Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Asker og Bærum skifterett avsa 14. desember 1981 åsetes- og skiftetakst over Sem gård, Asker, med slik slutning: «Skifte-/åsetestakst for Sem Gård, gnr. 20 bnr. 1, gnr. 15 bnr. 5, og gnr. 16 bnr. 7 og 22 i Asker, fastsettes til kr. 790 000,- - syvhundreognittitusen.» Ingjerd Loe har i rett tid påanket taksten og har nedlagt slik påstand: «1. Asker og Bærum skifteretts åsetes- og skiftetakst av 14. desember 1981 oppheves og hjemvises til ny behandling med nye takstmenn. 2. Ingjerd Loe tilkjennes saksomkostninger.» Gudbrand Loe har nedlagt slik påstand: «Anken forkastes, og Gudbrand Loe tilkjennes saksomkostninger.» Sem gård tilhører avdøde Øjvind Loe og gjenlevende ektefelle Ingjerd Loes fellesbo. Gudbrand Loe har som arving i boet reist krav om overtagelse av eiendommen etter åsetestakst. Dette er bakgrunnen for at han alene står som ankemotpart. Han har imidlertid presisert at hans standpunkt deles av de øvrige arvinger (hans fire søsken). Ankeforhandlingen ble holdt 2. desember 1982. Partene avga partsforklaringer. Det ble ikke avhørt vitner. Det ble foretatt slik dokumentasjon som framgår av rettsboken. Den ankende part, Ingjerd Loe, har påanket dommen til opphevelse på grunn av feil i saksbehandlingen (mangler ved domsgrunnene) og i rettsanvendelsen. Ankegrunnene som ble noe utdypet under ankeforhandlingen, framgår av ankeerklæringen av 19. februar 1982, slik: Side:558 «2.1. Det fremgår ikke av domsgrunnene hvilket areal som er lagt til grunn ved verdsettelsen av eiendommens innmark. Det fremgår av rettens premisser side 2 at jordstyret oppgir arealet til ca. 220 dekar, mens planimetreringen viser ca. 190 dekar. Retten har ikke oppgitt hvilket areal som ligger til grunn for verdsettelsen. 2.2. Retten oppgir at hele eiendommen herunder skogen er fredet ved forskjellige bestemmelser, men det sies intet om hvilken virkning disse fredningsbestemmelsene har for skogsdriften. Den ankende part hevdet under taksten at fredningsbestemmelsene var bortfalt av forskjellige grunner, og at eiendommen skulle ha vært vurdert uten dette hefte. Takst kr. 790 000,- viser - selv om man tar åsetesfradraget i betraktning - at retten må ha lagt betydelig vekt på fredningsbestemmelsene. 2.3. Ved Semsvannet ligger ca. 35 dekar tidligere benyttet til beite. Eiendommen har i dag ikke dyr, men beitene er bortleid til Sem landbruksskole. Det fremgår ikke av taksten at retten har tatt dette forhold i betraktning. 2.4. Driftsbygningen er karakterisert som uhensiktsmessig, uten at retten nærmere angir i hvilken relasjon den ikke skulle være tjenlig. Det er klart at den er uegnet for drift med dyr, men driftsbygningen er i høy grad hensiktsmessig til bortleie, hvilket også skjer for noen dels vedkommende. Det fremgår ikke av taksten at driftsbygningen er vurdert på dette grunnlag, ut over de kr. 4 500,- pr. kvartal som er nevnt side 3. 2.5. Det fremgår ikke av taksten hvorledes sidebygningen er verdsatt. Skifteretten burde ha gitt uttrykk for hvorledes den vurderte husleiene og hvilke husleier som var påregnelige, samt hvilken rentefot som var benyttet ved kapitaliseringen av sidebygningens verdi. Det oppgis at to leiligheter er bortleid for kr. 1 000,- pr. måned og en hybel for kr. 500,- pr. måned, hvilket gir en årlig total brutto husleie på kr. 54 000,- hvis man sier at alle de fire leilighetene kunne ha vært bortleid for kr. 1 000,-. Dette gir en forrentningsverdi på kr. 540 000,- ved 10% brutto kapitalisering. Hvis man benytter f.eks. 8% rente ved kapitaliseringen vil verdien være kr. 675 000,- for bygningen. Det fremgår imidlertid ikke av premissene hvorledes verdien er fremkommet, og det synes på grunnlag av det resultat som foreligger at driftsbygningens forrentningsverdi ikke er tatt i betraktning. 2.6. Det tas forbehold om at de rettsanvendelsesfeil som er nevnt nedenfor også danner grunnlag for saksbehandlingsfeil (mangler ved domsgrunnene) fordi man ikke kan se hvorledes resultatet er fremkommet. 