Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Karmsund herredsrett avsa 1. september 1997 dom med slik domsslutning: "1. Oddlaug Søndenaa frifinnes. 2. Partene bærer sine egne saksomkostninger." Petra Lingjerde har rettidig påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Haugesund 1. september 1998. For den ankende part møtte hennes halvsøster Ragnhild Ræstad, som forklarte seg som vitne. Ankemotparten Oddlaug Søndenaa møtte og ga forklaring. Det ble hørt ett vitne. Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom, som det blir vist til. Det sentrale er at partenes farfar, i samband med skjøting av gården, gnr. 67, bnr. 5 i Vindafjord, til sin eldste sønn Lars, ønsket å sikre et mindre jordstykke av eiendommen for en yngre sønn, Ingvald, født 1896. Denne hadde vært blind fra femårsalderen. Nevnte jordstykke, benevnt bnr. 19, også kalt "Gomorsåkeren", ble fradelt gården ved skylddelingsforretning avholdt 5. mars 1927. I forretningen blir det sagt at den avholdes i anledning av at det er solgt en parsell av garden til Ingvald Olsen Søndenaa. Parsellen ble fradelt etter at Ole L. Søndenaa 10. juli 1926 hadde utstedt skjøte på gnr. 67, bnr. 5 til Lars O. Søndenaa for kr 20000. I skjøtet er det sagt at "Ingvald kan forbeholde seg Gomorsåkeren efter samme takst pr. dekar som den øvrige dyrkede innmark kr 200 pr. dekar. Hvis Ingvald dør børnløs eller ikke vil drive Gomorsåkeren tilfaller den, den opprinnelige gård efter samme pris som Ingvald overtar den efter." Ingvald fortsatte å bo på hovedbruket hos broren Lars etter at Lars giftet seg med Ingeborg. Lars og Ingeborg Søndenaa fikk datteren Petra, nå gift Lingjerde - som er den ankende part i saken. Lars Søndenaa hadde ikke andre barn. Da Lars i 1942 døde, flyttet Ingvald til en annen bror, Rasmus, far til ankemotparten - som drev gard på østlandet. Nevnte skjøte til Lars Søndenaa på bnr. 5 av 1926, ble først tinglyst 14.01.1943. Ingvald Søndenaa fikk skjøte på bnr. 19 av Ingeborg Søndenaa i uskiftet bo, datert 23.08.1944. I dette er det fastsatt samme vilkår som er omtalt m.a. i skjøtet til Lars Søndenaa på bnr. 5, og med inntak av "hvorav særlig nevnes at dersom skjøtemottakeren dør barnløs eller ikke vil drive parsellen, tilfaller den hovedbruket for samme pris som den er betalt med." På grunn av gjelden som hvilte på gården, var det vanskelig for Ingeborg å bli sittende med den. Hun ble ikke enig med sin svoger Rasmus om pris ved sistnevntes løsning, og hun solgte eiendommen i 1949 til Edvard Marvik. I kjøpekontrakt av 18.03.1994 er det inntatt: "Seljaren tek undan: 1. Den rett som eigaren av garden har til aa taka over jordstykket tilskøydt Ingvald Søndenaa ved Ingvalds død". Sistnevnte er anmerket i grunnboken på bnr. 5. Ved erklæring av 01.04.1949 overdro Ingeborg nevnte rettigheter til datteren Petra Lingjerde. Det siste er ikke anmerket i grunnboken. Rasmus Søndenaa v/datteren Marit, løste deretter bnr. 5 på odel. Skjøtet er tinglyst 20.01.1951. Det er på det rene at man i odelsløsningen var oppmerksom på at omtalte gjenkjøpsrett til bnr. 19 var fradelt hovedbruket og ikke fulgte handelen. Da Rasmus flyttet inn på gården, var Ingvald med. Rasmus førte senere opp nytt våningshus på gården (i 1963), hvor han flyttet inn med familie. Ingvald ble boende i det gamle våningshuset på bnr.5 til at