Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Dommer Gaarder: I sak anlagt av A/S Peder Norbye, Tromsø, mot A/S Fr. Langes gt. 20, Tromsø, avsa Tromsø byrett 8. november 1950 dom med denne domsslutning: «1. A/S Peder Norbye ansees som leier av 1. etasje og rom i kjelleren i Fr. Langesgt. 20 i Tromsø overensstemmende med fremlagte tegninger, datert 15. juli 1948 av arkitekt A. L. von Krogh for et tidsrom av 10 år fra innflytting finner sted. Leieren har rett til å kreve leieforholdet fornyet for et tidsrom av 10 år fra utløpet av den i forrige punkt nevnte leietid. Leieren plikter å bekoste de innredningsarbeider som er omhandlet i arkitekt von Kroghs brev til fru Ruth Meland av 5. august 1948 med tillegg av omkostningene med gulvbelegg. Videre plikter leieren å betale den høyeste leie som kontrollmyndighetene i Tromsø godkjenner for lokalene når hensyn tas til de utlegg leieren påtar seg i forbindelse med innredningen og som ansees å ha varig verdi for bygget. 2. A/S Fr. Langes gt. 20 dømmes til innen 2 uker fra forkynningen av dommen å betale til A/S Peder Norbye sakens omkostninger med kr. 600,00.» Saken ble av A/S Fr. Langes gt. 20 innbrakt for Hålogaland lagmannsrett, som 2. april 1951 avsa dom med denne domsslutning: «1. A/S Peder Norbye ansees som leier av 1. etasje og rom i kjelleren i Fr. Langes gt. 20 i Tromsø, overensstemmende med fremlagte tegninger datert 13. juni 1948 av arkitekt von Krogh for et tidsrom av 10 år regnet fra den tid lokalene stilles til disposisjon i kontraktsmessig stand, på vilkår som i huseierforbundets normalkontrakt for forretningslokaler. Leieren har rett til å kreve leieforholdet fornyet for et tidsrom av 10 år fra utløpet av den i forrige punkt nevnte leietid. Leieren plikter å betale de innredningsarbeider som er omhandlet i von Krogs brev av 5. august 1948 med tillegg av omkostninger for golvbelegg. Videre plikter leieren fra det i 1. punkt nevnte tidspunkt å betale den høyeste leie som kontrollmyndighetene i Tromsø godkjenner for lokalene når hensyn tas til Side:582 de utlegg leieren påtar seg i forbindelse med innredningen og som må ansees å ha varig verdi for bygget. 2. Saksomkostninger for byretten tilkjennes ikke. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A/S Fr. Langes gt. 20 til Peder Norbye A/S kr. 800,00. Oppfyllelsesfrist 2 uker fra dommens forkynnelse.» Sakens sammenheng fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. A/S Fr. Langes gt. 20 har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett og har der nedlagt slik påstand: «Prinsipalt: At A/S Fredrik Langesgate 20 frifinnes. Subsidiært: At Peder Norbye A/S ansees som leier i A/S Fredrik Langesgate 20 bare på vilkår fastsatt i utkast til leiekontrakt vedlagt brev 27. desember 1950 fra A/S Fredrik Langesgate 20 til overrettssakfører Austad, dog på følgende betingelser som trer istedenfor utkastets bestemmelser på vedkommende punkt: Leien betales fra 1. juni 1950. Der betales obligasjonsinnskudd med kr. 40 000,00. Utkastets §4, første og siste setning samt §16 §17 utgår. For begge tilfelle: At A/S Fredrik Langesgate 20 tilkjennes saksomkostninger for alle retter hos Peder Norbye A/S.» Ankemotparten har for Høyesterett nedlagt denne påstand: «1. Hålogaland lagmannsretts dom stadfestes, dog således at leieavtalen mellom partene skjer på vilkår som i Oslo Gårdeierforenings normalkontrakt for forretningslokaler, og at Peder Norbye A/S tilkjennes omkostninger for byretten. 2. Peder Norbye A/S tilkjennes saksomkostninger hos A/S Fredrik Langesgate 20 for Høyesterett.» Jeg bemerker allerede her at det «utkast til leiekontrakt» som er omhandlet i den ankende parts subsidiære påstand, er den samme «normalkontrakt» som ankemotparten nevner i sin påstand og som med utfyllende tilføyelser er inntatt i utdraget av saksdokumentene for Høyesterett 78 ff. Dette er det enighet om mellom prosessfullmektigene. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak i Tromsø 3. mrs, 15. april og 18. april 1952 og i Trondheim den 11. mars 1952. Jeg kommer senere tilbake til de avgitte forklaringer i den utstrekning jeg finner det nødvendig. Den ankende part, A/S Fr. Langes gt. 20, som jeg for korthets skyld vil betegne som fru Meland etter selskapets styreformann, mener det beror på uriktig lovanvendelse og bevisbedømmelse når lagmannsretten er kommet til det resultat at endelig leieavtale mellom sakens parter er kommet i stand. Fru Meland hadde riktignok gitt motparten - Norbye - et tilsagn om å få innrede og leie lokale i Fr. Langes gt. 20, og for så vidt besto der en forhåndsavtale mellom partene, men da Norbye har stilt vilkår som er i strid med forhåndsavtalen og for øvrig med de vanlige leievilkår i eiendommen, anser fru Side:583 Meland seg for å være ubundet. Subsidiært anfører hun at det påligger Norbye «å betale all innredning fra råbygget» og har i den anledning gjort gjeldende de samme betraktninger som er referert i lagmannsrettens dom. Obligasjonsinnskuddet er ingen større byrde for leieren enn forutsatt under de foreløpige forhandlinger. For øvrig har hun opprettholdt sine anførsler fra lagmannsretten slik som det fremgår av den refererte påstand. Jeg er i de omtvistede punkter kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre dens begrunnelse. Etter prosedyren i Høyesterett vil jeg dog gjøre et par bemerkninger. Jeg er enig med lagmannsretten i at det er kommet i stand en leieavtale mellom partene, og selv om denne ikke er fullstendig i den forstand at