Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder tvist om å få utbetalt kjøpesummen etter overdragelse av fast eiendom. Nordfjord herredsrett avsa den 12. oktober 1999 dom med slik domsslutning: «Hovudsøksmålet: 1. Knut Roger Nesdal dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen å betale 450.000 - firehundreogfemtitusen - kroner til Jakob Kr. Sande med tillegg av 12 - tolv - prosent rente pro anno fra 1. mars 1997 og til betaling skjer. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Motsøksmålet: 1. Jakob Kr. Sande frifinnes. 2. Knut Roger Nesdal dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen å betale 20 359 - tjuetusentrehundreogfemtini - kroner i saksomkostninger til Jakob Kr. Sande. Etter oppfyllelsesfristens utløp påløper det renter med 12 - tolv - prosent pro anno frem til betaling skjer.» Når det gjelder sakens bakgrunn og faktiske sider, kan det i stor grad vises til redegjørelsen i herredsrettens dom, særlig side 1-4. I tillegg til herredsrettens saksfremstilling, nevnes at det den 23 januar 1997 ble innvilget skjenkebevilling til den kafé-/restaurantvirksomhet som ankede part Nesdal gjennom selskapet Restauranthuset AS etablerte på eiendommene som tvisten gjelder. Lånefinansieringen for prosjektet ble ordnet i januar/februar 1997. Sparebanken Sogn og Fjordane ga lånetilsagn med forutsetning om pantesikkerhet i både bnr. 37 og bnr. 34. Arbeidene med å restaurere bygningen omtalt som «Kobberstadhuset» ble igangsatt i slutten av januar 1997. Det var et stort tidspress i prosjektet, fordi Nesdal hadde ønske om å kunne ta i bruk bygget til kafévirksomhet til påsken 1997. Hovedspørsmålet i saken er hvorvidt kjøpsavtalen datert 21. desember 1996 er gyldig etter sin ordlyd. Ankemotparten Jakob Kr. Sande (heretter benevnt Sande) overdrar etter denne avtalen eiendommene gnr. 74 bnr. 37, og gnr. 74 bnr. 34 i Sandane sentrum, Gloppen kommune, til ankende part Knut Roger Nesdal (heretter benevnt Nesdal). Avtalt kjøpesum var kr 550.000, med overtagelsestidspunkt etter nærmere avtale i 1997 mot skjøte klart til tinglysing. Herredsretten fant at den omtvistede avtalen ikke kunne legges til grunn etter sin ordlyd, men at avtalen måtte fortolkes slik at overdragelsen bare kunne anses å omfatte bnr. 37, for en overdragelsessum på kr 450.000. Knut Roger Nesdal ved advokat Hans Lothe har rettidig påanket herredsrettens dom. Sande har ved sin prosessfullmektig inngitt tilsvar og påstått herredsrettens dom stadfestet. Ankende parts hovedsynspunkt er at avtalen er gyldig etter sin ordlyd. Sandes overdragelse av bnr. 34, som han var hjemmelshaver til, men ikke reell eier av, representerer en rettsmangel (partiell vanhjemmel). Dette gir grunnlag for å kreve prisavslag. Kravet på prisavslag har gitt grunnlag for å holde tilbake kjøpesummen. Ankemotpartens hovedanførsel er at det foreligger partiell ugyldighet for så vidt gjelder overdragelsen av bnr. 34. Følgelig representerer ikke Sandes manglende overskjøting av bnr. 34 til Nesdal noen kjøpsrettslig mangel som gir grunnlag for prisavslag. Anken retter seg mot såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Anken omfattet opprinnelig både avgjørelsen i hovedsøksmålet og i motsøksmålet. Endrede forhold etter herredsrettens dom har imidlertid medført at det ikke lenger er aktuelt å opprettholde anken som retter seg mot avgjørelsen av det erstatningskrav som var reist i motsøksmålet. Nesdals dekningskontrahering i form av leie av bnr. 34 skjedde opprinnelig til en høy leiesum. Dette leienivået har senere blitt vesentlig redusert. Som følge av denne leiereduksjon, er erstatningskravet for økte utgifter til dekningskontrahering ikke opprettholdt. Ankende part Nesdal har, gjennom selskapet Restauranthuset AS, senere ervervet gnr. 74 bnr. 34 ved skjøte fra Dagfinn Kleppenes den 14. september 2000. Ankeforhandlinger ble gjennomført 27. og 28. februar 2001 i Gloppen kommunehus, Sandane. Prosessfullmektigene og ankende part Nesdal møtte. Jakob Kr. Sande møtte ikke på grunn av sykdomsforfall. Det ble avhørt i alt 8 vitner og ellers foretatt dokumentasjon og fremlagt nye dokumenter og foto som fremgår av rettsboken. Det ble gjennomført befaring på eiendommene som tvisten knytter seg til. Ankende