LB-2001-2126

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-05-21
Publisert:	LB-2001-02126
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Indre Follo herredsrett Nr 00-00034 A/01 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-02126 A/02.
Parter:	Ankende part: NCC Norge AS (Prosessfullmektig: Advokat Lars Ole Evensen). Motpart: Sameiet Kolbotn Terrasse IV (Prosessfullmektig: Advokat Jens Petter Bull).
Forfatter:	Lagdommer Eystein F Husebye, formann. Lagdommer Wenche Skjæggestad. Tilkalt dommer, tingrettsdommer Helen Sæter. Fagkyndige meddommere: Murmester Willy Preintoft jr. Murmester Geir Kristiansen
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §4-10, §4-11, Tvistemålsloven (1915) §151, §180, §3-1, §4-12, §4-14, §4-19, Bustadsoppføringslova (1997) §33

Saken gjelder krav etter påstått mangelfull levering av terrassedekke.

Eeg-Henriksen Bygg AS, nåværende NCC Bygg AS (heretter kalt NCC), førte i 1996-1997 opp terrasseleiligheter beliggende på Kolbotn i Oppegård kommune. Prosjektet besto av ca 150 boliger i seks separate bygg. I bygningsmessig beskrivelse datert 8 desember 1995, beskrives balkongenes utførelse slik:

«Balkongene leveres med dekke i betong, stålglattet overflate.»

Avslutningsvis i byggebeskrivelsen er det inntatt følgende avsnitt:

«Endringer: Utbygger tar forbehold om endringer innenfor likeverdig utførelse og materialvalg uten forutgående varsel.»

I kjøpekontraktene er det inntatt følgende under punkt 4. Utførelse/bebyggelse:

«Selgeren forbeholder seg rett til å foreta mindre endringer i bebyggelsen og av utomhusarealer i den grad dette følger av offentlige krav eller endringer er ønskelige av bygningstekniske- og/eller driftstekniske forhold. Det forutsettes at slike eventuelle endringer ikke vesentlig endrer eiendommens bygningstekniske kvaliteter og bruksmuligheter.»

I første byggetrinn ble terrassene levert med stålglattet betonggulv. Det oppsto imidlertid lekkasjer fra enkelte av terrassene, noe som medførte at enkelte av gulvene måtte pigges opp og legges om. I bygningen Sameiet Kolbotn Terrasse IV valgte utbyggeren en annen løsning. Undergulvet på terrassene er utført i betong. På oversiden er det pålagt skråskåren, hard isolasjon for oppbygging av fall mot sluk, minimum 1:100. På isolasjonen er det lagt helsveiset PVC-membran som er ført opp langs veggene i foreskrevet høyde. Over membranen er det lagt en beskyttelsesduk av PVC, dels med filt på undersiden. Terrassene er dekket med 30 x 30 x 3 cm betongheller, lagt på biter av polystyren av varierende kvalitet.

Partene er enige om at en slik løsning, når den er korrekt utført, teknisk sett er tilfredsstillende. Det man er uenige om, er om kontrakten gir utbygger anledning til på egen hånd å endre leveransen fra stålglattet dekke til betongheller. Sameiet er av den oppfatning at leveransen ikke er kontraktsmessig. Partene har ikke kommet til enighet, og forliksklage ble uttatt den 17 desember 1998. I forliksklagen er det nedlagt slik påstand:

1. Det fastsettes at den endring av terrasseutbyggingen som Eeg-Henriksen Bygg AS har gjennomført i Kolbotn Terrasse 9, er en leveringsmangel i den kontraktsfestede leveranse.

2. De rettslige konsekvenser av mangelen for så vidt gjelder erstatning og/eller prisavslag utsettes til senere avgjørelse i henhold til tvistemålsloven §151 .

3. Eeg-Henriksen Bygg AS tilpliktes å betale sakens kostnader.

Forlik kom ikke i stand, og saken ble henvist til retten. Sameiet oppsøkte advokat, og etter en del diskusjon om påstandens utforming ble det nedlagt påstand om prisavslag i stevning datert 13 januar 2000. I prosesskrift av 10 mars 2001 ble påstanden endret slik:

1. NCC Bygg AS v/styrets formann dømmes til å levere

1. NCC Bygg AS v/styrets formann dømmes til å levere terrassedekker i stålglattet betong til Sameiet Kolbotn Terrasse IV.

