Rt-1929-303
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1929-04-09 |
| Publisert: | Rt-1929-303 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.-nr. 97/1 s. a. |
| Parter: | Olaf Gjønnes (advokat Olaf Klingenberg, Trondhjem) mot Fridtjof Walseth (advokat Andr. Clausen, Trondhjem). |
| Forfatter: | Dommerne Andersen, Bang, Motzfeldt, Rivertz, Alten, Bugge, Backer |
| Lovhenvisninger: |
Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til premissene for Trondhjems byretts dom av 21 oktober 1926, hvorved blev kjent for rett: "Innstevnte Olaf Gjønnes bør
Side:304
under en daglig løpende mulkt av 10 kroner til Trondhjems bykasse innen 1 aar fra dommens forkynnelse foreta saadan forandring av det av ham opførte hus paa tomt av Bergslien, som det ved skjønn av uvillige menn, optatt paa innstevntes bekostning blir bestemt, for at huset kan bli i overensstemmelse med byggeservituten i skjøte fra A/S Bergslien til Trondhjems kommune av 20 mars 1920 - nemlig at der ikke skal bygges saa høit, at det borttar den fri utsikt fra Opfartsveien (veien fra Bergsligate til Ileelven) til fjorden - alt i forhold til citanten Fridtjof Walseths paa oversiden av Opfartsveien beliggende eiendom. Processens omkostninger opheves."
Olaf Gjønnes har innbragt byrettens dom for Høiesterett med saadan paastand: "At den paaankede byrettsdom opheves, idet appellanten frifinnes for innstevntes tiltale og hos innstevnte tilkjennes erstatning for saksomkostninger saavel ved byretten som Høiesterett."
Innstevnte Fridtjof Walseth har paastaat byrettens dom stadfestet og sig tilkjent saksomkostninger for Høiesterett.
Der er for Høiesterett fremlagt enkelte nye dokumenter, hvorav nevnes akt av skjønnssak, paastevnt av Olaf Gjønnes i henhold til byrettens dom. Skjønnssaken inkaminertes ved Trondhjems byrett 15 mars 1927 og avsluttedes 7 april 1927. Skjønsmennene har bl.a. besvart forskjellige spørsmaal om de forandringer, som eventuelt maa bli at foreta med Gjønnes's hus saaledes: For at det ikke skal bortta utsikten over fjorden fra Walseths hus maa mønehøiden paa Gjønnes's hus ikke gaa høiere enn til underkant av vinduene i annen etasje. Gjønnes's hus maa rives helt ned, for at det ikke skal bortta den fri utsikt fra Opfartsveien til fjorden i forhold til Walseths eiendom. Der kan ikke bli tale om nogen bebyggelse av det areal nedenfor Opfartsveien, som ligger øst og syd for Gjønnes's hus, dersom bebyggelsen ikke skal bortta utsikten fra den nedenfor Walseths villa liggende del av hans eiendom. Under skjønnssaken er ogsaa avhørt et vidne. Videre er fremlagt utskrift av tingsvidne, avholdt ved Trondhjems byrett 8 mars til 22 mars 1928.
Høiesterett er kommet til samme resultat som byretten og finner i det vesentlige at kunne henholde sig til byrettens begrunnelse. Man er spesielt enig i, at den omprocederte klausul i skjøtet fra A/S Bergslien til Trondhjems kommune av 20 mars 1926 i forbindelse med de forutgaaende forhandlinger og derunder avgitte uttalelser maa antas at hjemle Walseth som kjøper av parsell under Bergslien et rettslig krav paa, at bebyggelsen nedenfor Opfartsveien ikke skal bortta den fri utsikt fra hans eiendom.
Efter det anførte vil byrettens dom være at stadfeste, idet dog den der satte frist blir at regne fra avsigelsen av Høiesteretts dom. Appellanten finnes at burde tilsvare sakens omkostninger for Høiesterett.
Dom:
Byrettens dom stadfestes, dog saaledes, at aarsfristen blir at regne fra avsigelsen av Høiesteretts dom. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Olaf Gjønnes til Fridtjof Walseth kr. 400.
