Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saka gjeld odelsovertakst over eigedomen gnr 20 bnr 4, Sæve i Voss kommune. Christiania Bank og Creditkasse ASA (CBK) kjøpte nemnde eiedom på tvangsauksjon for kr 350000,-. Banken fekk tinglyst skøyte på eigedomen 12 august 1996. Ved kjøpekontrakt av 29 november 1996 selde CBK garden til Øyvind Rivenes (Rivenes) og Hanne Kvåle (Kvåle). Salssummen var kr 425000,-. Partane har mellom anna avtalt at dersom eigedomen vert løyst på odel og odelsstaksten blir lågare enn den avtalte kjøpesummen, forpliktar CBK seg til å betala tilbake til kjøparane skildnaden mellom kjøpesummen og odelstaksten. Ved stemnemål av 4 april 1997 til Voss heradsrett reiste Olav Sæve (Sæve) odelsløysingssak mot CBK, Rivenes og Kvåle. Det vart etter kvart semje mellom partane om at Sæve har odelsrett til eigedomen etter odelslova §43 annet ledd jf §8, og at han med dette har rett til å løysa eigedomen på odel. Partane vart ikkje samde om prisen for eigedomen. I sak om odelstakst sa Voss heradsrett 11 november 1997 avgjerd med slik slutning frå fleirtalet: "1. Eigedommen gnr. 20, bnr. 4, Sæve i Voss vert verdsett til 195000,-eithundreognittifemtusenkroner 0/100 med eigedomsrett i Fangdalen og kr 190000,- eithundreognittitusenkroner 0/100 utan eigedomsrett i Fangdalen. 2. Olaf Sæve ber dei lovsette kostnadene med saka. 3. Olav Sæve betalar innan 2 veker frå forkynning av avgjerda sakskostnader til Christiania Bank og Creditkasse ASA, Øyvind Rivenes og Hanne Kvåle med kr 23380,- tjuetretusentrehundreogåttikroner 0/100." Mindretalet, skjønsretten sin formann, kom til at verdien for eigedomen måtte setjast til kr 245000,- med sameiegdomsrett til stølen i Fangdalen, og som følgje av dette også jaktrettar, og kr 240000,- utan desse rettane. På tidspunktet for avgjerda i heradsretten, var spørsmålet om eigedomen sine rettar i Fangdalen ikkje rettskraftig avgjort. CBK har 9 januar 1998 i rett tid sett fram krav om overskjøn. Olav Sæve har 28 januar 1998 gitt tilsvar til kravet. Rettsmøte for handsaming av odelsovertaksten vart halde på Voss 29 september 1998. CBK møtte med prosesssfullmektigen sin, og med soussjef Odd Larsen som fekk høve til å vera til stades under skjønsforhandlingane som vitne i medhald av tvistemålslova §213. Olav Sæve møtte med prosessfullmektigen sin. Det vart halde synfaring av gnr 20 bnr 4, på garden Sæve. Under synfaringa vart Sæve og Larsen gitt høve til å forklara seg og påpeika det dei meinte var aktuelt for saka. Det vart under forhandlinga gjort slik dokumentasjon som går fram av rettsboka. Saka står i hovudsak i same stilling for lagamnnsretten som for heradsretten, med unntak av at det no er rettskraftig avgjort at gnr 20 bnr 4 har sameiegdomsrett til stølsområdet i Fangdalen. Det er difor no ikkje trong for å avseia alternative takstar. CBK har ved prosessfullmektigen sin gjort gjeldande at heradsretten si verdsetjing av eigedomen er for låg. Heradsretten har ikkje teke nok omsyn til buverdien som er monaleg i dette tilfellet. Han har heller ikkje lagt nok vekt på klåre opplysningar i saka, som utgjer ei rettesnor for kva takst som er korrekt. Dessutan er taksten generelt sett for lågt. Den speglar ikkje det generelle prisnivået for eigedomen. Når det gjeld sjølve eigedomen, er partane stort sett samde i høve til det faktiske om jordvegen, skogen, bygningane og når det gjeld dei rettar som bruket har. Verdsetjinga av eigedomen skal skje med utgangspunkt i odelslova §49. Det er ikkje den reine bruksverdien, men eigedomen sin omsetningsverdi som landbrukseiegdom, som skal leggjast til grunn, jf avgjerda i [[Rt-1980-233]]. Omsetningsverdien skal fastsetjast ut frå at eigedomen hovudsakleg skal nyttast som jordbrukseigedom. Det er den objektive omsetningsverdien ein skal koma fram til. Det skal difor ikkje leggjast vekt på særlege føresetnader. Ein skal