Import: XML-importering

2018-10-22T04:11:23Z

XML-importering

Ny side

{{Lagmannsretter
|Instans=

Agder lagmannsrett - Dom
|Dato=
1999-05-31
|Publisert=
LA-1998-00811
|Sammendrag=

|Stikkord=
Odelsrett
|Saksgang=
Sand herredsrett nr. 97-00217 - Agder lagmannsrett LA-1998-00811 A.
|Parter=
Ankende part: Gudrun Heen (Prosessfullmektig: Advokat Pål Eide). Ankemotpart: Vigdis Svantesen (Prosessfullmektig: Advokat Wenche Høie).
|Forfatter=
Lagdommer Per Holtar Evensen. Ekstraordinær lagdommer John Årseth. Sorenskriver Rolf Lien
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1974-06-28-58/§21 Odelsloven (1974) §21], [https://lovdata.no/lov/1974-06-28-58/§23 §23], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§174 Tvistemålsloven (1915) §174], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§180 §180], [https://lovdata.no/lov/1974-06-28-58/§1 §1], [https://lovdata.no/lov/1974-06-28-58/§2 §2]
}}

Saken gjelder krav om løsning av eiendommen Vessøen, gnr. 59, bnr. 18 i Grimstad på odel.

Vessøen er en odelseiendom etter å ha vært i slektens eie i svært lang tid. Kristine Halvorsen som var eier fram til sin død i januar 1996, hadde fire barn. Eldste sønn Arthur Halvorsen som var død før henne, hadde tre barn, og hennes øvrige arvinger var døtrene Ellen Olsen, f. 1925, Gudrun Heen, f. 1928, og Gunda Halvorsen, f. 1930.

Under skifteforhandlingene etter Kristine Halvorsen ble det enighet om at Gudrun Heen og hennes ektefelle Kjell G. Heen skulle få overta Vessøen, samt noen andre bruksnummere som tilhørte boet. I denne forbindelse frafalt alle bedre odelsberettigede med unntak av Vigdis Svantesen, datter av Ellen Olsen, sin odelsrett. Svantesen nektet å undertegne den erklæring om frafall som ble forelagt henne, idet hun selv ønsket å overta eiendommen.

Til tross fra det manglende odelsfrafall, ble skifteskjøte til Gudrun Heen tinglyst 7. august 1996.

Den 13. juni 1997 stevnet Vigdis Svantesen Gudrun Heen inn for Sand herredsrett. Hun påstod seg da berettiget til å løse Vessøen og de øvrige bruksnummere som var overdratt til Gudrun Heen på odel. Gudrun Heen påstod seg frifunnet, idet hun gjorde gjeldende at det var urimelig å kreve løsning etter det som tidligere hadde skjedd med eiendommen, og samtidig viste til odelslovens §21 annet ledd og praksis som gjaldt forsøk på misbruk av odelsrett.

Etter at Svantesen under hovedforhandlingen hadde begrenset sitt løsningskrav til å gjelde Vessøen, gnr. 59, bnr. 18, avsa Sand herredsrett den 18. mars 1998 dom med slik domsslutning:

«1. Vigdis Svantesen tillates å løse eiendommen gnr. 59 bnr. 18 i Grimstad på odel.

2. Gudrun Heen betaler innen 14 - fjorten - dager til Vigdis Svantesen kr 20 000 - tjuetusen 00/100 - i saksomkostninger.»

Gudrun Heen har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett, og Vigdis Svantesen har imøtegått anken.

Gudrun Heen har i det vesentlige anført:

Herredsrettens dom påankes i sin helhet.

Som ny og prinsipal anførsel for lagmannsretten gjøres det gjeldende at Vessøen ikke lenger tilfredsstiller vilkårene til odlingsjord etter odelslovens §2, jf. §1 for så vidt som eiendommen ikke lenger kan brukes til landbruksdrift.

