HR-2017-33-A
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2017-01-05 |
| Publisert: | HR-2017-33-A |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder spørsmål om en ikke tinglyst eiendomsoverføring som ledd i en selskapsrettslig fisjon har rettsvern ved konkurs. Saken reiser blant annet spørsmål om erverv ved fisjon omfattes av begrepet "stiftet ved avtale" i tinglysingsloven § 23, og om etablering av rettsvern ved såkalt selvstendig rettsvernshevd. |
| Saksgang: | HR-2017-33-A, (sak nr. 2016/777), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | advokat Stig Berge) |
| Forfatter: | Bergh, Arntzen, Bull |
| Lovhenvisninger: | tinglysingsloven § 23, sjøloven § 25, luftfartsloven § 3-31, borettslagsloven § 6-11, utkastets § 24, aksjeloven § 13-2, tinglysingsloven § 21, tinglysingsloven § 20, tvisteloven § 20-2 |
NORGES HØYESTERETT
Den 5. januar 2017 avsa Høyesterett dom i
HR-2017-33-A, (sak nr. 2016/777), sivil sak, anke over dom,
Forusstranda Næringspark AS (advokat Filip Truyen – til prøve)
(Rettslig medhjelper:
advokat Dag Steinfeld)
mot
Sønnichsen AS, dets konkursbo (advokat Hans Ingvald Stensholdt – til prøve)
(Rettslig medhjelper:
advokat Stig Berge)
G I V N I N G :
(1) Dommer Bergh: Saken gjelder spørsmål om en ikke tinglyst eiendomsoverføring som
ledd i en selskapsrettslig fisjon har rettsvern ved konkurs. Saken reiser blant annet
spørsmål om erverv ved fisjon omfattes av begrepet "stiftet ved avtale" i tinglysingsloven
§ 23, og om etablering av rettsvern ved såkalt selvstendig rettsvernshevd.
(2) Sønnichsen AS gikk konkurs 5. november 2012. Ved konkursåpningen var selskapet
hjemmelshaver til flere eiendommer på et gammelt fabrikkområde på Forus i Stavanger
kommune, blant annet gnr. 13 bnr. 7, 93, 308, 322 og 467. Partene er enige om at
Forusstranda Næringspark AS var den reelle eieren av disse eiendommene på tidspunktet
for konkursåpningen.
(3) Selskapet som gikk konkurs i 2012, ble stiftet i 1992. Før dette hadde et annet selskap det
samme navnet. Det var det gamle selskapet Sønnichsen AS som opprinnelig hadde
eiendomsretten og grunnbokshjemmelen til de aktuelle eiendommene.
(4) Det gamle Sønnichsen AS ble fisjonert i 1988. Det nystiftede, utfisjonerte selskapet, som
fikk navnet Sønfor AS, overtok ved fisjonen eiendomsretten til flere eiendommer,
herunder nåværende bnr. 93 og bnr. 467.
(5) I forbindelse med stiftelsen av det nye selskapet i 1992 skiftet gamle Sønnichsen AS navn
til Sønreal AS. 2
(6) Sønreal AS og (nye) Sønnichsen AS fusjonerte i 2003 med Sønnichsen AS som
overtakende selskap.
(7) Umiddelbart etter denne fusjonen ble Sønnichsen AS fisjonert. Det nystiftede, utfisjonerte
selskapet, som fikk navnet Sønn Eiendom AS, overtok eiendomsretten til bnr. 308 og
bnr. 322.
(8) Ved salg og selskapsendringer senere i 2003 ervervet Forusstranda Næringspark AS
eiendomsrett til alle de fem omstridte eiendommene, bnr. 7, 93, 308, 322 og 467.
Ervervene ble ikke tinglyst. Selskapet var kjent med at grunnbokshjemmelen for alle
eiendommene lå hos Sønnichsen AS.
(9) Etter konkursen i 2012 gjorde konkursboet til Sønnichsen AS, på grunnlag av
tinglysingsloven § 23 og beslagsreglene i dekningsloven, gjeldende at de omstridte
eiendommene inngår i boet. Forusstranda Næringspark AS bestred dette.
