Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Holmestrand herredsrett avhjemlet 10. desember 1990 skjønn til fastsettelse av erstatning for 141,3 m2 grunn som Sande kommune har ervervet fra Per Svendsøy til oppføring av kloakkpumpestasjon. Arealet ble overtatt av kommunen 1. juli 1987. Per Svendsøy eier jordbrukseiendommen Finstad Gård, gnr. 20 bnr. 5. Ved siden av gårdsbruket driver Svendsøy et familieselskap, Finstad Engros A/S. Selskapet driver med engros-salg av grønnsaker m.v. i betydelig skala. Det hadde i 1990 en omsetning på ca. 25 millioner kroner og har 12 ansatte som representerer 10 årsverk. For engros-virksomheten ble i 1983 utskilt fra Finstad Gård en parsell på ca. 6.600 m2, gnr. 20 bnr. 35. Her er oppført lager, administrasjonsbygg, verksted, garasje, foruten en boligenhet og et møtelokale. Det er fra denne parsellen - bnr. 35 - Sande kommune har ervervet tomt til kloakkpumpestasjon. Stasjonen er oppført i nordøstre hjørne av eiendommen, mot riksveg 318 og i et belte som er belagt med byggeforbud. Herredsrettens skjønn gjaldt erstatning for grunn og for ulemper på gjenværende del av eiendommen. Partene hadde på forhånd kommet til enighet om et beløp på kr. 12.600,- som erstatning for beplantning på det avståtte areal. Herredsretten fastsatte erstatningen for grunn og ulemper til kr. 150,- pr. m2 . Sande kommune v/advokat Einar Lyngås har begjært overskjønn, og har i begjæringen anført: «Saksøkeren finner ikke skjønnet tilfredsstillende og påanker derfor skjønnet til overskjønn. Saksøkeren vil hevde at underskjønnet på flere punkter har lagt til grunn uriktige faktiske rettslige forhold og forutsetninger som har ført til for høy erstatning. En viser i denne forbindelse til den oppgave over sammenlikningseiendommer som kommunen fremla for retten under hovedforhandlingen. Det fremgår ikke av skjønnet at retten har vurdert og tatt stilling til dette materiale. Retten har heller ikke drøftet og tatt stilling til anvendelsen av begrepet «stripeekspropriasjon» jfr. høyesterettsdom [[Rt-1975-580]] (Rønningsaken fra Sandefjord). Det vises i denne forbindelse også til artikkel i tidsskriftet Lov og Rett for 1980 av h.r.adv. Per Sandvik ang. stripeekspropriasjoner. Av underskjønnet fremgår heller ikke at retten har vurdert og drøftet de fordeler som saksøktes eiendom er tilført ved gjennomføring av kloakkanlegget og som ville være en nødvendig forutsetning for evt. ytterligere utbygging av næringseiendommen. En viser her til ekspropriasjonserstatningslovens §5, 3. og fjerde ledd, jfr. §9.» Per Svendsøy v/advokat Halvor Storemoen har i tilsvar til begjæringen påstått herredsrettens skjønn stadfestet. Overskjønnsforhandling ble holdt i det gamle rådhuset i Sande 16. oktober 1991. For Sande kommune møtte ordfører Knut Harald Slevigen og avdelingsingeniør Einar Lærum. Per Svendsøy møtte sammen Side:637 med sin hustru Liv Svendsøy. Det ble foretatt befaring til Nylinna, hvor lagmannsretten fikk påvist kloakkpumpestasjonen og eiendommen bnr. 35 med bebyggelse etc. Etter ønske fra kommunens representanter ble også to «sammenligningseiendommer» besiktiget, - nemlig den såkalte «Rådhustomta» og «Sandetun» eldresenter, begge beliggende i nærområdet for sentrumsbebyggelsen i Sande. Partsrepresentantene forklarte seg i forbindelse med befaringen. I tillegg forklarte Per Svendsøy seg etter befaringen om driften av engros-forretningen og besvarte spørsmål i den forbindelse. Sande kommune v/advokat Lyngås har anført at det aktuelle inngrepet har karakter av en «stripe-ekspropriasjon», i og med at bare 2,1% av bnr. 35's areal omfattes av avståelsen. Det prinsipielt riktige må da være å utmåle erstatning etter «differanseprinsippet», jfr. bl.a. kjennelse i [[Rt-1976-1507]], overskjønn inntatt i RG-1978-285 og skjønn inntatt i RG-1988-519. Det erkjennes at en differansebetraktning må lede til en verdireduksjon på grunn av arealavståelsen, men til en vesentlig mindre verdireduksjon enn den erstatning herredsretten har fastsatt. Ved differanse-vurderingen må det tas hensyn til den fordel ekspropriasjonstiltaket har medført med sikte på ytterligere utbygging på eiendommen, jfr. vederlagslovens §5 tredje ledd og §9. Det er prinsipielle overveielser som har ledet til at kommunen fant å måtte få det foreliggende erstatningsspørsmål prøvd ved overskjønn. Sande kommune har nedlagt slik