: Hvis erstatning skal baseres på bruksverdi, tilkjennes ulempeserstatning. 3. Saksøkeren pålegges å dekke utgiftene ved overskjønnet. 4. Saksøkte tilkjennes utgiftene til juridisk bistand ved overskjønnet. Lagmannsretten bemerker: Saken gjelder, som nevnt, et avtaleskjønn, og det er ikke reist innvendinger mot fremme av overskjønnet. Erstatninger skal fastsettes etter grunnloven §105 og vederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17. Det vises til de faktiske opplysninger som er gitt om eiendommen og plansituasjonen innledingsvis under saksøkerens anførsler. Det sentrale tvistetemaet er om det avståtte areral - en ca. 10 meter bred stripe som utgjør knapt 3 dekar - i samsvar med aktuell bruk forut for avståelsen skal verdsettes etter sin bruksverdi som landbruksareal, eller om verdsettelsen skal skje etter salgsverdien som utbyggingsgrunn fordi slik utnytting var den påregnelige dersom reguleringsplanen for gang- og sykkelvei ikke hadde kommet. Partene er enige om at det i denne sammenheng ikke skal legges vekt på den aktuelle veiregulering, og lagmannsretten slutter seg til dette, jf. [[Rt-1996-521]]. Arealet er avstått fra en landbrukseiendom og ble inntil avståelsen, i likhet med det nærmeste tilstøtende areal, benyttet i kornproduksjon, periodevis også i grasproduksjon. Arealet var, og det tilstøtende areal er, i gjeldende kommuneplan for Stjørdal kommune fargelagt som landbruks-, natur- og friluftsområde - LNF. I utkast til ny kommuneplan - i prinsippet med virkning til år 2008 - foreslås ingen endring på dette punkt, dog slik at det er foreslått en grønn strek. Det avståtte areal og et langstrakt jordbruksareal på ca. 30 dekar vil etter alt å dømme bli liggende på "bysiden" av denne grønne streken. Lagmannsretten legger til grunn at betydningen av den grønne streken vil bli at det ved fremtidig arealdisponering vil bli utvist ekstra varsomhet hva angår omdisponering av LNF-områder utenfor streken. Den grønne streken må regnes som et relevant, men ikke nødvendigvis avgjørende, moment ved lagmannsrettens vurdering av i hvilken utstrekning omregulering av det avståtte areal ville ha vært påregnelig, eller om man vil - om tiden har løpt fra den aktuelle planen. Det anses sannsynlig at Stjørdal sentrum - fra i år også med bystatus - vil være i vekst også i de nærmeste tiårene fremover, slik at det vil melde seg et betydelig behov for utbyggingsgrunn. Det aktuelle areal ligger nært til Stjørdal sentrum og antas forholdsvis enkelt og rimelig å bygge ut. Det ville, på tross av en noe klemt beliggenhet mellom vei og jernbane, utvilsomt være etterspurt sammen med det tilstøtende langstrakte landbruksareal. I et langt perspektiv vil muligheten for utbygging klart være til stede, selv om en må regne med at om ikke annet landbruksmyndighetene i det lengste vil søke å forhindre omdisponering eller dispensasjon. Lagmannsretten er allikevel kommet til at denne muligheten for utbygging i strid med både gjeldende og kommende plan ikke har slik konkret forankring at det er riktig å karakterisere utbygging som den påregnelige utnytting. Ved denne vurdering er det også hensyntatt at eventuell utbygging etter rettens syn først vil kunne komme etter et betydelig antall år, - minimum 15-20 år etter tiltredelsesåret 1993. Det er etter rettens vurdering ikke her tale om en «tomteverdi som kan anses etablert som påregnelig på eierens hånd ....» jf. [[Rt-1996-521]] på s 540. Det er ikke opplyst at nåværende eller tidligere eier, eller kommunen, noen gang har skissert eller i noen form fremmet utbyggingsplan for området. Fra kommunens side har det vært arbeidet bl a med en plan om videre utbygging av Stokkanområdet i nord - etter det opplyste i strid med grunneierens ønske. Grunneierens syn er således ikke avgjørende for den kommunale planlegging. Hovedregelen må være at gjeldende regulering legges til grunn for vurderingen av hva som er påregnelig utnyttelse. Det må foreligge noenlunde klare holdepunkter for å kunne bygge på en grunnutnyttelse i strid med regulering. Det vises i denne sammenheng til [[Rt-1988-120]] på s. 129 jf. [[Rt-1977-24]] på s. 30. Idet salg til utbyggingsformål ikke anses påregnelig, blir det for lagmannsretten aktuelt å basere erstatningsfastsettelsen på arealets bruksverdi etter vederlagsloven §6. Når også tilpasningsplikten er tatt i betraktning, kan ikke lagmannsretten finne grunnlag for annen og gunstigere påregnelig utnytting av det avståtte areal brukt av gårdens eier