Import: XML-importering

2018-10-22T04:27:13Z

XML-importering

Ny side

{{Lagmannsretter
|Instans=

Borgarting lagmannsrett - Kjennelse
|Dato=
2001-03-13
|Publisert=
LB-2001-00513
|Sammendrag=

|Stikkord=
Tvangsfullbyrdelse
|Saksgang=
Oslo namsrett Nr 00-1761 D - Borgarting lagmannsrett LB-2001-00513 K/04. Kjæremål til Høyesterett forkastet, HR-2001-00616.
|Parter=
Kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Hagelund). Kjæremotpart: Mehar Gruppen AS (Prosessfullmektig: Advokat Tor Eggesvik).
|Forfatter=
Lagdommer Sissel Rydman Langseth. Lagdommer Iver Huitfeldt. Lagdommer Sidsel B. Lindseth
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1992-06-26-86/§13-2 Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§172 Tvistemålsloven (1915) §172], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§180 §180], [https://lovdata.no/lov/1967-07-07-13/§10 Husleiereguleringsloven (1967) §10], [https://lovdata.no/lov/1967-07-07-13/§11 §11], [https://lovdata.no/lov/1992-06-26-86/§3-3 §3-3], [https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-9 Husleieloven (1999) §9-9]
}}

Saken gjelder spørsmål om fravikelse av leilighet.

Mehar Gruppen AS fremsatte 21. september 2000 begjæring til Oslo namsrett om at A skal fravike sitt leieforhold i X i Oslo. Etter muntlig forhandling avsa namsretten 8. januar 2001 kjennelse i saken med slik slutning:

1. A fraviker leilighet i X i Oslo.

2. I saksomkostninger for namsretten betaler A til Mehar Gruppen AS kr 24.600,- -kronertjuefiretusensekshundre- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av 12 % rente fra forfall til betaling skjer.

Saksforholdet fremgår av namsrettens kjennelse og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

A har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett, og har i kjæremålserklæringen og etterfølgende prosesskrift i det vesentlige anført:

Det hefter både bevisbedømmelses- og lovanvendelsesfeil ved kjennelsen.

Hovedspørsmålet i saken er om det foreligger forhold som gjør det åpenbart at Mehar Gruppen AS hadde adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (d).

Det bestrides at slike forhold foreligger. A har riktig nok i forhold til forfallstidspunktene i den aktuelle leieperioden fra 1. februar 1999 til 1. november 2000 betalt den månedlige husleien for sent. Det foreligger imidlertid omstendigheter som gjør at husleien likevel ikke må anses som betalt for sent eller iallfall ikke så mye for sent at det åpenbart foreligger grunnlag for hevning. Kravet til åpenbart grunnlag for hevning er strengt. Det vises til [[Rt-1971-1019]] og [[Rt-1986-317]], samt til Falkanger m. fl.: Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) side 697.

Pr. i dag skylder ikke A noen husleie. Tvert i mot er det Mehar Gruppen AS som skylder ham for mye betalt husleie. Også etter de forutsetninger Mehar Gruppen AS legger til grunn, er det betalt 2.034 kroner for meget. Årsaken til dette er at Mehar Gruppen AS har innkrevet ulovlig høy leie.

A har ved en misforståelse feilbetalt husleie med 12.230 kroner til den tidligere eier av gården. Dette skjedde ved at husleien ble innbetalt til feil konto. Den tidligere eier har ikke villet overføre den feilbetalte leien til Mehar Gruppen AS eller til A.

A har således i alt betalt 14.064 kroner for meget i husleie i den perioden Mehar Gruppen AS har eid eiendommen. Slik sett har han i realiteten vært på forskudd med leien.

I dag vil ikke Mehar Gruppen AS godskrive A den feilbetalte husleien. Det anføres imidlertid at Mehar Gruppen AS likevel bør anses for å ha akseptert at også den feilbetalte leien skal godskrives ham. Uansett er det lite rimelig å påberope seg feilbetaling som grunnlag for en karakteristikk om massivt mislighold som skal medføre hevning. Av de 12.230 kronene er for øvrig 5.400 kroner ulovlig leie som A har krav på å få tilbakebetalt.

Også Mehar Gruppen AS' eget forhold og annen uenighet om leieforholdet må tas i betraktning når det skal vurderes om det åpenbart er grunnlag for å heve leieforholdet og kreve fravikelse. Det vises til [[Rt-1972-505]], hvor det fremgår at særlige omstendigheter ved leieforholdet kan gi grunnlag for å stille spesielt strenge krav for at det skal antas å foreligge uholdbar hjemmel.

