Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Dommer Anker: Ved kongelig resolusjon av 31. januar 1964 fikk apoteker Ragnar Mørk som innehaver av apoteket Svanen tillatelse til å kreve avstått for 20 år leieretten til apotekets lokaler i Bondeungdomslagets gård Karl Johans gt. 13 i Oslo. I sammenheng med tillatelsen gav Sosialdepartementet i medhold av oreigningslovens §25 samtykke til at ekspropriasjonsinngrepet kunne iverksettes straks. Bondeungdomslaget (BUL) bestred gyldigheten av ekspropriasjonstillatelsen, og forhandlingen i skjønnssaken ble delt i medhold av tvistemålslovens §98, slik at avvisningspåstanden ble behandlet først. Oslo byrett som skjønnsrett avsa 19. oktober 1964 kjennelse for at skjønnet skulle nektes fremmet. Kjennelsen ble påanket til Eidsivating lagmannsrett, som 21. april 1965 avsa dom for at skjønnet skulle fremmes. Anke fra BULs side til Høyesterett ble ved Kjæremålsutvalgets kjennelse av 11. februar 1966 nektet fremmet i medhold av tvistemålslovens §373, tredje ledd nr. 1 og 2. Skjønnssaken ble deretter fortsatt til bestemmelse av erstatningen. Side:447 Oslo byrett avsa 7. juli 1967 skjønn med denne slutning: «1. Ragnar Mørk betaler erstatning til Bondeungdomslaget i Oslo med kr. 1.250.000,- - enmilliontohundreogfemtitusen kroner - med 5 - fem - prosent rente fra avsigelsen av skjønnet. 2. For fremtidig leiebetaling i henhold til skjønnsforutsetningenes punkt 11 stiller Ragnar Mørk sikkerhet med kr. 150.000,- - etthundreogfemtitusen kroner - i kontanter eller på annen måte som Bondeungdomslaget i Oslo godtar. 3. I saksomkostninger betaler Ragnar Mørk til Bondeungdomslaget i Oslo kr. 10.000,- - titusen kroner.» Etter begjæring fra begge parter holdt byretten overskjønn. Dette ble avsagt 11. januar 1968 med denne slutning: «Ragnar Mørk betaler i erstatning til Bondeungdomslaget kr. 50.000,- pr. år, første gang pr. 1. februar 1964, og senere den 1. februar hvert år i ekspropriasjonstidens varighet. For forfalte terminer betales rente med 5 % p. å. fra forfall til betaling skjer. Erstatningen blir å regulere etter den offentlige levekostnadsindeks pr. 1 februar 1974 og 1979 etter sammenlikning med levekostnadsindeksen pr. 1/1 1968. For fremtidig betaling av leie og erstatning stiller Ragnar Mørk sikkerhet overfor Bondeungdomslaget med kr. 100.000,- ved garanti fra bank, forsikringsselskap eller annen institusjon som Bondeungdomslaget godtar. Bondeungdomslagets påstand om kortere ekspropriasjonstid enn fastsatt, tas ikke til følge. Påstanden om endring av underskjønnets omkostningsavgjørelse tas heller ikke til følge. Saksomkostninger for overskjønnet tilkjennes ikke. Ragnar Mørk betaler de lovbestemte utgifter.» Skjønnet ble avsagt under dissens, idet rettsformannen og to av skjønnsmennene stemte for at Ragnar Mørk ikke skulle betale erstatning. Subsidiært - med henvisning til at eksproprianten hadde begjært alternativ takst - tiltrådte mindretallet flertallets resultat med hensyn til erstatningens størrelse. To av de skjønnsmenn som utgjorde flertallet hadde en særbegrunnelse for at Mørks innsigelse mot erstatningskravet ikke skulle tas til følge. De fant at innsigelsen måtte settes til side fordi spørsmålet var rettskraftig avgjort i den utkastelsessak som gikk forut for skjønnssaken. Saksforholdet fremgår av overskjønnets grunner og den utførlige faktiske fremstilling i lagmannsrettsdommen av 21. april 1965, som overskjønnet viser til. Ragnar Mørk har påanket overskjønnet til Høyesterett på grunn av rettsanvendelsen, som hevdes å være feilaktig. Prisipalt gjør Mørk som for overskjønnet gjeldende at Christiania Bank & Kreditkasse i forbindelse med leiekontrakten av 26. februar 1959 tilsa Svaneapoteket en langvarig leiekontrakt i Karl Johans gt. 13, og at dette tilsagn måtte binde den nye gårdeieren BUL. I den begrunnelse overskjønnets flertall har Side:448 gitt savner man enhver nærmere gjennomgåelse og vurdering av forholdet Kreditkassen - BUL under salgsforhandlingene. Det er således