heller ikkje halda seg til ei snever vurdering av bruksverdien som landbrukseigedom. Det skal vurderast om det er verdiar ut over den reine landbruksverdien. I høve til gnr 20 bnr 4, er det ein monaleg buverdi som må stå sentralt i verdsetjinga. Bruket er eit småbruk. Det kan ikkje påreknast at bruket vil vera leveveg for eigar, og det må drivast som deltidsbruk. Heile driftsapparatet er borte - driftsbygningen er i svært dårleg forfatning, skogen er uthogd, mjølkekvoten er seld og garden vil neppe gje innkome dei første driftsåra. Når det gjeld buverdien, er det gjort gjeldande at garden er ein fin plass å bu på. Den ligg høgt i dalen med god utsikt og lystilhøve. Dessutan ligg eigedomen sentralt til, om lag åtte kilometer frå Vossevangen, og i eit område der det ikkje er fråflytning. Det er kort veg til barnehage og skule, og staden gir godt høve til friluftsliv. Til garden høyrer og jaktrettar. Samanliknar ein med tomteprisane i kommunen, finn ein knapt nok ein tomt til den prisen heradsretten har taksert eigedomen til. Med tilvising til rettspraksis, er det gjort gjeldande at vesentleg for verdsetjinga er storleiken på bruket og kvar bruket ligg. Det er halde fleire takstar eller verdivurderingar for eigedomen. Desse syner at taksten heradsretten har kome til, er for låg. I samband med fastsetjinga av høgaste pris som kan godkjennast etter konsesjonslova ved sal av eigedomar på tvangsauksjon, har landbruksetaten i kommunen verdsett eigedomen til kr 600000,-. Denne verdivurderinga har fylkeslandbruksstyre i Hordaland slutta seg til. I ein rettleiande odelstakst etter oppdrag frå eigarane til eitt av nabobruka, er taksten sett til kr 205000,-. Det og vist til at Sæve på auksjonen for garden 8 mai 1996 sjølv gav eit bod på kr 300000,-. Garden vart seld frå CBK til eigarane til grannebruket, bnr 1, for kr 425000,-. Det er dessutan vist til at nabobruket, gnr 3 som om lag er like stort som gnr 4, vart seld for ialt kr 640000,-, fordelt slik at det vart gjeve kr 240000,- for bustadhus og driftsbygning og med ei arrondert tomt på om lag fem da, og kr 400000,- for garden elles. Dei nemnde takstane og verdivurdringane gir tilstrekkelege indikasjonar på at heradsretten sin takst er sett for lågt. Den når ikkje ein gong opp til den prisen ein har oppnådd for berre husa og tomta på bnr 3. Denne prisen, kr 240000,- gir indikasjonar på kva vekt som er lagt på buverdien. Det er ei misoppfatning at det skal fastsetjast ein lågare verdi på odelsjord enn for jord der det ikkje kviler odel. Odelslova §49 gjer ikkje frådrag for at det heftar odel på eigedomen. Det er vist til dom i [[Rt-1937-784]], der dette er slått fast. Det må og vera rettsstoda i dag. Ei anna sak er at odel på ein eigedom, kan verka dempande på prisen. Ved verdsetjinga av eigedomen gnr 20 bnr 4, må det og takast omsyn til det alminnelege prisnivået. Det er i dag stor spurnad etter landbrukseigedomar. Med det utgangspunktet odelslova §49 gjer, kan det heller ikkje vera slik at odelsretten skal gje høve til å slå til seg ein eigedom på ein billeg måte. CBK har lagt ned slik påstand: "1. Odelsoverskjønn over gnr. 20 bnr. 4 i Voss blir fremja. 2. Olav Sæve vert dømt til å betale kostnadane med saka, herunder dei lovsette kostnader med saka og sakskostnader til Christiania Bank og Creditkasse." Sæve har gjort gjeldande at heradsretten har kome fram til ei korrekt verdsetjing av gnr 20 bnr 4. Det er stort sett semje mellom partane om faktum om eigedomen, og den tilstand eigedomen er i. Det er understreka at eigedomen generelt sett er i svært dårleg forfatning. Det trengs store investeringar for å utbetra manglane på eigedomen og rusta denne opp slik at den kan drivast som ein landbrukseigedom. Det er vist til manglar ved bustadshuset, både inn- og utvendig, og hevda at huset må rustast vesentleg opp dersom ein skal gjera bustaden om til to bueiningar, med