LG-1992-386
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-10-15 |
| Publisert: | LG-1992-00386 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Karmsund herredsrett Nr. 91-00157 A - Gulating lagmannsrett LG-1992-00386. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1994-00236K . |
| Parter: | ANKENDE PART: Sverre Rabben (Prosessfullmektig: Advokat Trond Hjelde, Haugesund). MOTPART: Tysvær kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Gullbrand Kjos, Haugesund). |
| Forfatter: | Lagdommer Støle, Lagdommer Voll, Byrettsdommer Lunde |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Vassdragsloven (1940) §4, Dekningsloven (1984) §13, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Delingsloven (1978) §1-3 |
Saken gjelder eiendomsgrense i sjø.
Karmsund herredsrett avsa 5. februar 1992 dom med slik domsslutning:
"1. Tysvær kommune frifinnes.
2. Sverre Rabben erstatter Tysvær kommune sakens omkostninger med kr 34037,00 -trettifiretusenogtrettisjukroner-.
Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker."
Sakens faktiske bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten fremgår av dommen.
Rabben har påanket herredsrettens dom til Gulating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Haugesund 25. og 26. august 1993. Rabben møtte og ga forklaring. Det ble avhørt seks vitner, hvor av ett var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt befaring.
Sverre Rabben har i det vesentlige gjort gjeldende:
For lagmannsretten opprettholdes ikke lenger den påstand som ble nedlagt for herredsretten, og som innebar et krav om at det gis dom for en bestemt grense i sjø mellom eiendommene. I stedet påstås kartforretningen kjent ugyldig.
Det rettslige grunnlaget for dette kravet er at man har lagt uriktige faktiske forutsetninger til grunn under kartforretningen. Formålet var å komme frem til grense i sjø mellom eiendommene. Resultatet ble imidlertid at det ble fastlagt et nytt grensepunkt på land og at grensen på land for Rabbens eiendom ble forskjøvet 25 meter i hans disfavør. Rabben har sannsynligvis oppfattet at temaet under kartforretningen gikk på grensen mellom sjø og land.
Etter sitt innhold fastsetter kartforretningen to ting. For det første forskyves den østlige grensen på begge eiendommene. Dernest er det fastlagt et nytt punkt avsatt på den grunn som nå er utfylt, og dette punktet skal angivelig angi ny grense i sjø, dvs. så langt utover som sjøgrunnen er underlagt privat eiendomsrett. Konsekvensen av dette blir imidlertid da at Rabben har oppgitt deler av sin sjølinje i syd, mens kommunen på sin side har fått tillagt disse områdene. Etter bevisførselen for lagmannsretten må det for øvrig legges til grunn at det knytter seg uklarhet til i hvilken utstrekning det kan sies å være blitt avtalt nye grenser i sjø. Denne uklarheten er det kommunen som har skapt, og risikoen for slik uklarhet må gå ut over den.
Det rettslige grunnlaget for kravet om at kartforretningen må oppheves er avtaleloven §36. Rabben har ikke skjønt fullt ut at det var spørsmål om å inngå en avtale om fastsettelse av ny og endelig eiendomsgrense i sjø. Det nye pkt. A som ble avsatt var etter Rabbens oppfatning et merke for det ytterste punkt av hans opprinnelige sjølinje slik den er beskrevet i skylddelingen fra 1954. Det bestrides ikke at det rent faktisk ble inngått en avtale med slikt innhold som fremgår av protokollen for kartforretningen, men det anføres at Rabben ikke har skjønt konsekvensene av avtalen.