den har bestemmelser for alle kontraktspunkter, finner jeg ikke at den lider av noen slik mangel at den er uforbindende. Jeg er ikke enig med den ankende part i at Norbye senere har stilt vilkår som er i strid med avtalen, eller kanskje rettere: at han i strid med avtalen har nektet å akseptere visse vilkår satt av fru Meland. Det vesentligste tvistepunkt i så henseende er fru Melands krav om at Norbye skal yte et obligasjonsinnskudd stort kr. 40 000,00. Dette krav grunner fru Meland for det første på en tolkning av den korrespondanse som ble ført mellom partene sommeren 1948. Det er her dissensen om betydningen av ordet «innredning» kommer inn, slik som lagmannsretten redegjør for. Jeg mener som lagmannsretten at Norbye med full grunn har oppfattet uttrykket overensstemmende med lagmannsrettens alternativ nr. 2, og jeg antar videre at fru Meland burde vært klar over at han oppfattet det på denne måten. Det kan i den forbindelse nevnes - som også lagmannsretten gjør - at arkitekt von Krogh den 5. august 1948 på fru Melands anmodning sendte henne et overslag over «bygningsmessige ekstraomkostninger vedr. boktrykkeriets innredning i 1. etasje og kjeller». Dette overslag omfatter de utgifter som går inn under det nevnte alternativ 2. Etter disponent Norbyes forklaring under bevisopptaket må jeg gå ut fra at arkitektens overslag er innhentet på Norbyes foranledning fordi Norbye - som rimelig er - var interessert i snarest mulig å få vite hvilke utlegg han ville få, bl.a. fordi han ville søke lån. Fru Meland sendte arkitektens overslag videre til Norbye med bemerkning om at til de av arkitekten oppførte utgifter kom gulvbelegg. Derimot nevnte hun i følgeskrivelsen intet om at Norbye etter hennes oppfatning også pliktet ytterligere å finansiere de meget vesentlige arbeider som hun nå hevder han har påtatt seg. Disse er senere kalkulert til vel kr. 117 000,00, altså mer enn det tredobbelte av beløpet for de arbeider som omfattes av arkitekt von Kroghs overslag. Jeg bemerker også at arkitekt Side:584 von Krogh i en senere skrivelse (av 17. mai 1950) har uttalt at han på det tidspunkt (17. mai 1950) ikke var i stand til å huske hvilket bruk hans oppstilling skulle tjene, «dog», fortsetter han, «skulle jeg tro at den var utarbeidet som hjelp for herr Norbye ved hans kalkulasjon av de utgifter som han måtte regne med ved overtakelsen av lokalene i nybygget». Han anfører senere i skrivelsen: «Har De derimot tilbudt hr. Norbye lokalene på råbyggets stadium blir jo dette noe ganske annet, idet han da i tillegg må bære alle de omkostninger som jeg ovenfor har forutsatt at De skulle bære.» Jeg minner i denne forbindelse om at von Krogh var fru Melands arkitekt og at han utarbeidet sin oppstilling etter anmodning fra henne. Når fru Meland har begrunnet sitt krav om obligasjon på kr. 40 000,00 med at Norbye etter avtalen var forpliktet til å finansiere arbeider som (i tillegg til de av von Krogh beregnede) er kalkulert til vel kr. 117 000,00 og at kravet om obligasjonen er en mindre vidtgående byrde enn Norbye etter avtalen hadde påtatt seg, er jeg derfor ikke i synderlig tvil om at denne begrunnelse ikke fører frem. Fru Meland begrunner imidlertid kravet om obligasjon også på annen måte. Hun hevder at innskuddsobligasjonen var uttrykkelig nevnt under partenes muntlige forhandlinger 6. og 7. juli 1948 og at det var en forutsetning for leien at Norbye skulle gjøre innskudd. Hun har i brevet til Norbye av 8. august 1948 uttalt: «Vi holder nu på å utarbeide grunnlag for obligasjoner for samtlige leiere,» uten at Norbye fremkom med noen innvending eller kommentar til denne bemerkning, som etter sin generelle form også måtte gjelde ham. Hun har i den forbindelse videre henvist til at hun i et brev av samme dag til en læge som representerte leierne av en etasje i huset (Helserådet og Diagnosestasjonen) uttalte det samme, og overfor ham også antydet et beløp. Og allerede et halvt års tid tidligere, nemlig i mars 1948, hadde hun i et dokumentert brev til fylkesmannen i Troms uttalt følgende: «Men så blir det vel et innskudd for hver leilighet, uten at jeg nu kan si noe om størrelen.» Overfor en enkelt av leieboerne, Statens Fiskarbank, er det på det rene at det helt fra begynnelsen var avtalt innskudd. Til dette vil jeg si at jeg anser det sannsynlig at tanken om innskuddsobligasjoner på et relativt tidlig tidspunkt må ha oppstått hos fru Meland, men jeg finner intet holdepunkt for å fravike de tidligere retters bevisbedømmelse når de på grunnlag av umiddelbar parts- og vitneavhøring ikke har funnet å kunne legge til grunn at dette vilkår var nevnt overfor Norbye under forhandlingene i juli 1948, da avtalen ble inngått. I den forbindelse kan det nevnes at den muntlige avtale ble skriftlig bekreftet i de to fremlagte brev av 6. og 7. juli 1948, som er undertegnet av begge parter. Det siste av brevene er etter det opplyste blitt til på spesiell foranledning av fru Meland, Side:585 som, etter hva hun selv har forklart under bevisopptaket, fant brevet av 6. juli noe ufullstendig og som derfor den følgende dag innfant seg på Norbyes kontor, der brevet av 7. juli ble satt opp. Intet av brevene nevner noe som helst om innskudd. - Jeg legger ingen avgjørende vekt på at de øvrige leieboere - visstnok alle - har gått med på å yte obligasjonsinnskudd, da dette - iallfall for fleres vedkommende - er skjedd til tross for at de har hevdet ikke å være pliktige til det og at kravet representerte noe nytt i forhold til