Det erkjennes at Vessøen fyller arealkravet i odelslovens §2 ved at eiendommen bl.a. har 18 daa dyrket mark. Heen ser det imidlertid slik at den ikke «kan nyttas til landbruksdrift» og dermed faller utenfor begrepet «odlingsjord» etter odelslovens §1, jf. §23. Grunnlaget for å drive landbruksdrift er ikke til stede, og landbruksdrift fremstår ikke som en aktuell bruksmåte da omstendighetene ikke ligger til rette for det.

Vessøen fremstår ikke på noen måte som en gård som kan gi fulltidsbeskjeftigelse. Ved vurderingen av om eiendommen «kan nyttas til landbruksdrift», jf. odelslovens §1, må det legges vekt på om landbruksdrift etter dagens forhold er realistisk og aktuelt. Det må da også sees hen til eiendommens hittidige bruk; til at den dyrkede mark i de senere år har vært bortleid til frøproduksjon og til at det ikke har vært husdyrhold på Vessøen siden 1960-åra.

Vessøens våningshus er ikke tidsmessig og trenger oppussing. Driftsbygningen er idag å anse som en ved- og redskapsbod.

Eventuelt husdyrhold vil kreve betydelige investeringer.

Grønnsaks-, bær- og fruktproduksjon vil trolig kreve investering i driftsbygning, og vil neppe bli regningssvarende, idet det også må anskaffes maskiner og redskaper. De 9 daa med vasssyk jord som has i tillegg til de nevnte 18, kan ikke nyttes til annet enn beite. Utmarka på ca. 75 daa består av knauser, fjell og småskog og vil ikke gi annet enn ved til husbehov.

Vessøen fremstår ikke som noen attraktiv landbrukseiendom som det ville være mange interessenter til, interessenter som kunne tenke seg å slå seg ned på eiendommen for å drive landbruk. Eiendommens marginale preg gjør at den heller ikke kan fremstå som et støttebruk det vil være regningssvarende å drive. Den fremstår idag som en attraktiv ferieeiendom der boverdien er det viktigste aktivum.

Odelslovens §23 gjelder både i forhold til lovens §1 og §2, jf. Rygg/Skarpnes 3. utg. side 123. Når det gjelder forståelsen og anvendelsen av disse bestemmelser, vises det til [[Rt-1987-1052]] flg. og til Høyesteretts dom av 17. mars 1998 (Frøylandsaken). Det fremgår av disse avgjørelser at en ved vurderingen av om en eiendom «kan nyttas til landbruksdrift», foruten å vektlegge jordas produktive evne, også kan trekke inn de praktisk-økonomiske muligheter.

Videre fremgår det at eiendommen må kunne gi et betydelig tilskudd til familiens underhold, samt at det skal sees hen til den aktuelle bruk av eiendommen, til om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift, og til karakteren av området der eindommen ligger.

Konklusjonen må være at Vessøen ikke lenger er odelsjord som kan løses på odel.

Subsidiært gjøres det gjeldende at det vil være klart urimelig å la Vigdis Svantesen løse Vessøen på odel, og at løsning derfor bør nektes i medhold av odelslovens §21 annet ledd.

Det erkjennes at det til nekting av løsning kreves kvalifisert urimelighet, men dette krav menes her å være oppfylt, bl.a. av følgende grunner:

Heen hadde grunn til å tro at løsningskrav ikke ville bli fremmet, og hun og hennes familie har tiltrådt eiendommen og gjort diverse påkostninger på denne. Denne tro mente Heen å kunne bygge på at Vigdis Svantesen ikke hadde gjort odelsrett gjeldende da Vessøen av hennes søster ble tilbakeskjøtet til Kristine Halvorsen i 1994, og på at Svantesen heller ikke ga uttrykk for sin interesse for eiendommen i forbindelse med skiftet etter Kristine Halvorsen. Når Svantesens mor, Ellen Olsen, ga avkall på sin odelsrett, var det rimelig å oppfatte og tro at dette skjedde på vegne av Ellen Olsens linje.

Ellen Olsen var åpenbart misfornøyet med det som skjedde på skiftet etter moren, men dette kan ikke rettes opp ved odelsløsning. Dessuten gikk det 8 mnd. fra tinglysingen av Heens skjøte til odelssak ble reist.

