Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av fast eiendom. Breidablikk Eiendom AS solgte 22. juni 1999 Grindesvingen 11 i Haugesund, gnr. 30, bnr. 810, til Abder Rahim Rami for kr 750.000. Eiendommen er oppført i 1916. Boligarealet utgjør 96 m2 fordelt på 2 etasjer. Eiendommen ble i 1997 kjøpt av Breidablikk Eiendom AS, tidligere Mehr Eiendom AS. Samme år foretok eieren noen innredningsmessige endringer ved at antall soverom i hver etasje ble øket fra to til tre på bekostning av stuearealet. Boligen ble deretter leid ut til studenter, og senere til Haugaland Appartment som igjen hadde avtale med UDI. Boligen ble da disponert av to flyktningfamilier. Kjøper hevder at eiendommen er beheftet med en mangel som gjør ham berettiget til å kreve prisavslag. Mangelen hevdes å bestå i at det ikke foreligger tillatelse fra bygningsrådet i Haugesund kommune om «å dele opp leiligheter til hybler», jf vedtekt gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven §91a. Det er videre anført at eiendommen bl.a ikke tilfredstiller brannforskriftenes krav til adskillelse av boenheter. Kjøper tok ut forliksklage mot Breidablikk Eiendom AS og krevde prisavslag fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 400.000. Forliksrådet avsa dom i saken den 7. mars 2000 hvorved påstanden delvis ble tatt til følge. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til kr 150.000. Kjøper ble videre tilkjent saksomkostninger med kr 3.000. Breidablikk Eiendom AS aksepterte ikke forliksrådets dom og tok ut stevning for Haugesund byrett 29. mai 2000. Kjøper tok til motmæle og påstod seg tilkjent et beløp oppad begrenset til kr 150.000. Haugesund byrett avsa den 4. desember 2000 dom med slik slutning: «1. Breidablikk Eiendom AS dømmes til å betale Abder Rahim Rami kr 20.000,- kronertjuetusen00/100, med tillegg av morarenter iht. forsinkelsesrentelovens §3 første ledd 1. pkt. fra forkynnelsen av forliksklagen. 2. Partene bærer sine egne saksomkostninger. 3. Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten - dager fra dommens forkynning.» Rami har rettidig anket dommen til Gulating lagmannsrett og krevd seg tilkjent prisavslag oppad begrenset til kr 150.000,-. Breidablikk Eiendom AS har tatt til motmæle og nedlagt påstand om frifinnelse. Påstanden innebærer at Breidablikk Eiendom AS har inngitt aksessorisk motanke. Ankeforhandlingen ble avholdt 20. november 2001 i Haugesund. Partene som møtte med sine prosessfullmektiger, avga forklaring og det ble avhørt et vitne. Det ble ellers foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for byretten. Når det gjelder partenes anførsler for lagmannsretten har disse i det vesentlige vært likelydende med anførslene for byretten. Det vises til byrettens fremstilling på dette punkt. Anførslene er derfor gjengitt i hovedtrekk. Abder Rahim Rami har i det vesentlige gjort gjeldende: I henhold til avtalen har Rami kjøpt et hybelhus. Han har da krav på at eiendommen er godkjent av kommunen som bolig inneholdende flere selvstendige boenheter og at eiendommen tilfredsstiller forskriftenes krav til bl.a brannsikring. Begrepet «hybelhus"/"hybler» i annonse, salgsprosjekt og tilstandsrapport innebærer etter vanlig språkbruk et hus med hybelleiligheter, - d.v.s. separate boenheter for enslige. Ankende parts forståelse av avtalen styrkes av inntrykket han satt igjen med etter besiktigelse av eiendommen, og det forhold at han fikk utlevert et nøkkelsett med seks nøkler merket med hybelnummer nr. 1-6. Verken selger eller megler ga korrigerende informasjon underveis. Det må legges til grunn at Rami har kjøpt et hus som skulle inneholde 4 eller 6 hybler, men han har fått et hus med utleiemulighet. Det bestrides ikke at den utleievirksomhet som tidligere eier drev var lovlig/ikke krevde godkjennelse av offentlig myndighet. Dette er imidlertid en utleievirksomhet som er noe kvalitativt annet enn utleie av 4/6 separate boenheter. Det foreligger således mangel i henhold til