tidligere avtale, men at de har gitt etter for at bygget under de vanskelige finansielle forhold skulle bli fullført. Som lagmannsretten anfører, må det antas at obligasjonsinnskudd er et leievilkår av en slik art at det ikke forstår seg av seg selv, men at det i tilfelle må positivt avtales. Det kan etter min mening ikke tillegges betydning at Norbye ikke reklamerte overfor fru Melands brev av 8. august 1948, der hun nevner obligasjonsinnskuddene, dertil var hennes uttalelse i brevet for ubestemt. Den ankende part kan således ikke nå frem med sin påstand om obligasjonsinnskuddet. Hva angår de andre ankepunkter som har fått sitt uttrykk i den ankendes påstand, er jeg enig med lagmannsretten i spørsmålet om retten til fornyelse av leieforholdet og henholder meg til lagmannsrettens begrunnelse. Også når det gjelder det tidspunkt fra hvilket leien skal løpe, er jeg enig med lagmannsretten. Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste. I domsslutningen er det imidlertid en unøyaktighet, for så vidt som lagmannsretten har gått ut fra at den kontraktsformular som var fremlagt for lagmannsretten og var diskutert der, var Huseierforbundets standardkontrakt for forretningslokaler. Dette har vist seg å være uriktig, idet det var Oslo Gårdeierforenings formular som var fremlagt. Jeg henviser for øvrig om dette til det jeg har uttalt tidligere i mitt votum. Jeg forstår det så at det subsidiært er enighet mellom partene om at denne formular - i uendret form - legges til grunn, så langt den ikke måtte stride mot dommen. Jeg har videre oppfattet prosedyren og den ankendes påstand for Høyesterett derhen at den ankende i og for seg ikke har noe å bemerke ved utformingen av lagmannsrettens domsslutning hvis Høyesterett i realiteten skulle være enig med lagmannsretten. Jeg slutter meg til lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet. For Høyesterett må den ankende part etter de vanlige prosessuelle regler betale saksomkostninger, som settes til kr. 3000,00. Jeg stemmer for denne dom: Lagmannsrettens dom stadfestes, men slik at der istedenfor henvisningen til «Huseierforbundets normalkontrakt for Side:586 forretningslokaler» i domsslutningens post 1 henvises til den kontraktsformular som var fremlagt for lagmannsretten (Oslo Gårdeierforenings standardkontrakt for forretningslokaler). I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Fredrik Langes gate 20 til Peder Norbye A/S 3000 - tre tusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom. Dommer Nygaard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Dommerne Eckhoff, Skau og Berger: Likeså. Av byrettens dom (byfogd Kristian Fauchald): Retten skal bemerke: Saksøkte, som eier Fr. Langesgt. 20 i Tromsø, arbeidet våren 1948 bl.a. med utleie av 1. etasje i eiendommen. Lokalene har en grunnflate av ca. 400 kvm og var, tillike med en stor del av kjelleren, beregnet utleiet til restaurant. Saksøkte hadde vært i forbindelse med interesserte, men det var i alle fall i juni 1948 på det rene at vedkommende ikke kunne skaffe tilstrekkelig kapital. Saksøkeren så da en sjanse til å få leiet lokalene til bruk som papirforretning, trykkeri, bokbinderi m.v. Firmaet hadde atskillig interesse av å leie fordi bedriften var fordelt på et par steder i Tromsø og hadde fått oppsigelse fra kontor- og butikklokalene. Arbeidet med nybygget på Fr. Langesgt. 20 var i juni måned kommet til forskalling og armering av 1. etasje. Det var derfor ingen tid å spille og saksøkerens disponent Eyvind Norbye telefonerte til disponenten for saksøkte, fru Ruth Meland, straks han forsto at lokalene ble ledige og tilbød leieavtale. Som svar på henvendelsen sendte fru Meland et brev til Norbye, datert 15. juni 1948, hvori det er anført: «Bekrefter herved telefonsamtale, hvoretter De får innrede og leie i 1. etasje og kjeller i Fr. L.'s gt. 20, det som i dag er tegnet for restaurant. Nærmere betingelser avtales snarest. Ved eventuell frafallelse av overtakelsen av lokalene - ombestemmelse - holder herr Norbye byggherrene skadesløs etter nærmere fastsatte betingelser. Forutsetningen fra vår side er at planene for lokalene utarbeides hurtigst mulig, så våre øvrige planer ikke sinkes (anbud - bestillinger).» I en etterskrift på brevet er anført: «Forandringer og forholdsregler m. h. t. råbygget i anledn. de nye planer - fundamentering for maskiner f. eks. - er eierne uvedkommende.» Det må ansees godtgjort at Norbye sammen med dette brevet fikk et mer privat preget, udatert, brev hvori fru Meland anfører at det var en overvinnelse for henne å sløyfe restauranten og også en risiko. «Men la meg snarest høre når De mener å få tegn. klar, med lys - rør - vasker osv. Det er så brennaktuelt for oss å få avgjort anbud samt bestilt. Ellers kan det straffe seg for oss. Håper det kan ordnes før De reiser, for 14 dager er det helt umulig å vente. Det sier begge konsulenter samt arkitekt her - og det vet jeg jo selv og - - -» Side:587 I brev av 1. juli 1948 bekrefter saksøkeren «å ha inngått avtale med Dem om leie av 1. etasje med kjellerrom i Fr. Langesgt. 