I tillegg kommer at Heen er nærmere knyttet til Vessøen enn hva Svantesen er. Hun bodde hjemme hos foreldrene til hun var 24 år, og hun har senere forpaktet jorda i 2 år. Selv om hun også har bodd i nærheten, har Vessøen aldri vært Svantesens hjem.

Etter overtagelsen har Heen tatt seg av ulike sider ved eiendommen, herunder gjennomføring av jordskifte, og således vist interesse for stedet. Svantesens interesse for eiendommen tør være relativt beskjeden.

Skulle Heen tape saken, må det ved avgjørelsen av omkostningsspørsmålet hensyntas at Svantesen såvel for byretten som for lagmannsretten har reist krav som er mer omfattende enn de som fremgår av hennes endelige påstander for begge instanser.

Heen har nedlagt slik endelig

påstand:

Gudrun Heen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Vigdis Svantesen har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, er riktig og kreves stadfestet.

Det bestrides at odelsløsning kan nektes under henvisning til odelslovens §23, jf. §1 og §2. Vessøen kan klart nyttes til landbruksdrift, og det er ikke noe krav at driften skal gi noe vesentlig overskudd. Svantesen har klare planer for sin eventuelle drift, og hvis eiendommen i samsvar med disse brukes bl.a. til grønnsakproduksjon, vil den kunne gi et visst tilskudd til familiens underhold. Realisering av planene krever ikke betydelige investeringer. Det må dessuten hensyntas at eiendommen i sin helhet ligger i et LNF-omåde, men likevel i rimelig nærhet av både Arendal og Grimstad der produserte varer kan omsettes. Beliggenheten skiller denne eiendom klart fra de eiendommer som er omhandlet i de av den ankende part påberopte dommer.

Det foreligger her ikke antydning av noe som kan anses som urimelighet i relasjon til odelslovens §21 annet ledd. Svantesen har minst like god tilknytning til Vessøen som Heen. I motsetning til denne har Svantesen i alle år bodd like i nærheten av eiendommen og herunder hatt god kontakt med sine besteforeldre.

Det bestrides at Heen kan ha hatt berettigede forhåpninger om å kunne bli sittende med eiendommen. Svantesen nektet ikke bare å undertegne erklæringen om odelsfrafall; hun tilkjennega også uttrykkelig at hun var interessert i å overta Vessøen. Dette var Heen fullt ut kjent med.

At Ellen Olsen frafalt sin odelsrett, kunne klarligvis ikke oppfattes som frafallelse på vegne av hele hennes linje, jf. her også det forhold at Heen i denne forbindelse benyttet seg av advokatbistand.

Det forhold at Svantesen først anla sak 8 mnd. etter at skjøtet til Heen var tinglyst kan ikke sies å innebære noen urimelighet, idet hun hadde behov for å gjøre undersøkelser med hensyn til sine rettigheter før sak ble anlagt. Ved rimelighetsvurderingen må det også sees hen til at Heen ennå ikke har bosatt seg på Vessøen.

At Svantesens påstand i stevningen var noe mer omfattende enn den påstand som endelig ble nedlagt for herredsretten, hadde liten betydning for omfanget av prosessfullmektigenes arbeid. Svantesen burde defor vært tilkjent fulle saksomkostninger for herredsretten, noe det nå kreves dom for. Det her nevnte gjelder også endringen av Svantesens påstand i hhv. prosesskrift til lagmannsretten og under ankeforhandlingen.

Idet det for øvrig er henvist til herredsrettens avgjørelsesgrunner som menes å være riktige, har Svantesen nedlagt slik endelig

påstand:

«1. Herredsrettens domsslutning pkt. 1 stadfestes.