enn korndyrking. Det dreier seg her om god kornjord med produksjonsevne over det gjennomsnittlige for flatbygder i Trøndelag. Det legges til grunn et avlingsnivå på i størrelsesorden årlig 400 kilo bygg pr. dekar. Ved vurdering av de øvrige beregnings- komponenter er hensyntatt at fraktutgifter nok ligger under gjennomsnittet. Årlig netto avkastning er beregnet til mellom kr. 750,- og kr. 800,- pr. dekar. Tilpasningseffekt er knapt målbar når kun ca. 1% av dyrket areal avstås. Partene er enige om at det må være korrekt å benytte en kapitaliseringsrente på 5%. Med utgangspunktet i Høyesteretts brede vurdering i Flåmyrasaken, [[Rt-1994-557]], under henvisning til dom i personskadesak Ølberg, [[Rt-1993-1524]], og senere bekreftelse i [[Rt-1997-428]], er lagmannsretten enig, idet de vurderinger som av Høyesterett er gjort i sammenheng med skogerstatning i det alt vesentlige vil være aktuelle også ved erstatning for avstått jord. De antydninger som er gitt om mer lønnsom utnyttelse enn jordbruksdrift, har ikke overbevist retten. Det må være tillatt å legge en viss vekt på at den aktuelle eier i 7-8 år har forsøkt å finne alternative driftsformer uten særlig hell. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å utmåle erstatning for ulemper på resteiendom etter vederlagsloven §8. Saksøktes resonnement er forstått slik at vei- og sykkelbane har inspirert de kjørende på fylkesveien til å overskride fartsgrensen i større utstrekning enn tidligere, slik at veien ikke lenger kan benyttes til ridende ferdsel. Om drift av ridesenter gjenopptas, mener saksøkte at det på egen grunn må anlegges bane for slik ferdsel. Lagmannsretten kan ikke se at det er sannsynliggjort tilstrekkelig årsakssammenheng. Erstatningen settes etter dette, som av herredsretten, til kr. 16,- pr. m2 . Erstatningen er fastsatt pr. avtalt tiltredelsestidspunkt 15. oktober 1993. Det foreligger fra herredsretten rettskraftig avgjørelse mht avsavnsrente 7% p.a. regnet fra dette tidspunkt. Saksomkostninger. Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke omtvistet. Overskjønnet er bare begjært av den saksøkte og skjønnsloven §54a kommer til anvendelse. Idet verdsettelsen ved overskjønnet er identisk med verdsettelsen ved herredsrettens skjønn, har Hjørdis Thyholt ikke oppnådd en bedre avgjørelse. Hun har derfor i utgangspunktet ikke krav på dekning av sine omkostninger. Lagmannsretten finner imidlertid at hun hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn bl a fordi den betydelige vektlegging av den aktuelle eiers egne planer kunne etterlate tvil om herredsrettens vurderingstema ved påregnelighetsvurderingen var korrekt. Det er også lagt en viss vekt på at Lenakjennelsen, [[Rt-1996-521]], forelå først etter at skjønnet var ferdig prosedert for herredsretten, selv om kjennelsen er vektlagt av herredsretten. Nord-Trøndelag fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag pålegges etter dette å erstatte Hjørdis Thyholts nødvendige omkostninger i anledning overskjønnet, jf. skjønnsloven §54. H.r.advokat Fridtjof B. Sigmond har levert omkostningsoppgave på kr. 51.500,-, hvorav kr. 42.000,- er salær og kr. 9.500,- utlegg, uspesifisert. Oppgaven omfatter ikke utlegg til retten. Det er reist innvending mot salærkravet, men ikke hva angår utlegg. Det hadde vært å ønske at posten utlegg var spesifisert, men det foretas av denne årsak ingen reduksjon. Hva angår salærkravet finner lagmannsretten at dette hensett til hovedforhandlingens varighet - 10-11 timer over to dager - og naturlig omfang mht. forberedelse og undersøkelser må bli å redusere som overstigende det nødvendige. Salæret finnes passende å kunne settes til kr. 30.000,-, slik at Hjørdis Thyholt samlet tilkjennes dekning på kr. 39.500,-. Nord-Trøndelag fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag skal i tillegg betale omkostningene for lagmannsretten i form av behandlingsgebyr, godtgjørelse og dekning for reise og diett til skjønnsmennene. Behandlingsgebyret basert på overskjønn over to rettsdager og dagens skjønnskonferanse er kr. 7.425,-. Skjønnet er enstemmig. Slutning : 1. Nord-Trøndelag fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag betaler erstatning til Hjørdis Thyholt med 16,- - seksten - kroner pr. m2 for hele det areal som avstås. 2. Nord-Trøndelag fylkeskommune v/vegsjefen i Nord-Trøndelag betaler saksomkostninger til Hjørdis Thyholt for lagmannsretten med 39.500,- - trettinitusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