20.» Samtidig erklærer saksøkeren «at hvis leieavtalen fra vår side blir brutt før innflytning skjer, vil omkostningene ved forandring i de opprinnelige byggeplaner og utgifter som påføres byggherren bli dekket av oss». I samme brev meddeler saksøkeren at det stilles 5000 kroner til disposisjon i Tromsø Sparebank som garanti og en garantierklæring for nevnte beløp ble utstedt av banken den 8. s. mnd. Det er på det rene at partene den 6. juli 1948 hadde en konferanse på Norbyes kontor og det må antas at meningen med denne nettopp var, i samsvar med brevet av 15. juni, å avtale de nærmere betingelser i leieavtalen. Som en bekreftelse på resultatet av samtalen forfattet saksøkeren et brev, datert 6. juli, og som ble medundertegnet av fru Meland. I dette brev som i formen er stilet til fru Meland bekrefter saksøkeren «at utgifter i forbindelse med planendring i kjeller og 1. etasje som er betinget av at A/S Peder Norbye trer inn som leieboer skal betales av leieren. Vi bekrefter likeledes vår muntlige avtale at der vil bli opprettet leiekontrakt for 10 år med rett til fornyelse hvis leieren måtte ønske det. - - -» Den neste dag - 7. juli - var det etter anmodning fra fru Meland en ny konferanse mellom partene på Norbyes kontor. Norbye forfattet igjen et brev - stilet til fru Meland og medunderskrevet av henne. Det er enighet om at følgende del av brevet gir uttrykk for partenes vilje: «Vi bekrefter herved at vi er ensforstått med at innredningen av 1. etasje og de kjellerrom som vi leier i Fr. Langesgt. 20 blir bekostet av oss.» Derimot hevder fru Meland at hun reagerte mot annen setning i brevet: «Vi forutsetter således at husleien blir stipulert under hensyntaken hertil.» Hun hevder også at hun ikke la merke til nevnte setning. I anledning herav bemerkes at retten ingen grunn har til å tvile på at Norbye da han formet setningen mente at den dekket hva partene var blitt enige om. Han benekter bestemt at fru Meland fremkom med noen protest og bevis for at protesten fremkom er ikke ført. Etter rettens mening hadde Norbye ingen grunn til å tro at det forelå noen feiltagelse. Uansett hva fru Melands forutsetninger derfor har vært vil saksøkte være bundet av erklæringen, jfr. avtalelovens §32, 1. ledd. Det måtte i tilfelle være fru Melands sak å føre bevis for den påståtte protest, men bevis er som nevnt ikke ført. Retten skal senere komme tilbake til avtalen mellom partene om fastsettelsen av leien. Det er foreløpig tilstrekkelig å konstatere at den ble diskutert under møtet den 7. juli og at fastsettelsen ble skutt ut. Herom er det enighet mellom partene, men saksøkte har hevdet at det fordi leien ikke ble fastsatt ikke foreligger en gyldig inngått kontrakt mellom partene. Retten kan ikke være enig heri. Det må nemlig ansees bevist at saksøkeren var villig til å betale den maksimumsleie som kontrollnemnda godkjente eller fastsatte. Saksøkte kunne ikke lovlig kreve mer enn det beløp nemnda kom til. Noen ytterligere forhandling om beløpet var derfor unødvendig og retten finner det godtgjort at begge parter var klar over dette. Den omstendighet at det manglet en endelig fastsettelse Side:588 av husleien er derfor uten betydning for spørsmålet om en gyldig leiekontrakt er kommet i stand. I denne forbindelse kan det ha en viss interesse å nevne at leien for de øvrige leieboere i bygget - som for lengst er flyttet inn etter hva der er opplyst heller ikke er fastsatt. Retten finner således at det den 15. juni 1948 ble sluttet en bindende leieavtale mellom partene. Dette har åpenbart også vært begge parters mening. Fru Meland har til og med krevet og fått bankgaranti som sikkerhet for at kontrakten ble oppfylt fra Norbyes side. Begge parter innrettet seg på å oppfylle den. Det er således på det rene at Norbye som forutsatt av fru Meland straks henvendte seg til byggets arkitekt A. L. von Krogh som utarbeidet de planer datert 15. juli 1948 som er fremlagt av saksøkerens prosessfullmektig. Det må videre ansees bevist at disse planer umiddelbart etter 15. juli ble kjent for partene og akseptert av dem, samt at det er foretatt innredning av lokalene overensstemmende med tegningene. Fru Meland har på sin side også innrettet seg overensstemmende med kontrakten, idet hun anmodet arkitekt von Krogh om å utarbeide den fremlagte oppstilling, datert 5. august 1948 «for bygningsmessige ekstraomkostninger vedr. Boktrykkeriets innredning i 1. etasje og kjeller - - -». Denne oppstilling sendte fru Meland til Norbye med brev av 8. s. mnd. hvori det bl.a. er anført: «Vedlagt overslag fra arkitekten. Hertil kommer altså gulvbelegg. Om disse priser ligger i over- eller underkant, vil jo vise seg senere - - -.» Gulvbelegget har saksøkeren samtykket i å betale. Saksøkte har hevdet det var forutsetningen at saksøkeren foruten å ha utgiftene med planendringen og innredningen skulle gjøre obligasjonsinnskudd i gården. Fru Meland hevder at hun under konferansen på Norbyes kontor den 7. juli kom inn på dette spørsmål. Norbye benekter bestemt at spørsmålet om innskudd ble nevnt og hevder at krav herom er kommet etter at det var sluttet gyldig kontrakt mellom partene. Saksøkeren hevder videre at firmaet heller ingen grunn hadde til å være forberedet på å gjøre innskudd, da dette ikke har vært alminnelig i Tromsø. I anledning herav bemerkes at saksøkte må ha bevisbyrden for påstanden om at innskudd ble krevet allerede 7. juli 1948. Noe bevis foreligger ikke ut over fru Melands egen forklaring og dette kan etter omstendighetene ikke antas å være tilstrekkelig. Et så viktig ledd i leieavtalen ville hun, som er vel vant med forretninger, utvilsomt ha sørget for å gi skriftlig uttrykk. Og dette ville ha vært en bagatell i forbindelse med hennes underskrift av det oppsatte brev av 7. juli. - Retten finner således å måtte bygge på at spørsmålet om innskudd først ble antydet i fru Melands brev til Norbye av 8. august 1948 og da i følgende form: «Vi