part har i hovedsak anført: Partene har etter en langvarig forhandlingsfase høsten 1996 undertegnet en kontrakt 21.12.1996 som omfatter overdragelse av både bnr. 37 og 34. Partene har 2 måneder senere signert skjøte for de samme bruksnummer. Nesdal har i forhandlingsperioden gitt flere skriftlige bud, og har også hatt personlig og telefonisk kontakt med Sande i denne perioden. Nesdals planer var opprinnelig begrenset til selve «Kobberstadhuset» på bnr. 37. Nesdal utvidet kafé/restaurantprosjektet noe fra den opprinnelig plan, etter at Sande trakk bnr. 34 inn i forhandlingene. De videre planer og tegninger var således basert på at også bnr. 34 ble ervervet, noe som gjorde det mulig å øke størrelsen på bygget. Bnr. 34 ble trukket inn i forhandlingene etter initiativ fra Sande, fordi Sande ønsket et samlet salg av eiendommene. At det må ha vært en viss diskusjon om bnr. 34, støttes også av at Sande trolig var opptatt av at svigersønnen ikke betalte leie for sin bruk av arealene. Spørsmålet om kontrakten ikke kan legges til grunn etter sin ordlyd, må bero på om Sande var så svekket helsemessig at dette har influert på hans evne til å forstå hva han skrev under på. Ankende part hevder at herredsrettens bevisvurdering av Sandes helsetilstand i kontraktsforhandlingsperioden og under den etterfølgende signering av kontrakten er feil. Særlig vitnet Jon Kanters forklaring tyder på at herredsretten har tatt feil, og det hevdes at Sande var fullt klar over avtalens innhold. Herredsretten har i dommen side 12 foretatt en uriktig bevisvurdering mht. betydningen av å skrive under på avtalen fra mars 1997. Herredsretten nevner intet om at signering av denne avtalen ble gjort under press, for å sikre seg mot ytterligere tap i det igangsatte prosjektet, og for å sikre at det i alle fall kunne oppnås noe pantesikkerhet for det innvilgede byggelån. Dette var nødvendig for å unngå at byggearbeidene ble innstillet som følge av betalingsmislighold ved forsinket utbetaling av byggelånet. Nesdal var i denne situasjonen tvunget opp i et hjørne. På grunn av det tidspresset som fulgte av målsettingen om igangsetting av driften til påsken 1997, ble Nesdal satt i en ekstremt vanskelig situasjon, både i forhold til sin bankforbindelse og i forhold til leverandører og håndverkere. Han hadde på dette tidspunkt forpliktet seg i forhold til håndverkere og andre leverandører. Hensett til de investeringer som allerede var foretatt i februar/mars, var heving av avtalen ikke noe realistisk alternativ. Han måtte under sterkt tidspress godta Kleppenes' urimelige avtalebetingelser når det gjaldt leie av bnr. 34, som var nødvendig for ferdigstillelse av det påbegynte prosjektet. At bnr. 34 ble strøket fra skjøtet datert 20. februar 1997, var også begrunnet i at han da i alle fall fikk tinglyst hjemmel til bnr. 37, noe som var nødvendig for å få utbetalt byggelånet som skulle sikres med pant i denne eiendommen. Herredsretten har videre vurdert bevisene feil mht. at Sande skal ha hatt oppfatninger om en kjøpesum på kr 450.000 for «Kobberstadhuset» (bnr. 37) alene, men slik at Nesdal skulle betale ytterligere kr 100.000 dersom det lyktes Nesdal å kjøpe bnr. 34 fra Dagfinn Kleppenes. Forklaringene omkring disse kr 100.000 (den såkalte «superprofitten») er påfallende. At beløpet på kr 100.000 angivelig skulle være en slags sikkerhet for at Kleppenes aldri hadde betalt leie for bruken av kjellerlokalet, virker ikke troverdig. Den manglende troverdighet på dette punkt understøttes av at denne forklaringen første gang fremkom under innledningsforedraget for herredsretten, med tilsvarende nedjustering av kravet fra kr 550.000 til kr 450.000. Det hadde da i hele perioden fra mars 1997 til september 1999 vært krevet kr 550.000 for bnr. 37 alene, i en tid hvor det var uklart om bnr. 34 ville bli overdratt fra Kleppenes til Nesdal. Kravet på denne «superprofitten» er heller ikke senere blitt fremmet etter at Nesdal i september 2000 kjøpte bnr. 34 fra Kleppenes. Det finnes ingen indikasjoner i det skriftlige materialet på at kjøpesummen var basert på forutsetninger om en slik «superprofitt» som Sande har hevdet. At Sande ikke kunne overføre bnr. 34 i henhold til avtalen, representerer en rettsmangel/partiell