ikke foretatt noen vurdering av hvorvidt betingelsene for et godtroerverv for BUL har vært til stede. Mørk henholder seg på dette punkt til det overskjønnets mindretall bygger på. Subsidiært hevder Mørk at det er en feil når overskjønnsretten har bestemt indeksregulering i 1974 og 1979 av den årlige erstatning. Overskjønnsretten hadde ingen hjemmel til på egen hånd å fastsette regulering utover bestemmelsen i oreigningsloven av 23. oktober 1959 §23, hvoretter årlige erstatninger skal justeres hvert 20. år på grunnlag av justeringsnormer som fastsettes av Kongen i statsråd. Mørk mener at den feil overskjønnsretten her har gjort, i tilfelle ikke skal lede til opphevelse av skjønnets erstatningsfastsettelse, men bare til at bestemmelsen om indeksregulering bortfaller, Det fremgår, hevdes det, av skjønnsgrunnene at det ikke er hensynet til noen av de skjønnsmessige momenter i saken som har medført at man tok inn ordningen med indeksreguleringen, men bare usikkerheten om pengeverdiens fremtidige utvikling. Altså et hensyn som er tilstede ved alle ekspropriasjoner hvor erstatningen fastsettes i form av årlige avgifter. Her er det oreigningslovens §23 griper inn og bestemmer hvordan dette hensyn blir å ivareta. Overskjønnet har vurdert erstatningskravet og fastsatt erstatningen for seg. Deretter kommer indeksreguleringen som en helt selvstendig, etterfølgende operasjon. Den vil derfor kunne oppheves uten at man griper forstyrrende inn i selve skjønnsresultatet. Ragnar Mørk har nedlagt slik påstand: «Overskjønnet oppheves for så vidt gjelder tilkjennelse av erstatning til Bondeungdomslaget. Subsidiært: «Overskjønnets bestemmelser om indeksregulering av de årlige erstatninger oppheves. I begge tilfelle: Bondeungdomslaget dømmes til å betale apoteker Ragnar Mørk saksomkostninger for Høyesterett.» BULs svar til Mørks anke er at flertallet i overskjønnsretten har vurdert spørsmålet om Svaneapotekets leierett riktig. BUL har imidlertid motanket for så vidt angår skjønnsrettens kompetanse, indeksreguleringsklausulen, ekspropriasjonstidens lengde og avgjørelsen med hensyn til saksomkostninger for overskjønnet. Som for overskjønnet gjøres gjeldende at tvisten om leierett ikke er et ekspropriasjonskrav som skjønnsretten kan behandle og avgjøre. Det foreligger her ingen tvist om retten til og betingelsene for ekspropriasjon eller om hva som er gjenstand for ekspropriasjon. Skjønnslovens §48 kommer således ikke til anvendelse. BUL viser i denne sammenheng til rettspraksis, særlig de høyesterettsavgjørelser som er inntatt i Retst. 1962 659 og 495 og Retst. 1967 1148. BUL fastholder også at det her dreier seg om en uhjemlet Side:449 utvidelse av påstanden med hensyn til et påkjent krav, jfr. skjønnslovens §35 sammenholdt med §2 og tvistemålslovens §366. Som for overskjønnet gjøres videre gjeldende at anførselen om leieretten uttrykkelig var frafalt for underskjønnet og da ikke kunne tas opp igjen for overskjønnet, dette både av prosessuelle og materiellrettslige grunner. BUL er også for Høyesterett inne på at leierettsspørsmålet kan være rettskraftig avgjort i utkastelsessaken. Hva indeksreguleringen angår, innrømmer BUL at det er vanskelig å finne en lovhjemmel for den bestemmelse om 5-årlige reguleringer som overskjønnet fastsatte. Men skulle Høyesterett finne at det ikke var adgang til å treffe en ordning som denne, må følgen bli opphevelse av overskjønnet. Påbudet om regulering er et ledd i selve erstatningsutmålingen. Det kan ha hatt betydning for størrelsen av de årlige erstatninger og for det standpunkt overskjønnet tok da det bestemte seg for å sette årlige erstatninger istedenfor en engangserstatning. Disse spørsmål må overskjønnet i tilfelle overveie på ny. Overskjønnet har, hevdes det, tolket ekspropriasjonstillatelsen feilaktig når det er antatt at den gjelder utover den tid da Mørk når aldersgrensen og ikke lenger kan drive Svaneapoteket. Det dreier seg om en personlig tillatelse, rett til overdragelse måtte i tilfelle ha vært