Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Dommer Røstad: Ved århundreskiftet ble det i Frognerveien 54, Oslo, oppført en leiegård, hvor det i de siste vel 50 år har vært drevet restaurantvirksomhet. I 1954 overtok Harald Jan Johansen kontrakt om leie av restauranten. Sammen med sin hustru Alma drev han restauranten Westend Kro. Etter at mannen døde i 1964, overtok hustruen driften av restauranten. I 1967 kjøpte hun - sammen med statsautorisert revisor Otto Morcken - eiendommen, som de overtok i sameie med en halvdel på hver. Alma Johansen - som ved senere ekteskap tok navnet Harvey - hadde leiekontrakten for restauranten. Kort etter overtagelsen av eiendommen ble driften av restauranten overført til Westend Kro A/S, hvor opprinnelig begge sameiere var aksjonærer. Fru Harvey overtok senere Morckens aksjer, og han ble revisor for selskapet. Enestyre for selskapet er fru Harvey, som senere har tatt i bruk pikenavnet Hedemark. I denne sak vil - i de fleste forbindelser - navnet Harvey bli brukt - også som betegnelse på parten i søksmålet, istedenfor navnet på selskapet. På vegne av Westend Kro A/S foretok fru Harvey våren 1970 fremleie av restaurantlokalene til Asbjørn Telle. Dennes leieforhold falt bort da restauranten ble rammet av brann sommeren 1970. I juni 1971 sluttet Westend Kro A/S ved Alma Harvey en overenskomst med ektefellene Louis og Anne Jordan om drift av restauranten, som skulle ombygges etter brannen. Restauranten ble åpnet i juni 1972. Den ble drevet som aksjeselskap - Peppes Westend A/S - med Jordan som leder. Det alt vesentlige av interessene i Peppes Westend A/S hadde Louis og Anne Jordan. Disse vil her - i de fleste forbindelser - bli betegnet bare ved etternavnet Jordan - uten bruk av fornavn og uten fellesbetegnelsen «ektefellene Jordan». I 1974/75 oppstod det en del uoverensstemmelser mellom Jordan og fru Harvey om forståelsen av overenskomsten og om dekning av enkelte omkostninger. I brev av 10. februar 1975 foretok advokat Side:768 Dreyer på vegne av Westend Kro A/S oppsigelse av Jordan, begrunnet med at de ikke hadde betalt de avtalte leiebeløp og at de egenmektig hadde foretatt motregning. Oppsigelsen ble innbrakt for Oslo husleierett. I stevningen ble det også - i medhold av husleielovens §35 - krevd nedsettelse av leien, som det var oppstått tvist om. Advokat Dreyer sendte 28. august 1975 nok en oppsigelse av Jordan, begrunnet med at de vesentlig hadde misligholdt overenskomsten ved å fraflytte landet og overlate restaurantdriften til andre. Jordan brakte også denne tvist inn for Oslo husleierett, med påstand om at oppsigelsen ble kjent ugyldig og at det i medhold av husleielovens §38 og §36 skulle foretas endringer i overenskomsten av 1971. I husleieretten ble de to saker forent til felles behandling og pådømmelse etter tvistemålslovens §98. Oslo husleierett avsa 21. mai 1976 dom med slik domsslutning: «I sak 279/75: Westend Kro A/S ved Alma Harvey frifinnes. I sak 225/75: 1. Anne og Louis H. Jordans refusjonskrav overfor Westend Kro A/S ved fru Alma Harvey vedr. vedlikeholdsutgifter for perioden 1972-31.12.75 utgjør kr. 57.819,11. 2. Westend Kro A/S ved fru Alma Harvey tilpliktes å betale til Anne og Louis H. Jordan refusjon av forsikringspremier for perioden 1972-31.12.75 med 21 187 - tjueettusenetthundreogåttisju - kroner med tillegg av 6 % rente fra 6. august 1975 til betaling skjer. 3. Med virkning fra 6. august 1975 settes det vederlag Anne og Louis H. Jordan skal betale for leie av restaurantlokaler med kjellerlokaler og rom for betjening, samt diverse maskiner ned til 102 000 - etthundreogtotusen - kroner pr. år, idet vedlikeholdsutgifter for maskinene og forsikringspremier er holdt utenom. 4. For øvrig blir Westend Kro A/S ved fru Alma Harvey å frifinne. I begge saker: Saksomkostninger ilegges ikke.» Frifinnelsen i sak 279/75, som for øvrig ble avsagt under dissens fra en domsmann, innebar at oppsigelsen ikke ble kjent ugyldig. Jordan påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som 13. juli 1977 avsa slik enstemmig dom: «I ankesak 328/76: 1. Husleierettens dom, som frifinner Westend Kro A/S i oppsigelsessaken, stadfestes. 2. Punkt 13 i partenes overenskomst av juni 1971 kjennes ugyldig. I ankesak 327/76: Westend Kro A/S frifinnes for Louis H. og Anne Jordans krav om nedsettelse av leien etter pkt. 5 i overenskomsten av juni 1971. Saksomkostninger: 1. Husleierettens dom stadfestes for så vidt gjelder spørsmålet om saksomkostninger for husleieretten. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Louis H. og Anne Jordan Side:769 til Westend Kro A/S 4.000 - firetusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.» Husleierettens og lagmannsrettens dommer gir nærmere redegjørelse for saksforholdet og for partenes anførsler og påstander. Den omtvistede overenskomst er i sin helhet gjengitt i husleierettens dom. Louis og Anne Jordan har påanket lagmannsrettens dom i de to nevnte saker til Høyesterett, hvor sakene også har vært forent til felles behandling. Anken er rettet så vel mot saksbehandlingen som mot lagmannsrettens bevisbedømmelse og lovanvendelse. Anken over saksbehandlingen er begrunnet med at lagmannsretten ikke har overholdt lovens regel om avsigelse av dom innen en uke etter at saken var opptatt til doms, jfr. tvistemålslovens §152. Det er anført at ankeforhandlingen for lagmannsretten ble avsluttet 27. mai 1977, mens dom ble avsagt først vel 6 uker senere, 13. juli. En av lagdommerne hadde i mellomtiden avviklet sin ferie. De ankende parter mener at det er sannsynlig at forsinkelsen her kan ha virket bestemmende på dommens innhold, og at den således må, oppheves. Retten har i premissene unnlatt å ta standpunkt til flere tvistepunkter som er omtalt i dommen som referat av anførslene. Man savner således en drøftelse av blant annet anførselen om fru Harveys ensidige oppsigelse, om praktiseringen av klausulen om Jordan som daglig leder og om økningen i restaurantens omsetning. De ankende parter finner det sannsynlig at manglende uttalelser på disse - og på enkelte andre angitte - punkter kan ha sammenheng med at dommen først er blitt til etter en vesentlig oversittelse av lovens fristregel. Angående sakens realitet har Jordan i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten. De hevder at fru Harvey ikke ensidig kan si opp leieforholdet med dem. Hun eier Frognerveien 54 i sameie med Morcken. Jordan anfører at Morcken under sakens gang har fremholdt at han er enig i utleien til Jordan og at han ikke ønsker leieforholdet med dem brakt til opphør. Fru Harveys oppsigelse av Jordan må således kjennes ugyldig på grunn av materiellrettslige mangler. Jordan hevder at de ikke har misligholdt klausulen i overenskomsten om at de skulle være daglig leder. De gjør ikke - som for lagmannsretten - gjeldende at denne klausul var proformaverk. Den må imidlertid tolkes på bakgrunn av de forhold som forelå da overenskomsten ble inngått. Fru Harvey var da vel kjent med at Jordan drev to andre restauranter i Oslo og at de drev disse med hjelp av medarbeidere som handlet etter deres instruksjoner. Overenskomsten, som for øvrig ble utformet av fru Harveys advokat, går reelt ut på at Jordan skal drive restauranten på en faglig forsvarlig måte som også innebærer overholdelse av myndighetenes påbud og vilkår, mot å svare leie til fru Harvey. Disse forpliktelser har Jordan oppfylt. Flytningen til USA har ikke ført til noen svikt i omsetningen ved restauranten. Mens denne i 1974 lå på om lag 3,4 millioner, var den i 1977 steget til vel 5,5 millioner. I