Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder spørsmålet om Olav Nistad har krav på å få overdratt eiendommen Neset, gnr. 34 bnr. 8 i Tysvær kommune på grunnlag av odelsrett, herunder om eiendommen må anses som odlingsjord jf. odelsloven §1. Karmsund herredsrett avsa 7. november 1998 dom med slik slutning: «1. Ole Henrik Nesheim og Tove Elisabeth Nesheim frifinnes. 2. Ingeborg Nistad v/Jan Nistad frifinnes. 3. Olav Nistad dømmes til å betale i saksomkostninger til Ingeborg Nistad ved hjelpeverge Jan Petter Nistad, Ole Henrik Nesheim og Tove Elisabeth Nesheim kr 67028,30 - sekstisyvtusen og åtteogtyve og tredve øre - innen 14 dager etter dommens forkynnelse, med tillegg av 12% morarente p.a.» Olav Nistad har i rett tid anket dommen til lagmannsretten og gjort gjeldende at herredsrettens bevisbedømmelse og lovanvendelse er uriktig. Ole Henrik og Tove Elisabeth Nesheim og Ingeborg Nistad har i anketilsvar bestridt at det skulle foreligge feil som nevnt. Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten, dog slik at saken på flere punkter er bedre opplyst fordi det nå foreligger en sakkyndig uttalelse. Eiendommen Neset, gnr. 34 bnr. 8 i Tysvær kommune var opprinnelig en husmannsplass og ble skilt ut som eget bruk i 1946. Bruket hadde tre ulike eiere fra nevnte tidspunkt og frem til 1950. Det er opplyst at det var en viss gårdsdrift frem til 1950. Ingeborg og Jan Petter Nistad ervervet eiendommen til fritidsformål i 1950. Eiendommen har fra 1950 og frem til i dag vært benyttet som feriested. Det har således ikke vært landbruksdrift på eiendommen de siste femti år. Ingeborg og Jan Petter Nistad har innredet og vedlikeholdt våningshuset i tråd med bruken. De har videre for ca tretti år siden oppført naust og et mindre kaianlegg på eiendommen til bruk for fritidsbåter. Videre er en del av driftsbygningen i ekteparet Nistad sin eiertid innredet til oppholds- og soverom. Eiendommen består i dag av 230 da fordelt på 2,5 da jordbruksareal, 108 da produktiv skog, 76 da uproduktiv skog, 19 da myr og 24 da grunnlendt mark og fjell i dagen. Det kan her nevnes at våningshuset på bruket er lite og gammelt. Det er behov for vinterisolering og oppussing. Lagmannsretten vil komme tilbake til dette nedenfor. Det kan her også nevnes at driftsbygningen er i dårlig forfatning og at den ikke tilfredsstiller kravene for husdyrproduksjon. Det er behov for utskiftning av store deler av taket og eventuelt bygging av nytt gjødsellager. Naustet ved sjøen er i rimelig bra stand. Eiendommen Neset ble 7. januar 1997 solgt til Ole Henrik og Tove Elisabeth Nesheim for kr 1.200.000. Eiendommen ble ervervet som fritidseiendom og ekteparet Nesheim avtalte med naboen Paul Ottøy at han skulle få kjøpe ca 170 da av eiendommen som tilleggsjord. Rogaland fylkeslandbruksstyre har gitt ekteparet Nesheim konsesjon på det vilkår at de nevnte 170 da selges til naboen Paul Ottøy som tilleggsjord for kr 100.000. Gulating lagmannsrett oppnevnte 8. september 1999 fylkesskogsjef i Rogaland, Lars Slåttå, som sakkyndig. Han avga en skriftlig sakkyndig uttalelse 6. juni 2000. Den sakkyndige var med under lagmannsrettens befaring av eiendommen og avga forklaring for lagmannsretten. Lagmannsretten kommer tilbake til den sakkyndiges vurderinger nedenfor. Olav Nistad har i hovedtrekk anført følgende: Olav Nistad har rett til å få overta eiendommen som best odelsberettiget etter avhenderen Ingeborg Nistad. De arealmessige krav som følger av odelsloven §2 er oppfylt. Eiendommen har 108 da produktiv skog og 2,5 da jordbruksareal. Det vises