utleige av den eine eininga. Driftsbygningen og eldhuset slik dei står i dag, har nærast ingen verdi. Odelslova §49 gir tilvisning på at ein skal koma fram til den objektive salsverdien når eigedomen hovudsakleg skal nyttast som jorbrukseigedom. Er eigedomen i forfall på taksttidspunktet, er det ikkje den eksisterande bruken eller den bruken som kan skje på dette tidspunktet, som er avgjerande. Ein må gjera seg opp ei meining om kva ein kjøpar som vil driva eigedommen som landbruk, vil byda, og i dette må ein ta omsyn til dei investeringane som er turvande for å få eigedomen opp på ein rimeleg standard. Når det gjeld buverdien, vil denne berre vera aktuell å rekna med i verdifastsetjinga der det er tale om ein mindre eigedom, og kor jordvegen/skogen ikkje gir nok til innkoma til eigaren, slik at han eller ho må driva anna verksemd ved sida av. Når det er synt til den verdsetjinga landbruksorgana har gjort, kviler denne på at bygningane på garden er vurdert til den nedskrevne verdien av å skaffa bygningane att. Denne måten å verdsetja på, skal ikkje nyttast i samband med odelstakst. Dersom odelstakar skal gjera alle dei investeringar som trengs på garden for å få ei drivverdig eining, og ikkje driva med anna enn sauedrift, vil drifta gå med underskot. Då vil det vera aktuelt å vurdera buverdien av eigedomen. Ein må likevel ikkje gløyma at eigedomen skal drivast som ein jordbrukseigedom. Då vil det vera særs lita tid til arbeid utanom gardsdrifta. Buverdien av eigedomen er soleis ikkje særs høg. Når det gjeld å samanlikna prisar, må samanlikningane gjerast med eigedomar som er taksert etter odelslova. Det er stor skilnad i høve til dei prisane som vert betalte for tilleggsjord. Her vil kjøparane, oftast grannar, frå før ha alle driftsstrukturana som til dømes driftsbygning og maskiner, på plass. Det vil og vera vanskeleg å samanlikna med prisar for eigedomar der våningshus med tomt vert skild frå bruket elles, og dette vert seld som to einingar, slik som stoda var for grannebruket bnr 3. Til dømes vil det ikkje hefta konsesjon på den eininga som utgjer bygningar og tomt, og jorda er seld som tilleggsjord. Den rettleiande odelstaksten på kr 205000,- tilseier at heradsretten sin takst er korrekt. Den samsvarar godt med taksten på kr 250000,- for grannebruket bnr 3, som vart halden 22 mai 1996 av ein røynd takstmann, når ein tek omsyn til at denne eigedomen hadde ein verdfull skog. Når det gjeld bodet på kr 300000,- som Sæve gav på auksjonen over bruket, hadde dette bakgrunn i at han burde strekkja seg så lang som mogeleg for å unngå å måtta overta eigedomen på odel, med dei monalege kostnader dette ville innebera. Andre takstar og prisvurderingar syner at er det dårlege bygningar på bruket, går prisen monaleg ned. Det må i denne saka og takast omsyn til at garden ikkje lenger har nokon mjølkekvote. Sæve har lagt ned slik påstand: "1. Odelsoverskjønn over gnr. 20 bnr. 4 i Voss fremmes. 2. Olav Sæve tilkjennes sakens omkostninger." Lagmannsretten har kome til ein annan takst enn heradsretten og skal gje fylgjande grunngjeving: Etter odelslova skal verdifastsetjinga skje på tidspunktet for avheimlinga av skjønet, dvs odelsovertaksten, slik det går fram av avgjerda i [[Rt-1959-258]]. Vidare legg lagmannsretten til grunn at det er den pris ein vanleg kjøpar vil gi under dei føresetnadene odelslova stiller, som skal fastsetjast. Utgangspunktet blir å fastsetja eigedomen sin objektive verdi til den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og avgrensa til kva som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål. Dette kan formulerast slik at det er meininga å finna fram til ein bruksbestemt omsetningsverdi innan råma av odelslova §49, jf det som er lagt til grunn i avgjerda i [[Rt-1980-233]]. Det vil då og koma inn vurderingar som kan liggja utanom det reint driftsøkonomiske, som til dømes