Import: XML-importering

2018-12-24T17:42:44Z

XML-importering

Ny side

{{Høyesterett
|Instans=

Norges Høyesterett
|Dato=
2016-11-03
|Publisert=
HR-2016-02264-A
|Sammendrag=
Saken gjelder spørsmålet om et eierskifteforsikringsselskap kan rette krav direkte mot en eiendomsmeglers ansvarsforsikringsselskap i medhold av det såkalte informasjonsansvaret.
|Stikkord=

|Saksgang=
HR-2016-02264-A, (sak nr. 2016/412), sivil sak, anke over dom
|Parter=
Tryg Forsikring (advokat Knut Søraas) Norges Eiendomsmeglerforbund (partshjelper) Eiendom Norge AS (partshjelper) (advokat John G. Flatabø – til prøve) mot AmTrust International Underwriters Ltd. (advokat Arne Meidell)
|Forfatter=
Ringnes, Bull, Stabel, Normann
|Lovhenvisninger=
tvisteloven § 15-7, eiendomsmegling § 2-1, eiendomsmeglingsloven § 6-7, tvisteloven § 20-2
}}

<pre style="background-color: white; border: 0">
NORGES HØYESTERETT

Den 3. november 2016 avsa Høyesterett dom i

HR-2016-02264-A, (sak nr. 2016/412), sivil sak, anke over dom,

Tryg Forsikring (advokat Knut Søraas)

Norges Eiendomsmeglerforbund
(partshjelper)
Eiendom Norge AS (partshjelper) (advokat John G. Flatabø – til prøve)

mot

AmTrust International Underwriters Ltd. (advokat Arne Meidell)

</pre>

<pre style="background-color: white; border: 0">
G I V N I N G :

(1) Dommer Ringnes: Saken gjelder spørsmålet om et eierskifteforsikringsselskap kan rette
krav direkte mot en eiendomsmeglers ansvarsforsikringsselskap i medhold av det såkalte

informasjonsansvaret.

(2) I forbindelse med salg av en seksjonert boligeiendom i Molde kommune i 2007 og 2008
til samme kjøper utarbeidet Terra Eiendomsmegling salgsoppgaver. Før salget var selger
og megler blitt informert av kommunen om at bruk av seksjonene, som blant annet
inneholdt tre utleiehybler, krevde brukstillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette ble
det ikke opplyst om i salgsoppgavene.

(3) Eiendomsmegleren innstilte sin virksomhet i 2009.

(4) I 2012 ble kjøperen kjent med at det ikke var gitt brukstillatelse for utleieenhetene og den
ene av seksjonene. For å få brukstillatelse måtte kjøperen foreta utbedring av boligen.

(5) Kjøperen krevde prisavslag av selgeren for utbedringskostnadene og erstatning for tapte
leieinntekter. Selgeren hadde tegnet eierskifteforsikring i AmTrust International
Underwriters Ltd., og AmTrust erstattet kjøperens krav.

(6) På bakgrunn av at forsikringsselskapets tap skyldtes misvisende og uriktige opplysninger
i eiendomsmeglerens salgsoppgave, saksøkte AmTrust deretter meglerens
ansvarsforsikringsselskap, Tryg Forsikring, og krevde erstatning for det utbetalte beløpet.
Tryg Forsikring reiste regressøksmål mot selgeren. 2

(7) Ved Romsdal tingretts dom 26. mai 2014 ble Tryg Forsikring dømt til å betale erstatning
til AmTrust International Underwriters Ltd. med 635 000 kroner. I regressøksmålet ble

selgeren dømt til å betale halvparten av dette beløpet – 317 500 kroner – til Tryg
Forsikring. Sakskostnader ble ikke tilkjent.

(8) Tryg Forsikring anket dommen i hovedsøksmålet – kravet fra AmTrust – til
lagmannsretten. Frostating lagmannsrett avsa dom 21. desember 2015 med slik
domsslutning:

"1. Anken forkastes.

2. Tryg Forsikring betaler til AmTrust International Underwriters Ltd.
sakskostnader for lagmannsretten med 152.596 –
etthundreogfemtitotusenfemhundreognittiseks – kroner innen 2 – to – uker
fra dommens forkynnelse."

(9) Tryg Forsikring har anket til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen. For Høyesterett
har Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge AS vært partshjelpere etter
tvisteloven § 15-7 bokstav b.