Subsidiært:

2. NCC Bygg AS dømmes til å betale sameiet Kolbotn Terrasse IV prisavslag, oppad begrenset etter rettens skjønn til kr 400.000,- med tillegg av lovens rente fra forfall og til betaling skjer.

I begge ovennevnte tilfelle:

3. NCC Bygg AS dømmes til å betale sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.

Indre Follo herredsrett avsa den 9 april 2001 dom med slik domsslutning:

1. NCC Bygg AS dømmes til å levere terrassedekker i betong med stålglattet overflate til Sameiet Kolbotn Terrasse IV.

2. NCC Bygg AS betaler i saksomkostninger til Sameiet Kolbotn Terrasse IV kr 109.839,50 - etthundreognitusenåttehundreogtrettini 50/100 - med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra oppfyllelsesfristens utløp til betaling skjer.

3a) Oppfyllelsesfristen for pkt. 1 er 3 - tre - måneder fra rettskraftig avgjørelse foreligger.

a) Oppfyllelsesfristen for pkt. 2 er 2 - to - uker fra forkynnelse.

Herredsrettens dom ble i rett tid påanket til Borgarting lagmannsrett. Anken gjelder bevisvurdering, rettsanvendelse og saksbehandling. Ankeforhandling ble avholdt i tinghuset i Ski 23 og 24 april 2002. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Det ble avhørt fem vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Den samlede rett var på befaring. Etter befaringen fremstår saken som noe bedre opplyst for lagmannsretten enn for herredsretten, idet det ble konstatert at betonghellene for det vesentlige var lagt på klosser av polyuretan i stedet for på polystyrenklosser. Polyuretanklossene har ikke tålt det trykket de har blitt utsatt for. Mange av klossene har også smuldret opp, slik at enkelte heller nå ligger helt nede på underlaget. Når det gjelder saksforholdet vises det ellers til herredsrettens dom og til bemerkningene nedenfor.

Den ankende part, NCC Norge AS, har i det vesentlige anført:

Når lagmannsretten skal vurdere saken, må retten se bort fra at enkelte av hellene er feil lagt, at det er dårlig fall enkelte steder og at hellene ligger på feil underlag. Det som skal vurderes opp mot hverandre er korrekt lagte terrassegulv utført etter to forskjellige metoder.

Etter at NCC oppdaget lekkasjer i første byggetrinn og måtte pigge opp enkelte av dekkene, ble det på et faglig grunnlag valgt å gå over til betongheller. Dette ble gjort i beste mening og etter beste skjønn. Det må være et visst slingringsmonn for utbygger i vurderingen av slike spørsmål, idet det er helt upraktisk å innhente samtykke fra den enkelte sameier. Entreprisen ble overlatt til Protan. Slik gulvene fremstår i dag, er de verken farligere å gå på eller mer utsatt for frostskader enn et støpte dekke. Det erkjennes at det medfører noe mer vedlikehold å rense opp mellom hellene enn å holde et støpt og stålglattet dekke rent, men det er ikke en så stor ulempe at leveransen av den grunn kan karakteriseres som mangelfull. Det må konkluderes med at NCC har oppfylt sin kontraktsforpliktelse, og at det leverte er i samsvar med avtalen, jf avhendingslova §3-1. Kvaliteten er like god og materialvalget er det samme, nemlig betong.

Byggebeskrivelsen inneholder en endringsklausul hvor kjøperen varsles om at selger har en viss anledning til å foreta endringer. Det er helt nødvendig med en slik klausul når det skal bygges et stort antall boliger. Det kan komme kommunale pålegg, og det kan komme bedre byggetekniske løsninger underveis i byggeprosessen.

