Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder et krav fra Harald Halvorsen overfor Ragnar Kristoffersen om skjøte på og fravikelse av to eiendommer i henhold til påstått odelsrett. Den 7. september 1965 avsa Lier, Røyken og Hurum herredsrett, sorenskriveren med tre domsmenn, dom med slik slutning: «Ragnar Kristoffersen frifinnes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.» Harald Halvorsen har i rett tid påanket dommen. Han har under ankeforhandlingen nedlagt slik påstand: «Ankemotparten pålegges å gi den ankende part skjøte på Elgtorn gnr. 48 bnr. 1 og den del av Elgtorndammen gnr. 47 bnr. 9 -, begge i Hurum, som er beskrevet i punkt 1 i kjøpekontrakt av 31/5-1963 mellom Ivar Durban Hansen og Ragnar Kristoffersen, samt å fravike disse eiendommer til første faredag mot at den ankende part tilsvarer de heftelser som dommen nærmere angir og betaler resten av takstsummen kontant, eller stiller slik sikkerhet som omhandlet i skjønnslovens §71, jfr. §66, første ledd. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger.» Ragnar Kristoffersen har tatt til gjenmæle. Han har under ankeforhandlingen nedlagt slik påstand: «Lier, Røyken og Hurum Herredsrettsdom av 7. september 1965 stadfestes. Ragnar Olav Kristoffersen tilkjennes saksomkostninger for sakens behandling i Herredsrett og Lagmannsrett.» Side:624 Under ankeforhandlingen har begge parter avgitt forklaring. En har hørt 8 vitner, hvorav 3 er nye for lagmannsretten. Det er foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. En del av dokumentene er nye for lagmannsretten. De nye dokumenter er alle påberopt som bevis for at overdragelsen til Anders Halvorsen av eiendommen Eltorn i 1940 ikke var reell. Med hensyn til saksforholdet viser en til herredsrettens domsgrunner. Den ankende part, Harald Halvorsen jr., har ved sin prosessfullmektig anført det samme som er referert av hans anførsler for herredsretten i dennes dom, og en viser til dette. Han har imidlertid gått nærmere inn på enkelte punkter og har i det vesentlige ytterligere anført: Selv om den forkjøpsrett som Eidsivating lagmannsrett i sin dom av 30. april 1960 forutsatte at Olav Kristoffersen hadde hatt, kanskje kan betraktes som en innløsningsrett, må det allikevel sies at Halvorsen sen. har hatt full eiendomsrett til Eltorn. En innløsningsrett kan tenkes å være til hinder for at det foreligger full eiendomsrett, jfr. Skeie: Odels- og åsetesretten, 94 og 143, punkt 6, samt høyesterettsdommer i [[Rt-1948-283]] og [[Rt-1953-153]]. Det er imidlertid Ragnar Kristoffersen som har bevisbyrden for at den rett det er tale om her, er en innløsningsrett av et slikt innhold at den har utelukket full eiendomsrett for Halvorsen sen. Det eneste bevis som er tilbudt i så måte er lagmannsrettens dom av 30. april 1960, men den gjaldt noe helt annet, nemlig rekkevidden av erklæringen av 1945. En må her holde fra hverandre den påståtte rett til å kjøpe tilbake Eltorn når Halvorsen hadde tjent opp det tap han hadde lidt og den forkjøpsrett ved salg som dommen av 1960 fastslo. Lagmannsretten måtte ved tolkningen av erklæringen av 1945 se tilbake til 1925, men den har ikke avgjort noe om den påståtte avtale om innløsningsrett når Halvorsen sen. hadde tjent opp det tap han hadde lidt. Hvis det lagmannsretten hadde bygget på, var at det forelå en rett for Kristoffersen til å innløse eiendommene, ville det naturlig vært spørsmål om alle de eiendommer som ble frasolgt Kristoffersen i 1925 og kjøpt av Halvorsen sen., altså ikke bare Eltorn, men også Filtvedt teglverk. Imidlertid kom lagmannsretten til at erklæringen av 1945 bare gjaldt Eltorn. Det var på grunn av erklæringen av 1945 at Kristoffersen vant fram. Hvis det hadde foreligget en innløsningsrett fra 1925, er det vanskelig å skjønne hvorfor Olav Kristoffersen ikke fikk denne bekreftet i 1945, men, til tross for at han hadde bistand av en jurist, nøyet seg med en forkjøpsrett. Den påståtte avtale av 1925 er svært svevende og usikker. Det er ikke fastslått hvor stort tap Halvorsen sen. hadde lidt, slik at man kunne konstatere når tapet var opptjent, og det hadde i tilfelle vært rimelig om Kristoffersen hadde hatt rett til å se regnskaper. En slik avtale virker også usannsynlig når man ser hvorledes Halvorsen disponerte. Han skaffet seg inntekter av Eltorn ved å hugge i skogen, men han bygget også nytt uthus, og han Side:625 bekostet skogsbilvei for større beløp enn de investeringsmidler som sto til disposisjon. Da erklæringen av 1945 ble avgitt den 10. mai 1945 var det gått 20 år og 3 dager etter at konkursskjøte var utstedt til Halvorsen sen. Da hadde han allerede ervervet odelsrett, og den rett erklæringen ga, er allerede av den grunn uten betydning for spørsmålet om han hadde sittet med Eltorn med full eiendomsrett. Angående spørsmålet om Eltorn har tilhørt Halvorsen sen. eller hans ættlegg i 20 år, bemerkes at det kan være spørsmål om man ikke kan legge en sønns eiertid sammen med farens etterfølgende eiertid hvor sønnen har ervervet eiendommen fra faren og den er gått tilbake til faren ved arv. Den dom i [[Rt-1914-801]] som har vært ansett som et prejudikat for at farens etterfølgende eiendomstid ikke kan legges sammen med sønnens, gjaldt et svært spesielt tilfelle, og i en annen dom i [[Rt-1948-428]] som gikk i samme retning, var det tale om en liten eiendom oppe i et stort kompleks, og denne lille eiendom var ervervet av sønnen og gikk tilbake til faren uten opprinnelig