til den sakkyndiges rapport. Eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, jf. odelsloven §1. Det vises til driftsplan for første og annet driftsår. Nødvendige investeringer vil bli gjennomført første driftsår og lede til et negativt resultat på kr 170.985 (før avskrivninger og renter). Det tas sikte på å drive med sau samt dyrking av potet og gulrot. Dessuten vil driften omfatte salg av ved i småsekk. For annet driftsår vil det bli et positivt resultat på kr 162.095 (før avskrivninger og renter). Det vil annet driftsår bli gitt tilskudd med til sammen ca kr 60.000. En betydelig del av tilskuddet vil være produksjonsuavhengig. Produksjonsplanen er basert på vanlig landbruksdrift. Det er ikke utarbeidet tilsvarende driftsplan for skogsdrift, bl.a fordi dette forutsetter faglig bistand. Det vil kunne drives juletreproduksjon på ca 36 da. Under henvisning til opplysninger fra Tveit Regnskap må det legges til grunn at dekningsbidraget pr. da vil være ca kr 3.800. Det vil gi et samlet bidrag på kr 136.044 pr. år. Dette sett i et sjuårs perspektiv. Det aksepteres at det vil være vanskelig å produsere edelgran men nordmannsgran kan også plantes på flat grunn slik det er på eiendommen. Det vises til dom inntatt i RG-2000-235. Dommen viser at også tilgrodd eiendom skal telle med i vurderingen. Videre viser dommen at det skal mye til før en eiendom taper karakteren av odlingsjord. Under henvisning til den sakkyndiges vurdering hevdes at det vil være enkelt å etablere 34 da jordbruksareal og drive dette med overskudd. Særlig under henvisning til den sakkyndiges rapport side 122 gjøres det gjeldende at det vil være mulig å drive med et overskudd på kr 141.000 pr. år. Det vises også til at det i Rogaland er et betydelig antall bruk under 20 da. Som nevnt vil det i dette tilfellet være enkelt å komme opp i 34 da jordbruksareal. Landbruksdrift er påregnelig på eiendommen. Olav Nistad skal bosette seg der. Han er innforstått med sin bo- og driveplikt. Det vises også til Agder lagmannsretts dom av 16. juni 2000 (sak LA-1999-01703)i . Det vises dessuten til dommen inntatt i [[Rt-1998-450]]. Den viser blant annet at en ren lønnsomhetsbetraktning ikke skal tillegges stor vekt. Det er de naturgitte muligheter som er det sentrale. Dommen viser også at odelsloven §1 er ment som en unntaksregel som blant annet bør gis anvendelse for øyer. Avgjørelsen viser også at odelsløserens personlige forhold ikke er avgjørende. Det skal foretas en objektiv vurdering. Olav Nistad har vært i kontakt med Haugesund forsøksring, Tveit landbrukskole og sivilagronom Åsmund Kallestveit. Alle har gitt uttrykk for at det vil være mulig å oppnå overskudd på driften av eiendommen. Det er nedlagt slik påstand: «1. Olav Nistad har odelsløsningsrett på eiendommen «Neset», gnr. 34, bnr. 8 i Tysvær. 2. Ole Henrik og Tove Elisabeth Nesheim tilpliktes å utstede skjøte til Olav Nistad på gnr. 34, bnr. 8 i Tysvær kommune, samt å fravike eiendommen mot betaling av den løsningssum som fastsettes ved endelig odelstakst. 3. Ingeborg Nistad, v/hjelpeverge Jan Nistad, tilpliktes å samtykke i overskjøting fra Ole Henrik og Tove Elisabeth Nesheim til Olav Nistad, eventuelt utstede skjøte direkte til samme, og samtykke til at skjøtet tinglyses.» Ole Henrik og Tove Elisabeth Nesheim og Ingeborg Nistad har i hovedtrekk anført følgende: Det aksepteres at det produktive skogsarealet er over 100 da og at arealkravet i odelsloven §2 derfor er oppfylt. Eiendommen må da betraktes som en ren skogeiendom, dog slik at inntekter av jordbruk kan tas i betraktning. Det bestrides at Olav Nistad har rett til å overta eiendommen på grunnlag av odelsrett fordi eiendommen ikke «kan nyttast til landbruksdrift», jf. odelsloven §1. Herredsrettens dom må derfor stadfestes. «Neset» er ikke en jordbrukseiendom. 