overenskomsten hadde fru Harvey betinget seg en godtgjørelse på 10 % av restaurantens omsetning. Side:770 Jordan mener at deres tilknytning til restauranten - gjennom den lederfunksjon de fremdeles utøver og det engasjement de har med sin betydelige aksjeandel - ikke har fratatt dem den reelle stilling som daglig leder. Skulle man likevel komme til at flytningen til USA innebærer mislighold av overenskomsten, kan dette ikke anses som «vesentlig mislighold». Jordan bestrider videre at de vesentlig har misligholdt overenskomsten ved å foreta motregning. Overenskomsten inneholder ikke noe forbud mot motregning; tvert om har den - gjennom utformingen av enkelte kontraktspunkter - innebygd et fortløpende «pro et contra-oppgjør». Gjennom partenes tilleggsoverenskomst av 23. oktober 1972 bygde man ytterligere ut ordningen med et slikt avregningsoppgjør. Den foretatte motregning må for øvrig ses i nøye sammenheng med hele avtalen, som omfatter meget betydelige beløp. Storparten av de beløp som det ble foretatt motregning for, gjelder utgifter vedrørende maskiner i restaurantvirksomheten. Husleieretten ga Jordan medhold i at fru Harvey pliktet å dekke en betydelig del av de utgifter som det var gjort motregning for. Etter husleierettens dom har Jordan deponert den leie de skulle svare etter avtalen. Husleieretten ga Jordan medhold i at det måtte foretas nedsettelse av leiegodtgjørelsen. Husleieretten fant ikke å kunne opprettholde overenskomstens ordning med fast prosentvis godtgjørelse av omsetningen. Den fastsatte i stedet en tradisjonell leie, med pris utmålt etter arealet. Denne avgjørelse har lagmannsretten ikke opprettholdt, men den har ikke gitt noen begrunnelse for sitt standpunkt med hensyn til lovlig leie i dette forhold. Lagmannsretten har her egentlig unnlatt å treffe avgjørelse i tvistespørsmålet. Overenskomstens bestemmelse om leiegodtgjørelse angir denne til en høy prosentsats, som ikke er gjort fallende med stigende omsetning. Overenskomstens leiegodtgjørelse er - etter de ankende parters mening - urimelig. Den tilsvarer således en godtgjørelse som pr. måned ligger 35-40.000 kroner høyere enn den leie husleieretten fastsatte. De ankende parter har lagt ned denne påstand: «Prinsipalt: Lagmannsrettens dom med hovedforhandling oppheves. Subsidiært: 1. Oppsigelsen av 28. august 1975 kjennes ugyldig. 2. Med virkning fra 6. august 1975 settes det vederlag Louis H. og Anne Jordan skal betale for leie av restaurantlokaler med kjellerlokaler og rom for betjening, samt diverse maskiner, ned til kr. 102.000 - kroneretthundreogtotusen - pr. år. I begge tilfelle: Louis H. og Anne Jordan v/Peppes Westend A/S tilkjennes saksomkostninger for Husleierett, Lagmannsrett og Høyesterett.» Ankemotparten har henholdt seg til lagmannsrettens dom, som hun påstår stadfestet. Fru Harvey har gjort gjeldende at det her ikke foreligger noen saksbehandlingsfeil som kan lede til opphevelse av dommen. Den Side:771 forsinkede domsavsigelse kan ikke ha hatt noen betydning for domsresultatet. Fru Harvey har fremholdt at leiekontrakten med Jordan er inngått av Westend Kro A/S. Morcken har verken vært eller er part i overenskomsten, som hun i egenskap av utleier må kunne si opp uten noen medvirkning fra Morcken. Hennes avtale med Jordan kan ikke ensidig ses som en vanlig husleieavtale. Den har særtrekk gjennom den særlige utnyttelse av lokalene som overenskomsten nærmere fastlegger. Fru Harvey anså det av vesentlig betydning at ekteparet Jordan skulle forestå den daglige drift, og hun fastholdt dette da det i 1974 ble reist spørsmål om å overføre kontrakten til Jordans heleide selskap Peppes Pizza Pub A/S og om å overføre funksjonen som daglig leder til en tredje person. Fru Harvey gjør gjeldende at det foreligger vesentlig mislighold fra Jordan når disse etter flytningen til USA ikke lenger kan forestå den daglige drift av restauranten. Fru Harvey hevder videre at den uberettigede motregning som Jordan har foretatt, innebærer et vesentlig mislighold av overenskomsten. Manglende utbetalinger fra Jordans side har brakt henne i en meget vanskelig økonomisk situasjon. De to mislighold som her er gjort gjeldende, må i alle fall til sammen bedømmes som «vesentlig mislighold». For Høyesterett er som ny opphørsgrunn påberopt at om årsleien for noen av årene til og med 1977 reduseres under kr. 200.000, krever fru Harvey overenskomsten oppsagt under henvisning til punkt 10 jfr. punkt S. Etter disse bestemmelser er fru Harvey berettiget til å si opp overenskomsten såfremt bruttoomsetningen kommer under 2 millioner, slik at hun ikke kan godskrives den garanterte godtgjørelse på kr. 200.000. I spørsmålet om reduksjon av leiegodtgjørelsen har fru Harvey gjort gjeldende at den inngåtte avtale rommer noe mer enn et vanlig husleieforhold. Det kan således ikke være riktig - slik husleieretten har gjort - å basere leiegodtgjørelsen på lokalenes areal. Det dreier seg her om bruk av lokaler hvor det i mer enn 50 år har vært drevet restaurant. Innen restaurantbransjen forekommer det ikke sjelden at det fastsettes en leiegodtgjørelse basert på en viss prosent av virksomhetens bruttoomsetning. Fru Harvey har lagt fram en rekke kontrakter som bygger på en slik beregning av leiegodtgjørelsen. Hun har fremholdt at den eneste gang det mellom partene har vært drøftet å endre bestemmelsen om godtgjørelsen, var man innstilt på å opprettholde en prosentgodtgjørelse, men drøftet spørsmålet om å ha en fallende prosentsats ved stigende omsetning. Noen ny avtale kom imidlertid ikke i stand. Lagmannsretten fant ikke å kunne opprettholde husleierettens avgjørelse om å nedsette leien i et forretningsforhold hvor det forelå en frivillig avtalt leie, uten at partene hadde befunnet seg i en tvangssituasjon og hvor driftsresultatet ga god dekning for leien. Lagmannsrettens syn samsvarer her godt med uttalelser i husleielovens forarbeider, hevdes det. Side:772 Fru Harvey har gjort gjeldende at - om man kommer til at det bør foretas nedsettelse av leien - må den baseres på en slik ordning som avtalen etablerte, med en prosentvis godtgjørelse. Det det her i tilfelle kunne bli tale om, er å få en fallende prosent med stigende omsetning. Fru Harvey har lagt ned denne påstand: «Lagmannsrettens dom stadfestes i begge ankesaker, dog slik at Westend Kro A/S i begge ankesaker tilkjennes fulle saksomkostninger for husleieretten, lagmannsrett og Høyesterett.» Til bruk for Høyesteretts behandling av ankesaken er det holdt bevisopptak ved Oslo husleierett, hvor så vel de ankende parter som fru Harvey har avgitt forklaring. Det er også avhørt 3 vitner. Punkt 2 i lagmannsrettens dom - med avgjørelse om at klausulen om voldgift er ugyldig - er ikke påanket. Ankesakens realitetsspørsmål er nå begrenset til om oppsigelsen kan kjennes ugyldig og om det skal foretas nedsettelse av leiegodtgjørelse. Etter min mening kan anken over saksbehandlingen - begrunnet i den forsinkede domsavsigelse - åpenbart ikke føre frem. Som uttalt i avgjørelse i [[Rt-1974-352]] har fristbestemmelsen i tvistemålslovens §152 ikke vært strengt overholdt, og vil for øvrig ikke alltid kunne overholdes. I denne sak er lovens frist vesentlig overskredet, men jeg kan ikke på noen måte se det sannsynliggjort at forsinkelsen kan ha virket bestemmende på innholdet av lagmannsrettens dom. I et tilfelle som det foreliggende burde det imidlertid ha vært tilført rettsboken en bemerkning om grunnene til den forsinkede domsavsigelse. Jeg finner det likeledes klart at de ankende parter ikke kan gis medhold i at fru Harveys oppsigelse må kjennes