(10) Boet anla søksmål 24. juni 2014. Stavanger tingrett avsa 22. januar 2015 dom med slik
domsslutning:
"1. Gnr. 13, bnr. 7, 93, 308, 322 og 467 i Stavanger kommune inngår i beslaget til
Sønnichsen AS, dets konkursbo.
2. Forusstranda Næringspark AS v/styrets leder betaler innen to uker fra
dommens forkynnelse 623 350 – sekshundreogtjuetretusentrehundreogfemti –
kroner til Sønnichsen AS, dets konkursbo v/bostyreren som erstatning for
sakskostnader."
(11) Etter anke fra Forusstranda Næringspark AS avsa Gulating lagmannsretts 17. februar
2016 dom med slik domsslutning:
"1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Forusstranda Næringspark AS
v/styrets leder innen to uker fra dommens forkynnelse 467 873 –
firehundreogsekstisyvtusenåttehundreogsøttitre – kroner til Sønnichsen AS,
dets konkursbo v/bostyreren."
(12) Både tingretten og lagmannsretten kom til at Forusstranda Næringspark AS manglet
rettsvern for sine erverv, jf. tinglysingsloven § 23, og at eiendommene dermed inngår i
konkursbeslaget.
(13) Forusstranda Næringspark AS har anket til Høyesterett. Anken gjelder i det vesentlige
rettsanvendelsen.
(14) Den ankende part – Forusstranda Næringspark AS – har i hovedsak gjort gjeldende:
(15) Tinglysingsloven § 23 medfører at det ikke er grunnlag for boets beslag. Kravet til
tinglysing i denne bestemmelsen gjelder for "rett som er stiftet ved avtale". I dette tilfellet
er rettsstiftelsen ved alle eiendomsoverføringene fisjoner som er gjennomført etter
aksjelovens regler. En fisjon er ingen avtale. Selskapsrettslig, skatterettslig og
kontraktsrettslig er en fisjon bygget på prinsippet om kontinuitet. 3
(16) Det er ikke grunnlag for noen utvidende tolkning av loven. Det er grunn til å utvise stor
forsiktighet med utvidende tolkning av rettsvernsregler. At nyere lovregler av lignende art
benytter andre formuleringer, gir ikke grunnlag for en videre forståelse av
tinglysingslovens avtalebegrep enn det en naturlig lesning av ordlyden tilsier.
(17) Behovet for notoritet om transaksjonene er i meget stor grad sikret gjennom de strenge
reglene i aksjeloven, regnskapsloven og bokføringsloven som kommer til anvendelse ved
en fisjon.
(18) For de to eiendommene som ble overført til Sønfor AS i 1988, som i saken er betegnet
Sønfor-eiendommene, gjøres det gjeldende subsidiære påstandsgrunnlag.
(19) Subsidiært vises det til at på tidspunktet for fusjonen mellom Sønreal AS og Sønnichsen
AS i 2003 var Sønfor-eiendommene for lengst overført til Sønfor AS. Den posisjonen
Sønreal AS hadde, var ikke mer enn tomme grunnbokshjemler. Sønnichsen AS var
overtakende selskap ved fusjonen. En overføring ved fusjon av en tom
grunnbokshjemmel kan ikke gi det overtakende selskapets kreditorer beslagsrett i en
eiendom dette selskapet aldri har eid.
(20) Forutsetningen for det subsidiære påstandsgrunnlaget er at Forusstranda ikke har fått
medhold på sitt prinsipale grunnlag. Det innebærer at Høyesterett er kommet til at
overføring ved fisjon innebærer et kontinuitetsbrudd. Da må også en fusjon innebære et
slikt brudd. Dermed vil det foreligge en hjemmelsmannskonflikt. Det selskapet som er
gått konkurs, har aldri vært eier av eiendommen. Kreditorene kan ikke ta beslag i
eiendeler som aldri har kommet "inn til" debitor.
(21) Atter subsidiært gjøres gjeldende at for Sønfor-eiendommene er rettsvern ervervet ved
såkalt selvstendig rettsvernshevd. Det er gått mer en vanlig hevdstid, 20 år, fra Sønfor AS
overtok eiendommen. Sønfor AS og dets rettsetterfølgere har i alle sammenhenger
opptrådt som eier.
