Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Dommer Lorentzen: Saken gjelder krav fra John Espen Thorbjørnrød om løsning på odel av eiendommen Hvam, gnr. 94 bnr. 1 og 3 i Hobøl. Kravet har vært rettet mot Magnus Wangberg og hans konkursbo ved bobestyreren høyesterettsadvokat Finn Rime. Under hovedforhandlingen for Høyesterett er det opplyst at konkursboet har abandonert eiendommen, slik at det nå er Magnus Wangberg som er ankemotpart. Moss herredsrett avsa 12. november 1975 dom med denne domsslutning: «1. Magnus Wangberg og hans konkursbo v/bobestyreren høyesterettsadvokat Finn Rime, frifinnes for å avstå fra eiendommen Hvam gård, gnr. 94, bnr. 1 og 3 i Hobøl. 2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger med kr. 4 700 - kronerfiretusensjuhundre 00/100-.» John Espen Thorbjørnrød påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som 18. mars 1977 avsa dom med slik domsslutning: «1. Magnus Wangbergs konkursbo v/bobestyreren, høyesterettsadvokat Finn Rime, frifinnes for å avstå eiendommen Hvam gård, gnr. 94 bnr. 1 og 3 i Hobøl. Side:103 2. I saksomkostninger for herredsretten betaler John Espen Thorbjørnrød kr. 4 700 - firetusensyvhundrekroner - og i saksomkostninger for lagmannsretten betaler John Espen Thorbjørnsrød kr. 3 500 - tretusenfemhundrekroner - til Magnus Wangbergs konkursbo v/bobestyreren høyesterettsadvokat Finn Rime. 3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.» Det er enighet om de faktiske omstendigheter, som fremgår av herredsrettens dom. Om partenes anførsler for herredsretten og lagmannsretten viser jeg til de to retters domsgrunner. John Espen Thorbjørnrød har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Han har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og lagmannsretten. Han hevder at fristen etter §9 i odelsloven av 1821 for bortfall av odelsretten ikke begynner å løpe før en kjøper utenfor slekten har fått full eiendomsrett og tinglyst hjemmel. Så lenge en kjøper av en konsesjonspliktig eiendom ikke har fått konsesjon eller ikke har oppfylt de betingelser som er satt for konsesjonen, står han så svakt at han ikke kan sies å ha full eiendomsrett. Da Wangberg fikk konsesjon 24. juni 1968, var det satt som vilkår at han skulle bosette seg fast på eiendommen innen 1. juni 1970. Han overholdt ikke dette vilkår og kan først anses for å ha bosatt seg der i 1972. Løsningssaken, som ble reist ved forliksklage av 22. november 1973, er derfor innen rammen av fristen etter §9. Den ankende part gjør videre gjeldende at tinglysingen av skjøtet av 19. oktober 1965 er skjedd i strid med bestemmelsene i lov av 10. desember 1920 om erhvervelse av dyrket mark §17 og lov av 18. september 1909 om erhvervelse av skog §18, slik disse bestemmelser lød etter endringslovene av 29. juni 1962. John Espen Thorbjørnrød har nedlagt slik påstand: «Magnus Wangberg dømmes til å utstede skjøte på eiendommen HVAM, gnr. 94 bnr. 1 og 3 i Hobøl til John Espen Thorbjørnrød mot å få utbetalt takstbeløpet kr. 380 000 - kronertrehundreogåttitusen - efter odelslovens regler, og å fraflytte og ryddiggjøre eiendommen innen 14. april 1979 efter odelslovens regler. John Espen Thorbjørnrød tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.» Magnus Wangberg har gjort gjeldende de samme anførsler som han og hans konkursbo har gjort gjeldende for herredsretten og lagmannsretten. Prinsipalt hevder han at fristen etter odelslovens §9 begynte å løpe i november 1965 da eiendommen betingelsesløst var frasolgt Thorbjørnrød-slekten og skjøtet var tinglyst. Kjøpernes konsesjonsforhold spiller ingen rolle i denne forbindelse, og det er uten betydning om det ble begått feil ved tinglysingen. Subsidiært hevder Wangberg at fristen begynte å løpe i 1968, dels fra 24. juni da Wangberg fikk konsesjon, og dels fra 29. juli da skjøte ble tinglyst for overdragelsen av 3/4 av eiendommen fra Tynes og Thu til Wangberg. Det må i alle fall være uten betydning når Wangberg oppfylte Landbruksdepartementets krav om at han skulle bosette seg på Hvam. Side:104 Magnus Wangberg har nedlagt denne påstand: «1. Magnus Wangberg frifinnes for å avstå eiendommen Hvam gård, gnr. 94, bnr. 1 og 3 i Hobøl. 