tatt med som gjenstand for ekspropriasjon. Hva saksomkostningene angår, gjøres gjeldende at overskjønnets avgjørelse er i strid med loven. Skjønnslovens §42, som overskjønnet viser til, gjelder bare de lovbestemte utgifter. Det er §43 som kommer til anvendelse på andre omkostninger, og det er sikker rettspraksis at saksomkostninger tilkjennes ekspropriaten i et tilfelle som det foreliggende. Overskjønnsretten synes å ha sett på saken mer som en sivil sak enn som et skjønn. BUL har nedlagt følgende påstand: «I. Hovedanken: Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket. II. Motanken: 1) Ekspropriasjonstidens lengde begrenses til 13 år. 2) Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling. III. I begge tilfelle: Bondeungdomslaget tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.» Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak, der Ragnar Mørk, hans hustru Unni Mørk og formannen i BULs forretningsstyre Jacob Eri har gitt partsforklaringer. Som vitner er avhørt banksjef i Kreditkassen, Lucien Dedichen, disponent i BULs forretninger Michael Grude og advokat Eivind Røer. Alle disse, unntatt Dedichen, forklarte seg også ved overskjønnet. Det er kommet til et par nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til å gå nærmere inn på. Jeg kommer til at overskjønnet må oppheves og saken hjemvises til overskjønnsretten til fortsatt behandling. Side:450 Jeg finner at overskjønnsretten ikke hadde kompetanse til å behandle og avgjøre tvisten om Svaneapotekets fortsatte leierett. Dette må gjelde selv om det i dette tilfelle dreier seg om en prejudisiell avgjørelse av en innsigelse mot ekspropriatens erstatningskrav. Jeg viser til tidligere avgjørelser av Høyesterett, særlig de som er referert i Retst. 1962 659 og 1967 1148, i saker som i forhold til det foreliggende spørsmål synes analoge med nærværende sak. Det dreier seg ikke om en slik tvist som omhandles i skjønnslovens §48, det er for øvrig partene enige om, og noen annen lovbestemmelse som gir skjønnsretten kompetanse til å løse tvisten har man ikke, det jeg kan se. Skjønnslovens §28 gir således etter min oppfatning ingen slik hjemmel. Jeg antar at det rette her er at det gis alternative skjønn med etterfølgende avgjørelse av tvisten ved de alminnelige domstoler. Nå hadde Mørk for overskjønnet «av praktiske grunner» bedt om alternative takster under følgende forutsetninger: «1. Apoteker Mørk får fullstendig medhold i sin anførsel om at Bondeungdomslaget ikke har hatt adgang til å disponere lokalene i ekspropriasjonstiden. 2. Apoteker Mørk får delvis medhold i sin anførsel om at Bondeungdomslaget ikke har hatt adgang til å disponere lokalene i ekspropriasjonstiden. 3. Apoteker Mørk får ikke medhold i sin anførsel om at Bondeungdomslaget ikke har hatt adgang til å disponere lokalene i ekspropriasjonstiden.» Dette medførte at overskjønnsretten i premissene kom inn på alternativene. Mindretallet stemte for at det ikke skulle gis erstatning, da det kom til at apoteket hadde krav på leierett for 20 år. Flertallet uttalte seg ikke om skjønnsresultatet under dette alternativ, men det kunne så vidt jeg skjønner ikke bli annet enn 0 i erstatning. For det tilfelle at apoteket ikke hadde noen leierett, uttalte den samlede skjønnsrett seg for en erstatning på kr. 50.000,- pr. år, det som ble flertallets resultat. Om det alternativ at Mørk fikk delvis medhold i sin anførsel, dvs. at tilsagnene om fortsatt leie skulle gjelde, men for kortere tid enn 20 år, bemerket den samlede skjønnsrett: «Da erstatningen er utmålt som løpende pr. år, vil en slik alternativ taksering fremgå av resultatet.» Meningen må ha vært at erstatningen skulle begynne å løpe når i tilfelle apotekets tilsikrede leierett var gått ut. Det kan spørres om skjønnet tross den påpekte feil kunne opprettholdes som alternativ taksering. Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til dette, da skjønnet etter min mening må oppheves av en annen grunn, hva jeg nå går over til. Etter mitt syn var det ikke lovhjemmel for den indeksregulering overskjønnet fastsatte, idet regulering av årlige vederlag må skje som bestemt i oreigningslovens §23, nemlig hvert 20. år. Spørsmålet blir da hvilken følge denne rettsanvendelsesfeil får. Det ligger nær å anta at overskjønnsretten har sett det hele i sammenheng, da den førte inn bestemmelsen om indeksregulering. Denne kan ha hatt betydning både for spørsmålet Side:451 engangserstatning eller årlige beløp og eventuelt for størrelsen av de siste. Feilen måtte derfor i seg selv lede til opphevelse av overskjønnet om ikke den tidligere nevnte feil forelå. Jeg er enig med overskjønnet i at ekspropriasjonstillatelsen må antas å gjelde for 20 år til tross for at apoteker Mørk i mellomtiden på grunn av aldersgrensebestemmelsene vil være avløst av en annen innehaver av apoteket. Jeg slutter meg for dette punkts vedkommende til overskjønnsrettens begrunnelse og tilføyer at det ville være vilkårlig å bruke Mørks 70-årsdag som sluttstrek. Man har ingen visshet for at han inntil den tid vil være innehaver av Svaneapoteket. De øvrige spørsmål i saken finner jeg ikke grunn til å gå inn på. Mitt resultat blir således at overskjønnet oppheves. Opphevelsen omfatter også omkostningsavgjørelsen, og det nye skjønn som holdes må ta standpunkt til spørsmålet om saksomkostninger også ved det opphevede skjønn. Ragnar Mørk har anket forgjeves, og han har bare fått delvis medhold når det gjelder motanken. Han bør da betale motparten en vesentlig del av saksomkostningene for Høyesterett. Jeg stemmer for denne dom: Overskjønnet oppheves. Saken hjemvises til overskjønnsretten til fortsatt behandling. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ragnar Mørk 8.000 - åtte tusen - kroner til Bondeungdomslaget i Oslo innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom. Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Dommerne Heiberg og Hiorthøy: Likeså. Justitiarius Terje Wold: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, unntatt i spørsmålet om overskjønnets kompetanse hvor jeg er kommet til et annet resultat. Jeg viser for dette spørsmål til overskjønnets enstemmige begrunnelse, som jeg i det vesentlige tiltrer. Jeg skal bemerke: Det har vært en lang og grundig saksbehandling både for overskjønnsretten og for Høyesterett for å få klarlagt om apoteker Mørk kan kreve at det ved fastsettelsen av den ekspropriasjonserstatning han skal betale for leie av apotekets lokaler skal tas i betraktning at han har en kontraktsmessig «fortrinnsrett til leie av lokalene». Førstvoterende, med tilslutning av de andre tidligere voterende, er kommet til at overskjønnet ikke var kompetent til å behandle dette spørsmål fordi spørsmålet hører under de alminnelige domstoler og ikke under ekspropriasjonsretten. Resultatet må da bli at denne gamle sak må gå tilbake til overskjønnsretten, som uten å behandle spørsmålet om apoteker Mørks rett til å kreve «fortrinnsrett til fortsatt leie» må Side:452 avgi alternative skjønn. Saken må deretter gå til de alminnelige domstoler. Man vil kunne få en ny behandling av saken gjennom flere instanser. Det kan på denne måte gå år før det blir endelig avgjort hva MØrk skal betale i erstatning for leie av lokalene. Alle vil uten videre være enige i at dette er et uønsket og uheldig resultat. Det skulle heller ikke være nødvendig. Det er uten videre klart at overskjønnet ikke har kompetanse til med bindende og endelig virkning å avgjøre om apoteker Mørk har en kontraktsmessig fortrinnsrett til fortsatt leie av lokalene. Mørk har da heller ikke krevd skjønnsrettens avgjørelse av dette krav. Det han gjør gjeldende, er at han som ekspropriant ikke skal betale mer enn markedsleie for lokalene, fordi han allerede har en kontraktsmessig fortrinnsrett til leie. Mørk har således begrenset sin innsigelse til ekspropriasjonserstatningens fastsettelse. Tvisten hører da for skjønnsretten og har ikke rettslig betydning utenfor ekspropriasjonssaken. Det fremgår av overskjønnet