(22) Prinsippet om selvstendig rettsvernshevd er slått fast gjennom lovforarbeider, rettspraksis
og juridisk teori. Den som faktisk er eier, kan ikke stilles dårligere enn den som hevder
eiendomsrett og rettsvern etter 20 år uten å være eier. Det alminnelige kravet om god tro
er oppfylt når man faktisk har hatt eiendomsrett til eiendommen. Uansett har man vært i
aktsom god tro om at man har rettsvern.
(23) Forusstranda Næringspark AS har lagt ned følgende påstand:
"1. Forusstranda Næringspark AS frifinnes.
2. Forusstranda Næringspark AS tilkjennes sakens omkostninger for tingretten,
lagmannsretten og Høyesterett."
(24) Ankemotparten – Sønnichsen AS, dets konkursbo – har i hovedsak gjort gjeldende:
(25) En fisjon omfattes av begrepet "avtale" i tinglysingsloven § 23. Formålet bak
bestemmelsen er å unngå kreditorsvik. Dermed må den ramme alle frivillige
rettsstiftelser. En slik forståelse støttes av lovreguleringen av tilsvarende rettsspørsmål for
andre formuesgoder enn fast eiendom. Fremgangsmåten ved gjennomføring av en fisjon 4
etter aksjelovens regler innebærer disposisjoner som er en "avtale". De selskaps- og
regnskapsrettslige reglene som gjelder ved en fisjon, innebærer ikke en notoritet om
disposisjonene som er tilstrekkelig til å ivareta de hensynene som ligger bak
tinglysingsloven § 23.
(26) Til den ankende parts subsidiære påstandsgrunnlag gjøres gjeldende at fusjonen
innebærer en sammenslåing der Sønreal AS medbringer alle faktiske og rettslige
posisjoner inn i Sønnichsen AS. Det Sønnichsen AS overtok, var en
hjemmelshaverposisjon, ikke tomme grunnbokshjemler.
(27) Til den ankende parts atter subsidiære påstandsgrunnlag gjøres gjeldende at selvstendig
rettsvernshevd ikke gir grunnlag for noen innskrenkende tolkning av tinglysingsloven
§ 23. Instituttet selvstendig rettsvernshevd slik det er beskrevet i rettspraksis og teori, kan
uansett ikke omfatte et tilfelle som dette.
(28) Sønnichsen AS, dets konkursbo, har lagt ned følgende påstand:
"1. Anken forkastes.
2. Sønnichsen AS, dets konkursbo, tilkjennes sakskostnader for Høyesterett."
(29) Jeg er kommet til at anken må forkastes.
(30) Tinglysingsloven § 23 første ledd første punktum lyder slik:
"For at en rett som er stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor konkurs, må
rettsstiftelsen utenfor de tilfeller som er nevnt i § 21 tredje ledd og § 22 være innført i
dagboken senest dagen før konkursåpningen."
(31) Regelen innebærer at den som ved avtale erverver eiendomsrett eller andre rettigheter
knyttet til fast eiendom, må tinglyse sitt erverv for at retten skal være sikret mot
avhenderens kreditorer dersom avhenderen går konkurs. Formålet med bestemmelsen er å
hindre kreditorsvik. Det vil generelt være en risiko for at den som er konkurs, eller står i
fare for å bli slått konkurs, vil forsøke å holde eiendeler utenfor kreditorenes beslag ved
uriktig å hevde at eiendeler for eksempel er solgt eller pantsatt. Det er derfor nødvendig å
kreve sikker dokumentasjon for de disposisjonene som er foretatt, blant annet når det
gjelder innhold og tidspunkt for disposisjonen. Dette betegnes som krav om notoritet.
Behovet for notoritet ivaretas gjennom lovens krav om tinglysing.
(32) Ekstinksjonsregelen i § 23 er absolutt. Den gjelder selv om det i det konkrete tilfellet ikke
er tvil om at konkursdebitor ved konkursen ikke hadde eiendomsrett, for eksempel fordi
en eiendom er solgt. Er en rett ikke tinglyst, går den inn i konkursboet selv om notoriteten
i det konkrete tilfellet kan synes å være sikret på annen måte, for eksempel gjennom
fremleggelse av avtaledokumenter. Dersom rettsvern gjennom tinglysing ikke foreligger i
et tilfelle der § 23 krever dette, er det ingen plass for supplerende vurderinger for
eksempel ut fra rimelighet, se blant annet Rt. 1997 side 1050 og Rt. 1998 side 268.