3. Skifteretten har tatt feil når den har kommet til at massene av jord i Tømmervika ikke skulle medregnes i taksten fordi uttaket bare ga betaling for arbeidsinnsatsen. Selve vurderingen om verdien av uttaket kan lagmannsretten neppe prøve fordi dette er bevisvurdering. Det er imidlertid feil i rettsanvendelsen å se bort fra verdien ved takseringen, fordi massene representerer et verdiskap ende moment ved eiendommen som normalt tas i betraktning ved kjøp av eiendommen, og som gir innehaveren inntekter Side:559 av eiendommen som betydelig overstiger avkastningen av eiendommen forøvrig. Når man tar utgangspunkt i at eiendommen gir grunnlag for normal avkastning i jordbruks- og skogsdriften, må det således være riktig å medregne massenes verdi selv om disse isolert sett bare ville ha gitt arbeidsinntekt for en person ut over driftsomkostninger til drivstoff, avskrivninger m.v. for det materiellet som brukes. Tidligere ble uttak av masse drevet med en heltidsansatt i tillegg til Øjvind Loe. Den ankende gjorde gjeldende under taksten at det i dette verdigrunnlaget ikke skulle gjøres noe åsetesfradrag fordi utnyttelsen falt utenom tradisjonelt landbruk. Da verdien ikke ble medregnet i taksten, ble det naturligvis heller ikke gjort noe åsetesfradrag. Hvis taksten oppheves og hjemvises til ny behandling, vil den ankende fastholde denne anførsel. 4. Det fremgår av taksten at åsetesfradrag også er gjort for utleievirksomheten, jfr. punkt 2, side 8. Retten synes å ha basert dette på at alt som tilhører odelsgodset og som ikke har industrielt preg, må undergis åsetesfradrag. Dette er feil i rettsanvendelsen. Det fremgår både av lovens motiver og rettspraksis ( [[Rt-1967-812]]) at fremtidige utnyttelsesmuligheter kan føre til at åsetesfradrag overhodet ikke gis. Det må da være riktig rettsanvendelse at åsetesfradrag ikke gis for en del av eiendommen, f.eks. den del som har tomteverdi, utleieverdi uavhengig av landbruk m.v. Den ankende mener derfor at det er feil i rettsanvendelsen at det er gitt åsetesfradrag også for sidebygningen som ikke inngår i den landbruksmessige verdi av eiendommen. Når man sammenligner den påankende takst med de to åsetestakstene som er bilag 1 og 2 til dok. 20 mener den ankende part at åsetestaksten er så lav at den må karakteriseres som vilkårlig. Hun krever derfor at skifteretten blir satt med andre takstmenn i forbindelse med at taksten hjemvises til ny behandling. Jeg tar forbehold om ytterligere anførsler og bevistilbud i forbindelse med denne ankegrunn.» Ankemotparten, Gudbrand Loe, har anført at det verken foreligger feil i saksbehandlingen eller rettsanvendelsen, og at ingen av ankegrunnene, verken enkeltvis eller samlet, kan føre til opphevelse av åsetestaksten. For såvidt gjelder arealet av eiendommens innmark ble det nevnt at jordstyrets opplysning om 220 da. muligens kan omfatte de arealer som Øjvind Loe har leid og drev sammen med eiendommen for øvrig, og som ble regnet med ved utregning av visse offentlige støtteordninger. For øvrig er det i anketilsvaret av 8. mars 1982 - som ble utdypet under ankeforhandlingen - anført følgende: «2. 1. Det er ingen tvist om hva eiendommen eller taksten omfatter. Eiendommens grenser er ikke omstridt mellom partene. Heller ikke eiendommens areal, idet i alle fall ankemotparten ikke vet det nøyaktige areal. Under takstforretningen fremla partene det materiale de hadde om eiendommens areal, og skjønnsrettens referat av faktum viser at retten har oppfattet og registrert de opplysninger som fremkom om arealets størrelse. Side:560 I praksis er det svært ofte tvil om landeiendommers størrelse og arealoppgaver kan ofte differere. I et tilfelle som her hvor avvikene ikke er særlig store, og det ikke er tvil om grensene, kan det ikke være noen mening i å forlange at retten skal ta standpunkt til hvilket tall som er det riktigste. Retten har vurdert eiendommen på grunnlag av de opplysninger som er gitt og etter en grundig befaring og vurdering av eiendommen. Det foreligger her ingen feil hverken i saksbehandling eller rettsanvendelse. 