å ha vært i farens besiddelse. Det synes urimelig at man ikke skal kunne legge sammen far og sønns eiertid i et slikt tilfelle som det den aktuelle sak gjelder. Urimeligheten bør i det minste føre til at man slapp er litt på kravene til bevis for at overdragelsen til Anders Halvorsen i 1940 var proformaverk. Det foreligger lite av opplysninger om disponeringer vedkommende Eltorn i den tid Anders Halvorsen levet etter at han hadde fått skjøte, men den måte Halvorsen sen. disponerte på når det gjaldt de eiendommer han hadde overdratt sin annen sønn, Harald, og sin datter Ruth Elisabeth, viser at hans barn ikke hadde noen juridisk eller faktisk myndighet. Faren beholdt all rådighet. Da datteren giftet seg, ga han henne således en tomt midt inne i gården Sundby uten å spørre den formelle eier, Harald, som måtte skrive under på skjøte på parsellen. Halvorsen sen. ga også bort en tomt av den eiendom han hadde overlatt datteren og en kirketomt av Sundby. Dessuten solgte han en rekke parseller av Sundby. Det ble ikke ført særskilte regnskaper for skogene på Sundby og på Eltorn, og inntektene av dem ble rotet sammen. De ble helt ut disponert av Halvorsen sen. Grunnen til overdragelsene til barna var at Halvorsen sen. ville ha alt klart og ha trukket opp linjene for hvorledes det skulle gå etter hans tid. De er å anse som ledd i et påbegynt skifte. Medvirkende har trolig vært de utrygge forhold og skattemessige hensyn. Men Halvorsen sen. har ikke ment å gi fra seg eiendomsretten. At skjøtet til Anders var proforma fremgår av det som ble protokollert av Olav Kristoffersens forklaring i lagmannsretten 27. april 1960. Etter dette fortalte Halvorsen sen. Olav Kristoffersen om skjøtningen til Anders, men ga samtidig uttrykk for at den ikke var alvorlig ment. Når det gjelder gården Sundby, overtok Harald Halvorsen jr. Side:626 etter hvert mer og mer eierrådighet, og da man kom til skifte etter senior, har familien trolig ment at Harald Halvorsen jr. var eier, og at det var naturlig at han fikk Sundby. At overdragelsen til Anders var reell, støttes ikke av ordlyden i testamentet slik herredsretten har funnet. Det er ikke grunn til å anse odelshevd avbrudt når det bare er hjemmelen som går over på sønnen. Stillingen her svarer til den situasjon med et påtenkt skifte som nevnes av Skeie i Odels- og åsetesretten, 100. Halvorsen sen. valgte formen skjøte i stedet for testament. Om den av Kristoffersen påståtte preskripsjon av odelsretten bemerkes at det ikke var tale om noen uomtvistelig overgang av eiendommen til en universalarving da Halvorsen sen. døde, og det er bare i slike tilfelle at dødsfallet kan være utgangspunkt for preskripsjonsfristen. For øvrig løp ingen løsningsrett for Harald Halvorsen jr. så lenge fru Durban Hansen levet allerede av den grunn at han ikke hadde løsningsrett overfor søsteren. Hun hadde overtatt Eltorn i henhold til odelslovens §12. Fru Durban Hansen hadde et ubetinget krav på å få seg overdratt eiendommen på skifte etter faren. Det var derfor ikke frivillig at broren medvirket da han ga dødsboets bestyrer fullmakt til å overdra Eltorn til fru Durban Hansen. Men selv om det hadde vært tale om en frivillig medvirkning ved skjøtningen til søsteren, ville Halvorsen jr. kunnet gjøre sin odelsrett gjeldende overfor Ragnar Kristoffersen. Overdragelsen fra Ivar Durban Hansen til Ragnar Kristoffersen var nemlig i realiteten en tvungen overføring i henhold til lagmannsrettens dom av 30. april 1960, selv om overføringen formelt skjedde etter at det var sluttet en avtale om vilkårene. Man har sin løsningsrett i behold overfor den som har ervervet eiendommen på ikke-frivillig måte fra den man selv frivillig har overdratt den til. Ankemotparten, Ragnar Kristoffersen, har ved sin prosessfullmektig anført det samme som er referert av hans anførsler for herredsretten i dennes dom. En viser til dette. Ut over det herredsretten har gjengitt har han i det vesentlige anført: Premissene til Eidsivating lagmannsretts dom av 30. april 1960 gir klart uttrykk for at lagmannsretten fant at det helt fra før Halvorsen sen. kjøpte Eltorn og flere eiendommer på tvangsauksjon, forelå en avtale med Olav Kristoffersen om at denne skulle få kjøpt gårdsbruket Eltorn med skogen, når Halvorsen hadde tjent opp sitt tap. Det er dette lagmannsretten fant bevist, og det er det som nå påstås. Den ankende parts uttalelse om at det ikke er overensstemmelse mellom avtalen av 1925 og erklæringen av 1945, fordi ikke alle de eiendommer Halvorsen overtok på tvangsauksjonen var nevnt i erklæringen, er således uten relevans. I lagmannsrettens dom er gitt uttrykk for at Kristoffersen gjorde en rekke henvendelser til Halvorsen for å holde seg a jour med hvordan regnskapet stillet seg, og av lagmannsrettens dom om Kristoffersens rett til å overta Eltorn fremgår at det var på Side:627 det rene at det tap Halvorsen sen. skulle tjene opp, var på ca. kr. 50 000,-. Det var altså ingen uklarhet for så vidt. Det var heller ingen uenighet om at det var verdien på innløsningstiden Kristoffersen skulle betale. Ragnar Kristoffersens forklaring i annen retning i herredsretten skyldes en misforståelse. Det var ikke erklæringen av 1945 som konstituerte Olav Kristoffersens rett, men avtalen av 1925, og denne innebar en klar innløsningsrett. Erklæringen av 1945 var et supplement til den opprinnelige avtale og fikk sitt vesentlige innhold bestemt ved det som var skjedd i 1925, og den satte en siste