holder nå på å utarbeide grunnlag for obligasjoner for samtlige leieboere - - -.» Etter ordlyden omfatter meddelelsen utvilsomt også saksøkeren. Norbye erkjenner at han flyktig la merke til den siterte setning, men han heftet seg ikke noe ved den da han mente at den ikke vedkom saksøkeren. Spørsmålet blir altså om denne på grunn av passivitet allikevel må tilpliktes å betale innskudd. Dette kan ikke antas. Gyldig leieavtale mellom partene hadde allerede foreligget i over en måned da fru Melands brev av 8. august kom frem til Side:589 saksøkeren. Denne forutsatte, og med rette, at firmaet hadde en særavtale, hvilket det selvfølgelig ikke var noe i veien for. Saksøkeren måtte ha grunn til å tro at uttalelsen i likhet med en del andre uttalelser i fru Melands brever bare var en meddelelse om hvorledes arbeidet med bygget og utleien skred frem. Fru Melands aksept av saksøkeren som leieboer forelå allerede 15. juni 1948 og den omstendighet at hun samtidig tilføyer: «Nærmere betingelser avtales snarest», kan ikke antas å gi saksøkte adgang til nær to måneder senere å kaste inn et nytt og sa vesentlig ledd som kravet om obligasjonsinnskudd. De «nærmere betingelser» ble avtalt 6. og 7. juli 1948. Selv om en måtte mene at det ennå den 8. august var muligheter for å sette nye vilkår, så er den form hvori kravet om obligasjonsinnskudd er gjort gjeldende alt for vak og ubestemt. Saksøkeren ville med rette kunne hevde at setningen var en felle som det ville stride mot god forretningsskikk om firmaet skulle være bundet av. Imidlertid må retten gå ut fra at det ikke har vært meningen å legge noen felle. Det er overveiende sannsynlig at fru Meland opprinnelig overhodet ikke tenkte at saksøkeren skulle betale innskudd og at spørsmålet herom først senere ble aktuelt. Det må som nevnt ansees godtgjort at obligasjonsinnskudd ikke ble nevnt mellom partene og at saksøkeren heller ikke hørte noe om det før overrettssakfører Terje Heltzen på vegne av saksøkte krevet innbetaling av kr. 40 000,00 i slutten av 1949. Først da ble altså kravet nøyaktig formulert, men da var det åpenbart alt for sent å kreve nye vilkår for leieavtalen. At kravet om leieboerinnskudd også er kommet overraskende på andre leieboere i eiendommen fremgår av følgende brev fra fylkesmannen i Troms til overrettssakfører Heltzen av 9. februar 1950: «Fylket mener at der er truffet bindende leieavtale med fru Meland angående leieforholdet. Det har tidligere ikke vært spørsmål om å delta i finansieringen og fylket erkjenner ikke noen plikt til å delta i en slik finansiering som av Dem foreslått. For å yte noen støtte til en tilsynelatende nødlidende finansiering kan en gå med på slik ordning som går fram av fylkesutvalgets vedtak i møte 8. ds. - - -» Fylkesmannens brev gjelder leieavtalen for Diagnosestasjonen i Tromsø. Det følger av det foran anførte at retten ikke finner å kunne anse saksøkerens nektelse av å betale innskudd som misligholdelse av leieavtalen, slik som påstått av saksøkte. At kontrakten av andre grunner skulle være bortfalt er ikke påstått. Etter rettergangslovens §54 har saksøkeren rett til å få fastsettelsesdom i dette tilfelle. Etter saksøktes holdning til den inngåtte leieavtale er det åpenbart at saksøkeren har en rettslig interesse i å få fastslått ved dom at kontrakten er gyldig. Angående de enkelte ledd i saksøkerens påstand bemerkes: Gjenstand for leieavtalen. Det er enighet mellom partene om at leieavtalen omfatter hele 1. etasje således som anført på den fremlagte plan av etasjen datert 15. juli 1948. Med hensyn til kjelleretasjen er det en viss divergens, idet saksøkeren påstår at avtalen omfatter hele det område som på den fremlagte kjellerplan av 15. juli 1948 er begrenset av en blå strek, mens Side:590 sakøkte mener at den del av kjelleren som er begrenset av en rød strek skal gå fra, jfr. den fremlagte kjellerplan av 13. juni 1949. I anledning herav bemerkes at saksøkte i brev til saksøkeren av 15. juli 1949 bl.a. anførte: «- - - De påberopte Dem visstnok at så vel toalettrom som sykkelplass i den gamle kjellerplan var lovet Dem som ene-leier. Videre i at Deres folk ikke kunne dele toalettrom med vaskeriet, og at de nødvendige endringer som fulgte herav (innlegging av ekstra toaletter for Dem) ikke kunne belastes Dem. Fru Meland, som jeg nevnte dette for innen jeg reiste, benektet bestemt at toalett og sykkelplass var reservert alene for Dem. Tvert imot var f. eks. sykkelplassen avsatt som husets egen parkeringsplass for sykler. Da hun selv ble syk og senere reiste til Trondheim, kom det ikke til noen enighet på dette punkt. Jeg vil enda en gang foreslå at De aksepterer å ha felles toalettrom med vaskeriet. Rom 16 og 17 blir da to toaletter, 1 for kvinner og 1 for menn. Om påkrevet kan muligens håndvasker monteres i Deres garderobe m/avløp til den blå ledning så stikkledningen blir forholdsvis kort. Ulempene med å nytte rom 15 og 16» (antagelig skrivefeil for 16 og 17) «som toalett forekommer meg helt uvesentlige - - -. Besparelsen blir vesentlige uansett hvem som skal bekoste omleggingen, og jeg vil sterkt anbefale denne løsningen - - -.» Herpå svarte saksøkeren i brev av 21. juli 1949 bl.a.: «Som vi framholdt i vår konferanse med Dem på vårt kontor forleden har vi leiet den del av kjelleren som den 15. juni 1948 var inntegnet for restaurant. Dette fikk vi skriftlig av fru Meland. I henhold til denne skriftlige avtalen, har vi så fått utført tegningene som er endelig vedtatt av begge parter. Når vi etter