2.2. De gjeldende fredningsbestemmelser ble dokumentert, og er referert i taksten. Ingen av disse bestemmelser er opphevet eller bortfalt. Den ankende parts anførsel her er i strid med faktum. Taksten uttaler intet spesielt om hvilken vekt retten har lagt på fredningsbestemmelsene. 2.3. Beitet ved Semsvannet blir hverken mer eller mindre verdifullt fordi det i dag er leiet bort til landbrukshøyskolen. Beitet er uttrykkelig omtalt og vurdert i taksten. Den årlige leie er så beskjeden at den ikke kan gjøre noe merkbart utslag i taksten. Såvidt erindres, ble leiens størrelse ikke nevnt fra noen av partenes side under taksten. Det kan derfor ikke være noen feil fra rettens side at eiendommen ikke er nevnt eller spesielt vurdert. 2.4. Den ankende part hevder at «driftsbygningen er i høy grad hensiktsmessig til bortleie». Heller ikke her har den ankende part dekning i de faktiske forhold. I taksten uttales om driftsbygningen: «Resten dårlig tregulv,» «Den gamle kjørebroen over 1. etasje er nærmest kondemnabel,» «Bygningen er uhensiktsmessig og meget dårlig vedlikeholdt.» Når dertil uttales at deler av driftsbygningen i dag er utleid for kr. 4 500,- pr. kvartal, fordelt på to leieforhold, må det sies at det er gitt en dekkende beskrivelse. 2.5. Neppe noen åsetestakst opererer med kapitaliseringsfaktorer. Sidebygningen er forøvrig ingen vanlig utleiebolig, men er bygget som gårdsarbeiderbolig, og har vært benyttet til dette, inntil Øivind Loe for noen år siden sluttet med fast ansatte gårdsarbeidere. Den ankende part har intet grunnlag for å hevde at verdien ikke er tatt i betraktning. 2.6. Det er galt når den ankende part hevder at «man ikke kan se hvorledes resultatet er fremkommet». I taksten er både beskrivelsen av eiendommen og partenes anførsler referert langt grundigere og nøyaktigere enn man opplever i de fleste takster. Rettens bemerkninger er også usedvanlig grundige og omfattende. Noen detaljerte beregninger om verdsettingen er ikke vanlig og kan ikke kreves. 3. Da Øjvind Loe satte i gang drift med uttak av jord, sand og pukk i Tømmervika, hadde han (og jeg) store forventninger, og en tid hadde han en engasjert medhjelper, men måtte gi opp dette. Sandtaket er ikke drivverdig, og steinpukkingen er stoppet. Retten har ikke uttalt - som den ankende part hevder - at uttaket Side:561 bare ga betaling for arbeidsinnsatsen. Det som uttales i taksten er at uttaket kan ikke gi betaling for annet enn arbeidsinnsatsen, og en ny eier kan benytte denne innsats på annet hold. Selv om det finnes ressurser igjen av myrmasser på bunnen av Semsvannet, har taksten vurdert verdien av disse ressurser slik at de ikke representerer noen tilleggsverdi for eiendommen. Dette er en typisk skjønnsmessig vurdering, som ikke kan overprøves av lagmannsretten. Forøvrig er ankemotpartens syn på verdien av massene i Semsvannet så sammenfallende med skjønnsretten at han tilbød den ankende part rett til gratis å ta ut så meget masse hun ønsket i 10 år fremover, men tilbudet var uten interesse. 4. Sidebygningen er som nevnt bygget til gårdsarbeiderbolig og har vært benyttet til dette helt til Øjvind Loe for en del år siden innskrenket driften så meget at han ikke lenger hadde leiet hjelp. Denne sidebygningen er det eneste husvære som kan være aktuelt for ansatte på gården, som vil være helt nødvendig når driften igjen intensiveres, enten ved mer intens dyrking eller om man begynner med dyr igjen. Begge deler er høyst aktuelt på en gård som Sem. Den dom som den ankende part henviser til, [[Rt-1967-812]], gjelder helt andre forhold. Det bestrides at det foreligger noen vilkårlighet i taksten, og den harmonerer godt med de to åsetestakster som jeg fremla i skifteretten. Ankemotparten finner det også riktig å peke på at Øivind Loe flere ganger overfor sine barn ga uttrykk for at ankemotparten skulle overta gården for kr. 800 000,- inklusive maskiner (som er taksert til ca. kr. 300 000,-). Ankemotparten vil bestride at det er grunnlag for å motsette seg at de samme takstmenn eventuelt gjør tjeneste igjen.» Lagmannsretten vil bemerke: For så vidt anken gjelder mangelfulle