RG-1977-669
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1977-06-09 |
| Publisert: | RG-1977-669 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 9. juni 1977 i sak nr. 38/1977 |
| Parter: | Stig Rostrup (advokat Thorvald Prebensen) mot Odd Berntzen (advokat Leif Chr. Hartsang). |
| Forfatter: | Lagdommerne Anton Hiorth, Bjørn Skreiberg, Finn Midtskaug |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §2, §51, §52, Domstolloven (1915) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §34, §38, Husleieloven (1939), Prisloven (1953) §18, §59, Prisloven (1953), Husleiereguleringsloven (1967) §17, Husleiereguleringsloven (1967) |
Stig Rostrup anla ved stevning av 20/9 1976 sak mot Odd Berntzen for Oslo byrett med krav om tilbakebetaling av kr. 45.000,- som Rostrup hadde betalt Berntzen i forbindelse med at han overtok Berntzens tidligere leilighet i Niels Juels gt. 35, Oslo. Beløpet representerte påkostninger som Berntzen som leier hadde hatt på leiligheten. Odd Berntzen påstod seg frifunnet.
Oslo byrett avsa 1. mars 1977 kjennelse om avvisning idet retten antok at saken hørte under Oslo husleierett. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.
Ved kjæremålserklæring av 7/3 1977 har Stig Rostrup påkjært byrettens kjennelse og har lagt ned slik påstand:
«Saken fremmes for Oslo Byrett.»
Den kjærende part har anført:
«Kjennelsen påkjæres på grunn av feil lovanvendelse. Påstanden om tilbakebetaling av kr. 45.000,- støtter seg primært til prislovens §18, jfr. Oslo Husleienemnds vedtak 24.10.1974, bilag 1 til stevningen samholdt med prislovens §59.
Under hovedforhandlingen ble også gjentatt bristende forutsetninger som grunnlag for tilbakesøkskravet. Det vises til mitt brev av 18.11.74, bilag 1 (s. 2) til tilsvaret hvor det blant annet heter:
«Betalingen av kr. 45.000,- er som det vil fremgå foretatt under bristende forutsetninger ved at påkostningene også betales ved særlig leietillegg, og ved at herr Rostrup ikke har noen rett til å kreve påkostningene refundert helt eller delvis av neste leier, (ei heller
Side:670
påkostninger som han har foretatt etter innflytning i en størrelsesorden kr. 15.000,-)».
Tvistens gjenstand faller ikke inn under husleielovens saksområde, jfr. husleieloven §2 som stiller det krav at tvisten må gjelde:
1. Et leieforhold.
2. Som angår bolig med eller uten tilleggsytelser.
Ad. 1:
Det dreier seg ikke i nærværende sak om et leieforhold, men kun om et engangsvederlag for påkostninger.
Det er enighet mellom partene at det ikke er tale om «overdragelse av leierett» i relasjon til husleiereguleringslovens §17. Vederlaget for påkostningene er ikke gjenstand for verdsettelse av husleiereguleringslovens §17. Oslo Prisnemnds brev av 14.6.74 ble i den anledning fremvist av saksøkte for byretten under hovedforhandlingen. En kopi legges ved som bilag 1.
Saksøkte bygget under hovedforhandlingen vederlagskravet på kr. 45.000,- for påkostningene, som det ble erkjent at tilfalt utleieren etter husleielovens §34 (se også husleielovens §38 sjette ledd og forarbeidene Ot.prp. 35 67/68 11 og 41, 1. spalte), på den omstendighet at utleieren overlot sine rettigheter til saksøktes disposisjon, og at saksøktes avhendelse da falt utenfor husleiereguleringsloven.
Oslo husleienemnd har funnet at det foreligger en overtredelse av prisloven og ikke av husleiereguleringsloven. (Såfremt Husleienemnda hadde uttalt seg i relasjon til husleiereguleringsloven ville spørsmålet om den ulovlige merpris derved ha vært endelig avgjort, jfr. Kobbe's 4. utgave 135 (anm. 2) og 136 (anm. 8) (eller 3. utgave 131 og 132)).