vår konferanse fant å kunne avstå en del av den på forhånd meget innskrenkede plass, var det under uttrykkelig forutsetning av at omkostningene hermed ble overtatt av huseieren. Vi må derfor fastholde vårt krav om at tegninger som er godkjent og lagt til grunn for garderobe, toalett- og sykkelrom, blir uforandret. - - -» Nærmere opplysninger om dette forhold er ikke fremkommet. Etter den fremlagte kjellerplan av 15. juli 1949 er det naturlig å se så vel rom 16, 17 som 19 (sistnevnte rom reservert for sykler) som en del av det arealet som er tillagt saksøkeren. De to toaletter har således dør til den side hvor saksøkerens kjellerrom er og det er rimelig å forstå tegningen derhen at toalettene var tenkt benyttet av trykkeri- og bok binderpersonalet. Det forslag til en annen ordning som saksøkte i juli måned 1949 fremkom med er ikke blitt akseptert og retten finner derfor som fremhevet av saksøkeren i brevet av 21. juli at leieavtalen omfatter hele det opprinnelige område av kjelleren. Leietiden. Det er på det rene at leieavtalen er sluttet for et tidsrom av 10 år. Partene er ikke kommet nærmere inn på spørsmålet om utgangspunktet for denne frist. Retten finner det rimeligst å forstå avtalen derhen at fristen skal regnes fra det øyeblikk innflytning finner sted. Saksøkeren har videre påstått at leieforholdet av leieren kan kreves fornyet for samme tidsrom. Om dette foreligger ikke andre opplysninger enn innholdet av det dokumenterte brev av 6. juli 1948. Som allerede nevnt inneholder dette en bekreftelse av at «der vil bli opprettet en Side:591 leiekontrakt for 10 år med rett til fornyelse hvis leieren måtte ønske det. - - -» I betraktning av at det allerede i 1948 var på det rene at saksøkeren måtte påta seg ganske betydelige utgifter i forbindelse med leieavtalen er det mest rimelig å forstå denne slik som påstått av saksøkeren. Saksøkeren må altså antas etter utløpet av 10-års fristen å ha rett til å kreve å få fortsette leieforholdet ytterligere i 10 år. Det tilføyes at saksøkte under hovedforhandlingen heller ikke spesielt har imøtegått denne del av saksøkerens påstand. Saksøkerens utbetalinger til innredningsarbeider m.v. Det er enighet mellom partene om at saksøkeren skal bekoste de innredningsarbeider m.v. som er omhandlet i arkitekt A. L. von Kroghs brev til fru Meland av 5. august 1948. Dessuten er det enighet om at saksøkeren skal betale for gulvbelegg samt omkostningene med planendringene, dvs. endringer i tegninger og beregninger som følge av at lokalene skal brukes til butikk, trykkeri m.v. i stedet for til restaurant. Det er på det rene at saksøkeren i anledning av sistnevnte endringer har betalt kr. 3180,00 i honorarer til ingeniører og arkitekt samt kr. 650,00 som reiseutgifter m.v. for ingeniør Finn Meland i anledning av en relse han foretok på grunn av planendringen. Saksøkeren har opplyst at de samlede utgifter vil utgjøre ca. kr. 42 000,00, og at det var meningen at tilbakebetaling i alle fall av en del av dette beløp skulle skje i form av billig husleie. Det er i denne forbindelse henvist til siste setning i brevet av 7. juli 1948: «Vi forutsetter således at husleien blir stipulert under hensyntaken hertil.» Saksøkeren mener at det i ordet «således», som peker hen på hva der står foran i brevet om utgiftene til ominnredning m.v. ligger en forutsetning om at tilbakebetaling skal skje. Etter rettens mening er det å legge for meget i uttrykket. Den påstand som saksøkeren har nedlagt går heller ikke ut på at omkostningene skal tilbakebetales, og anførselen herom må derfor ansees som frafalt. Leiens størrelse. Som allerede nevnt foran foreligger det ingen avtale mellom partene om størrelsen av leien. Saksøkte har under hovedforhandlingen hevdet at den må betales uavkortet uten at det er nærmere definert hva der ligger heri. Fru Meland har alene anført at hun av hensyn til panthaverne ikke var berettiget til å la saksøkeren slippe med en lavere leie enn ordinært. Noe bevis for at en slik lavere leie var avtalt foreligger heller ikke og saksøkeren vil altså måtte betale den maksimumsleie som godkjennes eller fastsettes av kontrollnemnda, jfr. foran. Saksøkte har videre anført at den omstendighet at leiebeløpet ikke er fastsatt er til hinder for at det gis fastsettelsesdom. Retten kan ikke være enig heri. En viser til Altens kommentar til tvistemålsloven (2. utgave) side 79 hvor det bl.a. er anført: «Der er heller ikke noe til hinder for å søke dom for en erstatningsplikt, i eller utenfor kontraktsforhold, uten fastsettelse av erstatningens størrelse, således når skaden ennå ikke kan bestemmes eller når partene vil ha størrelsen fastsatt på annen måte.» Noe tilsvarende gjelder i dette tilfelle idet partene har overlatt fastsettelsen til kontrollmyndighetene. Og det kan i denne sammenheng ikke spille noen rolle om fastsettelsen foretas av nemnda eller det foregår i den form at nemnda prøver utleierens forslag til leie. Begge Side:592 parter regnet i 1948 åpenbart med at om leiesummens størrelse kunne det ikke bli tvist, da den var gjenstand for offentlig kontroll. Saksøkeren mener etter påstanden å være pliktig til å betale «den leie som fastsettes av kontrollmyndighetene når hensyn tas til de utlegg leieren påtar seg i forbindelse med innredningen og som ansees ha varig verdi for bygget». Det er fra saksktes side i anledning herav anført at det ikke er lovlig adgang til å gi kontrollmyndighetene direktiver for fastsettelsen av leie. Retten forstår den siterte del av