domsgrunner er det vist til skjønnslovens §28 første ledd som etter lovendring av 26. januar 1973 lyder slik: «I skjønnsgrunnene skal det gjøres greie for det rettslige grunnlag skjønnet er bygd på og faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen.» Det vises til Ot.prp. nr. 18 for 1971-72 41 om det nærmere innhold av bestemmelsen. Lagmannsretten finner det klart at anken ikke kan føre fram for så vidt gjelder det forhold at retten ikke har tatt uttrykkelig standpunkt til arealet av eiendommens innmark. Skjønnet har referert de tilgjengelige opplysninger om arealet. Det er en klar differanse mellom det areal som var opplyst av jordstyret (ca. 220 da.) og det som framkom ved planimetreringen (ca. 190 da.), selv om planimetreringen ikke tar hensyn til at terrenget eventuelt er kupert. Det var imidlertid ikke tvist for skifteretten om hva eiendommen omfattet, idet det var enighet om grensene i marken, og differansen er ikke større - sett i forhold til hele takstobjektet - enn at det klart må godtas at skifteretten har gjennomført skjønnet uten å ta uttrykkelig stilling til det nøyaktige arealet. Side:562 Den ankende parts innvendinger vedrørende skifterettens manglende behandling av leieinntektene for de 35 da. beite kan heller ikke føre fram. Selv om skjønnsretten ikke har nevnt at arealet leies av landbruksskolen, er skjønnsgrunnenes beskrivelse av beitene («god kvalitet») fullt tilfredsstillende. For så vidt gjelder skifterettens behandling av fredningsbestemmelsene er det på det rene at skifteretten har vært klar over de fredningsbestemmelser som gjelder for eiendommen. Skifterettens merknader er imidlertid kortfattet, idet fredningsbestemmelsene nevnes under avsnittet «Generelt», slik: «Hele eiendommen, med unntak av Vøyenmyra (gnr. 15 bnr. 5), er midlertidig fredet etter naturvernloven ved vedtak av 6.11.1973. Skråningen mot Skaugumåsen er fredet ved vedtak fra 1935. For skogen gjelder forskriftene om foryngelseshogst og terrengtransport av virke i Oslomarka av 4.7.1980.» Fredningen av Skaugumåsens skråning nevnes også under omtalen av skogen. Den ankende part hevdet for skifteretten at fredningsbestemmelsene var bortfalt, og for lagmannsretten at de i hvert fall ikke var mer inngripende enn at eieren må finne seg i det, og at fredningen ikke bør føre til reduksjon av takstbeløpet. Hun mente at det framgår av takstbeløpet at retten må ha lagt betydelig vekt på fredningsbestemmelsene. For så vidt gjelder forskriftene for Oslomarka vil lagmannsretten peke på at de gjelder generelt for skogsdriften i et stort område, og det er vel neppe grunn til å gå inn på dem spesielt for nærværende eiendom. Hvis de har noen betydning for verdien, vil virkningen gi seg utslag i det generelle prisnivået i hele området. Fredningen av Skaugumåsens skråning gjelder etter det opplyste lite produktive områder og synes derfor ikke å ha slik betydning at det var nødvendig å gå nærmere inn på den. Det kunne kanskje være større grunn til å gå nærmere inn på betydningen av den midlertidige fredningen av 1973 etter naturvernloven som etter det opplyste nå visstnok er avløst av en permanent fredning av 17.9.1982 av tilsvarende innhold. I denne forbindelse er det bl.a. grunn til å nevne at fredningen inneholder regler om godkjenning av hogstplaner m.v. Det må imidlertid legges til grunn at det fortsatt skal kunne drives skogsdrift i området. Lagmannsretten antar at man ikke på grunnlag av takstresultatet kan slutte at skifteretten har lagt betydelig vekt på fredningsbestemmelsene i verdireduserende retning. Etter omstendighetene er lagmannsretten blitt stående ved at det må være tilstrekkelig at det framgår av taksten at skifteretten har vært oppmerksom på fredningsbestemmelsene slik at den har tatt hensyn til dem ved avgjørelsen av taksten. Også for driftsbygningen og sidebygningen finner lagmannsretten skjønnsgrunnene tilfredsstillende. Det er særlig mulighetene for utleie som den ankende part mener er utilfredsstillende behandlet. For sidebygningen har den ankende part på grunnlag av de nåværende