Kommunen har ikke overholdt de krav som må stilles til fremgangsmåten ved en kartforretning. Innkallingen tilfredsstiller ikke de krav som følger av delingsloven §1-3, Rabben har ikke fått seg forelagt de relevante skylddelingsdokumentene, og det er heller ikke sendt kopi til Rabben i ettertid av protokollen for kartforretningen med avtalen. Disse feil ved fremgangsmåten har medført innholdsmessige mangler. Det sentrale er at man ved kartforretningen ikke tok det naturlige utgangspunkt ved å finne frem til den opprinnelige sjølinjen fra 1954. Grensen skulle ha vært trukket med utgangspunkt i den gamle sjølinjen og etter det geometriske prinsipp, jfr. vassdragsloven §4 analogisk anvendt. Kommunens representanter har ved kartforretningen tatt utgangspunkt i den oppfylte sjøkanten. Dette var en feil fordi det fremgår klart av skylddelingen fra 1954 at strandlinjen har vært svært kroket. Man har i stedet fulgt målelinjen og antatt at dette har vært strandlinjen. Under enhver omstendighet skulle det ha vært gjort tydeligere for Rabben at avtalen innebar avvik fra den gamle sjølinjen.
Ved spørsmål om avtalesensur etter avtaleloven §36 skal det også ses hen til partenes stilling. Etter dr. Langholms forklaring i retten er det på det rene at Rabben på grunn av sin rygglidelse tok smertestillende tabletter. Dette har nedsatt hans konsentrasjon og oppmerksomhet, og må tillegges betydning.
Videre må det tillegges betydning at Rabben - dersom avtalen legges til grunn etter sitt innhold - er kommet svært dårlig ut i forhold til situasjonen slik den hadde vært dersom man hadde tatt utgangspunkt i den gamle sjølinjen fra 1954 og trukket grensene etter det geometriske prinsipp. Grensen skulle i stedet ha vært trukket ved utgangspunkt i en forlenget linje fra grensemerket på land, og deretter med en vinkling på 45x utover i sjøen.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Kartforretning avholdt 08. januar 1988 for fastsettelse av grenser mellom eiendommene til Tysvær kommune, gnr. 86 bnr. 70, og Sverre Rabben's eiendom, gnr. 86 bnr. 27, begge i Tysvær kommune kjennes ugyldig.
2. Tysvær kommune dømmes til å betale sakens omkostninger for såvel Karmsund herredsrett som Gulating lagmannsrett."
Tysvær kommune har i det vesentlige anført:
I skylddelingsdokumentene for de to eiendommene fra henholdsvis 1954 og 1970 er grenselinjen definert som identisk med strandlinjen. Forholdet er imidlertid at Rabben kort tid etter at han overtok eiendommen begynte med oppfylling i sjø utenfor den opprinnelige sjølinjen. I årenes løp er det foretatt en utfylling i sjøen av betydelig omfang. I 1988, da kartforretningen ble avholdt, var det ikke mulig å rekonstruere den opprinnelige strandlinjen. I en reguleringsplan for området som ble vedtatt i 1987 ble kommunens eiendom regulert til småbåthavn. Det er gjort et prinsippvedtak i kommunen om at man i størst mulig grad skal bistå med anlegg av småbåthavner. Disse etableres til fordel for lokale båtforeninger.
Etter at det var inngått kontrakt mellom kommunen og båtforeningen om leie av et område som grenser inn til Rabbens eiendom, var det oppstått et behov for avklaring av grensene i sjø mot Rabbens eiendom. Det var nødvendig å avklare grensene her før utbyggingen startet. Det rettslige utgangspunkt er at vassdragsloven §4 skal anvendes analogisk, og at grensene skal trekke i samsvar med det geometriske prinsipp. Det dreier seg imidlertid om deklaratoriske regler som viker for annet rettsgrunnlag. Her er grensen i sjø fastlagt ved etterfølgende avtale.
Dersom grensene skulle ha vært trukket i samsvar med det geometriske prinsipp ved en analogiske anvendelse av vassdragsloven §4, er det etter rettspraksis klart at det er de opprinnelige strandlinjer som skal legges til grunn. Det skal ses bort fra etterfølgende oppfylling i sjø, jfr. også Rt-1926-760.