han flyttet på aldersheim. Da "Bispestova" på prestegården i bygda ble revet, kjøpte Ingvald denne med tanke på oppsetting på bnr. 19. Planen ble ikke realisert. Så lenge det var dyr på bnr. 5, nyttet "hovedbruket" deler av bnr. 19 til beite. Senere vokste det opp noe trær på parsellen, og Ingvald var opptatt av skogen. Eksakt størrelse på bnr. 19 er ikke oppgitt, men det er sagt at den utgjør noe mellom 3 og 4 dekar. Petra Lingjerde reiste som ung til USA hvor hun har bodd siden. Så lenge moren Ingeborg levde, besøkte hun jevnlig Vikedal. Petra Lingjerde ble i 1963 tilskrevet av overrettssakfører Røed på vegne av Ingvald Søndenaa med anmodning om å slette omtalte tilbakefallsrett, uten at henvendelsen ga resultat. I 1964 utstedte Ingvald skjøte på bnr. 19 til broren Rasmus, som i 1965 skjøtet parsellen tilbake til Ingvald. Ingvald Søndenaa døde i 1996. Han testamenterte 23.02.1995 sin formue, bestående av bankinnskudd og den faste eiendommen, gnr. 67, bnr. 19, til sine brordøtre Oddlaug og Marit, som den gangen i fellesskap hadde hjemmel til bnr. 5. Marit Svendsen har senere overført sin rett etter testamentet og sin part i eiendommen til søsteren Oddlaug Søndenaa, ankemotparten, som nå står som eier av gnr. 67, bnr. 5 og 19. Det er idag ikke gårdsdrift på bnr. 5. Ankemotparten nytter eiendommen i samsvar med kommuneplanen til camping og hytteutleie. Vindafjord forliksråd behandlet 06.02.1997 krav fra Oddlaug Søndenaa om å få eiendomsretten til gnr. 67, bnr. 19 overført til seg. Forliksrådet sa dom med slik slutning: "1. Petra Lingjerde er eier av gnr. 67 bnr. 19 i Vindafjord kommune mot å betale kr 200,- pr. dekar til Ingvald Søndenaa's testamentsarving, Oddlaug Søndenaa. 2. Oddlaug Søndenaa dømmes til å utstede skjøte på gnr. 69 bnr. 19 i Vindafjord kommune til Petra Lingjerde. 3. Oddlaug Søndenaa dømmes til å betale følgende omkostninger etter oppgave, kr 1890,- i prosessfullmektig sine omkostninger og videre kr 12000,- i øvrige omkostninger. 4. - - - - ." Saken ble deretter ved stevning datert 25.03.1997 av Oddlaug Søndenaa v/advokat Egil Omland bragt inn for herredsretten. Den ankende part fremholder at gjenkjøpsretten til bnr. 19 som ble fastsatt i skjøte fra Ole L. Søndenaa til sønnen Lars i 1927 og i skyldelingsforretningen på parsellen i 1927, ikke er en aksessorisk rett for bnr. 5 som nødvendigvis må følge denne eiendomen. Det er ingen dokumentasjon for at klausulen ble etablert som et resultat av en overenskomst mellom Ole Søndenaa og hans barn, og at gjenkjøpsretten på dette grunnlag ikke kunne skilles fra hovedbruket. Både Rasmus og Ingvald aksepterte at Ingeborg Søndenaa ved salget av bnr. 5 til Edvard Marvik i 1949, tok unna gjenkjøpsretten. Hennes adgang til dette ble ikke bestridt. Ved Rasmus Søndenaa sin odelsløsning av gården, ble det således ved prisfastsettingen tatt omsyn til at gjenkjøpsretten ikke fulgte med, og noen aksjon fra Rasmus sin side på å få gjenkjøpsretten overført til seg, ble ikke gjort. Skjøtingen frem og tilbake av bnr. 19 mellom Ingvald og Rasmus Søndenaa i 1964 og 1965 er et åpenbart forsøk på å komme klar gjenkjøpsretten for Petra Lingjerde. Skjøtingen av bnr. 19 frem og tilbake mellom Rasmus og Ingvald kunne heller ikke resultere i bortfall av den gjenkjøpsrett som Ingeborg Søndenaa allerede hadde sikret seg, og som var