leieinntekter, tilsammen kr. 4 100 pr. måned, under ankeforhandlingen beregnet en forrentningsverdi av sidebygningen alene på kr. 490 000 med rentefot 10%, og hevder at dette viser at sidebygningen er en betydelig ressurs som det ikke kan være tatt tilstrekkelig hensyn til ved Side:563 ringen. Lagmannsretten peker på at det i taksten er redegjort for de leieforhold som forelå ved befaringen. Selv om det ikke er redegjort detaljert for hvordan utleiemulighetene i framtiden vil bli, har skifteretten «tatt hensyn til eiendommens sentrale beliggenhet i forhold til Asker sentrum og de muligheter dette gir for utleie av bygninger eller deler av bygninger på eiendommen», og det må være tilstrekkelig. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å tro at den siterte formulering ikke også omfatter driftsbygningen. Det kan etter omstendighetene ikke kreves en særskilt beregning med kapitalisering av mulige leieinntekter for hver bygning. Lagmannsretten finner heller ikke at det foreligger noen rettsanvendelsesfeil eller feil ved domsgrunnene vedrørende spørsmålet om åsetesfradrag for så vidt gjelder sidebygningen. Skjønnsgrunnene kan ikke forstås slik at retten legger til grunn at åsetesfradrag ubetinget skal gis for alt som ikke har industrielt preg. Selv om det nevnes at utleien ikke har industrielt preg, synes skjønnsgrunnene å gi uttrykk for at utleievirksomheten etter sin karakter og omfang er vurdert som en rasjonell og etter forholdene naturlig del av eiendommens drift. Selv om sidebygningen for tiden utleies til personer som - bortsett fra ankemotparten - ikke har tilknytning til gårdsdriften, er sidebygningen en del av gårdens opprinnelige bebyggelse, oppført med sikte på å skaffe husvære til gårdsarbeiderne, og det er ikke aktuelt å skille den ut fra eiendommen for øvrig. De eksempler som den ankende part har pekt på vedrørende forhold som medfører at åsetesfradrag i visse tilfeller ikke skal gjøres (NOU 1972:22 93 og [[Rt-1967-812]]), gjelder forhold som mer markert og varig skiller seg fra naturlig drift av eiendommen. Det foreligger ikke mangler ved skjønnsgrunnene vedrørende dette. Den ankende part hevder videre at det foreligger en feil i rettsanvendelsen i og med at skifteretten har sett bort fra massene av jord i Tømmervika ved takseringen. Det dreier seg her om myrjord som om vinteren er tatt opp fra bunnen av Tømmervika med gravemaskin på isen. Myrjorda er senere blitt lagret, bearbeidet og blandet med sand og solgt til hage- og gartneribruk. Skifteretten har lagt til grunn at jorduttaket ikke kan gi betaling for annet enn arbeidsinnsatsen, og at det ikke vil være mulig å sette bort driften mot godtgjørelse til grunneieren. Lagmannsretten peker på at skifteretten hermed har vurdert de aktuelle anvendelsesmåter, og man legger til grunn at vurderingen også dekker situasjonen i framtiden så langt det er grunn til å ta den i betraktning. I og med at driften ikke gir overskudd når den drives med leiet hjelp, er det - foruten bortleie - grunneierens egen innsats som eventuelt er aktuell. Når det da ligger slik an at grunneierens egen innsats med fordel kan nyttes på annen måte på eiendommen, kan lagmannsretten ikke se at jordmassene representerer noe verdiskapende moment ved eiendommen som er egnet til å forhøye dens verdi, og det må da være korrekt som skifteretten har gjort, å legge til grunn at jordmassene ikke representerer noen verdi i seg selv. Lagmannsretten finner derfor at skifterettens rettsanvendelse er korrekt, og man kan heller ikke se at det foreligger mangler ved domsgrunnene her. Den ankende part har - uten å gjøre dette til en selvstendig ankegrunn - under henvisning til to framlagte åsetestakster, hevdet at den Side:564 foreliggende åsetestakst er så lav at den må karakteriseres som vilkårlig. Lagmannsretten vil uten at det er nødvendig å gjennomgå de påberopte takstene i detalj, gi uttrykk for at det ikke er mulig å foreta en direkte sammenligning mellom takstene, og lagmannsretten deler heller ikke den ankende parts syn på dette. Den ankende parts anførsler har etter dette verken enkeltvis eller samlet ført fram, og anken må følgelig forkastes. Lagmannsretten finner at den ankende part etter hovedregelen i tvml. §180 første ledd må pålegges å erstatte ankemotparten hans saksomkostninger. H.r.advokat Gjems-Onstad har framlagt en salæroppgave på kr. 8 000,-. Lagmannsretten legger salæroppgaven til grunn. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Anken forkastes. 2. I saksomkostninger skal Ingjerd Loe betale til Gudbrand Loe 8 000,- - åttetusen - kroner innen 2- to - uker fra forkynnelsen av denne dom. Av skifterettens åsetes-/skiftetakst (dommerfullmektig Morten Poulsson med skjønnsmenn): Eiendommen omfatter matrikkelnummerne gnr. 20 bnr. 1, gnr. 15 bnr. 5 og gnr. 16 bnr. 7 og bnr. 22, alle i Asker kommune. Rettsmøter til muntlige forhandlinger i anledning taksten er avholdt 22.10. og 13.11.1981. Det ble da fremlagt diverse dokumenter vedrørende eiendommen. Gudbrand og Ingjerd Loe avga forklaring. Under rettsmøtet 13.11. ble man enige om at løsmasser i Tømmervika (jord og pukk) skulle holdes utenfor taksten. Om Ingierd Loes rettigheter etter Odelsloven §39 ble protokollert følgende: «Fru Ingjerd Loe opplyste at hun vil fraflytte eiendommen senest på den faredag som ligger minst 6 måneder etter at booppgjøret har funnet sted, tidligst 14. april 1983, slik at hun frafaller sin rett etter odelslovens §39.» Eiendommen er befart av takstmennene 22. og 25.10.1981. Om deltakelsen i befaringen 22.10. henvises til rettsboken. Ved befaringen 31.10. deltok foruten takstmennene Gudbrand Loe og Finn Hansen. Om eiendommen kan følgende opplyses: Generelt: Eiendommen består av dyrket mark, skog, beiter på innmark, arealer ved Sem Bruk, gårdstun og annen uproduktiv innmark, samt hus på gårdstun, og 2 hytter. Hele eiendommen, med unntak av Vøyenmyra (gnr. 15 bnr. 5), er midlertidig fredet etter naturvernloven ved vedtak av 6.11.1973. Skråningen mot Skaugumåsen er fredet ved vedtak fra 1935. For skogen gjelder forskriftene om foryngelseshogst og terrengtransport av virke i Oslomarka av 4.7.1980. Arealopplysningene er basert på oppmålinger med Haff Planimeter etter grenser på Økonomisk Kartverk over Asker 1:5 000, samt arealoppgaver fra Asker jordstyre. Det dyrkede areal: Jordstyret har oppgitt arealet til ca. 220 da., mens planimeteringen viser ca. 190 da. Side:565 Jordeiendommen har dårlig arrondering med mange teiger, delvis langt fra gårdsbebyggelsen og delvis inn mot villabebyggelse og med adkomst på private villaveier og offentlige veier. Jorda er av vanlig god bonitet, delvis kupert og med noen lavere områder som lett blir oppbløtt på grunn av mangelfull grøfting. For tiden dyrkes korn på hele arealet. Andre arealer på innmark: Ved Semsvannet er ca. 35 dekar tidligere blitt benyttet til beite. Beitene er av god kvalitet. Resterende ca. 70-80 dekar er uproduktivt, noe er lagerplass (v/Sem Bruk) og noe er gårdstun med tilliggende uproduktive områder. i Tømmervika nord i Semsvannet har avdøde Øivind Loe drevet uttak av «jord». «Jorda» er tatt fra bunnen av Semsvannet. Driften er foregått om vinteren fra isen med gravemaskin. «Jorda» ble fraktet til fyllingen ved Sem Bruk. Her ble den blandet med sand og kloakkslam og deretter solgt som matjord. Virksomheten ble drevet uten leid arbeidskraft og med egne maskiner. Loe tok tidligere ut sand fra eget sandtak i Tømmervika. Sandtaket gikk tomt, og Loe måtte i stedet kjøpe sand. Loe har også forsøkt å drive pukkverk i Tømmervika. Virksomheten ble stanset av naturvernmyndighetene i 1974 etter fire måneders drift. De masser han rakk å pukke ligger fremdeles i Tømmervika. Skogen: Skogen utgjør ca. 1350 dekar, hvorav ca. 200 dekar ble fredet som naturreservat i 1935 (Skaugumåsen). Det øvrige området er stort sett produktiv skogsmark. Skogen består av et sammenhengende skogstykke og grenser til den øvrige eiendom ved Semsvannet. Boniteten er vesentlig fra middels til høy, bestående av for det meste gran med endel gammel skog, men også betydelig innslag av yngre bestand av vekslende alder. Skogstykket har noe