ugyldig på det grunnlag at medeieren i eiendommen under sakens gang har samtykket i leieavtalen med Jordan og nå krever den opprettholdt. Jeg vil kort bemerke at overenskomsten om leie av restauraptlokalene er inngått mellom ektefellene Jordan og fru Harvey på vegne av Westend Kro A/S. Morcken har ikke på noe tidspunkt vært part i avtaleforholdet. Vil han bestride at Westend Kro A/S hadde rett til å inngå og oppsi avtale om leieforhold, må dette fremmes i særskilt søksmål. I spørsmålet om Jordans flytning fra landet kan anses som vesentlig mislighold, er jeg kommet til et annet resultat enn husleierettens flertall og lagmannsretten. Begge disse retter fant at Jordan ved flytningen til USA i 1975 på vesentlig måte hadde misligholdt overenskomstens punkt 14, som lyder: «Denne kontrakt kan ikke overdras uten Harveys skriftlige samtykke. Jordan kan dog drive restauranten regnskapsmessig i aksjeselskaps form forutsatt at han selv er hovedaksjonær og daglig leder.» Det kan etter ordlyden være noe uklart om det var meningen at Jordan skulle være den daglige leder av restauranten eller daglig Side:773 leder av det aksjeselskap som de etter klausulen kunne opprette - og som for øvrig ble opprettet fra restaurantens start. Under det foretatte bevisopptak har fru Harvey forklart at hun før kontrakten ble inngått, hadde sett de to restauranter Jordan da drev i Oslo. Jeg må anta at hun også var klar over at Jordan, som var blitt anbefalt henne av en forretningsforbindelse - tok sikte på å bygge videre ut sin virksomhet med restauranter her i landet. Jordan trakk tidlig inn medarbeidere i ledelsen av den daglige virksomhet ved restauranten i Frognerveien uten at dette foranlediget noen innvendinger fra fru Harvey. Jordan opprettet i eiendommen kontor for den samlede virksomhet i Norge. Mens de i 1973 hadde oppholdt seg en god del i Bergen i forsøk på å starte restaurant der, oppholdt de seg mesteparten av 1974 i Trondheim, hvor de da åpnet en restaurant. Fru Harvey har i sin rettslige forklaring uttalt at hun før denne rettssak kom opp, hadde kjennskap til at Jordan drev restaurantvirksomhet også utenfor Oslo. Jeg anser det klart at Jordan har ledet Peppes Westend A/S fram til 1975, selv om de i dette tidsrom hadde andre engasjementer og hadde overlatt den daglige ledelse til medarbeidere. Ved flytningen til USA i 1975 ble ledelsen av Jordans virksomheter i Norge overlatt til Inger Lise Hedlund. Hun har ved bevisopptaket forklart at Jordan gir henne instrukser som hun gir videre til lederne av Jordans enkelte virksomheter her i landet. Kontakten med Jordan foregår så vel ved hyppige telefon samtaler - et par ganger pr. uke - som ved hyppig brevveksling. Jordan og frue har også til stadighet vært på besøk her. Jordan har også på annen måte forbindelse med virksomheten, blant annet ved at sønnen nå arbeider i restauranten og tar sikte på å gjennomføre yrkesutdannelse her i landet. Jeg må legge til grunn at Jordan etter flytningen til USA ikke lenger kan sies å være daglig leder av Peppes Westend A/S, selv om de reelt utøver en viss lederfunksjon i virksomheten der. Noe brudd på det annet punkt i nevnte klausul - om at Jordan skal være hovedaksjonær - foreligger ikke. Ektefellene Jordan eier praktisk talt alle aksjer i selskapet. Det mislighold av vilkåret om Jordan som daglig leder som således må konstateres, kan jeg likevel ikke karakterisere som vesentlig mislighold. Ved inngåelsen av leieavtalen har fru Harvey villet sikre seg at restauranten ble drevet på en faglig forsvarlig måte som tilfreds stilte myndighetenes bestemmelser, og som samtidig kunne gi henne en god avkastning. Hun har regnet med at Jordan ville kunne drive restauranten på en slik måte. Den synes også å være blitt drevet slik hele tiden, og med stigende omsetning. Fru Harvey har under bevisopptaket også uttalt at hun ikke har hatt noe å bemerke ved restaurantens drift, som hun må si «har gått bra». Jordans flytning til USA har således - etter min mening - for fru Harvey ikke medført noen slik verdiminking eller brudd på vesentlige forutsetninger som et «vesentlig mislighold» representerer. Jeg vil for ordens skyld tilføye at det ikke gjennom Jordans flytning skjedde Side:774 noe umiddelbart brudd i kontakten mellom partene. Allerede i den første stevning til husleieretten - inngitt før det var påstått å foreligge brudd på punkt 14 i overenskomsten - var det fra Jordans side anført at fru Harvey oppholdt seg i utlandet «og således ofte ikke er tilgjengelig når det er av betydning å få raskt svar på forespørsler». Det er under ankeforhandlingen opplyst at fru Harvey av helsemessige grunner oppholder seg store deler av året i Spania. Til anførselen om at det foreligger «vesentlig mislighold» ved uberettiget motregning fra Jordans side, vil jeg bemerke: Etter overenskomsten skulle fru Harvey bekoste vedlikeholdet av maskiner. I praksis oppstod det snart uoverensstemmelser om omfanget og gjennomføringen av denne forpliktelse. Da fru Harvey i store deler av året oppholdt seg i utlandet, falt det naturlig at vedlikeholdsarbeidet ble søkt utført og dekket gjennom Jordan. Utgiftene for dette ble deretter krevd refundert ved motregning. Ved utgangen av mars 1975 var det krevd motregning for et samlet beløp på om lag kr. 115.000. Ved husleierettens dom, som på dette punkt er rettskraftig, fikk Jordan medhold i å ha hatt til gode om lag kr. 58.000, og medhold i at de i samsvar med overenskomstens bestemmelse også hadde krav på å få dekket forsikringspremier for om lag kr. 22.000. Etter husleierettens avgjørelse hadde Jordan således tilbakeholdt midler utover det berettigede - i alt for om lag kr. 50 000, idet fru Harvey allerede hadde dekket vel kr. 17.000 av de pådratte vedlikeholdsutgifter til maskiner. For bedømmelsen av om denne uberettigede tilbakeholding kan karakteriseres som vesentlig mislighold, må det tas hensyn til at Jordan hadde lagt ut meget betydelige beløp for istandsetting av den brannskadde restaurant. Utgiftene for dette påhvilte etter overenskomsten fru Harvey. Partene inngikk 23. oktober 1972 en tilleggsoverenskomst hvor fru Harvey erkjente å være skyldig Jordan kr. 215.000 for utlegg som denne hadde hatt ved ombyggingen av restauranten etter brannen. Disse utlegg skulle samlet ha gått opp i kr. 357.000, som Jordan således for en ikke ubetydelig del selv måtte dekke. Etter tilleggsoverenskomsten skulle gjeldsposten på kr. 215.000 forrentes og avdras ved motregning i leien - en omstendighet som åpnet for det de ankende parter har kalt «et fortløpende pro et contra oppgjør». - Det må videre tas hensyn til at fru Harvey gjennom langvarige opphold i utlandet ikke selv kunne sørge for vedlikehold og service av maskiner slik overenskomsten fastsatte, og at Jordan svarte de nødvendige utlegg for dette, mot senere motregning. Jordan foretok imidlertid - som jeg alt har nevnt - motregning med høyere beløp enn berettiget - i en størrelsesorden som utgjorde om lag 20 % av den totale leie de skulle betale for 1975. Denne overskridelse skulle likevel ikke være egnet til å sette fru Harvey i økonomiske vanskeligheter. Etter fremlagte regnskap fikk hun ved driften av Westend Kro A/S så vel driftsoverskudd som utgiftsført pensjon med kr. 90.000 pr. år. Etter en samlet vurdering av forholdene mener jeg at Jordans uberettigede tilbakeholdelse av leie i 1975 ikke kunne innebære noen Side:775 vesentlig forringelse av fru Harveys nytte og interesse av leieavtalen, og at det således ikke kan sies å foreligge noe vesentlig mislighold på dette punkt. Jeg nevner at Jordan