En fastlegging av grensen i sjø basert på det geometriske prinsipp er en komplisert sak. Det krever at man først finner strandlinjen og deretter punkter ute i sjøen. At dette er en komplisert sak illustreres for øvrig av de mange og skiftende grensepåstander som tidligere har vært nedlagt i saken fra Rabbens side. I den påstand som nå er nedlagt for lagmannsretten, er saken mer begrenset i omfang. Tvistetema er nå gyldigheten av kartforretningen. Reelt sett er det likevel den avtalen som ble inngått i forbindelse med kartforretningen som er tvistetema, jfr. motpartens anførsel bygget på avtaleloven §36.
Kommunen gjør gjeldende at verken fremgangsmåten forut for og under kartforretningen, Rabbens mentale tilstand eller avtalens innhold gir grunnlag for å sette avtalen til side. Det erkjennes at man strengt tatt burde ha sendt skriftlig innkalling, og det var en lapsus at Rabben i sin tid ikke fikk kopi av protokollen for kartforretningen. Dette kan likevel ikke få betydning for sakens utfall. Rabben var blitt kontaktet flere dager før kartforretningen ble avholdt og blitt foreholdt formålet med denne. På bakgrunn av den kontakt han selv hadde hatt med representanter for båtforeningen på et tidligere tidspunkt, måtte han forstå at bakgrunnen for kartforretningen var å få fastlagt grensen i sjø mot kommunens eiendom av hensyn til båtlagets virksomhet. For øvrig må det få betydning at Rabben i retten har forklart at han var til stede da det nye grensepunktet mot sjø ble avmerket med spray samme dag, samt at han var fullt klar over at det få dager etterpå ble satt ned grensebolter i det samme punktet.
Verken Rabbens alder eller det forhold at han denne dagen hadde tatt en eller to tabletter av merket Paralgin Forte, kan gi grunnlag for å sette kartforretningen og avtalen til side. Han har i retten forklart seg i detalj om hva som skjedde under kartforretningen. Begge parter har også innrettet seg etter avtalen i ettertid.
Kommunen bestrider at det er grunnlag for å legge til grunn at avtalen er urimelig overfor Rabben. Det bestrides at avtalen innebærer en grense i sjø som er klart ugunstigere for Rabben enn det som ville ha blitt resultatet dersom de deklaratoriske regler var blitt lagt til grunn. Man har kommet så nær som mulig, og det sannsynlige er at man ville ha fått avsatt en grenselinje i hovedsak sammenfallende med det som følger av avtalen, men da noe mer i sikksakk.
Herredsretten har med rette lagt vekt på at det var skapt et behov for avklaring av grense i sjø og at Rabben selv må ha risikoen for den uklarhet om den opprinnelige sjølinje som hans utfyllingsarbeid har medført.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Sverre Rabben erstatter Tysvær kommunes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke fører frem.
I faktisk henseende legger lagmannsretten etter bevisførselen til grunn at kartforretningen ble rekvirert av kommunen for å få avklart grensene i sjø mellom kommunens eiendom og Rabbens eiendom. Dette var nødvendig av hensyn til den avtale som på dette tidspunkt var inngått mellom kommunen og den lokale båtforeningen om utnyttelse av deler av kommunens eiendom som båthavn i samsvar med reguleringsplanen. Videre legger lagmannsretten til grunn at Rabben noen dager før kartforretningen ble kontaktet av avdelingsingeniør Susort i Tysvær kommune, og at det ble tilkjennegitt at formålet med kartforretningen var å klarlegge grensen i sjøen mellom eiendommene. Videre må det etter bevisførselen legges til grunn at i hvert fall skylddelingsdokumentet for Rabbens eiendom var fremme under kartforretningen, samt at det ble referert til de opprinnelige grenselinjer i samtalen med Rabben.
Etter en samlet bedømmelse av bevisførselen finner lagmannsretten ikke å kunne legge til grunn at Rabben ikke har forstått at formålet var å avklare grensen i sjø, og at det var dette det ble inngått avtale om. Lagmannsretten ser ikke bort fra at kommunens lemfeldige saksbehandling kan ha vært medvirkende til at Rabben i utgangspunktet har hatt noe uklare forestillinger om hva som skulle skje under kartforretningen. Den måten kommunen gikk frem på i forbindelse med innkalling til kartforretning tilfredsstiller ikke kravene etter delingsloven §1-3. Lagmannsretten ser det videre som klart uheldig at Rabben i ettertid ikke fikk tilsendt gjenpart av protokollen for kartforretningen der avtalen mellom partene var inntatt.