Kjøpekontrakten inneholder også en endringsklausul. Slik den er utformet, er det ikke noe krav om at det må påvises at en eventuell endring må være absolutt påkrevet før den kan skje. Tvert imot stilles utbygger relativt fritt. Der det er forskjell i teksten i prospektet og i kjøpekontrakten, må kontraktens tekst gå foran. Den er yngst og er spesielt tilpasset den enkelte leilighet.

Den foretatte endring ble gjort ut fra byggetekniske forhold - problemer med membranen og lekkasjer. Ut fra det faktum som er presentert kan en slik endring vanskelig overprøves. Lekkasjer er byggebransjens akilleshel. Endringen innebærer ingen vesentlig endring av bygningens byggetekniske kvaliteter.

Ved vurderingen av de bruksmessige kvaliteter må det tas utgangspunkt i hvordan en vanlig kjøper ville ha bedømt leiligheten med terrasse. Leilighetene er ikke solgt som spesialtilpassede enheter, f eks for eldre mennesker, men er beregnet på helt vanlige familier. Slik de fremstår er de komfortable med en relativt lettstelt terrasse. Løsningen med hellelagt terrasse er teknisk sett en fullgod løsning, og det er intet å utsette på konstruksjonen. Hele saken har fått et feil fokus, og motviljen mot terrassedekket ligger mest på det psykiske plan.

Herredsretten tar feil når det fastslås at det er lettere å holde en stålglattet overflate ren og uten flekker. Også stålglattet støp må behandles, f eks med epoxymaling, og denne har en tendens til å flekke av etter en tid. Riktig lagt betonghelledekke har en ubetydelig høydeforskjell mellom hellene. Betongheller vil medføre noe mer vedlikehold, men det vil være tilstrekkelig å rense mellom hellene hvert annet eller tredje år. Når det gjelder frostskader, vil et støpt dekke være mye mer utsatt for riss og småsprekker enn et dekke av betongheller. Betongheller er heller ikke mer sårbare for sigarettglør eller lignende. Skal membranen skades av glør, må disse falle ned mellom de svært smale sprekkene mellom hellene. At noe slikt skulle skje er svært lite sannsynlig. Det er riktig at det ville ha vært enkelt å legge keramiske fliser på et støpt dekke. Kjøpernes eventuelle forutsetning om dette har imidlertid vært skjult for utbygger, og retten kan ikke ta hensyn til en slik skjult forutsetning. Herredsretten har tatt feil når den har konkludert med at endringen av terrassedekket innebærer et brudd på kontrakten.

For at en endring skal innebære et kontraktsbrudd må den føre til at kjøpsobjektet fremstår som vesentlig dårligere enn det kjøperne var forespeilet. Herredsretten har foretatt en innskrenkende fortolkning av avtalen når det er lagt til grunn at vesentlighetskravet gjelder den enkelte leilighet. Kravet må gjelde eiendommen, og herredsrettens fortolkning innebærer avtalesensur.

Det må etter dette konkluderes med at det ikke foreligger noen mangel. Verken leilighetens bruksmuligheter eller salgsverdi har endret seg som en følge av at det ble lagt heller i stedet for støp på terrassene. Entreprenøren hadde anledning til å foreta den korreksjon som ble gjort.

Subsidiært anføres det at kravet om retting er tapt fordi det er for sent fremsatt, jf avhendingslova §4-11. Det bestrides ikke at sameiet reklamerte, men reklamasjonen ble ikke fulgt opp på adekvat måte. Indirekte er kravet frafalt fordi verken forliksklagen eller stevningen nevner retting. Krav på retting ble heller ikke nevnt under rettsmeklingen. Først i prosesskrift av 13 juli 2000 ble det varslet at påstanden ville bli endret. Endringen ble imidlertid ikke foretatt før i prosesskrift av 28 februar 2001. NCC protesterte øyeblikkelig, fordi kravet på retting prosessuelt måtte anses som et nytt krav.

Atter subsidiært anføres det at eventuell retting vil medføre urimelige omkostninger eller ulempe for selgeren, og at kjøperne av den grunn ikke kan kreve det, jf avhendingslova §4-10 nr 2. Bestemmelsen om prisavslag, jf avhendingslova §4-12, kan heller ikke være aktuell, fordi leilighetene ikke kan sees å ha lavere salgsverdi uansett om det ene eller andre terrassedekket er brukt.