at det er med denne begrensning overskjønnet har behandlet innsigelsen. Skjønnets fastsettelse av erstatningens størrelse blir da bindende. Det er i virkeligheten en tvist «om den måte hvorpå skjønnsresultatet skal vinnes» skjønnsretten har avgjort, jfr. skjønnslovens §28. Jeg anser skjønnsrettens omhyggelige saksbehandling av tvisten fullt betryggende. Jeg viser til støtte for mitt syn til Alten: Skjønnsloven (1960) 71. Fastholder man kravet om at skjønnsrettens kompetanse ikke går lenger enn til en innsigelse som må avgjøres som et ledd i fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen, skulle kompetansespørsmålet i alminnelighet i praksis ikke volde særlige vanskeligheter. Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon. Av overskjønnet (byrettsdommer A. H. Hillestad med skjønnsmenn): - - - Under behandlingen av overskjønnet er partene blitt enige om de samme skjønnsforutsetninger som for underskjønnet. En henviser for så vidt til underskjønnets premisser. Skjønnsforutsetningene inneholder bestemmelse om at det skal betales løpende leie for lokalene, en leie som med bindende virkning fastsettes av Boliginstituttet for Oslo ved 2 oppnevnte takstmenn, første gang den 1. januar 1968, og deretter med 2 års mellomrom, idet markedsleien i strøket legges til grunn ved leiefastsettelsen. For øvrig blir erstatningen ifølge skjønnsforutsetningene å fastsette til et beløp en gang for alle, men partene har gjort oppmerksom på at det ikke med denne bestemmelse har vært meningen å binde overskjønnsretten, og at denne i samsvar med oreigningsl. §22 annet punktum kan sette erstatningen til et årlig beløp i tillegg til husleien, hvis dette finnes riktig. - - - Saksøkerens påstand er som det fremgår at det ikke skal betales erstatning i tillegg til den årlige husleie. På den annen side ønsker man Side:453 av praktiske grunner å få alternative takster for de muligheter som foreligger for et annet syn på den innsigelse som er fremmet. Det hevdes for så vidt at det er anledning til, etter at overskjønnsretten har tatt standpunkt til den foreliggende tvist etter skjønnslovens §48, å avgi takst også for de alternativer som man da ikke gir sin tilslutning, idet lovens §52 gir adgang til slik fremgangsmåte. I samsvar hermed er det nedlagt følgende påstand: «Ad. ekspropriasjonstiden: Ekspropriasjonens varighet er 20 år regnet fra den 31. januar 1964. Ad. ekspropriasjonserstatningen: Prinsipalt: Bondeungdomslaget tilkjennes ikke erstatning for tap av forventet fortjeneste ved restaurantdrift i apoteklokalene. Subsidiært: Underskjønnets erstatningsansettelse under dette punkt nedsettes betydelig.» Overskjønnsretten anses kompetent til å avgjøre prejudisielt den innsigelse som apoteker Mørk fremsetter om at Bondeungdomslaget ikke har rett til å disponere over apoteklokalene i ekspropriasjonstiden. I medhold av skjønnsprosesslovens §52 bes overskjønnsretten avgi skjønn under følgende alternativer: (se sitat i Høyesterettsdom) - - - Overskjønnsretten skal bemerke: Det første spørsmål en må ta standpunkt til er om overskjønnsretten er kompetent til å ta under behandling den innsigelse saksøkeren har fremkommet med om at han selv uten ekspropriasjon var berettiget til fortsatt leie av lokalene og at det av den grunn ikke skal betales erstatning i tillegg til gjeldende husleie. Ifølge skjønnsl. §48 skal skjønnsretten avgjøre tvistigheter mellom partene om «hva som er gjenstand for ekspropriasjon». Skjønnsretten må således som grunnlag for fastsettelsen av erstatningsbeløpet ta standpunkt til tvistigheter om hva avståelsen omfatter, herunder f.eks. om eksproprianten allerede har visse rettigheter som begrenser verdien for saksøkte av det avståelsen gjelder. En må forstå saksøkerens innsigelse slik at den nettopp er av denne karakter. En kan for øvrig vanskelig se at en, når det skal avgjøres hvilken erstatning som skal betales for lokalene, kan komme utenom å ta standpunkt til den innsigelse som er fremkommet, idet en må erklære seg