Avgjørende for lagmannsretten er likevel at Rabben senest under kartforretningen må ha blitt oppmerksom på at det gjaldt noe annet og noe mer enn å påvise hvor den opprinnelige strandlinjen gikk etter skylddelingen i 1954. Dersom Rabbens fremstilling skal legges til grunn på dette punkt, forutsetter det nærmest at man ser fullstendig bort fra innholdet i den avtalen som er inntatt i kartforretningen, og som det må legges til grunn ble lest opp på stedet for Rabben og deretter undertegnet av ham. De opplysninger som er meddelt om Rabbens helsetilstand og medikamentinntak er ikke av en slik karakter at de gir grunnlag for å betvile at Rabben var i stand til å ivareta sine interesser.
I lagmannsrettens samlede vurdering inngår også det forhold at grensepunktet ble avsatt etter forhandlinger mellom partene, at det ble avsatt med spray samme dag og kort tid etter avmerket med tradisjonell grensebolt i metall. Det er mulig at Rabben ikke fullt ut har forstått betydningen av den avtale som ble inngått. For lagmannsretten er det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til nøyaktig hvor grensen i sjø går mellom eiendommene med utgangspunkt i det avsatte og avmerkede grensepunkt mot sjø. Det er tilstrekkelig å fastslå at det fremstår som overveiende sannsynlig at Rabben har vært klar over at det var spørsmål om å bli enige om et grensepunkt til avklaring av uklar grenselinje i sjø mellom eiendommene. At det forelå et behov for en slik avklaring, bl.a. som følge av Rabbens egne utfyllingsarbeider, må han selv ha vært klar over på bakgrunn av sin forutgående kontakt med representanter for båtforeningen vedrørende en utfylling/mur i det sjøområdet som ligger nærmest denne del av Rabbens eiendom.
Lagmannsretten kan ikke se at det er tilstrekkelig grunnlag for å fastslå at grenselinjen i sjø etter avtalen av 1988 representerer et klart avvik i Rabbens disfavør i forhold til en grenselinje trukket med utgangspunkt i den opprinnelige sjølinje og i samsvar med det geometriske prinsipp, jfr. vassdragsloven §4. På grunn av de omfattende utfyllingsarbeider i Rabbens regi ville det under enhver omstendighet ha vært meget komplisert å prøve å rekonstruere den opprinnelige sjølinje, for deretter å fastlegge grensen i sjø i samsvar med det nevnte prinsipp. Lagmannsretten er på denne bakgrunn enig med herredsretten i at det fremsto som formålstjenlig å fastlegge grensen nærmere ved avtale mellom partene.
Etter dette har lagmannsretten ikke funnet grunnlag for å oppheve kartforretningen/sette avtalen til side i medhold av avtaleloven §36.
Rabben har tapt søksmålet, og omkostningsspørsmålet vedrørende behandlingen for herredsretten reguleres av tvistemålsloven §172. Lagmannsretten finner etter omstendighetene grunnlag for å unnlate å pålegge Rabben å betale saksomkostninger til kommunen, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd. Kommunens utilfredsstillende saksbehandling i forbindelse med kartforretningen har skapt unødvendig uklarhet og var i sin tid medvirkende til at Rabben etter lagmannsrettens oppfatning hadde fyldestgjørende grunn for å prøve saken rettslig.
Omkostningsspørsmålet for lagmannsretten reguleres av tvistemålsloven §180 første ledd, idet anken har vært forgjeves. Det foreligger imidlertid særlige omstendigheter som tilsier at Rabben bør fritas for å betale saksomkostninger til kommunen. Det vises til det som er uttalt foran med hensyn til den utilfredsstillende kommunale saksbehandling i forbindelse med kartforretningen. Saken har videre budt på noe tvil.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Tysvær kommune v/ordføreren frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsrett eller for lagmannsrett.