2. Eidsivating lagmannsretts omkostningsavgjørelse stadfestes. Magnus Wangberg tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.» Jeg er kommet til det samme resultat som herredsretten og lagmannsretten. Ved vanlig salg av en odelseiendom til en kjøper uten odelsrett begynte fristen etter §9 i odelsloven av 1821 å løpe ved tinglysingen av kjøperens hjemmelsdokument. Den ankende parts besteforeldre solgte Hvam og utstedte 19. oktober 1965 skjøte som inneholdt en ubetinget overdragelse til 3 kjøpere som ikke hadde odelsrett. Om kjøperne ikke fikk konsesjon etter lovene av 10. desember 1920 og 18. september 1909 eller ikke oppfylte vilkår som ble satt i slik konsesjon, ville det ikke medføre at selgerne eller deres slekt ville få rett til å få eiendommen tilbake. Utfallet av kjøpernes konsesjonssøknad og deres oppfyllelse av vilkår som ble satt for konsesjon, kan da ikke tillegges noen direkte betydning for spørsmålet om når eiendommen er kommet ut av selgerens «Ætlæg», jfr. §9 i odelsloven av 1821. Jordkonsesjonslovens §17 og skogkonsesjonslovens §18 bestemte etter lovendringene i 1962 at konsesjonspliktig overdragelse ikke skulle tinglyses før konsesjon var gitt. Det var således en feil at skjøtet av 19. oktober 1965 ble tinglyst samme år. Jeg finner ikke grunn til å gå inn på spørsmålet om 3-årsfristen etter odelslovens §9 likevel begynte å løpe fra tinglysingen av skjøtet fra den ankende parts besteforeldre. Landbruksdepartementet gav 24. juni 1968 konsesjon for Wangbergs erverv av eiendommen, og 29. juli 1968 ble det tinglyst overdragelse av 3/4 av eiendommen fra de to andre kjøpere til Wangberg. Etter dette måtte 3-årsfristen etter odelslovens §9 senest begynne å løpe fra 29. juli 1968. Jeg er derfor enig med herredsretten og lagmannsretten i at den ankende part hadde tapt sin odelsrett før løsningssaken ble innledet ved forliksklagen av 22. november 1973. Jeg er enig i de tidligere retters avgjørelse av omkostningsspørsmålene og finner at den ankende part må pålegges å dekke motpartens omkostninger for Høyesterett, jfr. tvistemålslovens §180 første ledd. Ankemotpartens prosessfullmektig har gitt oppgave som nevnt i tvistemålslovens §176 annet ledd. Omkostningene for Høyesterett bør etter dette settes til kr. 6 000. Jeg stemmer for denne dom: 1. Magnus Wangberg frifinnes for å avstå eiendommen Hvam, gnr. 94 bnr. 1 og 3 i Hobøl. 2. Eidsivating lagmannsretts omkostningsavgjørelse stadfestes. I saksomkostninger for Høyesterett betaler John Espen Thorbjørnrød til Magnus Wangberg 6 000 - seks tusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom. Side:105 Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Dommerne Bølviken, Egil Endresen og justitiarius Ryssdal: Likeså. Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Arne K. Stokk med domsmenn): - - - Saksøkeren har i det vesentligste anført: Hvam gård gnr. 94 bnr. 1 og 3 i Hobøl ble ervervet av saksøkerens oldefar - Nils Thorbjørnrød - i 1915. I 1955 ble gården overdratt til Hans Thorbjørnrød - saksøkerens bestefar - som i 1965 solgte eiendommen til Magnus Wangberg med flere. Else Riiser var gift med sønnen til Hans Thorbjørnrød - Johnny Thorbjørnrød. I dette ekteskapet er det 2 sønner. Saksøkeren, John Espen Thorbjørnrød er eldste sønn av Hans Thorbjørnrøds eldste sønn. Else Riiser ble skilt fra Johnny Thorbjørnrød og senere gift med Even Riiser. Dette er årsaken til at odelsløseren