(10) Både for Høyesterett og lagmannsretten har partene vært enige om at megler og selger har
opptrådt uaktsomt, og at den innbyrdes likedelingen av ansvaret er riktig dersom anken
ikke gis medhold. De er også enige om at det er årsakssammenheng mellom meglerens
uaktsomhet og det økonomiske tapet, og om størrelsen på tapet.

(11) Saken står etter dette i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

(12) Den ankende part, Tryg Forsikring, har i korthet anført:

(13) Informasjonsansvaret for takstmenn ved feil i takstrapporter, som er fastlagt av
Høyesterett i Rt. 2008 side 1078 og Rt. 2015 side 556, kan ikke overføres til feil i

eiendomsmegleres salgsoppgaver. Det må derimot tas som utgangspunkt at den klare
hovedregel i norsk erstatningsrett er at tredjepart ikke kan kreve erstatning for sitt
formuestap.

(14) Salgsoppgavene er – i motsetning til en takst – ikke et vilkår etter forsikringsavtalen, men
et lovbestemt krav for å ivareta omsorgsplikten overfor selger og kjøper.

Eierskifteforsikringsselskapet faller utenfor kretsen som oppgaven er ment for.

(15) Innrettelsesvilkåret er heller ikke oppfylt. Eierskifteforsikringen inngås før
eiendomsmeglerens salgsoppgave er utarbeidet, og er derfor ikke motiverende for
tegningen av forsikringen. Det generelle og hypotetiske årsakskravet som Høyesterett har

oppstilt i Rt. 2015 side 556, er et snevert unntak fra det alminnelige årsakskravet i
erstatningsretten og kan ikke gis anvendelse på situasjonen i foreliggende sak.

(16) Selgerens krav på gevinstsikring etter eierskifteforsikringen har uansett ikke
erstatningsrettslig vern overfor eiendomsmegleren og hans ansvarsforsikringsselskap.
Hvis ansvaret gis en slik utstrekning, vil det stride mot det som gjelder ved andre

tilsvarende forsikringsforhold, for eksempel nyverditillegget i bygningsforsikring,
jf. HR-2016-558-U. 3

(17) AmTrust har påtatt seg en bevisst risiko, som er innkalkulert i forsikringspremien.
Prevensjonshensynet tilsier ikke at megler holdes ansvarlig, og megler er underlagt

strenge sanksjoner etter eiendomsmeglingsloven.

(18) Tryg Forsikring har nedlagt slik påstand:

"Tryg Forsikring frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for alle retter."

(19) Partshjelperne, Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge AS, har i korthet

anført:

(20) Partshjelperne slutter seg til anførslene fra den ankende part.

(21) Det rettslige utgangspunktet er at selgeren og eierskifteforsikringsselskapet ikke gjennom

avtale kan påføre eiendomsmegleren et ansvar, jf. arbeidsgiveravgiftsdommen i Rt. 2000
side 1756.

(22) Uavhengighetsplikten etter eiendomsmeglingsloven er en absolutt skranke mot at megler
kan holdes ansvarlig for det tap som forsikringsselskapet har hatt ved å betale prisavslag
til kjøper. Meglerens omsorgsplikt gjelder i hovedsak overfor selger og kjøper og kan

ikke utstrekkes til eierskifteforsikringsselskapet.

(23) Subsidiært anføres det at det ikke er et slikt særlig forhold mellom megler og
forsikringsselskap at kravet til nærhet er oppfylt. Dette forutsetter et kontraktslignende
forhold, jf. de tilsvarende prinsippene i utenlandsk rett, som Høyesterett bygget på i
Rt. 2008 side 1078.

(24) Videre tilsier nøytralitetshensynet – at ingen parter skal lide tap – at selgers tapte gevinst
ikke kan belastes megleren. Dette er den rimelige og balanserte løsning.

(25) Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom AS har nedlagt slik påstand:

"1. Tryg Forsikring NUF frifinnes.

2. Eiendom Norge AS og Norsk Eiendomsmeglerforbund tilkjennes sakens
omkostninger."

(26) Ankemotparten, AmTrust International Underwriters Ltd., har i korthet anført:

(27) Lagmannsrettens dom er riktig, og flere av den ankende parts og partshjelpernes anførsler
er omkamp om spørsmål som ble avgjort i Rt. 2008 side 1078 og Rt. 2015 side 556.