varierende terreng med mulighet for drift med moderne utstyr. Fra Semsvannet fører skogsbilvei av middels kvalitet nordover gjennom Djupendalen og frem til et flatt område nord for Asker Trekkhundklubbs hytte. Bortsett fra dette område ved vei ens ende er det ingen brukbar velteplass for tømmer. En tidligere hestevei går i den vestre del av skogen. Denne veien kan utbedres og delvis omlegges for tømmertransport. Bebyggelsen: Bebyggelsen ligger pent til ved Semsvannet med forholdsvis kort vei til Asker sentrum. Det er privat vannledning i forbindelse med Landbrukshøgskolen på Sem. Spillvann fra eiendommen er ikke tilknyttet kommunale ledninger. Driftsbygning: Grunnflate ca. 650 m2, hvorav ca. 420 m2 med betonggulv i 1. etasje der det tidligere har vært fjøs. Resten dårlig tregulv. Den gamle kjørebroen over 1. etasje er nærmest kondemnabel. Den innredede korntørke er tungvint og uhensiktsmessig etter dagens krav, og har de siste år ikke vært brukt. I kjeller åpent lager i betong, ca. 72 m2, samt en åpen garasje og gammel gjødselkjeller. Taket på siden mot gården er restaurert med plater. Bygningen er uhensiktsmessig og meget dårlig vedlikeholdt. Deler av driftsbygningen er idag utleid for kr. 4 500,- pr. kvartal fordelt på to leieforhold. Åpent redskapsskur: Ca. 132 m2 . Ca. halvparten av gulvet er betong. Bra tak med forholdsvis nye Side:566 plater. Ellers manglende vedlikehold. Hovedbygning: Grunnflate ca. 253 m2 i to fulle etasjer, oppført på gråstensmur med delvis kjeller. Tømmerbygning, panelt utvendig og innvendig. Taket restaurert og tekket med teglsten. To piper, nyoppusset over tak. Bygningen er innvendig modernisert med baderom og klosetter og delvis nye vinduer og nytt elektrisk opplegg. Noe manglende utvendig vedlikehold. Selv om bygningen er stor og «herskapelig», er den i likhet med mange hovedbygninger på større gårder meget uhensiktsmessig og kostbar å varme opp og vedlikeholde. Med en del omkostninger er det mulighet for vertikaldeling av bygningen. Sidebygning: Ca. 206 m2 i to fulle etasjer. Delvis kjeller. Eldre laftet hus kledd med panel og tekket med teglsten. Takrenner på begge sider og to piper. Bygningen er ominnredet til 4 mindre leiligheter og én hybel, hver med dusj og et lite kjøkken. Etter dagens krav enkelt innredet. Noe manglende vedlikehold. To av leilighetene er utleid for kr. 1000,- pr. mnd., mens en hybel er utleid for kr. 500,- pr. mnd. Stabbur: Grunnflate ca. 80 m2 i 2 1/2 etasje. Bygd på pillarer av laftet tømmer, utvendig panelt. Forholdsvis dårlig vedlikeholdt. Hytte på nordsiden av Semsvannet. Størrelse ca. 24 m2 i én etasje. Elektrisitet innlagt. Ny Lecapipe og delvis oppsatt brannmur av Leca. Plater på taket. Hytta er isolert og kledd, og ett vindu er skiftet. Restaureringsarbeidet er ikke fagmessig utført. Beboelseshytte i Tømmervika: Grunnflate ca. 63 m2 i 1 etasje med innredet hems i 2. etasje samt et utbygg på ca. 6 m2 . Bygningen er oppført i laftet tømmer på en eldre gråstensmur, panelt utvendig og innvendig. Elektrisk strøm innlagt. Takstenen er dårlig, likeledes pipen over taket. Manglende utvendig vedlikehold, men forholdsvis pent oppusset innvendig i stue og soverom. Manglende oppussing og innredning i kjøkkenet. Hemssoverom med skråtak i 2. etasje. En del av tømmeret er angrepet av maur. Hytta er utleid for kr. 300,- pr. mnd. Bygningen kan rives etter forlangende av Asker kommune uten erstatning i henhold til tinglyst erklæring. - - - Retten skal bemerke: De anførsler som er fremkommet gjelder både rettsanvendelsen og den konkrete verdsettelsen ved åsetestaksten. I skiftelovens §125 heter det at «Dommeren deltar ikke i... verdsettelsen». Skifteretten, herunder takstmennene, forstår dette slik at dommeren heller ikke har anledning til å delta i verdsettelsen. Dommeren skal derimot selvsagt delta ved tvist om de rettsspørsmål som måtte oppstå, jfr. her Augdal, Skifteloven, 3. utg., 210. De spørsmål som er reist i anledning taksten behandles punktvis nedenfor. 