(33) Spørsmålet i denne saken er om kravet om tinglysing i tinglysingsloven § 23 gjelder når
eiendomsrett til fast eiendom er overført til et nytt rettssubjekt gjennom en
selskapsrettslig fisjon. Konkret er det spørsmål om overføring ved fisjon omfattes av
lovens begrep "rett som er stiftet ved avtale". 5
(34) Uten at det etter mitt syn har betydning for saken, nevner jeg at det i dette tilfellet er tale
om to fisjoner som skjedde på ulike tidspunkter og etter ulike regelverk. Da Sønfor AS
ble etablert ved fisjonen i 1988, gjaldt den tidligere aksjeloven fra 1976. Denne loven
hadde ikke særlige regler om fisjon. Fisjonen ble gjennomført ved at det først ble besluttet
en kapitalnedsettelse i daværende Sønnichsen AS. Deretter ble det nye selskapet stiftet,
og de verdiene som var frigjort ved kapitalnedsettelsen, ble benyttet som tingsinnskudd i
det nye selskapet.
(35) Da Sønn Eiendom AS ble etablert ved fisjonen i 2003, gjaldt reglene om fisjon i den
någjeldende aksjeloven 1997 kapittel 14. En fisjon etter disse reglene gjennomføres langt
på vei slik det var vanlig å gjøre etter de tidligere reglene, men de formelle rammene er
annerledes.
(36) Verken tinglysingsloven eller andre lover inneholder noen definisjon av begrepet
"avtale". En vanlig oppfatning er at en avtale er en gjensidig disposisjon som binder to
parter, se eksempelvis Johan Giertsen, Avtaler, 2. utgave, 2012 side 1. Det kan ikke
oppstilles spesielle formkrav for at det skal foreligge en avtale.
(37) Forarbeidene til tinglysingsloven avklarer ikke hvordan begrepet "avtale" skal forstås.
Derimot gir innholdet i annen lovgivning etter mitt syn vesentlige holdepunkter for
forståelsen.
(38) For å oppnå rettsvern i konkurs kreves det etter sjøloven § 25 første ledd at enhver
"frivillig stiftet rett" i registrert skip skal være innført i dagboken senest dagen før
konkursåpningen. Tilsvarende formulering fantes i den tidligere sjøloven § 25. Også
luftfartsloven § 3-31 benytter i den tilsvarende bestemmelsen for luftfartøyer begrepet
"frivillig stiftet rett". Etter borettslagsloven § 6-11 gjelder tinglysing som vilkår for
rettsvern i konkurs for "rett som byggjer på frivillig disposisjon".
(39) I lovforarbeider og rettspraksis er det lagt til grunn at begrepet "frivillig stiftet rett" svarer
til begrepet "stiftet ved avtale" i tinglysingsloven § 23. I Rt. 1998 side 268 (Dorian Grey)
uttaler førstvoterende på side 274:
"Ankemotparten har anført at det her dreier seg om en ervervstype som ikke omfattes
av uttrykket 'frivillig stiftet rett' i denne bestemmelsen. Nevnte uttrykk svarer til
uttrykket 'stiftet ved avtale' i tinglysingsloven § 23, jf Innstilling VI fra Sjølovkomitéen
side 59 under omtalen av utkastets § 24."
(40) Formålet med bestemmelsen i tinglysingsloven § 23 første ledd første punktum er som
påpekt å hindre kreditorsvik. Fare for kreditorsvik er til stede ved alle former for frivillige
disposisjoner fra debitors side. Formålet med bestemmelsen tilsier således at lovens
begrep "avtale" ikke innebærer noen begrensning utover at det som omfattes, er frivillige
disposisjoner. Motsetningen, det som ikke omfattes, er tvungne disposisjoner der
notoriteten normalt vil være sikret på annen måte. Dette vil være blant annet ved
lovbestemte rettigheter og erverv ved tvangssalg, odelsløsning, ekspropriasjon og skifte.