(28) Eierskifteforsikringen formidles av eiendomsmegleren, og det er større nærhet mellom
megleren og selskapet enn mellom takstmannen og selskapet.

(29) Innrettelseskravet som ble oppstilt i Rt. 2015 side 556, er tilpasset situasjonen i praksis
når det tegnes eierskifteforsikring. Forsikringsordningen baserer seg på at megleren
oppfyller sin lovpålagte undersøkelses- og opplysningsplikt gjennom utarbeidelse av

salgsoppgaven. 4

(30) Meglerens uaktsomme feil er årsaken til prisavslagskravet, og det vil være en tilfeldig
fordel for megler og hans ansvarforsikringsselskap dersom ansvar unngås fordi kjøper

valgte å holde seg til eierskifteforsikringsselskapet, i stedet for å rette krav mot megler.

(31) AmTrust International Underwriters Ltd. har nedlagt slik påstand:

"1. Anken forkastes.

2. AmTrust International Underwriters Ltd. tilkjennes sakens omkostninger."

(32) Jeg er kommet til at anken må forkastes.

(33) Det følger blant annet av Rt. 1995 side 1350 at eiendomsmegler og takstmann har et
profesjonsansvar overfor kjøper. Når selgeren har tegnet eierskifteforsikring, er det
imidlertid vanlig at kjøperen retter sitt mangelskrav mot selgeren, og at kravet på

prisavslag eller erstatning innfris av forsikringsselskapet.

(34) Høyesterett har i to avgjørelser – Rt. 2008 side 1078 og Rt. 2015 side 556 – fastslått at et
eierskifteforsikringsselskap kan kreve erstattet sitt tap – utbetalingen til kjøper – av en
takstmann og hans ansvarsforsikringsselskap, når tapet skyldes feil i takster som er avgitt

i forbindelse med omsetning av fast eiendom. Ansvaret er forankret i det såkalte
informasjonsansvaret, og jeg omtaler avgjørelsene i det følgende som
informasjonsansvarsdom I og informasjonsansvarsdom II.

(35) Det sentrale spørsmålet i vår sak er om dette informasjonsansvaret også gjelder når

eierskifteforsikringsselskapets tap skyldes feil i en eiendomsmeglers salgsoppgave.

(36) Det oppstilles tre grunnvilkår for et informasjonsansvar, se informasjonsansvarsdom II
avsnitt 43:

"For det første må informasjonen ha vært villedende, og dette må skyldes uaktsomhet
hos den som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng. For det andre må
skadelidte ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter
informasjonen. For det tredje må informasjonen ha vært ment for skadelidte eller i det
minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte."

(37) Det tredje grunnvilkåret har som formål å avgrense kretsen som kan påberope seg dette
ansvarsgrunnlaget, og kan også formuleres som et krav om at det må foreligge et særlig
forhold – en nærhet – mellom skadevolder og skadelidt, jf. avsnitt 28 i

informasjonsansvarsdom I.

(38) Grunnlaget for og styrken i skadelidtes innrettelse vil bero på innholdet av den avgitte
informasjonen og i hvilken grad skadelidte kan anses som direkte eller indirekte adressat.

Slik sett er det et samspill mellom det andre og det tredje grunnvilkåret. Jeg kan i denne
sammenheng slutte meg til oppsummeringen til Hagstrøm og Stenvik i "Erstatningsrett"
(2015) side 60:

"Som en generalisering kan det sies at avgiver kan hefte for opplysninger som han
burde forstå at skadelidte legger særlig vekt på, dersom utsagnet de framgår av, både
når det gjelder innhold, utforming og fremsettelse, er slik at skadelidte hadde berettiget
grunn til å bygge på det og disponere i tillit til det." 5

(39) Innholdet av innrettelsesvilkåret har imidlertid reist særlige spørsmål når et
eierskifteforsikringsselskap krever erstatning som følge av en uriktig takst ved boligsalg.
Mens informasjonsansvaret generelt tar utgangspunkt i at skadelidte har disponert i

henhold til den mottatte informasjonen, er dette ikke den faktiske situasjon ved boligsalg.
Der utarbeides taksten etter at avtalen om eierskifteforsikring er inngått, og
forsikringsselskapet gjør seg heller ikke regelmessig kjent med innholdet av taksten.