saksøkerens påstand derhen at det heller ikke gis direktiver om hvorledes fastsettelsen skal foregå, men bare hva det skal fastsettes leie for. Påstanden fastslår for det første at leierens påkostninger ikke skal lede til høyere husleie og dernest at saksøkeren ikke skal risikere å betale en skjult, forhøyet, husleie ved at eiendommen tilføres varige goder som er betalt av leieren, men som vanligvis bekostes av huseieren. Hvilken vekt det skal tillegges disse varige goder under leiefastsettelsen forutsetter påstanden overlatt til nemnda selv å avgjøre. Av lagmannsrettens dom (lagmann Trygve Leivestad, lagdommerne Sigmund Walen og Torgeir Moi med domsmenn Ole Jakobsen, Jens Sommerbakk, Sigv. A. Berger og Harald Bjerke): - - - Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i alt vesentlig tiltre dens begrunnelse. Dette gjelder dog ikke ett punkt - det leiede husroms omfang - hvorom nærmere nedenfor. Om endelig leieavtale er inngått. Når det gjelder spørsmålet om der er kommet endelig avtale i stand om leie mellom partene, er lagmannsretten enig med byretten i at der den 15. juni 1948 ble sluttet en bindende leieavtale mellom partene, bekreftet ved ankemotpartens brev av 1. juli 1948, og ved garantierklæring av 8. juli 1948. Denne avtale er bekreftet og gitt utfyldende innhold under de konferanser partene hadde den 6. og 7. juli 1948, og som har fått uttrykk i de felles underskrevne bekreftelser av konferansene. Selv om ikke alle detaljer var avtalt, så hadde avtalen etter lagmannsrettens mening fått sitt vesentlige og nødvendige innhold. Leiens størrelse var riktignok ikke bestemt, men retten anser det godtgjort at ankemotparten skulle betale den leie som ville bli fastsatt av kontrollnemnda, eller som kontrollnemnda ville komme til å godkjenne. Lagmannsretten tiltrer for øvrig byrettens begrunnelse. Om leietiden. Lagmannsretten anser det som byretten godtgjort at leietiden i henhold til den opprinnelige avtale mellom partene var fastsatt til 10 år med rett for leieren til å kreve leieforholdet fornyet med ytterligere 10 år. Retten bygger her på de samme betraktninger som byretten, og vil tilføye at når der ikke ved en avtale om fornyelse nevnes noe bestemt antall år, synes det å være den naturlige fortolkning at fornyelsen må gjelde for det samme antall år som avtalen lyder på. Dette må være enda klarere i et tilfelle som dette hvor fornyelsen ifølge avtalen av 6. juli 1948 ensidig er satt i leierens interesse. Side:593 Obligasjonsinnskuddet. Partene er uenige om hva ankemotparten har påtatt seg av bekostninger ved avtalene av 6. og 7. juli 1948. I avtalen av 6. juli er brukt uttrykket at «Utgifter i forbindelse med planendring i kjeller og 1. etasje» skal betales av leieren. I avtalen av 7. juli heter det at ankemotparten skal bekoste «innredningen av 1. etasje og de kjellerrom som vi leier i Fr. Langesgt. 20». Den ankende part gjør gjeldende at alle de poster som er nevnt i von Kroghs brev av 5. august 1948 er planendringsomkostninger, kanskje bortsett fra posten som gjelder elektrisk armatur, og at ankemotparten ved i avtalen av 7. juli å gå med på å bekoste innredningen, har påtatt seg en videre forpliktelse, nemlig å legge ut hva det vil koste å innrede rommene fra råbygget av. Denne siste forpliktelse skulle ordnes i form av innskudd eller obligasjon. Ankemotparten mener at planendringsomkostningene bare er omkostninger som står i direkte forbindelse med endringen av planene fra restaurant til hans formål - således i det vesentlige arkitekt- og konsulenthonorarer, og at hans forpliktelse i henhold til avtalen av 7. juli dekkes av det som han ifølge von Kroghs brev skal bekoste mot at der tas hensyn til utlegget ved stipuleringen av husleien. Retten anser det mulig at partene har gått ut fra forskjellige forutsetninger under forhandlingene. De synes å ha forstått disse uttrykkene planendring og innredning forskjellig. Disse begrep gir heller ikke etter rettens mening uttrykk for noe absolutt og fast. Retten anser det godtgjort at bygget nylig var påbegynt da forhandlingene pågikk i juni og juli, og at det var forholdsvis små endringer som måtte gjøres i det arbeid som allerede var nedlagt i bygget. Det var derfor naturlig for ankemotparten å regne med at planendringsomkostninger i det vesentlige måtte bli omkostninger som sto i forbindelse med en endring av tegninger og beregninger. Når det spørres hva innredning betyr, så antar retten at det kan bli spørsmål om 3 forskjellige betydninger. 1. Det kan bety all innredning fra råbygget av - altså også omfattende dører, vinduer, puss av gulver og vegger m.v. 2. Det kan oppfattes som den innredning som skal foretas etterat det er stillet til disposisjon «et innredet råbygg» hvilket uttrykk sivilingeniør Meland brukte under hovedforhandlingen. I dette tilfelle skulle således vinduer, dører, puss av gulver være gjort ferdig av byggherren og leieren måtte bekoste den videre innredning i form av f. eks. gulvbelegg, veggbelegg, maling, elektrisk utstyr m.v. 3. Den 3. oppfatning gjelder den spesielle innredning, som hver enkelt leier finner å måtte ha for sitt spesielle behov. Lagmannsretten er etter den bevisførsel som har funnet sted overtydet om at ankemotparten må ha gått ut fra den som nr. 2 nevnte forståelse av uttrykket innredning. Hvis den ankende part hadde ment at leieren skulle betale all innredning fra råbygget av etter oppfatning nr. 1, måtte han som utleier sørget for at dette kom klart til uttrykk. Det antas ekstraordinært