Atter, atter subsidiært anføres det at vilkårene for å kreve erstatning heller ikke foreligger, idet ankemotparten ikke har fremlagt noen kalkyle over et eventuelt økonomisk tap.

Det ble nedlagt slik påstand:

1. NCC Norge AS frifinnes.

2. Sameiet Kolbotn Terrasse IV v/styrets leder dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av 12% morarente fra oppfyllelsesfristens utløp til betaling finner sted.

Ankemotparten, Sameiet Kolbotn Terrasse IV, har i det vesentlige anført:

Herredsrettens dom er korrekt. Sakens kjernepunkt er om terrassegulvet ble levert i henhold til kontrakt. Herredsretten har svart benektende på det. Det presiseres at det isolert sett ikke er noe galt med det terrassegulvet som er levert hvis det hadde vært riktig lagt, men det er svært stor kvalitetsforskjell mellom det som ble levert og det som var forespeilet.

Utbyggeren kan ikke høres med at det er hensynet til beboerne som er ivaretatt. Det er ikke noe problem å legge membran med påstøp. Korrekt utført er denne metoden minst like tett og bestandig som membran og betongheller. Problemer oppsto imidlertid fordi det ble slurvet under arbeidet ved at påstøp ble lagt på membraner som ikke var tette. Dette kan imidlertid utbygger unngå med tett oppfølging på byggeplassen. Det må konkluderes med at endringen skjedde fordi det innebar en byggeteknisk enklere løsning for byggherren. Hensynet til kjøperne ble ikke ivaretatt.

Etter avhendingslova foreligger det en mangel hvis det leverte ikke har samme kvalitet som det som følger av avtalen. Ved bedømmelsen må det utøves et skjønn.

Det må legges til grunn at stålglattet betongdekke er tilnærmet vedlikeholdsfritt. Det kan males med epoxymaling, om ønskelig istrødd sand for å hindre glatt overflate. Det er lett å holde rent og er et egnet underlag for flislegging.

Dekke av betongheller er vanskelig å rengjøre. Flekker på hellene lar seg ikke fjerne. Det legger seg støv og planterester i fugene som omdannes til jord. Under hellene samler det seg vann som kan gi frostskader. Hellene må tas opp med jevne mellomrom. Dette er en tung operasjon. Deretter må det feies og vaskes. Hellene veier mer enn 8 kg pr stk, og på den største terrassen ligger det nesten 900 heller. Fugene er ujevne med store sprang og gir et rotete inntrykk. Det er lett å snuble i kantene for eldre mennesker. Den eneste fordelen med heller er at det er relativt enkelt å skifte en skadet membran, men skader på membran skal i utgangspunktet ikke kunne skje, og skjer det, skyldes i det i så fall slurv og slendrian, f eks at det ikke er fjernet spiker og skarpe gjenstander under byggeprosessen.

Det fremgår av en rikholdig rettspraksis at drøftelsen må knyttes opp mot det området endringen gjelder og ikke hele eiendommen. Det må etter dette konkluderes med at den foretatte endring endrer de bygningstekniske kvaliteter vesentlig, og at det foreligger en mangel etter avhendingslova §3-1 (1).

Krav om retting er ikke fremsatt for sent. Sameiet har hele tiden muntlig presisert at sameierne ønsket levering av et stålglattet dekke. Det er ikke noe vilkår at kravet er fremsatt skriftlig. At kravet både var registrert og ble vurdert av selgeren, fremgår av brev av 3 juli 1998 til sameiet fra utbyggers advokat. NCC hadde bedt advokaten om en vurdering av om sameiet hadde rettslig krav på å få utskiftet de leverte betongheller med et dekke av betong med stålglattet overflate, og advokaten konkluderte i brevet til sameiet med at det ikke var tilfelle. Sameiet frafalt likevel ikke kravet, og det har hele tiden - uansett utformingen av påstanden i stevningen - vært klart for utbygger at sameiets primære ønske har vært å få hellene skiftet ut med et stålglattet betongdekke.