Tilbakesøkskravet kommer i prislovens §18-sakene tradisjonelt opp for byretten i tilknytning til en straffesak jfr. f.eks. Rt-1972-234. Men det er på det rene at Oslo byrett også har sett seg som rette instans i rene sivile saker om tilbakesøkskrav etter prislovens §18. Det vises bl.a. til Oslo byretts dom v/justitiarius Hillestad 6.12.74 i sak 585/74 VIII 21 - Rygg mot Ås, og som jeg gjorde dommer Philipson kjent med dagen før hovedforhandlingen. Om likeartede pristilfelle vises også til Eidsivating lagmannsretts dommer RG-1963-620 og RG-1968-419, hvor tvisten begynte i Oslo byrett og ikke i Oslo husleierett. Det tør være klart at den i kjennelsen siterte uttalelse fra Kobbe om rekkevidden av husleielovens §51 er uforenlig med rettspraksis, og dessuten uforenlig med husleielovens forarbeider. Både i Sørensen og Kobbe's kommentarutgave til husleieloven er det vedrørende §2 vist til og gjengitt fra innstillingen til husleieloven 27-28, hvor det blant annet heter: «at loven alene kommer til anvendelse på utleie av fast eiendom hvor bebyggelsen utgjør leieavtalens vesentlige formål eller hovedsakelige verdi».
Tvisten må gjelde en leieavtale for at den skal høre under Husleieretten, og fra samme innstilling er det videre sitert: «Brukerens midlertidighet er det kriterium som skiller en leieavtale fra en kjøpekontrakt».
Det kan ikke være rimelig tvil om at tvisten gjelder rettmessigheten av en kjøpsavtale og ikke en leieavtale.
Side:671
Ad. 2:
Det er på det rene at avtalen om kr. 45.000,- her ikke angår en bolig med inventar eller innredninger, men kun inventar og innredninger.
Avtalen med hensyn til boligen og leien av denne er gjort med en 3. mann som ikke er part i saken.
På samme måte som spørsmål om tilleggstytelser alene til bolig ikke skal behandles for husleieretten har en tilsvarende regel etter husleieloven §2 vedrørende forretningslokaler. I en oppsigelsessak for Oslo husleierett nr. 369 Euro Trykk A/S - Johnsen i dom 28.8.75 heter det (s. 13):
«Johnsens oppsigelse av Euro Trykk A/S er under hovedforhandlingen i det vesentlige begrunnet med fjerningen av maskinene og med at Johnsen nektes gjennomgang til søppelsjakt og vareheis. Fjerningen av maskinene henger sammen med at samarbeide om bruken av dem gikk i stå.
Som nevnt mener retten at begge parter må ta sin del av ansvaret for dette. Ifølge leiekontraktens punkt 7 var lokalet ikke utleid med maskiner. Dersom det er slik som Johnsen hevder at han eier enkelte av maskinene som ble fjernet, eller at Euro Trykk A/S plikter å holde ham med visse maskiner, må han henvises til å kreve disse tilbakelevert eller erstattet. Slikt domskrav er ikke fremsatt for husleieretten.»
En fikk inntrykk av at Husleieretten heller ikke ønsket å realitetsbehandle erstatningskravet. Resultatet ble derfor at erstatningskrav ble fremmet av Johnsen mot Euro Trykk A/S ved søksmål til Oslo Byrett, og som avsa dom i saken 27.10.76 (Sak 128-76-I-5).
Det er ikke usannsynlig at også Oslo Husleierett vil avvise nærværende sak dersom den innbringes der. Dommer Philipson er også av den oppfatning at en har for seg et grensetilfelle. Det synes under alle omstendigheter påkrevd å få avgjørelse av en høyere rett i spørsmålet om saken hører hjemme under Oslo Byrett eller Oslo Husleierett.
Byretten skal allerede ved stevningens inngivelse vurdere avvisningsspørsmålet ifølge Altens kommentar til Domstollovens §36. Dommer Friis Bull som da behandlet saken må ha gått ut fra at Byretten var rette instans. Dommer Philipson gjorde klart under hovedforhandlingen at Byretten ville realitetsbehandle saken dersom saksøkte sterkt henstilte om det. Saksøkte valgte en middelvei, idet noen slik henstilling ikke fremkom, men på den annen side uten å fremsette påstand om avvisning.»