vanhjemmel. Etter avhendingslova §4-17 må slike rettsmangler behandles som andre mangler som etter avhendingslova §4-12 gir rett til prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare kostnadene med å avhjelpe mangelen, jf. avhendingslova §4-12. Det bestrides at kjøper kan bebreides for ikke å ha foretatt mer inngående undersøkelser omkring eierforholdene vedr. bnr. 34, med de konsekvenser dette får for spørsmålet om det foreligger en kjøpsrettslig relevant mangel, jf. §3-10. I en situasjon som den foreliggende må selgers opplysningsplikt etter avhendingslova §3-7 gå foran kjøpers undersøkelsesplikt etter §3-10. Når det gjelder prisavslagets størrelse, har Nesdal foretatt dekningskjøp av bnr. 34, som skulle ha vært overført iht. avtalen med Sande. Han har betalt kr 250.000 for dette. Prisavslaget må derfor settes til kr 250.000. Utøvelse av tilbakeholdsrett i kjøpesummen følger av avhendingslova §4-15. Nesdal har hatt grunnlag for å holde tilbake hele kjøpesummen. Inntil september 2000 ble leiekravet for bnr. 34 opprettholdt med kr 385.000. Rent faktisk har Nesdal betalt kr 125.000 i leie for bnr. 34, og den senere kjøpesum er kr 250.000. Det foreligger således ikke forsinket betaling av kjøpesummen før tidligst fra september 2000. Subsidiært - for det tilfelle at retten legger til grunn at bnr. 34 ikke var omfattet av avtalen - gjøres det gjeldende at kjøpesummen på kr 450 000 for bnr. 37 alene er altfor høy. Det hevdes at herredsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at en slik pris var avtalt utelukkende for bnr. 37. Også under denne subsidiære synsvinkel er det derfor grunnlag for å tilkjenne et prisavslag på omkring kr 250.000. En pris på kr 300.000 for «Kobberstadhuset» inkl. tomt, er en rimelig forstandig pris, hensett til husets svært dårlige forfatning på avtaletidspunktet. I tillegg til prisavslagskravet, må retten også se hen til hvilken avsavnsrente som skal betales. Utøvelse av tilbakeholdsrett i kjøpesummen har i dette tilfelle vært forsvarlig, hensett til de kostnader til dekningskontrahering i form av svært høye leiekrav Nesdal har vært stilt overfor. Avhendingslova §4-15 tillater for øvrig et visst slingringsmonn for kjøperen sitt estimat av hvor stor del av kjøpesummen som kan holdes tilbake, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 110 andre spalte. Både høy leie og høy pris for tilleggsarealet tilsier at Nesdal ikke har vært i noen forsinkelsessituasjon før september 2000, som må hensyntas ved vurderingen av avsavnsrenten. Det bestrides at kravet på prisavslag er fremsatt for sent. Reklamasjon har skjedd muntlig gjennom de møter og de kontakter som fant sted utover i mars og april 1997. Kravet ble fremsatt skriftlig 2. mai 1997. Innsigelsen om for sen reklamasjon ble forøvrig ikke fremsatt før behandlingen i herredsretten. Ankende part har for lagmannsretten lagt ned slik påstand: «Prinsipalt: 1. Den ankande part vert tilkjent eit prisavslag med kr 250.000 ved sitt kjøp av gnr. 74 bnr. 37 i Gloppen frå ankemotparten i høve avtalt pris kr 550.000. 2. Den ankande part betalar rente av kjøpesummen slik retten fastset. Subsidiært: Den ankande part betaler kr 300.000 for sitt erhverv av gnr. 74 bnr. 37 i Gloppen til ankemotparten, samt rente av kjøpesummen slik retten fastset. Prinsipalt og subsidiært: Den ankande part vert tilkjent sakskostnader for herredsretten og lagmannsretten.» Ankemotparten har i hovedsak anført: Herredsrettens dom er riktig, både med hensyn til resultat, bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Herredsrettens fremstilling av faktum og anførsler gir et korrekt bilde av saken. Selv om avtalen etter sin ordlyd omfatter to bruksnummer, må den likevel forstås slik Sande hevder; at bnr. 34 ikke kan anses omfattet av kjøpsavtalen. Avtalen må forstås slik at det kun var meningen å avhende bnr. 37, for en kjøpesum på kr 450.000, og at Nesdal (kjøper) var klar over dette, eller i alle fall burde ha forstått at dette var Sandes (selgers) mening. Med Sandes forståelse av avtalen, har Sande hatt krav på kjøpesummen på kr 450 000 helt fra februar 1997. Kravet på kjøpesummen på kr 450.000 bygger dels på at avtalen er beheftet med tilblivelsesmangler, dels innholdsmangler, og at avtalen