2,4 til 2,5 da jordbruksareal er ikke nok. Arealet er muligens mindre. Målingen omfatter tunet, men dette skal ifølge sikker praksis ikke regnes med. De dommer motparten har påberopt seg er uten betydning. Dommene gjelder tilfeller hvor jordbruksarealet var mer enn 5 da. Det er ikke tilfelle her. Eiendommen er også marginal som skogseiendom. Den tilfredsstiller med de 108 da produktiv skog såvidt arealkravet på 100 da. Skogen er i svært dårlig forfatning. Det er tale om vedskog. Odelsrettens formål er å bevare gården for slekten. Den skal virke som en bremse på oppsamlig av jordeiendommer på en hånd. Den har betydning for opprettholdelsen av selvstendig selveiende bondestand. I vår tid er det primære formål å sikre slektsgården for slekten. Den skal gå videre - helst i bedre stand - til neste slektsledd. Det følger av formålene at odelsretten gjelder gårdsbruk i drift. Den gjelder gårdsbruk som har betydd noe i næringsmessig sammenheng. Det er ikke tilfelle i denne saken. Familien Nistad kjøpte eiendommen i 1950 som fritidseiendom. Olav Nistad har aldri vært knyttet til jordbruket. Det foreligger intet vernebehov for familien i dette tilfellet. Saken ligger langt utenfor formålet med odelsretten. Det er ikke odelsrett til fritidseiendommer. Landbruksdrift gjelder produksjon ved utnytting av jorden sin vekstevne. Vilkåret gjelder naturgrunnlaget. Det må ligge til rette for produksjon av landbruksvarer. I Ot.prp.nr.59 (1972-1973) side 52 spalte 1 defineres jordbruksareal som fulldyrka og overflatedyrka jord samt anna jord som utan vidare kultivering er skikka til slotteng eller kulturbeite. Jordbruk er næringsvirksomhet. Den skal gi økonomisk utbytte. I motsatt fall er det tale om hobbybruk. Ifølge rundskriv M 35/95 er det et mål å oppnå en bruksstruktur og eiendomsutforming som gir grunnlag for stabile arbeidsplasser og lønnsomhet i landbruket. Staten tar sikte på at små eiendommer skal vekk. Eiendommene skal bli større og sterkere og gi bedre lønnsomhet og derved grunnlag for lavere matvarepriser. Det er blant annet derfor at det kreves 10 da jordbruksareal før offentlige tilskudd gis. Det er de virkelige jordbruk som skal beskyttes, ikke hobbybrukene. I dette tilfellet har eiendommen mistet karakteren av jordbruksareal. Den var en husmannsplass og driftsforsøkene for over 50 år siden ble raskt avsluttet. Eiendommen er forandret til et idyllisk fritidssted. Også sjøhuset viser at eiendommen har skiftet karakter. Rekreasjon står sentralt, jf. bryggen, solplassen og badetrappen. Driftsbygningen er forfalt. Det er ikke en driftsbygning lenger. Den er delvis omgjort til hytte og har tjent som det. Våningshuset er lite og bærer tydelig preg av fritidsbruken. Det må i tilfelle vinterisoleres og oppusses. Det vil i tilfelle innebære betydelige kostnader. Fritidsbruken har vart ved i 50 år. Denne eiendommen har ingen betydning for bondenæringen. Slik betydning må kreves. Landbrukspolitikken tar sikte på å styrke arealgrunnlaget og det gjøres her ved konsesjonsvilkåret om overføring av ca 170 da til naboen. Det gir den beste utnytting samlet sett. Av stortingsmelding nr. 19 (1999-2000) om norsk landbruk og matvareproduksjon fremgår det at regjeringen vil foreslå endringer i odelsloven, herunder blant annet arealgrensen heves fra 10 til 15 da jordbruksareal. Rettspraksis