tinglyst. Omtalte disposisjoner i 1964 og 1965 ble gjort i forsøk på å få gjenkjøpsretten fjernet, og de var ikke ment som reelle eiendomsoverføringer. Det var proforma transaksjoner. De medførte heller ingen endringer i det faktiske forhold, og de påvirket ikke situasjonen, verken innad eller utad. Skjøte fra Ingvald til Rasmus Søndenaa i 1964 kunne derfor ikke utløse noen aksjonsplikt for Petra Lingjerde. Eiendommen ble dessuten tilbakeført til Ingvald etter ca 16 måneder. Det er åpenbart at et etterfølgende søksmål fra Petras side, det være seg mot Ingvald eller Rasmus, med krav på overføring av eiendommen, umulig kunne føre fram. Alle i familien ønsket at Ingvald skulle eie parsellen så lenge han ønsket, og Ingvald var opptatt av eiendomsretten. Først da Ingvald var død, kunne Petra Lingjerde fremme sitt krav. Det bestrides at avtaleloven §36 kan komme til anvendelse for å regulere vederlaget. Det vises også til at det er samme skjøtesum som er lagt til grunn i samtlige transaksjoner for parsellen med unntak av en liten korreksjon i 1965. Advokat Trond Hjelde har lagt ned slik påstand: "1. Vindafjord forliksråds dom av 06.02.1997 stadfestes i sin helhet. 2. Oddlaug Søndenaa dømmes til å betale sakens omkostninger for såvel Karmsund herredsrett som Gulating lagmannsrett." Ankemotparten viser til at gnr. 67, bnr. 19 av Ole L. Søndenaa ble overført til sønnen Ingvald som ledd i generasjonsoppgjør. Ingvald hadde et alvorlig handikap og det var nødvendig at han ble tatt hånd om. At det skulle tas unna en parsell av gården for Ingvald, tok Ole opp med familien og det ble fastsatt at parsellen skulle gå tilbake til gården om Ingvald døde barnløs eller ikke lenger ville drive den. Dette var noe Ole ble enig med barna om. Ole ønsket med andre ord å knytte Ingvald til gården, slik at den som satt med hovedbruket følte ansvar for Ingvald. Gjenkjøpsretten til parsellen var en rettighet som skulle tilligge gården, og den var ikke ment som en personlig rettighet for tilfeldige eiere, jfr. uttalelsen fra Jens Søndenaa. Det var således ikke adgang for Ingeborg å holde tilbake gjenkjøpsretten til fordel for seg ved salget av gården til Edvard Marvik i 1949. Ingvald gjorde henvendelse til Ingeborg for å få gjenkjøpsretten slettet. Da det ikke førte frem, oppga han besittelsen av parsellen som han skjøtet tilbake til hovedbruket ved daværende eier Rasmus Søndenaa i 1964. Dette skjøtet er tinglyst 14.05.1964 og rettshandelen utløste reaksjonsplikt for Petra Lingjerde ifall hun mente å inneha den løsningsrett til bnr. 19 som var etablert ved fradelingen av parsellen. Tinglysingen ga notoritet om Rasmus Søndenaas kjøp av parsellen. Rettighetshaveren har særskilt plikt til å orientere seg om det som angår deres rettigheter, herunder tinglysing. For ankende parts eventuelle løsningsrett, løper vanlig foreldelse, jf. [[Rt-1967-715]]. Foreldelsesfristen løper fra tinglysingen av skjøtet fra Ingvald Søndenaa til broren Rasmus i 1964. I alle tilfeller faller løsningsretten bort ved lang tids passivitet, slik fastsatt i herredsrettens dom. Ingvald oppfattet at eventuell gjenkjøpsrett for Petra Lingjerde bortfalt i og med at retten ikke ble brukt ved tilbakeføringen av parsellen til hovedbruket i 1964. Det framgår av hans testamentariske disposisjon over parsellen i 1995. Ingvald var blitt eier