må anses for partiell ugyldig forsåvidt gjelder overdragelse av bnr. 34. Alternativt må avtalen tolkes innskrenkende, eventuelt undergis avtalerevisjon etter avtaleloven §36, eller §33, hvoretter retten må fastsette kjøpesummen. Det bestrides imidlertid at det foreligger faktisk grunnlag for å foreta en prisreduksjon etter avtaleloven §36. Når det gjelder tilblivelsesmanglene, hevdes det for det første at det foreligger svik fra Nesdals side: Nesdal hevdes å ha hatt kunnskap om det reelle eierforholdet til bnr. 34, og at villfarelsen ligger i at Sande ikke visste at han ved kjøpsavtalen fra desember 1996 også avhendet bnr. 34. Selv om det eventuelt ikke foreligger svik, må avtalen likevel kjennes partiell ugyldig forsåvidt gjelder bnr. 34 med grunnlag i avtaleloven §33 eller §36. Det vises her særlig til Sandes forutsetninger om oppbygging av kjøpesum med kr 450 000 for «Kobberstadhuset» (bnr. 37), samt beløpet på kr 100 000 dersom Nesdal lyktes i å få kjøpe bnr. 34 fra Kleppenes. I tillegg til opplysningen om eiendomsforholdene, tilsier også Sandes helsetilstand at han ikke kan ha vært klar over at kjøpsavtalen også omfattet bnr. 34. Herredsretten har foretatt en korrekt vurdering av Sandes helsetilstand og dens betydning for bedømmelsen av de rettslige spørsmål, jf. herredsrettens dom side 10. Det finnes ingen fornuftige forklaringer på hvorfor han skulle foreta en avhendelse av eiendommen som reelt tilhørte svigersønnen Dagfinn Kleppenes. Det har formodningen mot seg at han skulle selge bnr. 34 bare på grunn av eventuell irritasjon over manglende leiebetaling fra svigersønnens side. Forklaringen er heller at Sande var sliten og trøtt, og at han stolte på at Nesdal utformet dokumentene riktig. Forøvrig taler Nesdals etterfølgende forhold for at Sandes forståelse er riktig, og at Nesdal ikke våren 1997 hadde noen klar oppfatning om hva avtalen omfattet. Til tross for den alvorlige økonomiske situasjon som Nesdal hevder oppstod som følge av tvisten, ble det ikke reklamert, og bnr. 34 ble av Nesdal strøket av skjøtet uten nærmere forbehold. Det bestrides at Nesdal var presset inn i en situasjon som gjorde at han var tvunget til å handle slik han faktisk gjorde. Det er påfallende at Nesdal i denne situasjonen nøyde seg med å be om et oppklaringsmøte. Det tempo som Nesdal hadde lagt opp til i forbindelse med rehabiliteringen av «Kobberstadhuset», var selvpålagt. Han kunne ha roet ned tempoet og sørget for å løse tvisten på annen måte. Alternativt kunne Nesdal ha hevet avtalen dersom han mente at det forelå et vesentlig mislighold fra selgers side. Konsekvensen av partiell ugyldighet er at Nesdal har plikt til å betale kjøpesummen for bnr. 37, som ut fra Sandes forståelse av avtalen må tilsvare kr 450.000, slik herredsretten har lagt til grunn. Subsidiært; selv om retten eventuelt skulle legge til grunn at det foreligger en gyldig avtale også for bnr. 34, foreligger det ikke grunnlag for prisavslag. Nesdal hevdes å ha vært i ond tro med hensyn til de omstendigheter som medfører at det foreligger en vanhjemmelssituasjon. Når det gjelder ankende parts subsidiære synsvinkel, bestrides det at kr 450 000 er en urimelig pris for «Kobberstadhuset» (bnr. 37) alene. Det må vektlegges at herredsrettens avgjørelse er basert på partsforklaring også fra Sande selv, noe han har vært avskåret fra i ankeforhandlingene for lagmannsretten på grunn av sykdom. Prisavslagskravet er under enhver omstendighet fremsatt for sent. Kravet på renter må regnes fra det tidspunkt det ble klart hva Nesdal skulle betale for eiendommen. Ankende parts synspunkter på renteberegningen bestrides. Ankemotparten la ned slik påstand: «1. Herredsrettens dom stadfestes i den utstrekning den er påanket. 2. Knut Roger B. Nesdal dømmes til å erstatte Jakob Kr. Sande sakens omkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens rente (12 % p.a.) fra oppfyllelsestidspunktet i lagmannsrettens dom og til betaling skjer.» Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn herredsretten, idet den vurderer bevisene noe annerledes. Lagmannsretten legger til grunn at det høsten 1996 ble innledet forhandlinger mellom partene med sikte på overdragelse av «Kobberstadhuset» med tomt (gnr. 74 bnr. 37 i Gloppen) til Nesdal. Bakgrunnen var at Nesdal vurderte huset til å ha potensiale til å kunne ombygges til kafé, pub og restaurant. Hans planer var opprinnelig begrenset til denne eiendommen. Intensjonsavtalen mellom ham og Dagfinn Kleppenes 25 april 1996 om forkjøpsrett for «tilleggsareal på ca 80 m2» (verkstedet på bnr. 34) tyder imidlertid på at Nesdal allerede på vårparten 1996 har sett det tilstøtende areal som aktuelt for fremtidig virksomhet. Lagmannsretten legger ut fra bevisførselen til grunn at Sande høsten 1996 mottok flere bud fra Nesdal, opprinnelig et bud på kr 150 000 som kun gjaldt bnr. 37, og senere også bud som omfattet bnr. 34. Sande har i tidligere forklaring for herredsretten bestridt å ha mottatt de skriftlige bud som er fremlagt i saken. Lagmannsretten finner det imidlertid mest sannsynlig at Sande har mottatt disse skriftlige bud. Retten viser her til at Sandes sønn, Frank Sande, fikk orientering per telefon om et bud på kr 550.000, med kort akseptfrist. Lagmannsretten finner det sannsynlig at dette er det samme budet som ble fremsatt i brev fra Nesdal datert 20.11.96. Retten finner det sannsynliggjort at det var Sande selv som trakk bnr. 34 inn i kontraktsforhandlingene, noe også herredsretten har lagt til grunn, jf. herredsrettens dom side 11 andre avsnitt. Det springende punkt i saken er først og fremst om Nesdal visste - eller burde ha visst - at Sande ikke hadde rett til å avhende bnr. 34. Vurderingen av dette spørsmålet har betydning både for spørsmålet om det foreligger ugyldighet på grunn av svik, jf. avtaleloven §30, og for spørsmålet om det det foreligger andre grunnlag for at kjøpsavtalen må kjennes delvis ugyldig forsåvidt gjelder overdragelsen av bnr. 34. Forutsatt at avtalen ikke kjennes ugyldig, vil vurderingen av om Nesdal «kjente eller måtte kjenne til» de reelle eierforholdene også stå sentralt i spørsmålet om manglende overføring av bnr. 34 representerer en kjøpsrettslig relevant mangel, jf. avhendingslova §3-10. På dette punkt foreligger det nokså sprikende vitneforklaringer. Sandes datter og svigersønn hevder begge at Nesdal ble opplyst om at verkstedet (bygningen som er oppført på bnr. 34) var eiet av Dagfinn Kleppenes. Øvrige familiemedlemmer som har avgitt vitneforklaringer har også hatt kunnskap om at bnr. 34 var Dagfinn Kleppenes sin eiendom. At Sande fikk grunnbokshjemmelen for bnr. 34 i sin tid, er forklart med et ønske om å spare tinglysingsomkostninger. Lagmannsretten stiller seg imidlertid noe undrende til anførselen om å spare omkostninger, ettersom det ville komme ut på ett om bnr. 34 ble overskjøtet til Sande eller Kleppenes. Tvert imot ville en etterfølgende overskjøting fra Sande til Kleppenes føre til økte tinglysningsomkostninger. Lagmannsretten kan ut fra bevisførselen ikke se at Nesdal hadde klar kunnskap om at bnr. 34 reelt var eiet av Kleppenes. Opprinnelig har han henvendt seg til Kleppenes med tanke på kjøp av «Kobberstadhuset» - og har da fått forståelsen av at Dagfinn og hustru Liv Synnøve Kleppenes (Sandes datter) med tiden skulle overta eiendommen. Dette er også forklaringen på hvorfor intensjonsavtalen våren 1996 ble inngått mellom Nesdal og Kleppenes. Nesdal har senere fått råd fra sin advokat om å foreta nærmere undersøkelser av eiendomsforholdene i grunnboken. Han har etter dette blitt orientert om at Sande var hjemmelshaver til begge bruksnummer, og har deretter forholdt seg til Sande i de videre forhandlinger med sikte på kjøp av eiendommene. Spørsmålet blir om han i en slik situasjon burde ha foretatt ytterligere undersøkelser for å bringe eventuelle uklarheter omkring eierforholdene ut av verden. Lagmannsretten har - om enn under en viss tvil - ikke kunnet se at det er grunnlag for å bebreide Nesdal for ikke å ha foretatt ytterligere undersøkelser av eierforholdene i denne situasjon. Han har etter råd fra sin advokat undersøkt grunnboken, og har deretter på egen hånd innledet forhandlinger med hjemmelshaveren av begge bruksnummer. Flere omstendigheter kan peke i retning av at Nesdal kan ha hatt rimelig grunn til å tro at Sande også var reell eier av bnr. 34. Sondringen mellom reell eiendomsrett og grunnbokshjemmel vil kunne danne grunnlag for misforståelser, også blant næringsdrivende. Da