enig med saksøkeren i at Bondeungdomslaget neppe kan være berettiget til erstatning utover den løpende husleie, hvis laget på grunn av gjeldende forpliktelser ikke var berettiget til selv å bruke lokalene til fortrengsel for apoteket. Spørsmålet er så om den nevnte innsigelse er falt bort av formelle eller reelle grunner, slik saksøkte hevder. Formelle hindringer for å ta opp innsigelsen foreligger, så vidt en kan forstå, ikke. Det er nok så at den samme innsigelse om rett til fortsatt leie av lokalene ble tatt opp under utkastelsessaken og forkastet. På den annen side må det formentlig være riktig som hevdet av saksøkerne at dette var av prejudisiell art og at prøvelsen av innsigelsen derfor ikke representerer noen rettskraftig avgjørelse. Hele opplegget av saken Side:454 viser at den nevnte innvending var en av flere innsigelser mot påstanden om utkastelse og at man konsentrerte seg om de innsigelser som man regnet å vinne frem med. Det som ble rettskraftig avgjort var selve kravet om utkastelse, og som saksøkeren hevder, ville det selv etter Høyesteretts kjennelse av 21. oktober 1963, neppe vært noe i veien for å ta opp igjen påstanden om en ny leiekontrakt ved et særskilt søksmål. Et mindretall innen retten, skjønnsmennene Nissen Biong og Müller Ellefsen, er imidlertid enig med saksøkte på dette punkt og voterer for at den omhandlede innsigelse settes til side på dette grunnlag og viser til Høyesteretts uttalelse om at apoteket var uten hjemmel til lokalene fra 31/12-1962. Heller ikke kan man se innsigelsen som avskåret av prosessuelle grunner ved at den ikke ble fremmet i underskjønnet. En kan ikke være enig med saksøkte i at man her står overfor et skjønnskrav som det er begrenset adgang til å ta opp for overskjønnet etter skjønnsl. §35. Det dreier seg om en innsigelse, og overskjønnsretten kan ikke se at det er noen prosessuell begrensning i adgangen til å ta opp nye innsigelser ved overskjønnsbehandlingen. En kan heller ikke finne at det er i strid med bindende prinsipper i skjønnsprosessen på den måten å få inn nye problemer i overskjønnet. Riktignok vil innsigelsen da bare bli prøvet i én skjønnsinstans, men innsigelsens holdbarbet kan være gjenstand for anke, og den vil altså likevel kunne prøves i to instanser. Reelt er det innvendt at innsigelsen tidligere er frafalt med bindende virkning. Overskjønnsretten må erklære seg enig i at det ved første øyekast virker unaturlig å søke ekspropriasjonstillatelse til en rett man allerede mener å ha. På den annen side er det på det rene at saksøkeren, etter at han hadde søkt om ekspropriasjonstillatelse den 9. mai 1963, hevdet i prosesskrift til namsretten av 22. mai s.å at han ville gjøre gjeldende sin fortrinnsrett til lokalene. For saksøkeren selv har det således ikke fortonet seg slik at det å søke om ekspropriasjon skulle innebære at han renonserte på kravet om rett til leie, men tydeligvis at han ved en ekspropriasjonstillatelse ytterligere ville underbygge den rett han mente å ha, men som han var klar over at den annen part bestred. For overskjønnsretten synes det heller ikke grunn til å legge mere i at det er søkt og gitt ekspropriasjonstillatelse. Endelig hevder saksøkte at det forhold at det for underskjønnet ikke ble prosedert på innsigelsen, må oppfattes som en viljeserklæring om at innsigelsen er frafalt, særlig etter at hjelpeintervenienten uttrykkelig har skrevet at innsigelsen har vært overveiet, men at man ikke fant å ville belaste skjønnsforhandlingene med dette problem. Overskjønnsretten fester seg ved at det i nevnte prosesskrift blir gjort oppmerksom på at saksøkeren fortsatt er av den oppfatning at han har sin særskilte rett i behold. Når det på den annen side sies at man ikke vil belaste skjønnsforhandlingene med denne innsigelse, er det ikke direkte bindende for saksøkeren, men det kan med grunn hevdes at han burde grepet inn hvis han var uenig. Imidlertid bør uttalelsen da neppe fortolkes videre enn nødvendig, og det er ikke unaturlig å lese