ved regulært kjøp i 1927 og hadde betalt samme pris pr. dekar for parsellen som broren Lars hadde betalt ved kjøp av hovedbruket. Klausulen om gjenkjøpsrett fastsetter at han skal ha samme betaling om han senere må gi parsellen fra seg. Meningen var tydelig at han ikke skulle tape på det sistnevnte. Denne forutsetning tilsier at kjøpesummen må justeres til dagens prisnivå med grunnlag i avtaleloven §36. Advokat Egil Omland har lagt ned slik påstand: "Prinsipalt: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. Ankemotparten, Oddlaug Søndenaa tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten og herredsretten. Subsidiært: 1. Ankemotparten, Oddlaug Søndenaa, dømmes til å utstede skjøte på gnr. 67 bnr. 19 i Vindafjord kommune til Petra Lingjerde mot at Petra Lingjerde betaler eiendommen etter takst basert på omsetningsverdien for tilsvarende eiendom." Lagmannsretten ser det sansynlig at Ole L. Søndenaa konfererte med barna sine om tiltakene han ønsket i tilknytting til generasjonsskiftet på gården, slik gjengitt over. Forholdet kan imidlertid ikke vurderes å være noe mer enn at Ole Søndenaa herunder handlet i full forståelse med barna, og ikke som ledd i noe de impliserte oppfattet som en gjensidig forpliktende overenskomst. Sentralt for Ole L. Søndenaa var det trolig at Ingvalds tre eldre brødre sa seg enig i ordningen, slik at han ikke risikerte at de veltet opplegget ved bruk av odelsretten. Eldstegutten Lars ble så gitt skjøte på hovedbruket, hvor retten for Ingvald til å overta Gomorsåkeren på nærmere angitte vilkår var fastsatt. Lars O. Søndenaa ble ved skjøte av 09.07.1926 gitt eiendomsretten til gnr. 67, bnr. 5, som på daværende tidspunkt også omfattet bnr. 19. Han hadde vanlig eiendomsrett. Likeså lite som hensynet til søsken og medarvinger hindret Lars O. Søndenaa adgang til å selge av eiendommen, medførte heller ikke nevnte hensyn noe restriksjoner i eiers adgang til å disponere over rettigheter som gården var tillagt utover de forbud som rettsregler setter mot at gårdsbruk blir fraskilt "tilliggende herligheter". Det siste er ikke tilfelle for omtalte gjenkjøpsrett til bnr. 19. Dette ble også akseptert av de berørte parter da Ingeborg Søndenaa i uskiftet bo holdt gjenkjøpsretten tilbake for seg, ved salget av hovedbruket i 1949. Rasmus Søndenaa var fullt oppmerksom på forholdet da han løste bnr. 5 på odel året etter. Det er nærliggende å tro at det samme var tilfelle for Ingvald. I alle tilfeller gjorde Ingvald senere (24.10.1963) fremstøt gjennom advokat Røed på å få Petra Lingjerde til å slette gjenkjøpsretten. Da det ikke førte frem, ble samme resultat forsøkt oppnådd ved omtalte skjøtinger av bnr. 19, frem og tilbake, mellom Ingvald og Rasmus i 1964 og 1965. Ingen av disse gjorde noen innsigelse med grunnlag i at gjenkjøpsretten nødvendigvis måtte følge hovedbruket. Lagmannsretten deler således herredsrettens syn på gjenkjøpsretten som en personlig rett for gårdens innehaver, som vedkommende kunne forføye over slik Ingeborg Søndenaa gjorde. Det vises ellers til det som er sagt om dette i herredsrettens dom. Det konkluderes her med at rettigheten kunne gjøres gjeldende dersom Ingvald skulle dø barnløs, eller han skulle oppgi besittelsen av bnr. 19. Det siste samsvarer ikke helt med formuleringen av klausulen i skjøtene på henholdsvis bnr. 