Nesdal fattet interesse for «Kobberstadhuset», henvendte han seg i første omgang til de som faktisk drev virksomhet fra eiendommene, nemlig Dagfinn Kleppenes og hans hustru. Kleppenes hevder at de klart har tilkjennegitt overfor Nesdal at eiendomsretten til bnr. 34 tilhørte Kleppenes. Nesdal bestrider at han har fått slik informasjon. Det er uomtvistet at Nesdal ble informert om ekteparet Kleppenes sine forventninger om å kunne overta eiendommen i fremtiden fra sine foreldre/svigerforeldre. Lagmannsretten har etter en samlet vurdering funnet å måtte legge til grunn at Nesdal i den foreliggende situasjon har hatt rimelig grunn til å tro at Sande var «rette vedkommende» å forholde seg til i de videre kontraktsforhandlingene. Lagmannsretten kan ikke se bort fra at Nesdal - etter nærmere avklaring av hjemmelsforholdene - også har oppfattet det slik at ekteparet Kleppenes sine forventninger om fremtidig overtagelse av eiendommen også refererte seg til bnr. 34, og ikke bare «Kobberstadhuset» på bnr. 37 - og at han på denne bakgrunn også har oppfattet forholdene slik at Sande som hjemmelhaver også var reell eier. Det er ikke fremkommet noe i bevisførselen som tyder på at Nesdal under de etterfølgende kontraktsforhandlingene har blitt brakt ut av en villfarelse mht. Sandes rettslige adgang til å forføye over bnr. 34. Spørsmålet om aktsomhetsplikt i forhold til de reelle eierforhold og i forhold til Sandes rettslige adgang til å forføye over bnr. 34 må også vurderes i lys av Sandes helsetilstand og hvordan denne fremsto for Nesdal, både under kontraktsforhandlingene, ved underskrift av kjøpekontrakt og den senere undertegning av skjøtet. Når det gjelder Sandes helsetilstand i forhandlingsfasen og under den senere undertegning av kjøpekontrakt og skjøte, har lagmannsretten vurdert dette spørsmålet annerledes enn herredsretten. Lagmannsretten legger her en del vekt på forklaringen til vitnet Jon Kanter, som har vært Sandes behandlende lege over en årrekke, og som også kjenner Sande privat. Dr. Jon Kanter har for lagmannsretten forklart at Sande ikke var spesielt svekket under konsultasjon 15.12.1996, dvs. 6 dager før kjøpekontrakten ble undertegnet. Heller ikke i perioden forut var det etter Kanters forklaring noe som tydet på at Sande var mentalt svekket i en slik grad at han ikke skulle ha tilstrekkelig innsikt i hva han foretok seg. Doseringen av medisin, særlig smertestillende tabletter (paralgin forte) mot isjas-plager, var ikke så høy at denne i seg selv skulle ha noen innvirkning på hans evne til å vurdere hva han skrev under på. Det er heller ikke sannsynlig at kombinasjonen av andre medisiner kan ha slike virkninger. Riktignok hadde Sande en generelt dårlig helse, og en del andre plager enn isjas, uten at lagmannsretten finner grunn til å gå nærmere inn på disse. Vesentlig for lagmannsretten er imidlertid at det fremstår som lite sannsynlig at Sande sin dårlige helse har vært av en slik art at Sande ikke har forstått innholdet og rekkevidden i dokumenter o.l. som han måtte ha signert. Når det gjelder perioden etter at kjøpekontrakten ble signert, var bruken av paralgin forte sterkt avtagende. Medikamentet ble trolig ikke brukt etter 1. februar i perioden frem til undertegning av skjøtet 20. februar 1997. Forklaringen fra ett av vitnene som var tilstede da Sande undertegnet skjøtet, Kjell Heggdal, gir heller ikke grunnlag for å anta at Sande ikke visste hva han skrev under på, herunder at det var tale om to bruksnummer som ble overskjøtet. Lagmannsretten kan således ut fra den samlede bevisførsel ikke se at Sandes helsetilstand skulle gi Nesdal foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser mht. til om Sande var berettiget til å avhende bnr. 34. I ettertid kan det fremstå som noe uforklarlig at Sande ville avhende eiendommen som tilhørte hans svigersønn. Lagmannsretten har en viss forståelse for dette synspunktet, men spørsmålet om ugyldighet vil først og fremst måtte avgjøres ut fra hvilken kunnskap Nesdal hadde eller burde ha skaffet seg om de reelle eiendomsforhold og om Sandes mentale helsetilstand. Når det gjelder anførslene om hvordan beløpet på kr 450 000 fremkommer, finner lagmannsretten det noe påfallende at denne forklaringen