(41) Forusstranda Næringspark AS har gjort gjeldende at de kravene som gjelder for
gjennomføringen av en selskapsrettslig fisjon, sikrer en høy grad av notoritet om de
disposisjonene som er foretatt. Det hevdes at dette tilsier at fisjon ikke er omfattet av
avtalebegrepet i tinglysingsloven § 23. 6
(42) Jeg er ikke enig i dette. Riktignok sikrer reglene om fisjon, i første rekke reglene i
aksjeloven og regnskapsreglene, notoritet om blant annet selskapsbeslutninger og om de
grunnleggende økonomiske virkningene av fisjonen. For forholdet til tinglysingsloven
§ 23 er det imidlertid vesentlig at det ikke gjelder noe krav om identifikasjon av den
enkelte eiendom som omfattes av en fisjon, i selskapsbeslutninger eller i offentlig
tilgjengelige regnskaper. Jeg nevner at kravene til oppsett av balansen i regnskapsloven
§ 6-2 går ut på at verdien av "tomter, bygninger og annen fast eiendom" skal angis samlet,
uten krav om ytterligere spesifikasjon.
(43) I de fleste tilfeller vil man ved en analyse av regnskaper og underliggende dokumenter
kunne skaffe seg oversikt over hvordan en fisjon nærmere er gjennomført, herunder
hvilke faste eiendommer som er overført til det utfisjonerte selskapet. Jeg kan imidlertid
ikke se at forholdene ved en fisjon i denne sammenheng skiller seg vesentlig fra
forholdene ved andre frivillige eiendomsoverdragelser. Som påpekt gjelder kravet om
tinglysing selv om det i det enkelte tilfellet ikke er tvil om hvilke disposisjoner som er
foretatt.
(44) Jeg er etter dette kommet til at overføring ved fisjon omfattes av begrepet "rett som er
stiftet ved avtale" i tinglysingsloven § 23 første ledd første punktum. Partene er enige om
at med denne forståelsen av loven faller tre av eiendommene som saker gjelder, gnr. 7,
308 og 322, inn under konkursbeslaget. For de to øvrige eiendommene, samlet betegnet
Sønfor-eiendommene, har Forusstranda Næringspark AS gjort gjeldende et subsidiært og
et atter subsidiært påstandsgrunnlag.
(45) Det subsidiære påstandsgrunnlaget bygger på at Sønfor-eiendommene ble skilt ut fra det
gamle selskapet Sønnichsen AS, senere Sønreal AS, mange år før fusjonen mellom
Sønreal AS og det nye selskapet Sønnichsen AS. Det gjøres gjeldende at det fusjonerte
selskapet aldri har vært eier av Sønfor-eiendommene og dermed ikke kan bygge rett på en
tom grunnbokshjemmel.
(46) Med den forståelsen av tinglysingsloven § 23 som jeg er kommet til, bestrider
Forusstranda Næringspark AS ikke at ved en eventuell konkurs i Sønreal AS før fusjonen
ville konkursbeslaget omfattet Sønfor-eiendommene, som følge av at ervervet ikke var
tinglyst. Det erkjennes at dette også ville ha vært tilfellet dersom Sønreal AS hadde vært
overtakende selskap ved fusjonen.
(47) Jeg kan for min del ikke se at det i denne sammenheng kan ha betydning for det
fusjonerte selskapets rettsstilling hvilket av de to selskapene som var overtakende selskap
ved fusjonen. Ordlyden i tinglysingsloven § 23 dekker også dette tilfellet. Aksjelovens
regler om fusjon tilsier heller ikke en annen løsning, snarere tvert om. Det følger av
aksjeloven § 13-2 at det fusjonerte selskapet trer fullt ut inn i det overdragende selskapets
rettsstilling.
(48) Foranlediget av anførslene fra Forusstranda Næringspark AS bemerker jeg at jeg ikke kan
se at min forståelse av anvendelsen av tinglysingsloven § 23 ved fisjon gir noen grunn til
ikke å legge et kontinuitetsprinsipp til grunn ved det spørsmålet som her foreligger knyttet
til fusjon.