først etter husleierettens avgjørelse stanset betalingen av den omstridte leie og foretok deponering. Fru Harvey har - etter det opplyste - ikke på noe tidspunkt fremsatt anmodning om å få utbetalt midler av de deponerte beløp i henhold til husleielovens §39. Jeg er således kommet til at de to påberopte mislighold ikke kan anses som vesentlige - heller ikke om de bedømmes under ett. Det må etter dette foretas en bedømmelse av om oppsigelsen vil virke urimelig og derfor bør kjennes ugyldig etter husleielovens §38. Jordans brudd på kontrakten må her avveies mot de sterke interesser de har i å se leieforholdet opprettholdt. Jordan har i forbindelse med ombyggingen og innredningen foretatt investeringer for om lag 1 million kroner. Ved opphør av avtalen vil fru Harvy få overta alt inventar, utstyr og maskiner mot å svare i alt om lag 285.000 kroner - kr. 215.000 som gjeld for utlegg ved gjenoppbyggingen og kr. 70.000 for maskinelt utstyr, i henhold til en klausul i overenskomsten. Fru Harvey vil ved eventuelt opphør av leieforholdet overta en restaurant som gjennom Jordans engasjement og innsats er blitt en vel innarbeidet restaurant. Etter vanskelige startår har den gitt en betydelig og økende avkastning. Ved avveiningen av partenes motstående interesser finner jeg at oppsigelsen av Jordan vil virke urimelig og at den således bør kjennes ugyldig. Etter rådslagningen er jeg kjent med at rettens flertall anser oppsigelsen gyldig på grunn av vesentlig mislighold fra Jordans side. Etter flertallets resultat må således leieforholdet bringes til opphør. Det må da foretas en prøving av leiegodtgjørelsen mellom partene. De ankende parter har under henvisning til husleielovens §35 krevd godtgjørelsen revidert med virkning fra 6. august 1975. Spørsmålet om leiegodtgjørelsens størrelse vil etter dette ikke få virkning for fremtiden, men gjelde for perioden mellom 6. august 1975 og leieforholdets endelige avvikling. For vurderingen av denne godtgjørelse tar jeg utgangspunkt i den overenskomst partene inngikk og som fastsatte en sats på 10 % av brutto omsetning, som var forutsatt å skulle utgjøre minst 2 millioner kroner. Ved behandlingen av spørsmålet om reduksjon av godtgjørelsen fant husleieretten at det burde fastsettes en leie etter tradisjonelle linjer, som en fast pris etter lokalenes areal. Husleieretten satte godtgjørelsen til kr. 102.000 pr. år - en godtgjørelse som ikke ble opprettholdt i lagmannsretten. Denne frifant utleieren for så vidt angikk kravet om nedsettelse av leien. Jeg er enig med ankemotparten i at overenskomsten mellom partene ikke bare gjelder leie av lokaler. Den inneholder - slik jeg ser forholdet - andre viktige elementer, idet Jordan ved overenskomsten fikk overta og drive videre en innarbeidet restaurant. Ut fra dette forhold antar jeg at det vil være berettiget å fastsette leien i forhold til omsetningen ved restauranten. Det er for Side:776 Høyesterett fremlagt en rekke kontrakter som viser at det innenfor restaurantbransjen er fastsatt leiegodtgjørelse som en prosentsats i forhold til omsetningen. Flere av kontraktene har en lavere sats enn den som her er fastsatt, og flere har en fallende prosentsats med økende omsetning. Hvor det, som her, skal fastsettes en godtgjørelse for et leieforhold som vil bli avviklet og hvor godtgjørelsen således ikke skal gjelde i et fremtidig forhold, vil jeg finne det naturlig å bygge på grunnlaget i partenes overenskomst. Ut fra sitt nærmere kjennskap til bransjen og til markedsforholdene har partene her funnet å burde bygge på en prosentgodtgjørelse av omsetningen, forutsatt til minst 2 millioner kroner. Etter mitt syn på saken ville det ha vært naturlig å fastsette en fallende prosent med stigende omsetning. Også i forholdet mellom partene har dette spørsmål vært drøftet. Det er således fremlagt korrespondanse som viser at det i juli 1974 var reist spørsmål om å sette godtgjørelsen til 10 % for de første kr. 2.000.000 og 5 % for omsetningen utover dette beløp. Ut fra en nærmere bedømmelse av saksforholdet - med partenes innstilling og restaurantens utvikling - er jeg kommet til at leiegodtgjørelsen for den nevnte avviklingsperiode kan settes til de to angitte prosentsatser. Av hensyn til at avregningen skal gjelde for deler av kalenderår, bør det angitte omsetningstall på kr. 2.000.000 pr. år fordeles med 1/12 pr. måned for deler av kalenderåret. Jeg vil ikke unnlate å bemerke at de angitte prosentsatser er knyttet til saken som den her forligger, hvor leieforholdet vil bli avviklet innen kort tid. Da jeg i spørsmålet om oppsigelsens gyldighet tilhører mindretallet, former jeg ingen konklusjon, således heller ikke angående leiegodtgjørelsen. Dommer Mellbye: Jeg er enig med førstvoterende, dommer Røstad, i at overskridelsen av fristen i tvistemålslovens §152 ikke fører til at lagmannsrettens dom må oppheves. Begrunnelsen for dette standpunkt kan jeg tiltre. Likeledes er jeg i resultatet og begrunnelsen enig i at det ikke er en mangel ved oppsigelsen av Jordan at den ikke er tiltrådt av statsautorisert revisor Morcken. Når det gjelder spørsmålet om Jordans flytting til USA er et vesentlig kontraktsbrudd, skal jeg bemerke: Leieforholdet i saken gjelder et lokale hvor det i mange år har vært drevet restaurant, noe lokalet også er innredet for. Fru Harvey har, delvis sammen med sin ektefelle, delvis alene, forestått driften av restauranten i ca. 16 år. For å sikre lokalet for restaurantdriften kjøpte hun gården i 1967 sammen med statsautorisert revisor Morcken. Det er åpenbart fremdeles fru Harveys forutsetning at det skal drives restaurant i lokalet, men fru Harveys alder tilsier at dette iallfall i hennes levetid må skje ved utleie. Restaurantlokalet ligger i et typisk boligstrøk med de spesielle krav dette foranlediger av hensyn til omgivelsene. Erfaring har vist at forholdet til naboskapet er ømtålig og krever hensynsfullhet, takt og fast styring. Jeg finner det klart at det under disse omstendigheter knytter seg Side:777 en vesentlig interesse for fru Harvey til lederen av restaurantbedriften. Den person som setter sitt preg på restauranten, er avgjørende for lokalets brukbarhet og anseelse. Ikke bare vil de offentlige bevillinger bero på denne person, men det preg han gir restauranten, vil etterfølgeren, enten det blir fru Harvey eller en annen, måtte overta, og eventuelt som en belastning. Dette må være bakgrunnen for kontraktens §14 om at kontrakten ikke kan overdras uten fru Harveys skriftlige samtykke og også for de vilkår denne bestemmelse setter for at Jordan kan drive restauranten i aksjeselskaps form. Jeg ser disse bestemmelser som uttrykk for at fru Harvey hadde tillit til Jordans måte å drive restaurant på, og baserte seg på deres evne til å sette sitt preg på virksomheten. Jeg er enig med førstvoterende i at det i kravet til daglig ledelse ikke kan legges at Jordan direkte skal forestå den daglige drift. Men det må i alle fall ligge så meget i dette krav at Jordan skal ha en umiddelbar personlig og løpende kontakt med virksomheten, slik at de selv kontrollerer hvorledes virksomheten går, hvorledes den samsvarer med de krav som bevillinger og naboskap rimelig kan stille, og med mulighet for å gripe inn omgående hvis utviklingen krever det. Etter mitt syn var dette fra fru Harveys side et naturlig og sentralt vilkår. Det var da, slik jeg ser det, et klart mislighold av en viktig forpliktelse at Jordan flyttet til USA og bo satte seg der. Selv om de kommer på inspeksjon fra tid til annen, og selv om de pr. telefon og korrespondanse søker å holde seg à