2. Vigdis Svantesen tilkjennes saksomkostninger for herredsretten med kr. 38.030,- og for lagmannsretten.

Lagmannsretten skal bemerke:

Partene er enige om at herredsrettens beskrivelse av faktiske forhold er riktig. På grunnlag av denne beskrivelse og hva den selv har kunnet iaktta under foretatt befaring legger lagmannsretten følgende til grunn:

Vessøen, gnr. 59, bnr. 18 i Grimstad er fra langt tilbake i tiden et småbruk. Fra dette er det opp gjennom årene utskilt diverse tomter; bl.a. har hvert av Kristine Halvorsens barn fått to. Tomtene er senere bebygget med hytter. Det som nå er igjen av gården, er 18 daa dyrket mark, 1 1/2 daa utmark som tidvis står under vann, et ca. 9 daa stort vassykt areal som kan nyttes til beite, samt ca. 75 daa utmark bestående av en del fjellknauser, men også med noe skog. Eiendommen ligger i sin helhet i et område som er regulert til LNF-formål. Til tross for dette skal det foreligge tillatelse til utlegging av ytterligere 2-3 hyttetomter. Eiendommens bebyggelse består av et svært gammelt, men renovert våningshus, samt et beskjedent uthus. Avstanden til både Arendal og Grimstad er ca. en mil.

Den dyrkbare marka på Vessøen består av et ca. 6 daa stort, sammenhengende og vel arrondert areal som grenser inn mot bebyggelse og hage, samt et ca. 12 daa stort, sammenhengende og velarrondert areal noen hundre meter unna bebyggelsen. Arealene grenser begge inn mot naboers innmarksarealer, er plane med slakt fall mot nordvest, og er i full hevd. Gjennom mange år har de vært bortleid, og de har da vært nyttet til for-, frø- og kornproduksjon. Det minste arealet ble drenert på midten av 1980-tallet, og heller ikke på det større areal has det problemer med dreneringen. I følge kommunens pensjonerte jordbrukssjef er det på begge steder alminnelig god dyrkningsjord som med fordel kan nyttes til grønnsaks- og bærproduksjon.

Lagmannsretten finner det klart at Vessøen ikke bare oppfyller arealkravet etter odelslovens §2, første ledd, men også at den med fordel «kan nyttast til landbruksdrift», jf. odelslovens §1. Ganske visst er eiendommen for liten til å gi heltidsbeskjeftigelse og til å kaste av seg nok til underhold av en familie. Drevet på riktig måte, eksempelvis med produksjon av grønnsaker og bær, bør den imidlertid kunne være et godt støttebruk som gir et rimelig tilskudd til familieøkonomien, dels ved produksjon til eget behov og dels ved produksjon for salg. Avsetningsmulighetene bør være gode i et område med mange sommergjester og med nærhet til to byer.

Produksjon som her nevnt bør kunne skje uten de store investeringer i driftsbygning eller maskiner/redskap. Foruten det bruken av den dyrka marka kaster av seg, vil eiendommen gi ved til husbehov. Inntekt vil også kunne oppnås ved bortleie av de tre hyttetomter som etter det opplyste er tillatt bebygget.

Når det gjelder anførselen om at eiendommens våningshus er gammelt og utidsmessig, vil lagmannsretten påpeke at bygningen er en del påkostet i Kritine Halvorsens tid og at denne fantes å kunne bo i den inntil hun ble rammet av slag i 1995.

Hensett til at Vessøen ligger i et område regulert til LNF-formål er det etter lagmannsrettens vurdering grunn til å regne med at eiendommen i svært lang tid framover vil bli opprettholdt og drevet som en jordbrukseiendom, en eiendom som med sin beliggenhet midt mellom Arendal og Grimstad samtidig vil være et trivelig bosted.

Slik lagmannsretten vurderer Vessøen kan løsning av eiendommen på odel ikke nektes i medhold av odelslovens §23, jf. §1 og §2.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at Svantesens eventuelle løsning av Vessøen fra Heen ikke vil innebære noen klar urimelighet overfor sistnevnte, og i at løsning derfor heller ikke kan nektes i medhold av odelslovens §21 annet ledd.