(49) Det atter subsidiære påstandsgrunnlaget gjelder selvstendig rettsvernshevd. 7
(50) De alminnelige reglene om hevd finnes i hevdsloven. Det følger av § 1 at det kan vinnes
hevd på eiendomsrett og bruksrett til ting, herunder fast eiendom. Lovens alminnelige
hovedregel om eiendomshevd er § 2 første ledd, som lyder slik:
"Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevdar eigedomsrett."
(51) Grunnkravet for eiendomshevd er at man besitter og bruker en eiendom som sin egen i
full hevdstid, 20 år. For å kunne hevde må man være i god tro. Det følger av hevdsloven
§ 4 første ledd at man ikke kan hevde dersom man vet at man ikke er eier. Det samme
gjelder når manglende kunnskap skyldes at "han ikkje har vore så aktsam som han burde
etter tilhøva".
(52) Hevdsreglene regulerer forholdet mellom en opprinnelig eier eller rettighetshaver og en
ny. Den som hevder til eie, får eiendomsrett. I utgangspunktet er det som skjer, at
eiendomsretten da går over fra den tidligere eieren til en ny eier. Mer praktisk enn hevd
av eiendomsrett til en hel eiendom er i våre dager for det første såkalt grensehevd i
situasjoner der grensen ikke har vært klart, og for det andre at det ved hevd etableres
bruksrett, eksempelvis til bruk av vei.
(53) Hevd gir rettsvern uten tinglysing. Når det gjelder rettsvern overfor andre enkeltstående
rettserververe, følger dette uttrykkelig av bestemmelsen i tinglysingsloven § 21 andre
ledd andre punktum der "hevd" er nevnt. Rettsvern for hevdserverv ved konkurs hos
opprinnelig eier følger av at hevd ikke er en rett stiftet ved "avtale", jf. tinglysingsloven
§ 23 første ledd første punktum. At man ved hevd også oppnår rettsvern for ervervet,
betegnes som aksessorisk rettsvernshevd.
(54) En praktisk form for hevd er tilfeller der de faktiske rettighetsforholdene ikke lar seg
avklare fullt ut, men hvor det uansett er grunnlag for å konstatere at eiendomsrett eller en
annen rettighet er etablert ved hevd. I Rt. 2015 side 120 avsnitt 34 uttaler førstvoterende:
"Dertil kommer at en hevdet bruksrett ofte har et avtalerettslig grunnlag som det kan
være vanskelig å føre bevis for."
(55) Den siterte setningen illustrerer at grunnlaget for en hevdet bruksrett kan være faktisk
bruk i kombinasjon med en mulig avtale. I en slik situasjon er det da ikke nødvendig å ta
stilling til om retten opprinnelig skulle være etablert ved avtale, idet den uansett er sikret
ved bruk i hevdstid.
(56) Det betegnes som selvstendig rettsvernshevd dersom man har en gyldig stiftet rett, slik at
retten ikke hevdes, men man likevel ved å ha hatt eiendom som sin i hevdstid, får etablert
rettsvern, jf. Rådsegn 6 fra Sivillovbokutvalet (NUT 1961: 1), side 6. Juridisk teori har i
nokså stor utstrekning akseptert selvstendig rettsvernshevd. Jeg viser her til Brækhus og
Hærem, Norsk Tingsrett, 1964, side 571, Falkanger og Falkanger, Tingsrett, 8. utgave,
side 350 og side 732 og Høgetveit Berg, Hevd, 2005, side 214 flg.
(57) Denne saken gir ikke foranledning til å ta stilling til selvstendig rettsvernshevd på
generelt grunnlag. Erververen har her bevisst unnlatt å tinglyse sitt erverv. Det gjaldt både
da fisjonen ble gjennomført og senere, da Forusstranda Næringspark AS overtok
eiendommen. Det er forklart at man unnlot tinglysing fordi man ikke ønsket å betale 8
dokumentavgift flere ganger. Forusstranda Næringsparks siktemål var å realisere sitt
prosjekt med bygging av boliger i løpet av relativt kort tid.
(58) Spørsmålet er dermed om den som fullt bevisst av økonomiske grunner har unnlatt å
sørge for tinglysing av sitt avtaleerverv, likevel skal oppnå rettsvern i konkurs. Dette vil i
tilfelle være klart i strid med ordlyden i tinglysingsloven § 23.