jour, har de ved sin flytting avskåret seg fra den løpende personlige kontroll med restaurantvirksomheten som de har forpliktet seg til. Ved bedømmelsen av dette legger jeg også vekt på at Jordan kort tid før flyttingen hadde reist spørsmålet om å lempe på deres personlige tilknytning til virksomheten og erklærte seg villig til å yte et betydelig vederlag for dette. men fikk avslag av fru Harvey. Dermed var dette vilkårs betydning konkretisert, men allikevel flyttet Jordan til USA, endog uten å underrette fru Harvey. Ved bedømmelsen av om flyttingen er et vesentlig mislighold er det for meg avgjørende at Jordan åpenbart anser den nå etablerte ordning for å være varig. Det er rundt 3 år siden de flyttet. De har ikke selv gitt noen begrunnelse for flyttingen utover at de var misfornøyd med mulighetene for å få leid ytterligere lokaler for utvidelse av sin restaurantkjede i Norge, et argument uten relasjon til kontrakten med fru Harvey. De har før og under denne prosess fått det klart for seg hvilken vekt fru Harvey legger på det personlige moment i kontraktsforholdet. Når de da allikevel ikke kan erklære at de vil returnere til Norge, men akter å la det kontraktsstridige forhold også forbli det fremtidige forhold, er det etter mitt syn en ordning som fru Harvey ikke behøver å akseptere. Jeg kan ikke se at det kan endre noe på dette resultat at Jordan hittil har drevet restauranten med dyktige medarbeidere og at driften ikke har foranlediget noen kritikk fra fru Harvey. Den garanti for driften som ligger i Jordans personlige tilstedeværelse, tilsyn og ledelse, er borte. For å sikre sine interesser blir fru Harvey nå henvist til selv å følge nøye med og må Side:778 påkalle Jordans aktivitet for å endre en uheldig utvikling. Og Jordans muligheter for å utfolde en slik aktivitet vil regelmessig forutsette at de kommer over fra USA. Dette er reelt noe helt annet enn fru Harvey har sikret seg. Og det kan ikke være et vilkår for å trekke konsekvensene av denne endring at det er påvist en uheldig utvikling. Også det vil legge en byrde på fru Harvey som hun har sikret seg mot. Jeg er således kommet til samme resultat som husleierettens flertall og lagmannsretten med hensyn til adgangen til å sette oppsigelsen av 28. august 1975 til side. Det er da ikke nødvendig for meg å vurdere om det var et vesentlig mislighold av leiebetaling når Jordan i 1975, og særlig i årets første måneder, motregnet i leien større refusjonskrav enn det husleierettens rettskraftige dom tilkjente dem. Jeg er enig med førstvoterende i at det her foreligger et mislighold, og begrenser meg til å konstatere dette og at det kommer i tillegg til det vesentlige mislighold jeg ellers har funnet foreligger. Når det gjelder spørsmålet om rimeligheten av det vederlag Jordan har å betale Westend Kro A/S, er dette etter mitt resultat i oppsigelsesspørsmålet begrenset til å gjelde for tiden fra 6. august 1975 til fraflytning nå må skje. Jeg kan her i det vesentlige og i resultatet tiltre hva førstvoterende, dommer Røstad, har uttalt, idet han har behandlet spørsmålet ut fra den forutsetning jeg nettopp har presisert. Etter det resultat jeg er kommet til, har Jordans anke delvis ført frem og med et ikke ubetydelig resultat. De har derimot ikke fått medhold vedrørende gyldigheten av oppsigelsen. Under disse omstendigheter finner jeg at partene hver bør bære sine saksomkostninger i alle instanser. Jeg stemmer for denne dom: Det vederlag de ankende parter skal betale etter overenskomstens punkt 5 reduseres med virkning fra 6. august 1975 fra 10 - ti - prosent til 5 - fem - prosent av den del av omsetningen som overstiger 166 667 - ett hundre og sekstiseks tusen seks hundre og sekstisju - kroner hver kalendermåned. For øvrig stadfestes lagmannsrettens dom så langt den er påanket. Saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke. Dommer Lorentzen: Jeg er i det vesentlig og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Røstad. Dommer Christiansen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Mellbye. Dommer Heiberg: Likeså. Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med annenvoterendes konklusjon. Side:779 Av husleierettens dom (dommer John Grini, formann, Erik Stormfelt og Helge Ormestad): - - - I juni 1971 sluttet Westend Kro A/S v/Alma Harvey følgende overenskomst med Anne og Louis H. Jordan: «Overenskomst. Mellom undertegnede fru Anne Jordan og herr Louis H. Jordan (heretter kalt Jordan) og fru Alma Harvey, på vegne av Westend Kro A/S (heretter kalt Harvey) er inngått følgende avtale: 1. Jordan påtar seg for et tidsrom av 10 - ti - år fra 1.6.1971 driften av Westend Kro for Harvey. Restauranten skal drives på en faglig forsvarlig måte og Jordan er ansvarlig for at det ikke blir kritikk fra leieboerne over bråk og for at myndighetenes påbud etterkommes. 2. Jordan er oppmerksom på at lokalene er brannskadet, men nu blir gjenoppbygget. Utgiftene med gjenoppbyggingen bekostes av gårdeieren. Jordan står for finansieringen av og bekoster innredningen og forestår denne. 3. Det utarbeides en liste over det utstyr som tilhører Harvey. Jordan er ansvarlig for all brekkasje av stentøy, glass m.v., og skal fornye bestikk, dekketøy m.v., slik at dette til enhver tid er i samme mengde og samme kvalitet som ved overtagelsen. Maskiner vedlikeholdes av Harvey. 4. Jordan skal stå for alle driftsutgifter, såsom lønninger, innkjøp av varer m.v. Jordan er eier av varebeholdningen. Videre betaler Jordan varierende utgifter som strøm, telefon m.v. Harvey dekker løpende husleie til gårdeieren og forsikringer. 5. Til dekning av Harveys utgifter overføres 10 % av brutto omsetning etter fradrag av merverdiavgiften til Harveys kto. nr. 203 862 i Fellesbanken. Overførsel ordnes slik: Kr. 5.000 betales å konto forskuddsvis den 1. hver mnd. Innen 10. hver måned foretas avregning for foregående måned. Ordningen gjelder fra og med åpningsdatoen, dog slik at forskuddsbeløpet første gang betales 14,dager etter åpningen. 6. Jordan skal straks varsle Harvey ved fru Alma Harvey såframt det kommer offentlige påbud eller noe ekstraordinært vedrørende restaurantens drift inntrer. 7. Ved utløpt av 10 års perioden har Jordan rett til ytterligere forlengelse av avtalen for 5 års perioder. 8. Begge parter forplikter seg til å gå inn for at restauranten til enhver tid drives tidsmessig og under betryggende forhold. Jordan står for restaurantbrev og bevillinger og er ansvarlig overfor myndighetene for at vilkårene for driften overholdes. 9. Harvey har rett til å la Jordans regnskaper revidere og til enhver tid å kontrollere driften. 10. Såframt Jordan misligholder sine forpliktelser med hensyn til driften av restauranten eller med betaling til Harvey, kan overenskomsten oppsies med tre måneders varsel. Ved vesentlig misligholdelse kan overenskomsten oppsies med 14 dager varsel. Likeledes kan Harvey si opp overenskomsten med 3 måneders varsel, såframt brutto omsetning det første år blir under kr. 1 500.000 og etterfølgende år under kr. 2.000.000 pr. år. Side:780 11. Harvey blir eier av alt inventar og utstyr selv om dette er bekostet av Jordan. For maskinelt utstyr nærmere avtalt mellom partene trekker Jordan i det under pkt. 5 nevnte beløp kr. 7.000 pr. år fordelt over årets 12 måneder i 10 år. Ved kontraktens opphør skal Harvey ikke refundere Jordan noe for investeringer eller anskaffelser til restauranten eller lokalene. 12. Jordan er personlig ansvarlig for all gjeld som påføres restauranten i den tid samarbeidet består. Dette gjelder dog ikke gjeld stiftet av Harvey uten Jordans samtykke. 