kvar eiegdomen ligg, storleiken på bygningane og standard, jf Rygh/Skarpnes: Odelsloven med kommentarar, tredje utgåva, 1992, side 210. For mindre eigedomar - eigedomar der drifta vert basert på at eigedomen er eit støttebruk til anna inntektsgjevande arbeid - vil buverdien få sjølvstendig vekt for verdsetjinga. Eigedomen gnr 20 bnr 4, Sæve i Voss kommune ligg på vestsida av Dyrvedalen, omlag åtte kilometer vest for Vossevangen. Gardstunet ligg vel 200 meter over havet. Eigedomen er ein jord- og skogeigedom på til saman 149 da. Av dette er 49 da fulldyrka, 4 da overflatedyrka og 12 da innmark og beite. Det dyrka arealet er delt på fire jordteigar. Den eine av desse er ei blanding av dyrka mark, beitemark og skoggrunn. Jordteigane ligg i nokon avstand frå kvarandre. Dei er delvis brattlende, men er for det meste maskinland. Det vert i dag dreve grasproduksjon på garden. Bruket har ingen dyr og tidlegare eigar selde mjølkekvoten. Når det gjeld den dyrka marka, kan det generelt seiast at for tre av teigane er ho i bra stand. Den fjerde teigen, den som ligg ovanfor Dyrvedalsvegen, er i dårleg hevd og er som nemnd ei blanding av dyrka mark, beite og skoggrunn. På denne teigen sette tidlegare eigar i gang grøftingsarbeide som ikkje vart fullførd. Det har ført til flaumvatn som er opplyst har gjort til dels stor skade. I tillegg til dei nemnde jordteigane legg lagmannsretten til grunn at bruket har eigedomsrett til skogen i to andre teigar, Bruhaugteigen og Fossateigen, som ligg i monaleg avstand frå gardstunet. Eigedomen sitt produktive skogareal er på 91 da. Det er opplyst at 82 da av skogen er granskog og 9 da er furuskog. Partane er samde om og lagmannsretten legg til grunn at langt det meste av den produktive skogen er uthogd utan at det er sett i gang fornyingsarbeid. Den årlege tilveksten er berekna til 15 m3. Når det gjeld bygningane på garden, er våningshuset oppført i 1896. Midt på 1980-talet starta den tidlegare eigaren ei ombyggjing av huset. Huset som frå byrjinga var halvanna høgd, vart då påbygd til to fulle høgder. Ombygginga vart ikkje fullførd. Våningshuset har ei grunnflate på 90 m2, og kjellaren er berre ein potetkjellar. Første høgda har to stover, soverom, gang, bad og vaskerom. I andre høgda er det stove, kjøken, bad og soverom. Huset vert i dag utleigd for kr 3000,- pr månad. Slik huset er i dag framstår det som ein bustad i nokså dårleg tilstand. Utvendig manglar bustaden vassrenner. Det kan og tyda på at det er vasslekkasje frå ein luftingsventil på det utvendige taket, og frå baderommet i andre høgda til soverommet i høgda under. Grunnmuren har sprekker som kan tyda på at det er sig i denne. På oppsida av huset ligg terrenget høgare enn grunnmuren slik at det er vassig inn mot huset. Også den innvendige standarden på huset er dårleg. Mykje av det påbegynte arbeidet i midten av 1980-åra er ikkje fullført. Kor arbeidet er fullført, er det av dårleg kvalitet. Det er opplyst at tidlegare eigar ville innreida første høgda til ei sjølvstendig bustadeining. Dette arbeidet er på langt nær fullført. Det er mellom anna ikkje kjøken i første høgda, og det vil kosta ein del å laga to separate inngangar til to bustadeiningar. Sjølv om det i dag heftar ein god del manglar ved våningshuset, både utvendig og innvendig, har huset ein del kvalitetar, og etter lagmannsretten si oppfatning vil huset kunne bli ein høveleg bustad utan altfor store investeringar. Driftsbygningen er bygd i 1905. Tidlegare eigar bygde for nokre år sidan to siloar og ein gjødselkjellar inntil driftsbygningen. Det var då planar om å byggja ein ny driftsbygning over gjødselkjellaren. Planane vart ikkje realiserte. Slik driftsbygningen og siloane står i dag, har desse så godt som ingen verdi. Driftsbygningen vil tvertimot representera ein utgiftspost dersom den må rivast for å gje plass til ny driftsbygning. Eldhuset på