Sameiet har overholdt den fristen loven setter om å melde krav om retting «innan rimeleg tid», jf §4-11. Hensynet bak lovens krav er at utbygger skal ha en mulighet til å innrette seg. Det har utbygger hatt i denne saken. NCC har dessuten et godt utbygget serviceapparat og god forbindelse med underleverandører. Selskapet har alle muligheter til å foreta retting basert på en fornuftig prissetting. Selskapet har også god kjennskap til bygget. Skal sameiet foreta rettingen selv, vil det bli langt mer kostbart. Det må konkluderes med at kravet om retting ikke er frafalt.

Subsidiært er det krevet prisavslag, jf avhendingslova §4-12 (1) og (2). Et eventuelt prisavslag må, slik denne saken ligger an, fastsettes til kostnadene ved å få mangelen utbedret, idet det er helt upraktisk å kreve forholdsmessig prisavslag for mangler ved et nybygg. Avhendingslova bærer preg av å være skrevet med tanke på salg av brukte boliger, jf Trygve Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2000), side 49. I vårt tilfelle er det ikke mulig å fastslå en objektiv verdi på eiendommen, uavhengig av kjøpesummen. Lovens forarbeider åpner for at det fremdeles skal være mulig med skjønnsmessig fastsettelse. Dommen i Rt-2000-199 gjelder en brukt eiendom og kan ikke påberopes i vår sak. Det må konkluderes med at et prisavslag som fastsettes til noe annet enn kostnadene ved utbedring vil virke urimelig, og at §4-12 (2) må komme til anvendelse. Lovgiver har for øvrig tatt konsekvensen av at regelen ikke passer på nybygg, jf bustadsoppføringslova §33.

Atter subsidiært er det krevet erstatning, utmålt til det beløp sameiet vil bli påført ved å legge om terrassedekkene. Det vises til forbrukerkjøpsloven §40 og til avhendingslova §4-14 (1). Selgers kontrollansvar er tilnærmet objektivt. Valg av materialer ligger innenfor selgers kontroll, og det samme gjør ansvaret for den håndverksmessige utførelsen. Også tapet må ha vært påregnelig for NCC, som må ha skjønt at valget av materiale ville vekke reaksjoner. Etter dette må det konkluderes med at lovens vilkår for å tilkjenne erstatning er til stede. Størrelsen på erstatningen må fastsettes til kostnadene ved omlegging til stålglattet betong.

Det kreves renter av det tilkjente beløp fra 11 januar 1999, da forliksklagen ble forkynt.

Det ble nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

Subsidiært:

2. NCC Norge AS dømmes til å betale Sameiet Kolbotn Terrasse IV prisavslag/erstatning, oppad begrenset etter lagmannsrettens skjønn til kr 400.000,- med tillegg av lovens rente fra forfall og til betaling skjer.

I begge ovennevnte tilfeller:

3. NCC Norge AS dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannrett med tillegg av lovens rente fra forfall og til betaling skjer.

Lagmannsretten skal bemerke:

Kontraktsforholdet mellom partene reguleres av avhendingsloven. De nærmere detaljer fremgår av byggebeskrivelse og kjøpekontrakt. De aktuelle bestemmelser i de to sistnevnte dokumenter er sitert innledningsvis.

En eiendom lider av en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf avhendingslova §3-1 (1).

I byggebeskrivelsen av 8 desember 1995 er det på side 2 opplyst at balkongene ville bli levert med «dekke i betong, stålglattet overflate». Selger har tatt forbehold om endringer «innenfor likeverdig utførelse og materialvalg» uten foregående varsel.

I kjøpekontrakten har selger forbeholdt seg rett til å foreta «mindre endringer i bebyggelsen og av utomhusarealer», bl a hvis «endringer er ønskelige av bygningstekniske- og/eller driftstekniske forhold». Det forutsettes at slike endringer «ikke vesentlig endrer eiendommens bygningstekniske kvaliteter og bruksmuligheter».