fra 1980-årene har ikke lenger særlig vekt. Det følger av landbrukspolitikken og de større krav som stilles nå. Av NOU 1972:22 om odelsretten og åseteretten fremgår det at det er de «verkelege jordbruk» som «kan nyttast til landbruksdrift». I det fremgår videre at det ikke uten videre er avgjørende om det blir drevet jordbruk på eiendommen men dersom det er tilfelle vil det ha mye å si for vurderingen. Det fremgår også av forannevnte at en må se på årsaken til at bruken eventuelt ligger nede. Det heter også samme sted at «har eigedomen mist karakteren av jordbruk, slik at det praktisk økonomisk ikkje kan kome på tale å drive jordbruk der meir, kan den ikkje odlast, og for tidlegare odel kan §24 kome inn». Det følger også av utredningen at det er behov for en reform som snevrer inn området for odelsretten. Det er poengtert at synet bør være at det bare er eiendommer som virkelig har noe å si for bondenæringen som bør gå inn under odelsretten. Det aksepteres at tilskudd skal hensyntas, men det gjelder tilskudd som er å regne med. Det er vist til dommene inntatt i [[Rt-1987-1052]] og side 1231. Sakene gjaldt eiendommer i et aktivt jordbruksområde og eiendommer som var i drift. Det kunne regnes med tilskudd. Saken her ligger helt anderledes an. I sistnevnte dom stadfestes det at forrentning av kjøpesummen skal tas i betraktning. Det skal videre tas hensyn til et rimelig vederlag for arbeidsinnsats. Det vises også til dom fra Agder lagmannsrett av 30. november 1999 ( LA-1999-00461) . Det fremgår blant annet av dommen at det er et kriterium hvorvidt det er realistisk å forvente at en fornuftig person vil overta og drive skogen basert på at den vil gi en viss økonomisk avkastning. Det er ellers vist til avgjørelser av Fredrikstad byrett, Skien og Porsgrunn byrett og Flekkefjord herredsrett. Det sentrale er at eiendommen har skiftet karakter. Den har nå karakter av fritidseiendom og har vært det siden 1950. Den har er for lite ressursgrunnlag. Eiendommen kaster for lite av seg. Olav Nistad har ingen konkrete planer. Det er den følelsesmessige tilknytning til stedet som er det sentrale for ham. Planen han har fremlagt vedrørende jordbruksdrift er uinteressant. Olav Nistad er selv ikke interessert i skogbruk. Når det særskilt gjelder juletreproduksjon anføres at grunnlaget for dette er for spinkelt. Det er nedlagt slik påstand: «1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. Ankemotpartene tilkjennes fulle saksomkostninger for lagmannsretten.» Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten nevner innledningsvis at det er på det rene at det er Olav Nistad som i tilfelle har best odelsrett, jf. odelsloven §12 første ledd. Lagmannsretten legger, under henvisning til fylkesskogsjef Lars Slåttå sin uttalelse, til grunn at eiendommen har et produktivt skogsareal på 108 da. Lagmannsretten legger således til grunn at arealkravet i odelsloven §2 er oppfylt. Eiendommen har et jordbruksareal på ca 2,5 da og det bygges her på fylkesskogsjef Lars Slåttå sin sakkyndige uttalelse. I samsvar med dette tar lagmannsretten utgangspunkt i at eiendommen må vurderes som skogeiendom, dog slik at inntekter fra eventuell landbruksdrift skal tas i betraktning. Avgjørende for om eiendommen «Neset» kan løses på odel er om den kan nyttes til «landbruksdrift», jf. odelsloven §1. Lagmannsretten peker på at en eiendom som på grunn av endrede forhold ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §2 ikke kan løses på odel, jf. odelsloven §23. Det er ikke tvilsomt at dette også gjelder dersom vilkåret