13. Såframt det oppstår tvist om forståelsen av denne overenskomst, avgjøres denne ved voldgift. Hvis partene ikke er enige om å overlate avgjørelsen til en voldgiftsdommer, skal voldgiftsretten bestå av 3 dommere, hvorav partene oppnevner hver sin og formann oppneves av Justitiarius ved Oslo Byrett. 14. Denne kontrakt kan ikke overdras uten Harveys skriftlige samtykke. Jordan kan dog drive restauranten regnskapmessig i aksjeselskaps form forutsatt at han selv er hovedaksjonær og daglig leder. Jordan er uansett selskapets form personlig ansvarlig overfor Harvey for forpliktelsene etter denne overenskomst. 15. Omkostningene ved overenskomstens opprettelse dekkes med en halvpart av Jordan og en halvpart av Harvey.» Jordan satte deretter i gang med gjenoppbyggingsarbeidene og med innredningen til restaurant. Restauranten ble åpnet i juni 1972. Partene ble etter forhandling enige om at Westend Kro skulle belastes med kr. 215.000 av restaureringsarbeidene. Dette beløp avdras ved motregning i de månedlige leieavregninger. Bestemmelsene i overenskomsten om de utgifter Harvey skal dekke førte til uenighet mellom partene. Jordan har foretatt motregning for en del poster som Harvey ikke har villet godta. Den 10. februar 1975 sa advokat Dreyer på vegne av Westend Kro opp overenskomsten av juni 1971. Han foreslo at uoverensstemmelsene mellom partene skulle avgjøres ved voldgift etter overenskomstens punkt 13. Dette gikk Jordan ikke med på, idet han mente at forholdet kom inn under husleieloven og at punkt 13 om voldgift derfor ikke var gyldig. Den 16. april s.å. ble Jordan begjært utkastet. I møte i namsretten 10. juni 1975 inngikk partene et rettsforlik, der det blant annet heter at Jordan innen utgangen av juli 1975 vil bringe tvisten vedrørende overenskomsten inn for Oslo husleierett. Ved stevning av 31. juli 1975 reiste Jordan sak mot Westend Kro A/S ved Oslo husleierett med krav om dom for at visse utgifter skulle betales av Westend Kro A/S. Søksmålet omfatter også krav om nedsettelse av leien og krav om visse endringer i overenskomsten. Ved brev av 28. august 1975 oppsa advokat Dreyer på vegne av Westend Kro A/S overenskomsten med Jordan i henhold til husleielovens regler. Denne oppsigelse ble brakt inn for husleieretten ved stevning av 17. september 1975. I denne stevning tar Jordan opp ytterligere krav om endring av overenskomsten. Westend Kro har overfor husleieretten påstått søksmålene avvist, idet det er hevdet at overenskomsten ikke går inn under husleieloven. Ved kjennelse av 16. januar 1976 avgjorde husleieretten at søksmålene kunne fremmes. Denne kjennelse ble ikke påkjært. - - - Side:781 Rettens merknader: Retten legger i henhold til kjennelsen av 16. januar 1976 til grunn at kontraktsforholdet mellom partene går inn under husleieloven. Det bemerkes at kontrakten er tidsbestemt med adgang til fornyelse og med adgang til oppsigelse ved mislighold, jfr. punkt 10. Retten går ikke nærmere inn på de forhold som etter punkt 10 skal gi rett til oppsigelse. Overenskomsten er sagt opp, idet saksøkte påberoper seg vesentlig mislighold. Retten antar at en tidsbestemt kontrakt uansett særskilt bestemmelse kan heves eller sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold. Retten nevner at påstandene i de 2 sakene inneholder krav som går på endringer av kontraktsbestemmelser. Disse krav vil så vidt retten forstår ha vesentlig betydning ved vurderingen av oppsigelsen. Det gjelder særlig kravet om at partsforholdet skal endres og kravet om at punkt 14 i overenskomsten skal gå ut (jfr. påstandspunkt 2a og 2b i sak 279/75). Dersom disse krav etterkommes, vil det neppe komme på tale å godkjenne en oppsigelse begrunnet med at saksøkerne har bosatt seg i USA, slik at Louis Jordan ikke lenger er daglig leder. Retten finner derfor først å ville behandle disse endringskrav. Saksøkernes krav er blant annet at de skal kunne sette et aksjeselskap inn som leietaker i stedet for seg personlig. De mener at det er åpenbart ubillig at de ikke personlig skal bli fri sine forpliktelser etter overenskomsten, slik at de gjennom overføring av aksjer kan sette f.eks. sine barn inn som aksjonærer. Retten finner ikke at husleielovens §36 kan gi hjemmel for dette krav. Saksøkerne inngikk personlig denne overenskomst. De kan ikke ensidig kreve partsstillingen endret selv om de er fraflyttet landet. Retten antar heller ikke at §36 gir hjemmel for en faktisk overføring av overenskomsten eller at punkt 14 i overenskomsten ellers inneholder åpenbart ubillige vilkår. Annet punktum i punkt 14 innebærer et unntak fra hovedregelen i punkt 1, og det kan ikke være åpenbart ubillig at saksøkte har rett til å sette vilkår for å akseptere dette unntak. Siste punktum er en følge av det partsforhold som overenskomsten etablerer. Etter dette finner retten ikke å kunne ta påstandens punkt 2a og 2b (for så vidt gjelder punkt 14) til følge. Dermed må også oppsigelsen bedømmes på grunnlag av den foreliggende overenskomst. Den hovedsakelige grunn til oppsigelse er at saksøkerne har bosatt seg i USA, slik at Louis Jordan ikke lenger er daglig leder av restauranten. Det er på det rene at saksøkerne benyttet sin adgang etter punkt 14 til å drive restauranten for regning av et aksjeselskap - Peppes West End A/S. Når det gjelder forståelsen av uttrykket «daglig leder» antar retten at dette må ses på bakgrunn av bestemmelsene i kap. 1 i lov om hotell, andre herbyrge og serveringsstader m.m. av 5. april 1957. For å tilfredsstille kravet etter disse bestemmelser er det nødvendig at den som skal styre virksomheten er daglig til stede i bedriften. Samme person kan ikke være ansvarlig styrer for mere enn en restaurant. Denne person har det fulle faglige ansvar for restaurantdriften. Det må antas at begge parter som var kjent med restaurantdrift la denne forståelse i nevnte uttrykk. Louis Jordan var registrert som daglig leder av restauranten fra starten. Det er imidlertid bekreftet av saksøkerne at de har solgt sin bolig i Oslo og har fraflyttet landet for å ta varig opphold i USA. Peter Boyle er tilsatt og godkjent som ny daglig leder av restauranten. Side:782 I synet på virkningen av denne endring har retten delt seg. Rettens flertall, formannen og Erik Stormfelt, mener at bestemmelsen om at Jordan skal være daglig leder av restauranten, må anses for et vesentlig kontraktsvilkår. Dette understrekes ved at denne kontrakt, selv om den går inn under husleieloven, har et klart personlig preg. Det er mulig at saksøkte har ønsket å gi kontrakten et slikt preg av hensyn til sin medeier. Men dette kan likevel ikke gjøre det berettiget å se bort fra kontraktsvilkåret. Saksøkerne har akseptert enten selv å drive restauranten eller i hvert fall være daglig leder. Dersom man skulle anse det berettiget å se bort fra dette vilkår, som for øvrig er like stilt med vilkåret om at saksøkerne må være hovedinteressent i det selskap for hvis regning restauranten skal drives, så vil man i realiteten akseptere en ensidig og betydningsfull endring av den foreliggende overenskomst. Flertallet ville ikke uten videre se et tidsbegrenset forhold av denne art som vesentlig mislighold. Det vil her være naturlig for husleieretten å trekke sammenligning med et kontraktstridig, men kortvarig fremleieforhold. Men når saksøkerne har gitt til kjenne at de varig har tatt opphold i USA og ønsker å drive restauranten med annen daglig leder som en permanent ordning, finner flertallet at dette ikke kan aksepteres innenfor den inngåtte overenskomst. Flertallet mener derfor at dette gir saksøkte