frist for innløsning til Halvorsens død. Man må bygge på den grunnleggende avtale av 1925, selv om den nå er gammel. Med hensyn til hva avtalen gikk ut på, må man bygge på lagmannsrettens rettskraftige dom av 1960. Ingen av partene har basert seg på ytterligere bevisførsel om innholdet av avtalen. Selv etter 1945 var det kontakt mellom Olav Kristoffersen og Halvorsen sen. med sikte på å få klarlagt om tapet var opptjent. Men hensyn til de påkostninger Halvorsen sen. gjorde, kan forholdet ha vært at han ønsket å gjøre det vanskelig for Kristoffersen å løse inn Eltorn. Men Halvorsen ville i hovedsaken få sine penger tilbake ved innløsningen. Den rett Halvorsen sen. fikk, var en midlertidig rett beslektet med brukspant. Han hadde ikke noe selvstendig herredømme over hvor lenge han skulle sitte med eiendomsretten, og da kan hans rett ikke sies å ha vært «full eiendomsrett» i relasjon til odelslovens §1. Det ville være inkonsekvent og urimelig om en mann skulle kunne sitte på en eiendom på grunnlag av en forutsetning om at han bare skal tjene opp et tap, og så skulle plikten til å levere tilbake hugges av, fordi det lyktes ham å beholde eiendommen i 20 år. Det er her to bestemte parter som har truffet en avtale, og som hele tiden har vært i kontakt om utøvelsen av innløsningsretten. Forholdet kan sammenlignes med en plikt til å overdra som følge av en avtale om salg. I de tilfelle hvor domstolene har funnet at en slik plikt har foreligget, er man kommet til at odelsrett ikke var ervervet. Med hensyn til spørsmålet om eiertiden for Halvorsen sen. etter at han hadde arvet Anders, kan legges sammen med hans egen tidligere og Anders' eiertid for å skape odelshevdstid vises til høyesterettsdommer i [[Rt-1914-801]] og [[Rt-1948-283]], samt Skeie: Odels- og åsetesretten, 92. Med hensyn til spørsmålet om overdragelsen til Anders i 1940 var reell, vises til herredsrettens resonnement som tiltres. Det er riktig som herredsretten har gjort, å legge stor vekt på ordlyden i Halvorsens eget testament. Det bestrides ikke at Halvorsen sen. på sine barns vegne rådet over de eiendommer han hadde overdratt dem. Sønnene var født i 1918 og 1921 og datteren i 1922, og det var ikke noe unaturlig i at han etter overføringen av eiendomsretten opptrådte som den erfarne mann han var og ivaretok barnas interesser. Han disponerte samtlige eiendommer i Hurum, således også Sundby som Harald Side:628 Halvorsen jr. senere traff bestemmelser om, mens faren ennå levet. Hvis det virkelig var så at skattemessige grunner lå bak overdragelsene til barna, er å merke at man ikke kan få skattemessige fordeler bare ved en form uten realitet. En må anta at det var farens mening å sikre at eiendommene etter hans død skulle gå til dem han hadde bestemt, men skulle dette formål oppnås, måtte overføringene være reelle. Den uttalelse som Halvorsen sen. etter Olav Kristoffersens forklaring i lagmannsretten i 1960 fremkom med om at overdragelsen til Anders var gjort av skattemessige hensyn, er det naturlig å se som et indisium på den uvillighet Halvorsen sen. stadig ga uttrykk for når det gjaldt å oppfylle sin plikt overfor Kristoffersen. Halvorsen må forstås slik at han aksepterte at Anders skulle være bundet i forhold til Olav Kristoffersen og dennes slekt. Odelsretten for Harald Halvorsen jr. var bortfaldt 31. oktober 1960, da odelssaken vedkommende Eltorn ble reist. Når to personer arver en eiendom sammen, må løsningsfristen regnes fra arvefallet. Her fikk for øvrig fru Durban Hansen faktisk rådigheten over Eltorn allerede ved arvefallet selv om hjemmelsoverføringen først fant sted 5. desember 1958. Odelsklage vedkommende en del av Eltorndammen, gnr. 47 bnr. 9 i Hurum, ble tatt ut først 17. februar 1964 (ikke 14. februar som angitt i herredsrettens dom), men det kreves ikke frifinnelse for så vidt denne eiendom angår, hvis Halvorsen får medhold i sitt krav vedkommende Eltorn. Harald Halvorsen jr. medvirket til et salg fra boet til sin søster og når så hennes mann etter hennes død i kraft av sin rett som ektefelle i uskiftet bo overdro eiendommen ved frivillig salg til Ragnar Kristoffersen, kan det ikke foreligge noen løsningsrett etter odelsloven. Salget må anses som frivillig selv om lagmannsrettsdommen av 1960 forelå. I kontrakten ble ikke dommen nevnt med ett ord. Ivar Durban Hansen ønsket trolig å selge fordi han var under økonomisk press. Da han solgte, hadde tvangsauksjon nylig vært kunngjort. Det er også et moment at selv etter lagmannsrettens dom av 1960 var det uvisst om Ragnar Kristoffersen kunne overta Eltorn. Det avhang av om han fikk en takst som ikke var høyere enn at han kunne innløse. Det må her foreligge et hjemmelsansvar for Halvorsen. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, men med en annen begrunnelse. En har funnet at Harald Halvorsen sen. på grunn av den rett Olav Kristoffersen hadde med hensyn til eiendommen, ikke kan sies å ha besiddet Eltorn med full eiendomsrett slik begrepet «full eiendomsrett» i odelslovens §1 må forstås. Han ervervet da ikke odel til eiendommen. Med hensyn til hva Olav Kristoffersens rett opprinnelig nærmere gikk ut på er det fra Ragnar Kristoffersens side som bevis bare påberopt det som er anført i Eidsivating lagmannsretts dom av 30. april 1960 om hva retten den gang fant bevist om avtaleforholdet mellom Olav Kristoffersen og Halvorsen sen. Det er Side:629 imidlertid ikke tilbudt eller ført noe motbevis og retten finner å kunne bygge på det som lagmannsretten la til grunn i 1960. Dette var at det helt fra før Halvorsen sen. kjøpte Eltorn på tvangsauksjon i 1925 forelå en avtale mellom ham og Olav Kristoffersen om at Kristoffersen skulle få kjøpt gårdsbruket og skogen når Halvorsen hadde tjent opp sitt tap. Dette tap var av Kristoffersen oppgitt til ca. kr. 50 000,-. For å få rede på når tapet var opptjent, gjorde Olav Kristoffersen i årene deretter stadige henvendelser til Halvorsen. I 1928 reiste han odelssak, men lot denne falle for å holde seg til avtalen og kjøpe igjen Eltorn først når Halvorsens tap var tjent opp. Det som skulle betales for eiendommen var verdien når tilbakekjøpet fant sted. Etter det anførte var det bare gården og skogen, altså Eltorn, og ikke Filtvedt teglverk som var gjenstand for avtalen. En slik begrensning synes ikke unaturlig, idet det må antas at det var gården Olav Kristoffersen særlig anså seg og sin slekt knyttet til. At Kristoffersen ikke under lagmannsrettens behandling i 1960 har gitt helt nøyaktig oppgave over størrelsen av det tap som Halvorsen skulle tjene opp før gjenkjøpsretten kunne gjøres gjeldende, er ikke påfallende. Etter det gode forhold som åpenbart må ha bestått mellom Olav Kristoffersen og Halvorsen sen. og etter den tillit som Kristoffersen må ha hatt til Halvorsen, kan det meget vel tenkes at Kristoffersen har ansett det tilstrekkelig å vite det omtrentlige beløp. Det var jo ikke tale om noe han selv skulle betale. En antar også at han allerede fra begynnelsen av ikke har lagt avgjørende vekt på om gjenkjøpet fant sted det ene eller det annet år, når bare eiendommen kom tilbake til slekten i rimelig tid. Mangelen på en mer presis angivelse av tapets størrelse i 1960 kan også ses i sammenheng med at dette ikke hadde noen direkte interesse etter erklæringen av 1945 slik den var blitt formulert, verken for Olav Kristoffersen eller for Halvorsen sen. Den avtale som ble inngått i 1925, innebar etter det som nå er sagt en rett til innløsning når det vilkår forelå at et visst tap var tjent opp. Imidlertid gikk tiden, og 10. mai 1945 avga Halvorsen den erklæring som ble tinglest 12. august 1948, og som er referert i herredsrettens dom. Denne erklæring innebar en forkjøpsrett ved salg fra Halvorsen eller hans arvinger. Om hans dødsbo solgte, hadde altså Kristoffersen rett til å tre inn i kjøpet. Men dessuten inneholdt erklæringen en innløsningsrett for det tilfelle at Halvorsen overdro eiendommen til en arving som forskudd på arv eller den ble lagt ut til en arving på skifte etter Halvorsen. Erklæringen av 10. mai 1945 er utformet som en bekreftelse av hva Halvorsen «tidligere gjentatte ganger har lovet». Den gir altså uttrykk for at den rett erklæringen sier at Olav Kristoffersen skal ha, har han i virkeligheten allerede for lengst fått. Erklæringen fremtrer som et bevismiddel som Halvorsen gir Kristoffersen. Kristoffersen får et dokument som han kan tinglyse som heftelse på Eltorn, men går i forhold til den opprinnelige avtale med på endringer. Hans innløsningsrett når tap er opptjent Side:630 endres til en rett til å få eiendommen når Halvorsen dør, enten ved bruk av forkjøpsrett eller ved innløsning, samt til å få eiendommen på tilsvarende måte ved henholdsvis forkjøpsrett og innløsningsrett dersom Halvorsen i levende live vil selge eller vil overdra gården til en arving som forskudd på arv. Det ligger nær å tenke seg, og retten går ut fra, at Kristoffersen har ment at han ved erklæringen var tilsikret det som for ham var hovedsaken, nemlig at Eltorn kunne komme tilbake til slekten i en overskuelig framtid. Det er uklart om det var et endret syn på avtalens innhold på Halvorsens side i forbindelse med bevisvanskeligheter fra Kristoffersens side eller andre grunner som gjorde at Kristoffersen nøyet seg med den reduserte rett som erklæringen av 1945 ga uttrykk for i forhold til avtalen av 1925, men en finner å kunne gå ut fra at noen frafallelse av den opprinnelige rett til innløsning når tap var opptjent har det ikke vært tale om fra Kristoffersens side før de drøftelser som førte til erklæringen fant sted i 1945. At retten til innløsning når tap var opptjent skulle ha vært i behold også etter 10. mai 1945, slik det er antydet av Ragnar Kristoffersen, finner en ikke å kunne anta, og det er uklart om Halvorsen sen. allerede i lengere tid før 1945 hadde dannet seg den oppfatning at Kristoffersen ikke hadde noen mer vidtgående rett enn den Halvorsen ga uttrykk for i erklæringen av 10. mai 1945. At Halvorsen i et annet tilfelle har glemt det nærmere innhold av de rettigheter han hadde tilsagt Kristoffersen, synes å fremgå av hans testament av 13. mai 1953. I dette bestemmer han at hans datter, fru Durban Hansen, skal ha Eltorn og nevner Kristoffersens forkjøpsrett ved salg, men ikke hans innløsningsrett på skifte. Etter det en har sagt, hadde Olav Kristoffersen allerede fra før Halvorsen kjøpte Eltorn en rett til å løse inn eiendommen, når Halvorsen gjennom bruken av eiendommen hadde tjent opp et visst beløp, og etter at den opprinnelige innløsningsrett var avløst av den forkjøps- og innløsningsrett som er uttrykt i erklæringen av 10. mai 1945, hadde han en innløsningsrett på dødsboskifte etter Halvorsen. Den innløsningsrett av noe vekslende innhold som Olav Kristoffersen har hatt under hele besiddertiden til Halvorsen sen., har åpenbart vært ansett som en aktuell rett av begge. Kristoffersen har fram mot 1945 stadig hatt