(40) I informasjonsdom II kom Høyesterett til at en takstmann og hans

ansvarsforsikringsselskap kan ha et informasjonsansvar, selv om den konkrete taksten
ikke hadde vært motiverende for at forsikringsavtalen ble inngått, og heller ikke hadde
betydning for vilkår eller premie.

(41) Førstvoterende la avgjørende vekt på at forsikringen er tegnet "i tillit til at boligen blir

solgt på grunnlag av en faglig forsvarlig utført takst", jf. avsnitt 47. Dette utdypes slik i
avsnitt 48:

"En faglig forsvarlig utført besiktigelse og beskrivelse vil regelmessig avdekke mangler
ved boligen som ellers ville ha gitt grunnlag for krav fra kjøper mot selger og
eierskifteforsikringsselskapet. Riktignok vil selv ikke en korrekt utført besiktigelse og
beskrivelse avsløre enhver mangel. Men risikoen for forsikringsselskapene vil klart
være høyere dersom det ikke foreligger en faglig forsvarlig utført takst som kjøper skal
gjøres kjent med. Kravet om en slik takst må dermed ha betydning for premienivået."

(42) Førstvoterendes begrunnelse var knyttet til den faktiske situasjonen ved boligomsetning. I

avsnitt 52 trakk han frem at det utarbeides takst og tegnes eierskifteforsikring i det store
flertall av boligsalg, og at det nokså åpenbart har betydning for selskapenes risiko at det
utarbeides faglig forsvarlige takster. Dette – og at forsikringsselskapet var en betydelig
aktør i bransjen – tilsa at det må "ha vært påregnelig for takstmannen at AmTrust baserte
sin forsikring på dette".

(43) Dette ledet frem til konklusjonen i avsnitt 53:

"På denne bakgrunn mener jeg at AmTrust hadde rimelig og berettiget grunn til å stole
på og innrette seg etter at informasjonen fra takstmannen var utført på aktsomt vis,
målt etter de faglige krav som stilles i bransjen. Dette grunnvilkåret for
informasjonsansvar må anses som oppfylt."

(44) Tryg Forsikring har anført at Høyesterett ved dette har oppstilt et abstrakt og hypotetisk
årsakskrav, som fraviker et grunnleggende element ved informasjonsansvaret.

(45) Etter mitt syn er dette ikke en treffende innvending. Høyesteretts formulering av
innrettelsesvilkåret i saker som gjelder et eierskifteforsikringsselskaps direktekrav som
følge av uriktig takst, er tilpasset den spesielle situasjon som foreligger ved
boligomsetning. Et moment i denne forbindelse er at tegning av eierskifteforsikringer er

en form for massekontrahering; det er opplyst at det selges ca. 100 000 boliger i året og
tegnes eierskifteforsikring ved ca. 85 prosent av salgene. Av praktiske grunner blir
forsikringen tegnet før takstmannen engasjeres, og det er heller ikke mulig for
forsikringsselskapene å gjennomgå og vurdere taksten ved det enkelte boligsalg før
forsikringsavtalen inngås.

(46) Det som begrunner takstmannens informasjonsansvar overfor forsikringsselskapet, er
derfor at selskapet baserer forsikringsordningen og premienivået på en generell tillit til at 6

taksten er utferdiget i henhold til den profesjonsstandard som stilles til takstmenn. Dette
må anses påregnelig for takstmannen. Hvis det i ettertid viser seg at taksten er uriktig, og
dette skyldes takstmannens uaktsomhet, svikter forsikringsselskapets berettigede
forventning.

(47) Jeg går nå over til å se på om eiendomsmegler og Tryg Forsikring skal likestilles med en
takstmann og hans forsikringsselskap i relasjon til informasjonsansvaret som jeg har
redegjort for.

(48) Innledningsvis nevner jeg at lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling § 2-1
bestemmer hvem som kan få tillatelse til å drive eiendomsmegling. Dette omfatter blant
annet eiendomsmeglingsforetak og advokat med norsk advokatbevilling.