5 og 19 samt i skylddelingsforretningen for sistnevnte. Her brukes uttrykket drift og ikke besittelse. Partene er imidlertid enige om at det var Ingvalds "besittelse" av parsellen som er det avgjørende i og med at Ingvald aldri har tatt opp noen egentlig drift på parsellen. I motsetning til herredsretten mener lagmannsretten at Ingvald Søndenaa ved skjøtingen 14.05.1964 av bnr. 19 til broren Rasmus, ikke oppga besittelse av parsellen. Det er ingen tvil om at det hele var et proforma arrangement i forsøk på å uskadeliggjøre nevnte gjenkjøpsklausul. Det er åpenbart at tilbakeskjøtingen til Ingvald året etter var en del av det opprinnelig avtalte da skjøtningen i 1964 ble gjort. Overskjøting hadde heller ingen betydning for bruken av parsellen. Bevisførselen viser at det å eie parsellen var svært viktig for Ingvald. Det er lite tenkelig at avtalen mellom ham og Rasmus internt var slik å forstå at Ingvald på noe tidspunkt hadde oppgitt eiendomsretten til bnr. 19. Nevnte skjøte av 14.05.1964 kan således ikke oppfattes som et reelt tilkjennegivende av at Ingvald ikke lenger vil "drive" Gomorsåkeren, eller at han vil oppgi "besittelsen" av denne. Tilbakeskjøtingen året etter markerer også entydig at den rettshandel som kom til uttrykk i skjøtet av 1964 kun var noe midlertidig, som de to under enhver omstendighet gikk tilbake på. Manglende aksjon fra rettighetshaveren på innløsning av bnr. 19 med grunnlag i omtalte skjøte av 14.05.1964, mener lagmannsretten, av grunner som angitt, ikke medfører noen preklusjon av retten. Ved Ingvald Søndenaas død hadde således den ankende part rettighetene i behold, og kunne fremme løsningskravet ved dødsfallet, slik det rettidig ble gjort. Den kjøpesum Ingvald skulle betale for bnr. 19 var av Ole L. Søndenaa i skjøtet av 1926 til Lars på bnr. 5, fastsatt til samme pris som den øvrige dyrkede innmark, kr 200 pr. dekar. Hvis Ingvald døde barnløs eller ikke ville drive Gomorsåkeren, skulle parsellen tilfalle hovedbruket etter samme pris som Ingvald overtok den etter. Den samme bestemmelse er gjengitt i skylddelingsforretningen for bnr. 19 av 1927, nå med den tilføyelse at prisen, kr 200 pr. dekar, ved gjenkjøp er uten hus som kan være oppført. I skjøtet fra Ingeborg Søndenaa til Ingvald på bnr. 19 av 1944 er kjøpesummen satt til kr 621, og det er tilføyet at denne kjøpesum er avgjort ved motregning. I gjenkjøpstilfelle skulle gjelde samme pris som parsellen er betalt med. Den kjøpesum Ingvald Søndenaa har betalt for bnr. 19 ble således fastsatt på samme grunnlag som den pris Lars Søndenaa betalte for hovedbruket. Det er grunn til å tro at det er tatt de hensyn ved prisfastsettingen som vanligvis blir gjort når eldste sønn overtar gård ved generasjonsoppgjør, og at Ingvald følgelig fikk samme fordel. Når det for gjenkjøpstilfelle blir fastsatt at innløsning skal skje etter samme pris som parsellen er betalt med, så oppfattes dette ikke alene som et ønske om å sikre hovedbruket parsellen for en rimelig penge, men også å sikre at Ingvald skulle få igjen det han hadde lagt ut. Nevnte prisfastsetting er gjort på et tidspunkt da forholdene var relativt statiske og prisnivået, også for fast eiendom, var stabilt. Den lange tiden som er gått siden klausulen ble fastsatt, og den voldsomme endring som senere har funnet sted, såvel av kroneverdi, levevilkår- og