(59) Ut fra lovens ordlyd og hensynet til sammenheng i loven kan jeg ikke se at det i større
grad kan etableres rettsvern bygget på hevd i konkurs enn det som gjelder overfor
enkeltstående rettserververe etter reglene i tinglysingsloven § 20 og § 21.
(60) For enkeltstående rettserververe er grunnbokens troverdighet av sentral betydning. I
forarbeidene til tinglysingsloven, Ot.prp. nr. 9 (1935–36), side 37, er det fremhevet at det
å akseptere at hevd får rettsvern uten tinglysing "gjør et ikke ubetydelig skår i
grunnbokens troverdighet." Når man likevel, under en viss tvil, fant at det måtte gjøres et
slikt unntak fra kravet til tinglysing, var det av hensyn til de problemer som ville oppstå,
"særlig i landsens forhold", dersom adgangen til å hevde rettigheter ble vanskeliggjort.
Slik jeg ser det, ville man fjerne seg langt fra den opprinnelige begrunnelsen for
hevdsunntaket dersom rettsvern uten tinglysing skulle anses etablert i et tilfelle som dette.
(61) I juridisk teori er det stilt spørsmål ved om ulovfestede regler om selvstendig
rettsvernshevd kan strekkes så langt at det gjelder i en situasjon der det bevisst er unnlatt
tinglysning. Jeg viser særlig til Høgetveit Berg, Hevd, 2005, side 223, og til Marianne
Reusch i Lov og Rett 2006 side 380–81. Også Hans Fredrik Marthinussen har i
Tredjemannsproblemene – om formuerettslige argumentasjonsmønstre, 2016, side 79–81
stilt spørsmål ved utgangspunktene i annen juridisk teori på dette området.
(62) Jeg oppfatter Høyesteretts praksis slik at tinglysingslovens regler om rettsvern uten
tinglysing ikke gis en videre rekkevidde enn hensynene bak unntaksreglene tilsier. Rt.
1974 side 710 gjaldt lovbestemt statlig forkjøpsrett etter jordloven. Denne forkjøpsretten
har rettsvern uten tinglysing, jf. tinglysingsloven § 21 andre ledd. Høyesterett kom likevel
til at krav om tinglysing for å sikre rettsvern inntrådte senest da staten gikk til søksmål for
å gjennomtvinge utstedelse av skjøte med grunnlag i forkjøpsretten.
(63) Saken nå gjelder flere hele eiendommer. Det er i våre dager antatt at hevdserverv av en
hel eiendom sjelden vil forekomme, se bl.a. NOU 1982: 17 side 134. Også i lys av dette
ville det fremstå som en vesentlig utvidelse av hevdsunntaket etter tinglysingsloven
dersom rettsvern anses etablert ved rettsvernshevd i denne saken.
(64) Jeg er etter dette kommet til at Forusstranda Næringspark AS i den situasjonen som
foreligger her, ikke har rettsvern for sitt erverv av de aktuelle eiendommene på grunnlag
av selvstendig rettsvernshevd.
(65) Mitt syn er således at heller ikke det atter subsidiære påstandsgrunnlaget fører frem, og at
anken må forkastes.
(66) Sønnichsen AS, dets konkursbo, har etter dette vunnet saken og har etter hovedregelen i
tvisteloven § 20-2 første ledd krav på dekning av sine sakskostnader også for Høyesterett.
Det er ikke grunn til å anvende unntaksregelen i tvisteloven § 20-2 tredje ledd. 9
(67) Det er inngitt kostnadsoppgave på totalt 585 800 kroner, som i sin helhet er salær.
Merverdiavgift er ikke beregnet. Oppgaven legges til grunn.
(68) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Forusstranda Næringspark AS til
Sønnichsen AS, dets konkursbo, 585 800 – femhundreogåttifemtusenåttehundre –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
(69) Dommer Arntzen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(70) Dommer Bårdsen: Likeså.
(71) Dommer Bull: Likeså.
(72) Dommar Utgård: Det same.
(73) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Forusstranda Næringspark AS til
Sønnichsen AS, dets konkursbo, 585 800 – femhundreogåttifemtusenåttehundre –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
Riktig utskrift bekreftes: