Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slik odelsovertakst: Odelsovertaksten gjelder eiendommen Grandaunet, gnr 75 bnr 2 i Overhalla kommune. Den tidligere eier, Halvor Grandaunet, solgte eiendommen ved kjøpekontrakt av 28. august 1995 til Knut Haga og Eva Kristin Kaldahl (Haga og Kaldahl) for 1,5 mill kroner, hertil buskap, maskiner og varelager for samlet 1,1 mill kroner. I samsvar med enstemmig innstilling fra Overhalla formannskap vedtok fylkeslandsbruksstyret i Nord-Trøndelag 22. september 1995 å gi konsesjon, hvoretter skjøtet ble tinglyst 25. oktober 1995. Arnt Jørgen Grandaunet (Grandaunet), en yngre bror av Halvor Grandaunet, uttok odelsstevning 24. oktober 1997 for Namdal herredsrett. Haga og Kaldahl synes i tilsvaret å ha tatt forbehold om å bestride løsningskravet, idet det ble anført: "avstår... fra å reise tvist om odelsretten til takst foreligger og Arnt Jørgen Grandaunet har fått anledning til å ta stilling til om han vil gjennomføre løsningskravet." Dette spørsmålet synes ikke å være tatt opp av partene i sammenheng med fremme av odelstakst og det er heller ikke nevnt i sammenheng med odelsovertaksten. Namdal herredsrett avhjemlet 23. juni 1998 odelstakst med slik slutning: "1. Odelstakst på eiendommen Grandaunet, gnr. 75 bnr. 2 i Overhalla kommune settes til kr 2,5 millioner - kroner tomillionerfemhundretusen 00/100-. 2. Arnt Jørgen Grandaunet tilpliktes innen 2-touker å erstatte Knut Haga og Eva Kaldahl sakens omkostninger med kr 35250,- - kronertrettifemtusentohundreogfemti 00/100-." Grandaunet har begjært odelsovertakst, idet han mener at herredsrettens takst er alt for høy. Haga og Kaldahl har i tilsvar anført at herredsrettens takst er alt for lav. Hovedforhandling ble holdt på Namsos 26. mai 1999 med befaring på eiendommen i Overhalla, der de tre parter avga forklaring. Det er ikke reist innvendinger mot fremme av odelsovertaksten. Arnt Jørgen Grandaunet har i det vesentlige gjort gjeldende: Eiendommen ble i 1995 annonsert for salg på det åpne marked og solgt for 1,5 mill kroner. Den har vært gjenstand for en viss verdiøkning. Kostnaden ved bygging av ny gjødselkum har etter fradrag for offentlig tilskudd vært knapt kr 120000,-. Dette må være det maksimale beløp for verdiøkning på bakgrunn av dette tiltaket. Det aksepteres at de nåværende eiere for øvrig har utført et omfattende arbeid, som dog i det vesentlige har karakter av vedlikeholdsarbeid, som enhver eier må regne med å utføre med kortere eller lengre mellomrom. I den saksfremstilling og vurdering som lå til grunn for Overhalla formannskaps anbefaling om konsesjon ble om kjøpesummen bemerket at den var "høg, men ikke så høg at konsesjon bør nektes." Myndighetenes vurderinger i konsesjonssammenheng er ikke avgjørende ved verdsettelsen, men er heller ikke helt uten interesse, jf [[Rt-1998-1389]] (1394). Ved taksering etter odelsloven §49 skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering etter objektive kriterier. Avkastningsevnen vil være et moment av betydning i den sammenheng, men det skal ikke foretas verdsettelse basert på en kapitalisering av beregnet driftsoverskudd. Problemstillingen er hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen. I tillegg til de ulike sider av eiendommens beskaffenhet vil eventuell nærhet til et arbeidsmarked være av betydning. Subjektive forhold som f.eks. særlige kvalifikasjoner som kjøper eller selger måtte ha, er irrelevante. Slike forhold påvirker ikke det en kan kalle det alminnelige prisnivå. Dette er hva de fleste aktuelle kjøpere er villige til å betale, - ikke den høyeste sum som er mulig å oppnå. Det beregnede driftsoverskudd inkluderer brukerens innsats. Det dreier seg her om særlig kvalifiserte brukere, begge sivilagronomer, med betydelig egenkapital. Det er realistisk at det for jordbruksdelen av denne eiendommen medgår to årsverk. I årene 1994-98 er avvirket