i §1 ikke er oppfylt. Dette følger av forarbeidene til bestemmelsen, jf. NOU 1972:22 side 75 og er lagt til grunn i rettspraksis, jf. [[Rt-1987-1052]]. Kravet innebærer at det er vilkårene for landbruksdrift på eiendommen som er avgjørende og ikke den aktuelle bruken. Landbruksdrift behøver ikke være den eneste utnyttingsmåten, men den må være en påregnelig driftsmåte, jf. Ot.prp.nr.59 (1972-1973) side 51. Eiendommen må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, men trenger ikke være det eneste næringsgrunnlag, jf. NOU 1972:22 side 44 og avgjørelsene inntatt i [[Rt-1972-1286]] og [[Rt-1974-195]]. I tråd med avgjørelsen inntatt i [[Rt-1998-450]] kan problemstillingen formuleres som om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - fremstår som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Lagmannsretten peker videre på at den aktuelle bruk av eiendommen, om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift og karakteren av området der eiendommen ligger, er andre momenter av betydning. Lagmannsretten legger dessuten og i tråd med dommen inntatt i [[Rt-1998-450]] til grunn at spørsmålet om en eiendom kan nyttes til landbruksdrift må vurderes objektivt. Odelsløserens personlige forhold er uten betydning. Den aktuelle eiendom skal vurderes som en selvstendig driftsenhet i forhold til kravet i odelsloven §1. Lagmannsretten tar videre ved lovtolkningen utgangspunkt i at det etter lovforarbeidene og rettspraksis skal mye til for at en eiendom der det tidligere har vært drevet landbruk taper karakteren av odlingsjord. Det kan likevel bli løsningen, når det hensett til dagens forhold og et lengre tidsperspektiv, må legges til grunn at avkastningen ikke vil kunne gi et bidrag av betydning til familiens underhold, jf. bemerkningene over. Som nevnt over må eiendommen «Neset» betraktes som en skogeiendom. Ifølge Ot.prp.nr.59 (1973-74) side 52 kreves at en skogeiendom for å være å anse som odlingsjord både må ha slikt produktivt areal som angitt i odelsloven §2 annet ledd siste punktum og at eiendommen har en produksjonsmessig verdi som angitt i odelsloven §2, første ledd. For at en skogeiendom skal bli å anse som odlingsjord må eiendommen ha minst 100 da produktivt skogareal, dens produksjonsmessige verdi må tilsvare minst 10 da jordbruksareal og eiendommen må kunne nyttes til landbruksdrift. At det første av de tre kumulative vilkår er oppfylt er klart. Det avgjørende blir således om de siste to kumulative vilkår kan anses oppfylt i dette tilfellet. Når det gjelder den nærmere vurdering finner lagmannsretten først grunn til å påpeke at det fremstår som tvilsomt om det har vært drevet selvstendig landbruksdrift på eiendommen «Neset». Slik drift må i tilfelle ha funnet sted de siste årene før familien Nistad overtok i 1950. Det er opplyst og ikke imøtegått at tre eiere drev eller gjorde forsøk på slik drift i nevnte periode. Idet det ikke har avgjørende betydning for løsningen av saken går lagmannsretten ikke nærmere inn på forannevnte. Eiendommen «Neset» har de siste femti år kun har vært benyttet som fritidseiendom. Etter lagmannsrettens vurdering er eiendommen sterkt preget av dette. Det foreligger et behov for ikke ubetydelige investeringer. Investeringsbehovet taler mot at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift og må etter lagmannsrettens oppfatning tillegges ikke ubetydelig vekt i den totalvurdering som må foretas. Våningshuset er lite og gammelt. Det kan i dag karakteriseres som en sommerhytte. Huset må vinterisoleres. Det må videre foretas innvendig