avhendingsloven §3-1. Subsidiært anføres at det hefter en lovlighetsmangel ved eiendommen, jf avhendingsloven §3-2. Boligen tilfredsstiller ikke de byggtekniske krav til lydisolering og brannsikring. Det foreligger heller ikke tillatelse fra offentlig myndighet, jf. Haugesund kommunes vedtekter gitt med hjemmel i plan- og bygningslovens §91a. Atter subsidiært anføres at selger har gitt uriktige opplysninger om salgsobjektet, og at det således foreligger mangel i henhold til avhendingslovens §3-8. Rami krever prisavslag skjønnsmessig begrenset til kr 150.000,-. Det forhold at Rami skulle bebo deler av huset er irrelevant i vurderingen av prisavslagets størrelse. Abder Rahim Rami har nedlagt slik likelydende påstand i hovedanken og motanken: «1. Breidablikk Eiendom AS tilpliktes å betale Abder Rahim Rami et beløp oppad begrenset til kr 150.000,- med tillegg av 12% rente fra 30. mars 2000 til betaling skjer. 2. Breidablikk Eiendom AS tilpliktes å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av 12% rente fra forfall og til betaling skjer.» Breidablikk Eiendom AS har i det vesentlige anført: Det bestrides at eiendommen lider av en mangel. Selger har hverken gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen. Det erkjennes dog at uttrykket «hybelhus» burde vært unngått i salgsmateriellet. Det dreier seg imidlertid i høyden om en unøyaktig beskrivelse og kan ikke gi grunnlag for mangelsbeføyelser. Betegnelsen «hybelhus» er ikke et rettslig uttrykk. I nærværende tilfelle kan man ikke legge mer i begrepet enn at Rami har kjøpt et hus med utleiemulighet. Kjøper burde uansett vært kjent med at dette ikke var et hus bestående av selvstendige boenheter. Andre ord og uttrykk er benyttet i salgsprospektet og annonse. Rami besiktiget boligen før avtale ble inngått, på et tidspunkt da eiendommen ble disponert av to familier. Disse forhold burde gitt kjøper oppfordring til å foreta ytterligere undersøkelser, jf avhendingsloven §3-10. Det anføres videre at ordbruken uansett ikke har virket inn på avtalen, da det må legges til grunn at Rami ville kjøpt eiendommen selv om «hybelhus» ikke var benyttet i salgsprospektet. Det foreligger ikke en lovlighetsmangel etter avhendingsloven §3-2. Under henvisning til dommen inntatt i RG-1995-1198 anføres at det ikke kreves godkjennelse av offentlig myndighet dersom boligen anses solgt som et hybelhus. Byggeforskriftenes krav fører ikke til at det må søkes om bruksendring. Rami har uansett ikke krav på prisavslag. Eiendommen ble lagt ut for salg etter avtaleinngåelsen og det innkom bud på kr 775.000,-. Rami ville ikke hatt et relevant tap dersom han hadde godtatt hevningsoppgjøret. Han kan da ikke i ettertid fremme krav om prisavslag. Breidablikk Eiendom AS har nedlagt slik likelydende påstand i hovedanken og motanken: «1. Breidablikk Eiendom AS v/styrets formann, frifinnes. 2. Abder Rahim Rami dømmes til å betale sakens kostnader både for byretten og for lagmannsretten med tillegg av 12% rente fra 14 dager etter dommens forkynnelse og til betaling skjer.» Lagmannsretten skal bemerke: Det følger av avhendingsloven §3-1 at en eiendom har mangel dersom den ikke er i samsvar med «de krav til kvalitet, utrustning og anna som følger av avtala.» Hva som i det enkelte tilfelle «følgjer av avtale» må avgjøres ut fra vanlig avtaletolkning. Utgangspunktet er kontraktens ordlyd, som i mangel på klare holdepunkter, må sammenholdes med bl.a uttalelser under kjøpsforhandlingene, opplysninger i annonse, salgsprospekt osv. Kjøperen kan imidlertid ikke gjøre gjeldende mangler som han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Det samme gjelder forhold som han burde ha oppdaget dersom han hadde foretatt undersøkelse av eiendommen, eller han uten rimelig grunn har unnlatt å følge oppfording om slik undersøkelse, jf §3-10, første og annet ledd. Kjøperens undersøkelsesplikt gjør likevel ikke noen innskrenkning i selgers opplysningsplikt etter §3-7, jf §3-10 tredje