Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
I sak mellom Ragnhild Gjerstad, Kodal, og Ole Jan Hellenes, Kvelde, avsa Larvik byrett den 28. juni 1991 dom med slik domsslutning: "1. Ragnhild Gjerstad gis rett til å løse eiendommen gnr. 2135, bnr. 2 i Larvik på odel. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke." Saksforholdet og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens domsgrunner. Ole Jan Hellenes v/advokat Olav Felland har påanket dommen til Agder lagmannsrett. Ragnhild Gjerstad v/advokat Rune Jensen har imøtegått anken og påstått byrettens dom stadfestet. Ankeforhandling ble holdt i Larvik den 19. og 20. januar 1993. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner, som var nye for lagmannsretten. Videre ble det dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken. Den ankende part ved advokat Felland har i hovedsak anført: For det første anføres at ankemotpartens løsningsrett er avskåret etter odelsloven §19 annet ledd. Odelseiendommen tilhørte Jacob O. Hellenes, som døde 6. april 1989. Hans arvinger var søstrene Petra, Gudrun og Solveig, som overtok boet til privat skifte. Skifteattest av 6. juni 1989 viser at Petra Arvesen fikk fullmakt til å forestå skiftet, herunder også rett til å forføye over fast eiendom i boet. Det var enighet mellom de tre arvingene om å få takst på gården og selge den. Da taksten var holdt, ble Sparebanken Vestfolds eiendomskontor gitt i oppdrag å selge eiendommen. Ved brev av 14. november 1989 fra banken til ankemotparten fikk hun tilbud om å kjøpe eiendommen til takstpris. Ved brev av 15. januar 1990 fra advokat Jensen ble tilbudet avslått. I mellomtiden var ankemotpartens mor, Gudrun Jøransen død den 24. november 1989. Det anføres at da hun døde, ble hennes døtre, Ragnhild og Astrid, arvinger og loddeiere i boet til Jacob O. Hellenes. Det bestrides at Gudrun Jøransens mann, Arne Jøransen, ble loddeier i Jacob O. Hellenes' bo, selv om han overtok boet etter hustruen i uskifte. Uskifteattesten er først datert 17. januar 1990. I alle fall er det kun tale om et delvis uskifte. I begjæringen til skifteretten om uskifteerklæring er fellesboets eiendeler angitt. Arven etter Jacob O. Hellenes er her holdt utenfor. Det anføres at det hele tiden var meningen at arven etter Jacob skulle gå direkte til Gudruns to døtre, slik det også ble gjort da arven ble utbetalt i 1991. Diverse korrespondanse vedrørende boet viser dette. Da ankemotparten hadde avslått tilbudet om å kjøpe eiendommen til takstpris, visste hun at den skulle selges. Hvis hun ikke ville være med på salget, kunne hun trukket tilbake skiftefullmakten til Petra Arvesen. Som loddeier i boet til Jacob O. Hellenes sto hun reelt som avhender da kontrakten med den ankende part ble underskrevet i februar 1990. Det kan ikke kreves at alle de selvskiftende arvinger skulle være med på kontraktsforhandlingene og godkjenne salget for at de skal anses som selgere. Odelsloven §19 annet ledd får dermed anvendelse. Det vises til [[Rt-1948-237]], som også gjaldt salg fra selvskiftende arvinger. Videre vises til [[Rt-1948-764]] og til Skeie: Odelsretten og åseteretten, side 117. [[Rt-1951-618]], [[Rt-1975-636]] og [[Rt-1976-154]], som motparten har vist til, gjelder tilfeller hvor saksforholdet lå annerledes an enn i den foreliggende sak. Dernest gjøres gjeldende at ankemotpartens avslag på tilbudet om å kjøpe eiendommen innebærer at hun har bundet seg til ikke å gjøre odelsrett gjeldende overfor den som boet solgte eiendommen til, jfr. odelsloven §25. Avslaget måtte oppfattes slik at hun fraskrev seg odelsretten, og slik ble det også oppfattet av både Petra og Solveig og den ankende part. Avgjørelsen inntatt i [[Rt-1964-1310]] viser at det ikke behøver å være uttrykkelig sagt at odelsrett frafalles for at §25 skal komme til anvendelse. Det vises også til [[Rt-1956-1293]]. Den ankende part har nedlagt slik påstand: "1. Ragnhild Gjerstad har ikkje løysingsrett til landbrukseigedomen, gnr. 2135, bnr. 2 i Larvik. 