garden er oppført i 1925 og er på om lag 40 m2. Også dette huset er bygningsmessig i svært dårleg stand. Til dømes er det råteskader i sutaket. Huset vil kunna nyttast som vedbu eller lite lager, og har i denne samanhengen ein viss verdi, sjølv om denne ikke kan seiast å vera stor. Det er no rettskraftig avgjort at eigedomen har eigedomsrett i fjellsameige i Fangdalen som ligg om lag 800 meter over havet. Denne sameiegdomsretten med tilhøyrande jaktrett på rein representerer ein viss verdi som det må takast omsyn til ved fastsetjinga av odelsovertaksten. Eigedomen har ikkje hus i Fangdalen. Det må og tilleggast vekt ved verdivurderinga at eigedomen har stølsrett på Sæve-Nyaset, men har ikkje stølshus der. I tillegg til nemnde jaktrett på rein, har bruket også jaktrett på hjort med fellingsløyve kvart tredje år. Slik eigedomen ligg i dag med noverande bygningsmasse, er det klårt at bruket vil vera eit støttebruk til anna inntektsgjevande arbeid. Det er lite realistisk at bruket i dag og også i framtida kan nyttast til anna enn grasproduksjon og etter kvart kanskje noko sauedrift med betre driftsbygning. Det er mellom anna ikkje mjølkekvote på garden, og grønsakproduksjon vil vanskeleg kunna bera seg økonomisk då dette er ein arbeidskrevjande produksjonsmåte. Ein grasproduksjon på garden vil kunna la seg gjennomføra med utleige av jordvegen. På denne bakgrunnen vil då eigedomen sin buverdi få sjølvstendig og vesentleg vekt i verdsetjinga av bruket - det vil her altså koma inn vurderingar som ligg utanom det driftsøkonomiske og som vil vera sentrale for verdsetjinga. Lagmannsretten ser det slik at eigedomen utgjer ein attraktiv bustad. Ein har tidlegare kome til at sjølv om det heftar ein god del manglar ved våningshuset, både utvendig og innvendig, har det likevel ein del kvalitetar som vil gjera det til ein høveleg bustad utan altfor store investeringar. Eigedomen ligg fritt med godt utsyn over Dyrvedalen og med gode lystilhøve. I tillegg ligg eigedomen ikkje særleg langt frå Vossevangen, ca åtte kilometer, kor det kan vera arbeidsplassar, og kor det er eit godt utbygd serviceapparat av både private og offentlege tenester. Garden kan og vera ein passande bustad sjølv om eigaren vel å arbeid i Bergen. Dessutan ligg eigedomen nær skule og barnehage. Høve til friluftsaktivitetar mellom anna i samband med jakt er og faktorar som gjer eigedomen attraktiv som stad å bu. Lagmannsretten har etter dette kome til ein odelsovertakst på kr 270000,-. Begge partar har lagt ned påstand om å bli tilkjent sakskostnader for lagmannsretten. I dei tilfella der overskjøn, i dette tilfellet odelsovertakst, aleine er kravd av saksøkte, vert spørsmålet om sakskostnader regulert av skjønnsprosesslova §54a jf §42 jf odelslova §66. Saksøkte, CBK, har oppnådd ei betre avgjerd enn ved underskjønet ved at lagmannsretten har kome til ein høgare odelstakst enn heradsretten, og denne høgare odelstaksten er ikkje ei fylgje av den alminnelege prisstigninga. Saksøkjar vert derfor pålagt å betale saksøkte sine sakskostnader for lagmannsretten. Advokat Klaus Skjeldal har i kostnadsoppgåve sett fra eit krav på kr 21366,50, der kr 17000,- er salær. Saksøkjar har ikkje hatt innvendingar mot kostnadskravet. Lagmannsretten legg kostnadskravet til grunn som turvande kostnader i samband med overskjønet. Dei lovpålagde kostnadene til odelsovertaksten blir å betala av saksøkjar. Overskjønet er samrøystes. Slutning: 1 Odelsovertakst for gnr 20 bnr 4, Sæve, i Voss kommune vert sett til kr 270000,- tohundreogsøttitusen 00/100. 2 Olaf Sæve betalar dei lovpålagde utgiftene med odelsovertaksten. 3 I sakskostnader for lagmannsretten betalar Ola Sæve kr 21366,50 -kronertjueeintusentrehundreogsekstiseks 50/100 - til Christiania Bank og Creditkasse ASA innan 2 -to- veker frå forkynninga av dette skjønet. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