kontakt med Halvorsen for å bringe på det rene om tiden for innløsning var inne, og da Halvorsen, etter det en må anta, ikke aksepterte at så var tilfelle, søkte Kristoffersen i 1945 kontakt med Halvorsen for å få en skriftlig erklæring, og etter at han selv hadde fått en sakfører til å utforme erklæringen, fikk han Halvorsens underskrift 10. mai 1945. Halvorsen på sin side oppsøkte i 1940 Kristoffersen, etterat han hadde skjøtet Eltorn til sønnen Anders, og ga uttrykk for at hans løfte til Kristoffersen sto ved makt. Den innløsningsrett som Olav Kristoffersen hadde, var til å begynne med og til 1945 av et slikt innhold at det måtte anses på det rene at det bestemmende vilkår for å gjøre den gjeldende ville inntre etter en del års forløp og i en overskuelig framtid Side:631 uten at Halvorsen i noen særlig grad kunne påvirke tidspunktet. En må jo gå ut fra at Halvorsen med hensyn til å skaffe inntekter av Eltorn, pliktet å opptre som en vanlig påpasselig eier, og at tidspunktet derfor i høy grad avhang av årsvekst, konjunkturer og landbrukspolitikk. Etter 1945 forelå en absolutt innløsningsrett ved Halvorsens død. Under hele eiertiden til Halvorsen sen. hvilte det etter dette en innløsningsrett av et slikt innhold og av en slik aktualitet på Eltorn at det ikke faller naturlig å anse Halvorsens eiendomsrett som en slik full eiendomsrett som etter odelslovens §1 gir grunnlag for å skape odelsrett, altså en løsningsrett for hans slekt. At Halvorsen ikke hadde full eiendomsrett i odelslovens forstand er særlig klart for tiden fra 1925 til 1945, og det er i og for seg avgjørende. Det synes selvsagt at den tid som er gått etter Halvorsens død i 1956 ikke kan regnes som besiddelsestid med full eiendomsrett som fortsetter en eventuelt påbegynt odelshevd, når det er falt endelig dom for at innløsningsrett (kalt forkjøpsrett) kan gjøres gjeldende på skiftet og også er gjennomført. På grunnlag av Halvorsens besiddelse etter 1945 alene er det således ikke vunnet noen odelsrett allerede fordi besiddelsen ikke strekker seg over hevdstid. Etter det syn lagmannsretten har på spørsmålet om Halvorsen sen. ervervet odelsrett til Eltorn er det ikke nødvendig for den å gå inn på de andre innsigelser som er reist mot Harald Halvorsens krav. Anken har ikke ført fram. I henhold til hovedregelen i Tl. §180, første ledd, må da Harald Halvorsen erstatte Ragnar Kristoffersen hans omkostninger for lagmannsretten. Beløpet settes til kr. 2 000,-. Med hensyn til saksomkostningene for herredsretten er lagmannsretten enig i herredsrettens resultat og begrunnelse. Dommen er enstemmig. Domsslutning: Herredsrettens dom stadfestes. Som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten betaler Harald Halvorsen 2 000,- - to tusen - kroner til Ragnar Kristoffersen. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen. Av herredsrettens dom (sorenskriver K. B. Sondresen med domsmenn): Eiendommen «Eltorn» i Hurum, gnr. 48 bnr. 1, tilhørte fra århundreskifte og frem til 1925 murmester J. P. Kristoffersen. I 1925 gikk han konkurs og «Eltorn» sammen med en mindre eiendom ble av konkursboet overdratt til speditør Harald Halvorsen. Konkursskjøtet på eiendommen er datert 7. mai 1925 og tinglest 26. mai 1925. Det er utstedt av Oslo skifteretts 1. avdeling. Kjøpesummen var kr. 155 000.- (bilag 1 til dok. 3). Harald Halvorsen hadde to sønner, Anders og Harald, og en datter Ruth Elisabeth, senere gift med Ivar Durban Hansen. Side:632 Den 1. desember 1940 utstedte Harald Halvorsen skjøte på «Eltorn» med flere bruk til sin sønn Anders. Skjøtet er tinglest den 9/1-1941 (bilag 3 til dok. 3). Anders Halvorsen, som var den eldste av sønnene, døde allerede 10/5-1942 uten å etterlate seg barn og «Eltorn» falt tilbake til foreldrene Harald Halvorsen og hustru Sigrid. Hjemmelsoverføringen er foretatt den 27/8-42. (Bilag 4 til dok. 4). Fru Sigrid Halvorsen døde den 12/1-1944 og mannen satt deretter i uskiftet bo til sin død 15/10-1956. Ved Harald Halvorsens død gikk «Eltorn» med flere eiendommer over til sønnen Harald Halvorsen d. y. og datteren Ruth Elisabeth Durban Hansen. Hjemmelsoverføringen er dagbokført 25/9-1957. Verdien av eiendommene ble satt til kr. 175 000.- (Bilag 4 til dok. 3). Imidlertid hadde Harald Halvorsen sen. den 13. mai 1953 opprettet testamente hvor det var bestemt at datteren Ruth Elisabeth Durban Hansen skulle ha «Eltorn» og en del andre bruk, og i henhold hertil utstedte Harald Halvorsens dødsbo den 5/12-1958 skjøte på «Eltorn» med flere bruk til Ruth Elisabeth Durban Hansen. Skjøtet ble tinglest den 13/1-1959. Fru Durban Hansen døde den 9/6-1959 og gjenlevende ektefelle Ivar Durban Hansen ble sittende i uskiftet bo med de umyndige fellesbarna Anders og Rolf Durban Hansen. Imidlertid hadde Olav A. Kristoffersen, en sønn av J. P. Kristoffersen den 4. mars 1958 reist sak mot Harald Halvorsen d. y. og fru Durban Hansen med krav om å få overdratt til seg «Eltorn» med tilliggende bruk. Kristoffersen bygget sitt krav på en erklæring som Harald Halvorsen sen. hadde avgitt den 10. mai 1945 og hvor han bekreftet at Olav A. Kristoffersen hadde forkjøpsrett til «Eltorn». Forkjøpsretten skulle også kunne gjøres gjeldende på skifte overfor arvingene etter Halvorsen senior. Ved dom avsagt av Lier, Røyken og Hurum herredsrett den 15/10-1958 ble det fastslått at murmester Olav A. Kristoffersen hadde forkjøpsrett til eiendommen «Eltorn» gnr. 48 bnr. 1, men at forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende mot Harald Halvorsen d. y. og Ruth Elisabeth Durban Hansen på skifte etter Harald Halvorsen sen. Saken ble etter anke fra Olav A. Kristoffersen innbragt for Eidsivating lagmannsrett som den 30. april 1960 avsa dom med slik domsslutning: 1. Murmester Olav A. Kristoffersen har forkjøpsrett til eiendommen «Eltorn» gnr. 48, bnr. 1 i Hurum. 