prosesskriftet derhen at uttalelsen gjaldt forhandlingene for det forestående underskjønn. Fru Mørk har som vitne forklart at hun Side:455 i forbindelse med dette spurte prosessfullmektigen, advokat Røer, om problemet likevel kunne tas opp for et eventuelt overskjønn og at hun fikk til svar at det ikke ville være noe til hinder for dette. Under disse forhold er det vanskelig å tolke det at innsigelsen ikke ble tatt opp, som en viljeserklæring om endelig frafallelse av den. Overskjønnsretten kommer således til at de innsigelser saksøkte har fremsatt mot å ta det omhandlede problem under behandling, ikke kan føre frem. Ved bedømmelsen av innholdet i de tilsagn om forsatt leie for apoteket som ble gitt av Christiania Bank og Kreditkasse under forhandlingene i desember 1958 og senere, finner overskjønnsretten flertall, skjønnsmennene Olaf Schumann, Nissen Biong, Müller Ellefsen og Sverre Førsund, å måtte legge avgjørende vekt på den utforming tilsagnet har fått i den inngåtte kontrakt. Det er her anført at apoteket etter den 31. desember 1962 skulle ha fortrinnsrett til fortsatt leie av lokalene hvis de skulle være gjenstand for fortsatt utleie. Denne bestemmelse kan etter flertallets mening ikke hindre Bondeungdomslaget i å disponere lokalene til eget bruk etter at man har kjøpt gården. - - - Flertallet finner således ikke å kunne legge noen vekt på den innsigelse saksøkeren har gjort gjeldende om at Bondeungdomslaget, uavhengig av ekspropriasjonen, skulle være uberettiget til å ta apoteklokalene i bruk til kafélokale. Mindretallet, skjønnsmennene George Jaquet og Olav Ildal, samt rettens formann er kommet til et annet resultat. Man legger da avgjørende vekt på at bankens løfter førte til at departementet og den vordende apoteker påtok seg de utgifter og den risiko det innebar å fortsette apotekdriften og at banken var fullt klar over den betydning løftene ble tillagt. - - - Ifølge banksjef Dedichens vitneforklaring har han orientert Bondeungdomslaget om situasjonen før salget, og det er videre på det rene at laget fikk gjenpart av advokat Røers brev av 9. februar 1963 og derved fikk en fyldig redegjørelse for de forhandlinger som var ført og de løfter som var gitt, og laget måtte da ha all oppfordring til å undersøke og overveie forholdet. Noe godtroenhetserverv har derfor neppe funnet sted. Laget må som kjøper være bundet av de gitte løfter på samme måte som banken. Spørsmålet er hvor langt disse løfter går. - - - Mindretallet er derfor blitt stående ved at Bondeungdomslaget må ha vært uberettiget til å ta apoteklokalene i bruk til driften av Kaffistova. De tilsagn en har bygget dette resultat på, inneholder intet om lengden av den nye leietid, men etter de uttalelser som foreligger fra departementet om at den vanlige leietid for apotek er 20 år og at en slik lengde er nødvendig for avskrivning av de forholdsvis store investeringer et moderne apotek krever, finner en ikke å kunne forutsette at løftene om fortsatt leie skulle gjelde for kortere tid. Mindretallet finner derfor ikke grunnlag for å tilkjenne saksøkte noen erstatning i tillegg til husleien. Overskjønnsrettens flertall som ikke finner å kunne godta Side:456 saksøkerens prinsipiale påstand, må da ta standpunkt til spørsmålet om erstatningens størrelse. - - - Oppstillinger ut fra så lite gjennomarbeidede planer som de det her gjelder vil derfor etter overskjønnsrettens mening ha begrenset verdi ved den skjønnsmessige avgjørelse av erstatningens størrelse. Det dreier seg imidlertid her om et utmerket forretningslokale, og en finner ved avgjørelsen også å måtte legge vekt på de fortjenestemuligheter et slikt lokale ut fra vanlig erfaring regnes å kunne gi. Ut fra det anførte finner overskjønnsrettens flertall at erstatningen til Bondeungdomslaget, fordi laget gjennom ekspropriasjonen er hindret i å ta apoteklokalene til bruk til Kaffistova, bør settes til kr. 50.000.