Lagmannsretten finner innledningsvis å ville presisere at den endring som er foretatt, gjelder bebyggelsen. Lagmannsretten legger til grunn at uttrykket «utomhusarealer» må omfatte sameiets fellesarealer utenfor bygningen. Lagmannsretten finner videre at når det skal vurderes om endringen er mindre, og ikke vesentlig endrer eiendommens bygningstekniske eller bruksmessige kvaliteter, må det sammenlignes med hva som opprinnelig var bestemt for det aktuelle område som blir endret. Utbygger ville etter lagmannsrettens vurdering få en alt for romslig adgang til endringer hvis man skulle foreta en slik vurdering opp mot hele eiendommen. Terrassene må derfor, slik de fremstår med betongheller, sammenlignes med terrasser med dekke av stålglattet betong. En slik sammenligning viser etter lagmannsrettens syn at endringen går ut over det som kan karakteriseres som en mindre endring som ikke vesentlig endrer eiendommens bygningstekniske eller bruksmessige kvaliteter.

Byggebeskrivelsen stiller som tilleggskrav at utførelse og materialvalg må være likeverdige. Lagmannsretten finner at stålglattet betonggulv og betongheller ikke kan sies å være likeverdige, verken når det gjelder utførelse eller materiale. Kontrakten og byggebeskrivelsen er dertil utformet av en profesjonell selger til bruk ved forbrukerkjøp. Der det måtte være rom for tolkningstvil må kontrakten tolkes mot den som har utformet den.

Lagmannsretten slutter seg i stor grad til den beskrivelse av ulemper og fordeler ved det leverte gulv som fremgår av herredsrettens dom. Også lagmannsretten finner å måtte legge til grunn at et hellegulv har et mindre tiltalende utseende enn et stålglattet betonggulv. Under befaringen ble det vist heller med stygge flekker som ikke lot seg fjerne. Overflaten var ruere enn et stålglattet dekke, og selv et riktig lagt hellegulv vil med tiden få ujevnheter med sprang mellom hellene fordi underlaget har lett for å forskyve seg.

I tillegg er det et betydelig og tungt vedlikeholdsarbeid forbundet med hellelagte terrasser. Beskyttelsesduken er lagt løst oppå membranen. Dukenes varierende størrelser medfører at de krøller seg i kantene og hindrer vannavrenning mot sluk. Ved nedbør samler det seg vanndammer under betonghellene. Støv og annet organisk materiale legger seg mellom hellene og omdannes til jord fordi det ikke vaskes bort ved avrenning til sluk. Beskyttelsesduk med filt på undersiden anses for å være en uheldig løsning, da materialet vil være konstant fuktig. Som opplegg for betonghellene er det til dels brukt feil type polystyren. Ved belastning presses bitene sammen og det oppstår sprang mellom de enkelte heller. Det kunne registreres relativt store høydesprang mellom de enkelte heller og variasjon i fugebredden mellom hellene.

Hellene hadde en vekt på mellom 8 og 9 kilo, og på den største terrassen var det lagt nesten 900 heller. Ved rengjøring må gulvet renses felt for felt, ved at hellene tas opp og oppbevares midlertidig oppå andre heller. Ved stor punktbelastning kan skråskåren isolasjon under membranen bli varig deformert og hindre vannets vei til sluk. Det kan stilles spørsmål om undergulvet et bygget opp med tanke på den ekstra vektbelastning rengjøring vil medføre.

Eldre mennesker er ikke i stand til å utføre arbeidet selv, og vil bli påført omkostninger ved å leie hjelp til arbeidet. Leilighetene ble i utgangspunktet bygget for alle slags familier, men det er et faktum at mange av dem som flyttet inn i terrasseblokkene var eldre mennesker som ønsket å flytte til en lettstelt bolig. I Kolbotn Terrasse IV var gjennomsnittsalderen godt over 60 år. Det var også denne kjøpergruppe utbyggerne gjennom sin markedføring i stor grad henvendte seg til. I informasjonsbrosjyren heter det: «Her blir det godt å bo, både for enslige, barnefamilier og eldre som ønsker en lettstelt og sentralt beliggende bolig».