1. Jord, sand og steinressursene i Tømmervika. Retten antar at de nevnte ressurser ikke representerer noen tilleggsverdi for eiendommen. Sandtaket er ikke lenger drivverdig og Øivind Loe sluttet selv å ta ut sand. Steinpukkingen ble stoppet av naturvernmyndighetene i 1974 og eiendommens beliggenhet i forhold til mulige kjøpere av pukk anses å være slik at det ikke er økonomisk grunnlag for drift av et pukkverk. Jordmassene i Tømmervika antas heller ikke å representere noen verdi i seg selv. Jorduttaket kan etter rettens vurdering ikke gi betaling for annet enn arbeidsinnsatsen. Det Side:567 antas ikke å være mulig å sette bort driften mot godtgjørelse til grunneieren. Den arbeidsinnsatsen Øivind Loe nedla i jorduttaket, vil en ny grunneier kunne benytte på annet hold. Som følge av denne vurdering bortfaller spørsmålet om mulig erstatning for et senere varig fredningsvedtak. 2. Spørsmålet om åsetesfradrag kan gjøres gjeldende for hele eiendommen. Fru Loe har anført at verdien av sidebygningen ikke kan være undergitt åsetesfradrag fordi den nå brukes til utleie. Etter Odelslovens §51 annet ledd er det et vilkår for åsetesrett at eiendommen fyller vilkårene for odlingsjord. Disse reglene fremgår av Odelslovens §1, §2, §3, §4, §5 Unntatt fra reglene om odling er grunn til «bergverk, fabrikk eller andre industrielle føretak», men likevel slik at et industrielt foretak kan bli regnet som «tilbehør» til en gård og dermed likevel odles, jfr. Odelslovens §3. Sidebygningen på Sem antas ikke å falle utenfor hva som kan odles. Utleien har ikke noe industrielt preg. Utleien er en følge av at gårdsdriften idag ikke har behov for like mye rom som tidligere. Får man ledige rom i en bygning, må det være naturlig og fornuftig å utnytte dem økonomisk, og dette kan ikke ha konsekvenser for odels- og åsetesretten. 3. Åsetesfradraget. Fru Loe hevder at hennes formuesforhold ikke er relevante for taksten. Videre hevder fru Loe at åsetesarvingens muligheter til å ta deltidsarbeid utenfor gården må føre til redusert fradrag. Retten legger til grunn at samtlige loddeieres økonomi har betydning ved taksten. Retten viser til [[Rt-1971-920]] og NOU 1972:22 Odels- og åsetesretten 93. Synspunktene i NOU 1972:22 er fastholdt i Ot.prp. 59 for 1972/73 60. Under henvisning til det ovenstående antar retten videre at det er anledning til å ta hensyn til mulige inntekter åsetesarvingen kan få ved å ta arbeid utenfor gården. i denne anledning må det bl.a. vurderes hvilken arbeidsinnsats eiendommen krever, og hvilke muligheter som foreligger for deltidsarbeid for tid som måtte bli til overs. 4. Betydningen av boretten i Odelslovens §39. Under henvisning til [[Rt-1951-154]] antar retten at det skal ses bort fra denne rettigheten ved taksten, jfr. også Rygg og Skarpnes: Odelsloven, Oslo 1975, 115. Begge de nevnte referanser gjelder odelstakster, men retten kan ikke se noen grunn til at regelen skal være annerledes ved åsetestakst. 5. Verdsettelsen. Verdsettelsen bygger på det grunnlag som er nevnt under pkt. 1-4 ovenfor og de faktiske omstendigheter som er nevnt innledningsvis i taksten. Retten nevner i tillegg at det er tatt hensyn til eiendommens sentrale beliggenhet i forhold til Asker sentrum og de muligheter dette gir for utleie av bygninger eller deler av bygninger på eiendommen. Det er også tatt hensyn til at det etter rettens skjønn vil kunne være mulig å få samtykke fra Asker kommune til noe virksomhet på lagerarealet ved Sem Bruk. Taksten er fastsatt under iakttagelse av reglene i Odelslovens §56 idet en har lagt til grunn at åsetestaksten må settes lavere enn en odelstakst for at åsetesarvingen skal kunne makte å bli sittende med eiendommen. Det er herunder tatt hensyn til arvingenes lodder i fellesboet etter Øivind Loe og at boet er av relativt betydelig omfang. Skifte-/åsetestaksten settes etter dette til kr. 790 000,-. Taksten er enstemmig på alle punkter. Dommeren har ikke deltatt i Side:568 avgjørelsen under pkt. 1 og 5 ovenfor. Takstmennene erklærte at verdsettelsen er avgitt etter beste skjønn og i henhold til avgitt forsikring. - - - [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