(49) Eiendomsmeglingsloven § 6-7 gir bestemmelser om meglerens undersøkelses- og
opplysningsplikt. I bestemmelsens andre ledd er det bestemt at megler før handel sluttes,
skal gi kjøperne en skriftlig oppgave som minst skal inneholde de opplysninger som er
opplistet i paragrafen. Dette omfatter opplysninger som gjelder eiendommens juridiske
status. Blant annet skal salgsoppgaven opplyse om "eventuell adgang til utleie av
eiendommen eller deler av denne til boligformål", jf. andre ledd nr. 7, og "ferdigattest

eller midlertidig brukstillatelse", jf. andre ledd nr. 8. Andre sentrale juridiske
opplysninger som salgsoppgaven skal inneholde, er eierforhold, tinglyste forpliktelser og
tilliggende rettigheter.

(50) I vår sak var manglene ved salgsoppgaven knyttet til vilkåret i andre ledd nr. 7.

(51) Etter mitt syn må det være klart at de praktiske hensyn som har begrunnet innholdet i

innrettelsesvilkåret ved takst, som jeg har redegjort for, gjelder på samme måte for
eiendomsmeglerens salgsoppgave: Den utarbeides etter at forsikringsavtalen er inngått,
og det er ikke praktisk mulig for forsikringsselskapene å vurdere hver enkelt
salgsoppgave.

(52) Salgsoppgaven utgjør et helt sentralt informasjonsgrunnlag for vurderingen av

eiendommen og prisfastsettelsen. Hvis salgsoppgaven er uriktig eller villedende, er
avhendingslovas hovedregel at det foreligger en mangel, jf. § 3-8 første ledd, hvor det
heter at eiendommen har mangel når den "ikkje svarar til opplysning som er gitt i …
salsprospekt … på vegner av seljaren". Jeg viser også til lovens bestemmelser om retts-
og rådighetsmangler i §§ 4-17 og 4-18. De oppgaver megleren utfører ved utarbeidelsen
av salgsoppgaven, ligger i kjernen av hans oppdrag, og feil som gjøres i denne
forbindelse, har en nokså åpenbar betydning for forsikringsselskapets risiko. Taksten og

salgsoppgaven står i denne relasjon i samme stilling: Mens taksten skal gi nødvendige
opplysninger om eiendommens tekniske stand, skal salgsoppgaven avdekke og opplyse
om eiendommens juridiske stilling.

(53) AmTrust hadde etter mitt syn en rimelig og berettiget grunn til å innrette seg etter og stole
på at eiendomsmeglerens salgsoppgave ville ha opplyst om det dersom eiendommen
manglet nødvendige brukstillatelser. Og det fremstår som temmelig åpenbart at det må ha

vært påregnelig for megleren at AmTrust baserte sin forsikring på en forutsetning om at
megleren utarbeidet en riktig og fullstendig salgsoppgave. 7

(54) Tryg Forsikring har til dette innvendt at salgsoppgaven ikke er en integrert del av
forsikringsavtalen, jf. informasjonsansvarsdom I avsnitt 25. Den sentrale forskjellen er –
hevdes det – at mens forsikringsavtalen uttrykkelig krever at det skal utarbeides takst,
setter den ingen krav om utferdigelse av salgsoppgave.

(55) Jeg har et annet syn på dette. Salg av eierskifteforsikring skjer gjennom
eiendomsmeglerne. I rutinene som er utarbeidet for meglerne i denne forbindelse, og i
AmTrusts agentavtale med eiendomsmeglerforetaket i vår sak, fremgår det
forutsetningsvis at det skal utarbeides salgsoppgave. Viktigere er det etter mitt syn at
salgsoppgaven er en lovbestemt, preseptorisk forpliktelse for megleren, som

forsikringsselskapet derfor kan basere seg på blir utført uten at det er avtalefestet. Dette
kan også utledes av agentavtalen mellom AmTrust og eiendomsmeglerforetaket. Det er
der bestemt at eiendomsmegleren skal opptre "i samsvar med Lov om eiendomsmegling,
med tilhørende forskrifter". Dersom han begår "et vesentlig brudd" på sine forpliktelser
etter loven, opphører retten til å tilby eierskifteforsikring umiddelbart. Avtalen fastsetter
videre at eiendomsmegleren "skal utøve sine rettigheter og forpliktelser etter avtalen med

høy kvalitetsmessig standard og på høyt faglig nivå".

(56) En hovedanførsel fra Tryg Forsikring og partshjelperne er at et ansvar overfor
forsikringsselskapet vil komme i konflikt med eiendomsmegleres lovbestemte
uavhengighetsplikt.