2. Denne forkjøpsrett kan gjøres gjeldende mot Harald Halvorsen jr. og Ruth Elisabeth Durban Hansen, nå Ivar Durban Hansen på skifte etter Harald Halvorsen sen. 3. Saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett tilkjennes ikke. Dommen ble påanket til Høyesterett, men ved kjennelse av kjæremålsutvalget den 1. oktober 1960 ble anken nektet fremmet i h. t. Tvml. §373. Saken som hadde vært delt i herredsretten, ble så igjen innbragt for Lier, Røyken og Hurum herredsrett for å få avgjort etter hvilken pris Kristoffersen skulle ha rett til å få eiendommen overdratt til seg. Herredsretten fastsatte ved sin dom av 13/9-62 eiendommenes samlede verdi til kr. 430 000.-. Side:633 Under sakens behandling hadde Harald Halvorsen jr. trådt ut som saksøkt, og da Olaf A. Kristoffersen var død, hadde hans sønn Ragnar Kristoffersen trådt inn som saksøker. Herredsrettens dom hadde denne domsslutning: «Ivar Durban Hansen tilpliktes innen 3 måneder fra forkynnelsen av denne dom å gi Ragnar Kristoffersen skjøte på eiendommen «Eltorn» gnr. 48 bnr. 1 i Hurum herred mot et kontant vederlag på kr. 430 000.-. Saksomkostninger tilkjennes ikke.» Dommen ble påanket, men under ankeforhandlingene ble det inngått forlik mellom partene. Ragnar Kristoffersen skulle få overdratt «Eltorn» gnr. 48 bnr. 1 og gnr. 47 bnr. 9 for kr. 450 000.-. Det ble forøvrig opprettet kjøpekontrakt om overdragelsen. Kjøpekontrakten er datert 31. mai 1963 og tinglest 11/6-63 (dok 2 ad 8). Skjøtet er tinglest 29/4 1964. I mellomtiden hadde Harald Halvorsen jr. som mente å ha odelsrett til «Eltorn» innledet odelssak ved forliksklage dat. 31. oktober 1960. Odelsklagen ble imidlertid etter partenes ønske stillet i bero inntil forkjøpsrettsspørsmålet var endelig avgjort, og først den 25/8-1964 ble odelsundertaksten avhjemlet. Odelsovertaksten ble avhjemlet den 28/10-64. Den endelige takst ble kr. 710 000.-. Her av kr. 10 000.- for gnr. 47 bnr. 9, en parsell av eiendommen «Eltorn-dammen» i Hurum. Odelsklagen angående den sistnevnte eiendom var blitt uttatt den 14/2-1964, og forliksrådsbehandlet den 3/3-1964. Stevning i odelsløsningssaken er datert 30/11-1964, og innkommet til retten den 2/12-1964. I rettsmøte under saksforberedelsen den 2. febr. 1965 tilbød saksøkeren odelsovertakstsummen på lovlig måte, men saksøkte nektet å avstå eiendommen for den tilbudte løsningssum, fordi han mente at saksøkeren ikke hadde odels- og løsningsrett til eiendommene. Saken fortsatte så etter de alminnelig regler for tvistemål jfr. Tvml. §70. Saksøkeren har til nærmere begrunnelse av sin odelsrett anført. 1. Harald Halvorsen sen. satt med eiendommen «Eltorn» med full eiendomsrett i mer enn 20 år og hadde derfor før sin død ervervet odel til eiendommen i samsvar med odelslovens §1. Den forkjøpsrett som var avtalt mellom Halvorsen sen. og Olav Kristoffersen og som ble bekreftet ved erklæringen av 10/5-45, var ingen hindring for odelshevden, for det første fordi eiendommen allerede var odlet, da erklæringen ble utstedt, og for det annet fordi selve rettighetens innhold ikke dannet noen hindring for odelshevden. At det hefter en forkjøpsrett på en eiendom, er ikke til hinder for at eieren etter 20 år erhverver odel på eiendommen. 2. Det er riktig at eldste sønn Anders fikk skjøte på «Eltorn» den 1/12-1940, men overdragelsen var ikke reell. Halvorsen sen. fortsatte som den virkelig eier og disponerte eiendommen både faktisk og juridisk som før. Det utstedte skjøte til Anders kan derfor ikke ha avbrudt odelshevden, fordi transaksjonen bare var proforma og derfor ugyldig. Det var for så vidt ikke i kraft av arv at eiendommen falt tilbake til Harald Halvorsen og hustru ved sønnens død, men i realiteten fordi Halvorsen sen. hele tiden hadde vært eier. Side:634 Som bevis for at Halvorsen sen. fortsatte å være eier, er henvist til forskjellige dokumenter og vitneprov. Det hevdes at overdragelsen til Anders skjedde av skattemessige hensyn og på grunn av de utrygge forhold som hersket i landet på den tid. En liknende transaksjon som den som ble foretatt overfor eldste sønn, ble også foretatt overfor Harald Halvorsen d. y. Han fikk skjøte på en del andre eiendommer som faren eiet bl.a. «Sundby», men også her var overdragelsen bare pro forma. Halvorsen fortsatte også etter skjøtningen å disponere eiendommen. I denne forbindelse er det vist bl.a. til saksøkerens forklaring. Det er også hevdet at overdragelsen av de nevnte eiendommer til de to sønnene var ledd i et påtenkt skifte, men noen reell eiendomsoverføring var det ikke i noen av tilfellene. Det er i denne forbindelse vist til endel rettsavgjørelser. 