2. Ragnhild Gjerstad erstattar sakskostnadene for byretten og for lagmannsretten for Ole Jan Hellenes." Ankemotparten ved advokat Jensen har i hovedtrekk anført: Byrettens dom er riktig på alle punkter. Det bestrides at ankemotparten som loddeier i boet til Jacob O. Hellenes sto som selger av eiendommen, og dermed har mistet sin løsningsrett etter odelsloven §19 annet ledd. Ifølge skifteloven §124 er loddeier ektefelle eller arving som har krav på lodd i boet. I dette tilfellet var det Petra, Gudrun og Solveig som var arvinger etter Jacob O. Hellenes. Det vises til arveloven §71, hvoretter arvinger er de som lever når arvelateren dør. Da så Gudrun døde, gikk hennes arvelodd inn i uskifteboet. Det ble ikke foretatt noe delvis skifte av boet etter Gudrun. Når arven etter Jacob O. Hellenes ikke er nevnt i uskiftesøknaden, skyldes dette at man ikke tenkte på den. Først da det kom forslag til utlodning i boet til Jacob O. Hellenes, ble det avtalt mellom Arne Jøransen og døtrene at arven skulle utbetales direkte til dem. I relasjon til odelsloven §19 annet ledd er det imidlertid ikke avgjørende om ankemotparten var loddeier i boet. Etter rettspraksis og teori er det avgjørende om hun kan sies å ha medvirket til salget. Det vises til Falkanger: Odels- og åsetesrett, side 154, [[Rt-1948-237]] og [[Rt-1948-764]]. Videre vises til [[Rt-1964-862]] og [[Rt-1951-618]], samt [[Rt-1956-1293]]. Det bestrides at ankemotparten i det foreliggende tilfellet medvirket til salget til den ankende part. Hun hadde ikke gitt noen salgsfullmakt, og kjente ikke til salget til den ankende part før det var gjennomført. Det anføres at i nyere rettspraksis er det ved vurderingen av om §19 annet ledd får anvendelse lagt vekt på om kjøperen av eiendommen hadde noen berettiget grunn til å tro at salget var godtatt av odelsløseren. Det vises til [[Rt-1964-1310]], [[Rt-1975-636]] og [[Rt-1976-154]]. I det foreliggende tilfellet hadde den ankende part ikke noen slik berettiget forventning. Det eneste han fikk vite var at ankemotparten hadde avslått et tilbud om å kjøpe eiendommen. Den ankende part har forklart at han oppfattet det slik at ankemotparten hadde fraskrevet seg løsningsretten. Avslaget gir imidlertid i seg selv ikke noe grunnlag for slutninger hverken i den ene eller den annen retning med hensyn til dette. Dersom det, slik den ankende part har forklart, var avgjørende for hans kjøp at ankemotparten hadde frafalt løsningsretten, burde han fått inn en reservasjon om dette i kontrakten. I kontrakten står det derimot at det ikke vil foreligge odelsfraskrivelse fra de odelsberettigede. Den ankende part har således tatt en kalkulert risiko. Når det gjelder odelsloven §25, anføres at ankemotpartens avslag på tilbudet om å kjøpe eiendommen ikke kan tolkes som en fraskrivelse av odelsrett. Etter rettspraksis er det imidlertid klart at man også ved konkludent adferd kan ha bundet seg til ikke å gjøre odelsrett gjeldende. Det vises til [[Rt-1956-1293]], [[Rt-1964-1310]] og [[Rt-1976-154]] samt Falkanger: Odelsrett og åsetesrett side 56, jfr. side 155. I den foreliggende sak foreligger imidlertid ingen slik konkludent adferd. Sakens parter var aldri i forbindelse med hverandre før kjøpekontrakten var undertegnet. Ankemotparten har nedlagt slik påstand: "1. Byrettens dom, punkt 1, stadfestes. 