(57) Eiendomsmeglingsloven har blant annet i kapittel 5 bestemmelser som skal sikre tilliten

til foretakets integritet og uavhengighet. Partshjelperne har særlig trukket frem
bestemmelsen om god meglerskikk i § 6-3 første ledd og anført at det vil komme i strid
med uavhengighetskravet om megleren har en omsorgsplikt overfor forsikringsselskapet.
Bestemmelsen lyder:

"Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk
med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen
måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet."

(58) Jeg anser det ikke nødvendig å ta stilling til utstrekningen av eiendomsmegleres
omsorgsplikt. Det avgjørende er etter mitt syn at det ikke er noen interessekonflikt
mellom eiendomshandelens parter og forsikringsselskapet, når det gjelder innholdet av de

krav som skal stilles til eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. De har
tvert imot sammenfallende interesser i at salgsoppgavens innhold er i samsvar med loven
og er basert på et aktsomt og faglig forsvarlig arbeid.

(59) Jeg går etter dette over til å se på nærhetskravet, og om forholdet mellom
eiendomsmegleren og AmTrust er fjernere enn det som generelt er situasjonen mellom

forsikringsselskapet og takstmannen.

(60) Eiendomsmegleren har en helt sentral rolle ved boligomsetning, og meglerens rolle er
generelt mer sentral enn takstmannens. I relasjon til forsikringsselskapet står megleren
åpenbart nærmere selskapet enn det takstmannen gjør; megleren er den som selger
forsikringen, og gjennom den agentavtalen som megleren inngikk med AmTrust, fikk

foretaket – slik det fremgår av agentavtalen – et konkurransemessig fortrinn. Selv om
agentavtalen ikke etablerte et kontraktsrettslig grunnlag for AmTrusts krav, medfører
kontraktsrelasjonen en særlig nær forbindelse mellom megler og
eierskifteforsikringsselskap. 8

(61) Jeg viser videre til at eiendomsmegleren var forsikringsselskapets kontakt mot selgeren
og hadde ansvaret for å innhente selgerens egenerklæring. Det er også opplyst – og er

ubestridt – at forsikringsselskapet holder kurs for eiendomsmeglerne, og at megleren er
involvert i skadeoppgjøret.

(62) Jeg er i lys av det som nå er trukket frem, ikke i tvil om at nærhetskravet er oppfylt, og
konkluderer med at grunnvilkårene for informasjonsansvar er oppfylt.

(63) I informasjonsansvarsdom I tok Høyesterett stilling til om det er særlige forhold ved
forsikring som må ha som konsekvens at forsikringsselskapet ikke kan påberope seg
direktekrav overfor takstmannens ansvarsforsikringsselskap. Etter å ha drøftet forholdet
til regressreglene, oppsummerte førstvoterende sitt syn i avsnitt 33:

"Mitt standpunkt er etter dette at direktekrav ikke er generelt utelukket ved
ansvarsforsikring, men at det må foretas en konkret vurdering. Retningslinjen ved
denne vurderingen må være hvem som bør bære det endelige ansvaret."

(64) Ved den konkrete vurderingen trakk førstvoterende frem at det ville fremtre som en noe

tilfeldig fordel om kjøperens valg om å fremme kravet mot selger i stedet for mot
takstmannen, skal være avgjørende for ansvarsfordelingen, jf. avsnitt 34. Han uttalte
videre at prevensjonshensynet tilsa at forsikringsselskapet måtte kunne fremme et
direktekrav, idet takstmenn ellers ville være ansvarsfri, se avsnitt 35.

(65) Disse hensynene har etter mitt syn direkte overføringsverdi til eiendomsmeglerens og
derved ansvarsforsikringsselskapets ansvar. Jeg kan i denne sammenheng ikke se at
prevensjonshensynet svekkes ved at eiendomsmeglingsloven inneholder særlige
sanksjonsregler. Skaden i vår sak er forårsaket av meglerens uaktsomhet, og et
direkteansvar for eiendomsmegleren og ansvarsforsikringsselskapet når det er utvist
uaktsomhet, kan virke forebyggende.

(66) Tryg Forsikring har videre anført at formålet med eierskifteforsikringen er å sikre
selgerens gevinst. Det er vist til at selgeren ikke har hatt noe tap når det betales
prisavslag. Da er det – hevdes det – urimelig og i strid med praksis i andre tilsvarende
forsikringsforhold at selskapets ansvar i henhold til forsikringsavtalen veltes over på

eiendomsmegleren.