ledd. Etter §4-12 kan kjøperen kreve forholdsmessig prisavslag hvis eiendommen lider av en mangel. Hvis ikke noe annet blir godtgjort skal prisavslaget fastsettes til omkostningene ved å få mangelen rettet. Spørsmålet i nærværende sak er om avtalen må forståes slik at eiendommen var tilpasset mulighet for utleie av flere seperate boenheter, dernest om et bekreftende svar på spørsmålet innebærere at eiendommen er mangelfull. Lagmannsretten peker innledningvis på at det ikke er bestridt at selger var kjent med kjøpers forutsetning om at eiendommen skulle nyttes til utleie, i tillegg til at Rami selv skulle bo i huset. Da Rami besiktiget eiendommen før avtalen ble inngått, ble huset disponert av to flyktningfamilier etter avtale mellom huseier og Haugaland Appartement. Før dette hadde eiendommen vært utleid til studenter. I 1997 foretok selger visse innredningsmessige endringer, som antas å ha vært foranlediget av at eier ville benytte eiendommen til utleie. Det dreide seg om økning av antall soverom i hver etasje fra to til tre på bekostning av stuearealet. Partene er enige om, og lagmannsretten legger til grunn, at disse bygningsmessige arbeidene og utnyttelsesmåten ikke krevde godkjennelse etter plan-og bygningsloven §91a, sammenholdt med de kommunale vedtektene til bestemmelsen av 10. februar 1993, litra c. Lagmannsretten legger videre til grunn at utleievirksomheten som beskrevet overfor, ikke innebar en bruksendring som krevde godkjennelse etter plan- og bygningsloven §93 annet ledd. Det er således på det rene at eiendommen tilfredstiller husleielovens krav til utleieobjekt, og det er fullt lovlig å fortsatt leie ut på samme måte som selger har gjort tidligere. Det kan således hevdes at kjøpers forutsetning om å benytte eiendommen til utleie er oppfylt i dette tilfelle. Rami hevder imidlertid at han har kjøpt en bolig inneholdende flere seperate boenheter (hybler), og at eiendommen er mangelfull ved at den bl.a ikke tilfredstiller de spesielle krav til lydisolering og branntekniske forhold som gjelder ved hybelhus. Til støtte for anførselen har han vist til opplysninger i annonsen, salgsprospektet og tilstandsrapporten. Det er på det rene at selve kontraktsdokumentet ikke gir noen veiledning på dette punkt. I annonsen er det bl.a opplyst at eiendommen er» Velegnet for utleie, kan ominnredes til enebolig», videre at «Boligen er idag oppdelt i mindre hybler hvorav 1. etg. har 3 soverom m/felles kjøkken og bad. 2. etg. har også 3 soverom m/ felles kjøkken og bad.» I salgsoppgaven, under overskriften «innhold», fremkommer følgende «Hybelhus bestående av: 1. etg.: vindfang, 3 soverom, kjøkken, bad m/dusj/wc. 2. etg.: 3 soverom, kjøkken, mellomgang, bad med dusj/wc, gang.» I tilstandsrapporten, utarbeidet av byggmester/takstmann Mangne Kr. Færaas etter oppdrag fra eiendomsmegleren som ble benyttet ved salget, er eiendommen beskrevet som «Hybelhus Grindesvingen». Det fremkommer videre: «på eiendommen er det bolighus bygget i ca 1916. Bolighuset har opprinnelig vært enebolig, men er i senere tid bygget om til hybelhus, med tre soverom, gang, kjøkken og bad i hver etasje.» Etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke tvilsomt at opplysningene i salgsmateriellet innebærer at eiendommen er markedsført som et hybelhus. Begrepsbruken er konsekvent i den forstand at boligen gjennomgående beskrives som en enebolig som er bygget om til et hybelhus. Gjennom markedsføringen fikk potensielle kjøpere opplyst at eiendommen, etter visse bygningsmessige endringer, var velegnet som utleieobjekt. Etter vanlig språkbruk vil imidlertid betegnelsen hybelhus/hybler indikerer en utleieform som adskiller seg fra annen utleievirksomhet,- som familiebolig/annen form for bofellesskap. Riktignok er det er på det rene at tidligere utleievirksomhet er kurant, og kan lovlig fortsette på samme måte. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at kjøper, ved selgers beskrivelse av eiendommen, måtte få inntrykk av at boligen inneholdt flere seperate boenheter (hybler), herunder at den tilfredstilte kravene til bygningsmessige utførelse for denne type utleievirksomhet. Med grunnlag i redegjørelsen inntatt i brev av 15. november 1999 fra Olav Bergjord Ing. & arkitektkontor AS legger lagmannsretten til grunn at eiendommen, da avtalen ble inngått, ikke tilfredstiller brannforskriftenes krav til adskillelse av boenheter. Det samme er tilfelle forsåvidt angår krav til lydisolering. Etter bevisførselen legger lagmannsretten videre til grunn at hverken selger eller megler har gitt opplysninger som korrigerte kjøpers berettigede forventning om at eiendommen var tilpasset mulighet for utleie av flere seperate boenheter. Det påpekes i denne sammenheng at det heller ikke i det skriftlige salgsmateriellet fremkom opplysninger som var egnet til å nyansere kjøpers oppfatning som nevnt. Lagmannsretten kan heller ikke se at selgers anførsler i relasjon til avhendingsloven §3-10 kan føre frem. Hverken opplysningene i salgsprospektet m.v. eller kjøpers besiktigelse av eiendommen ga foranledning til ytterligere undersøkelser vedrørende eiendommens utnyttelsesmuligheter som utleieobjekt. Ved befaringen fikk han bekreftet at eiendommen var leiet ut, og at planløsningen i de to etasjene var i samsvar med opplysninger i salgsprospektet og tilstandsrapporten. Det forhold at boligen da ble disponert av to familier innebærer ikke at kjøper måtte forstå at soverommene i det to etasjene ikke tilfredstilte de bygningsmessige krav til seperate boenheter. Forholdet tilsier heller ikke at kjøper burde ha foretatt undersøkelser i forhold til de bygningsmessige krav. Lagmannsretten finner det tilstrekkelig å vise til at det ikke var noen ytre omstendigheter som tilsa at boligen ikke kunne benyttes som hybelhus og/eller at eiendommen ikke tilfredstilte de bygningsmessige krav. Lagmannsretten peker forøvrig på at kjøpers oppfatning av at han besiktiget, og deretter inngikk avtale om kjøp av et hybelhus, må ha blitt ytterligere styrket ved at han, før befaringen, fikk utlevert nøkkelsett til boligen, inneholdende bl.a seks nøkler merket med hybel nr. 1, 2 osv. Lagmannsretten er etter dette kommet til at det foreligger en mangel etter §3-1 første ledd, første punktum idet eiendommen ikke er i samsvar med avtalen, og at kjøperen kan gjøre mangelen gjeldende mot selgeren. Det er da unødvendig for lagmannsretten å gå inn på om vilkårene for å gjøre gjeldende mangelsansvar for brudd på selgerens opplysningsplikt etter §3- 8 er oppfylt, eller om det foreligger en forskriftsmangel etter §3-2 annet ledd. I tilknytning til sistnevnte skal det dog bemerkes at mangelsvurderingen også kan forankres i lovens §3-2 annet ledd, idet mangelen i dette tilfellet bl.a består i at eiendommen ikke tilfredsstiller forkriftenes krav til brannsikring. Det påpekes i denne sammenheng at det etter avhendingsloven ikke kreves at kjøperen foretar undersøkelser for å eventuelt å avdekke forskriftsmangler, jf forarbeidende, Ot.prp.nr.66 (1990-1991), s. 95. Lagmannsretten finner det forøvrig unødvendig å ta stilling til hvorvidt utnyttelse av eiendommen som hybelhus krever tillatelse fra bygningsrådet i Haugesund, jf plan og bygningsloven §91a, sammenholdt de kommunale vedtektene til bestemmelsen av 10. februar 1993. Kjøper har etter dette krav på prisavslag etter avhendingsloven §4-12. Prisavslaget skal enten fastsettes som et forholdsmessig avslag i kjøpesummen, jf avhendingsloven §4-12 første ledd, eller dersom slikt avslag ikke finnes godtgjort, til kostnadene ved å få mangelen rettet, jf avhendingsloven §4-12 annet ledd. I dom inntatt i [[Rt-2000-199]] har Høyestrett tatt stilling til forholdet mellom første og annet ledd i avhendingsloven §4-12 om beregning av prisavslag. Flertallet tok utgangspunkt i at at dersom det med rimelig grad av sikkerhet kan fastslås at utgiftene ved retting ikke tilsvarer den forholdsmessige verdireduksjon, er det første ledd