først ble bragt til Nesdals kunnskap i innledningsforedraget til Sandes prosessfullmektig under hovedforhandlingen for herredsretten. Sande hadde inntil dette tidspunkt konsekvent gjort gjeldende krav på kr 550.000 iht. til avtalen - men da under den forutsetning at bnr. 34 ikke var en del av avtalen. Sandes sønn, Kristen Oddvar Sande, hevder å ha blitt forevist et brev med bud stort kr 450.000 med en kort budfrist en gang i november, men dette brevet har ikke vært mulig å finne i ettertid. Lagmannsretten kan ikke se bort fra at det kan ha forekommet forveksling av ulike bud; i den samme perioden var det gitt bud på kr 400.000, senere forhøyet til kr 550.000. Lagmannsretten finner på bakgrunn av den samlede bevisførsel ikke holdepunkter for at det foreligger svik fra Nesdals side i forbindelse med kontraktsforhandlingene, avtaleinngåelsen eller den etterfølgende skjøteutstedelsen. Partiell ugyldighet på grunnlag av bestemmelsen om svik, jf. avtaleloven §30, er det således ikke grunnlag for. Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger omstendigheter som medfører at det ville være i strid med redelighet og god tro å gjøre gjeldende krav på bnr. 34 iht. til kontraktens ordlyd. Retten kan heller ikke se at at det foreligger andre omstendigheter som tilsier at avtalen er urimelig eller i strid med god forretningsskikk, jf. avtaleloven §36. Sande kan således ikke høres med at avtalen er partielt ugyldig. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at kontrakten er gyldig i samsvar med ordlyden. Lagmannsretten må dermed ta stilling til Nesdals krav på prisavslag. Lagmannsretten bemerker først at den ikke kan se at kravet er fremsatt for sent. Prisavslaget er tuftet på at det foreligger en rettsmangel, jf. avhendingslova §4-17, som gir rett til prisavslag etter avhendingslova §4-12. Retten til prisavslag er betinget av at Nesdal «innan rimeleg tid» har påberopt seg mangelen overfor selger, jf. avhendingslova §4-19 første ledd. Bestemmelsen krever ikke skriftlig reklamasjon. Selv om skriftlig reklamasjon først fant sted 2. mai 1997, synes det klart at Nesdal flere ganger muntlig i møter og i andre sammenhenger har reklamert tilstrekkelig klart. For øvrig antar lagmannsretten at den skriftlige reklamasjon som faktisk fant sted 2. mai 1997 i alle tilfelle må sies å være fremsatt innen rimelig tid. Det nevnes her at heller ikke Sande har påberopt for sen reklamasjon før saken kom til behandling for herredsretten. Lagmannsretten skal deretter ta stilling til selve kravet på prisavslag. Forutsetningen som ligger til grunn for denne vurderingen er altså at Nesdal har krav på begge bruksnummer slik det fremgår av kjøpsavtalen av 21.12.1996, som lagmannsretten har funnet må legges til grunn som gyldig. Lagmannsretten finner det klart at Kleppenes sin eiendomsrett til bnr. 34, som er omfattet av kjøpsavtalen mellom Sande og Nesdal, representerer en rettsmangel etter avhendingslova §4-17. Mangelen gir kjøper krav på prisavslag etter avhendingslova §4-12. Når det gjelder prisavslagets størrelse, fremgår det av §4-12 andre ledd at prisavslaget skal tilsvare «kostnadane med å få mangelen retta», «med mindre noko anna vert godtgjort». Forholdet mellom bestemmelsene i avhendingslova §4-12 første og andre ledd reiser en rekke problemstillinger, som partene ikke har gått nærmere inn på. Lagmannsretten viser her særleg til avgjørelsen av Høyesterett inntatt i [[Rt-2000-199]]. Kjernen i flertallets avgjørelse i [[Rt-2000-199]] er at prisavslaget skal fastsettes etter §4-12 første ledd dersom det godtgjøres at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene. Flertallet uttalte her at «[d]et krav til sannsynlighet som annet ledd oppstiller, oppfylles da ved at det må kreves at prisavslaget basert på verdireduksjon klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring». Flertallet fant at utbedringskostnadene ikke gjenspeilte fallet i markedsverdien, og at et forholdsmessig prisavslag etter første ledd i det konkrete tilfelle ville utgjøre «et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene». Lagmannsretten har ut fra bevisførselen begrenset materiale til å vurdere eiendommens markedsverdi i hhv. mangelfull og kontraktsmessig stand. Vitnet Jonfinn