- pr år. Det tilføyes at en har merket seg at partene overlater til retten å avgjøre om erstatningen skal settes til et engangsbeløp eller til en årlig erstatning. Overskjønnsretten finner at erstatningen bør betales i form av årlige beløp, og det nevnte beløp bør da betales forskuddsvis hvert år den 1. februar, første gang pr. 1. februar 1964. På den annen side finner en at beløpet, når det skal fastsettes for et så vidt langt tidsrom som 20 år, bør bli gjenstand for regulering etter den offentlige levekostnadsindeks, og en finner at regulering bør skje pr. 1/2-1974 og pr. 1/2-1979 og da ut fra en sammenlikning med levekostnadsindeksen pr. 1/1-1968. Den anførte erstatningsfastsettelse blir overskjønnsrettens resultat, idet det før nevnte flertall voterer for den. Mindretallet voterer som foran nevnt for at det ikke gis erstatning på grunn av de juridiske forhold som er påpekt. Saksøkeren har imidlertid nedlagt påstand om at man alternativt foretar en taksering ut fra den forutsetning at hans prinsipale påstand ikke blir tatt til følge, idet det hevdes at skjønnslovens §52 gir adgang til slik alternativ takst. Ut fra denne forutsetning slutter mindretallet seg til de synsmåter som flertallet har hevdet og det resultat man er kommet til. Saksøkeren har videre påstått alternativ takst ut fra den forutsetning at han «får delvis medhold i sin anførsel», d.v.s. at tilsagnene om fortsatt leie forutsettes å gjelde, men bare for kortere tid enn 20 år. Da erstatningen er utmålt som løpende pr. år, vil en slik alternativ taksering fremgå av resultatet. Overskjønnsretten er videre enstemmig av den oppfatning at det ikke kan gis noe tillegg til den fastsatte erstatning for «ulempen ved ikke å kunne ominnrede lokalene i én entreprise». Bondeungdomslaget var ifølge kontrakten med banken forpliktet til å innrede de nye lokaler i 2. etasje så hurtig som mulig etter kjøpet av gården for at man kunne flytte ut av Torget 8. En ryddiggjørelse av apoteklokalene ville først kunne skje etter at spørsmålet om utkastelse var ferdig behandlet, altså først etter Høyesteretts avgjørelse den 21. oktober s.å., og det er ikke ført noe bevis for at planleggingen og gjennomføringen av ombyggingen i 1. og 2. etasje til tross for de påpekte forhold, kunne skjedd som én entreprise om ekspropriasjonstillatelse ikke var gitt. Saksøkte har nedlagt særskilt påstand om at ekspropriasjonstiden må regnes å gjelde bare for den tid apoteker Mørk som fikk Side:457 ekspropriasjonstillatelsen, kan drive sitt apotek, nemlig til det fylte 70 år. Overskjønnsretten er enstemmig av den oppfatning at denne påstand ikke kan gis medhold. Ekspropriasjonen gjelder «lokaler til Svaneapoteket», og en må forutsette at apoteket vil fortsette under en ny apoteker når apoteker Mørk faller for aldersgrensen. En kan ikke se at det er noe til hinder for at den nåværende innehaver gis ekspropriasjonstillatelse for et lengere tidsrom enn han selv vil kunne beholde apoteket. I det avholdte skjønn er det pålagt apoteker Mørk å stille sikkerhet for fremtidig leiebetaling med kr. 150.000.-. Saksøkeren har begjært overskjønn også over dette punkt, og overskjønnsretten er kommet til at det må være tilstrekkelig med en sikkerhetsstillelse på kr. 100.000.-. Dette vil utgjøre husleie og erstatning for over ca. ett år, og det må antas å være tilstrekkelig tid for gårdens eier til å gripe inn overfor manglende betaling. En går ut fra at sikkerheten bør stilles som garanti fra bank, forsikringsselskap eller annen institusjon som Bondeungdomslaget godtar. I saksomkostninger ble Bondeungdomslaget tilkjent kr. 10.000.-, hvilket laget finner for lite. Overskjønnsretten slutter seg til det avholdte skjønn på dette punkt, idet en er enig i den begrunnelse som er gitt. For overskjønnet, som er begjært av begge parter, finner en ikke grunn til å tilkjenne saksøkte omkostninger, idet skjønnet har gått mot ham, jfr. skjønnslovens §42, siste ledd. Hver av partene bør bære sine egne omkostninger, men saksøkeren må pålegges de lovbestemte utgifter. - - - [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