Mehar Gruppen AS har selv misligholdt leieavtalen. I hele den aktuelle leieperioden fra 1. februar 1999 til 1. november 2000 har selskapet ulovlig krevet inn tillegg for vedlikehold og i deler av leieperioden også tillegg for oppvarming som ikke er utført. Helt til behandlingen av denne saken i namsretten fastholdt Mehar Gruppen AS at det var adgang til å kreve inn disse tilleggene, og det angitte grunnlag for varsel om tvangsfullbyrdelse bygger på dette standpunkt. A har betalt for meget fordi omstendighetene rundt leieforholdet fremsto som usikre som følge av at han i tillegg til namsrettssaken ble tvunget til å anlegge søksmål mot Mehar Gruppen AS om gyldigheten av en tidsbegrenset leiekontrakt, hvor han i utgangspunktet var avkrevet 6.500 kroner pr. måned i husleie.

Videre vises det til at Mehar Gruppen AS stengte av oppvarmingen av As leilighet vinteren 2000. Det er i virkeligheten en uhørt manøver fra en utleier, og et grovt - for ikke å si massivt - mislighold, som i seg selv kan gi grunnlag for å stanse leiebetalingen. I tillegg fortsatte Mehar Gruppen AS paradoksalt nok å innkreve 500 kroner pr. måned for oppvarming. Oppvarmingstillegget utgjør, sammen med den øvrige ulovlig innkrevde husleien, en betydelig del av det påståtte misligholdet som er grunnlaget for Mehar Gruppen AS' senere varsel om tvangsfullbyrdelse i august 2000, hevningen av leiekontrakten og kravet om fravikelse.

Den nevnte rettssaken er avgjort ved Borgarting lagmannsretts rettskraftige dom av 25. september 2000, hvoretter A fikk medhold i at han har et tidsubegrenset leieforhold som omfattes av husleielovens oppsigelsesregler, og at han skal betale høyeste lovlige leie med tillegg etter husleiereguleringsloven kapittel II. Mehar Gruppen AS ble idømt saksomkostninger for begge instanser. Omkostningene for byretten ble først betalt 19. juni 2000 og for lagmannsretten 28. november 2000, begge ganger etter varsel om tvangsinndrivelse. Tvangsinndrivelse ble for øvrig først varslet etter at Mehar Gruppen AS i det første tilfellet varslet om tvangsfullbyrdelse for påstått manglende betalt husleie, og i det andre tilfellet etter at A mottok begjæringen om tvangsfravikelse. I lange perioder av den tid som husleiebetalingen hevdes å være misligholdt, skyldte således Mehar Gruppen AS selv A betydelige omkostningsbeløp, slik at A i 8 måneder i 2000 hadde uomtvistelige motregningskrav som var høyere enn det Mehar Gruppen AS påsto å ha til gode i leie. Bare av denne grunn forelå det således ikke betalingsmislighold fra As side i den aktuelle perioden.

Det anføres til slutt at A har bodd i den omtvistede leilighet siden 1991 og tidligere i fire år i en annen leilighet i samme eiendom. Han er i fast arbeid og betaler i dag leien punktlig. Han er a jour med leien og har som nevnt til gode leie og for meget betalt brenseltillegg hos Mehar Gruppen AS.

Det bestrides at det foreligger et åpenbart grunnlag for å heve leieavtalen i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (d). Det er et spørsmål om det i det hele tatt på noe tidspunkt har foreligget mislighold fra As side. Derimot er det ingen tvil om at Mehar Gruppen AS har misligholdt sine forpliktelser overfor A.

A har nedlagt slik påstand:

1. Oslo namsretts kjennelse oppheves og begjæring om at A skal tvangsfravike leilighet i X tas ikke til følge.

2. A tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.

Kjæremotparten, Mehar Gruppen AS, har i kjæremålstilsvaret og i etterfølgende prosesskrift i det vesentlige anført:

Det er ikke bestridt av motparten at den månedlige husleie i den aktuelle leieperioden fra 1. februar 1999 til 1. november 2000 hver gang er betalt for sent. Forsinkelsene har, som det fremgår av namsrettens premisser, variert fra 12 dager i mars 1999 til litt over 5 måneder i april 2000. Den skyldige leie for 5 måneder i 1999 er betalt til den tidligere eier, til tross for at A var kjent med og tidligere hadde betalt til Mehar Gruppen AS' konto. Følgelig foreligger det ikke betaling av leien til rett kreditor med befriende virkning. Hverken A eller hans advokat har gjort noe for å få pengene refundert eller videresendt til Mehar Gruppen AS før under lagmannsrettssaken i august 2000. Mehar Gruppen AS har derimot forsøkt å inndrive beløpet hos den tidligere eier ved å sende krav, purring, forliksklage og stevning.

Som utgangspunkt er det hevningstidspunktet som er avgjørende for misligholdsvurderingen. Det var da sendt en rekke purringer, samt to påkrav med særskilt inntatt hevningsvarsel. Likevel ble ikke leien innbetalt før 14-dagersfristens utløp. Tvert i mot ble det hevdet at leien var betalt, hvilket var uriktig. Den skyldige leie for 2000 ble først betalt 6. september 2000 som følge av påkravene. Leien for september ble imidlertid ikke betalt, til tross for at den var forfalt. Misligholdet fortsatte med forsinket husleiebetaling i september, oktober og november 2000, selv om hevning var erklært og saken var brakt inn for namsretten. Også dette er et moment ved vurderingen av hevningsgrunnlaget.

Det foreligger følgelig et massivt mislighold som er så graverende at det fyller kravene etter rettspraksis til vesentlig mislighold i husleielovens forstand og til klart mislighold i tvangsfullbyrdelseslovens forstand. Namsretten har vist til [[Rt-1994-1382]]. Det vises også til de dommer som er referert i Kobbe: Husleieloven (2000), side 512 flg., særlig til Stavanger byretts avgjørelse av 22. januar 1997 og Dalane herredsretts avgjørelse av 4. mai 1999. Alle disse avgjørelser gjelder betalingsforsinkelse over betydelig kortere tidsrom enn den aktuelle sak, der det foreligger sammenhengende betalingsforsinkelser for samtlige leieterminer i 22 måneder. Den nevnte rettspraksis er nyere enn den avgjørelse i [[Rt-1972-505]] som A har vist til.

A anfører at han pr. i dag ikke skylder noen husleie. Forutsetningen for dette er imidlertid at han får medhold i et eventuelt restitusjonskrav på for meget innkrevet husleie, jf husleiereguleringsloven. Det anføres at A i vesentlig grad har medvirket til at for høy leie ble innkrevet. Han leiet leilighet i den aktuelle eiendom før 1990, og avtalte allerede da en månedlig leie på 2.000 kroner med daværende utleier. Etter 1990 har han betalt denne leiesummen med mindre forhøyelser, slik at den ved kjæremotpartens overtakelse av eiendommen var 2.446 kroner pr. måned. I namsretten ga A på dommerens spørsmål klart uttrykk for at han mente den korrekte leien var 2.446 kroner pr. måned. A har følgelig inngått avtale om dette, riktig nok i strid med husleiereguleringsloven hva gjelder leiens størrelse, og har siden ikke påberopt seg forholdet før hans advokat tok opp spørsmålet under byrettssaken. Til tross for byrettens dom har han fortsatt å betale 2.446 kroner pr. måned. Han har dermed medvirket i vesentlig grad til at den feilaktige leie ble innkrevet.

Det er ingen årsakssammenheng mellom betalingsmisligholdet og det forhold at det ble krevet for høy husleie i forhold til husleiereguleringsloven.

Den tidligere rettstvist som ble avgjort ved lagmannsrettens dom gjaldt den tidligere gårdeiers inngåelse av leiekontrakt med A, et forhold Mehar Gruppen AS ikke hadde noe med. Saken måtte imidlertid prosederes fordi selgeren av gården krevde det. Det verserer rettstvist mellom selgeren og kjøperen av gården, på bakgrunn av lagmannsrettens avgjørelse om at leiekontrakten er ugyldig. Tvisten refererer seg til at den tidsbegrensede leiekontrakten var en del av grunnlaget for fastsettelse av kjøpesummen for gården.

Det påpekes at A på begge påkravstidspunkter og på hevningstidspunktet skyldte leie uansett husleieberegning. Han hadde da plikt til å betale det beløp han mente han skyldte.

Det er også et moment i bildet at A både etter byrettens og lagmannsrettens dom i saken mellom partene hadde krav på saksomkostninger. Han valgte å inndrive tvangskraftige krav i stedet for å avregne mot skyldig leie. Dette forsterker misligholdet ved at A kunne ha betalt leien gjennom motregning, men valgte å gjenopprette restansen og fortsette misligholdet.

Betalingsmisligholdet og størrelsen av kravet til enhver tid er imidlertid uinteressant. Det sentrale er at betalingen har vært forsinket hver eneste måned med det arbeid og den uleilighet dette medfører for en utleier. Det dreier seg om en liten leiesum, og i realiteten subsidierer utleieren leietakere som er beskyttet av husleiereguleringslovens kapittel II.

Det er for øvrig en korrekt vurdering når namsretten på side 4 i kjennelsen uttaler at forhold som måtte gjelde innkreving av leie ikke kan ha noen avgjørende betydning i forhold til den kjærende parts selvstendige plikt til å betale husleien rettidig, og at den kjærende part uansett har plikt til å betale den uomtvistede del av leien punktlig. Poenget er imidlertid at A ikke bestred leiebeløpet på 2.446 kroner som ble innkrevet, og som han betalte, men alt for sent.

Det er uten betydning at A i dag betaler leien punktlig. Det skulle bare mangle at leien ikke ble betalt mens tvisten står for retten. Sakens forhistorie viser imidlertid at det ikke forelå betalingsvilje, og det kan ikke forventes at slik betalingsvilje og -evne vil foreligge i fremtiden.

Mehar Gruppen AS har nedlagt slik påstand:

1. Oslo namsretts kjennelse stadfestes.

2. A dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at namsretten etter begjæring fra A har gitt kjæremålet oppsettende virkning.

Fravikelse med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (d) forutsetter at det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren har hevningsrett. Vilkårene er dermed andre og strengere enn ved spørsmål om det foreligger vesentlig mislighold etter husleieloven §9-9, som synes å være temaet for de rettsavgjørelser som det er vist til i Kobbe: Husleieloven, som Mehar Gruppen AS henviser til. Også den kjennelse i [[Rt-1994-1382]] som namsretten har vist til, gjelder andre forhold enn i den foreliggende sak, idet leiekontrakten der gjaldt et næringslokale, ikke en bolig.

Når fravikelse kreves på grunnlag av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (d), kan leietakeren fremsette enhver innvending mot tvangsgrunnlaget som kunne ha vært fremsatt under et søksmål, jf [[Rt-1997-2063]] og [[Rt-1999-2050]]. A har bl.a. anført at de husleiebetalinger som han ved en feil har overført til den tidligere gårdeiers konto, må godskrives ham, at det er krevet ulovlig høy leie som han har krav på å få tilbakebetalt og at Mehar Gruppen AS selv har misligholdt leieavtalen slik at A i perioder har hatt rett til å holde leien tilbake.

Lagmannsretten finner det klart at den betaling til den tidligere eier som her er foretatt, ikke kan gjøres gjeldende overfor Mehar Gruppen AS, og finner det lite trolig at Mehar Gruppen AS etter omstendighetene kan anses for å ha godtatt at disse innbetalingene skal godskrives A. På bakgrunn av de øvrige innsigelsene finner imidlertid lagmannsretten at det er så uklart hvilke leiebeløp A til enhver tid pliktet å betale at det likevel ikke er åpenbart at misligholdet er tilstrekkelig graverende til at leieavtalen kunne heves uten oppsigelse.

Den summariske saksbehandling som er forutsatt i en sak av denne karakter gir ikke grunnlag for å ta standpunkt til om A kan gis medhold i et krav om tilbakebetaling av ulovlig innkrevet husleie, som han i prinsippet kan kreve med virkning for de tre siste år, jf RG-1998-841. Det må imidlertid etter lagmannsrettens vurdering uansett tillegges vekt ved avgjørelsen av om det åpenbart foreligger hevningsgrunnlag for et boligleieforhold, at utleieren har krevet en ulovlig leie, bl.a. ved å innkreve vedlikeholdstillegg uten at vilkårene for dette etter husleiereguleringsloven §10 tredje ledd og §11 fjerde ledd var oppfylt. Også utleierens unnlatelse av å opprettholde oppvarmingssystemet i gården kan tenkes å ha gitt A rett til å tilbakeholde husleien eller en større del av den enn det som utgjøres av fyringstillegget på 500 kroner pr. måned.

Mislighold av leiebetalingen i tiden etter at fravikelsesbegjæringen ble inngitt, d.v.s. for oktober og november 2000, er det ikke adgang til å ta hensyn til, jf [[Rt-1997-763]].

Lagmannsretten er etter dette kommet til at forholdet mellom partene er så uavklart at vilkårene for fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (d) ikke kan anses oppfylt.

Kjæremålet har ført frem. Spørsmålet om saksomkostninger for lagmannsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 flg., jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3. Også spørsmålet om saksomkostninger for namsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §172 flg., jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3, basert på det resultat lagmannsretten er kommet til. Retten er kommet til at Mehar Gruppen AS i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd bør erstatte A saksomkostningene for begge instanser. Advokat Hagelund har inngitt omkostningsoppgave for namsretten, pålydende 22.000 kroner, som i sin helhet er salær. For lagmannsretten har han oppgitt sitt salærkrav til 9.000 kroner. Lagmannsretten legger oppgavene til grunn. I tillegg kommer kjæremålsgebyr med 3.930 kroner. Det samlede omkostningsbeløp blir etter dette 34.930 kroner.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Begjæringen om fravikelse tas ikke til følge.

2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Mehar Gruppen AS innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse 34.930 -trettifiretusennihundreogtretti- kroner til A.

[[Kategori:Lagmannsretter]]

LB-2001-513 - Sideversjonshistorikk

Import: XML-importering