3. Odelspreskripsjonen begynte ikke å løpe fra Harald Halvorsens død 15/10-56. Så lenge boet sto under skifte, løp ingen foreldelsesfrist. Det er her vist til [[Rt-1950-285]], [[Rt-1950-1127]] og [[Rt-1948-69]]. Eiendommen gikk først endelig over til fru Durban Hansen da hun fikk skjøte på eiendommen, og først fra denne eiendomsoverdragelse begynte fristen å løpe. 4. Ved en erklæring av 5/12-1958, utstedt av Harald Halvorsen jr. og fru Durban Hansen som enearvinger etter Harald Halvorsen sen., fikk dødsboets bestyrer cand. jur. Holven fullmakt til å overdra «Eltorn» med flere eiendommer til fru Durban Hansen. Men det var først etter lagmannsrettsdommen og i henhold til denne at eiendommen ble overdratt til Kristoffersen. Det kan ikke i et sånt tilfelle oppstå noe hjemmelsansvar eller hindre løsning for saksøkeren fordi om han i sin tid formelt medvirket til overføring av eiendommen til fru Durban Hansen. - - - Saksøkte Ragnar Kristoffersen har ved sin prosessfullmektig adv. Halvdan Bøhn gjort følgende innsigelser gjeldende: 1. Halvorsen sen. satt ikke med eiendommen med full eiendomsrett, fordi han ifølge avtalen med Olav Kristoffersen, saksøktes far, hadde forpliktet seg til å skjøte eiendommen tilbake når han ved hjelp av eiendommen hadde tjent inn igjen det tapet han hadde lidt på grunn av J. P. Kristoffersens konkurs. Avtalen ble bekreftet av Halvorsen sen. ved erklæringen av 10/5-45. Olav A. Kristoffersens rett er her betegnet som forkjøpsrett, men i virkeligheten var det en innløsnings- og gjenkjøpsrett Kristoffersen hadde fått, og Lagmannsretten kom da også til det resultat at det var mer enn en forkjøpsrett Kristoffersen hadde fått. Når det gjelder avtalens nærmere innhold, er det vist til lagmannsrettsdommens premisser, hvor det etter saksøktes mening er rettskraftig avgjort at det forelå en reell gjenkjøpsrett for saksøkte. Eiendommen er da også faktisk overdratt til saksøkte i henhold til denne rett. Men med påhefte av en slik rett kunne ikke Halvorsen sen. odelshevde eiendommen, idet den ikke tilhørte ham med full eiendomsrett slik odelsl. §1 krever. Side:635 2. Eiendommen har ikke tilhørt Halvorsen sen. eller hans ætleg i 20 år. Halvorsen sen. hadde nemlig ikke eiendommen lenger enn til 1/12-1940, - den ble da overdratt til eldste sønn Anders og ved hans død i 1942 tilfalt eiendommen foreldrene ifølge arv. Ved nevnte transaksjon ble i alle tilfeller den av Halvorsen påbegynte odelshevd brudt, idet de to besitteres eietid ikke kan legges sammen. Det er her vist til dom i [[Rt-1914-801]] som avgjør spørsmålet. Det er også vist til Skeie side 92/93 og note 4 til §1 i kommentaren til adv. Voss. Det er bestridt at overdragelsen av «Eltorn» til sønnen Anders var proforma verk. Dette må i tilfelle saksøkeren bevise, men et sånt bevis er ikke ført. At Halvorsen sen. også etter overdragelsen tok seg av driften av eiendommen er ikke benektet, men like fullt var eiendomsoverdragelsen reell nok. Anders var da han fikk eiendomsretten bare 21 år, og det var naturlig som skikk er på landet, at faren på sønnens vegne tok seg av driften. At det var en reell overdragelse, viser forøvrig best det testamente som Halvorsen sen. opprettet før sin død. 3. Saksøkerens mulige odelsrett er preskribert, fordi forliksklagen først er tatt ut over 3 år etter at Halvorsen sen. døde. Utgangspunktet for foreldelsesfristen er ikke fra den dag fru Durban Hansen fikk skjøte på eiendommen, men må regnes fra Halvorsens død. Det er her vist til Skeie side 126 pkt. 7. 4. Ved Harald Halvorsen sen. død gikk eiendomsretten til alle hans eiendommer ved arv over til hans to barn, Harald Halvorsen jr. og Elisabeth Durban Hansen. I forbindelse med booppgjøret ble gnr. 48 bnr. 1 «Eltorn» og gnr. 47 bnr. 9 «Eltorndammen» overdratt til Elisabeth Durban Hansen. Overdragelsen skjedde ved boets bestyrer cand. jur. Hans Holven iflg. fullmakt fra Harald Halvorsen jr. og Elisabeth Durban Hansen. Det hevdes i denne forbindelse at saksøkeren etter den foreliggende overdragelse ikke har løsningsrett mot saksøkte som har kjøpt eiendommen av Elisabeth Durban Hansens arvinger (kjøpekontrakten 2 ad 8). - - - Retten skal behandle de forskjellige innsigelser i den rekkefølge de er nevnt foran. Ad 1. Spørsmålet i denne forbindelse er om den avtale som var inngått mellom Olaf A. Kristoffersen og Harald Halvorsen sen. hindret Halvorsen i å odelshevde eiendommen, m. a. ord kan avtalen sies å ha bevirket at Halvorsen ikke satt med eiendommen med full eiendomsrett jfr. Odelsl. §1. Partene er uenige om hva avtalen i 1925 egentlig gikk ut på. Saksøkte har i denne forbindelse vist til hva Lagmannsretten har funnet bevist og mener at det var noe mer enn en forkjøpsrett Olaf Kristoffersen fikk. Hvor vidt avtalen virkelig har hatt et innhold som antatt av lagmannsretten, har ikke vært gjenstand for særskilt bevisførsel i nærværende sak, og fra saksøkerens side er det anført at det eneste som lagmannsretten rettskraftig har avgjort, er at det har vært avtalt en forkjøpsrett som også skulle kunne gjøres gjeldende av Kristoffersen på skifte etter Harald Halvorsen. Side:636 Denne forkjøpsretten har kommet til uttrykk i en erklæring som Harald Halvorsen sen. utstedte den 10/5-45. Erklæringen som er tinglest den 12/8-1948 er sålydende: «Ad gnr. 48 bnr. 1, Eltorn i Hurum. Etter hva jeg tidligere gjentatte ganger har lovet, bekrefter jeg hermed skriftlig at murmester Olav A. Kristoffersen, f. 19/3 1890, hvis far murmester I. P. Kristoffersen var tidligere eier av eiendommen Eltorn, gnr. 48 bnr. 1, beliggende i Hurum, har forkjøpsrett til denne min eiendom med hus, innmark og skog. Forkjøpsretten kan også gjøres gjeldende i tilfelle eiendommen utlegges en arving på dødsboskifte etter meg, eller overdras en arving som forskudd på arv.» Retten er av den oppfatning at en vanlig forkjøpsrett som hefter på en eiendom ikke er til hinder for at eieren kan erverve odel på