Rt-1929-967
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1929-11-12 |
| Publisert: | Rt-1929-967 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 87/2 s.a. |
| Parter: | Høiesterettsadvokat Odd V. B. Bugge (selv) mot 1) A/S Østlandske Petroleumscompagni og 2) Missionsalliancen (advokat Aakrann). |
| Forfatter: | Broch, Motzfeldt, Hanssen, Boye, Dahl, Alten, Backer |
| Lovhenvisninger: | Granneloven (1887), Tvistemålsloven (1915) §358, Granneloven (1887) §12, §13, §15 |
I nærværende sak blev av Akers herredsrett den 14 januar 1928 avsagt dom, hvorved A/S Østlandske Petroleumscompagni og Missionsalliansen blev frifunnet for høiesterettsadvokat Odd V. B. Bugges tiltale under ophevelse av sakens omkostninger. Dommen er avsagt med domsmenn og er enstemmig.
Dommen er av høiesterettsadvokat Bugge paaanket til Høiesterett med saadan realitetspaastand: «At saksøkte A/S Østlandske Petroleumscompagnie og (subsidiært eller) Missionsalliancen tilpliktes in solidum (subsidiært alternativt) i sin helhet at fjerne den paa en parcel av Missionsalliancens eiendom paa Stabekk opførte bensinstasjon. At saksøkte A/S Østlandske Petroleumscompagni og (subsidiært eller) Missionsalliancen tilpliktes in solidum (subsidiært alternativt) at betale saksøkeren advokat Odd V. B. Bugge erstatning for lidt og lidendes tap i anledning av den paa en parcel av Missionsalliancens eiendom paa Stabekk opførte bensinstasjon. At saksøkeren tilkjennes sakens omkostninger for begge retter av de saksøkte in solidum (subsidiært alternativt).»
De innstevnte har prinsipalt paastaatt ankesaken avvist, og subsidiært paastaatt sig frifunnet. For ethvert tilfelle har de paastaatt sig tilkjent saksomkostninger for herredsretten og Høiesterett.
Angaaende sakens sammenheng og nærmere omstendigheter henvises til herredsrettens domsgrunner. Saken foreligger for Høiesterett i uforandret skikkelse.
Anken gjelder herredsrettens fortolkning av den under saken omhandlede servitut-klausul.
Avvisningspaastanden er begrunnet med, at ankegjenstanden ikke naar op til ankesummen. Den ankende part har herimot anført, at han hverken har kunnet bebygge eller selge sin eiendom, saalenge spørsmaalet om bensinstasjonens lovlighet stod uløst, og at eiendomsprisenes nedgang og forrentningen av kjøpesummen i den forløpne tid har paaført ham et tap, som han beregner til mere enn det dobbelte av ankesummen.
Høiesterett finner, at den samlede verdi av ankegjenstanden, nemlig kravet paa fjernelse av bensinstasjonen og erstatning for dens drift maa antas at overstige 5000 kroner, idet den ankende parts verdsettelse forsaavidt ikke kan finnes paatagelig uriktig (tvistemaalovens §358, jfr. §15).
Hva angaar sakens realitet, er Høiesterett kommet til samme resultat som herredsretten og tiltreder i det vesentlige dens begrunnelse.
Side:968
Den ankende part finnes at burde tilsvare de innstevnte saksomkostninger for Høiesterett.
Dommerne Alten og Backer finner at anlegget og driften av bensinstasjonen er i strid med begge ledd i servitut-klausulen. Det hus hvori den drives kan ikke lenger betegnes som en til Missionsalliancens hovedbygning hørende uthusbygning. Og bedriften maa, navnlig ved den støi som den medfører, antas at være generende for naboeiendommen. Naboskjønnet kan forsaavidt ikke tillegges nogen avgjørende vekt. Det uttaler sig kun om hvorvidt bedriften er generende i nabolovens forstand, altsaa under forutsetning av, at eiendommen var servitutfri. Men servitutens mening maa nettop være at sikre naboeiendommene en videregaaende beskyttelse enn den naboloven hjemler. Ved fortolkningen av servitut-klausulen kan det heller ikke komme an paa, hvad den mann som i sin tid har lagt servituten paa eiendommen mener om dens rekkevidde. Det er servitut-klausulens eget innhold som maa være avgjørende.
Vi stemmer efter dette for at ta anken til følge.
Domsslutning:
Herredsrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler høiesterettsadvokat Odd V. B. Bugge til A/S Østlandske Petroleumscompani og Missionsalliancen 400 kroner.
Av herredsrettens dom:
Ved kontrakt av 27 oktober 1921 kjøpte advokat Odd V. B. Bugge av Missionsalliancen, Stabekk, en parcell av dens eiendom gnr 15 bnr 23 i Bærum for 15000 kroner. Efter kontrakten hadde kjøperen rett til at opføre paa parcellen et vaaningshus med fornødne uthus.
Paa den eiendom Missionsalliancen eiet, gnr 14, bnr 105 og gnr 15, bnr 23, hvilte der ved skjøte tinglyst 5 mai 1899 følgende klausul: «Paa parcellen, hvis beliggenhet og grense er opmerket samt opgaatt av kjøper og selger, kan opføres to frittliggende villabebyggelser med tilvarende uthusbygninger, der ikke maa hensettes saa de generer nabotomten. Der maa ikke drives dansehus eller paa nogen maate støiende, ildeluktende eller generende bedrift.»
Missionsalliancen har selv fra før av et villahus med tilhørende uthus bygning paa eiendommen.
Den 9 desember 1924 blev der fra gnr 14 bnr 105 utskilt en parcell, som blev gitt bnr 336 og som angas solgt til Stabekk Bensindepot A/S.