påstand: «Overskjønnet fremmes.» Per Svendsøy v/advokat Storemoen har i hovedsak anført: Det er tale om en konkret bedømmelse av Svendsøys økonomiske tap ved inngrepet, og saken kan ikke ses å ha noen store prinsipielle konsekvenser. Det arealet som avstås, er del av et ekspansjonsareal for en bedrift i rask vekst. Dette påvirker i høy grad bruksverdien av arealet for Svendsøy. Problemstillingen er vesentlig annerledes enn når det i forbindelse med vegutvidelser avstås en stripe i ytterkanten av en boligeiendom. Den videreutvikling av engros-virksomheten som Svendsøy har konkrete planer om, består i oppføring av et nytt kaldtlager og ikke noe annet. Det bestrides at kommunens kloakkanlegg innebærer noen fordel for ham i forbindelse med denne utbyggingen. Følgelig er det ikke grunnlag for noe fradrag i erstatningen etter vederlagslovens §5 tredje ledd eller §9. Per Svendsøy har nedlagt slik påstand: «1. Holmestrand herredsretts skjønn av 10.12.1990 stadfestes. 2. Sande kommune tilpliktes å betale saksøktes saksomkostninger for overskjønnet.» Lagmannsretten skal bemerke: Slik overskjønnsbegjæringen er begrunnet, gjelder dette overskjønnet i all hovedsak rettsanvendelsesspørsmål. Det partene er uenige om, er hvilke prinsipper som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen i et tilfelle som det foreliggende. Herredsretten har vurdert ekspropriasjonsarealet som en verdifull del av Finstad Engros A/S' Side:638 utbyggingsområde, og har utmålt erstatning ut fra antatt strøkpris for næringstomter i distriktet født xx.xx.1987 - kr. 150,- pr. m2 . Dette gir en erstatning på ca. kr. 21.200,- i tillegg til den erstatning for beplantning på kr. 12.600,- som partene er enige om. Sande kommune mener at erstatningen skulle ha vært fastsatt etter «differanse-prinsippet», jfr. [[Rt-1976-1507]] og en rekke senere avgjørelser, og at anvendelse av dette prinsipp må lede til en vesentlig lavere erstatning enn fastsatt av herredsretten. Lagmannsretten har funnet avgjørelsen tvilsom og vanskelig, og det er ulikt syn på hva som vil være en riktig erstatning. Lagmannsrettens flertall - skjønnsstyreren og skjønnsmennene Gaupås, Klæstad og Bergum - ser slik på saken: Flertallet er enige med kommunen i at det her - på samme måte som ved ekspropriasjon til vegutvidelser og lignende - er tale om et areal som ikke har noen selvstendig salgsverdi. Det kan ikke bebygges fordi det ligger inntil riksveg 318, og som selvstendig enhet er det også for lite til å kunne benyttes til noe annet. Det er som del av resteiendommen, og for utnyttelse sammen med denne, at det avståtte areal kan ha noen verdi av betydning. For så vidt det skal erstattes etter salgsverdialternativet (vederlagslovens §5), er det da ingen annen måte å beregne verdien på enn ved å anvende «differanse-prinsippet». Denne verdien vil i et tilfelle som det foreliggende falle sammen med arealets bruksverdi som del av Finstad Engros A/S' næringstomt, fordi det også for en kjøper av virksomheten ville være spørsmål om hvor meget det avståtte areal reduserer eiendommens bruksverdi med. Det kan således etter flertallets mening i et tilfelle som det foreliggende komme ut på ett om erstatningen betegnes som en bruksverdi-erstatning eller som en erstatning for differanse i salgsverdi for Finstad Engros A/S. Det må foretas en helt konkret vurdering av hvilken virkning avståelsen av det aktuelle areal har for Finstad Engros A/S' fremtidige drift og ekspansjonsmuligheter. Det blir med andre ord ikke spørsmål om å fastsette en objektivt riktig verdi for arealet som sådant, men om å fastslå verdireduksjonen for bedriften Finstad Engros A/S ved at arealet tas bort. Dette innebærer at det blir uten betydning hvilken m2 -pris som er betalt ved tidligere avståelser som kommunen har vist til. Slik det konkret ligger an, har avståelsen ingen betydning for bebyggelsen av bnr. 35. Det er heller ikke innlysende at den relativt beskjedne arealreduksjonen det er spørsmål om vil måtte virke hindrende eller begrensende på senere utvidelse av virksomheten. Muligheten for dette er imidlertid til stede, og det er erkjent av kommunen at avståelsen medfører en salgsverdireduksjon som skal erstattes. Det er ifølge Svendsøys opplysning foretatt investeringer i engrosvirksomheten som tilsier at bnr. 35 har en salgsverdi på kanskje bortimot 10 millioner kroner. Dette