Aske vurderte høsten 1996 verdien av bygningen («Kobberstadhuset») uten tomt til kr 140.000, en verdivurdering som lagmannsretten ikke finner grunnlag for å fravike. Lagmannsretten finner det godtgjort at bygningen, som er oppført i 1920, var i meget dårlig forfatning. Det var påkrevet med omfattende rehabilitering for å oppgradere bygget til dagens normale standard. Opplysningene om selve tomteverdien er meget begrenset. Ankende part har antydet en verdi for tomten på ca kr 100.000, og at verdien av bnr. 37 med bygning og tomt på avtaletidspunktet under enhver omstendighet ikke kan ha vært mer enn kr 300.000. Bud han har gitt på eiendommen, kan også være en indikasjon på en markedsverdi for «Kobberstadhuset» med tomt i størrelsesorden kr 300.000. Etter lagmannsrettens vurdering er det derfor - i motsetning til flertallets konkrete vurdering i [[Rt-2000-199]] - ikke sannsynliggjort at et forholdsmessig prisavslag etter første ledd ville utgjøre «et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene». Følgelig finner retten at prisavslaget må fastsettes i samsvar med avhendingslova §4-12 andre ledd. Nesdal har ved dekningskjøp betalt kr 250.000 for eiendommen gnr. 74 bnr. 34, iht. skjøte datert 14. september 2000. Etter lagmannsrettens vurdering må slike utgifter til dekningskjøp i det foreliggende tilfelle regnes som en relevant utbedringskostnad i avhendingslova §4-12 annet ledds forstand. Prisavslaget finnes derved å kunne settes til kr 250.000 overensstemmende med ankende parts anførsler. Når det gjelder spørsmålet om avsavnsrente for den tid det har vært utøvet tilbakeholdsrett i kjøpesummen, finner retten at Nesdal - etter det resultat lagmannsretten har kommet til - har vært berettiget til å holde tilbake vesentlige deler av kjøpsummen inntil september 2000, da omfanget av kostnadene til dekningskontrahering var endelig klarlagt. Størrelsen på det leiekrav som Nesdal måtte akseptere, var såpass høy at det nok kan ha fremstått som sannsynlig at omkostningene ved dekningskontrahering av bnr. 34 samlet sett ville kunne bli like høye som kjøpesummen for selve bnr. 37. Selv om det kan være noe tvil på dette punkt, har lagmannsretten lagt vekt på at kjøperen er innrømmet et visst slingringsmonn når det gjelder beregningen av hvor mye som kan holdes tilbake etter avhendingslova §4-15, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 110. Lagmannsretten finner derfor ikke grunnlag for å tilkjenne avsavnsrente tidligere enn fra september 2000, og da basert på den kjøpesum som fremkommer etter at det er tatt hensyn til prisavslaget, som retten har funnet passende kan settes til kr 250.000. Fra september 2000 er det tale om en ordinær forsinkelsessituasjon, hvor den alminnelige forsinkelsesrenten på 12 % må legges til grunn, og denne kan passende beregnes fra 15. september 2000, dagen etter overskjøting av bnr. 34. Sakskostnader: Ankemotparten har i forhold til de påstander som er nedlagt tapt saken fullstendig. Det følger av tvistemålsloven §180 andre ledd, jf. §172 første ledd, at ankemotparten som hovedregel skal pålegges å erstatte ankende parts saksomkostninger. Lagmannsretten bemerker imidlertid at saken har budt på betydelig tvil i faktisk henseende. Ankemotparten har således hatt god grunn til å se lagmannsrettens dom i saken. Lagmannsretten finner derfor at det må gjøres unntak fra hovedregelen, jf. tvistemålsloven §172 andre ledd, jf. §180 andre ledd, slik at hver av partene bærer sine saksomkostninger for lagmannsretten. Etter resultatet er det ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse for så vidt gjelder den del av tvisten som er gjenstand for ankebehandling. Dommen er enstemmig. Slutning: 1. Knut Roger Nesdal tilkjennes prisavslag med kr 250.000 ved kjøp av gnr. 74 bnr. 37 i Gloppen fra Jakob Kr. Sande i forhold til avtalt pris kr 550.000. 2. Knut Roger Nesdal dømmes til å betale forsinkelsesrente til Jakob Kr. Sande med 12 -tolv- prosent rente pro anno av kr 300.000 fra 15. september 2000 til betaling skjer. 3. Forfallstidspunkt er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. 4. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsretten eller lagmannsretten. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