Av byrettens dom:
Av A/S Bergslien kjøpte Trondhjems kommune en del av selskapets eiendom ved Stenberget. Den utgjorde 6 parseller med et samlet areal av 21624.54 kvm. I skjøtet som er utferdiget 20 mars 1920 er der en setning der lyder som følger: "Der er omforenet mellem selger og kjøper at intet av det kjøpte i maalebrevet betegnet som parsel 2 skal kunne bebygges saa høit at det borttar den fri utsikt fra Opfartsveien - veien fra Bergsligaten til Ileveien - til fjorden." - Ved kjøpekontrakt av 17 november 1919 kjøpte ogsaa Fr. Walseth en parsell av A/S Bergslien og har paa den opført en bygning. Den ligger paa oversiden av Opfartsveien. Trondhjems kommune har efter kjøpet av sin del solgt to parseller, og paa den ene har Olaf Gjønnes opført et hus. Fridthjof Walseth mener at dette hus, som nedenfor Opfartsveien, er opført i strid med den anførte klausul i skjøtet til Trondhjems kommune. - - -
Til forstaaelse av den omhandlede klausul kan det være av interesse at nevne hvad der efter de foreliggende oplysninger passerte under forhandlingene om kommunens kjøp av parsellene. Efter tilbud gjennem selgerens kommisjonær og uttalelser av statskonduktør og statsarkitekt svarer magistraten i skrivelse av 19 september 1919 og anfører de vilkaar hvorpaa han kan foreslaa bystyret at gaa med paa kjøp. I skrivelse av 14 oktober nestefter meddeler saa selgeren at magistratens forslag godtas med bl.a det forbehold at strøket under punkt 2 kun utlegges til villabebyggelse. I sin oversendelse til formannskapet med innstilling om kjøp av 22 oktober nevner magistraten at eierne paa henvendelse har erklært sig villig til at frafalle den betingelse at strøket under punkt 2 skal belegges med villaklausul, men at de dog har betinget sig at der her ikke opføres saa høie hus at de borttar utsikten over fjorden for husene paa oversiden av Opfartsveien. Det er jeg for min del - tilføier magistraten - ganske enig i - fra selve veien bør man ogsaa beholde den fri utsikt. Formannskapet vedtok magistratens innstilling. I møte den 27 november 1919 samtykket bystyret i at parsellene blev erhvervet av kommunen og dette blev selgeren meddelt i skrivelse av 9 desember. I bystyrets beslutning nevnes intet om nogen klausul for bebyggelsen, men man maa være berettiget til at gaa ut fra at saavel formannskap som bystyre var bekjent med selgerens standpunkt og hvad magistraten anfører i sin oversendelse av selgerens skrivelse av 14 oktober. Byggeklausul maa derfor ansees som vedtatt, naar bystyret derimot intet har hat at innvende. Bestemmelsen i skjøtet stemmer ikke helt med den betingelse selgeren har tatt ifølge magistratens oplysning, men nogen bemerkning til skjøtets innhold forsaavidt er ikke gjort.