hevningsrett eller rett til oppsigelse. Flertallet finner det etter dette overflødig å gå inn på de øvrige oppsigelsesgrunner, og det blir ikke adgang til rimelighetsvurdering, jfr. husleielovens §38, fjerde ledd nr. 2. Mindretallet, Helge Ormestad, har festet seg ved at kontrakten må sies å være uklart utformet. Det som synes å ha vært vesentlig for saksøkte er å sikre seg en tilfredsstillende drift med et godt økonomisk resultat. Dette har saksøkte oppnådd både i den tid Louis Jordan var daglig leder og etter at han overlot ledelsen av restauranten til Peter Boyle. Regnskapene viser en stadig økning, hvilket tyder på at saksøkerne har valgt gode medarbeidere. Det måtte være klart for saksøkte at Jordan, som også da overenskomsten ble inngått, hadde 2 eller 3 andre bedrifter, ikke kunne ofre hele sin arbeidskraft på restauranten i Frognerveien 54. Hva angår dette punkt uttalte fru Harvey også i retten at hun så gjennom fingrene med det og altså godkjente det. Mindretallet peker videre på at saksøkte uansett daglig leder er sikret sine etablerte rettigheter i overenskomstens øvrige punkter. Etter dette mener mindretallet at det forhold at Peter Boyle er innsatt som daglig leder, ikke er noen saklig grunn til oppsigelse. Mindretallet mener også at de øvrige påberopte grunner for oppsigelsen er så vidt bagatellmessige at de heller ikke kan gi saklig grunn til oppsigelse. Mindretallet fremhever videre at oppsigelsen uansett sakligheten vil virke høyst urimelig for saksøkerne, som har investert betydelige beløp i denne restaurant og drevet den opp til en meget god forretning. Etter det standpunkt flertallet er kommet til, vil grunnlaget for å ta til følge saksøkernes øvrige krav om endring av overenskomsten (påstandens punkt 2b, for så vidt gjelder punkt 13 og påstandens punkt 6) ikke lenger være til stede. Derimot har saksøkerne fortsatt interesse av å få fastslått hvilke refusjonskrav de kan gjøre gjeldende (påstandens punkt 3) og de har interesse av kravet om nedsettelse av husleien (påstandens punkt 5). Retten finner å ville behandle spørsmålet om nedsettelse av husleien først. Side:783 Det leieobjekt overenskomsten omfatter er for det første et restaurantlokale i første etasje med tilstøtende spiseplass for betjening. Ifølge fremlagt tegning har disse lokaler et netto leieareal på ca. 275 kvm. Dette er noe mindre enn det partene antok under befaringen. Lokalene måtte etter brannen gjennomgå en større opp-pussing. Saksøkerne har hevdet at de bekostet vel kr. 350.000 i bygningsmessige arbeid. Partene er blitt enige om at saksøkte skal bære kr. 215.000 av disse utgifter. Retten anser det berettiget å se det sist nevnte beløp som nødvendige utgifter for at lokalene skulle bli anvendelige til den avtalte bruk. Saksøkerne har bekostet innredningen. Videre omfatter leieforholdet et areal i kjelleren under restauranten. Dette kjellerlokale, som ikke er oppmålt, antas å være en god del mindre enn lokalene i første etasje. I tillegg omfatter leieforholdet enkelte maskiner som var brukbare etter brannen, således en oppvaskmaskin. Partene har ingen sikker formening om verdien av disse. Et skjønnsdokument fra Norges Brannkasse 9. juli 1970 oppgir verdien av inventar, maskiner og servise etter brannen til kr. 59 800. Av de nye maskiner som saksøkte blir eier av, skal hun belastes med kr. 70.000 fordelt med kr. 7.000 over 10 år (punkt 11). Saksøkte har påberopt seg en viss goodwill, men dette er ikke dokumentert, og retten kan ikke legge særlig vekt på dette moment. Ved en alminnelig vurdering av leien vil det derimot bli tatt hensyn til at lokalene ligger gunstig til og er egnet som restaurantlokaler. Det vederlag som saksøkerne skal betale utgjør 10 % av omsetningen, dog minst 10 % av kr. 2 mill. Saksøkerne har ikke reist innvending mot selve beregningsmåten, men mener at de utslag den gir er urimelig. I 1975 utgjorde således omsetningen ca. 3,8 mill. kr. og husleien ca. kr. 380.000 pr. år. Retten er kjent med at husleieberegning etter prosent av omsetning e.l. forekommer i en viss utstrekning. Den antar imidlertid at den ved vurdering av leien etter husleielovens §35, må legge til grunn det leienivå som er etablert på grunnlag av tradisjonell husleiefastsetting, nemlig en fast pris etter arealet. Som basis for sin vurdering legger videre husleieretten til grunn de synsmåter som det er gitt uttrykk for i rettspraksis etter at husleiereguleringsloven ble opphevet for forretningslokaler, jfr. Oslo husleieretts dom av 19.2.73 og flere senere dommer. Når det gjelder vurderingen av leiemeterpriser for restaurantlokaler, har retten i henhold til husleielovens §35, første ledd, siste punktum også søkt veiledning i innmeldte leier i 1975 og 1976 ved Oslo prisnemnd for restaurantlokaler. Disse leier, som ikke er prøvet av offentlig myndighet, gir et ganske uensartet bilde fra ca. kr. 125 til ca. kr. 325 pr. kvm. netto leieareal. Sistnevnte tall gjelder en restaurant i Stortingsgaten 20. Leiemeterpris for kontor eller betjeningsrom i tilknytning til restaurant ligger vesentlig lavere. Retten bemerker også at Westend Kro A/S har oppgitt å betale en husleie til gården på ca. kr. 47.000 pr. år. På grunnlag av dette og etter befaring antar retten at årsleien for restaurantlokalene med betjeningsrom i Frognerveien 54 ikke bør overstige kr. 82 500. Dette beløp tilsvarer ca. kr. 300 pr. kvm. netto leieareal. For kjelleren finner retten å burde sette årsleien til kr. 7 500. For maskinene gjør retten, hensett bl.a. til avbetalingsordningen i punkt 11 i overenskomsten, et tillegg på kr. 12 000 pr. år. Samlet leie blir etter dette kr. 102.000 pr. år. Saksøkerne har påstått leienedslaget gjort gjeldende fra forkynnelsen av stevningen, d.v.s. fra 6. august 1975. Dette blir tatt til følge, jfr. Side:784 husleielovens §35, annet ledd. Det er partenes forutsetning at omregning skal skje i henhold til dommen uten at tilbakebetaling er påstått. Saksøkte skal ifølge kontrakten være ansvarlig for vedlikehold av maskinene, jfr. punkt 3. Så vidt retten kan forstå vil det være upraktisk at disse utgifter skal innkalkuleres i en tradisjonelt fastsatt husleie og deretter avregnes mot utført vedlikehold. Det vil være naturlig at dette dekkes av leietakeren i tillegg til ovenfor nevnte leie. Det samme gjelder forsikringer i leietakers interesse, jfr. punkt 4. Omfanget av disse utgifter er for øvrig o,mtvistet og blir behandlet nedenfor. Retten finner det derfor mest praktisk ikke å ta hensyn til disse ytelser i forbindelse med leienedslaget. De refusjonskrav som saksøkerne krever fastsettelsesdom for utgjør tilsammen kr. 132 177,25. De gjelder dels bygningsmessige utgifter, dels reparasjon av maskinene og dels serviceutgifter på maskinene. - - - Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Finn Backer, Christian Borchsenius og kst. lagdommer Knut Løken): - - - Lagmannsretten har kommet til samme resultat som husleieretten i spørsmålet om gyldigheten av oppsigelsen. I spørsmålet om nedsettelsen av leien har lagmannsretten derimot kommet til et motsatt resultat av husleieretten. Videre er de ankende parters påstand om at pkt. 13 i overenskomsten av juni 1971 skal utgå, tatt til følge. Innledningsvis skal bemerkes at husleieretten ved kjennelse av 16. januar 1976 har avgjort at de foreliggende tvister hørte under husleieretten, og at det altså dreiet seg om tvister etter husleieloven, jfr. dennes §51, 1. og 3. ledd. Denne kjennelse ble ikke angrepet av Westend Kro A/S (fru Harvey), og det er fra den side heller ikke under ankebehandlingen for lagmannsretten