mer enn 1600 m3 i skogen. Dette utgjør ca halvparten av hogstklasse V. Det må være naturlig å vurdere skogverdien ved hjelp av balansekvantum. Diskonteringsrenten bør settes høyere enn 3%. Gjennomgang av odelstakster i Trøndelag fra de senere år viser at det skal mye til for å komme opp i størrelsesorden 2 mill kroner. Arnt Jørgen Grandaunet har nedlagt påstand om fremme av odelsovertaksten uten tilkjenning av saksomkostninger. Knut Haga og Eva Kristin Kaldahl har i det vesentlige gjort gjeldende: Ved takseringen skal man søke å finne omsetningsverdien, slik denne antas å være med den begrensning at eiendommen skal drives som landbrukseiendom. Eiendommens avkastningsevne basert på de ulike inntektsområder må være et viktig moment ved verdsettelsen. Sentralt står melk- og kjøttproduksjon innenfor de rammer som den aktuelle melkekvote og det aktuelle produksjonsareal setter for besetningen. Dyrkajorda er betydelig opprustet siden 1995 og dette har gitt seg utslag i produksjonstallene for grovfôr. For å få et realistisk bilde må enkelte opplysninger i næringsoppgave korrigeres. Dette skyldes at bruket er i en oppbyggingsfase og at skattereglene gir adgang til "for store" fradrag. Et beregnet driftsoverskudd etter avskrivning, men før fradrag for eget arbeid, på kr 395.000 er realistisk. Trekkes det ut 1,5 årsverk - kr 175000, fri bolig kr 48.000 og avløsertilskudd kr 41500, og hertil kr 77.000 som forrentning av driftsløsøre og buskap, fremkommer kr 145.000 som forrentning av bygningsmasse og jord. Dette tilsier at bare denne delen av eiendommen har en verdi i størrelsesorden 2 mill kroner. Hva angår skogen, ligger verdien bare av drivbar stående masse på ca kr 600000. Årlig utleieverdi av elgjakt kr 15000, gir en verdi på i overkant av kr 200000. Laksefisket representerer en tilsvarende verdi. Hertil kommer verdien av "Gammelstu", som er velegnet for utleie i sammenheng med jakt og fiske. Haga og Kaldahl hadde evnen til å se de betydelige muligheter på stedet og har løftet frem denne eiendommen. De har også for senere kjøpere vist hva denne eiendommen er god for. De som vil drive landbruk er i dag villige til å betale mye for de få brukene som er på salg. Foreliggende odelstakster gir liten veiledning fordi de fleste av dem er basert på en ren teoretisk tilnærming. De er derfor ikke nødvendigvis "riktige" i forhold til vurderingstemaet, omsetningsverdien. Knut Haga og Eva Kristin Kaldahl har nedlagt påstand om fremme av odelsovertaksten og om tilkjenning av saksomkostninger. Lagmannsretten vil bemerke: Etter odelsloven §49 første ledd skal verdsettelsen ved odelstakst gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig nyttes til landbruksdrift. Ifølge Høyesteretts dom i [[Rt-1980-233]] (236) må dette forstås slik at man skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de nevnte forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen. I rettspraksis er dette senere omtalt som en "bruksbestemt salgsverdi". Retten er ikke bundet av de prinsipper som gjelder for konsesjonsprisen, selv om hva en kan anta om denne kan være av en viss interesse, jf [[Rt-1998-1389]] (1394). Den kapitaliserte forventede nettoavkastning av melk- og kjøttproduksjon, som her synes særlig aktuell, hertil av skogsdrift og av utleie av jakt og fiske, er et hjelpemiddel ved verdsettelsen, men ikke avgjørende. Den vanlige kjøper vil ved sin samlede vurdering også ta hensyn til "eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v.". Det vil av den vanlige kjøper bli vektlagt om eiendommen ligger nært tettsteder som kan gi kundegrunnlag for visse næringsformer og som kan ha arbeidsplasser med mulighet for lønnsinntekt for en eller begge av ektefellene på gården. Lagmannsretten finner, som partene, herredsrettens beskrivelse av eiendommen i det alt vesentlige treffende og det vises i utgangspunktet til denne beskrivelsen. For ordens