oppussing. Det kan diskuteres hvor omfattende oppgraderingsarbeider som må iverksettes. Den sakkyndige har kommet til at en i første omgang må påkoste våningshuset ca kr 100.000. Ankemotpartene har engasjert byggmester Kåre N. Knutsen som 23.oktober 2000 fremla en kostnadsberegning. Olav Nistad har samtykket i fremleggelse av sistnevnte. Byggmester Knutsen har forutsatt at en skal kunne bo og drive med ca 15 vinterforede sauer på bruket. Han har konkludert med at våningshuset ikke er egnet som bolig og at ombygging ikke kan anbefales. Byggmester Knutsen har opplyst at pris for vanlig hustype med vanlig standard vil være ca kr 1.480.000 og at det i tillegg kommer ca kr 100.000 til nytt kloakkanlegg og ny drikkevannskilde. Lagmannsretten legger til grunn at det vil være mulig å foreta en rehabilitering av våningshuset og finner det klart at denne minst vil beløpe seg til kr 100.000 i første omgang. Selv om det legges til grunn at enkel standard er tilstrekkelig mener lagmannsretten at det vil påløpe kostnader utover dette til selve bygget, kloakkanlegg, drikkevannskilde og oppgradering av tilkomstveg. Den sakkyndige har i sin rapport konkludert med et investeringsbehov på i underkant av kr 50.000 relatert til avløp og vannforsyning. Han har antatt at det vil påløpe ca kr 50.000 til gårdsveg. Lagmannsretten finner etter dette at det vil påløpe kostnader i størrelsesorden kr 100-200.000 i anledning de sistnevnte forhold. Det samlede investeringsbehov knyttet til våningshus, kloakkanlegg, drikkevannskilde og gårdsveg kan etter lagmannsrettens vurdering anslås til kr 200-300.000. Den sakkyndige har påpekt, og lagmannsretten legger til grunn, at kravene til driftsbygningen vil være avhengig av type produksjon. Olav Nistad har opplyst at han blant annet vil drive med sau og at han i første omgang tar sikte på kjøp av 30 sauer. Lagmannsretten legger Olav Nistads opplysninger til grunn. Ifølge den sakkyndige er driftsbygningen i dårlig forfatning og den tilfredsstiller ikke kravene til husdyrproduksjon. Den sakkyndige har antatt at det vil påløpe store kostnader, blant annet fordi taket må skiftes ut og fordi det må bygges nytt gjødsellager. Lagmannsretten slutter seg til den sakkyndiges vurdering. Den sakkyndige har anslått kostnaden til minst kr 120.000 forutsatt saueproduksjon med vanlig innefóring. Den sakkyndige har påpekt at enklere og rimeligere utbedring kan tenkes, men at en utbedring i størrelsesorden kr 50.000 vil være minimum. Olav Nistad har anslått reparasjonskostnaden til kr 50.000. Byggmester Knutsen har konkludert med at driftsbygningen ikke er egnet for dyr. Basert på at bygningen bygges om til redskapshus har byggmester Knutsen antydet en samlet kostnad i størrelsesorden kr 330.000. Byggmester Knutsen har anbefalt at det bygges nytt sauefjøs og har anslått kostnaden til kr 250.000. Slik lagmannsretten ser det kan det ikke være tvilsomt at det forutsatt saueproduksjon vil påløpe kostnader knyttet til driftsbygningen i størrelsesorden minst kr 120.000. Det er behov for vedlikehold og reparasjonsarbeider på andre bygninger, og den sakkyndige har anslått disse til kr 10.000, hvilket lagmannsretten legger til grunn. Den sakkyndige har kommet til at det i første omgang må investeres for kr 200-275.000 i bygningene. Lagmannsretten for sitt vedkommende mener at dette er et noe lavt anslag og at kostnadene i første omgang vil være høyere enn dette. Det vises til bemerkningene over. Det foreligger videre behov for å anskaffe maskiner og andre redskaper avhengig av type produksjon. Det er