prosedert på at husleieloven ikke skulle være anvendelig, eller at saken ikke skulle høre under de alminnelige domstoler. Lagmannsretten har ikke foranledning til av eget tiltak å vurdere disse spørsmål. Dette innebærer at gyldigheten av oppsigelsen må vurderes etter husleielovens §38. Spørsmålet om nedsettelse av leien blir å vurdere etter samme lovs §35, og spørsmålet om å kjenne pkt. 13 i overenskomsten av juni 1971 ugyldig, må bedømmes etter §36, smh. m. §51 tredje ledd. Lagmannsretten kan ikke se at det på noen rimelig måte er sannsynliggjort at bestemmelsen i pkt. 14 i overenskomsten av juni 1971 om at Jordans skulle være «daglig leder» for restauranten dersom denne ble drevet i aksjeselskaps form, må anses som proformaverk. Fru Harvey synes å ha hatt en helt legitim interesse i å sikre seg at hun hele tiden hadde å gjøre med de to personer som hun hadde inngått kontrakt med. Man kan ikke være enig med ankemotparten i at det innebærer noen fremleie av restaurantlokalene at disse bestyres av en ansatt person, men når fru Harvey uttrykkelig har betinget seg at Jordans skal være «daglig leder», får man i så henseende holde seg til kontrakten. Det er ikke noe bevis for at Jordans ikke var klar over hva slags kontraktsklausul som de aksepterte. Ved tolkingen av bestemmelsen vil lagmannsretten ikke gå så strengt til verks som husleieretten og kreve at en av ektefellene skulle være bevillingsinnehaver for restauranten etter loven av 5. april 1957. Hvis dette hadde vært meningen, burde det ha vært sagt med klare ord i overenskomsten. På den annen side er det klart at det ligger noe mer i uttrykket «daglig leder» enn Side:785 at restauranten drives for regning av vedkommende, og at han har instruksjonsmyndighet overfor personalet i siste hånd. Lagmannsretten behøver ikke nøyaktig å ta stilling til hva som må forstås med uttrykket «daglig leder». Man anser det nemlig helt klart at da ektefellene Jordan flyttet til USA, kunne de ikke lenger anses som «daglig leder» av en restaurant i Oslo. Til tross for alle moderne sambandsmidler ville man strekke begrepet «daglig leder» på en urimelig måte, dersom man godtok et slikt arrangement. Lagmannsretten antar altså at ektefellene Jordan har satt seg ut over pkt. 14 i overenskomsten ved å bosette seg i USA. Det neste spørsmål er om denne misligholdelse av overenskomsten er vesentlig, jfr. husleielovens §38 fjerde ledd nr. 2, og overenskomstens pkt. 10. Lagmannsretten antar at det her foreligger en vesentlig misligholdelse. Når fru Harvey først har betinget seg at ektefellene Jordan skulle være «daglig leder» for restauranten, må det spille en avgjørende rolle for forholdet mellom partene når Jordans vedvarende setter seg ut over denne bestemmelse. Oppsigelsen kan da ikke settes til side. Det blir etter dette unødvendig for lagmannsretten å ta standpunkt til spørsmålet om Jordans også har gjort seg skyldige i vesentlig mislighold av overenskomsten ved å tilbakeholde skyldig leie. Når det gjelder spørsmålet om nedsettelse av leien etter husleielovens §35, skal lagmannsretten bemerke at man etter dens mening bør være forsiktig med å ned sette leien i et forretningsforhold når det slik som her foreligger en frivillig avtalt leie, uten at partene har befunnet seg i noen tvangssituasjon, og driftsresultatene gir god dekning for leien. Lagmannsretten kan ikke være enig med husleieretten i at man ved vurderingen av leien kan legge til grunn at det ikke var noe særlig «goodwill» som var opparbeidet ved den tidligere restaurantdrift i Frognerveien 54. Etter brannen i juni 1970 var det riktignok et to års opphold før Jordans åpnet sin restaurant, men at det tok så lang tid, skyldtes delvis Jordans eget forhold. Etter det opplyste har det vært drevet restaurant i de samme lokaler i allfall 50 år. Lagmannsretten mener at dette er et moment både ved vurderingen av den søkning som Jordans restaurant kunne ventes å få, og ved vurdering av den leie som det var rimelig å ta. Skulle leien settes ned, ville det etter lagmannsrettens oppfatning vært naturlig å basere seg på det system for leiefastsettelsen som partene hadde avtalt, nemlig at denne sto i forhold til bruttoomsetningen i restauranten etter fradrag av merverdiavgift. Man kan ikke se at ordlyden i husleielovens §35 skulle være til hinder for dette. Det som det særlig kunne bli tale om, kunne være å bruke en fallende prosentsats for beregningen av leien når omsetningen økte ut over en visst normalnivå. Etter husleierettens dom er nedsettelsen av leien gjort gjeldende fra 6. januar 1975, da stevningen i saken om husleienedsettelsen ble forkynt. Sammenholder man dette med at fru Harveys oppsigelse av ektefellene Jordan er godtatt, betyr husleierettens standpunkt i praksis at Jordans får en lavere leie så lenge de klarer å holde saken mellom partene gående for domstolene, mens leienedsettelsen taper sin betydning fra det øyeblikk lokalene fravikes. På bakgrunn av at leieforholdet nå skal bringes til opphør, finner lagmannsretten det lite hensiktsmessig med en justering nedover av leien, med mindre denne gjøres gjeldende helt fra begynnelsen av leieforholdet. Man antar at partenes påstander i og for seg ikke er til hinder for en slik løsning, hvis nedsettelsen er slik avpasset at det økonomiske sluttresultat for partene pr. domsdagen vil ligge mellom Side:786 det som følger av at lagmannsretten eventuelt stadfester husleierettens dom eller overhodet ikke godtar noen husleienedsettelse. Det er imidlertid mulig at bestemmelsen i husleielovens §35 annet ledds 2. punktum vil lage vanskeligheter for en slik ordning. Under enhver omstendighet er en løsning som nevnt ikke nærmere utredet, og lagmannsretten finner det lite hensiktmessig å gå nærmere inn på den. Under disse forhold finner lagmannsretten alt i alt at de beste grunner taler for å frifinne Westend Kro A/S for Anne og Louis Jordans krav om nedsettelse av leien. Etter det standpunkt som er lagt til grunn i husleierettens kjennelse av 16. januar 1976, som er akseptert av fru Harvey, og som er fulgt videre gjennom saken mellom partene, er det på det rene at voldgiftsklausulen i pkt. 13 i overenskomsten av juni 1971 ikke er gyldig, jfr. husleielovens §51, 3. ledd. Husleielovens §36 handler egentlig om rettens adgang til å sette til side kontraktsklausuler på grunnlag av en billighetsvurdering. Når bestemmelsen ikke er rettslig holdbar, må den imidlertid så meget mer kunne kjennes ugyldig. Det har for lagmannsretten ikke vært noen nærmere prosedyre fra Westend Kro A/S mot kravet om at pkt. 13 i overenskomsten skulle utgå. Westend Kro A/S har heller ikke nedlagt påstand om å bli frifunnet for dette krav. Kravet var fremsatt også for husleieretten, men denne avgjorde det ikke uttrykkelig. I domsgrunnene er det opplyst at etter det standpunkt som retten tok til oppsigelsesspørsmålet, var det ikke lenger grunnlag for å ta til følge kravet om at pkt. 13 i overenskomsten skulle utgå. Med dette har vel husleieretten ment at det ikke var noen rettslig interesse i å justere overenskomstens ordlyd, når det var på det rene at denne skulle bringes til opphør. Lagmannsretten finner det imidlertid riktigst å se spørsmålet om pkt. 13 skal utgå, og spørsmålet om oppsigelsen skal godtas, hver for seg. Det er iallfall teoretisk en mulighet for at høyere domstol kan komme til et annet resultat når det gjelder oppsigelsespørsmålet. Etter dette tar lagmannsretten til følge kravet fra Louis H. og Anne Jordan om at overenskomstens pkt. 13 skal utgå. - - - [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