kostnader, eiendomspriser m.m., gjør at balanseforholdet radikalt blir forrykket. Det er snakk om en endring av konsumprisindeksen fra 1926 til idag på 17-79%. Gjenkjøpsretten er også fradelt hovedbruket, og parsellen skal således ikke tilbakeføres dette. Hovedbruket har heller ikke lenger behov for parsellen av omsyn til gårdsdriften. Det er tomtemuligheter nær Vikedal sentrum tvisten nå gjelder. Ifall det gjaldt innløsning på et tidspunkt da Ingvald fortsatt var i live, og gjenkjøpet var rettet mot ham, tilsier det åpenbare misforhold mellom det han gir fra seg og prisfastsetting etter klausuleringen, at det er grunn til justering av avtalen etter avtaleloven §36. Gjenkjøpet idag gjelder imidlertid ikke overfor Ingvald personlig, men overfor testamentarving. I vurderingen vektlegges at Ingeborg Søndenaa holdt gjenkjøpsretten unna ved salget av hovedbruket i hensikt å overføre dette til datteren Petra, som hun hadde med Lars. Det er sagt at det var det eneste hun hadde å gi Petra etter faren. Omsyn tatt til at den innløsningssum som ble fastsatt for gjenkjøp ved etableringen av klausulen i 1927, ga en viss forholdsmessighet til realverdien av parsellen, fremstår det som høyst urimelig om den idag skal kunne løses fra eier omlag uten vederlag. Det gjelder også når nåværende eier har overtatt parsellen som arv. Arvelater har i sin tid betalt det som ble oppfattet som rimelig pris for parsellen, og det blir urimelig om hans arvinger må gi den fra seg omlag vederlagsfritt. Resultatet må da bli at avtalen sensureres med hjemmel i avtaleloven §36. Ved justeringen blir det lagt vekt på at det ved utforming av vilkåret i 1926, var jordbruksverdien det sentrale, både for bnr. 5 og bnr. 19. Kjøpesummen som Ingvald betalte for bnr. 19 ble fastsatt til samme dekarpris som det eldstegutten Lars ga for gården. Det legges til grunn at det herunder ble gitt de reduksjoner i forhold til markedspris som var vanlig ved overtak av gård på generasjonsskifte. For å oppnå liknende forholdsmessighet må innløsningsprisen for parsellen i dag settes noe lavere enn takstverdi basert på omsetningsverdi for tilsvarende eiendom. Skjønnsmessig fastsettes innløsningsprisen til 2/3 deler av nevnte takstverdi. Lagmannsretten oppfatter partenes anførsler slik at om det blir sett grunn til justering etter avtaleloven §36 av vederlaget, så kan det fastsettes i samsvar med den ankende parts subsidiære påstand. Den ankende part har ikke fått medhold i sin påstand. Det har heller ikke ankemotparten fått. Det er sistnevntes subsidiære påstand som blir lagt til grunn for dommen. Kravet på saksomkostninger blir derfor å avgjøre etter tvistemålsloven §180, annet ledd, jf. §174, første ledd. Det blir ikke sett grunnlag for bruk av unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §174, annet ledd. Saksomkostninger blir derfor ikke tilkjent, verken for herredsretten eller lagmannsretten. Dommen er enstemmig. Slutning: 1. Oddlaug Søndenaa dømmes til å utstede skjøte på gnr. 67 bnr. 19 i Vindafjord kommune til Petra Lingjerde mot at Petra Lingjerde betaler eiendommen etter takst basert på omsetningsverdien for tilsvarende eiendommer med fradrag av 1/3 -en tredjedel-. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsretten eller lagmannsretten. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