og hans mor ikke bærer samme navn. Saksøkeren har på denne bakgrunn hevdet at det ikke kan være noen som helst tvil om at eiendommen Hvam er odelsjord og at saksøkeren etter slektskapsforholdet har odelsrett til eiendommen. Saksøkeren har videre anført at Hans Thorbjørnrød solgte eiendommen til Bernhard Tynes, som ble eier av en ideell 1/2 part, og til Magnus Wangberg og Kjell Thu, som begge ble eiere av en ideell 1/4 part hver, ved skjøte datert 19.10.1965. Skjøtet ble tinglyst den 19.11.1965. Landbruksdepartementet avslo søknad om konsesjon fra erververene. Vedtaket ble fattet den 27.8.1966. Ved brev av 6.10.1967 fra Landbruksdepartementet ble fylkesmannen i Østfold bedt om å underrette erververne om at de var gitt en 2 måneders frist til å bringe konsesjonsforholdet i lovlig orden. Fristbestemmelsen ble tinglyst på eiendommen den 13.10.1967. Magnus Wangberg søkte dermed konsesjon på nytt, og ved brev av 24.6.1968 ble Magnus Wangberg gitt konsesjon på visse vilkår, bl.a. at han skulle bosette seg på eiendommen og drive den på en forsvarlig jordbruksmessig måte i minst 5 år. Bernhard Tynes og Kjell Thu overdro deretter sine ideelle andeler til Magnus Wangberg ved skjøte datert 27.6.1968, tinglyst 29.7.1968. Ved brev av 19. 11. 1970 fra Landbruksdepartementet til fylkesmannen i Østfold ble fylkesmannen bedt om å underrette Magnus Wangberg om at han ikke hadde oppfylt konsesjonsvilkårene og derfor ble gitt en 2 måneders frist til å bringe forholdet i lovlig orden. Fristbestemmelsen ble tinglyst på eiendommen den 27. 11. 1970. Ved brev av 5.9. 1972 fra Landbruksdepartementet til fylkesmannen i Østfold ble det bekreftet at konsesjonsforholdet nå måtte anses brakt i lovlig orden ved at Magnus Wangberg hadde tatt fast bopel på eiendommen. Den 12.9.1972 ble den tinglyste fristbestemmelse slettet på eiendommen. Saksøkeren har hevdet at odelspreskripsjonsfristen først løper fra det tidspunkt eiendommen er ervervet med full eiendomsrett, hvilket er oppfattet slik at konsesjon må være meddelt og konsesjonsbetingelsene oppfyllt. Etter saksøkerens oppfatning løper odelsløsningsfristen i nærværende sak fra Side:106 5.9.1972 da departementet meddelte at konsesjonsforholdet var bragt i lovlig orden. - - - Retten bemerker: Retten legger til grunn saksøkerens fremstilling av faktum som er uomtvistet. Saken gjelder utelukkende et rettslig spørsmål - fra hvilket tidspunkt løsningsretten begynner å løpe. Det er videre uomtvistet og på det rene at det er odelsloven av 1821 som kommer til anvendelse. Tvisten gjelder fortolkning av §9. Innledningsvis vil retten peke på at odelsl. §9 gir den alminnelig regel for preskripsjon av odelsrett og dermed direkte også gir samme regel for preskripsjon av løsningsretten. Retten viser her til [[Rt-1939-328]]. Odelslovens §9 fastslår at odelsretten/løsningsretten foreldes etter 3 år regnet fra det tidspunkt eiendommen er «ute av ættlegg». Lovens ordlyd gir ingen direkte holdepunkter for når eiendommen skal anses «ute av ættlegg». Dog peker retten på at odelsl. §9 siste punktum som gjelder løsning fra fjernere odelsberettigede enn løseren, benytter uttrykket «besidder» eiendommen i mer enn 3 år. Men heller ikke uttrykket «besidder» gir noen nærmere forklaring på fra hvilket tidspunkt løsningsretten løper. Etter gjeldende rett gir løsningsfristen samme utgangspunkt både ved løsning etter odelsl. §9, 1 og §9, 2. pkt. Retten legger til grunn - i samsvar med teorien vedrørende dette spørsmål - at løsningsfristen løper fra det tidspunkt eiendommen er ervervet med «full eiendomsrett». Dette kravet til full eiendomsrett inneholder etter rettens oppfatning ihvertfall to elementer. For det første må det foreligge en privatrettslig gjennomført overdragelse. I nærværende sak ble denne gjennomført ved skjøte datert 