Når bortses fra at den ene er datter og at den andre er datterdatter til tidligere eier, må Svantesens og Heens tilknytning til eiendommen sies å være tilnærmet lik. Mens Heen bodde på eiendommen inntil hun var 24 år, har Svantesen i alle år bodd like i nærheten og hatt god kontakt med sine besteforeldre. Begge har hjulpet noe til med forefallende arbeid. Heens forpaktning av jorda i to år synes å ha vært av mer formell art, idet hun da på sin side leide bort jorda til en nabo.

Selv om Svantesens stevning først ble inngitt 8-9 måneder etter at Heen hadde tinglyst sitt skjøte på Vessøen, kan Heen etter lagmannsrettens vurdering ikke sies å ha hatt noen berettiget tro på eller håp om at hun skulle få beholde eiendommen. Allerede det forhold at Svantesen, i motsetning til andre med bedre odelsrett enn Heen, unnlot å frafalle sin odelsrett, måtte gjøre det klart at løsningskrav kunne bli fremmet. I tillegg kommer at lagmannsretten på grunnlag av bevisførselen finner å måtte legge til grunn at Heen, allerede før hun fikk skjøte, var kjent med at Svantesen var interessert i å overta Vessøen. Ettersom Heen i denne forbindelse ble bistått av advokat, kan hun vanskelig høres med at hun antok at Ellen Olsens odelsfrafall gjaldt for hele hennes linje.

Lagmannsretten ser det etter dette slik at Heen som unnlot å gjøre noen direkte henvendelse til Svantesen, ved sitt erverv av Vessøen tok en bevisst risiko, idet hun håpet at heller ikke Svantesen ville kreve løsning. Hun må da også ta risikoen for eventuelle tap på de investeringer hun måtte ha gjort på eiendommen, investeringer som ikke under noen omstendighet kan begrunne noen urimelighet i relasjon til odelslovens §21 annet ledd. Det samme må etter lagmannsrettens vurdering gjelde det forhold at Svantesen drøyet noen måneder med å fremme sitt løsningskrav. Etter det som hadde skjedd på skiftet etter Kristine Halvorsen, hadde hun utvilsomt behov for å gjøre undersøkelser og vurderinger før hun reiste sak.

Ved vurderingen av spørsmålet om urimelighet har lagmannsretten sluttelig sett hen til at Heen ikke har tilflyttet Vessøen, samt til at Svantesen, i motsetning til den langt eldre Heen, synes å ha klare planer om selv å bebo og drive eiendommen.

Etter dette blir pkt. 1 i herredsrettens domsslutning å stadfeste.

Lagmannsretten finner ikke grunn å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse. Herredsretten anså med rette saken som dels vunnet og dels tapt, og det skjønn herredsretten utøvet etter å ha bragt tvistemålslovens §174 annet ledd til anvendelse, synes rimelig.

Under forberedelsen til ankeforhandlingen nedla Svantesen påstand om at hun skulle tillates å løse Vessøen på åsete, mens hun tidlig under ankeforhandlingen endret påstanden til å gjelde stadfestelse av herredsrettens dom. Selv om førstnevnte påstand neppe har medført noe stort merarbeid, må det ved omkostningsavgjørelsen sies at ankesaken er dels vunnet og dels tapt, jf. tvistemålslovens §174 første ledd. Som gjort av herredsretten, finner lagmannsretten at Heen likevel og i medhold av tvistemålslovens §180 annet ledd, jf. §174 annet ledd bør pålegges å dekke noen del av Svantesens omkostninger ved behandlingen i lagmannsretten. Svantesens advokat har her krevet dekket et salær stort kr. 24.000,-. På bakgrunn av det foran nevnte, og ut fra hva som må antas å ha vært nødvendig arbeid for forsvarlig ivaretagelse av Svantesens interesser i anledning av ankesaken, pålegger lagmannsretten Heen å betale kr. 15.000,- av dette beløp.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Gudrun Heen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å betale til Vigdis Svantesen kr. 15.000,- - kronerfemtentusen - til dekning av saksomkostninger for lagmannsretten.

[[Kategori:Lagmannsretter]]

LA-1998-811 - Sideversjonshistorikk

Import: XML-importering