skyld bør om bygningene nevnes at fjøset har utvendig veggbekledning av eternitt og tak tekket med eternitt, og at overbygget balkong på eneboligens ene gavlvegg ikke er ny etter overdragelsen i 1995. De mest sentrale opplysninger om eiendommen refereres nedenfor på s 8-9. Lagmannsretten har en viss forståelse for den betraktning at det ikke er gitt at tidligere odelstakster i området har truffet korrekt ved vurderinger av ulike eiendommers bruksbestemte salgsverdi etter odelsloven §49 første ledd. Lagmannsretten ser imidlertid grunn til å fremheve tre odelsovertakster fra de senere år til sammenligning. I ett tilfelle dreide det seg om en eiendom i samme kommune. De to andre tilfellene fremheves fordi det dreide seg om eiendommer som hadde vært utlyst på det åpne marked. 1. Odelsovertakst av 25. februar 1997 for eiendommen Sellæg i Overhalla, ca 17 km øst for Namsos. Våningshus ca 180 m2 i to fulle etasjer og kjeller, fra 1910, restaurert 1987, i god stand. Hovedleilighet og kårleilighet, påheftet bruksrett for kårkone, født 1923. Redskapshus ca 220 m2 i én etasje fra 1981, i god stand og med korntørke. Noe forfallent saghus, med brukbar sag. To stabbur i tømmer, - det ene aktuelt for utleie til laksefiskere, - ikke tillagt særlig verdi. Gammel smie, lite redskapshus og dårlig sommerfjøs. Dyrket mark 3 parseller på samlet 155 da, delvis med behov for nygrøfting og delvis i avstand fra bebyggelsen. Gården manglet driftsbygning og melkekvote. Det var aktuelt med korn- og grasproduksjon Produktivt skogareal ca 2000 da, gjennomsnittlig av middels bonitet og med gran som det dominerende treslag. Balansekvantum på ca 200 m3 lagt til grunn. Tatt hensyn til at deler av årlig uttak måtte tas ved tynning og at driftsforholdene var noe vekslende. Årlig netto utbytte av jakt ca kr 12000. Årlig netto utbytte av laksefiske i Namsen hadde over noen år vært på ca kr 75 - 80.000 inkl mva. Lagmannsretten vurderte eiendommen til 1,6 mill kroner, mens herredsretten hadde verdsatt til 1,8 mill kroner. 2. Odelsovertakst av 8. desember 1997, Mostad Østre på Frosta, ved fjorden nært Loktu kirke. Våningshus fra 1985 av høy standard, boligflate ca 300 m2. Lagt til grunn kostnad kr 60.000 for ombygging til to fullverdige boenheter, slik at en bolig kunne leies ut for årlig ca kr 30000. Ingen kårheftelser. Driftsbygning fra 1985 av høy standard med potetlager, potetpakkeri og garasje/ redskapsrom, samlet gulvareal ca 425 m2 . Såvel bolig som driftsbygning godt vedlikeholdt. Dyrket mark 103 da av god kvalitet, godt arrondert, lettdrevet, velegnet for potet- og grønnsakproduksjon og med røropplegg for kunstig vanning. Ingen skog, men en viss hogstrett i almenning. Vektlagt ekstraordinær god bygningsmessig standard, selv om eiendommen ikke lå så nær et større sentrum at det kunne legges særlig vekt på verdien som boligeiendom. Etter utlysning på markedet innkom en rekke bud, de fire høyeste lå mellom 1,661 og 1,726 mill kroner. Eiendommen ble solgt til høystbydende. Med fire mot to stemmer ble konsesjon gitt til avtalt pris inkl "varelager". Avlingen var i jorda og kunne høstes av kjøperen, - et moment lagmannsretten mente kunne ha gitt et utslag på i størrelsesorden kr 100000. Ved odelsovertaksten ble verdien satt til 1,65 mill kroner, mens den i herredsretten var satt til 1,6 mill kroner, dog slik at to skjønnsmenn der stemte for 1,7 mill kroner. 3. Odelsovertakst av 3. juni 1998, Hestegre Vestre i Verdal, ca 4 km nord for Verdalsøra. Våningshus fra 1936, betydelig restaurert i nyere tid, grunnflate ca 200 m2 med to leiligheter. Noe behov for etterisolering. Ikke kårheftelse, kårleiligheten ble antatt å kunne gi leieinntekt ca kr 30.000 årlig. Driftsbygning fra 1982 med grunnflate 400 m2. Første etasje innredet for gris og det ble aktuelt drevet med gris. For øvrig stall/ridesenter. Ikke melkekvote. Eldre stabbur med en viss lagerkapasitet. Seterhus med et visst inntektspotensiale (i allmenning). Dyrket mark 260 da, godt arrondert, lettdrevet og flat maskinjord, et visst behov for oppgrøfting og med et innslag av floghavre. Velegnet for gras- og kornproduksjon. 