Den utsikt der siktes til, er utsikten utover fjorden og til fjellene paa den annen side.- - - Saaledes som terrenget arter sig ifølge fotografier tatt fra Opfartsveien og fremlagte terrengsnitt, antas det ikke at kunne bli annet enn særlig lave hus, som ikke borttar denne utsikt - hvis det da er nogen bebyggelse overhodet som ikke vil gjøre det.- - - Klausulen i skjøtet maa derfor være en videregaaende innskrenkning i byggefriheten enn den villaklausul som selgeren oprinnelig satte som vilkaar. Dette har vel ikke vært meningen, men jeg antar imidlertid at man under de foreliggende omstendigheter er nødt til at holde sig til skjøtet, hvor klausulen har faatt sin endelige form, og uten at den fra først av betingede villaklausul faar betydning for bedømmelsen av om det av Gjønnes opførte
Side:306
hus gaar byggeklausulen for nær. Det maa nemlig bemerkes, at det er bebyggelsens høide bestemmelsen i skjøtet fastsetter spesielt innskrenkning i, ikke i nogen annen retning. Et hus som tilfredsstiller reglene for villabebyggelse antas derfor ikke at kunne komme klar av klausulen i skjøtet, hvis det er for høit i forhold til denne. Naar det gjelder utsikten fra veien er der som fotografiene er der som fotografiene viser ikke noget "at gaa paa" hvad høide angaar. Det skal ikke stor forandring i høiden til, neppe saa meget som en halv takhøide, før utsikten fra at være helt fri, blir helt stengt. Citantens hus ligger som sagt over for veien, men ikke saa meget at forskjellen i byggehøiden virker vesentlig anderledes enn fra veien. Ogsaa her vil efter fotografiene at dømme ikke mer enn takhøiden være bestemmende for om utsikten stenges, eller for det alt vesentlige innskrenkes. Forholdet antas derfor at være saadan at det her hvor innskrenkningen i bebyggelsen gjelder høiden, praktisk talt ikke vil bli plass for noget skjønn om hvorvidt huset, som det staar i klausulen, "borttar den fri utsikt" naar det først overstiger den høide, som saavidt lar den helt fri. Uttrykket "borttar den fri utsikt kunde gi anledning til et skjøn med hensyn til utsikten hvis der var fastsatt villaklausul alene, idet det da blev gløtt eller aapning mellem husene, saaledes at mere eller mindre av den helt fri utsikt blev igjen. Saadan som skjøteklausulen lyder vil gløtt mellem husene ikke være nok. Det vil ikke kunde stemme med den at et enkelt hus tar bort utsikten, selv om de øvrige lar den fri. Og som sagt er forholdene her slik, at der ikke er noget spillerum av betydning for bebyggelsen i høiden.
De irettelagte fotografier efterlater ialfall ingen tvil om, om at det av Gjønnes opførte hus er betydelig høiere enn det efter det anførte kan være, uten at støte an mot klausulen i skjøtet.- - - Det er saa høit, at det tar bort utsikten hvad enten man ser det fra Opfartsveien eller fra citantens hus. Ved siden av huset er utsikten fri som før, men dette vil som nevnt ikke være tilstrekkelig.
Jeg antar efter dette, at det av Gjønnes opførte hus ikke er i overensstemmelse med byggeklausulen i skjøtet.
Det staar tilbake at avgjøre spørsmaalet om citanten er rette vedkommende til at paatale overtredelse av byggeservituten. De innstevnte benekter dette og fremholder at A/S Bergslien ikke har overtatt nogen forpliktelse overfor citanten med hensyn til bebyggelse av omgivelsene, og at der dengang citanten kjøpte av A/S Bergslien ikke forelaa nogen endelig kontrakt mellem dette selskap og kommunen. Det avgjørende er imidlertid hvad klausulen selv maa antas at gaa ut paa, og min mening er da, at den nærmeste og rimeligste opfatning er at den ialfall er til fordel for alle de parseller, som er utgaatt fra A/S Bergslien eiendom, og for hvem den har interesse. Denne opfatning antar jeg er i overenstemmelse med klausulens uttrykk og best begrunnet ved det øiemed som ligger til grunn for den. Den antas ogsaa at stemme med almindelig opfatning i lignende tilfeller og tidligere rettsavgjørelser. At det ikke alene er tale om en personlig rett for A/S Bergslien er kommet til uttrykk i magistratens innstilling av 22 oktober 1919. Citanten vil saaledes være berettiget til at paatale en bebyggelse i strid med servituten. Hans kjøp var gjort avhengig av at bebyggelsen nedenfor ikke borttok utsikten og kom først istand efterat bystyret hadde vedtatt magistratens innstilling. Byggeservituten har faatt sin endelige form senere, men det vil være uten
Side:307
betydning naar den er vedtatt, naar meningen maa antas at være den at den skulde være til fordel ogsaa for citanten.- - -
Mitt resultat blir efter dette at citantens subsidiære paastand med tilføielse om skjønn maa tas tilfølge, idet hel nedrivning av huset ikke, kan være nødvendig.