opplyst og lagmannsretten legger til grunn at ny traktor inklusive basisredskaper fort vil komme på ca kr 500.000. I tråd med den sakkyndiges vurdering legger lagmannsretten til grunn at det her kan være hensiktsmessig å satse på brukt utstyr, eventuelt leie av enkelte redskaper. Lagmannsretten mener at det uansett vil påløpe kostnader i størrelsesorden minst kr 100.000 som antydet av den sakkyndige. I tillegg til gårdsveg (som er behandlet over) må det som følge av forutsatt drift av skogen bygges skogsveger. Det må bygges traktorveg nordover mot naustet og til skogsareal øst for naustet. En utnytting av arealet sør for fylkesvegen krever også vegbygging. Det må i alle fall bygges veg opp til og langs myren sør for fylkesvegen. Behov for forlenging av denne vegen må tas i betraktning. Den sakkyndige har opplyst at skogsveger kan bygges for mellom kr 100 og 180 pr. meter veg. Lagmannsretten legger det til grunn. Den sakkyndige opplyste under ankeforhandlingen at det gis tilskudd fra det offentlige til bygging av slike veger. Lagmannsretten legger derfor til grunn at slike bidrag vil dekke deler av vegbyggingskostnaden. Lagmannsretten legger videre, i tråd med dommen inntatt i [[Rt-1998-450]], til grunn at selve kjøpesummen for eiendommen også skal tas i betraktning. Olav Nistad opplyste under ankeforhandlingen for sitt vedkommende at han regnet med en kjøpesum på ca kr 300.000. Saken er dårlig opplyst på dette punktet, og lagmannsretten bemerker at Olav Nistads eget syn ikke uten videre kan være avgjørende. Lagmannsretten tar i totalvurderingen i betraktning at det for Olav Nistad vil påløpe en kjøpesum på minst kr 300.000. Som tidligere påpekt betraktes eiendommen som en skogeiendom. Ifølge den sakkyndige har eiendommen mye ungskog og produksjonen de første ti årene vil derfor være liten. Den sakkyndige har funnet vedproduksjon i småsekk mest nærliggende og har funnet en produksjon av 200 småsekker pr. år med et dekningsbidrag på ca kr 10.000 pr. år sannsynlig. Lagmannsretten legger den sakkyndiges vurdering til grunn. Lagmannsretten mener således at eiendommen som skogseiendom betraktet vil gi et dekningsbidrag på ca kr 10.000 pr. år. Lagmannsretten har ikke funnet grunnlag for å legge nevneverdig vekt på den driftsplan Olav Nistad selv har utarbeidet fordi den forutsetter jordbruksdrift. Det bemerkes likevel at den viser et investeringsbehov blant annet for kjøp av sau på kr 36.000 og til nydyrkning/kultivering på kr 50.000. Driftsplanen viser videre et underskudd på ca kr 170.000 første driftsår før avskrivninger og renter. Det kan ikke være tvilsomt at slike avskrivninger og rentekostnader også må hensyntas. I tillegg kommer at driftsplanen forutsetter tilskudd fra oppstart, hvilket ikke vil bli gitt før 10 da jordbruksareal er oppdyrket. Lagmannsretten peker videre på at driftsplanen ikke inneholder opplysninger om vederlag for arbeidsinnsats (bortsett fra en mindre refusjon av avløserkostnader for annet driftsår). Lagmannsretten finner det riktig å ta i betrakning at eksisterende jordbruksareal og eventuelt nydyrket/kultivert areal i tillegg på noe sikt vil kunne gi et mindre dekningsbidrag pr. år. Juletreproduksjon, som ifølge den sakkyndige er den mest intensive form for skogbruks-produksjon, er påberopt som en mulig driftsform på eiendommen. Den sakkyndige har pekt på at dette er en krevende produksjon med hensyn til klima, jordsmonnet og tilgjengelighet. Den sakkyndige har vist til at en ved å ta i bruk innmark og potensielt dyrkningsareal vil kunne få et areal på ca 36 da til