(67) Et tilsvarende synspunkt ble imidlertid anført i informasjonsansvarsdom I, se avsnitt 15,
og i informasjonsansvarsdom II, se avsnitt 19. I ingen av avgjørelsene nådde anførselen
frem, og den er inngående behandlet i avsnitt 54–60 i informasjonsansvarsdom II. I
avsnitt 58 viste førstvoterende til Rt. 2005 side 870 om en meglers solidaransvar med

selger for opplysningssvikt. Han bemerket at "kravet mot megleren var uansett det samme
pengekravet som kjøperen hadde fremsatt mot selgeren", og at prisavslag og erstatning
fremstod som alternativer i avhendingslova. Hans konklusjon i avsnitt 59 var denne:

"Det må med dette anses avgjort at det ikke i seg selv kan hindre forsikringsselskapets
erstatningskrav mot takstmannen, at det er basert på et tap selskapet har lidt fordi det
har dekket kjøpers prisavslagskrav mot selger."

(68) Jeg ser ingen grunn til å fravike denne rettsoppfatningen. 9

(69) Min konklusjon etter dette er at Tryg Forsikring etter en konkret helhetsvurdering er
nærmest til å bære ansvaret.

(70) AmTrust har vunnet saken, og jeg har ikke funnet konklusjonen tvilsom. Tryg Forsikring
og partshjelperne bør da i samsvar med hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd

erstatte ankemotpartens sakskostnader for Høyesterett. Advokat Meidell har fremlagt en
kostnadsoppgave på 275 000 kroner, som inkluderer 55 000 kroner i merverdiavgift. Jeg
har ikke innvendinger til oppgaven.

(71) Slik jeg forstår det, er det nå ikke krevd sakskostnader for tingretten. Saken sto i en annen
stilling for tingretten, og jeg finner det uansett riktig at sakskostnadsansvaret ikke
omfatter sakens behandling der. Lagmannsrettens sakskostnadsavgjørelse blir derimot

stående.

(72) Jeg stemmer for denne dom:

D O M :

1. Anken forkastes.

2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Tryg Forsikring, Norges
Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge AS en for alle og alle for en til
AmTrust International Underwriters Ltd. 275 000 – tohundreogsyttifemtusen –

kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.

(73) Dommer Bull: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.

(74) Dommer Stabel: Likeså.

(75) Dommer Normann: Likeså.

(76) Justitiarius Øie: Likeså.

(77) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :

1. Anken forkastes.

2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Tryg Forsikring, Norges

Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge AS en for alle og alle for en til
AmTrust International Underwriters Ltd. 275 000 – tohundreogsyttifemtusen –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.

Riktig utskrift bekreftes: </pre>
[[Kategori:Høyesterett]]

← Eldre sideversjon		Sideversjonen fra 16. jan. 2022 kl. 12:09
Linje 13:		Linje 13:
	Høyesterett kom til at ansvarsforsikringsselskapet til eiendomsmegleren hadde informasjonsansvar overfor eierskifteforsikringsselskapet til selgeren for tap som var forårsaket av en uriktig og misvisende salgsoppgave.		Høyesterett kom til at ansvarsforsikringsselskapet til eiendomsmegleren hadde informasjonsansvar overfor eierskifteforsikringsselskapet til selgeren for tap som var forårsaket av en uriktig og misvisende salgsoppgave.
	\|Stikkord=		\|Stikkord=
	Forsikringsrett, Eierskifteforsikring, Eiendomsmeglers ansvar		Forsikringsrett, Eierskifteforsikring, Profesjonsansvar, Eiendomsmeglers ansvar
	\|Saksgang=		\|Saksgang=
	Romsdal tingrett 26.05.2014 - Frostating lagmannsrett 21.12.2015 - Høyesterett HR-2016-2264-A (sak nr. 2016/412), sivil sak, anke over dom		Romsdal tingrett 26.05.2014 - Frostating lagmannsrett 21.12.2015 - Høyesterett HR-2016-2264-A (sak nr. 2016/412), sivil sak, anke over dom

HR-2016-2264-A - Sideversjonshistorikk

FredrikL på 16. jan. 2022 kl. 10:09

FredrikL på 15. jan. 2022 kl. 10:54

Import: XML-importering