eiendommen. At forkjøpsretten i dette tilfelle også skulle kunne gjøres gjeldende på skifte etter Harald Halvorsen sen. og at det i denne anledning måtte rettsavgjørelse til for å fastsette prisen, kan ikke gjøre noen forskjell. Spørsmålet blir så videre om det er grunnlag for å anta at den retten som ble avtalt i 1925, isolert sett eller sammenholdt med den retten som kom til uttrykk i 45 var til hinder for at Halvorsen sen. kunne erverve odelsrett til eiendommen. Som fremhevet av saksøkte og som det går frem av lagmannsrettsdommens premisser, gikk avtalen av 1925 ut på at Olav A. Kristoffersen skulle få kjøpe «Eltorn» tilbake når Halvorsen sen. hadde tjent opp sitt tap (lagmannsrettsdommen side 10). Det er rettens oppfatning at selv med påhefte av en slik rett, måtte Halvorsen sen. etter å ha fått skjøte på eiendommen sies å sitte med den med full eiendomsrett i relasjon til odelsl. §1. Analyserer man den inngåtte avtale av 1925 nærmere, vil en finne at den byr på flere uvisse momenter. Det er for det første ikke fastslått hvor stort tap Halvorsen sen. hadde lidt som følge av Kristoffersens konkurs og det er overhodet ikke bragt på det rene om noe tap er opptjent. Det er heller ikke fastslått etter hvilken pris Olav Kristoffersen i tilfelle skulle kunne ta eiendommen tilbake. Det er i denne forbindelse antydet at Kristoffersen i tilfelle skulle få kjøpt eiendommen tilbake for den samme kjøpesum Halvorsen sen. selv hadde betalt for eiendommen (kr. 155 000.-). Dette var saksøktes oppfatning da han forklarte seg under hovedforhandlingen ved herredsretten. En annen versjon gikk ut på at eiendommen skulle kunne tas igjen etter verditakst. Men tidspunktet for tilbakesøkningen måtte fremdeles ifølge avtalen være at tapet var opptjent, og det er som nevnt ikke bragt på det rene. På den annen side disponerte Halvorsen sen. både faktisk og juridisk som eier. I 1940 overdro han som nevnt eiendommen til sin eldste sønn uten at det kan sees at det den gang kom noe krav på eiendommen fra Olav Kristoffersens side. Retten ser det derfor slik at selv om man bygger på avtalen av 1925, må Halvorsen sies å ha eiet eiendommen med full eiendomsrett i relasjon til odelsl. §1, idet det eneste sikre i denne forbindelsen er at det hvilte en forkjøpsrett slik som den er kommet til uttrykk i erklæringen av 1945 på eiendommen. Side:637 Ad 2. Spørsmålet er her om eiendommen har tilhørt Halvorsen sen. eller hans ætleg i 20 år. Det går frem av det som er anført at Halvorsen sen. ikke hadde sittet med eiendommen i mer enn 15 år da han overdro den til sin sønn Anders. Eiendommen var således ikke odlet da denne transaksjonen fant sted, og da eiendommen etter sønnens død, falt tilbake til foreldrene ved arv, gikk den ut av ætlegget, idet det etter gjeldende praksis må antas at det med «ætleg» i odelsl. §1 er ment askendenter slik at sammenlegning av fleres besittelse til oppnåelse av odelshevd bare kan finne sted når eiendommen har gått ned ad i en ættelinje fra askendent til desendent. Dette er avgjort ved en dom i [[Rt-1914-801]] og en dom i [[Rt-1948-428]]. Det er imidlertid som nevnt hevdet fra saksøkerens side at overdragelsen av eiendommen til eldste sønn bare var pro forma og at Halvorsen sen. derfor må sies å ha besittet eiendommen med full eiendomsrett fra han fikk skjøtet i 25 til sin død i 1956. Retten er enig med saksøkte i at det må være saksøkeren som har bevisbyrden for at overdragelsen var pro forma. Retten kan ikke finne at det fra saksøkerens side er ført et sånt bevis. Det er riktig og ikke bestridt at Halvorsen sen. også etter overdragelsen tok seg av eiendommens drift, men de disposisjoner han foretok, gjorde han på sønnens og ikke på egne vegne. At overdragelsen av eiendommene til de to sønner var reell, tør formentlig fremgå av det testamente som Halvorsen opprettet 13/5 1953. Det innledes her med at datteren Ruth Elisabeth Durban Hansen ved arvefallet skal ha forskjellige eiendommer bl.a. «Eltorn» gnr. 48 bnr. 1. Det heter så videre: «Eiendommene har jeg odlet og eiet 1/12-1940 foruten disse eiendommer også «Sundby» gnr. 51 bnr. 1 m. fl. b.nummere og gnr. 53, bnr. 20 m. fl. b.nummere i Hurum, som jeg likeledes har odlet. Mine to sønner Anders og Harald fikk da valget mellom hvilken av disse eiendommer hver av dem ville overta, idet jeg hadde bestemt meg for å ordne med fordelingen av eiendommene mens jeg levet. Etter overenskomst mellom brødrene bestemte Anders - som den eldste og nærmeste odelsberettigede - seg til å overta «Eltorn» og Harald bestemte seg for «Sundby» etter en pris henholdsvis av kr. 65 000.- for «Eltorn» og kr. 70 000.- for «Sundby». Kjøpekontrakt i samsvar hermed ble utferdiget 27/11-1940 til hver av guttene. Imidlertid døde Anders 10/5-42 og «Eltorn» falt ved arv tilbake til meg.» (Bilag 6 til dok. 3). Det kan så vidt skjønnes ikke være tvil om at de uttalelser som her er kommet fra Halvorsen sen., støtter saksøktes anførsel om at overdragelsen av «Eltorn» til Anders i 1940 var reell nok. Etter det anførte må da retten bygge på at den odelshevd Halvorsen sen. hadde påbegynt i 1925 ble avbrudt ved hans overdragelse av eiendommen til sønnen Anders i 1940 og at saksøkeren derfor ikke har noen odels- og løsningsrett til «Eltorn». Saksøkte må derfor bli å frifinne. Etter dette resultat er det unødvendig for retten å komme nærmere inn på de innsigelser som er nevnt under 3 og 4. - - - [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