juletreproduksjon. Lagmannsretten peker på at det i tilfelle praktisk talt vil måtte eliminere annen utnytting av eiendommen sine jordbruksareal. Slik juletreproduksjon vil således i tilfelle føre til at det ikke vil oppstå positive bidrag knyttet til jordbruk. Under henvisning til forklaringen fra sivilagronom Tønnes Straum og lagmannsrettens observasjoner under befaringen, legges til grunn at eiendommen ikke har velegnede arealer for edelgranproduksjon. Basert på samme legger lagmannsretten til grunn at et areal på 36 da som antydet av den sakkyndige er vesentlig mindre enn det som vanligvis regnes som et minimum, nemlig 50 da. Når det dertil tas i betraktning at innkjøp av granplanter m.v. må foretas nå og at salg først kan påbegynnes om 7-8 år, kan lagmannsretten ikke se at det kan legges noen avgjørende vekt på mulighetene for slik juletreproduksjon. Lagmannsretten har på denne bakgrunn kommet til at det hensett til eiendommens naturgitte forhold og de økonomiske forhold fremstår som urealistisk at eiendommen erverves med sikte på landbruksdrift. Såvel ut fra dagens forhold som sett i et lengre tidsperspektiv må det etter lagmannsrettens oppfatning legges til grunn at avkastningen av eiendommen ikke vil kunne gi et bidrag av betydning til Olav Nistad sitt underhold. Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at Olav Nistad vil gjennomføre investeringer i nødvendig omfang og svært lite sannsynlig at driften av eiendommen vil kunne gi et positivt resultat dersom slike investeringer gjennomføres. Lagmannsretten tviler ikke på at Olav Nistad i tilfelle overtakelse ville foreta mindre investeringer knyttet til våningshus og driftsbygning. Lagmannsretten tviler heller ikke på at Olav Nistad ville forsøkt seg med beskjedent sauehold og dyrking av gulrot og poteter i begrenset omfang. Han ville nok også gjennomført salg av ved i småsekk. Lagmannsretten legger til grunn at inntektene fra forannevnte ville ha blitt svært beskjedne. Lagmannsretten er således kommet til at vilkårene i odelsloven §1 ikke er oppfylt i dette tilfellet og at Olav Nistad derfor ikke har rett til å overta eiendommen på odel. Det følger av dette at herredsrettens dom må stadfestes. Olav Nistad har anvendt anke forgjeves og bør i overensstemmelse med tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes å erstatte motpartenes saksomkostninger. Lagmannsretten har vurdert om det foreligger omstendigheter som gir grunnlag for å gjøre unntak herfra, men kan ikke se at slike foreligger. Etter dette må Olav Nistad med hjemmel i tvistemålsloven §171 dekke utgiftene til den sakkyndige. Lagmannsretten har mottatt omkostningsoppgave fra advokat Kåre Vierdal hvor de samlede omkostninger er oppgitt til kr 59.673,20. Det fremgår av oppgaven at kr 49.000 er salær. Lagmannsretten legger til grunn at omkostningene har vært nødvendige for å kunne ivareta ankemotpartenes interesser på en betryggende måte. Omkostningsoppgaven legges til grunn for dommen. Den sakkyndige har ikke inngitt saksomkostningsoppgave. Det er ikke grunn til å gjøre endringer i herredsrettens omkostningsavgjørelse. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. Olav Nistad plikter å betale kr 59.673,20 - kronerfemtinitusensekshundreogsyttitre 20/100 - til Ole Henrik Nesheim, Tove Elisabeth Nesheim og Ingeborg Nistad til dekning av saksomkostninger for lagmannsretten. 3. Olav Nistad plikter å dekke utgiftene til den sakkyndige for lagmannsretten. 4. Oppfyllelsesfrist for punktene 2 og 3 er to - 2 - uker. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