19.10.1965 hvoretter Hans Thorbjørnrød solgte eiendommen til Magnus Wangberg, Bernhard Tynes og Kjell Thu. Allerede fra dette tidspunkt hadde saksøkeren en rett til å løse eiendommen på odel. For det andre må overdragelsen gis legitimasjon utad. Gjeldende rett fastslår at tinglysning av skjøtet innebærer den nødvendige legitimasjonsforandring vedrørende eierforholdene til odelseiendommen. Skjøtet av 19.10.1965 ble tinglyst den 19.11.1965, og saksøkeren har også innrømmet at nødvendig legitimasjonsforandring inntrådte ved tinglysningen. Retten bemerker at saksøkerens uvitenhet om skjøteoverdragelsen og den senere tinglysning av skjøtet ikke har noen innflytelse på utgangspunktet for løsningsfristen. Spørsmålet blir dermed om kravet til «full eiendomsrett» også omfatter noe mer enn de to forannevnte elementer. Må den nødvendige, lovbestemte offentligrettslige godkjennelse foreligge før erververen har fått «full eiendomsrett» i relasjon til odelsl. §9 ? - og løper løsningsfristen fra det tidspunkt denne godkjennelse foreligger? Retten legger til grunn at Magnus Wangberg ble meddelt konsesjon den 24.6.1968. Men først ved Landbruksdepartementets brev av 5.9.1972 var konsesjonsforholdet brakt i lovlig orden ved at Wangberg da hadde tatt fast bopel på eiendommen. Når det gjelder odelshevd, er retten enig med saksøkte i at hevdstiden løper fra det tidspunkt eiendommen er ervervet med «full eiendomsrett», jfr. odelslovens §1 og at ervervstidspunktet legges til grunn - dette selv om konsesjonsforholdet først blir bragt i orden på et senere tidspunkt. Retten Side:107 viser i den forbindelse til R.G. 1951 358 (361) og Voss: åttende utg. side 35. Skeies divergerende oppfatning av dette spørsmål anser retten ikke som gjeldende rett. Underrettsdommen er senere ikke fraveket. Odelsl. §9 og §1 nytter ikke samme uttrykk i lovteksten. Uttrykket «full eiendomsrett» i relasjon til løsningsfristen i odelslovens §9 er et hjelpeuttrykk ved fortolkningen av paragrafen som ikke er forankret i lovteksten. Gjeldende rett vedrørende odelshevdsfristens utgangspunkt, kan dermed ikke automatisk legges til grunn som gjeldende rett vedrørende løsningsfristens utgangspunkt. Retten peker på at saksøkeren ikke har hatt noen som helst innvirkning på det offentligrettslige forhold - hvorvidt konsesjon skal meddeles eller ikke. I denne sak var det et forhold mellom Wangberg og Landbruksdepartementet. Dersom Wangberg ikke hadde fått konsesjon, ville det vært opp til departementet å avgjøre hvilke tiltak som skulle settes i verk mot Wangberg. Det samme gjelder ved manglende overholdelse av konsesjonsvilkårene. Både den tidligere skogkonsesjonslov av 1909 og jordkonsesjonslov av 1920 fastsatte flere virkemidler for det offentlige ved brudd på konsesjonsvilkårene. Det forhold at Wangberg først i 1972 overholdt konsesjonsvilkårene, antar retten ikke kan forrykke tidspunktet for løsningsfristens utgangspunkt, slik at eiendommen kan løses på odel flere år etter overdragelsen ved tinglyst skjøte. Retten er oppmerksom på at den nye odelsl. §40, jfr. §28 gir de odelsberettigede en løsningsrett ut over 2-års fristen, dersom erververen ikke overholder bo- og driveplikten. Men retten finner ikke at dette kan ha innvirkning på fortolkningen av odelsloven av 1821 §9. Videre peker retten på at formålet med odelsløsningsretten er at de odelsberettigede skal ha anledning til innen en viss frist å ta eiendommen tilbake på odel slik at den kan bevares for ætten. Årsaken til at det er fastsatt en tidsbestemt frist på 3 år, grunner seg i at eiendomserververen ikke skal leve i uvisshet om odelssøksmål i lengere tid. Hensynet til erververen tilsier at løsningsfristen har et bestemt og forutsigbart utgangspunkt. Dersom dette krav skal kunne tilfredsstilles, må den privatrettslige overdragelse