Odd Berntzen har tatt til gjenmæle og lagt ned denne påstand:
«1. Oslo byretts kjennelse stadfestes.
2. Stig Rostrup dømmes til å betale til Odd Berntzen sakens omkostninger.»
Motparten har gjort gjeldende at «byrettens beskrivelse av tvistegjenstanden er riktig. Retten har riktig lagt til grunn at tvisten ikke vedrører overdragelse av en leierett, og saksøkte antar at dens forståelse og fortolkning av husleiel. §51 og §52 er riktig.
Saksøkte antar at «tvistemål om leieforhold», kfr. husleielovens
Side:672
§51, også omfatter tvister som har sitt utspring eller opprinnelige forankring i et leieforhold. Det er således slik at saksøkte ikke overdro sine påkostninger i leiligheten isolert, men at saksøker kun var kjøper av påkostningene i egenskap av ny leier av leiligheten. Utgangspunktet og forutsetningen for tvisten antar derfor saksøkte er et leieforhold i husleielovens forstand, som bør inn under husleieretten etter lovens §52.
I vurderingen av kompetansespørsmålet, vil det også etter saksøktes syn være av betydning at bestemmelsen i husleiel. §34, vil spille en rolle i saken. Saksøkte har hevdet at gårdeieren har samtykket i overdragelsen av påkostningene, og at disse således ikke skal tilfalle gårdeieren etter lovens §34. Spørsmålet om slikt samtykke gyldig er gitt, vil etter saksøktes syn måtte avgjøres av husleieretten.
På bakgrunn av forannevnte, er det saksøktes syn at byrettens kjennelse må stadfestes.
Av kjæremålet fremgår at saksøker vil ta opp spørsmålet om saksomkostninger enten for byretten eller for husleieretten. Saksøkte har funnet det riktig å kreve dekket de omkostninger saken til nå har påført ham. Omkostningsoppgave i samsvar hermed vedlegges tilsvaret.»
Lagmannsretten har vært i tvil om den foreliggende tvist hører under husleieretten eller byretten. Uttrykket «tvistemål i leieforhold» i husleielovens §51, jfr. §52, begges første ledd, sammenholdt med §2, gir ikke uten videre sikre holdepunkter for avgjørelsen, heller ikke lovforarbeidene til disse regler og den foreliggende rettspraksis. Retten er imidlertid blitt stående ved at saken hører under den vanlige domstol.
Retten legger avgjørende vekt på at saken ikke gjelder en tvist mellom utleier og leietaker om hvorvidt et leieforhold eller et fremleieforhold består eller ikke består, eller om deres nærmere rettigheter og plikter etter leieforholdet. Partene i saken er heller ikke to aktuelle leiere i samme gård, men en tidligere leier og en ny leier som hver for seg henholdsvis har hatt og har en vanlig leiekontrakt med gårdeieren om samme leilighet uten noen overdragelsesrett. Saken gjelder ikke spørsmål om overdragelse av leierett, men om den tidligere leier i forbindelse med leieskiftet hadde adgang til å kreve vederlag av den nye leier for utlagte påkostninger som han hadde hatt på leiligheten i sin leieperiode. Selv om man legger til grunn at utleieren - gårdeieren - hadde samtykket i at den gamle leier kunne avkreve den nye et slikt vederlag, synes det tvilsomt om dette kan føre til at tvisten må sies å gjelde eller skrive seg fra et leieforhold. Utleieren har forøvrig benektet å ha gitt et slikt samtykke. At sakens parter henholdsvis har hatt og har en leieavtale om samme leilighet, danner en faktisk bakgrunn for tvisten, men etter lagmannsrettens oppfatning er ikke dette tilstrekkelig til at saken kan anses som et «tvistemål i leieforhold».
Etter dette må kjæremålet bli å ta til følge.
Når det gjelder saksomkostninger, finner lagmannsretten ikke grunn til å endre byrettens omkostningsavgjørelse. På grunn av
Side:673
at det omtvistede spørsmål har reist tvil, finner retten at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes i kjæremålssaken, jfr. tvml. §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Saken fremmes for Oslo byrett.
2. Saksomkostninger tilkjennes verken for byretten eller lagmannsretten.