Rt-1946-319

Instans:	Eidsivating - dom
Dato:	1945-10-12
Publisert:	Rt-1946-319
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 297/1944
Parter:	Anders Westgaard (overrettssakfører Erik Braaten) mot Randi Bergby (høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg).
Forfatter:	Lagdommerne Stenersen, Koefoed, Leivestad med domsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §1, Odelsfrigjøringsloven (1907) §1

Rettens medlemmer: Lagdommerne Stenersen, Koefoed og Leivestad med domsmenn.

Tune herredsrett avsa den 15 januar 1944 dom med domsslutning:

«Anders Westgaard pålegges å fravike eiendommen Lundheim gnr. 95, bnr. 12 av skyld 6 øre i Tune til 14 april 1944 og gi Randi Bergby skjøte på nevnte eiendom for takstsummen kr. 18 000, mot at Randi Bergby overtar de på eiendommen hvilende heftelser og betaler resten av takstsummen i rede penger eller forfallen anvisning på Norges Bank.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen var enstemmig.

Anders Westgaard har påanket herredsrettens dom og har nedlagt påstand om at han frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Fru Randi Bergby har nedlagt følgende påstand:

«1. Kjøpmann Anders Westgaard pålegges å fravike eiendommen gnr. 95 bnr. 12 av skyld 6 øre i Tune til 1. faredag og gi fru Randi Bergby skjøte på nevnte eiendom for takstsummen kr. 18 000 mot at fru Randi Bergby overtar de på eiendommen hvilende heftelser og betaler resten av eiendommens takstverdi i rede penger eller i forfallen anvisning på Norges Bank.

2. Ankemotparten fru Randi Bergby tilkjennes saksomkostninger hos den ankende part, kjøpmann Anders Westgaard, for herredsrett og lagmannsrett.»

Om sakens gjenstand henvises til herredsrettens domsgrunner. Den ankende påstår at herredsretten har tatt feil når den har funnet at eiendommen Lundheim er av sådan størrelse og art, at den er

Side:320

undergitt odel. Eiendommen er ikke noe småbruk, men et tomtebruk og kan ikke gå inn under «jord på landet» i odelslovens §1.

For lagmannsretten er avhørt partene og 8 vitner. Som sakkyndige oppnevnt av retten, har fylkesagronom Karsten Baardseth og fylkesagronom A. Berge avgitt forklaring. Retten har foretatt åstedsbefaring.

Lagmannsretten er enig med herredsretten og tiltrer dens begrunnelse.

Fylkesagronom Karsten Baardseth har som sakkyndig for lagmannsretten forklart at han ikke anser det mulig å fø en ku på eiendommen selv om det kjøpes kraftfor som vanlig men ved intensiv drift kan det drives så meget ut av eiendommen at den kan regnes som et småbruk selv om den ikke kan vinterfø en ku.

Den annen sakkyndige Anton Berge uttaler at det på eiendommen vil kunne dyrkes tilstrekkelig til vinterfor for en ku og hvis det kjøpes normalt med kraftfor vil det kunne innvinnes storparten av det som trenges for hele året til en ku og det blir svært lite igjen som ikke dekkes. Han regner med en noe mindre ku (350 kg levende vekt) enn den første sakkyndige. Eiendommen har meget god jord og med den beliggenhet som den har vil det lønne seg bedre å legge an en mer intensiv drift enn høyavl og den kan da skaffe en stor del av underholdet til en familie. Han vil kalle den for et småbruk.

Lagmannsretten skal bemerke at det ikke antas nødvendig å bringe en eiendom inn under kategorien «jord på landet» etter odelslovens §1 at den kan vinterfø en ku. Etter eiendommens utstrekning og dens anvendbarbet og etter den måte hvorpå den har vært drevet finner retten at den må betegnes som en virkelig jordbrukseiendom.

Det sees jo at den tidligere eier brukte den som sådan, han holdt ku, griser, høns og gjess og hadde et vesentlig tilskudd til sitt underhold av eiendommen. Det er så at våningshuset er forholdsvis stort og med leilighet til 2 familier, men retten finner ikke at det er så stort at det, forholdene på eiendommen ellers tatt i betraktning, betar eiendommen dens karakter av jordeiendom. Det er ikke blott en villa med have.

Den ankende part må tilsvare saksomkostninger for lagmannsretten mens det har sitt forblivende med opphevelse av omkostningene for herredsretten.

Dommen er enstemmig idet dog 2 domsmenn Ragna Farristveit og Knut Habostad har funnet saken så tvilsom at saksomkostninger bør oppheves også for lagmannsretten.

Domsslutning:

Herredsrettens dom stadfestes, dog således at fravikelsesdagen settes til 14 april 1946.

Anders Westgaard betaler til Randi Bergby saksomkostninger for lagmannsretten med kr. 350.

Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Side:321

Av herredsretten dom (dfm. Georg de Besche med domsmenn):

Saken gjelder odelsløsning av eiendommen Lundheim, gnr. 95 bnr. 12 av skyld 6 øre i Tune.

Emil Finstad, som er far til saksøkeren Randi Bergby, kjøpte eiendommen i 1918 og overdrog den i 1941 til saksøkte Anders Westgaard.

Lundheim er beliggende i Haflundsøy brann- og bygningskommune ved fylkesveien til Varteig fra Sarpsborg ca. 2 km fra dennes bygrense.

Under saksbehandlingen er fremlagt i alt 3 skisser utvisende eiendommens mål og areal, som er praktisk talt det samme etter dem alle. Oppmålingssjefen har kommet til et samlet areal på 8,065 dekar, hvorav i alt dyrket mark inkl. have 3,656 dekar og resten 4,409 dekar utgjørende utmark + fjell samt bebygget areal med gårdsplass. Utmarken er trebevokset. Haven som er oppmålt til 0,545 dekar, er avgrenset mot den øvrige innmark med et gjerde, og beplantet med frukttrær og bærbusker, men anvendbart til potetland. Utenom haven er det også et mindre bringebærstykke. Dette og et annet mindre jordstykke ligger hver for seg og atskilt fra den øvrige innmark

På eiendommen er oppført et våningshus i 1 1/2 etasje med 2 leiligheter, samt uthus. Dette inneholder kjøkken og et beboelsesrom, plass for 1 ku, grisehus med binge samt hønsehus og høytrev. - - -

Loven setter selv ingen grense for hvilke eiendommer den omfatter og hvilke som faller utenfor. Det er rettspraksis med støtte i teorien som i hvert enkelt tilfelle har avgjort saken. Det er de konkrete omstendigheter som har hatt betydning, kun generelt kan det sies at grensen synes å være trukket nokså lavt ): at det jordbruksmessige tilsnitt ikke behøver å være videre utstrakt.

Det har gjerne vært alminnelig å undersøke hvorvidt eiendommen kan vinterfore en ku. Anvender man dette mål overfor Lundheim, vil man i hvert fall på det nærmeste kunne dekke stråfor- og rotvekstbehovet, mens det er nødvendig å skaffe kraftfor annet steds fra - og dette er hva enhver gårdbruker gjør. Det er første sort jord på eiendommen, som en finner kan danne grunnlaget for en betydelig del av en brukers underhold. Det er gode avsetningsmuligheter i nærheten. Disse forhold betinger at retten anser det uriktig å legge an tomtesynspunktet - arealet er for stort og anvendbart til det. Den tidligere eier - odelshevderen - har vært tømmernedsetter ved Borregaard fabrikker og hatt annet tilfeldig arbeid for samme når det ikke ble arbeidet ved lensen. Han har derhos nyttiggjort seg den eiendom han har hatt slik som det gjøres i jordbruket og skaffet seg underhold derav. Like til de siste år før salget hadde han ku, og andre dyr har det også som nevnt vært der. Det er nok så at våningshuset er uvanlig stort og ikke harmonerer godt med jordarealet, men derfor forskyves ikke de ovenfor nevnte betraktninger. For det første inneholder ikke huset annet enn hva man kan kalle for en pen bolig, og dernest har man øyensynlig beregnet å skaffe seg en biinntekt, da man på grunn av beliggenheten kan gjøre regning med bortleie. Disse forhold fester ganske riktig oppmerksomheten ved boligen, men det blir som nevnt så meget igjen at jordbruksbetraktningen allikevel ansees for den rette. Når dette med boligen er opplyst, forklares det at odelstaksten er blitt så vidt høy, men dertil har også bidratt eiendommens beliggenhet med mulighet for tomtesalg.

Side:322

Lundheim har et større areal både samlet og dyrket enn de eiendommer som er omhandlet i de dommer som er nevnt av partene, - dommen av Namdal herredsrett unntatt, men her synes å ha gjort seg gjeldende så særlige omstendigheter som ikke passer på det foreliggende tilfelle. Nærværende er også etter rettens mening et grensetilfelle, som imidlertid ved en samlet betraktning er funnet å ligge i overkant av den grense som er trukket. Ser man på skylden, 6 øre - finner man at den er atskillg større enn ved de øvrige eiendommer, hvor den i de fremlagte domsutskrifter kun er 2 øre. At odelsretten ikke ble nevnt ved kjøpet i 1941 finner en uten betydning.

Når det foran er uttalt at Lunheim ikke kan tas som tomtebruk, reserverer en seg mot at dette forståes slik som odelsfrihetsloven av 1907, dens §1 nr. 2 a, benytter uttrykket hustomt.

Det kan sikkert nok, slik som av saksøkte, anføres en flerhet av lovgrunner mot anerkjennelse av odelsrett til så små eiendommer, men nevneverdig betydning for denne sak kan de neppe få.