av eiendommen og tinglysning av hjemmelsdokumentet væræ utgangspunktet for løsningsfristen. Tidspunktet for konsesjonsmeddelelse vil være avhengig av en rekke forhold som eiendomserververen ikke har kontroll med. Det vil i denne sak si at fra tinglysningen av skjøte av 1965 var eiendommen «ute av ættlegg». Som tidligere nevnt kunne saksøkte allerede fra dette tidspunkt ha gått til løsningssak. Dermed kan løsningsfristens utgangspunkt heller ikke forskyves til det senere tidspunkt da de offentligrettslige forhold er i orden. Det var også fra tinglysningstidspunktet for skjøte at saksøkeren virkelig hadde grunn til å gå til løsningssak, idet Wangberg med flere da hadde fått en kvalifisert form for eiendomsrett til Hvam gård. De kunne fritt selge eiendommen videre. Så lenge erververen ikke har fått konsesjon, vil kravet til «full eiendomsrett» være beskåret sett i relasjon til det offentligrettslige forhold. Konsesjon og oppfyllelse av konsesjonsvilkårene er en forutsetning for at erververen kan være trygg på å få beholde eiendommen. Utgangspunktet for løsningsfristen har retten fastslått til tinglysningstidspunktet for hjemmelsdokumentet. Om manglende konsesjon eller unnlatelse av å overholde konsesjonsvilkårene, kan medføre at losningsfristen stispenderes utover 3 års Side:108 fristen og således at en eventuell odelsløser har anledning å gå til odelsløsningssak inntil konsesjonen er brakt i lovlig orden, finner retten er tvilsomt. Men det er ikke nødvendig å ta standpunkt til dette i denne sak. Det er nemlig på det rene at saksøkeren ikke innledet odelsløsningssak før i november 1973 - over et år etter at Wangbergs konsesjonsforhold var i orden. I november 1973 var løsningsretten ugjenkallelig foreldet. Endelig peker retten på at den løsning som en har kommet til i denne sak, gir reglene om odelshevdsfristens utgangspunkt og løsningsfristens utgangspunkt en enhetsløsning. jfr. det som er sagt ovenfor om odelshevdsfristens utgangspunkt. - - - Av Lagmannsrettens dom (lagdommerne Sigurd Fougner Hagen, Jørgen Brøymer og tilkalt dommer, hjelpedommer A.H. Dahl): - - - Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, og er i det vesentligste enig i herredsrettens begrunnelse. Dessuten bemerkes: Det er på det rene at det er odelsloven av 1821 som kommer til anvendelse. Etter lagmannsrettens mening har denne lovs §9 vært forstått og praktisert slik at ved salg av odelsgods er tinglysingen av skjøtet utgangspunkt for preskripsjonsfristen. At den nye odelslov i §40 siste ledd innfører en avvikende regel er ikke avgjørende for det spørsmål som her foreligger. Skeie har gitt uttrykk for en annen forståelse av odelslovens §9 enn ovenfor angitt, idet han anfører at en kjøper ikke har fått full eiendomsrett over eiendommen så lenge Landbruksdepartementet kan tvinge ham til å oppgi eiendommen fordi han ikke har fått den offentlige tillatelse som etter lovgivningen er nødvendig til eiendomservervelse. I det foreliggende tilfelle meddelte imidlertid departementet i brev av 24.6.1968 at kjøperen hadde fått konsesjon, og lagmannsretten er enig med herredsretten i at også hvis man legger Skeies lovforståelse til grunn, er løsningsfristen overskredet. Det er riktignok så at konsesjonen ble gitt på vilkår av at kjøperen bosatte seg på eiendommen m.v. og at disse vilkår først ble oppfylt i 1972, men lagmannsretten er enig med herredsretten i at dette forhold iallfall ikke kunne bevirke en ytterligere utsettelse av odelspreskripsjonen. I anledning av den ankende parts anførsel om at tinglysingen av skjøtet av 19.10.1965 var ulovlig i henhold til §17 i lov av 10.12.1920 om ervervelse av dyrket mark, bemerkes at det ikke uten videre fremgår av nevnte bestemmelse at så er tilfelle. - - - [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