at en leier skal bekoste hele innredningen like fra råbygget av, og den som krever noe ekstraordinært må sørge Side:594 for at det gis tydelig uttrykk for det. I denne forbindelse bemerkes at omkostningene med innredningen av 1. etasje og kjelleren etter en fremlagt beregning kommer på kr. 117 550,00. Det måtte være naturlig for ankemotparten å gå, ut fra at den beregning som arkitekt von Krogh etter fru Melands anmodning satte opp etter avtalen den 7. juli 1948 til et samlet beløp av kr. 35 000,00 hvortil kommer gulvbelegg, nettopp omfatter de innredningsomkostninger som han hadde påtatt seg i avtalen av 7. juli 1948. Oppgaven fra von Krogh kunne jo ikke alene angå planendringsutgiftene, således er de kr. 3 180,00 som ankemotparten senere betalte i arkitekthonorar m.v. ikke medtatt i oppgaven. Det bemerkes at ankemotparten i tillegg til disse omkostninger i henhold til von Kroghs oppgave har sin spesielle innredning å bekoste, og etter hva der er opplyst under saken beløper denne innredning seg til et atskillig større beløp enn omkostningene ifølge von Kroghs brev. Lagmannsretten er således kommet til det resultat at ankemotparten oppfyller sin del av avtalen ved å bekoste den innredning som er nevnt i von Kroghs oppgave med tillegg av gulvbelegg, og at der ikke kan kreves noe innskudd av ham i form av obligasjon ut fra det synspunkt at når den ankende part oppgir å kreve bekostet hele innredningen (kr. 117 550,00) så må han i stedet kunne kreve det mindre, nemlig obligasjonsinnskudd på kr. 40 000,00. Når det gjelder spørsmålet om det foreligger noen avtale om obligasjonsinnskudd, er lagmannsretten kommet til samme resultat som byretten. Den ankende part har ikke godtgjort at der er inngått slik avtale mellom partene under konferansen den 7. juli 1948. Et så vesentlig vilkår som et innskudd på kr. 40 000,00 i form av obligasjon måtte utleieren sørge for kom tydelig frem til uttrykk under forhandlingene. Den fremlagte korrespondanse mellom den ankende part og de øvrige leieboere tyder på at kravet om obligasjonsinnskudd kom på et senere tidspunkt, selv om fru Meland på et tidligere tidspunkt kan ha hatt planer om delvis å finansiere bygget ved leieboerobligasjoner. At fru Meland i sitt brev til ankemotparten av 8. august 1948 nevner at hun holder på å utarbeide grunnlag for obligasjoner for samtlige leieboere, kan etter lagmannsrettens mening ikke binde ankemotparten, selv om han ikke reklamerte eller tok avstand for sitt vedkommende. Han måtte ha rett til å gå ut fra at dette med obligasjonsinnskudd ikke var noe som vedkom ham, som hadde avtale om bekostning av innredningen. Under enhver omstendighet måtte han kunne oppfatte bemerkningen om obligasjoner som nye planer fra den ankende parts side, som han sto fritt til å ta standpunkt til i tillegg til den leieavtale som alt forelå. Det bemerkes at obligasjonsinnskudd heller ikke antas å være noe vanlig vilkår ved leieavtale inngått i Tromsø, slik at leieboeren måtte være forberedt på vilkåret som en vanlig supplering av avtalen, som jo ikke var fullstendig i alle detaljer. Lagmannsretten tiltrer for øvrig byrettens begrunnelse. Leiens størrelse. Også på dette punkt er lagmannsretten kommet til samme resultat som byretten. Avtalen om at husleien skal stipuleres under Side:595 hensyntagen til ankemotpartens bekostning av innredningen må være bindende for den ankende part i den utstrekning påkostningen gir varig verdi for bygget. Mer går heller ikke ankemotpartens krav ut på. Partene er ikke enige om - og det er heller ikke nærmere opplyst for retten - hvilke av disse innredningsposter kan sies å ha varig verdi for bygget. Lagmannsretten er enig med byretten i at det må være full adgang til å oppgi til huskontrollnemnda hva der skal beregnes leie for. Det er en opplysning som kontrollnemnda for øvrig må ha for å kunne påse at leien ikke omfatter en skjult ytelse fra leierens side - en ytelse som vanligvis bekostes av huseieren. Gjenstanden for leieavtalen. Den ankende part har for lagmannsretten subsidiært påstått at leien bare omfatter det opprinnelige restaurantlokale, således heller ikke butikklokalet i høyre hjørne, som opprinnelig var tenkt som frisørsalong. Retten finner det godtgjort at leien ifølge avtalen, jfr. brevet av 6. juli 1948 - også omfatter det påtenkte frisørlokale, samt de rom i kjelleren som nå er avsatt til ankemotparten. Når det gjelder den omstridte gang i kjelleren har ankemotparten under hovedforhandlingen erklært at han ikke opprettholder sin tidligere påstand, men aksepterer status quo - slik som lokalene nå er innredet, mot at han holdes skadesløs for den endring som er foretatt av den ankende part. Ankemotparten har nedlagt endret påstand hvori dette er medtatt. Retten kan ikke finne at ankemotparten har godtgjort at de opprinnelige tegninger for restauranten omfattet dette rom i kjelleren, og han vil derfor ikke bli tilkjent noen erstatning eller godtgjørelse for oppgivelsen av disse rommene. Partene er ellers enige om at Norges Huseierforbunds normalkontrakt for forretningslokaler legges til grunn for utarbeidelsen av leiekontrakt. Da det som det vil fremgå av det foranstående ikke er godtgjort at der foreligger noe brudd på leiekontrakten fra ankemotparten, og da lokalet ikke er stillet til disposisjon for ham vil leiebetaling begynne å løpe fra den dag den ankende part stiller lokalene til ankemotpartens disposisjon i kontraktsmessig stand. - - - [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