Lagmannsretten har etter en samlet vurdering, på samme måte som herredsretten, kommet til at det må sies å foreligge en mangel når terrassene er levert med betongheller i stedet for stålglattet betong. På samme måte som herredsretten, finner lagmannsretten at endringen er negativ for sameierne. Bygningsteknisk anses løsningen for å være dårligere enn stålglattet betongdekke. Hvis en membran er korrekt lagt og korrekt behandlet, skal den være rengjort for skarpe gjenstander før påstøp. Likeledes skal det ha vært testet at den er tett. Etter påstøp vil membranen være godt beskyttet mot mekanisk påvirkning. En membran som ligger under et hellegulv, beskyttet av en løs beskyttelsesduk, vil være mer utsatt for ytre påvirkning, bl a i forbindelse med renhold. Lagmannsretten legger til grunn at endringen av dekket på terrassene ble foretatt fordi utbygger ikke hadde god nok kontroll på byggeplassen til sikre membranene mot å bli ødelagt før påstøp kunne skje. I stedet for å kvalitetssikre arbeidet, valgte man etter lagmannsrettens syn en teknisk enklere metode som ikke er tilfredsstillende for kjøperne.

En mangel kan som hovedregel kreves rettet, jf avhendingslova §4-10. Utbygger kan bare motsette seg å rette hvis rettingen ikke «kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren». Etter bevisførselen må det legges til grunn at hellegulvet under enhver omstendighet må tas opp på svært mange av terrassene. Under lagmannsrettens befaring viste det seg at hellene for en stor del var lagt på klosser av polyuretan i stedet for på polystyren. Polyuretanklossene var i ferd med å smuldre opp, og dette førte til at terrassene på flere steder var svært ujevne med store sprang mellom hellene. Flere steder var det problemer med fall mot sluket. Videre var beskyttelsesduken over membranen lagt slik at høye kanter hindret vann i å renne mot sluket.

Lagmannsretten vurderer det slik at det vil være såpass mye arbeid forbundet med å rette opp de feillagte terrassegulvene, at endring til støp med stålglatting ikke kan sies å medføre urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Det legges til grunn at utbygger har et eksisterende serviceapparat. I motsetning til sameiet, har NCC kontakt med underleverandører som kan utføre arbeidet. Sameiet vil ha store vanskeligheter med å få arbeidet utført, fordi det er vanskelig å få fagfolk til å påta seg denne type opprettingsarbeid og det garantiansvar mot lekkasjer som medfølger. Det vises i denne forbindelse til Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 51:

«Departementet mener at det er prinsipielt riktig med en regel som gir kjøperen rett til å kreve at selgeren utbedrer mangler. I mange tilfelle er avhjelp en praktisk løsning for begge parter, og da er det lite rimelig at selgeren av vrangvilje eller etter eget godtykke skal kunne hindre dette. Derimot bør krav på avhjelp være avskåret når det vil påføre selgeren urimelig kostnad eller ulempe. Mest praktisk vil plikten til avhjelp være når det gjelder ting som selgeren har tilvirket, eller når selgeren disponerer et eget serviceapparat for reparasjoner o l.».

Lagmannsretten må etter dette konkludere med at sameiet i utgangspunktet har krav på retting. NCC har imidlertid anført at kravet om retting er for sent fremsatt. Etter avhendingslova §4-11 kreves det at kravet fremsettes «innan rimeleg tid».

NCC ble på et tidlig tidspunkt klar over at sameierne mente at leveransen ikke var i samsvar med kontrakten. Det ble reklamert på terrassegulvet fra sameiets side allerede før anlegget var ferdigstilt. Det vises bl a til brev av 4 juli 1997 fra sameiet til Eeg-Henriksen Bygg AS:

«8. Terrassegulv.

Det ble uttrykt meget stor missnøye med produktet som er levert. I byggekontrakten står det at terrassene skal leveres med stålbørstet betongdekke. I stedet er det levert gulv med løse heller. Disse er meget stygge og av simpleste kvalitet. Dette er ikke tilfredstillende. Vanskeliggjør flislegging av gulvene.