må etter flertallets mening få betydning når det skal foretas verdsettelse etter «differanse-prinsippet». Ved fastsettelse av salgspris og kjøpetilbud på et slikt nivå, vil erfaringsmessig forhold ved salgsobjektet som i det hele tillegges betydning, slå sterkere ut enn ved salgspris og kjøpetilbud på lavere Side:639 prisnivåer. Ut fra foranstående betraktninger er flertallet blitt stående ved at det ikke er grunn til å foreta noen vesentlig endring av den erstatning herredsretten har fastsatt. Det knytter seg usikkerhet til bedømmelsen av Svendsøys behov for å kunne disponere arealet i forbindelse med den fremtidige drift av virksomheten. Påbudet om full erstatning innebærer at erstatningen må dekke det maksimale tap som det kan være grunn til å regne med. Når erstatningen fastsettes på det grunnlag flertallet her har funnet riktig, er det uheldig og misvisende å la beløpet komme til uttrykk som en pris pr. m2 avstått grunn. Når det som her ikke er arealets objektive verdi benyttet til et tenkt formål, men Svendsøys subjektive tap ved fremtidig drift av resteiendommen erstatningen skal gi uttrykk for, bør erstatningen fastsettes til et rundt beløp i kroner. Ved dette tilsiktes også å markere at den aktuelle erstatningsfastsettelse ikke har noen betydning for senere fastsettelser av grunnprisnivå i distriktet. Flertallet er oppmerksom på bestemmelsen i skjønnsforutsetningenes pkt. 3, hvor det er sagt at «Grunnerstatningen fastsettes til en pris pr. m2 ». Flertallet anser seg imidlertid ubundet av denne forutsetningen, som går på fremgangsmåten ved og prinsippene for fastsettelse av erstatningen, jfr. [[Rt-1965-1088]]. Erstatningen fastsettes etter dette til kr. 20.000,-. Den erstatning partene tidligere er blitt enige om for beplantning, gjelder forhold som er uten betydning for det verditap flertallets erstatningsfastsettelse bygger på, og skal derfor ikke trekkes inn i vurderingen nå. Flertallet finner heller ikke grunnlag for å gjøre noe fradrag i erstatningen for påberopte fordeler for bnr. 35 ved det kloakkanlegget som det er avstått grunn til. Det er etter flertallets mening ikke godtgjort at bnr. 35 er tilført noen fordel som kan begrunne fradrag etter vederlagslovens §5 tredje ledd eller §9. Lagmannsrettens mindretall, skjønnsmann Strandberg, har et annet syn enn flertallet, og skal for sin del bemerke: Mindretallet kan ikke se at den aktuelle tomt har større verdi enn andre tomter som er ervervet i Sande eller nærmeste omegn. At erstatningene for avstått grunn generelt har vært satt alt for lavt er en sak for seg, men det må være en viss forholdsmessighet. En industritomt har ikke uten videre en høyere verdi enn en opparbeidet og kjær boligtomt. Ved større utnyttelse av bnr. 35 nord for nåværende bebyggelse, enten til ny bebyggelse eller spesielt til parkering, må det forventes pålegg om grøntbelte eller lignende mot naboeiendommen i nordøst. Dette, sammen med det avståtte areals beliggenhet i hjørnet av bnr. 35, medfører at restarealet på bnr. 35 i høyden kan gi parkeringsplass til en personbil. Som snuplass eller bokseringsplass for lastebil er tomten i realiteten ubrukelig. Mindretallet er også enig med kommunen i at det er grunnlag for fordelsfradrag i dette tilfelle. Bnr. 35 har ved kloakkanlegget fått økt verdi ved mulighet til utvidet kloakkutslipp. Det må forventes at enhver forretning eller industri som skal utvide trenger større mulighet for kloakkutslipp. Side:640 Mindretallet stemmer etter dette for at erstatningen settes til kr. 35,- pr. m2, som an ses å gi et bedre samsvar med erstatninger som er gitt ved andre takster i Sande kommune. Det følger av skjønnslovens §54 første ledd sammenholdt med §54a at Sande kommune uavhengig av resultatet skal erstatte Svendsøys omkostninger ved overskjønnet. Disse fastsettes, overensstemmende med oppgave fra advokat Storemoen, til kr. 9.000,-, som i sin helhet er advokatsalær. Pkt. 2 og 3 i herredsrettens skjønnsslutning omfattes ikke av overskjønnsbegjæringen. Overskjønnet er avsagt under slik dissens som det foran er redegjort for. Omkostningsavgjørelsen er enstemmig. Slutning: 1. Erstatningen fastsettes til kr. 20.000,- - tjuetusen 00/100 -. 2. I erstatning for overskjønnsomkostninger betaler Sande kommune v/ordføreren til Per Svendsøy kr. 9.000,- - nitusen 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