som får anvendelse. I flertallets votum uttales i relasjon til §4-12 annet ledd bl.a at «det krav til sannsynlighet som annet ledd oppstiller, oppfylles da ved at det må kreves at prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart adskiller seg fra kostnadene ved utbedring.» Utbedringskostandene er beregnet til ca kr 352.284. Rami har imidlertid ikke krevet dette dekket, men han har nedlagt påstand om tilkjennelse av et forholdsmessig prisavslag oppad begrenset til kr 150.000,-. Rami kjøpte eiendommen for kr 750.000, og kjøpesummen vil være veiledende i vurderingen av eiendommens markedsverdi uten mangelen. Det påpekes dog at Rami var den eneste som bød på eiendommen. Eiendommen ble lagt ut for salg ca 1 år etter overdragelsestidspunktet, og det innkom ett bud på eiendommen, stort kr 775.000,-. Eiendommen ble da beskrevet som bolig med utleiemulighet. Differansen på kr 25.000 kan tilskrives den generelle pristigning på eiendomsmarkedet. Det kan således hevdes at mangelen ikke representerer noe verdiminus for eiendommen. Lagmannsretten peker imidlertid på at vedkommende som innga bud på eiendommen sommeren 2000 ikke ønsket å benytte eiendommen til utleie. Det vises videre til at Rami, før han la boligen ut for salg, hadde foretatt oppussing av 1. etasje for kr 35.000. Dette innebar en viss standardøkning som antas å ha hatt betydning for for eienommens markedsverdi, sett i forhold til eiendommens beskaffenhet i juni 1999. Etter lagmannsrettens oppfatning kan man således ikke legge til grunn at mangelen ikke innebærer noe verdiminus for eiendommen. Det synes likevel på det rene at et forholdsmessig prisavslag i dette tilfellet vil utgjøre et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene ihht. kjøpers påstand. Etter en konkret skjønnsmessig vurdering finner lagmannsretten at prisavslaget i hht. avhendingsloven §4-12 første ledd kan settes til kr 40.000,-. I tillegg kommer renter som er krevet fra 30. mars 2000, og som det ikke er noen uenighet om. Hovedanken har ikke vært forgjeves, og spørsmålet om illeggelse av saksomkostninger blir således å vurdere etter tvistemålsloven §180 annet ledd. Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, må saken så vel for byrett som for lagmannsrett bedømmes som helt ut vunnet av Rami. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger omstendigheter som tilsier at Breidablikk Eiendom AS skal fritas for erstatningsplikten. Motanken har vært forgjeves, og Rami skal etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd tilkjennes saksomkostninger. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier at hovedregelen skal fravikes. Advokat Berge har fremlagt saksomkostningsoppgave for lagmannsretten som samlet utgjør kr 44. 935, hvorav kr 28.560 er salær, inkl. mva. Salærkravet er fordelt på hovedanken og motanken med hhv. kr 11.200 og kr 17.360. Omkostningene for byretten er oppgitt til kr 43.600, hvorav kr 36.000 er salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn. Det utformes felles slutning for hovedanken og motanken hav angår sakens realitet. Dommen er enstemmig Slutning: 1. Breidablikk Eiendom AS dømmes til å betale til Abder Rahim Rami prisavslag på kr 40.000 - førtitusen - med tillegg av 12 % rente fra 30. mars 2000. 2. Breidablikk Eiendom AS dømmes til å betale Abder Rahim Rami sakens omkostninger for byrett med kr 46.300 - førtisekstusentrehundre, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. 3. I saksomkostninger for lagmannsretten i anledning av hovedanken betaler Breidablikk Eiendom AS til Abder Rahim Rami kr 27.574 - syvogtyvetusenfemhundreogsyttifem, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. 4. I saksomkostninger for lagmannsretten i anledning av motanken betaler Breidablik Eiendom AS til Abder Rahim Rami kr 17.535 - syttentusenfemhundreogtrettifem, med tillegg av lovensforsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. 5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