Ved kontrakt av 20 april 1925 tinglyst 8 mai s.a. bortleiet Missionsalliancen til A/S Østlandske Petroleumscompagni den nevnte parcell paa endel nærmere bestemte vilkaar. Samtidig bestemtes i §6 i kontrakten, at den mellem Missionsalliancen og Østlandske Petroleumscompagni oprettede kjøpekontrakt datert 1 desember 1924 annulertes.
Sommeren 1925 lot Østlandske opføre en bensinstasjon paa tomten og samtidig blev uthusbygningen til Missionsalliancen flyttet ned paa parcellen og noget forandret, idet bl.a. den øverste etage blev tatt vekk.
Den 5 mai 1925 var der inkaminert naboskjønn som blev avhjemlet 13de s. m. Skjønnsmennene uttalte da enstemmig, at den planlagte bensinstasjon ikke stred mot nabolovens §12, jfr. §13, idet der ikke vilde voldes naboene usedvanlig eller upaaregnelig ulempe.
Side:969
Advokat Bugge ansaa imidlertid under enhver omstendighet servituten paa Missionsalliancens og sin eiendom krenket og protesterte mot bensinstasjoliens opførelse. Han anla derfor allerede høsten 1925 sak mot Østlandske - en sak som ved dom av Akers sorenskriveri den 17 november 1926 blev avvist, fordi den juridiske besitter Missionsalliancen ikke var gjort til part i saken. Advokat Bugge har derefter paanytt - efter forgjeves prøvet megling - ved stevning av 3 november 1927 anlagt nærværende sak. - - -
Saksøkeren henviser til den tinglyste servitut og anfører, at den opførte bensinstasjon er uforenelig med servitutten. Missionsalliancen har allerede sitt hus og saksøkeren har kjøpt den rett som er igjen. Bestemmelsen kan ikke omgaaes ved at flytte ned det gamle hus og i dette innrede kontor og vaktrum. Stasjonens opførelse stred efter saksøkerens mening ogsaa mot klausulen om generende bedrift. Stasjonen maatte ifølge sin natur være generende for naboene bl.a. ved bilenes stadige tuting om natten, ved rusing av motoren og ved den støi som frembringes ved spyling av bilene.
De saksøkte hevder paa sin side, at servitutten ikke er krenket.
Retten har funnet saken adskillig tvilsom. Den tomt advokat Bugge har kjøpt av Missionsalliancen og som fremdeles er ubebygget er slik beliggende, at man ikke fra den kan se bensinstasjonen, idet der er en liten aasrygg mellem den og den parcell, hvorpaa Missionsalliancens hus og den nedenfor dette liggende bensinstasjon er opført. Men dette er selvfølgelig ikke i og for sig til hinder for, at advokat Bugge allikevel kan motsette sig en bedrift paa Missionsalliancens parcell, som rent objektivt sett maa ansees som generende for naboene. Om denne egenskap ved bensinstasjonen henviser man imidlertid til det avholdte naboskjønn, hvis uttalelse ikke i nogen særlig grad er rokket ved de avhørte vidners forklaringer, og som retten er enig i.
Det er den annen bestemmelse i klausulen om antallet av bebyggelser, som efter rettens mening særlig frem kaller tvil. Der kan - heter det - opføres to frittliggende villabebyggelser med tilsvarende uthusbygninger. Den bygning som er blitt flyttet og som er innredet til bensinstasjonens behov er ikke lenger en uthusbygning for Missionsalliancen, men et selvstendig bygg. Det maa imidlertid kunne sidestilles med det tilfelle, at der paa parcellen var opført f.eks. en garage med beboelsesrum for en chauffør. En slik bygning vilde neppe stride mot bestemmelsen om frittliggende villabebyggelse. Man maa endog kunne gaa videre og si, at Missionsalliancen hadde rett til ogsaa selv at installere en bensinpumpe for sitt eget bruk uten at krenke servitutten. En saadan bebyggelse av Missionsalliancens eiendom, altsaa med garagebolig, pumpeverk, og gjerne ogsaa med portstolper, maatte kunne gjøres uten at Missionsalliancens byggerett derved blev krenket og uten at advokat Bugge mistet retten til fult ut at bygge paa sin parcell.
Men spørsmaalet er nu om forholdet blir endret ved at «uthuset» leies ut til Østlandske og pumpeverket opføres av dette, til saa at si almindelig bruk. Ved avgjørelsen av dette spørsmaal maa man legge vekt paa, at servitutten ikke er til hinder for, at der er en «bedrift» paa tomten. Det er kun støiende, ildeluktende eller generende bedrift som er forbudt. Det er saaledes i servitutten intet til hinder for, at der selges bensin paa tomten, hvis bare ikke salget er generende for naboene.
Side:970
Dette kan retten, som tidligere anført, ikke anta, og man finner, ved fortolkningen av servituttbestemmelsen, at maatte legge adskillig vekt paa den forklaring som servituttens «far», C. Fr. Hansen, har gitt. Han uttaler at han som selger og fullmektig for sin mor har paalagt eiendommen de omtvistede servitutter for at sikre en pyntelig og regelmessig bebyggelse av tomten med gjennemsnittsstørrelse av ca. 4 maal. Han har besiktiget den anlagte bensinstasjon og finner ikke at den virker skjemmende eller forstyrrende for omgivelsene eller saadan, at han vil ha nedlagt nogen protest mot denne anvendelse av uthuset. Han tilføier at der fra selgernes, de oprinnelige grunneieres, side ikke vil bli protestert mot, at advokat Bugge bygger paa sin tomt.
Retten finner heller ikke at kunne se bort fra, at det heromhandlede strøk maa karakteriseres som et strøk med bymessig bebyggelse og med sterk trafikk. - - -
Robert Reinholdt. Harald Staver. B. Langballe.