68 da produktiv skog med opplyst balansekvantum 18 m3 u.b., hertil en viss hogstrett i allmenning. Beliggenhet i et godt jordbruksdistrikt og med nærhet til flere tettsteder/byer. Ved utlysning på markedet sommeren 1996 innkom i annen runde fire bud som lå mellom 1,7 og 2,2 mill kroner. Eiendommen ble solgt til en slektning for 1,8 mill kroner. Ved odelsovertaksten ble antatt at visse bygningsmessige arbeider utført etter kjøpet ikke i særlig grad hadde øket attraktiviteten. Verdien ble satt til 2,1 mill kroner, mens herredsretten hadde verdsatt til 2,0 mill kroner. De sentrale elementer av betydning for verdsettelsen av Grandaunet er: - en rimelig tidsmessig driftsbygning, fjøs og gjødselkjeller 270 m2 fra 1964/74, egnet for og faktisk i bruk i sammenheng med melk- og kjøttproduksjon med melkekvote på 105.800 liter, - ny gjødselkum 800 m3, - hensiktsmessig redskapshus 160 m2 fra 1984, - fullt tilfredsstillende våningshus 130 m2 fra 1975, - 220 da dyrkamark velegnet for grasproduksjon, oppgradert ved kalking og grøfting, - skog med balansekvantum anslagsvis 175 m3 årlig, - inntekter fra laksefiske årlig ca kr 15.000 og fra elgjakt årlig ca kr 15000, og i denne sammenheng "Gammelstu" 250 m2 fra 1856 for utleie. "Gammelstu" er i annen sammenheng verdsatt ved Frostating lagmannsretts overskjønn av 19. juni 1997 etter sin verdi for gårdens eier til kr 100000. Eiendommen ligger ca 25 km øst for Namsos og er også såvidt stor at den må regnes som en ren landbrukseiendom uten særlig vekt på verdien som boligeiendom. Sammenlignet med Sellæg i Overhalla fremtrer eiendommen som mer verdifull ved at den har driftsbygning og melkekvote, større areal dyrkamark og omtrent likeverdig skog og inntekt fra jakt, selv om inntekten fra laksefiske for Sellæg er fem ganger høyere. Ved en sammenligning med Hestegrei kommer melkekvoten og driftsformen på Grandaunet på plussiden sammen med skogen, laksefisket og elgjakta, mens arealet med dyrkamark er noe mindre, eiendommen ligger mindre sentralt til og inntekter av utleie vil ligge lavere. Etter en samlet vurdering av eiendommen Grandaunet gnr 75 bnr 2 i Overhalla kommune er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst på 2,25 mill kroner. Grandaunet, som er saksøker i odelssaken, har begjært odelsovertaksten og har oppnådd en lavere løsningssum enn fastsatt av herredsretten. Han plikter allikevel etter odelsloven §66, jf skjønnsloven §42 og §54a å dekke Haga og Kaldahls omkostninger for lagmannsretten. Advokat Ivar Hustad har på vegne av Haga og Kaldahl levert omkostningsoppgave på kr 25000, som i sin helhet er salær. Det er ikke innkommet innvending mot omkostningsoppgaven, som legges til grunn, idet slike omkostninger anses å ha vært nødvendige. Haga og Kaldahl tilkjennes etter dette omkostningsdekning med kr 25000. Grandaunet er i tillegg overfor lagmannsretten ansvarlig for behandlingsgebyr, godtgjørelse og reiseutgifter mm for skjønnsmennene. Behandlingsgebyret utgjør på bakgrunn av én rettsdag med påfølgende skjønnskonferanse og avhjemlingsmøtet i dag kr 5150. Godtgjørelsen til hver av skjønnsmennene er satt til kr 2200, således samlet kr 8800. Hertil kommer utgifter til reise og diett for skjønnsmennene etter nærmere beregning. Odelsovertaksten er enstemmig. Slutning: 1. Eiendommen Grandaunet gnr 75 bnr 2 i Overhalla kommune verdsettes ved odelsovertakst til 2250000 - tomillionertohundreogfemtitusen - kroner. 2. Arnt Jørgen Grandaunet betaler til Knut Haga og Eva Kristin Kaldahl saksomkostninger for lagmannsretten med 25.000 - tjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne odelsovertakst. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