Det var en samlet oppfatning at denne leveransen ikke var i samsvar med hva kontrakten forespeilet og heller ikke innenfor de endringer som Eeg-Henriksen kan foreta uten samtykke fra kjøper. En del av beboerne ønsker å flislegge sine terrasser, men vil nå bli påført store ekstra kostnader slik arbeidet nå er utført».

Kravet ble gjentatt i korrespondanse mellom partene, og NCC ba sin advokat om å vurdere hvorvidt sameierne hadde et rettslig krav på at hellene ble skiftet ut. I brev av 3 juli 1998 konkluderte advokaten slik: «På basis av min gjennomgåelse, meddeles således på vegne av NCC Eeg-Henriksen Bygg AS at man ikke kan se at De har rettslig grunnlag for å kreve de leverte betongheller skiftet.»

Sameiet innhentet deretter en fagkyndig rapport. Forliksklage ble uttatt 17 desember 1998. Overskriften lyder: «Krav om levering av det balkong/terrassedekke som er kontraktsmessig avtalt». Etter lagmannsrettens vurdering kan det ikke ha vært tvilsomt for NCC at sameiet frem til dette tidspunkt primært ønsket at hellene skulle skiftes ut med betongdekke. Det fremgår etter lagmannsrettens syn klart av teksten i forliksklagen. Påstanden er imidlertid mindre heldig utformet.

Partene ble ikke enige, og stevning ble uttatt 13 januar 2000. I stevningen er det nedlagt påstand om prisavslag. På samme måte som herredsretten, finner lagmannsretten det problematisk at det ikke er nevnt noe om retting i stevningen, og at krav om retting først ble framsatt i prosesskrift av 13 juli 2000, samtidig som det ble varslet at påstanden ville bli endret.

Lagmannsretten finner etter et samlet vurdering, på samme måte som herredsretten, at kravet om retting ikke er forspilt, og kan i stor grad tiltre herredsrettens begrunnelse på dette punkt. Av Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 107 fremgår det følgende om avhendingslova §4-11:

«Paragrafen inneheld en særskild reklamasjonsregel for krav på retting. Etter denne må kjøparen gi melding om at han eller ho krev retting av mangelen samstundes med reklamasjon etter §4-19, eller i rimeleg tid etter dette. Kva som skal reknast som «rimeleg tid» vil avhenge av ei konkret vurdering i det einskilde tilfelle der ein m a kan leggje vekt på kva slags eigedom kjøpet gjeld, kva slags partar ein har med å gjere o.s.b».

Som allerede beskrevet ovenfor er NCC en profesjonell utbygger med et godt utbygget serviceapparat som kan ta hånd om reklamasjoner på en profesjonell måte, i motsetning til hva som er tilfelle med sameiet. Etter den korrespondanse som var utvekslet mellom partene, var det heller ikke noen grunn for NCC til å tro at kravet om retting var frafalt. Slik lagmannsretten ser det, påføres ikke NCC noen urimelig oppgave. Terrassegulvene må under enhver omstendighet legges om, og også dette arbeidet vil bli omfattende og kostnadskrevende for NCC.

Etter dette blir herredsrettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har vært forgjeves, og NCC skal etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte sameiets omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan sees å foreligge særlige omstendigheter som kan frita selskapet for omkostningsansvaret.

Advokat Bull har fremlagt omkostningsoppgave, stor kr 95 134, 84, hvorav kr 84 020 er salær inkludert mva for påløpt salær etter 1 juli 2000. I tillegg kommer utgifter til fagkyndige meddommere med kr 17 612, slik det fremgår av lagmannsrettens salærfastsettelse. Sameiet Kolbotn IV's samlede omkostningkrav blir etter dette kr 112.746,84.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Indre Follo herredsretts dom av 9 april 2001 stadfestes.

2. NCC Bygg AS betaler i saksomkostninger til Sameiet Kolbotn Terrasse IV, 112.746,84 - etthundreogtolvtusensyvhundreogførtiseks 84/100 kroner, med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra oppfyllelsesfristens utløp og til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.