2. Ragnhild Gjerstad tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett." Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og kan for en stor del tiltre byrettens begrunnelse. Lagmannsretten er således enig med byretten i at odelsloven §19 annet ledd ikke får anvendelse. Lagmannsretten finner det for det første klart at Ragnhild Gjerstad ikke var loddeier i dødsboet til Jacob O. Hellenes. Hennes mor var arving og loddeier i boet. Det forhold at moren døde før boet var skiftet, gjør ikke døtrene til loddeiere i hennes sted. Da Arne Jøransen overtok boet etter sin kone i uskifte, gikk hennes arvelodd i brorens dødsbo inn i uskifteboet. Lagmannsretten har ikke grunnlag for å anta at Arne Jøransen på dette tidspunkt hadde foretatt et delvis skifte med sine døtre, som innebar at de overtok arvelodden. Lagmannsretten legger således ikke vekt på at det i begjæringen om uskifte ikke er nevnt at felleseiet omfattet arvelodden. På dette tidspunkt var ennå ingen arv utbetalt, og retten antar dette er årsaken til at man ikke tenkte på å føre den opp. Den oversikt over fellesboets eiendeler som gis i søknader om uskifte, er for øvrig ikke rettslig bindende i den forstand at uskifteboet ikke omfatter eiendeler man måtte ha glemt å ta med i oversikten. Lagmannsretten finner heller ikke at Ragnhild Gjerstad medvirket til salget til Ole Jan Hellenes på en slik måte at odelsloven §19 annet ledd må få anvendelse. Selv om hun, da hun selv avslo tilbudet om å kjøpe eiendommen for kr 500.000, vel måtte regne med at eiendommen skulle selges, ble hun ikke informert om det konkrete salget til Hellenes før det var gjennomført. I kjøpekontrakten var oppgitt som selgere "arvinger i boet etter Jacob O. Hellenes v/fullmektig Petra Arvesen". Ankemotparten var som nevnt ikke arving i boet, og hadde derfor selvsagt heller ikke gitt noen fullmakt. Lagmannsretten finner videre at Ragnhild Gjerstad ikke har bundet seg til ikke å gjøre sin odelsrett gjeldende overfor Ole Jan Hellenes. Det forhold at hun avslo tilbudet om å kjøpe eiendommen for kr 500.000, er ikke tilstrekkelig til å fastslå at hun fraskrev seg løsningsretten. Selv om fraskrivelse av odelsrett ikke behøver å skje uttrykkelig, er det en så viktig avgjørelse at det må kreves noe mer i tillegg for at odelsretten skal kunne sies å være fraskrevet. Det forhold at Petra Arvesen og Ole Jan Hellenes i retten har gitt uttrykk for at de trodde odelsretten var fraskrevet, kan ikke være avgjørende. I kjøpekontrakten heter det at det er odel på eiendommen, og at kjøperen er kjent med at det ikke vil foreligge odelsfraskrivelse fra de odelsberettigede. Videre er det en klausul om hva som skal skje ved en eventuell odelsløsning. Lagmannsretten er enig med byretten i at Ole Jan Hellenes bevisst har tatt en sjanse ved å underskrive kontrakten uten å forvisse seg om at Ragnhild Gjerstad, som han anså som den mest sannsynlige odelsløser, virkelig hadde fraskrevet seg odelsretten. Utover avslaget på et konkret tilbud om kjøp av eiendommen, kan ikke retten se at Ragnhild Gjerstad utad har opptrådt på en slik måte at det kan oppfattes som en fraskrivelse av odelsretten. Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse. Anken har ikke ført frem, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Ole Jan Hellenes erstatte Ragnhild Gjerstads omkostninger for lagmannsretten. Advokat Jensen har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 23.600, hvorav kr 23.200 er salær. Oppgaven legges til grunn. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ole Jan Hellenes til Ragnhild Gjerstad kr 23.600 - kronertjuetretusensekshundre - innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
